房地产行业市场前景及投资研究报告：去库存新周期

去库存与新周期2024年06月28日一、2024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存二、2024H2展望：去库存政策发力，静待基本面改善三、投资建议及风险提示目

录2一、2024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存31.1

行情：市场重新进入政策博弈及效果观察阶段◼

4月30日至今，申万房地产指数最高涨幅超过15%，但最近一个月板块调整回到起涨点，市场进入到政策效果观察阶段，同时也在预期更强有力的政策出台。◼

从个股来看，近期调整后头部房企PB仍处于破净状态，我们认为在政策驱动及基本面预期改善的共同催化下，估值仍将继续修复。图1

A股重点房企4.30-6.21累计涨跌幅（%）图2

A股重点房企PB（MRQ）15105保利发展招商蛇口万科A金地集团滨江集团华发股份建发股份3.02.52.01.51.00.50.00-5-10-15-20-25-3020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0723-1024-0124-04资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所41.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声◼

新房：市场信心低迷、需求疲弱。前5个月商品房销售面积同比-20.3%，销售额同比-27.9%；住宅销售面积同比-23.6%，销售额同比-30.5%。从近12个月滚动数据来看，5月商品房销售面积和销售额较2021年6月高点已经分别下跌47%和49%，住宅销售面积和销售额跌幅超过50%。图3

商品房销售面积：近12个月滚动（万平方米）图4

商品房销售额：近12个月滚动（亿元）200000180000160000140000250000200000150000100000500000较高点下跌47%120000100000800006000040000较高点下跌49%资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：国家统计局、湘财证券研究所51.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声图5

30个大中城市：一周滚动成交面积（万平米）图6

一线城市：一周滚动成交面积（万平米）2023年2022年2021年2020年2024年2023年2022年2021年2020年2024年70060050040030020010001801601401201008060402001月

2月

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12月1月

2月

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7月

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11月

12月资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所图7

二线城市：一周滚动成交面积（万平米）图8

三线城市：一周滚动成交面积（万平米）2023年2022年2021年2020年2024年2023年2022年2021年2020年2024年4003503002502001501005020015010050001月

2月

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3月4月

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10月

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12月6资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所1.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声◼

库存：近两年拿地和开工减少抑制新增供应，库存规模高居不下主要还是因去化较慢导致，去化周期拉长至历史高位。◼

5月末，最狭义口径的现房库存（统计局公布）已经高于2016年峰值，按近12个月月均现房销售面积计算的库存去化周期高达32.8个月。Wind统计的十大城市商品房可售面积（已取证未售）去化周期也达到历史新高，5月末为20.6个月。图9

现房库存：累计值（万平米）图10

十大城市:商品房可售面积（万平米）商品房待售面积:累计值商品房待售面积:住宅:累计值十大城市:商品房可售面积:当月值十大城市:商品房存销比(面积):当月值80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000012,00010,0008,0006,0004,0002,0000302520151050资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所71.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声◼

二手房：“以价换量”，分流新房需求。14个城市1-5月二手房成交面积同比-15.3%，5月二手房成交面积已经超越2021年和2022年的同期水平，略低于2023年，成交复苏态势强于新房。图11

14城二手房一周滚动成交面积（万平方米）图12

14城二手房成交面积（万平方米）2023年2022年2021年2020年2019年2024年30025020015010050二手住宅成交面积（万平米）YoY900080007000600050004000300020001000040%30%20%10%0%-10%-20%01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20202021202220232024M1-5资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所注：14个城市包括：北京、深圳、杭州、厦门、成都、南京、苏州、青岛、8南宁、扬州、金华、江门、东莞、佛山1.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声◼

房价：本轮周期房价下跌持续时间超过2014年下行期。70个大中城市5月新房价格同环比均为本轮下行周期以来的单月最大跌幅，同比和环比下跌持续时间分别达26个月和12个月；二手房同比和环比下跌持续时间分别达28个月和13个月。图13

70个大中城市：新房价格指数环比（%）图14

70个大中城市：二手房价格指数环比（%）二手房价格指数:环比二手房价格指数:一线城市:环比二手房价格指数:三线城市:环比新房价格指数:环比新房价格指数:一线城市:环比新房价格指数:三线城市:环比二手房价格指数:二线城市:环比新房价格价格指数:二线城市:环比1.51.02.52.01.50.51.00.00.5-0.5-1.0-1.50.0-0.5-1.0资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：国家统计局、湘财证券研究所91.2

