物业公司员工手册资料模板

物业职员手册

目录

第一章总经理致辞

第二章企业组织架构

第三章企业介绍及企业理念

第四章劳动条例

第五章职员福利

第六章企业规则

第七章工作及行为表现

第八章纪律处分

第九章卫生及安全守则

第十章岗位职责

第十一章工作守则

第十二章修订

第一章总经理致词

各位同仁：

本人谨代表“蓉鑫物业管理”热忱欢迎各位加盟本企业。我们有幸走到一起共同工作，期望我们在共同信任和共同努力基础上渡过各位在蓉鑫物业企业岁月。

蓉鑫物业正以坚定步伐迈向德阳市甚至整个四川省，为德阳市或整个四川省房地产开发商及业主提供更多优质物业顾问及物业管理专业服务。它需要全部职员必需坚持合作，走集体奋斗道路，没有这一基础，您聪慧才智是极难发挥并有所成就。所以，没有责任心、不善于合作、不能集体奋斗人等于丧失了在蓉鑫物业企业进步机会，这么您将空耗很多宝贵光阴，所以您还不如立即重新决定您选择。二十一世纪是一个群策群力年代，我们需要团结在一起，真正合作是恒久，是建立在共存共荣之中，因为一个企业长远发展根基，必需是打破“小我”，而以“大我”去拓展。我们应发奋图强，不能自暴自弃，要不停提升自己气质，快速提升自己修养。

刚刚进入蓉鑫物业并不意味着即时高待遇，假如您属于开放系统，善于吸收她人经验，善于和人合作，借助她人提供基础，您进步会很快，您工作结果才有意义。实践是检验真理唯一标准，实践也是您水平提升基础，它将充足检验您不足，只有暴露出来，您才会有进步。实践再实践，尤其对年轻人更为关键，只有实践，善于用理论指导实践，您才会有飞跃提升。实践改造人，也造就了一代蓉鑫人。进入蓉鑫物业后，以前取得地位、荣耀均消失，一切从实际定位，一切从现在开始，已为企业全体同仁所接收。因为您要知道：在一个孩子出生之前，她母亲肯定要经历过次次阵痛；大事业家在成就之前，必经历过无数失败，——灾难和困难，只不过是人类前进新世纪必经驿站。不经磨难，何以成才，您要严格遵守企业各项制度和管理，严于律己，宽以待人。

蓉鑫物业在管理人员配置上不再采取劳动密集型，而采取技术密集型，管理人员也应是高学历、高水平复合型人才，即一岗多职、一职多能。为此，我们在人员配置上将坚持“以人为本，任人唯贤”标准，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”用人标准，严把人才关，真正表现管理职能“三合一”（事务、保安、日常服务）。在队伍建设上，我们采取规范管理和人性化管理相结合方法，利用激励机制，充足调动全体职员工作主动性，严格考评，并实施末员淘汰制，确保管理目标得以实现。另外，在为业主服务上，我们将本着“业主至上、服务第一”标准为业主提供服务，提升每一个管理人员服务意识；在管理过程中，我们将严格根据ISO9001国际质量体系、ISO14001环境管理体系、OHSMS18001职业健康和卫生标准和部分现代化管理手段等全新管理机制进行运作，从而将蓉鑫物业打造成德阳物业第一品牌。

现在，伴随《物业管理条例》和其它相关法律法规颁布和实施，物业管理在健全法制和成熟市场化运作以后，物业管理品牌尤为关键，从品牌内涵来看，它是一个商标。这是对其法律意义上来说，强调是品牌法律内涵。从其经济或市场意义上说，大家所注意这个品牌所代表商品，这个商品质量性能、满足效用程度，和品牌本身代表商品市场定位、文化内涵、消费者对品牌认知程度等等，这时品牌所象征是商品市场含义。

品牌是一个无形资产，优异品牌是市场竞争利器。著名品牌物业管理企业，就会占有较大市场份额。物业管理企业在市场经济条件下，发明优异物业管理品牌，不仅有利于企业进行市场拓展，有利于企业树立良好企业形象，有利于吸引更多开发商和业主，更有利于企业在猛烈市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理企业作为自己楼盘市场销售买点，原因就在此，所以我们将不停提升自己、完善自己，实现企业宏伟目标。

企业管理宗旨是：公开、公平、公正。

您有时可能会感觉到企业没有真正公平和公正。其实真正绝正确公平是没有，每一个人全部不能对这方面期望值太高，但在努力面前，机会总是均等。只要您努力，就一定会有回报。每一个人全部要承受得起做好事反受委屈，没有一定承受能力，以后怎样做大梁。其实一个人命运就掌握在自己手上。生活评价，即使会有些误差，但公平之称就在每个人心中。

期望丢掉速成幻想，学习日本人踏扎实实、德国人一丝不苟敬业精神……。生活中真正能把某一项技能精通是十分难，我们要造就一批业精于勤、行成于思、有真正动手能力、管理能力职员。

企业永远不会提拔一个没有基层经验人做高层领导工作。作为企业高层领导，要坚持以现代化管理风格来管理现代化企业，同时更要以身作则，不管做什么事，全部要以说服教育并遵照《职员手册》为标准。动辄就发怒、骂人情绪化管理工作方法不仅不会树立良好个人威信，而且对企业正常工作开展和长远运作全部是有百害而无一利。所以，您要十分认真去对待在手中任何一件工作，要有系统、有分析提出您提议，要深入分析，找出每个步骤问题，找四处理措施，踏扎实实、一点一滴去做，不要哗众取宠。

在企业进步关键取决于您工作成绩。要想有成就，没有文化是不行，您业余时间可安排部分休闲，但还是要有计划地读些书，不要搞不正当是非活动，真君子永远对是非一笑置之。同时，企业更期望您是一个严格自律人，遵守企业各项规章制度、作息时间等，这么必将会受到企业同仁尊敬，也为您在企业发展奠定一个坚实群众基础。最终谁为谁服务总问题一定要处理，企业总是为用户服务，但具体来说您下一道业务程序就是您用户，就是您上帝，您必需认真对待每一位用户。

企业正在飞速发展，迫切需要德才兼备、善于吃苦、打硬仗职员，期望您加速磨练，和我们一起托起明天太阳。

最终，让我们共同记住一句古训，这就是“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身。”

德阳蓉鑫物业管理

总经理：

二00四年八月一日

第二章

企业组织架构

第三章公司理念

务实、高效、团结、进取

第四章劳动条例

1．1征聘标准

本企业征聘职员关键标准以其对该岗位专业性及适合性，相关工作经验和个人品德行为作为甄选标准。

1．2劳动协议

劳动协议是本企业和职员本人在自愿基础上签署，含有法律效力，职员受聘时，必需仔细阅其内容。

1．3试用期

职员均须经过为期三个月之试用期。试用期内，若职员能力及工作表现未能符合企业要求，经教育仍不能胜任工作，企业可解除劳动协议或延长试用期至最多不超出六个月。在试用期内如工作表现符合企业要求者方能成为正式协议制职员。

