2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试黑金提分题附答案167

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论。A.威廉·配第和亚当·斯密B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C.亚当·斯密和大卫·李嘉图D.马尔萨斯和马克思

2、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

3、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

4、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

5、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他

6、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税

7、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

8、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84

9、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

10、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值

11、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质

12、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的

13、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务

14、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766B.791C.913D.1046

15、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

16、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

17、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

18、疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调

19、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

20、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则

21、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比

22、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果

23、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法

24、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场

25、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500

26、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素

27、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物

28、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火

29、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势

30、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%

31、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105B.97C.98D.103

32、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

33、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580

34、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

35、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限

36、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党

37、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费

38、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展

39、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于

40、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥

41、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降

42、下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

43、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定

44、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

45、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪

46、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率

47、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

48、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱

49、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用D.土地成本＋开发成本

50、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者二、多选题

51、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500

52、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机

53、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

54、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务

55、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他

56、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400

57、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

58、下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血

59、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒

60、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

61、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产

62、滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴

63、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标

64、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

65、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面

66、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.590

67、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理

68、采用收益法测算房地产价格时，公式表示()。A.房地产净收益按－固定数额逐年递增B.房地产净收益按－固定数额逐年递减C.房地产净收益按－固定比率逐年递增D.房地产净收益按－固定比率逐年递减

69、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产

70、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

71、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

72、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整

73、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

74、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法

75、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

76、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的

77、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

78、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制

79、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

80、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

81、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

82、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值

83、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960

84、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345

85、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500

86、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉

87、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87

88、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

89、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉

90、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

91、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

92、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩

93、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

94、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样

95、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落

96、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

97、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

98、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租

99、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素

100、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入三、判断题

101、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）

102、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）

103、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）

104、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）

105、我国社会主义初级阶段，就其所要实现的历史任务来说是（）A.发展生产，解决人民温饱的阶段B.加快发展，实现人民小康生活水平的阶段C.基本实现现代化，达到人民生活比较富裕的阶段D.完全实现现代化，达到发达国家水平的阶段

106、当前维护世界和平的根本途径是（）A.实行有效裁军和军控B.发挥联合国的维和作用C.反对霸权主义和强权政治D.加强国际干预

107、坚持党的基本路线一百年不动摇的关键是（）A.坚持以经济建设为中心不动摇B.坚持两手抓两手都要硬不动摇C.坚持党的领导不动摇D.坚持改革开放不动摇

108、马克思主义的理论品质是（）A.解放思想B.开拓创新C.与时俱进D.实事求是

109、在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。()

110、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）

111、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。()

112、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。（）

113、实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的关键阶段是（）A.本世纪头110年B.本世纪头20年C.本世纪头30年D.本世纪头50年

114、在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）

115、挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）

116、在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。()

117、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（）

118、在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）

119、建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）

120、建设中国特色社会主义经济的基本目标是（）A.坚持和完善社会主义公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度B.坚持和完善按劳分配为主体的多种分配方式，逐步走向共同富裕C.坚持和完善对外开放，积极参与国际经济合作和竞争D.在社会主义条件下发展市场经济，不断解放和发展生产力

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。

2、答案：A本题解析：估价委托人（简称委托人、客户），是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。不论估价报告是给谁使用，根据《资产评估法》，委托人都应向估价机构和估价师提供估价所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料，并对其提供的资料的合法性、真实性和完整性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料，不得要求出具虚假估价报告或其他非法干预估价行为和估价结果。

3、答案：A本题解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。

4、答案：D本题解析：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。B项，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

5、答案：B本题解析：对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发展属于区域因素。

6、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。

7、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

8、答案：B本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。市场上每年租金为360×1000＝36（万元）。根据题意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（万元）。

9、答案：B本题解析：奇经八脉的分布不像十二经脉那样规则，同脏腑没有直接的络属关系，相互之间也没有表里关系，与十二正经不同，故称“奇经”。

10、答案：D本题解析：承租人权益价值评估是成本节约资本化法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同（租约）租金与市场租金差额的现值之和。如果合同（租约）租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同（租约）租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

11、答案：C本题解析：土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地。②土地使用权状况，说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；说明是单独所有还是共有；对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。③土地使用管制，说明是建设用地还是农用地、未利用地。④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等定着物。⑤出租或占用情况。⑥他项权利设立情况，说明有无出租或占用情形。⑦其他特殊情况。

