房地产投资与项目管理1

房地产投资与项目管理主讲：田晓晨Email:gultw@办公室：7-302主要内容一、课程体系二、教学要求三、房地产含义四、房地产的发展历程五、预习作业参考书目【1】张健著，《房地产投资实务、政策、常见问题》，第1版，中国建筑工业出版社，2008年12月1日【2】刘秋燕著，《房地产投资分析》，第2版，东北财经大学出版社，2007年9月1日【3】蔡伟庆著，《房地产项目管理》，第1版，中国建筑工业出版社，2010年7月1日二、教学要求本门课程是一门应用性较强，并且与社会经济发展紧密相连的一门学科，要求大家不仅掌握书本上的理论知识，并且能够用这些知识来分析问题。学过这门课，要求大家能够有针对性的对住宅小区的入住率、销售情况、使用情况等进行调查，根据相关数据对未来进行分析预测，从实例的调查中对所学的内容有更加深刻的认识。同时，还有就是课堂纪律我要在第一节课规定一下，是对所有课程上的所有人的规定，请大家遵守，为我们营造一个更加和谐和良好的学习环境。1、上课不迟到不早退。迟到和早退都非常影响大家，特别是我的讲课思路，所以要求大家准时到，这样考勤也比较准确。2、上课手机要静音或关机。3、上课不要随意走动，如有问题，可示意老师，经允许后在解决。4、上课保持安静，营造一个安静的课堂气氛，不要老师前面大声说，你在下面小声说。而当讨论时，积极踊跃发言，用心倾听同学发言，对于不同意见可以等同学发言后提出自己的意见和见解。考核方式：1、期中考察：调查报告的撰写2、期末考察：考试（名词解释、问答题、论述题）成绩构成：1、平时成绩（课堂表现+作业）：20%2、到课率（系统+点名）：50%3、期末成绩：30%必挂：5次思考：为什么选择《房地产投资与项目管理》这门课程？最近关注了哪些房地产的新动向？用什么词来形容房地产行业?泡沫日本楼市泡沫的破灭历史回顾：日本的房价上涨始于1985年,这一年，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。代表日元大幅升值的“广场协议”签署后,大量国际资本进入日本的房地产业,大大刺激了房价的上涨。日本政府同时发布“首都改造计划”,东京土地投资空前活跃,地价飞涨并迅速波及全国,由此开启了日本房地产的黄金期。为刺激经济增长,日本中央银行当时采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,1989年底,日经指数冲破38915的历史最高点,股市房市资金泛滥。受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格暴涨。到1991年为止,日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多,大阪地区甚至上涨了8倍。泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍,当时有人计算过,把日本东京都的整个土地卖掉之后,可以买到美国整个国家的土地。在1989年,日本政府觉察房地产过热,开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控,打出了一系列组合拳,强制冷却房地产市场。日本央行也开始通过迅速加息,调控信贷市场,累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。1991年后,随着国际资本获利后的撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。同时，在日本楼市泡沫的高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是，越来越多的日本人作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打"飞的"到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山，买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。于是乎，日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。三、房地产的含义1、房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物，如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋极其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。显著的三个特点：（1）固定性（2）耐久性（3）异质性2、房地产业房地产业是指从事土地和房地产开发、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务行业。房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。房地产业包括内容：（1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等等。（2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。（3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。（4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。四、我国房地产市场的发展历程总体上划分为五个阶段：1、酝酿起步阶段（1980-1991）2、超常规发展阶段（1992-1993）3、调整阶段（1994-1997）4、高速发展阶段（1998-2007）5、低落阶段（2007下半年-）1、酝酿起步阶段（1980-1991）背景：20世纪80年代初，改革开放政策最初的有效需求：外商和国内的个体户政策的促进作用：

1986年，土地管理法

1987年，深圳国有土地使用权的有偿出让。住宅建设情况：

1987年440亿元；

1988年为579亿元；增加139亿元，增加幅度达31.5%1989年531亿元

1990年只有498亿元

1991年回升到640亿元特点：起点低、规模小、水平低、发展速度快2、超常规发展阶段（1992-1993）中国房地产业发展的第一次热潮，可以称为全民房地产阶段。案例：海南房地产泡沫的出现背景：政治方面：邓小平南巡讲话，继续加强市场经济；经济背景：西方国家已经解除了对中国的禁锢，我们国家进行一些资金整顿，经济方面的发展条件成立；海南方面：海南的地理位置决定的，海南是我国的经济特区，是著名的旅游胜地，所以炒作的空间非常大，而且大家都带有投资的心里。所以这些条件都决定了为什么会聚焦在海南。影响：大量工程停工：半拉子工程和大量烂尾楼达到1600多万平方米；大面积土地闲置：闲置土地2万多公顷；大量资金流失；大量房屋闲置：闲置房屋450多万平方米；产生大量房地纠纷和官司；最终结局：泡沫破灭海南出现房地产泡沫的主要问题：土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；政府产业战略的失误；大量的投机性人群。3、调整阶段（1994-1997）1993年下半年中央强力调控，房地产市场开始陷入低谷，进入调整阶段。具体表现为：投资增长速度剧降；房价大幅度回落；市场成交量急剧萎缩；租金节节下降；空置房数量快速增加；土地供应量减少；超常规发展时期遗留的矛盾和纠纷大量暴露；最终用户数量增加；投机性减弱；营销手段多样化。4、持续繁荣期（1998年—2007）两个极其重要的因素促使这种根本性变化的产生：1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房货币化。大规模、大范围实行按揭贷款，住房金融迅速发展。五、预习作业经济学原理告诉我们，市场可以分为四种类型：1、完全竞争市场2、垄断市场3、垄断竞争4、寡头竞争市场的特征：1、市场上具有许多的买者与卖者2、各个卖者提供的物品大体上是相同的3、企业可以自由地进入或退出市场4、市场信息畅通预习内容：其他三种类型的市场特征，并分析房地产市场是偏向属于哪一种类型的市场？它具有哪些特征？个人道德素养

做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。

因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活

從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義:倫—類別、關係；理—紋理、道理。

倫理—人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義:道—道路、道理；德—獲得。

道德—走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途→尊嚴、榮譽)人道

(ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活

1、利己: