2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试重点黑金模拟题(详细参考解析)

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄B.动机C.文化D.社会

2、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

3、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性

4、某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000万元。则该企业的资产报酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%

5、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率

6、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬

7、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离

8、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

9、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20

10、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本B.购买者C.竞争D.市场

11、某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3

12、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容

13、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95

14、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资

15、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%

16、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

17、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金

18、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入

19、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%

20、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析

21、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

22、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

23、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确

24、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

25、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性

26、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用

27、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率

28、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

29、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率

30、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查

31、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险

32、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀

33、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的

34、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

35、高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业

36、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会

37、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50

38、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

39、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180

40、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健

41、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补

42、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式

43、工业建筑设计的评价指标不包括（）。A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价

44、实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资

45、物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

46、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率

47、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

48、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

49、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

50、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%二、多选题

51、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

52、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。A.任务B.可用的费用C.广告效果评估D.企业信誉

53、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构

54、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

55、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化

56、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化

57、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

58、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标

59、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红

60、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率

61、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

62、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能

63、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性

64、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格

65、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资收益率D.动态投资回收期

66、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

67、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例

68、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

69、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

70、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险

71、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.21C.35D.50

72、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统

73、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%

74、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

75、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去()。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税

76、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容

77、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置

78、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化

79、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水

80、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况

81、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

82、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%

83、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%

84、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

85、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

86、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费

87、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

88、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

89、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表

90、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性

91、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94

92、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减

93、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

94、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。A.4B.8C.12D.15

95、某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%

96、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法

97、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场供应变化C.指导供给以适应需求的变化D.指导政府制定科学的土地供给计划

98、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

99、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式

100、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值三、判断题

101、治疗骨蒸潮热，疳积发热，宜选用的药物是A.蕲蛇B.独活C.秦艽D.川乌

102、我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（）

103、开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）

104、商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。

105、生用能活血化瘀、止血，炒用而凉血止血的药物是A.槐花B.白茅根C.苎麻根D.茜草

106、识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（）

107、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

108、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（）

109、随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）

110、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）

111、既能补气安神，又能止咳平喘的药物是A.酸枣仁B.紫河车C.冬虫夏草D.灵芝

112、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）

113、既能凉血止血，又能解毒杀虫的药物是A.羊蹄B.小蓟C.大蓟D.地榆

114、房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。()

115、优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。

116、如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）

117、蝉蜕的功效是A.疏散风热，明目退翳B.疏散风热，解毒消肿C.疏散风热，疏肝解郁D.利咽开音，生津止渴

118、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）

119、房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（）

120、鹿角胶入汤剂宜A.先煎B.煎汤代水C.包煎D.烊化

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：消费者购买行为要受动机、知觉、学习和态度等心理因素的影响。

2、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场细分。P38。

3、答案：D本题解析：房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

4、答案：B本题解析：资产报酬率又称资产收益率、资产利润率或投资报酬率，是企业在一定时期内的净利润与资产平均总额的比率。计算公式：资产报酬率＝净利润÷资产平均总额×100%＝1500÷6000×100%＝25%。

5、答案：C本题解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。按单利方式计算利息时，利息计算公式为：In＝P×n×i。复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。

6、答案：D本题解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

7、答案：C本题解析：[解析]零售商业物业

8、答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。

9、答案：C本题解析：混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14天内较快，以后增长逐渐缓慢，28天后强度增长更慢，但可持续几十年。

10、答案：B本题解析：开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法；②购买者导向定价法；③竞争导向定价法。其中，购买者导向定价法又包括：①认知价值定价法；②价值定价法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。

11、答案：D本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。

12、答案：B本题解析：暂无解析

13、答案：A本题解析：[知识点]复利系数的应用

14、答案：B本题解析：住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。

15、答案：B本题解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式

16、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

17、答案：B本题解析：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托资金；③购买住房抵押支持证券。购买已上市的深圳万科房地产开发公司的股票属于房地产间接投资。

18、答案：D本题解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。对开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

19、答案：B本题解析：资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金净利润率的计算公式为：资本金净利润率＝（年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金）×100%＝（500/1500）×100%＝33.3%

20、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

21、答案：D本题解析：消费者在购买产品后会产生某种程度的满意感和不满意感，进而采取一些使市场营销人员感兴趣的买后行为。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的关系表现为：①若E＝P，则消费者会满意；②若E＞P，则消费者不满意；③若E＜P，则消费者会非常满意。

22、答案：C本题解析：[解析]复利系数的应用

23、答案：C本题解析：本题考查的是识别竞争者。一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求增加。参见教材P123。

24、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

25、答案：A本题解析：[解析]风险分析的一般过程和方法

26、答案：C本题解析：增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

27、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。

28、答案：D本题解析：本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53万元。参见教材P155。

29、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。

30、答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

31、答案：C本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

32、答案：C本题解析：根据房地产投资信托的特征。

33、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。

34、答案：B本题解析：可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，单位收益投资风险也就越小；反之，比值越大，单位收益投资风险就越大。本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1%；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2%。因此，可以推断物业乙的单位收益投资风险大于物业甲的单位收益投资风险。

35、答案：B本题解析：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

36、答案：B本题解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。

37、答案：C本题解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。可供租售量的计算公式为：可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由题中条件可得，该住房市场可供租售量＝5＋13＝18（万套），则吸纳周期＝18÷8＝2.25（年）。

