柳州市商业房地产策划方案样本

柳州市商业房地产策划第一章

市场分析5

一、宏观环境原因分析5

1.1柳州经济现实状况及发展趋向分析5

二、柳州房地产市场分析7

2.1柳州市房地产现实状况及趋向分析7

2.2柳州房地产市场供求分析9

2.3房地产市场价格分析10

2.4房地产市场空置简析12

2.5各区房地产市场特点及趋势12

三、项目提案标准及思绪16

四、商用物业发展关键点分析17

4.1商用物业类型17

4.2商用物业特征18

五、广州商用物业发展轨迹21

六、柳州市商业环境分析23

6.1商业布局总体分布23

6.2关键商业物业竞争格局分析24

6.3-柳州市商用物业销售市场简析25

6.4现阶段商用物业销售市场总结28

6.5商用物业市场发展趋势分析29

6.6商用物业市场存在现实问题30

七、柳州商业经营及市民消费行为分析33

7.1柳州商业经营及关键商业项目销售额分析33

7.2居民收入水平和消费结构分析35

7.3柳州市民消费心理分析38

7.4关键商业地段经营者分析43

八、针对性区域商情调查46

8.1调查目标46

8.2五星商圈关键街区功效分析46

⑴龙城路街区功效分析46

⑵解放路街区功效分析47

⑶文惠路街区功效分析49

8.3五星商圈关键商场经营分析50

8.4近期同区计划影响54

九、用户群体分析56

9.1目标用户群体56

9.2目标用户群需求分析57

第二章

项目分析58

一、地理位置58

二、项目规模59

三、项目现实状况59

四、项目标资源整合60

4.1和城市计划前景整合60

4.2和商业发展最高经营业态整合61

4.3和商业经营功效整合62

4.4和步行街文化整合62

4.5和旅游资源整合63

4.6和电子商务资源整合63

4.7和事件营销策略整合63

五、项目SWOT分析65

5.1总表65

5.2项目优势分析（S）66

5.3项目劣势分析（W）69

5.4项目机会分析（O）71

5.5项目威胁分析（T）74

第三章

竞争对手分析76

一、概述76

2.1区位原因（商圈原因）77

2.2产品原因（规模原因）78

2.3经营原因（经营定位）79

三、关键竞争对手分析80

3.1五星商业街80

3.2蓝色港湾82

3.3谷埠街国际商城83

3.4新时代商业港84

3.5温州商贸城85

3.6润和•时代广场87

第四章

项目定位88

一、项目市场定位88

1.1市场定位理念88

1.2市场定位：88

二、项目形象定位89

2.1形象专题定位：89

2.2支持点：89

2.3项目名称提议89

三、项目功效定位90

3.1商场1-4层区位划分90

3.2商场商品定位及功效定位91

3.3商品定位92

3.4功效定位92

四、商场目标用户定位93

4.1租赁使用商场目标群分析93

4.2商场目标消费群分析93

4.3商场目标投资经营者分析95

第五章整体计划提议97

一、项目总体计划思绪97

1.1MALL概念97

1.2建立含有中国特色MALL98

二、建筑风格提议99

2.1大厦建筑设计提议99

2.2具体提议99

三、环境设计提议101

3.1花海洋101

3.2动态园林休闲区102

3.3音乐无限102

3.4艺术之全部102

四、设施配套提议103

4.1商用项目标关键配套103

4.2计划配套设施标准提议103

4.3具体配套提议104

五、商铺间隔提议105

5.1大、小商铺间隔对比分析105

5.2相关提议106

5.3商铺间隔具体提议：107

5.4商户组合提议108

六、物业管理/商业管理提议109

6.1物业管理提前介入工作109

6.2商业管理提前介入工作110

七、商场其它计划提议111

7.1人流引导111

7.2交通组织111

7.3物流输送112

7.4辅助性服务设施113

八、住宅部分计划提议114

8.1指导标准114

8.2具体提议118

第六章总体营销推广方案119

一、总体推广战略思绪119

二、营销策略121

2.1总体营销思绪121

2.2总体策划思绪分析122

三、专题宣传推广策略126

3.1成立商业管理企业，同时制订招商政策126

3.2“利润分成”计划127

3.3“购铺易”计划128

四、事件营销策略129

五、销售现场包装策略130

5.1销售环境整体包装设计130

5.2销售中心设计和部署131

5.3展示未来经营空间133

六、项目定价策略135

6.1定价考虑原因135

6.2商场销售价格提议136

6.3住宅部分价格提议136

七、招商策略137

7.1策略一：提前介入制订招商政策137

7.2策略二：有意识选择商户139

7.3策略三：经营商品类别和商场定为一致141

八、营销推广实施提议142

8.1销售条件及销售时机142

8.2分阶段销售总体战略143

8.3销售实施计划144

8.4销售控制计划148

8.5销售促进计划关键操作细则150

8.6宣传推广策略152

8.7媒体组合宣传关键154

8.8销售人员培训157

结

语159

第一章

市场分析

一、宏观环境原因分析

1.1柳州经济现实状况及发展趋向分析

改革开放以来，柳州市前后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，数次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整改优异城市”和“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。伴随柳州现代化建设深入进展，柳州经济取得飞速发展。