1．4工作时间

基础上依据德阳市政府相关要求，实施职员每日工作8小时，每七天工作40小时标准工作制度（膳食休息时间除外），但保安部，保洁部存在其行业上特征，每七天工作时间为60小时。物业管理行业含有其服务特征，大部分职员须轮值工作，各岗位工种具体上下班时间及休假日由企业决定安排。

1．5超时工作

如有需要，企业可要求职员超时工作并按企业要求给补假。

1．6薪金调整

企业会每十二个月考虑职员工资调整，但须按实际管理费收支情况及利润做出最终调整是否决定。

1．7发薪方法

职员薪酬将于每个月要求日期以现金或银行转账形式发放一次。

职员之每个月工资计算以下：

每个月总工资＝基础工资＋浮动工资＋生活补助

基础工资按薪级而定，浮动工资为工资总额20％，依据表现评定来决定，生活补助包含国家要求之一切补助。

保安和维修人员入职后，前两个月每个月扣留物品抵押金贰佰元整，共扣留人民币肆佰元整，当职员离职后，待工作及物品交接无误30天以后全额返还。

其它相关津贴和奖金按企业相关要求发放。

1．8调职和晋升

企业会按以下条件及相关政策对职员之职务或部门作合适调整：

●业务发展情况及需要；

●职员之工作表现、品德、学历；

●职员能力及潜质；

●职员对企业忠心度；

职员也可向部门主管提出调职申请，全部调职和晋升均需由部门主管向物业总经理推荐，经总经理同意后才生效。

1．9解除协议

按劳动协议相关条款要求办理。

第五章职员福利

2．1年假

2．2法定假期

全部职员每十二个月均可享受以下十天之法定有薪假日：

●元旦（公历一月一日）一天

●春节（农历正月初一，初二，初三）三天

●国际劳动节（公历五月一日，二日，三日）三天

●国庆节（公历十月一日，二日，三日）三天

如法定假期职员恰好当值时，部门主管会安排在法定假日之前或后三十天内给职员补假，及根据国家要求发放当值津贴。

2．3事假

如无充足理由，职员不能无故缺席或请假，倘若有特殊情况而须请假，必需事先提前三天以书面形式向上级申请，并须经部门主管同意，不然将按旷工处理，事假将以无薪假期处理。事假按实际时间、实际天数百分之百扣发薪金，但请假一小时以内按实际时间计算，30天内累计请假超出一天，扣发一天工资。

2．4病假

按国家要求，职员可享受累积有薪病假。若病假申请天数超出累积有薪病假天数，超出之天数则以年假、事假或无薪假期处理。工作满十二个月后职员如留医，第十二个月可休带薪病假三天，第二年五天，第三年七天；因病请假，必需补上班时间前半个小时致电通知上级主管。病假后上班第一天应立即补回医生所开证实，不然将按旷工处理。有薪病假结束后，每请病假一天扣除当日工资百分之百。

2．5其它假期

年假：职员休年假应以不影响工作为主，应提前十五天提出申请，并争得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情况经企业同意除外），当年年假不休完视为自动放弃，每次休年假不得超出十天。

婚假：职员达成国家要求年纪初婚者，可享受有薪婚假十天，晚婚者可享受有薪婚假十五天。

丧假：职员配偶、父母、儿女逝世获有薪假期五天，祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、弟兄姐妹逝世可获假期二天。

产假：可享受有薪假期七十天。

2．6请假手续

●全部职员申请任何形式假期均需事先填写"假期申请表"，经部门主管核准，物业经理或助理物业经理审批复实后，送交人事部存档统计。

●人事部在收到经核准批复后假期申请单后，将核定假期情况，在存档之余同时交于申请人本人以通知其假期是否可行及相关假期存留情况。

●倘若假期有更改或取消，必需立即通知人事部以立即修改统计档案。

●人事部每六个月会将假期统计情况通知各职员。

2．7因工负伤或死亡

职员因工受伤应立即通知部门司主管及物业经理，并向当值主管做好工伤统计，因工负伤而须诊疗之工资待遇，伤残或死亡之待遇按国家相关要求办理。

2．8年底花红

依据企业高层管理当局决定职员之年底花红之发放。职员于发放花红日，须仍受聘于本企业，方能取得发花红。

2．9职员奖励

凡服务杰出，表现优良，为工作提供建设性提议而被企业采纳者，或对企业、工作做出重大贡献之职员，企业将颁发奖状、奖金或其它形式以示奖励。

3.职员培训

企业会为职员提供内部之业务、职业技术培训，凡由企业出资专门培训计划，由企业出资各类技术证件年审费，企业将另行和职员签署培训或年审协议。

第六章企业规则

3．1职员关系

职员之间应以礼相待，互敬互重，相互合作及谅解，以建立及保持优良团结精神，以投入工作之中。直属上级指派任务，职员必需切实实施，倘遇疑难或不满，应立即向直属上司请示或申诉，方便妥善处理。

3．2考勤

a）职员必需按时上下班工作，在工作时间内，事先未经主管同意者，不得无故早退及擅离职守。

b）职员必需依据编定时间表当值工作，如需调换当值者，必需先取得部门主管之许可，不然视为旷工论。

c）职员应准备充足时间更换制服，方便按时到其工作岗位报到。

3．3个人卫生及仪容

职员必需根据企业所订之个人卫生及仪容标准，常常保持整齐清洁，制服须常常洗熨，保持洁净及笔直。

3.4职员证及工牌

a）每位职员均由企业发给职员证，职员进入小区时须主动向保安人员出示职员证。部门主管和保安人员有权随时抽查相关证件。

b）穿制服见客工种之职员必需于制服左胸前佩戴工牌或工号章。除此之外于小区范围内，职员必需按要求佩戴职员证。

c）遗失相关证件应立即通知上级主管，除因时间过久或工作原所以造成损坏并经部门主管认可者外，每次补领职员证、工牌或工号章均需按企业要求额赔偿。

3．5职员更衣柜

a）职员须按使用更衣柜之规则常常保持衣柜清洁和整齐。

b）更衣柜随时紧锁，职员不得将珍贵物品带入小区，企业绝不负任何财物损失之责任。

c）企业严格要求不得在更衣柜内存贮饮品、食品及放置危险及易燃性物品。物业经理、助理物业经理及保安部可随时联合选派人员检验职员更衣柜。

d）不得私自配钥匙或私自更换更衣柜。

e）遗失更衣柜钥匙，需赔偿损失。

f）忘带或丢失钥匙须填表，部门主管同意后由后备钥匙保管人代开柜门。

3．6制服

a）制服发放范围具体视工作岗位而定，关键包含衬衣、西裤、上装、裙、领带等由企业提供。全部制服发放相关要求均由企业决定。

b）穿制服职员须签领由企业发给制服。

c）职员须常常更换清洁之制服，如有破损应立即自行修补。

d）下班后，职员必需将制服锁在职员更衣柜内，除需携带回家洗熨外，不得私自把制服带离或穿离，更不能在非工作时间外作为私人服装在外面穿着。

3.7考勤制度

a）各职员必需在上、下班时亲自签到，不得代人签到或指使她人代为签到，违纪者双方均受纪律处分，包含即时解聘。

b）签到卡及相关统计由人事部直接管理，并以此计算多种津贴（如加班津贴）。职员因大意或有意不签到，除于次日补签外，须向上级主管说明理由，经物业总经理签字证实并交人事部存档同时扣其浮动工资10%（即1分），不然一律按旷工论。

