物业管理有限公司工程服务部工作手册模板

工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理组织架构图文件编号/GC001版本编号A/0生效日期1月1日页码1/11目标工程服务部人员架构编制,明确人员岗位编排,在组织方面有序进行,达成统一人事管理组织结构。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3人员架构人员架构图(暂定人)工程服务部主管工程服务部主管维修组长运行组长维修组长运行组长维修组员运行组员维修组员运行组员工作时间：A班：09：00—17：30（正常班）如有紧急事件，应立即处理，4相关表格4.1《工程服务部当值排班表》——/GC001—F0014.2《调班申请单》——/GC001—F002工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理部门职能及质量目标文件编号/GC002版本编号A/0生效日期1月1日页码1/21目标为了明确忠洋物业管理工程服务部部门职能和质量目标，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1关键职能3.1.1归口管理中山市忠洋物业企业所辖物业公用设备、设施和建筑物、场地，确保其状态满足提供服务需要。3.1.2负责中山市忠洋物业企业所辖物业及新接物业隐蔽工程、地下管网、电气线路等图纸、资料、文件接收和保管。3.1.3负责建立设备设施运行、操作、维护保养规范并组织实施。3.1.4负责中山市忠洋物业企业所辖物业测量设备管理，确保按要求校准周期进行校准并在校准有效周期内使用。3.1.5负责编制多种设备设施维护保养和检修计划并组织实施。3.1.6按要求处理业主/住户报修和投诉。3.1.7负责提报相关设备、设施运行、维护保养和抢修施工所需材料、配件服务采购申请，选择并对供给商评价。3.1.8负责水、电正常供给及停电/故障断电时供电。3.1.9依据灭火、抢险需要、确保所需设备或场所/部位水电供给。3.1.10确保维修人员含有法规或国家行政主管部门要求需持证上岗资格。3.1.11确保为业主/住户提供服务立即、文明、有效。3.1.12负责按要求保管、维护、安装和交付业主/住户提供产品。3.1.13负责二次吉屋装修和保修期内遗留工程问题整改跟进工作。3.1.14负责区内业主（或其委托人）提出室内装修管理工作。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理部门职能及质量目标文件编号/GC002版本编号A/0生效日期1月1日页码2/23.2质量目标3.2.1房屋完好率达98％及以上。3.2.2关键设备使用完好率达98％及以上。3.2.3住户工程报修质量合格率达96％及以上。3.2.4住户工程报修处理立即率达95％及以上。3.2.5住户工程报修有效投诉处理率100％。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理主管岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期1月1日页码1/41目标为了明确各岗位职责及各岗位任职条件，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1全方面负责工程部日常工作管理、协调、督导及考评。3.2负责部门各类计划（工作计划、物品申购计划、培训计划等）确实定或审核。3.3负责部门各类资源有效控制，确保经营指标完成。3.4负责针对本部门投诉有效处理。3.5负责组织开展小区工程设备维修、保养、运行、管理。3.6负责制订工程管理制度和设备操作程序。3.7负责制订培训计划，定时开展对本部门职员业务培训。3.8负责监督、检验、指导本部门职员工作，定时对本部门进行考评。3.9负责洽谈、评诂、监督工程外判项目，组织对外判工程质量验收。3.10负责审核用户室内装修。3.11负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。3.12负责和相关业务主管部门进行业务联络。3.13完成上级交办其它任务.4.主管任职条件：大专及以上学历，有5年以上大型屋苑实际工程管理经验，熟悉ISO9001知识及物业管理法律法规，有较强组织、沟通、协调控制能力；老实守信，豁达向上，富于团体合作精神，年纪在25-45岁之间，限男性。应掌握文件：《物业管理条例法律法规》、《工程服务部工作手册》、《人力资源管理》工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理维修组长岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期1月1日页码2/41目标为了明确各岗位职责及各岗位任职条件，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守企业各项规章制度，自觉维护企业利益和形象。3.1.2在工程部主管直接领导、安排下，开展工作。3.1.3公平、合理、科学地安排好组内工作。3.1.4帮助工程部主管搞好组内职员培训工作。3.15定时召开班组组员会议，总结、部署、协调运行班组内各项工作开展。3.1.6帮助主管做好物业接管验收工作，遇有物业验收时，随时能抽调人员到场。3.1.7每日对组内职员着装，仪容举止、文明礼貌和职员是否注意安全作业，是否确保工作质量，工作统计，现场收尾工作是否做好等情况进行全方面检验、评价，对不合格要求其立即整改纠正。3.1.8帮助仓管员负责管理好本班组公用工具。3.1.9参与制订运行班组所管辖设备设施维修保养年计划，并具体帮助组织实施。3.1.10完成主管下达其它工作。3.2维修运行组长任职条件高中及以上学历，有电工证，高低压配电入网操作证，5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，老实勤勉，富于团体合作精神，年纪在23-45岁之间，限男性。应掌握文件：《电工安全操作规程》。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理水电工岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期1月1日页码3/41目标为了明确各岗位职责及各岗位任职条件，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守企业各项规章制度，自觉维护企业利益和形象。3.1.2在维修班长直接领导、安排下开展工作保质保量认真完成维修班长分配各项工作任务。维修班长不在，遇有应急工程报修时绝对服从调度当值人员调派。3.1.3主动参与部门、班组内组织各项培训工作，认真做好学习笔记，不停提升本身素质。3.1.4负责住户室内外公共设施、设备和区内配套设施水电、土建安装、维修、检验、保养工作。3.1.5在制作/安装/维修过程中如碰到疑难，应立即如实地汇报给维修班长、调度当值员或主管，请求支援处理，严禁盲目乱拆乱换。3.1.6每次维修完后应尽可能将换下来废品带回工程部交给仓管员，由仓管员核实统计。3.1.7按要求完整、清楚、真实地填写好各类工程报修单，同时也应按要求认真填写好工作统计本以备以后查询。3.1.8完成主管委派其它工作。3.2水电工任职条件高中及以上学历，有电工证，5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，老实勤勉，富于团体合作精神，年纪在23-45岁之间，限男性。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理仓管员岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期1月1日页码4/41目标为了明确各岗位职责及各岗位任职条件，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守企业各项规章制度，自觉维修企业利益和形象。3.1.2在主管直接领导下开展工作。3.1.3负责仓库日常管理工作，对出入库材料和工具进行验收、登记，对不符合要求物品和手续有权拒绝入库或领取。3.1.4保持仓库清洁卫生、通风良好，并做好防火、防潮防晒、防水、防盗等防护方法，确保物品质量和库房安全。3.1.5建立仓库管理资料，做到手续、统计齐全。3.1.6不停提升业务水平，确保各岗位领料立即，工具借还有序。3.1.7完成主管交待其它工作任务。3.2仓管员岗位任职条件：高中及以上学历，熟悉仓库业务，有3年以上仓库管理工作经验，工作责任心强，老实勤勉，富于团体合作精神，年纪在25-40岁，男女不限。应掌握文件：《仓库管理要求》、《物料入仓要求》、《仓库盘点制度》《仓库防火要求》。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期1月1日页码1/41目标为了明确房屋接管验收标准和检验方法，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业企业所辖物业各小区业主房屋及其水电配套设施等。3内容3.1标准参考建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布《房屋接管验收标准》及达成业主（住户）合理要求。3.2标准及检验措施3.2.1梁、柱、板主体3.2.1.1按图纸设计逐间检验，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。3.2.1.2无钢筋外露。3.2.2顶棚3.2.2.1抹灰面平整，而层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。3.2.2.2无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。3.2.3墙面3.2.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无显著裂缝，无污渍。3.2.3.2块料（如磁砖）面层：粘贴牢靠，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。3.2.4地（楼）面3.2.4.1毛地面：平整，无裂纹。