销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声◼

从租金回报率角度看，本轮房价调整或已接近尾声。5月末，北上广深的中原二手住宅租金回报率回升至2018年的高点；10年期国债收益率和百城住宅租金收益率利差趋近于0。这意味着相较于无风险资产，配置房产的性价比逐步显现，房价继续下跌空间有限。图15

中原二手住宅租金回报率（%）图16

百城租金收益率与10年期国债收益率（%）上海:二手住宅租金回报率深圳:二手住宅租金回报率北京:二手住宅租金回报率广州:二手住宅租金回报率百城住宅租金收益率10年期国债到期收益率3.803.603.403.203.002.802.602.402.202.001.801.701.601.501.401.301.201.101.00资料：Wind、中原地产、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所101.3

投资：拿地和新开工尚未改善，投资持续承压◼

新开工：前5个月维持较大幅度下滑，一方面因目前新房库存去化较慢叠加二手房分流，抑制房企开工意愿；另一方面是销售复苏较弱导致房企资金面承压，房企开工能力受到约束。与2021年高点相比，新开工降幅达63%。◼

竣工：21H2以来新开工下行以及2023年Q1高基数导致1-5月竣工同比-20%，并且资金压力也对竣工节奏造成影响。◼

投资：1-5月房地产开发投资完成额同比-10.1%（前值-9.8%），5月单月同比-11%（扩大0.5pct）。图17

房屋新开工面积：累计值（万平方米）图18

房屋竣工面积：累计值（万平方米）房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比（右轴）房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比（右轴）250,000200,000150,000100,00050,0000806040200120,000100,00080,00060,00040,00020,000050403020100-20-40-60-10-20-3011资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：国家统计局、湘财证券研究所1.3

投资：拿地和新开工尚未改善，投资持续承压◼

拿地：今年1-5月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别下降26%和29%，可以预见今年土地市场供需两弱将进一步影响下半年的新开工和投资。图19

100大中城市住宅用地成交建面同比（三个月移动平均）图20

100大中城市：各能级城市住宅类用地成交溢价率（%）100大中城市住宅用地成交建面（YoY-MA3）一线城市二线城市三线城市100%201510580%60%40%20%0%13-01

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24-01-20%-40%-60%-80%02018201920202021202220232024M512资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所1.4

政策：重心转向“去库存”，开启新一轮政策周期◼

政策方向决定着房地产周期的拐点，而430政治局会议对房地产政策的重新定调，标志着未来一段时间地产政策将开启新一轮宽松周期。中央层面的政策路径从2022年支持房企融资防风险，2023年推动“三大工程”建设稳投资，转向对供需关系影响更直接的去库存。图21

历次房地产周期量价拐点与政策调控时点商品房销售面积单月同比-MA3（%）70城新房价格环比（%，右轴）2007年9月需求端：提高二套首付比例及利率；160140120100802009年12月2.522016年10月需求端：“国四条”明确抑制投资投机性购房需求端：全国大部分城市加强限购限贷2020年12月供应端：严格开发贷管理供应端：房地产贷款集中度管理制度2013年2月2016年3-4月：开启“因城施策”需求端：沪深发布3.25限购政策供应端：北京重启“9070”政策需求端：“国五条”重申严格执行商品住房限购措施1.512020年8月2021年2月供应端：供应端：房企资金监管“三道红线”土地出让“两集中”60400.50200-20-40-60-80-0.5-12014年3月2021年12月需求端：2023年7月2011年12月需求端：政府工作报告提出“针对不同城市分类调控”2014年9月满足合理住房需求房地产市场供求

2024年4月需求端：央行降准，货币政策转松。住建部表示支持居民的合理购房需求2008年9月关系发生重大变

统筹研究消化需求端：降息；降首付比例；降房贷利率下限；下调契税；化，适时调整优

存量房产和优化房地产政策

化增量住房的政策措施

-1.5需求端：9.30新政“认房不认贷”、利率下限七折13资料：央行官网、政府官网、国家统计局、湘财证券研究所1.4

政策：重心转向“去库存”，开启新一轮政策周期表1

历次中央层面会议关于房地产市场的表述年份日期会议房地产相关表述12月6日中央政治局会议要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租2021年12月10日中央经济工作会议