c）职员在上班时间外出公干，除签到外必需事先填写《职员外出记录表》，写明去处、事由、离开时间及返回时间等，由各部门经理批签后送交人事部存档、如因外出公干未能按时上下班签到，应分别于前一天或第二天补签《职员外出记录表》，由上级主管批签后送交人事部立案。

d）无故不签到，迟到，早退等，每累计二次，作事假一天计算，并扣除对应薪水，如每个月累计达五次者，作旷工论，并将按企业相关要求给纪律处分。

e）职员于返抵企业签到后，不能任意外出，擅离职守。如需休年假，病假或事假均需填写《假期申请表》并交人事部存档。如因急病或遇紧急私事需外出处理，必需先取得主管同意，并于次日补填对应表格予上级主管批核及交人事部存档。

3．8个人资料

职员填写《职员记录表》时，如未能将相关之证件资料详尽填写，则可能引致以后应有之权益损失，故相关迁移住址，婚姻情况，生育儿女及其它变更事宜等，皆应立即到人事部填表立案。

3．9保安检验

a）职员上下班必需使用指定职员通道。

b）职员下班离开必需主动给企业授权之保安人员检验随身携带物品。

c）凡需携带任何非私人物品离开小区；须持有经同意之携带物品出门证—物品放行单。此证实上必需有企业之印章，否不和之放行离开小区。

d）珍贵私人物品请勿带入小区内，如在特殊情况下须经上级主管同意后，交保安部登记保管。

3．10私人财物

职员有责任保管好个人之财物，珍贵之财物不得带进小区内，倘有任何损失，企业恕不负责。

3．11拾遗

在小区范围内拾到任何财物，必需立即送交上级主管处理，若有遗失私人物件，应立即向保安部汇报。

3．12维护企业声誉及财物

a）职员必需珍惜小区、小区及企业财物，不得破坏或私自带离，不然需按相关要求给予处罚。

b）未得企业同意，职员不得擅用企业或项目名义在外从事任何活动。

c）职员要注意在社会上之言行举止，以免损坏企业之声誉。

3．13吸烟

除指定范围及经同意之办公室外，任何地方均不得吸烟，更不准在公众场所吸烟。

3．14私人电话

职员在工作时间内，不得为个人私事使用企业电话，不然会受到纪律处分。

3．15离职手续

试用期满之职员，在提出离职之日起，必需再为企业服务满30天，方可办理离职手续离开企业，在30天服务期内私自离职或违反纪律，企业可视情节给予处理，直至开除。

凡离职之职员必需到人事部办理手续，交还企业财物，包含职员证、劳保卡、名牌、工作证、工号牌、制服、职员手册、衣柜钥匙、工具、书本、备用金等。未能全部交还以上物品者，须按企业要求赔偿。不然企业有权拒绝发薪并不发给任何离职证实。

3．16党、团、工会活动

党、团、工会之活动，企业给予支持，但活动应以业余为主，不影响企业正常业务为标准。

第七章工作及行为表现

4．1工作态度

身为一个物业管理从业人员，必需含有以下之工作态度：

a．友善---以微笑来欢迎客人及和同事相处。

b．礼仪---任何时刻应举止温文尔雅、尊敬客人及同事。

c．勤勉---处理工作时必需发挥高效率及勤勉精神。

d．老实---职员应如实向上司做工作汇报。在小区内若有拾遗，应立即承交上级主管处理。

e．守时---职员必需严守时间，于指定时间前穿着整齐制服当值。

f.负责---职员必需尽忠职守，做好本职员作完成所委派之任务。同时须对企业之一切财物妥善保管。

g.服从---职员必需服从上级指示及分配，努力把工作做好。

h．整齐---不仅要常常保持个人整齐，更要保持制服、工作环境及工具之整齐。

4．2用户投诉

当遇有客人投诉时，处理方法以下：

a．细心聆听客人之意见并加以统计，立即将相关资料转交物业管理员做出跟进及处理。

b．如在职权范围内，应先向客人致歉并立即采取补救行动，事后向上级主管汇报。

c．如超越本职权范围时，应通知上级主管或物业企业当值主管立即处理。

4．3职员申诉

职员对工作有不满之处，应直接向直属上司提出，如仍不满意回复或不愿由直属上司处理，可亲自或以书面形式越级提出，倘职员选择书面形式，须注明姓名及部门以示诚意，全部申诉绝对保密处理，申诉需在二天内提出。

4．4考绩评定

企业定时将对职员工作表现根据考绩评定，从而议定职员工资调整及晋升机会，评定均由督导或主管以面谈方法进行，职员须对评定表签署意见，评定表全部将存入职员工作档案内。

第八章纪律处分

5．1目

为了有助相互了解和促进职员自律，建立职员行为标准，确保企业业务能有效地达成目标，确保向用户提供优良服务及为部门主管提供一个一致纪律处分标准。

5．2处分方法

处分按10分制式进行，犯甲类过失扣2分，乙类过失扣4分，丙类过失扣6至11分。此计分制按每两个月为一个期限，在一个期限内扣满10分（不含10分）者即时开除，犯规后每满六个月未犯任何过失加2分。

5．3职员犯规经济处分

凡职员犯甲类、乙类或丙类过失，将按以下标准扣除当月浮动工资：

犯规种类浮动工资扣除标准：

甲类过失20％

乙类过失40％

丙类过失60％----100％

年度内纪律处罚分数将直接影响当年年底花红发放百分比，年底花红扣除标准和年内犯过失积分成正比。

例：年内犯过失积分年底花红扣除标准

2分20％

6分60％

10分100％

另外，职员违反《职员手册》5.9.13，5.9.20及5.10.8条款者，除给对应人事处罚外，并按其原值金额十倍给予处罚。

5．4无薪处理

下列情况之一，企业可对该职员做出无薪停职处理，而停职通常不超出十四天。

a．在对违纪行为进行调查期间；

b．职员犯规累积超出10分或犯丙类过失情节严重者，在等候企业管理当局最终处分决定时间；

c．职员因触犯社会治安管理条例或相关刑法，而受司法部门处理期间，停职期可顺延至处理结果为止。

5．5立即开除

职员犯规累积超出10分或犯丙类过失情节恶劣，企业可做出立即开除之处分决定，企业不须给事先通知或做出任何赔偿。

5．6处理程序

a．纪律处分处理通常在事发后一周内做出。

b．警告书由部门主管发出，将列明职员犯规细节。

c．职员须在警告书上署名，警告书副本将由人事部归入职员工作档案，如职员拒绝在警告书上签认，则以见证为据，统计在案，而该警告书仍将视作生效。

d．职员犯甲、乙类过失；部门主管可签发犯规通知书，犯丙类过失；部门主管须将处理汇报交助理物业经理审核并经物业经理同意。

5．7职员上诉

倘职员不服任何处分，可于该处分发出后一星期内亲自或书面向物业经理申诉，物业经理将视情节轻重，召开纪律小组会议研究，小组组员将包含人事主任，相关部门主管，助理物业经理及物业经理小组决定为最终决定。