3.2.4.2块料（如磁砖）面层：工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期1月1日页码2/4粘贴牢靠，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。3.2.4.3水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺点。3.2.4.4卫生间、厨房和前后阳台地面：用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向正确地漏，不应有积水，倒泛水；第二天到楼下检验楼面无渗漏。3.2.5门窗：3.2.5.1开启自如，手轻摇摆门窗和墙面接触牢靠，无晃动和裂缝出现：目视零配件装配齐全，位置正确，无翘曲变形。3.2.5.2从室内轻扔晃门锁和门连接牢靠，开启灵活。3.2.5.3木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。3.2.5.4单指轻击玻璃安装牢靠，无轻微晃动现象：玻璃胶缝密实、美观，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。3.2.6电子可视对讲门铃3.2.6.1开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，图象清楚；3.2.7窗台泛水正常，无向室内倒流缺点；可选择以下检验方法：3.2.7.1窗外防水胶均匀。先关紧全部窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面全部有檐口房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检验每个窗台（墙面）是否有水渗透；3.2.7.2查询天气预报，在验收期间出现下雨日期前，先将全部窗门关紧，雨后逐间检验墙面和窗台泛水。3.2.8楼梯、扶手工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期1月1日页码3/43.2.8.1砼结构楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。3.2.8.2钢木结构楼梯：用力轻摇无晃动，安装牢靠；钢筋无锈蚀，无弯曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。3.2.9开关3.2.9.1安装牢靠，目视盖板无损坏。3.2.9.2全检开关灵活，开启接触效果良好。3.2.10供水系统3.2.10.1安装牢靠无能摇动；打开每栋供水总阀门（注意关闭室内水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹。3.2.10.2管道接头无渗水，接头外观处理良好。3.2.10.3水龙头（花洒）和水阀：打开水阀，流水通畅，接头无漏水，安装牢固，无划痕、锈迹，卫生清洁。3.2.11排污管道（含塑料管）3.2.11.1安装牢靠，外观完好无损，配件齐全。3.2.11.2从楼上各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水通畅无堵塞。3.2.11.3铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。3.2.12地漏：过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水通畅。3.2.13室内配电箱3.2.13.1安装牢靠，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。3.2.13.2开关符合型号要求。3.2.13.3导线和设计相符，布线规范。3.2.13.4目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期1月1日页码4/43.2.14.水表、电表和液化气表：安装牢靠，无摇摆；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；安装整齐、有条理、美观，布线、布管规范。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理公共设施接管验收标准及检验方法文件编号/GC005版本编号A/0生效日期1月1日页码1/41目标为了明确公共设施接管验收标准及检验方法，特制订本方法。2适用范围中山市忠洋物业企业所辖物业小区公共场所、娱乐活动设施及其水电等。3内容3.1标准标准建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布《房屋接管验收标准》及达成设计要求。3.2验收标准3.2.1基础设施3.2.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。3.2.1.2散水坡：无下降、断裂，和墙体分裂；面层平整，无脱层；无倒泛水现象。3.2.2天台：3.2.2.1屋面隔热层、防水层：板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。3.2.2.2天沟、落水口通畅，管道完好；3.2.2.3天面扶栏：无破损、变形，无显著锈蚀。3.2.3公用天线：配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好。3.2.4屋面避雷设施：多种避雷装置全部连接点牢靠可靠，并符合国家要求。3.2.5消防设施（消防栓、消防箱）：3.2.5.1消防栓：油漆均匀，无少刷、漏刷现象；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理公共设施接管验收标准及检验方法文件编号/GC005版本编号A/0生效日期1月1日页码2/4阀门完好，无渗漏水。3.2.5.2消防箱：消防管、消防带等配套齐全；箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢靠，门锁开启自如；消防管无渗漏水，阀门完好。3.2.6小区路灯：3.2.6.1按设计要求安装。3.2.6.2灯具安装牢靠，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。3.2.6.3灯柱安装牢靠，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。3.2.7小区道路：3.2.7.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。3.2.7.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。3.2.7.3块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。3.2.7.4路牌标志清楚，地面线条顺直。3.2.8垃圾池（箱）3.2.8.1冲洗水管：垃圾池通水率100％，水管安装牢靠，接口处密实，无漏水；水阀开关灵活无漏水；水阀箱装锁，箱面无锈，油漆面均匀，锁头开启灵活。3.2.8.2砌筑类砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；投入口和清出铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢靠，开启自如；清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活。3.2.9垃圾转运站：参摄影关《房屋接管验收标准和检验措施》室内接管验收部分。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理公共设施接管验收标准及检验方法文件编号/GC005版本编号A/0生效日期1月1日页码3/43.2.3.2.10.1铝材和不锈钢类：安装牢靠，配件齐全，型材无损伤，玻璃无污渍。3.2.10.2砌筑类：参摄影关室内验收标准。3.2.10.3电动道闸：电器线路安装合格，安装牢靠，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。3.2.11车库：3.2.11.1露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹。3.2.11.2地下停车场：参考《房屋接管验收标准和检验措施》相关内容；车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀。3.2.11.3露天（夹层）车棚：参摄影关室内验收标准。3.2.11.4照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。3.2.11.5排水系统：设有专门排水沟，3.2.12沙井、检验井和化粪池：3.2.12.1池内无垃圾杂物，进排水通畅，池避无裂痕。3.2.12.2检验井和化粪池进出水口高差大于5cm，井盖搁置稳妥并设置井圈。3.2.13明暗沟：3.2.13.1沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；3.2.13.2沟盖板安装平稳、牢靠，排水通畅。3.2.14挡土墙、坡：3.2.14.1砌筑密实，沙浆沟缝饱满。3.2.14.2按设计要求设有泄水孔。3.2.15踏步：3.2.15.1砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。3.2.15.2块料砌：参考《房屋接管验收标准及检验措施》相关内容。3.2.16台阶：参摄影关面层砌筑材料验收标准。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理公共设施接管验收标准及检验方法文件编号/GC005版本编号A/0生效日期1月1日页码4/43.2.18信息：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序。3.2.19景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达成效果验收。