中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第四章

中级经济师

房地产专业知识与实务

冲刺串讲班

授课教师：李开源

【本节考点】

【考点】投资的概念和种类

【考点】房地产投资的概念和形式

【考点】房地产投资的特点

一、投资的概念和种类★

（-）投资的概念

投资的本质是投资者牺牲一定的即期消费以换取未来更多的预期消费的活动。收益是投资活

动的出发点和归结点。

（二）投资的种类

按资金筹集和运用的不同，投资分为直接投资和间接投资。

二、房地产投资的概念和形式★★★

（-）房地产投资的概念

房地产投资：是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投放一定量的资金（货

币或实物等），直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。

可以是有权代表国家投资的政府部门、机构、房地产开发企业等组织和个人

（二）房地产投资的形式

1.房地产直接投资

开发经营或者购买房地产实物资产

按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投

资。

2.房地产间接投资

购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等。

三、房地产投资的特点★★

⑴投资选择的多样性。

(2)投资变现的复杂性。

(3)投资价值的附加性。

⑷投资区域的差异性。

⑸投资收益的个别性。

(6)投资过程的综合性。

(7)投资预期的不确定性。

(8)投资决策的专业性。

【本节考点】

【考点】资金的时间价值的概念和其产生原因

【考点】现金流量和现金流量图

【考点】利息和利率

【考点】资金等效值及其计算

一、资金的时间价值的概念和其产生原因**

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资

金具有更高的价值。

原因：①投资收益。②通货膨胀。③时间风险

二、现金流量和现金流量图*

（一）现金流量

净现金流量=现金流入量（CD—现金流出量（CO）

（二）现金流量图

现金流量的三要素，即现金流量的大小（现金数额）、方向（现金流入或流出）和作用点（现金发

生的时间点）。

三、资金等效值及其计算★★★

（一）资金等效值的概念

在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金，也称为资金等效值。

影响因素：资金的数额、资金发生的时点和利率（或折现率）的大小。

（二）整付类型的等值计算

1.整付终值公式（已知现值求终值）

F=P(l+i)n

（l+i）n称为整付终值系数,记为（F/P,i,n）.

2.整付现值公式（已知终值求现值）

尸"岛7

上式中，称为整付现值系数，记为（P/F,i,nI

（三）等额分付类型的等值计算（A和P,A和F）

1.等额分付终值公式（已知年值求终值）

已知年值A,年利率为i时，求n年后的终值F。

I

上式中，称为等额分付终值系数，记为（F/A,i,n）

2.等额分付偿债基金公式（已知终值求年值）

在年利率为i的情况下，欲将第n年年末的资金F换算为与之等值的n年中每年年末的等额

资金A。

F(1+i)n-1

4=F

(1+i)n-1

上式中，称为等额分付偿债基金系数，记为（A/F,I,nX

幻灯片15

第二节资金的时间价值及等值计算

3.等额分付现值公式（已知年值求现值）

已知n年年收益A,年利率为i时,求现值P。（已知月还款能力，求贷款能力）

（1+i）n-1A\1

£（1+i）n（l+f）"J

（14-t）w-l

i（l+i）n

上式中，称为等额分付现值系数，记为（P/A,i,n）

幻灯片16

第二节资金的时间价值及等值计算

4.等额分付资本回收公式（已知现值求年值）

对于初始投资年利率为时，在年内每年年末以等额资金收回，求（已知贷款金

P,inAAo

额，求月供）

i(l+i)n

A=P

(1+0"-1

i（I+i尸

（l+t）w-l

上式中，称为等额分付资本回收系数，记为（A/P,i,n）

【本节考点】

【考点】出售型房地产开发项目的现金流量

【考点】经营型房地产开发项目的现金流量

【考点】房地产置业投资项目的现金流量

一、出售型房地产开发项目的现金流量★★★

对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。

（一）出售型房地产开发项目的现金流入：销售收入

（二）出售型房地产开发项目的现金流出：土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等

1,土地取得成本

Q）土地使用权出让金。

(2)城市基础设施建设费。

(3)土地房屋征收补偿费用。

(4)土地使用权取得税费。

2.开发成本

Q)勘察设计和前期工程费

(2)建筑安装工程费

(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设

费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

(4)公共配套设施建设费

⑸开发期间税费

3.开发费用

(1)管理费用：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。

(2)销售费用：广告宣传推广费、销售代理费等。

(3)财务费用：利息支出和其他财务费用。

4.增值税

销售额=(全部价款和价外费用-当前允许扣除的土地价款)+(1+11%)

当前允许扣除的土地价款=(当期销售房地产建筑面积+房地产项目可供销售建筑面积)x

支付的加价款

纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，

应预缴税款=预付款+(1+适用税率或征收率)x3%

一般纳税人：适用税率为11%

小规模纳税人：适用税率为预征率：

5%03%

二、经营型房地产开发项目的现金流量★★

（一）经营型房地产开发项目的现金流入：租金收益、自营收入、房地产增值等方面。

（二）经营型房地产开发项目的现金流出

1.固定资产投资

2.经营成本

三、房地产置业投资项目的现金流量★★

购买型置业投资现金流入：租金收入、自营收入和转让收入。

购买型置业投资现金流出：购买房地产投资和运营期内经营成本。

四、房地产投资项目的财务报表★★

包括基本报表和辅助报表。

基本报表主要有4个：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债

表。

辅助报表主要有4个：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、

经营税金及附加估算表等。

五、现金流量表★★

（一）现金流量表的类型

现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支。

作用：可用来计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投

资各方现金流量表。

（二）现金流量表的编制

Q）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和，通常是计算税前

净现金流量。

(2)出售型一项目建设开始到房地产产品全部售完；经营型——项目建设开始到项目转售

或经济寿命结束；置业投资项目——从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束。

六、财务计划现金流量表★

财务计划现金流量表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，反映房地产投

资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及

偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据.