5．8甲类过失

1．上下班不按指定职员进出口出入小区；

2．仪表未能达成企业要求标准；

3．当班时未穿着整齐制服；

4．在小区内发出无须要之声浪，大声喧哗行为不检；

5．超出工作范围到其它部门闲荡；

6．下班后无故逗留在小区范围内，除了参与由企业安排各项康体活动；

7.工作时间吃零食；

8.未经许可，在职员休息室或指定地点以外地方进食；

9．使用企业电话办理私人事务；

10．工作时听收音机或录音机，或翻阅用户报纸，或阅读非工作之刊物；

11．随地吐痰，乱吐、乱扔杂物，破坏环境卫生；

12．不礼貌地和业主、用户、同事或上司对话，态度欠佳，轻视上司或业主、用户；

13．常常迟到或早退（每六个工作日，迟到或早退两次或以上）；

14．忘记或不按要求佩戴职员证、名牌或工号牌；

15．违反安全守则或部门要求；

16．未经许可，私自接待亲友及家眷；

17．在工作时间内，从事和本岗位无关事务；

18．就餐时间超出要求时限；

19.搬弄事非，影响职员之间团结；

20.了解其它职员犯有甲类过失行为而知情不报。

5．9乙类过失

1.工作态度恶劣，粗暴对待上司，同事或用户；

2.擅离工作岗位未经许可私自调班；

3．当值时睡觉，打瞌睡；

4.旷工一天；

5．上班时间无故停止工作；

6．在当职时间抽烟；

7.工作时间内打扑克、下棋、干私活；

8．有意喧华，粗言秽语或扰乱小区安宁；

9．不敲门或未经住户许可而进入室内；

10．叫她人替自己或自己代人签到；

11．未经同意私自使用小区之各类服务设施如：打印机、复印机等；

12．未经主管同意，在工作范围以外私自穿着企业所发制服；

13．进出小区，拒绝向保安人员出示手袋、包裹内所携带物品；

14．有意损耗，损坏用户或同事之物品；

15．参与赌博；

16．唆使挑拨，从而引发职员间打架斗殴或影响职员之间团结严重者；

17.在小区内买卖私人物品；

18.在实施主管或上司之合理正当工作指示，有意消极怠工；

19．填报或提供虚假资料或不实汇报；

20．未经同意，职员在小区内私自张贴布告、通知或私自涂改，撕掉布告栏内任何通告；

21．拿取或偷吃企业或用户之食物或饮料；

22．上班时带有醉态或在当值时喝酒；

23．私自进入"未经许可，不准入内"区域；

24．发表虚假或诽谤性之言论，从而影响企业、客人或其它职员声誉；

25．私自收受用户所给小费或财物而不上交；

26.非因工作而私自和租户房客接触；

27.未经许可，私自拿取或使用客用物品；

28.未经同意，将消防安全设备或其它设备挪作她用；

29．破坏物业整体外观，如在墙面上乱刻乱画等；

30.了解其它职员犯有乙类过失而知情不报。

5．10丙类过失

1．威胁或伤害企业、小区内任何人士。

2．殴打她人或相互打斗。

3．向用户索取赏钱或其它酬劳。

4．伙造文件欺骗企业或客人。

5．泄漏企业机密文件或资料。

6．私自和小区客人换取外币或兑换券。

7.作出不道德流氓行为。

8．偷取企业、小区、小区用户或同事之财物。

9．接收任何形式贿赂或向她人行贿。

10．利用职权，收取回扣或接收贿赂，损害企业利益。

11．在社会上，做出严重损害国家，企业声誉及利益之行为。

12．遗失企业之关键物品而造成重大损失。

13．旷工一次连续三天。

14．未经主管同意私配小区内部钥匙。

15．触犯国家任何刑事法律。

16．病假期间在外另谋职业。

17.严重渎职或严重违反安全守则，造成企业、客人、职员受到经济、财产、生命或声誉危害或损失。

18.在岗执勤时酗酒。

注：以上提及种种过失仅作为指导性参考，所列条文并非完备。职员如有过失行为而未列入各类过失中，企业有权决定其过失种类。在各类过失中，企业有权区分其它严重程度做出对应处理。

5．11嘉奖

企业实施以功补过政策；职员受处分后，如能有所认识，其以后行为及工作表现均能符合企业要求，并有杰出表现，做出突出成绩者，可获嘉奖；企业考虑取消其已受过之纪律处分统计。