房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。7月28日12月7日中央政治局会议中央政治局会议未提及2022年要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。12月16日4月28日中央经济工作会议中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日12月8日中央政治局会议中央政治局会议未提及2023年积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。12月16日4月30日中央经济工作会议

加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权2024年中央政治局会议益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。14资料：各城市政府官网、新华网、湘财证券研究所二、2024H2展望：去库存政策发力，静待基本面改善152.1

政策路径：控制供应，释放需求，政府收储◼

“消化存量房产和优化增量住房”是制定政策的主要落脚点。图21

去库存相关政策分类资料：政府官网、自然资源部官网、湘财证券研究所制作162.1.1

供应端：限制土地增量、盘活存量，融资端支持保交房◼

4月30日，自然资源部提到要严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。此举有利于盘活房企存量土地，缓解房企资金压力。◼

住建部和金融监管总局于1月发布建立城市房地产融资协调机制，各地积极跟进落实，保交房节奏有望加快。截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。表2《自然资源部办公厅关于做好

2024年住宅用地供应有关工作的通知》核心要点主要内容（1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；（2）商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。合理控制新增商品住宅用地供应继续大力支持保障性

各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存住房用地的供应量土地用于保障性住房建设。严格执行住宅用地收回的有关要求对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。资料：自然资源部官网、湘财证券研究所172.1.2

需求端：高能级城市放松限购，央行“三箭齐发”表3

4月以来各城市限购政策调整情况◼

4月以来，二线城市中的长沙、成都、西安、杭州宣布全面取消限购，不再审查购房者资格；北京允许已经达到限购套数的家庭或个人在五环外新购1套商品住房；天津取消对限购区域内120平米以上的限购。日期4月18日

长沙

取消限购

不再审查购房者资格条件4月28日

成都

取消限购

全市范围内住房交易不再审核购房资格城市

政策类型政策细则在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。4月30日

北京

放松限购4月30日

天津

放松限购本市户籍居民在限购区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区）购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。◼

5月以来，一线城市中的深圳分区优化限购政策，缩短社保缴纳年限并放松二孩家庭限购；上海和广州大幅放松限购政策。目前仅剩北京尚未在5.17会议后调整楼市政策。分区优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。5月6日

深圳

放松限购5月9日

杭州

取消限购

全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。5月9日

西安

取消限购5月27日

上海

放松限购5月28日

广州

放松限购非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。在限购区内，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。18资料：各城市政府官网、新华网、湘财证券研究所2.1.2

需求端：高能级城市放松限购，央行“三箭齐发”◼

下调首付比例：首套和二套商贷最低首付比例分别降至15%和25%，达到历史最低水平，体现出本轮政策放松力度和稳定市场的决心。图22

首套及二套房商业贷款首付比例调整情况梳理商品房销售面积单月同比-MA3（%）70城新房价格环比（%，右轴）2007年9月首套：90平以下20%、90平以上30%；二套：40%160140120100802.522010年1月首套：20%二套：40%2006年5月90平以下：20%其他：30%2010年4月首套：20%（902013年2月首套：30%2009年7月首套：20%收紧二套房认定标准平以上30%

）二套：50%二套：60%（房价上1.51涨过快城市可提高）2013年10月北上广深二套首付2010年9月2011年1月首套：30%二套：60%比例提升至70%首套：30%二套：50%602015年9月首套：不限400.50购城市25%202016年2月首套：不限购城市20%二套：30%0-20-40-60-80资料-0.5-12015年3月2023年8月首套：20%二套：30%首套：30%二套：40%2024年5月首套：15%二套：25%2008年10月首套：20%（按是否为自住、普通住房进行调整）2014年9月首套：30%二套：认房不认贷-1.519：央行官网、地方政府官网、湘财证券研究所2.1.2

需求端：高能级城市放松限购，央行“三箭齐发”◼

取消房贷利率下限：取消全国层面首套和二套房贷款利率下限（此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+20BP），打开房贷利率下降空间，降低居民购房成本。◼

下调公积金贷款利率：首套和二套房5年以上公积金贷款利率分别降至2.85%、3.325%，创下历史新低。图23

个人住房贷款加权平均利率及5年以上LPR（%）图24

个人住房公积金贷款利率:5年以上（%）金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款贷款市场报价利率(LPR):5年5.55.04.54.03.53.02.52.06.005.505.004.504.003.503.00资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所202.1.2