数据起源：柳州经济信息中心

图1所表示，柳州中国生产总值比增加10.6%，中国生产总值为286.4亿元，比去年同期增加13.9%。超出中国生产总值81.09亿元，经济增加开始提速。

而从柳州中国生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地域工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增加关键动力。

数据起源：柳州经济信息中心

，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增加7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增加16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增加12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加紧了发展步伐，三大产业比重更趋合理。

柳州投资情况表

数

额同比增加

固定资产总投资63.63亿元55.7%

基础建设投资18.9亿元82.73%

房地产开发投资15.99亿元81.3%

数据起源：柳州经济信息中心

而从社会固定资产投资来看，如上表所表示：

柳州固定资产投资高速增加。伴随双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目标陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增加强劲势头。

综合以上所述：

各项经济指标显示，柳州市围绕“工业立柳、强市富民”发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加紧改革和发展步伐，柳州经济运行展现良好发展态势。

而良好经济发展态势为柳州房地产业及商业发展提供了较佳宏观经济环境。

二、柳州房地产市场分析

2.1柳州市房地产现实状况及趋向分析

2.1.1房地产市场总体发展态势

柳州市房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿局面，据不完全统计，底在柳州市注册房地产企业约达217家，整年完成施工商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。

数据起源：柳州市信息协会/柳州日报

柳州房地产投资完成88226万元，比上年同期增加82.36%；而房地产投资完成159900万元，比去年同期增加81.3%，多年柳州房地产投资保持较快增加势头。

柳州市面上房地产经济经过整整发展，已经初步形成了一个稳定市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺投资热点。正是在这种环境和背景之下，柳州房地产业各项指标均奇迹般地发明了前所未有历史新高，而且连续三年达成了产出比投入大经营业绩。

而作为柳州“城市建设和管理”年，新区开发和旧城改造在全城四处开花，成片开发也大有起色，城市构架拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大商机，其中仅河东区开发建设投入就需16亿元以上。

柳州市房地产业升温，有其历史肯定性，归其原因有：

得益于国家宏观经济调整，市民消费信心得以增强和巩固；

机关企机关取消了实物分房政策，催生了商品房新市场需求；

在“城市建设和管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺主因。

金融机构对购房者发放贷款，市民观念转变、收入提升，楼盘配套日益完善，也大大推进了房地产业发展。

2.2柳州房地产市场供求分析

柳州房地产供求情况一览表

类别统计指标数

额

供给商品房新开工商品房面积136万m2

总施工面积300多万m2

完工面积70多万m2

需求商品房销售面积85万m2

销售额约12亿元

数据起源：柳州日报

如表2所表示，柳州商品房销售面积超出了完工面积，柳州房地产市场展现供求两旺市场局面。

初，全市有房地产企业180多家，现在已经有217家；整年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了柳州历史最高水平。

而据不完全统计，有60个以上楼盘同期销售。而且在政府重视成片开发引导下，新楼盘规模展现越来越大趋向。

2.3房地产市场价格分析

柳州商品房销售均价1608元/平方米，而至柳州市商品房销售均价为1650元/平方米，在比平均价格上涨了10.2%情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺发展态势将会深入拔高商品房销售价格，使柳州房地产展现“价升量涨”市场发展态势，据相关教授估计，柳州房地产热将连续3-5年左右。

柳州房价一路走高，归其直接原因关键有：

伴随竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；

土地拍卖政策造成地价攀升；

新拆迁政策自11月1日起实施后发展商成本加

大，同时新盘房价比照拆迁房价；

消费市场支持。

2.4房地产市场空置简析

至底止，柳州市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年降低32.7%。

据悉，柳州拆迁面积约50万平方米，按通例拆迁面积和重建面积百分比为1：5，现在有超出1万户房地产消费人口。

伴随房地产投资势头旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房商机应运而生，同时带动了销售势头旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。

2.5各区房地产市场特点及趋势

⑴城中区

城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供给土地相对较少，城中区房地产开发以旧城改造而带来商品房开发为主。

因为得天独厚地理位置，使得城中区房价一直在柳州高价位，巨大商业价值使城中区商用物业存在较大量开发，除了部分物业裙楼商铺外，还包含五星商业街、人民广场改建计划及曙光路步行街旧城改造项目等。

伴随政府对八一路、连塘路改造及末“红光桥”计划施建，估计连塘路、西门市场一带将会含有一定升值潜力，并有较大量后续供给。

现在城中区关键在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。

多年来商用物业开发使城中区商业占据柳州主导商业地位，方圆不足500米内集中了柳州市几大关键商场，而伴随城市外围拓展及旧城改造，城中区计划成为柳州中心商业区，伴随旧城改造推进，其商业规模不停展现扩大迹象。