第九章卫生及安全守则

职员全部有责任保持小区及小区之环境清洁及公共卫生。比如不可乱丢乱吐杂物，用厕后要冲水等，违反者将按要求受到罚款处理。

6.1火警

当火警发出时，不管程度大小，必需做出以下方法：

1．保持镇静，不要惊慌失措。

2．按动最近之火警报警器。

3．呼叫周围同事援助。

4．通知总机，说出火警发生地点及火情。

5．在安全情况下，利用就近灭火设备尽力将火扑灭。

6．切勿用水或泡沫灭火器扑灭因漏电引致火警。

7．把全部火警现场之门窗紧闭，并关掉一切电器用具之开关。

8．如火势蔓延，必需帮助引导客人撤离火警现场。

9．撤离时切勿拥挤，必需使用楼梯上、下。

10．参与每次防火演练时，应熟记火警讯号，防火通道和出口位置及灭火器具作用方法。

6．2意外

1．如遇有任何意外伤病事故发生，应立即召唤保安部照料伤病者或帮助将伤病者送往医院。

2.立即向上级主管汇报。

3.加设标志，警告她人勿靠近危险区。

6．3紧急事故

职员应熟悉“紧急事故应变处理程序”，方便在应急时能镇静地及有系统地处理事故。

紧急情况下，比如大风和大水期间，职员将被要求作额外加时工作，企业将供给膳食及休息场所，紧急事故期间，期望各职员能鼎力合作，务使企业之业务保持正常进行。

第十章岗位职责

7．1总经理岗位职责

1、主持企业全方面工作，直接主管管理部工作。

2、确定企业组织机构，配置足够资源，为各类工作人员要求职责和权限。

3、负责召集和组织总经理办公会。

4、制订企业质量方针和质量目标并组织实施。

5、组织审定企业中长久发展计划、年度计划、多种专题计划、物业管理方案和重大发展计划。

7．2物业企业副经理岗位职责

1、负责制订周工作计划及服务质量周检和考评工作。

2、合理调配人员，确保各项服务处于良好运作状态。

3、做好日常管理工作自检，接收企业领导、业主及业主委员会监督检验。

4、做好多种资料及多种质量统计等档案管理工作。

5、依据动作情况，立即提出质量体系文件修改意见。

6、负责业主特约服务接收和实施。

7、建立健全各项规章制度、敬业守业、维护企业荣誉。

8、定时组织职员进行业务学习、以提升全体管理水平。

9、完成物业企业经理交办其它工作。

7．3管理部经理岗位职责

1、负责制订周工作计划及服务质量周检和考评工作。

2、定时组织管理班职员进行业务学习，从而提升管理水平。

3、做好日常工作监督检验工作。

4、做好车辆合理派发及管理工作。

5、做好多种资料及多种质量统计等档案管理工作，并上报物业企业副经理。

6、负责制订《年度设施管理工作计划》，对本部门工作进行监督检验和指导。

7、负责小区接待投诉监督管理工作。

8、负责小区招租管理工作。

9、负责钉子用户协调工作。

10、完成领导交办其它工作。

7.4维修班班长岗位职责

1、负责本周工作计划制订及各岗位服务质量周检和考评工作。

2、负责各工种技术管理工作及设备设施管理工作。

3、负责管理《工作手册》、《设备资料记录表》、《年度设备管理工作计划》、《设备管理台帐》及相关一、二级设备技术资料原件。

4、负责制订《年度设施管理工作计划》，对本部门工作进行监督检验和指导。

5、帮助物业企业经理对现存和潜在不合格服务质量原因进行分析，制订纠正和预防方法。

6、负责维修现场技术质量，安全检验监督工作，杜绝重大质量，安全事故发生。

7、负责小区内设备道路、停车场等标识安装和维护。

8、负责物业管理服务过程中本部门使用器具归口管理。

7．5物业管理员岗位职责

1、对管理部经理负责。

2、负责小区物业设施、绿化、卫生等日检、巡视和管理工作。

3、负责检验小区业户物业协议实施情况。

4、协调业户相关物业管理相关事宜，对违反物业管理要求情况，追查责任并进行处罚。

5、负责业主物业收费项目标核实及费用催缴工作。

6、负责处理日常物业设备、环境、卫生等报修工作。

7、负责业户相关咨询、投诉接待和处理工作。

8、熟悉小区业主地理位置、设施布局分布情况。

9、负责业户装修管理工作。

10、负责紧急情况处理和协调工作。

7．6保安部经理岗位职责

1、对物业企业经理负责，组织领导治安保卫部工作，对小区治安保卫工作和消防工作负全方面责任。

2、熟悉和掌握小区内业主地理位置，关键要害部位和设施布局基础情况。

3、落实落实安全保卫工作和消防工作，做好对保安领导工作，调解小区内多种纠纷。

4、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定时检验实施情况，并对所存在问题及隐患按要求期限立即加以处理整改。

5、主持部门例会，传达落实物业企业经理及相关主管部门指示精神。

6、抓好治安保卫部人员管理和培训，监督检验警容风纪和工作落实情况。

7、监督和检验小区四防安全情况和交通管理情况，处理小区内各类治安案件，协调和主管公安机关和派出所关系。

8、做好小区内业主四防安全和法制宣传教育工作提升业主安全意识和法制观念。

9、带头遵守企业各项规章制度，以身作则，不许滥用职权。

10、对保安员聘用，解聘提出合理化提议。

7．8管理部接待员岗位职责

1、负责小区内全部物业资料、档案、图纸管理工作。

2、负责小区设备、水、电、通讯等设备设施使用资料、图纸、技术资料保管存档管理工作。

3、负责各类档案分类及档案手工管理和电脑管理录入工作。

4、负责土建装潢、施工管道、水电、网络图纸电脑录入绘制和图像制作工作。

5、负责业务装修档案管理，存档工作，及业户装修计划图纸立案管理、申报接待工作。

6、负责本部门多种文件起草，制订工作。

7、负责本部门多种文字性工作打印、统计工作。

8、负责物业管理部其它日常性内勤工作。

9、负责材料入库验收和对库存材料发放。

10、经管理部经理核实后处理报废材料。

11、负责定时和不定时盘点清查库存材料，每个月核实库存材料收、发、存，编报库存月报表。

12、负责现金日志账管理。

13、职员考勤及工资发放。

14、负责小区日常接待、投诉统计及派单工作。

15、负责小区业主回访工作。

16、负责跟踪派工维修进度工作。

17、负责派工单回收整理工作。

18、负责小区信件、报纸、书刊等收发工作。

19、完成领导所交其它工作。

7．9水暖工岗位职责

1、负责小区暖通设备安全运行及管理。

2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统日常维护、检验管理工作。

3、负责指导、管理暖通设备维修及改造工作。

4、负责暖通设备运行维护人员技术指导和培训管理工作。

5、负责暖通设备运行维护等规章、规程实施情况督促检验工作。

6、负责小区业主装修中相关暖通设备施工图纸审核及施工监督管理和验收工作。

7、负责暖通设备运行维护中突发事件事故技术处理工作。

8、负责企业新建、扩建改造工程暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作。

7．10电工岗位职责

1、负责小区电器设备（弱电部分）包含：通讯设备、广播系统、消防系统等小区电器设备安全运行及管理。负责小区电力设备（强电部分）：供电系统等安全运行及管理。

2、负责上述系统日常维护、检验管理工作。

3、负责指导、管理电器、电力设备维修及改造工作。

4、负责电器、电力设备运行维护人员技术指导和培训管理工作。

5、负责电器、电力设备运行维护等规章、规程实施情况督促检验工作。

6、负责小区相关电器、电力设备施工图纸审核及施工监督管理及验收工作。

7、负责电器、电力设备运行维护中突发事件事故技术处理工作。

8、负责小区新建、扩建改造工程电器、电力设备配套技术保障工作和施工监督管理工作。

7．11保安员岗位职责

1、对保安部负责，负责小区治安保卫，车辆管理和消防管理工作。

2、熟悉小区基础情况，掌握人员流动情况。

3、开展常规训练，增强防范能力。

4、掌握通常救护知识，有处理应急问题能力。

5、全天二十四小时轮番值班，严格交接班手续，做好值班统计。

6、实施二十四小时轮番巡查，对小区内形迹可疑人员按要求进行问询，并正常处理。

7、做好车辆进行，停泊、行驶管理工作。

8、发生事故后快速赶到现场，果断采取方法，立即汇报保安部及相关领导，做好善后工作。

9、严格要求自己，遵纪遵法，按企业各项规章制度办事，接收监督，讲究文明，举止端正，礼貌待人。

10、完成上级交办各项临时任务

7．12保洁员岗位职责

1、按时清扫小区外围，楼道及公共地带并保持清洁。

2、立即清运垃圾，并按要求清洗垃圾箱，确保垃圾箱洁净整齐。

3、做好路面清洁工作。

4、每隔30分钟巡查小区一遍，确保小区外围道路及公共地带卫生清洁，立即阻止乱扔垃圾、损坏墙面等违反本小区要求行为。

5、按时清扫小区楼道，擦拭楼梯扶手、栏杆、窗台板等，达成洁净、无灰尘。

6、每日用拖布根本拖洗楼道一次。

7、小区窗户玻璃最少每个月擦一次，要做到窗明几净。

第十一章工作守则

8.1职员守则

1、管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满。

2、对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间良好关系。

3、必需严格遵守小区轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，小区管理人员应事先取得小区责任人同意，而小区责任人之请假则需取得企业责任人之同意。