需求端：高能级城市放松限购，央行“三箭齐发”图25

上海5.27楼市新政调整前后对比图26

广州5.28楼市新政调整前后对比政策类型调整前调整后政策类型社保要求调整前调整后非本地户籍限购区：2年社保或个税非本地户籍限购区：6个月社保或个税非沪籍5年（新城以及南北转型等重点

非沪籍3年（新城以及南北转型等重区域人才为3年，临港人才为1年）

点区域人才为2年，临港人才为1年）社保要求越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区，120平以上不限购。限购区域限购套数无调整非沪籍：外环外新房+外环外二手房；

非沪籍：外环外新房+全市二手房；限购区域限购套数其他限制人才购房：所在产业区内人才购房：所在行政区内；本地家庭/单身：2套/1套（租赁或挂牌可核减已

本地家庭/单身：2套/1套（租赁或挂牌可核减已有住房限购限售限购有住房套数）套数）本地：家庭2套、单身1套外地：家庭和单身均1套在此前基础上，多子女家庭可增购1套（包括本地和外地户籍）外地家庭/单身：仅1套外地家庭/单身：仅1套离异家庭：追溯离异前房产套数住房赠与：5年内计入住房套数无限制无限制其他要求限售年限租赁/挂牌可核减名下住房套数居民家庭：取得房产证2年租赁/挂牌可核减名下住房套数无限制首套：30%首套：20%首套：15%（购房所在区内无房可按首套认定；符合“租一买一”“卖一买一”条件的可按核减后套数认定）首套：30%首付比例二套：主城区50%、非主城区40%首套：LPR-10BP二套：主城区35%、非主城区30%首套：LPR-45BP首付比例二套：40%（有

2

套及以上住房且贷款已结清或无贷款则停贷）二套：25%（有

2

套及以上住房且贷款已结清或无贷款，银行审慎把握并具体确定）限贷商贷利率限贷首套：LPR-10BP二套：LPR+20BP取消利率下限二套：主城区LPR+30BP、非主城区

二套：主城区LPR-5BP、非主城区LPR+20BPLPR-25BP商贷利率根据财联社报道，目前首套为3.4%（LPR-55BP），二套为3.8%（LPR-15BP）首套：个人80万元、家庭160万元（多孩家庭上浮20%至192万元）首套：个人60万元、家庭120万元公积金贷款额度公积金贷款应满足缴存年限连续足额缴存住房公

连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。积金

1年（含）以上。

允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。公积金贷款二套：个人50万元、家庭100万元二套：个人65万元、家庭130万元资料：上海四部门联合发布的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政资料：广州市政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通策措施的通知》、湘财证券研究所知》、财联社、湘财证券研究所212.1.3

政府端：收储加快存量房去化◼

5.17国务院召开两场房地产相关的重磅会议，主要针对四类库存（未开工土地、在建已售、在建未售、待售库存）去化提出了政策思路。表4

5月17日保交房工作视频会及政策吹风会关于“去库存”的相关政策库存类型政策措施妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。未开工土地打好商品住房烂尾风险处置攻坚战。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。在建项目（已售、未售）进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作配售型或配租型保障性住房。➢➢➢资金规模：央行设立保障性住房再贷款，提供3000亿元再贷款（利率1.75%、期限1年、可展期4次），预计带动银行贷款5000亿元。收购标的：所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。收购主体：城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。待售项目（现房）22资料：新华社、央行官网、湘财证券研究所2.1.3

政府端：收储加快存量房去化图27

现房库存去化所需资金规模静态测算◼

假设政策目标是把商品住宅现房库存的去化周期降至18个月及以下，若按最新现房成交均价收购，所需资金规模约8300亿元。对于目前的5000亿元贷款额度，则需要按现价至少打6折才能够实现去化目标。现房销售均价（元/平米）现房去化周期（月）

库存面积（万平）库存货值（亿元）商品房32.824.174,25638,7128,1428,51360,45832,954商品住宅◼

6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，加快推进政策落地，明确开展收储工作的城市范围为“县级以上”，有助于三四线城市的库存去化

