科技地产行业深度解析

科技地产-行业深度解析

科技地产所开发的住宅既具备了智能建筑的特征，也具备绿色建筑的特征，它是绿色建筑和智能建筑的统一体。因此，科技地产行业就是以开发具备智能建筑和绿色建筑为一体地产开发企业的集合，它以“恒温、恒湿、低能耗、智能化、高舒适性”为设计标准，让现代建筑科技充分融入建筑中，让建筑科技的进入持续为人类带来更舒适的居住环境。目录1科技地产行业定义及分类1.1科技地产行业定义1.2科技地产与智能建筑的区别1.3科技地产与绿色建筑的区别1.4前瞻分析报告的研究范围2科技地产行业发历程分析2.1中国科技地产行业的形成2.2中国科技地产行业发展历程3科技地产行业发展状况分析4科技地产行业国内领先企业科技地产行业定义及分类科技地产行业定义科技地产所开发的住宅既具备了智能建筑的特征，也具备绿色建筑的特征，它是绿色建筑和智能建筑的统一体。因此，科技地产行业就是以开发具备智能建筑和绿色建筑为一体地产开发企业的集合，它以“恒温、恒湿、低能耗、智能化、高舒适性”为设计标准，让现代建筑科技充分融入建筑中，让建筑科技的进入持续为人类带来更舒适的居住环境。由于历史等各方面原因，在中国科技地产行业，还有以开发高科技园区为主要业务的地产开发企业也称之为科技地产企业，这样的认识显然不是正确的，而是更应该并入到高新技术园区的范畴之内，因为高新技术园区的开发对建筑科技的使用并没有提出要求，只是对入住的实体提出了要求，也就是必须是高新技术企业，显然不能与科技地产混为一谈。科技地产与智能建筑的区别“智能建筑”是随着在20世纪80年代计算机技术、信息技术、电子技术、控制技术、通信技术等迅速发展，人们的生产方式和生活方式产生巨大变化后，在建筑领域中所诞生的全新概念。1984年，美国哈福特（Hartford）市将一座旧式金融大厦改造，并且对大楼的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机进行监测控制，为大楼客户提供语音通信、文字处理和情报资料等信息服务，被称为世界第一座智能建筑。至今，美国智能楼宇超过万幢，日本新建的大楼几乎都是智能大厦。在中国，智能建筑起源于20世纪90年代，起步较晚，但发展迅速。中国的智能建筑行业经历了类似的过程，前后大体经历过三个阶段：1990-1995年（初始发展阶段）——随着国际智能建筑技术引入中国，智能建筑这一理念逐渐被越来越多的人所认识和接受。但该阶段建筑智能化的对象主要是宾馆酒店和商务楼，各子系统独立，实现智能化的水平不高。智能建筑的广泛运用前景在这一时期受到政府部门、高等学校、科研院所、企业厂商等极大关注和支持，为适应智能建筑发展，主管部门开始制定了一系列标准规范。1996-2000年（规范管理阶段）——随着市场对智能建筑的认可与需求，智能建筑技术在全国范围内得以推广和应用。该阶段特点是，各种指导性文件、行业管理性文件、行业规范标准性文件、企业和人员执业证书文件得到充实与完善；建筑智能化的对象已经扩展到机关，企业单位办公楼、图书馆、医院、校园、博物馆、会展中心、体育场馆以及智能化居民小区。智能化系统实现了系统集成并形成了网络化控制。2001年至今（发展阶段）——信息产业部和建设部在全国开展了“数字城市”的试点示范工作，信息产业部提出在政府系统建立“三网一库”为基本架构的政府信息化框架工作。这一阶段的特点：智能建筑呈现网络化、IP化、IT化、数字化的趋势，一批新技术新产品进入智能建筑领域，如无线技术，数字化技术产品被广泛采用，智能建筑的实用价值得到了广泛提升。《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）对智能建筑定义为“以建筑物为平台，兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等，集结构、系统、服务、管理及其优化组合为一体，向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境”。因此，作为科技地产来说，科技地产所开发的科技住宅必须具备智能的特征，具有智能化的服务与管理系统，科技住宅地产是智能建筑的一部分。科技地产与绿色建筑的区别绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能，节地，节水，节材），保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的目标涵盖了能源环境目标、人居环境目标、经济价值目标、和谐共生目标。◆能源环境目标：绿色建筑要实现节地、节水、节材、节能（4R）目标；绿色建筑在生命周期幸福微甜中减少废弃物、废水、废气的排放。