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理公共区域报修处理步骤文件编号/GC006版本编号A/0生效日期1月1日页码1/11目标为了明确公共区域报修处理步骤，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业企业所辖物业小区公共区域报修。3内容公共设备设施报修信息公共设备设施报修信息住户服务中心统计报修应急内容住户服务中心统计报修应急内容工程部完成维修项目工程部完成维修项目住户中心进行验收住户中心进行验收工程服务部存档住户中心存档工程服务部存档住户中心存档4相关表格《公共区域制作／安装／维修通知单记录表》——/GC006—F001工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码1/141.目标为加强小区住户室内维修管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便，特制订本方法。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1维修标准3.1.1坚持经济、合理、安全、实用标准，在确保使用功效和正常运作前提下，注意节省修缮费用，能换局部配件，不换整体构件。3.1.2修理及更换配件尽可能和应原有配件型号规格一致标准。3.1.3方便业主（住户）标准。3.2维修依据3.2.1符合修缮设计或修缮方案要求，满足协议要求。3.2.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》相关条款标准。3.2.3符合《维修服务标准》相关条款标准。3.3住户室内维修标准3.3.1楼层面漏水3.3.1.1维修程序预约楼上、楼下住户，检验楼上何处漏水下来。假如是浴缸下水管堵塞而漏水，应立即疏通，假如是马桶漏水，应立即检修马桶；假如是楼板裂缝渗水，应将相关部位饰面打开，重做防水层和饰面；其它地方漏水，应将相关部位立即处理；检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.1.2通知住户使用须知：应珍惜使用任何用水设施。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码2/143.3.2换锁（木门、铁门）3.3.2.1维修程序木门锁、铁门锁：检验锁坏何处，如能修理，立即修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。检验：查看锁盖和锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.2.2通知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定时给锁活动部位上油。3.3.4部分楼梯停水。3.3.4.1维修程序先检验是哪一楼梯没有水；然后关掉总阀；拆开支阀，取出滤网；清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水；检验：做好跟踪，到停水楼梯检验住户是否已正常供水；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.4.2通知住户使用须知：楼层停水应立即通知住户中心派专业人员前来检验维修。3.3.5维修墙内水管3.3.5.1维修程序先查找原因；关好室内全部用水阀门；查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水；维修时先关水表前总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管；装入新水管；打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码3/14检验：维修完成后，关闭室内全部用水阀门，看水表是否转动，并在二十四小时后跟踪检验；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.5.2通知住户使用须知：不要私自改动墙内水管，确需改动，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发觉墙面渗水，应立即通知管理处派维修人员前来查看。3.3.3阀门接头漏水3.3.3.1维修程序检验阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制；如是阀门、接头未扭紧原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧；如因破损配合而漏水，应立即更换相关配件；如再无法控制漏水，应立即更换阀门或接头；检验：维修完成后，把自来水总阀门打开，检验是否漏水；阀门更换完成后，把总阀门打开，反复开关数次，检验是否漏水。请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.3.2通知住户使用须知：应珍惜使用，旋扭阀门不要用力过分。3.3.4水龙头漏水。3.3.4.1维修程序检验漏水情况，然后关上自来水总制；如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧；如是内芯断裂应更换内芯；如是内芯橡皮过小或破损，应更换；如是水龙头本身有沙眼而漏水，应更换水龙头；检验：检修完成后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开关工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码4/14自如，不漏水；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.4.2通知住户使用须知：旋扭开关不要用力过分，不要用硬物碰撞水龙头。3.3.8浴缸堵塞和漏水。3.3.8.1维修程序：3.3.8.1.2堵塞维修程序先查明原因；如是排水管堵塞，打开检验口（如检验口在下层住户室内，应先和该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常；检验：维修完成后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.8.1.3漏水维修程序先查明原因；如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装；检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有没有漏水；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收；3.3.8.2通知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。3.3.9通马桶3.3.9.1维修程序先检验顷听马桶堵塞原因；用马桶抽子抽通马桶；如不通就打开检验口用疏通机器来疏通堵塞介质；如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止；盖好检验口，进入室内后放水冲洗，能正常使用；检验：反复放水，检验马桶是否通畅；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码5/14维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.9.2通知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。3.3.10疏通地漏3.3.10.1维修程序先用抽子试通；不能查明原因时则打开检验口检验；不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止；检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验；维修完成，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.10.2通知住户使用须知：使用地漏时不要乱抛杂物，水泥砂桨（如硬纸等）。3.3.11马桶漏水3.3.11.1维修程序先检验漏水情况；分析马桶冲水器工作原理。找出原因；如是出水口地面漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四面密封一圈（3小时后能够使用）；检验：维修后，反复数次试验放水看是否漏水；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.11.2靠知住户使用须知：应正确使用马桶。3.3.12洗菜盆下漏水。3.3.12.1维修程序先检验何处漏水，查明漏水原因；如是软管断裂、漏水，应立即更换软管，并把接头处接好；如是水龙头（水咀）或接头漏水，检验水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应立即换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码6/14检验：打开菜盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.12.2通知住户使用须知。必需正确使用水龙头，不要乱动开关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生；不要用力撞击洗菜盆，以防盆四面白水泥膏松脱。3.3.13修理门窗3.3.13.1维修程序检验门窗附件是否齐全；检验有没有配件损坏；更换配件，达成预期效果；维修后请住户验收；检验：维修后，对门窗反复开启数次，检验是否有异声及不灵活之处，以达成开关自如目标；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.13.2通知住户使用须知：需定时往转动部分加油；如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生无须要意外。