七、利润与利润分配表★

利润与利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，

主要用于计算资本金利润率、资本金净利润率、总投资收益率等静态盈利性指标。

利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加

房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，按照下列顺序

分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。③向投资者分配利润,

即表中的"应付利润"。考虑了这三项因素之后，余额即为表中的"未分配利润"。在借款偿

还期内，未分配利润主要用于归还借款。

法定盈余公积金按税后利润扣除企业以前年度的亏损后的10%提取，累计提取达到注册资

本金的50%时可不再提取。

八、资产负债表★

资产负债表：是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应

关系的报表。

主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。

资产负债表由三大部分组成:

资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值和无形及其他资产净值四大部分；

负债分为流动负债、建设投资借款和流动资金借款三类；

所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权。

九、房地产投资项目的辅助报表★

(-)项目总投资估算表：编制现金流量表的主要辅助报表。

(二)借款还本付息计划表：它是反映项目借款偿还期内借款支用、还本付息和可用于还款

的资金来源情况，用以计算项目清偿能力的指标，分析项目清偿能力的报表。

【本节考点】

【考点】房地产投资项目经济评价指标体系

【考点】动态盈利性指标及其计算

【考点】静态盈利性指标及其计算

【考点】清偿性指标及其计算

一、房地产投资项目经济评价指标体系★

财务评价的目标有两个：

一是评价项目的盈利能力。

二是评价项目的清偿能力包括财务清偿能力和债务清偿能力。

房地产投资项目经济评价才旨标体系

投资项目类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标动态指标

出售型房地产开发项成本利润率财务净现值借款偿还期

目销售利润率财务内部收益率利息备付率

投资利润率动态投资回收期资产负债率

静态投资回收期

经营型房地产开发项投资利润率财务净现值借款偿还期

目和房地产置业投资资本金利润率财务内部收益率偿债备付率

项目资本金净利润率动态投资回收期资产负债率

静态投资回收期流动比率

速动比率

二、动态盈利性指标及其计算★★★

（一）财务净现值

1.财务净现值的概念

财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目

计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投

资项目方案最低的收益水平。

它表明投资决策者对项目资金时间价值的估算，是投资资金应获得的最低收益水平,

是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据。

基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资

风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

2.财务净现值的计算公式：

FNPV=Z©-00）t（1+4）-1

?=o

（C/—CO）,

FNPV为财务净现值，/为第t期的净现金流量（应注意号）；

ic为行业的基准收益率或设定的目标收益率；n为方案计算期。

3.财务净现值的评价准则

Q)当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到

超额收益，故该方案可行。

(2)当FNPV=O时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案

基本可行或有待改进。

⑶当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方

案不可行。

(二)财务内部收益率

1.财务内部收益率的概念

财务内部收益率(FIRR):是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量之和等于零时

的折现率。

财务内部收益率的经济含义：

(1)在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

(2)到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。

(3)项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就

会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

2.财务内部收益率的计算公式

对投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为零时的折现率，其数学表达式为：

co1

FNPV(FIRR)=Z(C/一\(1+FIRRY=0

t-0

(三)动态投资回收期

1.动态投资回收期的概念

动态投资回收期(Pb):自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。

2.动态投资回收期的计算公式

Pb

£(c/-co)/i+4)-^0

计算表达式为：'二°

在实际运算中，可以根据项目的现金流量表中的净现金流量折现值，用下列公式近似计算：

3.动态投资回收期的评价准则

(1)当动态投资回收期(Pb)4基准投资回收期(Pc)时，说明项目能在要求的时间内收回投资，

项目是可行的。

(2)当Pb>Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。

三、静态盈利性指标及其计算★★★

(一)利润率

1,成本利润率

成本利润率：是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售

型房地产开发项目的财务可行性。

项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建

设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。

成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比

率，不是年利润率。在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。

(2)资本金利润率

资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税

前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为:

资本金利润率二年税前利%S均税前利润

（3）资本金净利润率

资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运期内年平

均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的I：匕率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。

其计算公式为：

年净利润或年平均净利润

资本金利润率xlOO%

资本金

上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率

或行业标准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。

（二）投资收益率

总投资收益率表示投资项目的盈利水平。是指项目建成后正常年份的息税前利润或

运营期内年平均息税前利润与项目投资的h碎。考察项目单位投资收益能力。

年息税前利润或年平均息税前利润

投资收益率=xlC

项目总投资

（三）静态投资回收期

静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收

益回收其总投资所需要的时间。自投资起始点算起。其计算公式为:

pb

^CI-CO\=0

f=0

具体计算分为两种情况：

£=//A

（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：D

I—全部投资,A——年净收益，A=（CI-CO）

（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同时，静态投资回收期可

根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正之间的年份。

四、清偿性指标及其计算**

清偿性指标主要有：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。

（一）借款偿还期