⑵柳南区

柳南区关键划分为柳南河西片及南区。

南区因为汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而极为火曝。

伴随南二环建设，交通条件改善，估计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到深入开发。

柳南河西片关键包含潭中西路及西环路一带，该区域原先被柳州人称为柳州“西伯利亚”。但伴随1994年壶西大桥建成和潭中西路、西环路开通后，该区域得以相当大改变。

该区域现在关键在售项目包含金河湾、金绿洲•如意江南、中山城市花园、福馨苑等项目，总体销售价位约在1650元/平方米左右，其中金河湾全方面剽窃广州星河湾，并取得不俗销售业绩。

同时因为较为便捷交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路中华奇石及家俱市场、西环路汽车及部分装饰市场等，而去年柳州市政府同意将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。

因为河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，估计该区域将会出现成片开发较大规模项目。

⑶鱼峰区

鱼峰区在柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江和城中区相望。面积约41平方公里。是柳州市关键工商业、旅游、文化教育城区。

依鱼峰区1999-经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，关键发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。

鱼峰区关键可分为鱼峰区河南片区及东区。

河南片区早期因为文惠桥及柳江大桥贯通，受到城中区商业辐射而成为柳州次商业中心区。该片区现在包含东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力大型商场，但因为该区域缺乏其它商业配套设施，难以和城中区商业相竞争。

东区伴随柳州市行政中心东迁决议而开始升温，现在东区聚集近10万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集，关键包含经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”开发觉在仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多空白点。

伴随居住人口集中及政府对该片区远期计划，估计河东片商业价值将会深入得到挖掘，商业开发将会得以升温。

⑷柳北区

柳北区是柳州工业区，柳钢即在该区域，而原先跃进路一带曾是柳州轻工企业相对集中地方，但效益较差。

柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者权益，并引导培育柳北市场发展，另外政府还主动为企业和投资商牵线搭桥，并派专员为商家做好协调、通联服务工作。

在此引导下，同时伴随潭中大道开通，跃进路一带逐步成为餐饮一条街，很多商户将原先闲置厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区、甚至全国各地特色菜馆。

而同时伴随白沙路沿线远期计划，沿线将计划为居住区、商业区及商务区，而同时伴随北二环通车和双冲桥修建，使柳北区和其它区域连成一片，使该区域含有一定发展前景。

现在，柳北在售项目关键集中在北雀路、胜利路、跃进路，包含康城、桂景湾、香森丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。因为该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供给土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，估计该区域将成为柳州商品房关键供给区域之一，并会出会较大规模项目。

三、项目提案标准及思绪

1.充足考虑多行为和商业有机整合，即确保开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。

2.充足考虑本案所处商圈特色和经营文化嫁接，创建本案关键商圈竞争力。

3.“售得出、租得满、做旺”为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而正确市场定位。

4.以“做得旺”为终极目标，进行招约定位，功效划分和商户组合。

5.以本案目标消费群作为市场宣传推广关键攻击对象，强势树立本案品牌形象。

6.优先引进关键主力店。设计含有本身特色营销策略，推出适合市场投资品种。

7.从长远发展战略目标，结合城市计划，制订项目标市场定位。

8.结合城市计划有利原因，充足发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。

9.站于商业物业长远发展趋势，从整体计划和开发利润角度思索，为开发商争创利润最大化。

四、商用物业发展关键点分析

4.1商用物业类型

大家习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业功效多样化，现有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求社会功效，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要经济功效。

因为商用物业多样化特点，使物业分类也有多样化特点，有利于我们依据不一样物业种类，制订有针对性营销策略，不一样类型商铺能够采取不一样销售方法，即使一样商铺也能够有完全不一样销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法：

分类方法种类广州举例柳州举例

按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼柳州工贸

专业市场天河电脑城、白马服装大厦飞鹅市场

小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺

按物业用途分类购物中心中华广场、中旅商业城柳州工贸

小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺

专业市场美居中心柳北钢材市场

批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城

餐馆及美食广场广州蔡澜美食城、百福广场桂林人

按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场五星商厦

住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺

临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺

步行街露天商铺北京路步行街铺位

地下商城康王商业城工贸地下商场

按物业区位分类商业区物业广百新翼、名汇商业大厦东全部百货

住宅区物业即小区配套商业铺位康城商铺

近郊物业顺德国际商业城五月阳光

按经营方法分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采取较多华天世纪

分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）兴隆大厦

按经营类别分类综合经营项目如大型商厦、小区商铺柳州工贸

单一经营项目如专业市场、餐馆及美食广场桂林人

按销售方法分类销售物业有产权商铺多以销售为主蓝色港湾

租售物业广州国际玩具精品中心飞鹅市场

出租物业天河城广场五星商厦

按物业产权分类产权物业大部分新建物业

非产权物业临建或改建商铺

4.2商用物业特征

从上面分类方法能够看到，任何一个分类方法全部不能全方面反应商用物业特征，站在物业营销角度上，按物业市场形式分类是商用物业营销领域最常见分类方法。

4.2.1大型商厦物业关键特征

⑴规模化

大型商厦经营面积过万㎡，是规模化、集约化物业项目。

⑵多功效性

大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体商业物业，能满足大家多个消费需求。

⑶购物中心形式

大型商厦规模较大，地理位置占优，轻易形成新购物中心和消费中心。中国商业发展趋势，最显著是大型商厦组建购物中心，展现出购物中心逐步替换百货企业商业龙头地位趋势，百货企业有可能转化为大型购物中心一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性旗帜。