3.3.14洗脸盆下漏水。3.3.14.1维修程序先检验何处漏水，查明漏水原因；如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检验两接口处是否有破损情况，情况严重要更换弯管，情况通常可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达成不漏水为止；如是台式盆四面漏水，应用白水泥把盆四面密封一圈到不漏为止；检验：在维修完成后，放水试漏，以达成不再漏水目标；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码7/14维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.14.2通知住户使用须知不要随意乱动分下弯管和接口处，预防漏水；不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四面白水泥膏松动。3.3.15洗脸盆堵塞3.3.15.1维修程序查明堵塞原因；取下存水弯倒掉杂物；装好存水弯；如再不通，打开检验口，用疏通工具疏通，直至通畅为止；检验：维修完成后，把脸盆水储满后再排放，使之通畅为止；维修完成后，请住户《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.15.2通知住户使用须知用洗脸盆时尽可能不要掉入杂物；立即清除不小心掉进洗脸盆下水管内杂物。3.3.16洗菜盆堵塞3.3.16.1维修程序先用抽子试通；不通时查明堵塞原因；打开检验口用疏通工具疏通，再用水试通直至通畅为止；检验：维修完成后，把菜盆水储满后再排放，使之通畅为止；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.16.2通知住户使用须知：剩饭、剩菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内；立即清除洗菜盆下水管内残余杂物。3.3.17维修墙外水管。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码8/143.3.17.1维修程序先查找原因；如无法显著地找到破损漏水处，可先关好室内全部用水阀门；查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水；维修时先关水表前总阀，取下破损水管；装入新水管；打开总阀后看各相关部位是否漏水；检验：维修完成后，关闭室内全部用水阀门，看水表是否转动，并在二十四小时后跟踪检验；维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.17.2通知住户使用须知：不要私自改动水管，确需改动，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦发觉水管破损漏水，应立即通知管理处维修人员前来修理。3.3.18住户可视对讲门铃故障。3.3.18.1维修程序分析原因，可视对讲门铃不响可能由以下原因造成：线路问题造成；门铃开关接触不良。针对3.3.18.1)中原因，则用万用表检验门铃开关到门铃线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃正常使用。3.3.18.2检验：门铃维修完成后，反复试用几次，直至达成预期效果。3.3.18.3维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.18.4通知住户使用须知：根据使用说明书正确使用可视对讲系统。不明知处咨询住户中心3.3.19插座无电工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码9/143.3.19.1维修程序分析原因，插座无电可能由以下原因造成：因为外界原因（如停电检修）引发人为停电；因为用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸；因为频繁插拔操作，造成插座端子上电源接线松动，接触不良；线路出现断线。3.3.19.2针对3.19.1a)中原因，告诉用户现在是在停电检修。3.3.19.3针对3.19.1b)中原因，首先了解住户使用现场情况，然后断开对应回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障后，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可通知住户立即处理。3.3.19.4针对3.19.1c)中原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。3.3.19.5针对1.1d)中原因，先断开此回路电源开关，再用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。3.3.19.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。3.3.19.7维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.19.8维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。3.3.20住户家中无电。3.3.20.1维修程序分析原因，住户家中没电可能由下列多个原因造成：线路停电检修；用户总开关烧坏；因住户使用电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸；进户线和接线端子接触不牢；电度表烧坏。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码10/143.3.20.2针对3.3.20.1a)中原因，立即向用户说明停电原因。3.3.20.3针对3.3.20.1b)中原因，首先断开电源开关，检验住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超出电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长久过热烧坏所致。将用户用电设备从插座上插头拿下来，将全部照明开关全部断开，用万用表检验线路、导线绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上接线是否牢靠，最终更换电源开关，将负荷按线路许可额定容量接到电源上，恢复正常供电。3.3.20.4针对3.3.20.1c)中原因，首先将和跳闸保持控制开关相关电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检验电源线路是否正常，然后合上保持控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并处理。3.3.20.5针对3.3.20.1d)中原因，断开电源开关，将接线端子上线接牢靠，再用万用表检验确定线路正常后方可恢复送电。3.3.20.6针对3.3.20.1e)中情况，首先查看电度表参数是否符适用电线路要求，其次检验电度表接线是否正确，确定是表本身质量原所以烧坏，由供电局认可换同一型号电度表，不然将根据以上原因继续查找故障点。3.3.20.7检验：当故障排除后，确定线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。3.3.20.8维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.20.9维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确定线路完好后，方可恢复送电。3.3.20.10通知住户须知：a)用电时，应确保安全状态下正常使用多种用电设备和电器。b)不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码11/143.3.21配电箱开关故障3.3.21.1维修程序分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：因控制线路出现短路现象，造成熔断器熔体熔断或线路中短路电流大于空气开关额定短路通电能力时，空气开关烧坏；因控制线途经载，开关跳闸或线路上负荷电流大于空气开关额定电流和电流脱扣器额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长久经过较大通断电流，引发触头严重发烧烧蚀损坏。3.3.21.2针对3.3.20.1a)中原因，先将配电箱空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧开关置于分闸位置（依据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下，用万用表检验线路，查找短路故障点，排除故障后再检验配电箱内全部电气保持元件是否完好，保持元件运作整定值是否满足设计要求，最终更换同一技术规格空气开关或熔断器，恢复正常送电。3.3.21.3针对3.3.20.1b)中原因，假如是开关跳闸，先将电源侧开关置于分闸位置（依据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检验跳闸开关及线路，确定无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或经过柜上电流指示仪表观察），看是否超出设计要求；如确定为是因为线途经载造成开关跳闸，则需将此线路负荷降低；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格元件后，方可恢复正常送电。3.3.21.4检验：线路送电后，看线路上，电流表指示是否稳定正常。3.3.21.5维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.21.6维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电次序为先断开负荷开关，后断开电源侧开关，送电次序则相反。