12、答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。

13、答案：C本题解析：估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价报告及其交付；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。

14、答案：B本题解析：该项目开发完成后的总价值的当前现值计算如下：V＝2850×3850×[50%/（1＋15%）2＋30%/（1＋15%）2.5＋20%/（1＋15%）3]＝791.24（万元）。

15、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

16、答案：B本题解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。

17、答案：D本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

18、答案：A本题解析：中医发病学很重视人体的正气，认为内脏功能正常，正气旺盛，气血充盈，卫外固密，病邪难于侵入，疾病无从发生，《素问·遗篇·刺法论》说：“正气存内，邪不可干。”只有在人体正气相对虚弱，卫外不固，抗邪无力的情况下，邪气方能乘虚而入，使人体阴阳失调，脏腑经络功能紊乱才能发生疾病。

19、答案：D本题解析：因人制宜是指，根据病人年龄、性别、体质等特点，制订治疗用药原则。

20、答案：D本题解析：暂无解析

21、答案：A本题解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。

22、答案：D本题解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

23、答案：B本题解析：标准价调整法和多元回归分析法主要用于估价，其中，标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

24、答案：C本题解析：房地产价格（或租金）的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括增量房地产和存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的购买者（或承租者）形成了市场的需求面。

25、答案：C本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式

26、答案：A本题解析：暂无解析

27、答案：C本题解析：房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

28、答案：B本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。火外受：其性结聚，临床多局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发或邪郁化火，其性炎上。暑为夏季主气，乃火热所化。暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后．立秋以前。湿为长夏的主气，也可见于其它季节。

29、答案：B本题解析：城镇临街商业用地，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如矩形土地是较长的边临街还是较短的边临街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是否为街角地等，价值会有所不同，甚至差异很大。

30、答案：B本题解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。

31、答案：B本题解析：间接法房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。直接法房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。因此采用直接比较，可比实例相对于估价对象状况的得分=100×98÷101=97。

32、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

33、答案：D本题解析：预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：由题目已知，三年后价值为V3＝1.2V；则V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（万元）。

34、答案：C本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。

35、答案：A本题解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。

36、答案：B本题解析：马克思主义政党是工人阶级反对资产阶级的斗争发展到一定阶段的产物，是科学社会主义与工人运动相结合的产物。选项A,1847年成立的共产主义者同盟，是第一个国际性的马克思主义政党。选项B，1869年成立的德国社会民主工党，是最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党。选项C，1903年俄国创立了新型的马克思主义政党——俄国社会民主工党（布）。选项D，1921年，中国共产党诞生。因此，选项A、C、D均不符合题意，故本题的正确答案为B。

37、答案：D本题解析：在有活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由土地购置价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。

38、答案：D本题解析：生产力是人类改造物质世界的能力，是人们生产物质产品的能力，它反映了人与自然的关系。生产关系是指在物质生产过程中形成的人们之间的社会关系，它集中体现出人们之间的物质利益关系。生产关系的内容，包括人们在一定的生产资料所有制基础上形成的，在社会生产总过程中发生的生产、分配、交换和消费的关系。生产力和生产关系是生产方式这个矛盾统一体中的对立双方。它们之间既对立又统一，相互依存、相互作用，有着不可分割的内在联系。其中，生产力是矛盾的主要方面，对生产关系起着决定作用。首先，生产力的状况决定生产关系的性质。有什么样的生产力，最终就会有什么样的生产关系。其次，生产力的发展决定生产关系的发展和变革。另一方面，生产关系对生产力具有反作用，它会起着束缚或解放生产力的作用，起着阻碍或发展生产力的作用。当生产关系与生产力的发展要求相适合时，它会有力地推动生产力的发展；当生产关系与生产力的发展要求不相适合时，它会阻碍甚至破坏生产力的发展。因此，选项A、B、C的说法都是错误的，不能选。故本题的正确答案为D。

39、答案：D本题解析：由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。

40、答案：C本题解析：暂无解析

41、答案：A本题解析：随着家庭的小型化（每个家庭平均人口数的下降），即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

42、答案：A本题解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

43、答案：B本题解析：对交易对象或市场行情缺乏了解往往会造成成交价格偏离正常价格。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

44、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

45、答案：C本题解析：先扶正后祛邪：正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐。

46、答案：D本题解析：报酬率又称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（又称为内部报酬率）同性质的比率。D项，空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