4.2.2专业市场物业关键特征

⑴专业经营

专业经营就是关键经营某一类型商品或服务，和其相关配套产品，这是专业市场最显著特征。

⑵商贸结合

专业市场以批发业务为主，关键面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，全部喜爱到专业市场选购，价格更廉价。

⑶专业商业街

专业市场形成商业街有两种形式：

A.城镇结合部或近郊专业市场

专业市场规模要较大才能营造成行成市商业气氛，故专业市场多选址在城镇结合部或近郊，因为规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量用户光临，如在广州大道南天雄布匹市场、洛溪五金市场等。

B.城区专业市场

城区专业市场因为受空间制约，不可能开发规模宏大专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府计划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式专业市场，如广州一德路海味、干果、食品专业街。

4.2.3小区商铺物业关键特征

⑴商住混合

小区商铺是住宅物业配套产品，商住混合是小区商铺最显著特点，因为中国汽车普及率费很低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人生活习惯和消费传统，商住混合是中国国情、民情具体表现。

⑵商铺规模受小区商铺开发情况制约

小区商铺规模和小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可合适扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。

⑶小型店铺

小区商铺多以经营日常见具和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。

总

结：

经过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者市场特征，我们能够全方面地对多种商用物业提出差异化营销推广策略，并对不一样目标用户群体进行大致划分，对于本项目标成功推广有着关键指导意义。能够看出，本项目含有商业区大型商厦特征。

五、广州商用物业发展轨迹

广州是中国开放改革前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场发展只是近十年事，受商用物业相对较高利润回报动力驱使，众多发展商纷纷投入巨款，欲在商用物业市场分一杯羹。伴随广州楼市成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。

从20世纪90年代至今，广州市商用物业丛起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段：

阶段年代物业市场特征租售方法代表项目

第一阶段1990-19931.临建商铺或由其它建筑物改建商铺

2.商住混合在楼宇裙楼或下面几层建商铺

3.自用经营为主非产权物业租赁为主1.谊园文具精品城

2.南岸路装饰材料城

3.夜明珠大厦

第二阶段1994-19961.纯商业性质物业以商厦形式诞生

2.引发出投资商铺营销概念

3.发展商忽略商铺以后经营管理产权物业销售1.荔湾广场

2.新中国大厦

3.亿安广场

第三阶段1997年开始1.地铁概念商铺

2.盛行返租回报策略

3.以主力商家进驻带动商铺销售产权物业

销售为主

既售又租1.中旅商业城

2.中华广场

3.康王商业城

第四阶段开始1.商业龙头以点带面形成商业网络

2.商铺带租约发售

3.发展商重视商铺经营管理产权物业

销售为主

既售又租1.顺德国际商业城

2.名汇商业大厦

3.广百新翼

4.万国广场

依据上表对照分析，柳州市商用物业销售处于第二、三阶段，即“引发出投资商铺营销概念和部分出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段；本项目能够在第三阶段基础上尝试第四阶段销售策略，以取得竞争优势。

六、柳州市商业环境分析

6.1商业布局总体分布

区域关键业态关键经营场所说明

城中区化妆品、精品衣饰、通讯、办公用具、休闲餐饮、宾馆、娱乐五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东全部百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所柳州市高级消费集中区，柳州市商业（零售）制高点

鱼峰老区日杂、五金、药材、干杂、日用具、百货精品、小食品、酒类、文化用具等综合商业区驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场将和城中区有机结合成柳州市中心商业区

鱼峰东区摩托车、家俱等大件生活用具卖场潭中东路、东环路集中卖场发展中大型批发区

柳南老区汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场柳州市成熟专业批发基地

柳南新区（柳邕路段）机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场成熟专业批发街

柳北区钢材等工业用具、工业产成品交易集散地钢材市场、木材市场工业产品交易区

总结：

从上表可看出，柳州市现在商业布局展现“中间高，四面专”特点。说明柳州市是一个以城市消费关键区为中心，同时形成多个专业化商贸区。

6.2关键商业物业竞争格局分析

表9：关键区域商业竞争格局表

关键竞争指标城中区河南鱼峰路一带飞鹅衣饰市场

商业地位中心商业区二级中心商业区自成一体

商业覆射范围柳州以河南为主全区或更广范围

商品档次中、高级中、低级低级

商业环境较佳较差差

商业规模较大较小成行成市

经营业种零售业为主零售业为主批发为主，兼顾零售

目标用户中、高品味中、低品味商户及低品味用户

城中区商业物业竞争格局

依靠传统商业地位，城中区成为柳州绝大部分市民购物消费首选区域，商业档次及品味较高，而且各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物为一体综合性商业中心。