3.3.22灯不亮3.3.22.1维修程序分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码12/14灯内灯丝烧断；灯泡和灯头接触不良；电源保险丝熔断；电源开关接触不良。3.3.22.2针对3.3.22.1a)中原因，将电源开关断开，用万有表检验灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率灯泡。3.3.22.3针对3.3.22.1b)中原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头是否有电，确定有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢靠后方送电。3.3.22.4针对3.3.22.1c)中原因，将电源开关断开，用万用表检验照明线路有分短路或短路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。3.3.22.5针对3.3.22.1d)中原因，检验电源开关接线端接线是否牢靠，用电笔测开关输出端，在开关断开和合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应立即更换开关。3.3.22.6检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。3.3.22.7维修完成后，请住户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.22.8维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）全部不亮时，首先检验电源开关是否断开，用万用表检验线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确定线路正常时，方可送电。3.3.22.9通知住户须知不关键点长明灯；发觉运作不正常时，应立即通知管理处派专业人员前来检验、维修。3.3.23顶棚抹灰层（饰面）脱落。3.3.23.1维修程序如是抹灰层施工质量问题，应采取以下方法：用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保持用户物件不致碰坏，然后将脱落部位周围已松散抹灰层铲下，假如工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码13/14松散部分已超出该顶棚面积二分之一以上，应将该顶棚末灰层全部铲下；用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动杂物为止；用喷水器具充足喷水湿润2-3次；均匀地刷一道素水泥浆；用1:3水泥砂浆打底抹平；批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整；刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；清理垃圾，恢复场地整齐。3.3.23.2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引发抹灰层脱落：同3.3.23.1.a)；同3.3.23.1.b)；用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周围已锈蚀砼打掉，清理洁净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格补充钢筋。其它程序同3.3.23.1d)至3.323.1h)。3.3.23.3维修完成后，请用户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.23.4通知住户须知：不要私自更改顶棚抹灰层。3.3.24楼板裂缝3.3.24.1维修程序a)优异行全方面仔细地查看。b)如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。c)如裂缝较宽、较深，应立即处理，具体以下：d)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒；e)用水将裂缝基层表面根本湿润后，均匀涂刷素水泥浆；f)准备足够膨胀水泥，凋成半干湿状，并立即使用；g)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多出补缝材料；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室内维修方法文件编号/GC007版本编号A/0生效日期1月1日页码14/14h)修复饰面（按用户原标准）。3.3.24.2如裂缝宽度很宽，已影响结构正常功效，应立即通知开发单位请相关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。3.3.24.3维修完成后，请用户在《有偿服务申报表》上署名验收。3.3.24.4通知住户须知：不要集中堆放过重物品；平时留心楼板运作状态，发觉问题时，应立即通知管理处派技术人员到场查看作业处理。4相关统计表格《工程服务部维修单统计表》/GC007---F001工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室外公用设施维修方法文件编号/GC008版本编号A/0生效日期1月1日页码1/51目标使室外公用设施恢复使用功效及外观，确保在正常运作状态，为业主（住户）保持一个安全、舒适、美观生活环境。2适用范围中山市忠洋物业企业所辖物业小区内全部室外公用设施维修。3内容3.1维修标准3.1.1坚持经济、合理、安全、实用标准。在确保使用功效运作前提下，注意节省维修材料。3.1.2修理及更换配件应尽可能和原有配件型号规格一致标准。3.1.3为用户服务标准。3.2维修依据3.2.1符合维修方案或设计图纸要求，满足协议要求。3.2.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》相关条款标准。3.3维修标准3.3.1小区雕塑。3.3.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定时清洁和油漆（按要求颜色）；为钢筋砼雕塑定时清洁，发觉有露筋情况，应立即修补恢复饰面。3.3.1.2保持造型完整。如发觉有局部损坏，应立即通知业主或开发单位，找雕塑施工或制作单位派专业人员修复。3.3.1.3确保安全。有两层意思：一为对轻易损坏雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人轻易造成伤害雕塑亦应示警告牌，限制人员部分行为。3.3.2小区道路（人行道和车道）3.3.2.1修补损坏砼路面。假如损坏面积不大，能够用107胶拌水泥，根据附带说明书进行修补；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室外公用设施维修方法文件编号/GC008版本编号A/0生效日期1月1日页码2/5对于大面积损坏修补，采取1:2:2硅酸盐干硬性砼。将人行道或车道表面松散或破碎砼凿掉，凿除深度以达新面及坚固面为准。用凿子将坑底根本凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上一切散粒刷除洁净。将要修补砼表面充足湿润（由表及里）。湿润水完全渗透里面而砼表面无积水时，在表面涂一层一般硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内砼要稍稍高出坑内，方便捣实下沉（砼坝落度要控制在≤3cm）。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土含有足够水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。3.3.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）凿除损坏块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充足湿润。待表面积水完全渗透后，涂抹一般硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。将块材充足洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖逢多出泥浆。必需留缝，灰缝表面必需光滑平整，不得高出块材面。修补工作完成后，把块材表面清扫洁净。对于有防水要求块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3％防水剂），然后再坐砌块材。3.3.3路灯3.3.3.1灯不亮：参考《住户室内维修要求》中相关”灯不亮”维修要求。3.3.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打麻后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室外公用设施维修方法文件编号/GC008版本编号A/0生效日期1月1日页码3/53.3.4雨水管道3.3.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引发，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意确保坡度和接口防漏，和管道平稳。3.3.4.2如管道损坏，无法修复，应同型号及规格管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。3.3.4.3最终修复地坪。3.3.5化粪池3.3.5.1如池水外溢或排水畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制订定时清掏制度。3.3.5.2如井盖缺损，应立即更换同型号及规格井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。