降低对环境的影响；◆人居环境目标：绿色建筑要满足人居的安全性、耐久性、舒适性、健康与卫生性要求；◆经济价值目标：绿色建筑在消耗和转化资源的同时，一方面要高效的利用资源，提高资源利用的经济性，另一方面要促进相关资源价值提升；◆和谐共生目标：绿色建筑在生命周期过程中实现能源资源目标、人居环境目标、生态环境目标的和谐统一，达到人、自然、建筑的和谐统一。图表：绿色建筑的目标资料来源：科技地产行业研究小组整理绿色建筑充分利用太阳能，采用节能的建筑围护结构以及采暖和空调，减少采暖和空调的使用。根据自然通风的原理调协风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的平面形式及总体布局。在建筑设计、建造和建筑材料的选择中，均考虑资源的合理使用和处置。要减少资源的使用，力求使资源可再生利用。节约水资源，包括绿化的节约用水。节约能源的同时还能使居住者住的舒适，不会因为降低能耗，而降低了房屋的高舒适性。很显然，绿色建筑是低能耗与高舒适的统一，在降低房屋建筑能耗的同时，不降低房屋的舒适性，使得本来是相互对立的两个方面得到了很好地解决。因此，作为科技地产来说，科技地产所开发的住宅也要解决能耗与舒适性的问题，科技住宅的也是绿色建筑的一部分。前瞻分析报告的研究范围前瞻的分析报告以中国主要科技地产开发企业为研究对象（不包括科技园区开发企业），详细分析中国科技地产行业及其上下游的发展、运营状况，同时分析行业运营的宏观经济环境，依据详实数据，对科技地产行业的前景作出预测。科技地产行业发历程分析中国科技地产行业的形成在中国科技地产行业，现在存在两种比较主流的观点，一种是科技地产是工业地产发展的高级阶段，科技新城则是科技地产的升级产品；另外一种则是科技地产是住宅开发的高级产品，秉承节能环保、高科技的开发理念，同时还要实现高舒适性。第一种观点来看，科技地产的本质是工业地产，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。比如北科建开发的中关村高科技园区，园区内入住的都是国内高科技企业，还有包括后期开发的一些子产业园。科技地产进入到后期，园区内则集成了商业、五星级酒店、配套住宅等多重服务功能，能够为入住高科技企业提高比较完善的商业服务。在发展模式上，科技新城在吸引领头企业的同时，也关注符合园区定位的、有发展潜力的中小企业进行培养，与产业相结合，共同创建新的发展平台，与企业共同成长。第二种观点则是，科技地产是住宅开发的高级产品，秉承节能环保、高科技的开发理念，同时还要实现高舒适性，其本质是住宅，提高了住宅的科技含量。“恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光”是科技住宅的核心特征。室内室温常年保持在20℃-26℃，湿度保持在30%-70%，24小时持续输送新风等，以高科技保障科技住宅居住的高舒适性特征，科技地产很好地解决了舒适性与能耗的矛盾，成为住宅节能的重要典范。作为前瞻科技地产报告的主要内容，前瞻报告将以分析科技住宅为主，秉承第二种科技地产的观点，前瞻报告结合科技地产发展的各方面展开细致的分析。中国科技地产行业发展历程2005年中国科技地产联盟召开了第一次会议，揭晓了年度科技地产十大影响力名单。这也是科技地产界唯一一次联盟会议。联盟会议的召开，宣布了科技住宅的概念已经开始通过媒体渠道被更多的人有熟知。2005年后，科技地产的发展主要集中在长三角和北京市等地，主要以朗诗集团为代表的科技地产开发企业在上海市和江苏等地开发了一系列为人称赞的科技地产项目，也成为中高端地产项目的代表。随着科技地产行业的继续发展，科技地产行业开始走向内地，当代置业集团有限公司在山西省太原市开发了万国城MOMA，体现了极好的投资回报收益率。但是，总的来说，科技地产相关的建筑科技已经比较成熟，对于传统的住宅产业开发企业来说，并没有太多进入的障碍，关键的问题是，科技地产开发的成本难以降低，一般消费者较难以承担。随着国民经济的发展，科技地产以其高舒适性和高节能的特性一定会更加普及。科技地产行业发展状况分析科技地产作为中高端住宅地产的一部分，并没有得到广泛的普及，从的调研结果来看，科技地产主要分布在江苏省、上海市、北京市、武汉市等地，且目前的建设规模都比较小，开发的企业主要以朗诗集团和当代置业集团有限公司为主。目前已经开发完成的主要项目包括朗诗•国际街区、上海朗诗•罗店项目、当代置业的万国城MOMA。科技地产行业的供给还处在不普遍的阶段，没有成为的大部分房地产企业的开发习惯，更多的房地产企业还是主要甚至是全部建设普通住宅，对住宅的科技含量还没有提上公司发展的战略规划表上，每年的供给量不到100万平方米。对科技地产行业需求的分析，主要通过分析省市对高端住宅的需求来挖掘，因为科技住宅开发的产品主要集中高端领域。2012年，中国别墅、高端住宅销售面积3476.0万平方米，占当年住宅销售面积的比例为3.5%。由此可见，我国现阶段科技地产的供给依然存在较大的缺口。图表：2009-2012年全国别墅、高档公寓销售面积及在商品住宅中的比例