河南鱼峰路一带竞争格局

河南鱼峰路一带即使含有一定商业气氛，但商业规模偏小，含有影响力商场不多，而且分布较为零碎。同时，周围商业环境相对较差，从而影响了该区域商业档次及品味。

飞鹅衣饰专业市场竞争格局

因为多年专业批发，使飞鹅批发市场含有较大影响力，但周围商业环境较差，以低级衣饰批零为主，其用户大多为批发商户及部分品味较低消费者。但即使如此，因为飞鹅批发市场成行成市，含有较强商业影响力，总体经营情况较佳。

6.3-柳州市商用物业销售市场简析

⑴柳南区

名称路段概况价格

荣兴大厦飞鹅二路在一期商铺已形成专业建材市场基础上，推出商住楼底层商铺19800—35000元/平米

文笔商住楼文笔路

1楼商铺，2楼办公，3—7楼住宅商铺26320元/平米，住宅1700--2480元/平米，写字楼3800元/平米

华丰商厦飞鹅一路1-3楼商铺，4-8楼住宅1楼商铺均价约23500元/平米，住宅约2100元/平米

金弘大厦飞鹅二路1-2楼商铺，3楼办公，4-10楼住宅1楼约21000-25000元/平米，住宅约2200元/平米

时代广场飞鹅一路1楼商铺经营中高级服装批发（1000平米），2楼为超市，3—7楼为公寓1楼17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米

温州商贸城飞鹅路占地20957平米——

点评：柳南片区在售或已售各大商场几乎集中在飞鹅路上，和现有飞鹅市场、鱼峰商厦等组成一个集批发、零售为一体商圈。

名称路段概况价格

金碧园曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，总建面积6537平米商铺约25000元/平米，住宅2200-3000元/平米

鸿府曙光东路183号住宅楼高26层，总建筑面积3万平米，总户数168户住宅均价约3600元/平米

蓝色港湾柳新街66号住宅楼高分12、18、26层三种，裙楼为商场住宅均价超出3000元/平米

建佳商住楼映山街1楼60个铺面（14-38平米），2楼1600平米，住宅3-8楼50套1楼商铺26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，

振亿大厦五一路总建筑面积7000㎡商铺43000元/平米,住宅3100—3200元/平米

新大地大厦解放南路总建筑面积15514㎡起价23000元/平米,最高价4元/平米

金运来大厦解放南路总建筑面积1万平米商铺35000-40000元/平米,住宅3100—3600元/平米

嘉园商住楼中山西路占地1亩，总建面积3000㎡商铺0元/平米,住宅2118—2758元/平米

声福居斜阳路占地3亩，总建面积5000㎡住宅起价2188元/平米

⑵城中区

点评：五星商场一带是柳州现在最兴旺商业中心区，各在售项目全部以该商业中心区为导向，同时中心商业圈已开始慢慢向周围扩展，这些项目标出现在一定程度上会加强该区域商业独特地位。

⑶柳北区

名称路段概况价格（元/平米）

欧雅城市广场跃进北路商住楼（一、二层为商铺），沿街360米长一层8000-9000，二层约4000；住宅折后价在1600-1938

景秀苑跃进北路商住楼首层商铺8500

怡江园北雀路沿街商住（上下连层独立铺面）商铺在3500-4000；住宅在折后1700多

桂景湾北雀路居住小区内部商业步行街未发售

美林华轩北雀路沿街商住（上下连层，单层约50平米）约4000

点评：柳北区商铺价格以主干道价值为导向，跃进路上首层商铺价格在8000-9000元/㎡之间，偏离主干道北雀路首层商铺则在3500-4000元/㎡之间。

⑷鱼峰区

名称路段概况价格

声福馨阁屏山大道低改工程项目1楼15000元/平米（送地下室），2、3楼2900元/平米（3楼送天台）

连华大厦驾鹤路占地面积2197平米，建筑面积7248平米，1、2楼为商铺，3-7楼为写字楼1楼21000—27000元/平米，2楼7800元/平米

国泰大厦驾鹤路建筑面积6800平米，1、2楼商场，3、4楼产权酒店首层21000-33000元/平米,2层7000元/平米,3-4层3000-4000元/平米

点评：现在鱼峰老区商业项目以驾鹤路上开发为主，以表现其景观、交通及临近商业旺区商业价值。

6.4现阶段商用物业销售市场总结

⑴供给量连续增加,存在竞争压力

—柳州商用物业有连续增加趋势，伴随市政建设深入加紧，旧城区改造及新城区深入开发，将会有更多新商业用地，再加上现在商用物业存货量，柳州商用物业市场将面临猛烈竞争。据市场调查得悉，下列商业楼盘中大盘将成为未来销售阻力考量原因：