4、管理人员不得在当值时间内为部分住户做职责范围以外及对私人服务工作。

5、管理人员可参与楼宇买卖或租赁事务，并有对应百分比分成。

6、小区责任人应该实施企业之各项指示，并定时召开该小区各级职员会议，向企业做定时工作汇报。小区职员须服从小区责任人之工作调配及岗位编排。

7、不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不老实施为。

8、不得假借企业名义或利用职权对外做有损企业声誉或利益之行为。

9、不得向业主、住户或和企业业务相关任何人士收受或索取任何形式礼品、赏钱。

10、全部公物不得用于私人方面，不得有意疏忽损坏企业财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。

11、必需遵守和实施企业所发出一切通告办事。

8.2管理工作

1、根据要求时间当值，不可擅离职守。

2、在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或和同事闲谈、开玩笑。

3、每日上班时间，必需穿着企业要求制服及配戴职职员作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时须尤其留心小区清洁及有否损坏、破旧需要维修地方，并进行登记。如遇有不平常事件，应立即处理、统计并立即向上级汇报。

4、大风或雷暴雨期间，管理人员必需根据企业所颁布之“大风期间职员当值程序”上班，并按“大风及雷暴雨方法”做一切防风、防雨工作，以保护公共财产，预防意外或水浸等。

5、服从上级指导，完成所指定工作。

6、留心多种公用设备有否被破坏或涂污，并通知相关人员修理和清除，必需时须帮助维修工作。

7、实施各项任务时，必需要有礼貌。谨记“业主至上，服务第一”即“服务至上、礼貌第一”。

8、如有住户发生意外，比如：受伤、晕倒等，应即帮助其家人招呼救护车或代办报警。

9、热情接待来访人员，具体统计住户投诉，并快速处理。不属于自己职责范围内，则立即通知相关人员处了处理。处理情况立即向上级汇报。

10、物业企业须设置抢救箱，配置抢救用具，如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具，以备临时急用。

11、小区公共地方之钥匙，如：电制房、机房、泵房等，必需小心存放，以备紧急时使用。若有需要外借钥匙时，必需登记借用人姓名及联络电话，用后立即归还。

8.3保安工作

1、必需明了和掌握小区内多种保安设施之操作和效能。比如：对讲机、警钟、密码钥、闭路电视等。更须善用多种已经有设施，以免减弱防盗效果。

2、应熟悉小区内各企业、记识住户之姓名、年纪、企业组员及联络电话。此等资料必需保密，不得泄漏。

3、和住户保持亲密联络，方便就保安问题，常常交换意见及互通消息。

4、各更管人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班统计，以备核查，务令保安人员高度警惕。

5、严禁借词推销之人士进入小区。尤其是自称公务人员或公共机构职员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电相关机构查询。

6、应有礼貌问询任何进入小区来访客人，登记身份证或工作牌招。如有怀疑，应用对讲机和相关住户联络。如访客携带可疑物品时，更须提升警觉。

7、当值管理员最少每半小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必需有警觉性，尤其注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏小区内伺机作案。留心公众地方之间边暗角，后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备偷窃工具等。

8、如听到住户呼救或发觉可疑人物，须立即报警并封闭大门及其通道，以等候警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。

9、切记管理人员只有通常市民之拘捕权，并无搜查权力。所以，拘捕疑犯后，应立即交公安部门处理。

10、本小区安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、小区死角，以加强治安保卫工作。若邻近小区在建设中，则更应加倍小心，以防被坏人利用作为犯罪桥梁。

11、具体统计各相关政府部门电话，方便需要时寻求帮助。

12、若发生罪案，应采取下列步骤帮助破案：

a.立即报案，并留在现场直至公安部门抵达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

b.切勿移动、也不许可她人移动、触摸、践踏现场物品，帮助公安部门保留证据，方便调查工作。

c.切勿开动风扇，冷气机或其它电器用具，以免证据破坏。

d.严禁任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。

e.向公安人员提供相关罪案详情，如案发经过，和本案相关人物之像貌、衣着、相关之车牌号及坏人逃走方向等。

8.4公众卫生

1、清洁工人必需依时清洁路面、走廊、楼梯、小区死角、停车场及天台等公用地方。

2、劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁垃圾桶内。

3、如发觉有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往周围垃圾搜集站。如无法找到住户，立即登记在物业企业记事簿内，向上级汇报。

4、如发觉天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。难以清理地方，可临时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖，再研究处理方法。

5、如发觉属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排修理。

6、劝喻住户淋花时要尤其小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。

7、如发觉冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速修理，以免影响邻居和市容卫生。并依据城管条例，影响市容者，处以罚款。

8、如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上，也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。

9、若上层住户之水喉或水渠破烂而造成下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应具体统计及请求上级处理。

10、如有不顾公共卫生住户，经一再劝说仍不改善，应做具体统计并汇报上级和相关卫生部门。

8.6电力系统

1、修理电器设备，应聘用持证合格技师。

2、应明了小区多种电力供给设备所在。如：小区电力总掣、用户电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等，而且明了其紧急开关操作程序。同时必需购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。

3、如部分用户电力中止，应由物业企业派人检验修理小区供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，物业企业可提供合适帮助。

4、全座楼宇电力忽然中止，应先检验小区之总制是否正常，如属于正常则和供电企业联络询明情况。

5、公共使用电力设备，如小区死角、总制走廊及小区死角之电灯、水泵及消防系统之电线等应常常检验，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。

6、接到供电企业通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器方便住户有所准备。公共照明、小区死角不停，由小区自备发电机供电处理。停电完成后，贴出恢复供电通告，并检验各系统是否恢复正常。

7、常常检验、保养弱电系统，如：楼宇门和用户对讲系统和小区死角监视系统必需完好正常运行。发觉问题立即修理。

8、在小区出入口处，应备有充电式紧急照明设备，物业企业亦应常备手电筒。

9、小区内机房、及各层电表均应保持整齐，不得放置多种杂物。

10、小区供电系统由专业人员定时检验保养，以确保安全正常供电。

8.7消防

1、消防中心值班员必需熟练掌握消防中心多种设备操作使用。并应熟悉其它消防设备使用。

2、组织小区职员学习消防知识，熟悉和掌握多种消防设备操作使用。组织职员进行消防设备使用训练，使其成为小区合格义务消防队员。

3、值班人员（包含管理人员）须常常检验防火设施和消防设备等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。