3.3.5.3如池壁缺损，应先通知相关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池避修复，注意池壁要做好防渗处理。3.3.3隔油池3.3.3.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定时检验更换制度。3.3.3.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固油脂清除，使管道排水顺畅。3.3.3.3如池（井）盖缺损，无法修复，应立即更换新盖，其上部不许可堆放杂物。3.3.4电缆沟。3.3.4.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏盖板换掉。3.3.4.2如沟内积水过多，影响电正常供给，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室外公用设施维修方法文件编号/GC008版本编号A/0生效日期1月1日页码4/5查明积水原因和位置，通常地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门立即处理；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。3.3.4.3如是电缆线路出现故障，应先通知相关用户，然后请供电部门立即修复。3.3.8排水渠3.3.8.1如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一个材料，把损坏盖板换掉。3.3.8.2如是渠壁损坏，庆将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用和原壁相同材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。3.3.8.3如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应立即清除杂物。3.3.8.4池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其它方法，不影响用户日常运作，然后抽干池里水，并清理里面淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至坚固层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（贴瓷片等），清理饰面残余水泥浆等。3.3.9儿童游戏场（包含秋千、跷跷板、砂池、摇摆器等）。3.3.9.1秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应立即更换相关配件直至能安全使用为止。如转动较失灵，造成无法转动，应卸下秋千铁链，寻求转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。3.3.9.2跷跷板。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理室外公用设施维修方法文件编号/GC008版本编号A/0生效日期1月1日页码5/5如缺配件，应立即修复至安全使用，如无法确保安全，应更换新配件。转动铰转动不灵，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐加上润滑油；如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位铁锈，加上润滑油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。3.3.9.3沙池如缺砂，应将池内杂物拣除，再补充洁净无泥、粗细均匀河沙，沙量以低于池边牙3-5cm为准。池边牙缺损，如为砖边牙，应将破损砖块凿除，补上完好砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥沙浆补上缺口。3.3.9.4摇摆器如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑，刷两道防锈漆（保持面漆和原色一致）。如配件（螺丝、螺母等）缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。3.3.10漏水：3.3.10.1如是水管接头处漏水，应先将水管总制关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制闭水检验，至不漏为止；3.3.10.2如水龙头漏水，应先关总水制，然后拆下水龙头检验是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换对应配件，装回水龙头，开总制，检验至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。3.3.12水管锈蚀3.3.12.1如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁洁净，然后刷两道防锈漆，并应定时检验。3.3.12.2如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体公用设施维修方法文件编号/GC009版本编号A/0生效日期1月1日页码1/51目标为使需维修房屋本体公用设施恢复使用功效及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户，特制订本方法。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1维修标准3.1.1坚持经济、合理、安全、实用标准，在确保使用功效和正常运作前提下，注意节省维修材料。3.1.2修理及更换配件应尽可能和原有配件型号、规格一致标准。3.1.3为业主（住户）提供方便标准。3.2维修依据3.2.1符合维修方案和设计图纸要求。3.2.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》相关条款标准。3.3各项维修项目标标准3.3.1地基基础。3.3.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。将破损松散部位凿除至坚固层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥部分清除；用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；恢复勒脚饰面。3.3.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。如不严重，应做好巡查和统计；如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检验判定；如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检验判定。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体公用设施维修方法文件编号/GC009版本编号A/0生效日期1月1日页码2/53.3.2梁、柱、板主体3.3.2.1露筋将露筋部位松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；用钢丝刷清洁洁净。充足喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。3.3.2.2有裂缝。参考《住户室内维修要求》中”楼板裂缝”维修程序进行维修。3.3.3.3有孔、洞。将孔、洞、周围已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上铁锈磨掉；用钢丝刷等有效工具根本清洁孔、洞；充足喷水湿润孔、洞内壁；如小孔、洞、则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，假如孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）砼标号高一等级细石砼嵌填饱满，并养护好；按原标准做好饰面。3.3.3.4破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超出要求范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请相关专业技术人员到场判定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。3.3.4墙体墙体结构维修适适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，和还未威胁安全沉降裂缝和温度裂缝处理等。砌体维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，通常先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等维修）。3.3.4.1裂墙先将裂缝周围饰面凿除，并将砌体已松散层凿至坚固层，凿槽成外八字形；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体公用设施维修方法文件编号/GC009版本编号A/0生效日期1月1日页码3/5用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充足喷水湿润；均匀地涂刷一道素水泥浆；再用比砌筑砂浆高一个强度等级1：3水泥砂浆填缝、抹平；用同规格、尺寸墙体饰面材料修复饰面。3.3.4.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。先将酥碱或破损部位砖块轻轻挖掉，并请扫洁净浮动灰、土；充足喷水湿润破损面；用比原砌体高一强度等级水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充足湿润）。3.3.4.3墙体室外饰面缺损。