碧桂园目标策划

一、目标策划—项目区位：交通+区位+房价衰减=客群导入市场定位：目标市场为大良、容桂乃至广州南片区

。项目定位为刚需及刚改型。地块位于容桂广珠西线高速以西，容桂碧桂园旁;邻近广东实验中学顺德学校附属小学、容桂碧桂园；地块距离广珠城轨容桂站约15分钟车程；距顺德区政府约15分钟车程。目标地块顺德区政府广珠轻轨容桂站三山新城板块均价2.6万/㎡佛山城区板块均价2.5万/㎡荔湾广钢新城板块均价4.8万/㎡大良城区及德胜板块均价1.3-1.8万/㎡容桂镇区板块均价1.1-1.5万/㎡番禺板块均价2.2-4万/㎡广珠西线高速南沙板块均价1.35-1.65万/㎡市场城市人口（万人）城区人口（万人）第一市场大良、容桂8745第二市场广州南片区448336第三市场中山北片区3823一、目标策划—项目交通：交通规划前景利好南顺大桥连通容桂与南沙大岗，可快速接驳南沙自贸区。如2019年按计划竣工，可15分钟抵达南沙、番禺。通过外环路西匝道，对接中山加六线，经过中山，通过深中通道抵达深圳，比经虎门大桥缩短一半路程。毗邻顺德港，可一个半小时抵达香港。一、目标策划—项目周边配套德胜商务区东部中心区天佑城商圈105国道大良方向碧桂公路广珠西线高速南顺大桥容桂碧桂园碧桂园凤凰湾广东实验小学顺德分校广东实验中学顺德分校顺德东逸英伦湾幼儿园广珠轻轨容桂站目标地块容桂街道办事处交通节点距离（KM）时间（分钟）路况收费顺德区政府6.810良好免费容桂街道办6.514良好免费广珠城轨容桂站6.310良好免费碧桂园总部20.625良好免费地块位于容桂碧桂园西侧。周边2公里内中学、小学、幼儿园等配套一应俱全。地块邻近广珠西线高速，交通优势明显，可快速抵达广州、珠海等周边城市。一、目标策划—地块基本信息

地块基本信息占地：用地54亩

容积率：4地价：合作价591万元/亩总价：81500万元楼面地价：5658元/㎡付款时间:合同签定后一个月，已支付2550万元整，待清表完成后，办理增资入股，再支付2611万元整。建筑密度：≦25%建筑限高：≦80m90/70：无车位：共XX个,地上XX个，地下XX个，车位货值XX亿，项目总体净利润XX亿。是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：尚有拆迁未完成，要求合作方负责清理。一、目标策划—地块当前情况地块四至：目前地块周边仅有西侧一条道路可进入地块；北侧为别墅区；南侧村民自住房紧邻用地红线；东侧为现状水道。地块内现状：高压线需要拆改或埋地；地表需要清表；合作方已有桩基在地块内，须考虑利用或拆除。一、目标策划—开发分区与货量组织展示区高层洋房、商铺面积2.65万㎡开工2017-07-02开放开盘2017-12-05货量区高层洋房、商铺面积11.92万㎡开工2017-07-02高层洋房交楼销售中心洋房样板房临建样板房项目货量组织产品类型层数户型套数面积货值（万元）(㎡)洋房18FY189-10108105481371225FY189-10125139251810325FY189-111248117200152360商铺1F毛坯-40005200总计1481145673189375展示区货量区一、目标策划—市场供求分析近2年良桂板块市场总体去化情况（2015.04-2017.04）面积段供应面积（万㎡）供应套数成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）供求比80㎡以下1.772427.351200611740.2480-100㎡57.23626763.1869227119450.91100-120㎡69.54639282.3475607512620.84120-140㎡51.94405957.5544957302420.90140-160㎡30.74212743.3029768557370.71160-200㎡25.32144342.5124297792330.60200-300㎡34.27140951.5521149054470.66300㎡以上9.8328118.2248411431210.54数据来源：CRIC热销户型：80-140㎡产品，供求相当，年均去化约9500套。机会户型：140-160㎡产品，年均去化约1500套。溢价户型：160-200㎡产品，供不应求，年均去化约1200套。风险户型：200㎡以上产品，供大于求，在市场上去化较慢。一、目标策划—竞品分析德胜板块均价1.3-1.8万/㎡105国道碧桂公路广珠西线高速南顺大桥容桂碧桂园碧桂园凤凰湾广珠轻轨容桂站目标地块容桂街道办事处大良城区板块均价1.3-1.8万/㎡容桂板块均价1-1.6万/㎡2、龙光·水悦熙园总建面：19.4万㎡，容积率3.6开盘时间：2015.05去化率：高层共推出1819套，去化约89%现均价：高层9960元/㎡毛坯3、时代倾城总建面：31.4万㎡，容积率2.5开盘时间：2015.01去化率：高层共推出3180套，去化约99.5%现均价：高层9500元/㎡简装1、凯蓝滨江名门总建面：11.33万㎡，容积率5.6开盘时间：2015.01去化率：高层共推出658套，去化约95%现均价：高层16100元/㎡毛坯312一、目标策划—竞品分析项目名称（推售时间）开发商规模（万㎡）主力户型（㎡）项目特点均价（元/㎡）客户构成推出套数消化情况去化率凯蓝滨江名门（2015年1月）佛山市瑞丰投资有限公司11.3380-100㎡小四居100-130㎡小五居、四居瞰江高层，介于容桂老城区与大良德胜板块之间16100元/㎡毛坯大良、容桂客户为主力客群，有一定经济实力65862795%龙光·水悦熙园（2015年5月）龙光地产19.480-100㎡小两居容桂老城区，综合体项目，配套完善，自身配套商业9960元/㎡毛坯大良、容桂客户为主力客群1819161789%时代倾城（2015年1月）时代地产31.480-100㎡小三居120-140㎡四居容桂老城区，配套完善，有商业配建9500元/㎡简装大良、容桂客户为主力客群3180316599.5%竞品品质良桂板块已有保利、万科、佳兆业、龙光、时代、招商等知名开发商均已进入，市场竞争较为激烈。产品描述：当地产品以高层洋房为主。产品特点：片区周边品牌开发商楼盘大多已接近销售末期，多以江景资源、配套齐全吸引周边及佛山城区溢出客群，户型功能性较弱。一、目标策划—我司产品分析产品建议：容积率4，总建面约17万㎡，以90-130平米三房产品为主抢占刚需市场。项目设置商业街，作为项目自有配套。售价建议：高层精装均价13000元/㎡，底商毛坯售价13000元/㎡，车位售价14万元/个。Y189（T6）Y189（T5）一、目标策划—合作模式一、目标策划—项目目标项目开放时间：2017-12-02项目开盘时间：2017-12-08开放时间目标：5个月现金回正目标：年项目总货值：亿土地获利倍数：首期供货：亿净利润率：%全年销售目标：亿自有资金回报率：%首期项目去化率：70%成就共享目标：亿一、目标策划—财务目标指标数据指标数据指标数据获取方式二手收购每亩单价(万元)591亩数54容积率4总地价（亿元）3.2楼面地价（元）2216亩产利润（万元）712土地获利倍数1.21销售净利率19.5%总可售面积(万㎡)17.03总销售收入(亿元)19IRR34.2%一、目标策划—经营目标开工时间2017-7-1总货量洋房万㎡开放时间2017-12-02车库万㎡开盘时间2017-12-08总货值洋房亿开放目标车库亿首期竣工交楼时间首期货量万m2成就共享实现日期