4、利用通告、图片等形式使住户了解怎样使用消防设施和消防设备，以备应急。

5、每日上班时检验天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。

6、教育和阻止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引发火警。

7、留心公用电线，如有破损或不符合要求时，应立即修理和更换。

8、留心私自将办公室改为库房单位，尤其是原料和制品轻易着火者，当发觉住户藏有大量易燃物品时，立即查询是否有特许证实和安全方法，没有时，立即令其搬走（搬出小区外），并立即汇报物业企业。

9、劝说拜神住户小心燃点香烛，并阻止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。

10、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时，浓烟散播及火势蔓延。

11、如发觉某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能立即扑灭，应立即使用灭火器及消防设备扑灭。不然电“119”报案。

12、若发生火警，即电“119”报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全情况下，使用灭火筒或灭火喉设法抢救。

13、火警发生时，劝喻住户切勿拥挤慌张。

14、报案时，必需清楚说明现场地址，报案人姓名及物业企业电话。

15、全部消防装置，应由认可消防监察单位每十二个月最少检验一次。

8.9水务及渠务

1、了解楼宇内供水系统，如：水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。

2、应定时巡视水泵运转是否正常，供水系统有没有损坏，水箱是否清洁。必需定时安排清洗水池、食用水箱，每六个月清洗一次，以保持卫生。

3、发觉水管爆裂时，必需立即关闭相关水管水制。大喉爆裂，则将总制关闭，并立即发出通告通知受影响住户，同时立即安排水管工进行急修。

4、要注意水箱保养，预防破裂或生锈，而且盖紧水箱，以免滋生蚊虫。

5、如食用水或冲厕水忽然中止，应先检验楼宇供水系统是否发生故障，若一切正常，则致电自来水企业查询原因，并请立即处理。

6、救火用输水设备，应常常检验，如有损坏，应即修理。同时必需严禁使用消防水喉做其它用途。

7、因住户外出忘关水喉，致使大量食用水流出，无法通知户主时，应立即关闭该户水管制，以阻止水流入邻居和危害小区。

8、常常检验沟渠及沙井是否通畅，清理渠道盖上垃圾，以防下雨时渠水受阻而水浸。

9、屋宇墙外公用水渠如有破裂，应即修理，以免污水流出影响公共环境卫生。

10、楼宇底层沟渠发生臭气传出时，应即检验修理。

11、若安装或修理楼宇内供水系统设备时，应和自来水企业联络修理。

8.10楼宇结构及维修

1、楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇安全有重大影响时，管理员应给予注意，并向上级汇报。

2、如住户私自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时，应予阻止并向上级汇报。

3、天花板或外墙有漏水，应即通知单位上层及相关住户修理。

4、在巡查时发觉下列情况，应立即向上级汇报并研究修理方案进行修理：

a.墙壁或天花板有显著裂缝或石屎爆裂；

b.气窗玻璃爆裂；

c.楼梯边栏杆松脱；

d.防火门及消防设备损坏；

e.内外墙壁大白及砖脱落。

5、住户安装铁闸掩出走廊、阻塞通道，应予阻止并汇报上级。

8.11停车场管理

1、保安员必需认真实施停车场管理要求，礼貌待人，热情服务，确保车辆安全，维护车场良好行车秩序。

2、车辆进场后，必需按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通道，认真检验车型、车牌号，避免出现差错。

3、了解和掌握车主车型、车牌号、姓名、年纪、职业、工作单位、办公房间号等等，方便于识别。

4、汽车、摩托车必需购置“车辆综合保险”，便于丢失后，向保险企业索赔。未买“车辆综合保险”车辆，本车场不予停放保管，不然所造成一切损失，均由车主自行负责。

5、本停车场实施有偿停车保管服务，必需严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结。

6、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此要求进场时，应即令其开出车场，立即汇报物业企业或公安机关进行处理。

7、保安员交接班时必需认真交接，并具体登记（自行车则注意车票号码及张数，登记在交接登记簿上），双方签字负责。

8、保安员值班期间发觉可疑情况，立即汇报班长、队长或物业企业，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并统计在交接登记簿上，同时将其它需注意事项必需统计在登记簿上，以备查。

9、保安员必需认真实施收费制度，坚持标准，不得徇私舞弊，如不开票停车或乱收费、不收费等等，一经发觉一定严厉处理。

10、保持停车场内清洁卫生，每日必需不间断清扫。

8.12相关廉洁条款

1、良好及有效小区管理工作有赖于租户及业主合作和各级管理人员信心及支持。如各级人员全部采取一个廉洁奉公态度办事，租户和业主必会全力支持管理工作，使环境能深入改善。所以各级管理人员均须有清政廉明精神。