序号楼盘名所属城区商业规模

1五星商业步行街城中5.2万㎡

2时代商厦城中约0.36万㎡

3蓝色港湾城中约1万㎡

4鸿府城中约0.3万㎡

5淘园世家城中约0.28万㎡

6华天世纪城中约1万㎡

7本项目城中约2.6万㎡

8新时代商业港柳南19万㎡

9温州商贸城柳南2.7万㎡

10谷埠街国际商城柳南22万㎡

11新佳华大厦柳南0.7万㎡

12润和•时代广场柳南3万㎡

13汇鑫源商城鱼峰0.6万㎡

14五月阳光购物广场鱼峰2.8万㎡

15长城财富广场鱼峰——

16康城商铺柳北0.4万㎡

17欧雅城市广场柳北0.6万㎡

18香森丽园柳北——

19旧城区沿街低层民房改造工程城中、柳南、鱼峰11.87万㎡

⑵传统商业街区仍是商家热点首选

传统百货商场、商业步行街、批发中心因为固有消费习惯原因，一直是消费者休闲购物热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济引发，经济形势好转，消费力水平回升，闹市商铺自然成为各路商家首选。

6.5商用物业市场发展趋势分析

伴随社会经济和商业流通发展，房地产开发水平提升，城市消费人口增加，现代交通工具（公交线路扩张和私家车）对居民活动能力和活动范围扩展，柳州商用物业市场展现了新发展趋势。

6.5.1市场竞争含有共赢性

商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，假如没有多个大型项目将无法吸引足够客流量，更不足以支撑整个商业区域繁荣。

如前所述，城市发展催生了两大商业区域新格局，组成柳州市区两大主力商圈（五星、飞鹅），每个商圈全部有多个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目全部重视发挥各自优势，互为补充，在竞争中寻求发展，争取达成共同做旺市场共赢局面。

6.5.2物业市场发展规模化

依据中国加入WTO协议，中国已承诺在五年内逐步放开零售市场，许可外商在中国开展商业经营活动，外商介入，促进商用物业也讲究和国际接轨，商用物业从原来无序、散乱不规则市场，逐步走向有序规范市场，纯商业项目和商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。

开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业发展趋势，润和•时代广场、温州商贸城、五星商业步行街、新时代商业港、谷埠街国际商城等一批大型商业项目前后进入市场，将备受投资者及用家注意。

6.5.3振兴柳州商业——构建“桂中新商埠”浮出水面

构建“桂中新商埠”目标：将柳州建设成为广西乃至大西南关键商品集散地和商贸信息中心城市。

计划到能初步形成含有柳州特色“南杂”（生活资料）、“北专”（生产资料）、“东雅”（文化、科技）、“西精”（汽车机电产品）、“中心繁荣”市场格局。

6.6商用物业市场存在现实问题

买家购置行为理性化伴随市场成熟也将同时来临，柳州房地产市场发展和商用物业市场变革，会培育出一大批成熟消费者，她们将会向商用物业发展商提出更高开发要求。

从市场现实状况来看，柳州商用物业市场还面临着以下现实问题。

6.6.1商用物业产品同质化

住宅同质化关键表现是建筑风格克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法克隆。如本市“××步行街概念”炒作。

6.6.2商业项目缺乏可感性强形象定位

大家认为只要商铺地点好，在商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性项目形象，项目缺乏具体化、可感性强形象表现，会减弱对目标用户吸引力。

有大家明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样项目，买家往往难以将它纳入购置商铺备选视线范围，对应就会降低成交机会。如同商圈“蓝色港湾”项目。

6.6.3营销策略单一

现在商用物业定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略多姿多彩，“排号预定”是近期用得较滥手法。

6.6.4建筑设计不能完全满足多功效商贸需求

在早期，发展商全部不重视商铺间隔布局是否合理，只重视经过增加商铺可销售面积来赚取最大利润。伴随市场成熟，发展商就意识到要经过提升商铺商业利用价值，合理计划商铺间隔布局和提升物业管理和商业管理等手段，来达成理想价位和提升产品竞争力。

建筑设计要考虑物业多种经营项目标特征，不一样经营品种，对物业计划间隔有不一样要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、用户休息等区域。

6.6.5商业经营管理水平和项目开发水平不能同时发展

在房地产发达地域物业管理水平已经发展到可和国外优异水平比美程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势强势地产品牌。

而商用物业经营管理则较为滞后，专业成熟商业性社会性商业管理机构在市场上较少，现在负责商场经营管理机构，多为开发商企业内一个部门或其属下子企业，只负责本身开发项目标经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。

很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是关键原因之一。

七、柳州商业经营及市民消费行为分析

7.1柳州商业经营及关键商业项目销售额分析

柳州历史上既是广西各地农副产品、土特产品和手工艺品集散地，也是广东、湖南、江西、云南、贵州、四川等西南省区商品物资交流关键通道，素有“桂中商埠”美誉。

，整年社会消费品零售总额80亿元，全市批发零售贸易业从业人数近10万人，批发零售和餐饮业完成增加值21亿元，约占全市三产增加值25%。

社会消费品零售总额87.85亿元，同比增加8.44%。其中，城市社会消费品零售总额实现74.62亿元，同比增加8.10%；各县及县以下零售额实现13.23亿元，同比增加10.41%；