47、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

48、答案：C本题解析：气血不荣经脉指因气血虚衰或气血失和，以致气血相互为用的功能减退，对经脉、筋肉、皮肤的濡养作用减弱，从而产生肢体筋肉等运动失常或感觉异常的病理状态。

49、答案：D本题解析：使用假设开发法评估在建工程价值，一般使用公式：直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋开发成本）；因此，本题中，开发利润＝（土地成本＋开发成本）×直接成本利润率。

50、答案：B本题解析：《灵枢·经脉》论述足阳明胃经的经气虚实：“气盛则身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄。气不足，则身以前皆寒栗，胃中寒则胀满。”又说：“足阳明之别……实则狂巅，虚则足不收，胫枯。”此即足阳明胃经的经气或虚或实所引起的病变。

51、答案：A本题解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元

52、答案：A本题解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。

53、答案：B本题解析：房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。在实际中，不同的估价目的和估价对象，具体的估价程序可能有所不同。

54、答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。

55、答案：B本题解析：对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发展属于区域因素。

56、答案：D本题解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。

57、答案：B本题解析：15年多耗费电费的现值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（万元），该房地产扣除该项功能折旧后的价值＝2000－150－5.45＝1844.55（万元）。

58、答案：D本题解析：气随液脱的形成原因：多由高热伤津，或大汗伤津脱液．或严重吐泻耗伤津液等所致。

59、答案：A本题解析：阴寒于内，排斥阳气于外，故见面色咣白，肢冷，倦卧，又见烦热，口渴，脉大无根等假象。寒滞胃脘证是指寒邪侵袭胃肠，阻滞气机，以胃脘、腹部冷痛，痛势急剧等为主要表现的实寒证候。又名中焦实寒证。

60、答案：B本题解析：该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（万元）。

61、答案：B本题解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

62、答案：A本题解析：阴阳互制之调补阴阳包括：(1)滋阴以制阳一一适用于阴虚阳亢的虚热证——阳病治阴；(2)扶阳以制阴——适用于阳虚阴盛的虚寒证——阴病治阳。

63、答案：B本题解析：正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆，是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。从治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。适用范围：疾病的征象与其本质不完全符合的病证。

64、答案：C本题解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。

65、答案：B本题解析：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。

66、答案：D本题解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（万元）。P253。

67、答案：B本题解析：从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或者委托他人开发建设。

68、答案：A本题解析：这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

69、答案：B本题解析：暂无解析

70、答案：A本题解析：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：本题中，房地产状况修正系数为：（100/102）×（97/100）＝0.95。

71、答案：A本题解析：A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

72、答案：B本题解析：基准地价修正法，是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数，对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。

73、答案：A本题解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的价格＝买方实付金额÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

74、答案：C本题解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。

75、答案：D本题解析：因人制宜是指，根据病人年龄、性别、体质等特点，制订治疗用药原则。

76、答案：A本题解析：征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。

77、答案：D本题解析：交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格÷可比实例成交价格，本题中可比实例的成交价格比正常价格低6%，因此，交易情况修正系数＝1÷（1－6%）＝1.064。

78、答案：A本题解析：相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

79、答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

80、答案：A本题解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。

81、答案：D本题解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。即2004至2013依次为－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则2014年对应的X＝11；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。

82、答案：D本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值主要有两种方式：一是折现，二是计算投资利息。将前一种方式下的假设开发法定义为动态分析法，将后一种方式下的假设开发法定义为静态分析法。

83、答案：C本题解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。

84、答案：D本题解析：净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。

85、答案：A本题解析：该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元)

86、答案：C本题解析：症，即症状和体征的总称，是疾病过程中表现出的个别、孤立的现象，可以是病人异常的主观感觉或行为表现，也可以是医生检查病人时发现的异常征象。

87、答案：B本题解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。根据题意，类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。开发完成后现值＝5000/[（1＋10%）2.25]＝4034.93（元/m2）。

88、答案：C本题解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为：

89、答案：B本题解析：证，即证候，是疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括，一般由一组相对固定的、有内在联系的、能揭示疾病某一阶段或某一类型病变本质的症状和体征构成。

90、答案：B本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

91、答案：C本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

92、答案：A本题解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。本题中，估价对象的面积为100亩，则可比实例的规模应该在50～200亩之间，只有A项在该范围内