2、凡受雇于小区从事实施小区事务者，包含管理员、保安员、清洁工人、维修人员、经理等人，均属小区职员。故实施工作期间均受该工作须知约束，不得索取或接收任何利益。

第十二章内部管理要求一、值班管理要求1、值班职员必需严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。3、值班职员必需服从组长安排，听从调配，实施组长工作指令。4、值班职员必需严格实施巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等候上级到场处理。8、值班人员必需做好当班工作统计，按栏目要求认真如实填写。二、值班员（巡视值班员）交接班规程（一）接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修设备情况；3、设备故障处理经过和结果。（二）交接班程序1、按要求时间由交班职员主持交接班。2、交班职员宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障处理结果和经过。3、交接班双方会齐共同对关键巡视内容进行巡检，接班检验，交班随从巡查。4、汇报检验结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成，转由接班人员进行。7、交接班情况统计在交接班统计表中，双方签字认可。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必需时立即通知主管到现场处理。1、巡视统计和实际情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、接班人员精神状态不良，包含倦旦醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电值班员交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修设备情况；3、仪表指示是否正确；4、设备故障处理经过和结果。(二)交接班程序1、按要求时间由交班职员主持交接班。2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检验，交班随从巡查。5、汇报检验结果。6、正常：接班人员签字，交接班结束。7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成，转接班继续进行。8、交接班情况统计在当值日志上，双方署名确定。(三)交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必需时须立即通知值班主管到场处理。1、设备统计和实际运行情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、当值员精神状态不良，包含疲惫、醉酒、伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。四、运行统计管理制度1、巡视值班统计表每班统计一次，电气设备运行统计、每半天统计一次，设备运行统计表（空调系统）每班统计一次，由相关专业管理员检验后每个月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。2、设备维修保养统计由维修人员填好后交班组长，相关专业管理员审查后署名，每个月月底将统计表格汇总交设备设施组组长存档。3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由相关专业管理员抽查监督，月底汇总后交设备设施组组长存档。4、巡视值班统计表每日由当值职员填写，每七天经物管部经理署名后交设备设施组组长。5、值班表每个月月底由维修班长填写，物管部经理审阅后交设备设施组组长。6、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。7、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。五、工程档案管理制度1、工程设备档案由资料管理员管理。资料管理员者应严守企业档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料管理员存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应和档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收，并将相关图纸交各相关专业管理员查对实物，图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联络交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留。6、借阅档案须经对应系统管理员以上人员同意，资料管理员登记并指定归还日期，由资料管理员按期追还，需续借要重新登记。第十三章设备设施管理第一部分总则一、承包商监督要求对须持有政府部门颁发资质证书方许可从事专业，如消防自动报警系统维护保养和定时试验，及一些专业性较强项目。(一)承包商监督要求为规范对承包项目标管理，特制订本要求。1、承包商进场前，必需提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查同意后方许可入场。2、其相关专业管理员应协调、监督承包商工作。3、承包商进场作业期间，必需遵守大楼各项管理要求。4、督促承包商严格按国家规范(如环境保护、劳保条例等)及协议要求施工。5、承包商用料，必需和协议条款要求相一致。承包商用料任何变更须事先经该工程主管人员签认，不然作违反协议处理。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必需提出书面汇报，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方许可实施。7、承包商完工汇报、资料、图纸等，必需先交该工程主管管理员检验查对，双方填写技改工程验收汇报书，经物管部经理、总经理审查同意后，方可通知财务结算。二、设施设备巡检要求为确保设备正常运行，立即发觉并消除故障隐患，设施设备组必需对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。2、巡视值班人员外出巡检，必需随时和部门保持联络。3、巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。4、巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况，对“手动”运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全保护元件有改变，均应即时通知维修人员调整或更换，确保设备监控元件在完好状态下运行。6、发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除，必需立即汇报维修人员，并采取合适防护方法，预防事故发生或扩大。7、相关专业管理员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查，发觉问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。三、设备管理要求1、设备维修保养分月度、季度、六个月、年度，由相关专业管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养统计并存档。3、设备维修分小修、中修、大修三种，由相关专业管理员依据设备性能等计划编制维修方案，交班组实施。4、如检修保养中发觉有可能造成严重故障缺点事项，必需立即填入维修保养统计表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必需填写对应表格，设施设备组组长负责监督实施。四、机房管理要求物管部辖下设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们全部是生产重地，为规范各机房管理，特制订本要求。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，拒绝来访”或“生产重地，请勿进入”通告牌。2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态通告牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何职员不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导同意，外来人员(包含参观学习和施工等)严禁进入机房；经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求，服从机房工作人员安排指导。7、供电局忽然到场检验或抽查对应机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。8、保持机房平静、严厉、整齐，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面同意并落实安全方法，不得在机房内进行动火类作业。10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格，关键设备参数统计必需齐全，工作统计应清楚明了。五、设备机房防火要求1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要预防易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业管理员填写机房动火作业申请表，物管部经理署名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检验，确定无火种后方能离开。4、部门管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备情况，立即汇报、处理火警信号。6、机房内楼梯、走道、出人口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火”标准；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好防火方法。10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要具体统计火灾成因及灭火情况，书面上报企业领导。六、机房卫生管理要求为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特制订本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。6、维修人员负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业管理员定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重卫生问题，立即组织整改，并追究设备责任人责任。

强电系统管理一、层间配电房（电气小室）管理制度1、层间配电房（电气小室）门及房内电柜、电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。2、配电房（电气小室）内每个月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、物管部每个月一次检验内部设备，发觉异常立即维修。4、物管部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线端子。5、检验和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即汇报物管部经理。2、因大楼施工需要停电，须最少提前二十四小时将停电计划书面上报物管部经理。3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理同意启用大楼广播系统紧急通知用户。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理汇报，经总经理同意后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。2、因大楼内部事故引发停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。3、事故转、停电后二十四小时内，物业管理部确定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。三、停电、限电管理规程1、停电、限电审批权限为物管部经理以上。2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电、限电，应立即汇报总经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。3、物管部经理应安排足够人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员署名。5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。（二）企业审批用电申请须经物管部审批。（三）签定用电协议物管部审批经过后，用户和物业部签定用电协议，确定计费方法和收费标准。（四）接线及送电经同意后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检验符适用电安全要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。（五）停电及拆线用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确定电表读数，填写电表停用统计并由用户签字认可。（六）计费方法1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。五、供配电设备运行管理规程1、天天定时巡查供配电系统设备，包含(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数统计在供配电系统运行统计表上。2、发觉供配电负荷有显著改变或其它设备异常，应立即查找原因，并通知物管部安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检验接头是否有过流放电现象，发觉异常立即维修处理。4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员同意。5、严格实施机房管理要求和交接班、值班要求。6、高压工具应每十二个月送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。六、供配电设备维修保养规程1、严格根据供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养。2、主管人员每十二个月12月制订下十二个月度设备保养计划。报物管部经理审批。3、督促承包商对外委高压部分设备准期保养，并有具体统计。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统维修保养以不影响大楼正常营运为标准，特殊情况，须汇报物管部经理，立即通知受影响用户。7、维修保养结束后，应将相关工作情况统计在开闭所设施检验表、变压器设备检验表、低压柜设备检验表、发电机房设备检验表和当值日志上。8、高压设备发生接地时，在室内不得靠近故障点4米以内，在室外不得靠近故障点8米以内，进入上述范围必需穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。七、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，其方法有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备停电或做安全方法者；带电作业和在带电设备外壳上工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次接线回路上工作，无需将高压设备停电者；转动中发电机上工作。3、其它工作用口头或电话命令。口头或电话命令必需清楚正确，值班人员应将发令人、责任人及工作任务具体记人操作统计簿中，并向发令人复诵查对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中一份必需常常保留在工作地点，由工作责任人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作统计簿中。5、一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作统计簿内。在开始工作前必需做好确保安全技术方法并指定专员负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票有效时间，以同意检修期为限。8、需要变更工作班中组员时，须经工作责任人同意。9、工作票签发人由强电管理员担任。工作责任人和许可办理工作票值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。10、工作票所列人员安全责任：(1)工作票签发人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填安全方法是否正确完备；所派工作责任人和工作班人员是否合适和足够，精神状态是否良好。(2)工作责任人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检验工作票所载安全方法是否正确完备，值班员所做安全方法是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全方法是否完备，是否符合现场条件；负责检验工作现场部署安全方法是否完善；负责检验停电设备有没有忽然来电危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必需向工作票签发人问询清楚，必需时应要求做具体补充。(4)工作班组员：认真实施安全规程和现场安全方法，相互关心施工安全，并监督安全规程及方法实施。八、供电突发性事故应急方法(一)外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障造成主供电源停电时，值班职员要检验真空开关指示牌是否分闸，再检验电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有些人工作，严禁合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检验备用电源进线柜电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检验馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检验低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室汇报并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引发，除该高压柜停电，甚至会引发主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜真空开关退出（若引发火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心汇报火警）。2、将故障柜低压总开关退出，挂“有些人工作，严禁合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，确保大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班汇报故障经过和处理情况。5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及相关方面参与，分析事故发生原因和处理方法，并书面总结汇报相关部门。(三)市电全停1、当两路市电全停，开启发电机。2、退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检验一次发电机运行情况，如燃