。去化周期目标

需去化现房面积（万收购价格折扣率所需资金（亿元）16,367（月）平）商品房1833,50560%60%商品住宅189,7995,005◼

考虑到收储涉及的资金规模、资金成本、收购价格以及保障房租赁的运营成本等因素，同时各地目前也处于收购模式探索阶段，尤其是定价尚未有明确标准，因此去库存效果在短期内还难以显现。去化周期目标

需去化现房面积（万收购价格折扣率所需资金（亿元）（月）平）商品房1833,505100%100%27,2798,342商品住宅189,799◼

此外，存量房收储意味着加杠杆主体从房企转向中央，通过缓解房企资金和债务压力，改善市场的悲观预期。资料：Wind、央行、国家统计局、湘财证券研究所注：去化周期=现房库存面积/近12个月现房月均销售面积；现房销售均价=5月现房销售金额/现房销售面积232.2

政策效果：需求在短期内释放，持续性仍需观察◼

上海二手房成交量激增，新政短期效果显现。根据Wind数据，5月17日全国层面政策出台的前一周（5.11-5.17）上海二手房日均成交量为660套，此后市场并无明显反应，直到5.27新政出台后成交显著增加，5.28-6.23日均成交套数达859套。◼

6月（截至6.23）上海二手房成交套数已经达到1.96万套，本月将回升至2万套以上。上海作为人口和经济基本面扎实的城市，若二手房成交量价能够企稳，对其他城市二手房的业主心态、挂牌量价有积极意义。图28

上海：近7天二手房日均成交套数（套）1,2001,000800600400200023-09-1823-10-1823-11-1823-12-1824-01-1824-02-1824-03-1824-04-1824-05-1824-06-1824资料：Wind、上海房管局、湘财证券研究所2.2

政策效果：需求在短期内释放，持续性仍需观察◼

广州、深圳新政后销售逐步回暖。根据Wind数据，广州5.28新政落地后至今（5.29-6.23）新房日均成交套数为223套，较4月日均成交套数增长38%，较5.28新政前一周增长42%。◼

5月深圳两次调整楼市政策，5.6优化限购后一周（5.7-5.13）二手房日均成交套数较4月日均增长19%；5.28降低首付和房贷利率后至今（5.29-6.23）较4月日均成交增长1%。总体来看深圳二手房日均成交量保持在今年较高水平。图29

广州：近7天新房日均成交套数（套）图30

深圳：近7天二手房日均成交套数（套）500450400350300250200150100502502001501005000资料：Wind、广州房管局、湘财证券研究所资料：Wind、深圳房管局、湘财证券研究所252.2

政策效果：需求在短期内释放，持续性仍需观察◼

在“房地产供求关系发生重大变化”的背景下，本轮去库存的政策抓手主要是“以旧换新”、收储存量房，在执行层面更加市场化，同时配合常见的降首付、降利率、放松限购等措施刺激需求。但是，由于居民收入恢复仍然较慢，短期需求释放后的持续性仍需观察，因此去库存可能需要更长时间。图31

2015年与2024年两轮“去库存”政策的主要差异•

政策背景：扩大有效需求2015年•

具体措施：资金驱动的棚改货币化直接拉动需求；放松限购、限贷等；•

政策背景：房地产供求关系发生重大变化2024年•

具体措施：收储存量房、“以旧换新”、保交房；放松限购、限贷等；资料：湘财证券研究所制作262.3

基本面预测：销量边际改善，投资依旧承压图32

房地产基本面核心指标预测表◼

销售端：销量在政策发力和低基数影响下企稳，房价降幅收窄。2024H2销售高基数影响将逐步减弱，同时随着去库存政策发力，预计全年新房销量同比为-11.8%。价格方面，考虑到目前二手房挂牌量仍然较多，房价缺乏上涨动力，预计新房成交均价将小幅下降3%，全年新房销售金额同比为-14.4%。新开工面积（万方）201,208179,592154,454166,928178,654209,342227,154224,433198,895120,58795,376施工面积（万方）665,572726,482735,693758,975781,484822,300893,821926,759975,387904,999838,364竣工面积（万方）101,435107,459100,039106,128101,48693,550土地购置费（亿元）13,502投资额（亿元）86,013商品房销售面积（万方）130,551商品房销售额

销售均价（元年份（亿元）81,428/平米）6,2376,3246,7937,4767,8928,7379,3109,86010,139