38、答案：B本题解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(万元/月)。

39、答案：C本题解析：建筑物现值公式为：建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧额。建筑物重置价格是指：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。所以，建筑物重置价格为：800×3000＝240（万）。建筑物折旧额＝建筑物重新购建价格×折旧率＝240×2%＝4.8（万元），所以建筑物现值为：240－4.8＝235.2（万元），C最接近。

40、答案：A本题解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

41、答案：B本题解析：本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。

42、答案：B本题解析：目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化模式；②选择专业化模式；③产品专业化模式；④市场专业化模式；⑤全面覆盖模式；⑥大量定制模式。其中，选择专业化模式是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

43、答案：A本题解析：工业建设项目设计是由总平面设计、工艺设计和建筑设计三个相互联系又相互制约的部分组成。各部分设计方案侧重点不同，评价内容也略有差异。其中，建筑设计评价指标包括：①单位面积造价；②建筑物周长与建筑面积比；③厂房展开面积；④厂房有效面积与建筑面积比；⑤工程全寿命成本。

44、答案：A本题解析：实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为：①固定资产投资；②流动资产投资等。

45、答案：B本题解析：物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，以保障其始终处在正常的运行状态，并向入住的客户或业主提供服务。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容；对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

46、答案：B本题解析：[解析]动态投资回收期

47、答案：D本题解析：[知识点]消费者市场的购买对象

48、答案：B本题解析：偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。本题中，用等额序列现值系数公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式（偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金）即可。式中，P表示现值，F表示终值，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值，n表示计息周期数，i表示每个计息周期的利率。本案例中，根据已知数据，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（万元）。则偿债备付率＝24/19.53＝1.23。

49、答案：B本题解析：本题考查的是偿债备付率。

50、答案：B本题解析：[知识点]金融机构对项目贷款的审查

51、答案：A本题解析：计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。

52、答案：C本题解析：根据教材的内容即可。

53、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

54、答案：D本题解析：A项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。

55、答案：B本题解析：市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

56、答案：A本题解析：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合国土空间规划或城乡规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。

57、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。P251～252。

58、答案：D本题解析：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数，包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租及经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期；②融资相关参数，包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例，预售收入用于后续开发建设投资的比例；③收益相关指标，包括出租率或空置率，运营费用占毛收入比率；④评价标准类指标，包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

59、答案：A本题解析：房地产税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

60、答案：C本题解析：此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。

61、答案：B本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。

62、答案：A本题解析：工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能是：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算，这是工程造价的预测职能。

63、答案：C本题解析：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

64、答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。

65、答案：C本题解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。

66、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。

67、答案：C本题解析：本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。

68、答案：D本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。2006年10月时，王某的权益为租赁权，权益价格为剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和。

69、答案：D本题解析：美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了可调利率贷款，也称为“m/n”贷款（主要包括“2/28”和“3/27”两种），即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m＋1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本题在第28个月的还款额为：计算得该家庭在第28个月的月还款额＝1562（美元）。

70、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金

71、答案：A本题解析：[解析]零售商业物业的租金

72、答案：A本题解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。

73、答案：A本题解析：投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。三年的利润总额为25000万元，年平均利润额为25000÷3＝8333.33（万元）。项目总投资中包含财务费用，故项目总投资为开发项目的总成本80000万元。投资利润率＝年利润总额或年平均利润额/项目总投资×100%＝8333.33÷80000×100%＝10.42%。

74、答案：D本题解析：[知识点]消费者市场的购买对象

75、答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。

76、答案：B本题解析：暂无解析

77、答案：D本题解析：房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

78、答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。某开发商推出了带有电梯的别墅属于提供更优质的产品，采取的是产品差别化战略。

79、答案：B本题解析：根据水位高低与地下室地坪的关系，地下室的防潮、防水的构造做法有防潮、防潮与排水相结合、卷材防水以及钢筋混凝土防水。其中，防潮与排水相结合的做法适用于常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时的时候。常用的做法是将地下室室内地坪架空，在每间房的外墙上，开一个洞，把丰水期升起来的水引至集水坑，再用水泵抽至室外下水道。

80、答案：A本题解析：影响消费者购买行为的主要因素主要包括以下几个方面：①社会文化因素，包括文化因素、社会因素；②个人因素，包括年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象；③心理因素，包括动机、感觉、学习、信念和态度。B项属于心理因素；CD两项属于个人因素。

81、答案：D本题解析：消费者在购买产品后会产生某种程度的满意感和不满意感，进而采取一些使市场营销人员感兴趣的买后行为。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的关系表现为：①若E＝P，则消费者会满意；②若E＞P，则消费者不满意；③若E＜P，则消费者会非常满意。

82、答案：D本题解析：本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。

83、答案：C本题解析：[知识点]清偿能力指标及其计算

84、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。参见教材P40。

85、答案：D本题解析：本题考查的是复利计算。参见教材P158。1.计算出贷款额1）房屋总价：2000×120＝24（万元）2）贷款额：24×70%＝16.8（万元）2.计算出月供3.第6年初一次偿还本金4万元，则在6-15年间减少的月供为4.提前还款后的月供1417.68-444.08＝973.6（元）

86、答案：C本题解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。

87、答案：A本题解析：差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四个方案中最优的方案是F1。

88、答案：B本题解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。

89、答案：A本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。

90、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

91、答案：B本题解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。

92、答案：A本题解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。

93、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。

94、答案：C本题解析：按照跨度尺寸，可以将工业建筑分为小跨度厂房和大跨度厂房。其中，小跨度厂房是指跨度小于或等于12m的单层工业厂房，以砌体结构为主