将缺损饰面及春周围松散层一并凿除；用钢丝刷清扫洁净浮动灰土；充足喷水湿润破损面；均匀地涂刷素水泥浆；用1：3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。3.3.4.4墙体室内饰面缺损。同4.3.3a、b、c、d。用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面。3.3.4.5外墙渗水。外装修分格缝未做二次处理面引发渗水，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；在外墙渗水部位采取”一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层；外墙渗水面积较大时，先将饰铲队，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最终一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体公用设施维修方法文件编号/GC009版本编号A/0生效日期1月1日页码4/5墙、板接通处渗水，可用预制氯乙、燃胶泥缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最终在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭；用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处内饰面层铲除，范围比渗水部位周围扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理洁净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最终一度胶未干时用水泥砂浆平，再修复饰面。3.3.5顶棚。参考《住户室内维修要求》中”顶棚抹灰层9饰面脱落”维修程序进行维修。3.3.3楼梯间3.3.3.1踏步缺损。将缺损部位周围已松动部分凿除至坚固层；用钢丝刷清扫洁净浮土；充足喷水湿润；均匀地涂刷一道素水泥浆；用1：3水泥砂浆做好基层；修复饰面。3.3.3.2栏板缺损。如为砼或砌块栏板，可参考4.2和4.3对应程序实施。如为其它如木材或金属材料栏板，维修程序以下：如不能修复，应立即更换新配件；使栏板、梯板、扶手连接牢靠；修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。3.3.3.3扶手。如不能修复，应立即更换新配件；工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体公用设施维修方法文件编号/GC009版本编号A/0生效日期1月1日页码5/5使之和栏板连接牢靠；修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。3.3.4门、窗：参考《住户室内维修要求》中相关”门、窗”维修程序实施。3.3.5屋面避雷设施。3.3.5.1锈蚀。用砂纸除锈；均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；如锈蚀尤其严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。3.3.5.2连接部位断开。除锈清洁后，焊接牢靠；刷两道防锈漆。层面隔热层、防水层。3.3.6隔热层缺损：立即更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。3.3.7屋面漏（渗）水（刚性屋面）用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。出屋面管道处漏水，先将管道四面清洗洁净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氯脂、PVC胶泥等。檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏方法来修漏。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体、室外公共部分室外维修养护周期及质量标准文件编号/GC010版本编号A/0生效日期1月1日页码1/51目标为了确保房屋本体、室外公共部分完整，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容序号项目标准检验、保养内容和周期1地基基础观察房屋无倾斜、地基无显著沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每十二个月进行一次全方面观察，发觉问题汇报产权和上级记管单位。2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发觉问题随时修补，每十二个月进行一次全方面检验。3墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢靠，表面平整、洁净，色泽协调一致。每十二个月全方面检验一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洁洗一次，室外喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全方面修补、粉刷或喷涂油漆一次。4顶棚抹灰层牢靠，无面层剥落和显著裂缝。发觉问题按原样立即修复，每十二个月全方面检验一次，3-4年全方面修补刷漆一次。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落、钢筋、无锈蚀、变形，牢靠，确保使用安全，木扶手表面无显著龟裂和漆层脱落。发觉问题按原样立即修得，每十二个月全方面检验一次，3-4年全方面修补刷油漆一次。6公共门窗：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢靠、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、按缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发觉问题按原样立即修复，1年全方面检验和保养一次，木门窗和保养一次，木门窗2年油漆一次。7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口通畅，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺乏现象。每十二个月全方面检验一次，每十二个月雨季前须检验一次，发觉破损立即修补。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体、室外公共部分室外维修养护周期及质量标准文件编号/GC010版本编号A/0生效日期1月1日页码2/59天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无显著锈蚀。每六个月检验一次，发觉问题立即修补，每两年油漆一次。10消防设施（消防检栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按”小区消防栓保养要求”实施，消防管、道每十二个月检验一次，每2-3年油漆一次。11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。天天检验一次，发觉损坏立即更换，属电话企业、有线电视台设施通知其立即维修。12可视电子对讲门铃对讲功效正常，标识显示清楚，声音正常，每六个月保养一次，13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清楚，没有被显著损坏，完好率100％。每个月检验一次，14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清楚、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每十二个月按原样重喷写一次，标识牌如有损坏或陈旧立即维修更换。15散水坡、雨檐台、连廊和建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每三个月检验一次，保持上下水管通畅，避免积水渗楼板，随时检验，发觉问题立即修复。16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下降、表面平整、无破损，楼板、地面砖上无不泥潭。发觉问题立即修复，每十二个月全方面检验一次。17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况季度检验1次，发觉问题立即维修。18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水、流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每个月检验一次，每次雨季前检验一次，发觉问题立即修补，每四年水管油漆一次。19设备房（水泵房、配电房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够照明应急灯、消防灭火器，每个月全方面检验一次；平时发觉问题立即修补。20室外建筑小品、标识牌完好率100％，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有没有安全隐患，标识牌有没有遗失或需更新，要求每七天检验1次。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体、室外公共部分室外维修养护周期及质量标准文件编号/GC010版本编号A/0生效日期1月1日页码3/521道路整体要求路面平滑，无显著坑洼、破损，轻微破损面积每处不超出0.1平方米，边角整齐无缺口。随时检验，发觉问题随时修补。A水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超出1平方米，路面积留水泥渣等体积不超出1.5X1.5X1.5立方厘米。