多年来，柳州市围绕“建设大市场、发展大商贸、搞活大流通”发展目标，深入深化商贸流通体制改革，大力发展非公经济，主动推行连锁经营、物流配送等现代流通业态和优异营销方法，有力地推进了商贸流通业发展，市内商业中心区逐年扩大，市场经营规模和档次不停得到提升，并逐步朝规范化、专业化、集约化方向发展。

而同时一批机制灵活、发展态势良好民营流通企业如柳州佳用实业有限责任企业（日用具连锁）、广西福生堂药品（药品连锁）等在不停发展壮大。

从各行业消费市场看，上六个月餐饮业、批发零售贸易业和农业生产者发展稳中有升，分别比去年同期增加15.11%、6.46%和2.05%；其它行业和制造业展现活跃态势，完成22094万元和30671万元，分别比去年同期增加33.89%和31.93%。

而在各关键商场营业方面：

中小商场展现萎缩趋向，百货企业、中糖企业中小商场年销售额分别比上年同期下降44.9%、66.95%。

而大型综合性商场销售展现不一样程度增加，柳州商场、五星商厦、东风商城年销售52819万元，比上年同期增加10.2%，工贸大厦营业额比增加17.8%，而医药总企业增加20.5%。尤其假日经济效果显著，零售市场销售活跃，春节前后十天柳州商场、五星商厦销售3965万元，比上年同期增加44.6%；东风商城春节、五一、国庆三大节日累计销售1434万元，比上年同期增加14.4%。

7.2居民收入水平和消费结构分析

7.2.1柳州市居民收入水平分析

柳州城镇居民存款余额为166.82亿元，比年初增加12.32%；而至城镇居民储蓄存款余额189.1亿元，比年初增加13.3%，城镇居民储蓄不停展现上涨趋向。

至末，柳州金融机构各项存款余额332.3亿元，比年初增加40.45亿元，增加13.9%。

受调资、增资政策和“三条保障线”深入落实影响，居民收入增加加紧：

在居民年收入方面：

在岗职员平均工资为12969元，和去年同期相比增幅较大，为生活质量深入提升提供了保障。

在居民可支配收入方面：

，柳州城市居民可支配收入7928元，同比增加14.2%，人民生活水平稳步提升。

7.2.2柳州市居民消费支出分析

居民人均消费性支出：

城市居民人均消费性支出为6010元；上六个月城市居民人均消费性支出3112元，比去年同期增加2.50%。伴随居民收入增加，居民消费支出也有不一样程度增加。

居民消费价格：

上六个月柳州市居民消费价格总指数为100.6%，比去年同期增加0.6个百分点。八大类消费价格指数四升四降：

八大类消费中，衣着保持较快上涨，食品及医疗保健、个人用具也有一定增加，而烟酒方面则大幅下降，家庭设备、维修服务类和交通、通讯类全部有较大幅度下降。

总体物价保持相对稳定，7.3柳州市民消费心理分析

7.3.1消费习惯

⑴消费者常去购物场所（商业吸引力）

柳州消费者最常去商业场所是城中区，其次为佳用、飞鹅一带商业区，传统惯性思维仍占据关键地位，而佳用在柳州商业影响力也越来越大。

城中区在柳州含有没有可替换商业吸引力。

⑵消费者月逛街购物次数

月逛街购物次数1次2次3次4次以上

百分比9.6%23.1%21.3%46%

每个月逛街购物次数4次以上占较大百分比，相当于每七天逛街一次；其次为2次及3次。外出逛街购物伴随居民收入提升而越来越频繁。

⑶消费者购物逗留时间

在河南商业区购物所花费时间依次为2-4小时、2小时以下、4小时以上，在城中区购物消费者所花费时间依次为2-4小时、4小时以上、2小时以下。

城中区因为成片商业规模及较完善商业配套，有利于延长消费者逛街逗留时间，从而有利于激发更大商机。

⑷出行购物常见交通工具

购物出行常见交通工具以公交车为主，其次为单车/摩托车及步行，以大众化交通工具为主。

大众化交通配套设施（如公交车等）便利性将会影响本项目标人流量及商业覆射地域范围。

⑸消费者购物方法

购物方法随便逛，看到喜爱再买生活所需然后去买其它

百分比53.3%46.9%0.8%

“随机型购物”及“目标性购物”各占近半百分比。

对于占二分之一多百分比“随机型购物”，经过销售现场部署、商品陈列方法和商业环境营造，激发消费者购物欲望，将对商品销售额起到相当关键作用。

7.3.2购置行为

⑴消费者消费水平

大部分消费者购物费用在100-300元之间。

而200-300元是河南购物者和城中区购物者消费水平分界点，在200元以下，在河南购物消费者比城中区购物消费者多，而在200元上，城中区购物消费者比河南购物消费者多，反应出城中区消费者消费能力较强。