随时检验，发觉问题随时修补。B道板砖、拼花砖不能缺乏一块，98％没有松动，单块破损面积大于20％道板砖在100平方米内不超出4块。随时检验，发觉问题随时修补。C电缆沟盖板平整不缺乏一块，单块破坏面积不能超出0.01平方米。每三个月检验，破损维修或更换。D路牙整齐，没有很显著蹋陷，不缺乏一块，单块破损长度不超出20％。每三个月检验，破损维修或更换。E挡土坡、墙每处蹋降破损面积不超出0.005平方米（50平方厘米）随时检验，发觉问题随时修补。F踏步、台阶没有显著破损随时检验，发觉问题随时修补。22给排水A雨污水井、盖排水通畅，井盖没有显著裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确和周围道路高度保持一致，和路面高度不超出+2cm，和绿地正常不超出+8cm，部分因地热原因等可超出，但不能显著影响观瞻。一季度全方面检验一次，六个月对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面未盖尽可能做防震圈，以车驶过不振响为。B明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞。发觉问题随时维修，每六个月全方面检验一次发觉渗、漏、滴水或损坏立即维修，六个月全方面检验一次。C给排水管道（含绿化用水管阀）水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。D化粪池同雨、污水井E喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷不管道无锈蚀每个月检验保养一次。23路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发觉损坏立即维修，高压钠灯，汞灯季度检验一次，每六个月保养一次，灯杆每2年半刷一次漆。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体、室外公共部分室外维修养护周期及质量标准文件编号/GC010版本编号A/0生效日期1月1日页码4/524儿童游乐设施设施完好，没有损伤，没有安全隐患。天天检验一次，每个月定时保养一次，如上润滑油，紧固等。25室外停车设施、消防设施A车棚、车架车棚无安全隐患、水泥单车棚梁、柱无显著裂纹，铁架单车棚顶无显著破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无显著锈蚀、损坏。每七天检验一次，六个月保养一次。B值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂管理要求等镜框整齐、规范。发觉问题随时修补，每六个月保养一次。C道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常。按”道闸保养要求”实施D车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清楚、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致。六个月重刷一次。E路障牢靠、无显著倾斜（100之内），完好，红白间条鲜明、醒目六个月漆一次。F室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活发觉问题随时检验，每三个月全方面试放水检验一次，每六个月保养一次。26清洁设施A垃圾屋、池，中转站（含垃圾屋门锁）门、外体瓷片等完好，无破损、无锈蚀，有”垃圾入口处”标识，垃圾屋、池、中砖站周围排水沟、散水坡利于排水。随时检验，发觉问题随时维修，每六个月全方面保养一次。B垃圾车、垃圾桶（箱）完好，无破损、无锈蚀随时检验，发觉问题随时维修，每六个月全方面保养一次。27文化宣传、娱乐设施宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀，标识齐全、，休息用凳椅无破损。随时检验，发觉问题随时维修，每六个月全方面保养一次。28室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有显著破损和面层剥落发觉问题随时修补，护栏2年刷一次。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理房屋本体、室外公共部分室外维修养护周期及质量标准文件编号/GC010版本编号A/0生效日期1月1日页码5/54相关统计表格《工程服务部排水立管设备周检验表》——/GC010—F001《工程服务部湿式报警阀设备周检验表》——/GC010—F002《工程服务部潜水泵设备周检验表》——/GC010—F003《工程服务部液化气立管设备周检验表》——/GC010—F004《工程服务部雨水立管设备周检验表》——/GC010—F005《给水立管设备月检验表》——/GC010—F006《地极电阻统计表》——/GC010—F007《机电设施维修保养一览表》——/GC010—F008程服务部工作手册中山市忠洋物业管理水泵房管理要求文件编号/GC011版本编号A/0生效日期1月1日页码1/11目标为了深入规范水泵房管理要求，特制订本要求。2适用范围中山市新盛世忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1值班人员应对水泵房进行日常巡视，检验水泵、管道接头和阀门有没有渗漏水。3.2常常检验水泵控制柜指示，观察停泵时水泵压力表指标。在正常情况下，生活水泵选择开关应置于自动位置。正常工作压力在3.7---4.5kg3.3生活水泵要求每星期最少轮换使用一次。3.4泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面及设备外表清洁。3.5水泵房应上锁，钥匙由值班人员管理；根据水泵保养要求定时对其进行维修保养。3.3确保水泵房通风、照明，和应急灯在停电状态下正常使用。4相关统计表格《工程设备巡查统计》——/GC011—F001工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理水泵保养文件编号/GC012版本编号A/0生效日期1月1日页码1/21目标为延长水泵使用寿命，特制订本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部水泵保养。3内容3.1水泵保养时应把和泵体相连5米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。3.2泵体保养：3.2.1检验泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整齐、油漆完好；3.2.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换；3.2.3检验盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉纸填料；3.2.4联轴器联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；3.2.5紧固机座螺丝并做防锈处理；3.2.6生活水泵频繁，每十二个月应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。3.3电机保养：3.3.1外观检验应整齐，铭牌完好，接地线连接良好；3.3.2拆开电机接线盒内导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相和相，相对地间绝缘电阻值应不低于0.5兆欧；3.3.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢靠紧密。3.4相关阀门、管道及附件保养：3.4.1各个阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏；3.4.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；3.4.3压力表指示正确，表盘清楚；3.4.4管道及各附件外表整齐美观，无裂纹、油漆应完整无脱落；3.4.5点动判定水泵转向是否正确，若有误应予更正。工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理水泵保养文件编号/GC012版本编号A/0生效日期1月1日页码2/23.5控制柜保养3.5.1断开控制柜总电源，检验各转换开关，开启、停止按钮动作应灵活可靠；3.5.2检验柜内空气开关，接触器、继电器、变频器等电器是否完好，坚固各电器接触线头和接线端子接线螺丝；3.5.3清洁控制柜内外灰尘；3.5.4合上总电源，检验电源指示应正常。3.5.5保养完成起动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。3.5.6观察水泵运转应平稳，无显著振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。4相关表格《水泵保养统计表》/GC012-F001工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理配电房管理要求文件编号/GC013版本编号A/0生效日期1月1日页码1/11目标为了规范配电房管理，特制订本要求。2适用范围中山市忠洋物业管理工程服务部。3内容3.1配电房是区内供电系统关健部位，实施二十四小时运行值班。未经部门领导许可，非工作人员不得入内。3.2值班员必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。3.3值班员应注意电压表、电流表、功率因数表和各类信号指示灯等，严禁变压器、空气开关超载运行。3.4常常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。3.5因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部分负荷用户发出停电通知。对于突发性停电事故应经过该停电片区保安员或巡楼管理员向用户