⑵消费者购置商品

在消费者购置商品中，服装鞋类及日用百货占较大百分比，其次为食品。对于很多商业街来说，服装鞋类、日用百货、食品经营应占较大百分比。

⑶消费者购物考虑原因

大部分消费者在购置商品时，首先看该商品自己喜不喜爱，然后再看该商品价格是不是适合自己，再考虑品牌档次立即尚时尚和购物环境等。

所以，商品款式、陈列方法等影响消费者对该商品第一印象相关要素显得尤为关键，它是很多买家有没爱好购置第一步。

7.3.3主力消费群体特征

在城中区及河南一带消费用户集中在20-30岁之间，该批用户是各商业区购置消费主力。

7.4关键商业地段经营者分析

7.4.1商家对现在经营情况评价

大部分经营者对现在经营情况认为较为通常，其次为不太满意及比较满意。

7.4.2商品各档次销售情况分析

在对各档次商品销售情况方面，在城中区经营商户普遍认为中等或中高级商品比很好销，而在河南经营商户认为中等及中低级商品好销。此现象和前面提到在河南购物消费者，其所花购物费用及消费品味低于城中区现象较为一致。

7.4.3商家理想经营模式

经营模式百分比（%）

种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体18.6

规模化、特色化经营24.9

商铺组合多元化18.6

有很多品牌店10.6

购物消费环境好17.1

统一管理、统一经营、统一计划10

其它1.4

很多经营者理想经营模式是规模化、特色化经营，期望经过商业规模效应及富有特色经营方法来吸引消费者，而同时很多经营者期望自己经营地方能集饮食、休闲、购物于一体，周围含有良好购物环境等。

7.4.4商家选择经营场所关键影响原因

很多经营者在选择经营场所时，首先考虑该场所人流量，是不是有得做，然后再考虑租金及购物环境等，所以租金及售价对于经营商铺做生意人士来说反而不象住宅那样影响那么大，假如该商铺没生意做，即使相当低租金或售价，她们也极少过问。

八、针对性区域商情调查

8.1调查目标

本项目在城中区，但同属于五星商业圈内，它所在地理位置决定了市场调研关键方向；相对而言，城中区商用物业市场定位及价格定位将成为本项目标关键参考系；所以借鉴该区域商业情况成为本项目定位关键。

在此次调研中，本企业认为城中区作为柳州市商业零售、娱乐、休闲制高点、集中区，不光着眼于现有商业形态调查，还应重视未来计划影响。

8.2五星商圈关键街区功效分析

⑴龙城路街区功效分析

种类服装皮具鞋眼境餐饮茶叶音响百货行名店广场摄影药店银行金铺通讯累计

数量372153311114111677

百分比48.052.619.483.93.91.31.31.31.35.21.31.31.37.8100

经营种类：

整个龙城路以经营服装为主，占48.05%，其次为鞋，占有9.48%，其中二轻商场以经营服装、鞋、家用小电器、饰品为主，龙城名店广场一楼经营鞋，二楼经营男服装。

租金范围：通常在180—300元/平米。

经营品牌：①服装：左丹奴、卡丹路、观奇洋、七匹狼、古希伦；

②鞋类：红蜻蜒、安踏、法兰、达芙妮、步步高

路段环境：

①龙城路作为城中区关键商业路段，人流、车流比较繁忙，但受限于交通管制（龙城路为单行线），给消费者带来很多不便，但该路段仍然是商业旺街。

②该街区除以品牌服装销售为主导外，电讯产品市场扩张亦显集中。

⑵解放路街区功效分析

A、解放南路

种类餐饮游戏百货服装鞋帽图书内衣通讯珠宝行累计

数量512443113161

百分比8.21.643.2872.134.921.641.644.921.64100

经营种类：南路以服装为主，占72.13%，其它有餐饮、通讯等品种

经营租金：150—300元/平米

B、解放北路

种类银行化妆品餐饮服装花店婚纱百货医药艺术品电器相馆杂志礼品店累计

数量319474242131142

百分比7.142.3821.439.5216.679.523.979.523.972.387.143.973.97100

经营种类：北路和南路相比，餐饮业占主导地位，其次是服装、医药、婚纱。

经营租金：150元/平米左右

路段环境：从解放路现在情况分析，解放路也是城中区商业关键路段之一，和龙城路不分上下，但解放南路有一段路为双行线，可起到缓解交通一定作用，其大部分也是单行线，和龙城路、广场形成一个环形路线，构架起城中区商业中心地带。该路段人流、车流量大，休闲餐饮业比较集中。

⑶文惠路街区功效分析

种类图书五金服装鞋帽洗衣办公用具摄影工

艺床上用具美容美发日杂

数量224614512248

百分比1.671.6738.330.833.334.17101.673.336.67

种类中介琴行网吧画廊电信餐饮体育用具其它粮油累计

数量245632921120

百分比1.673.334.1752.51.677.51.670.83100

经营种类：文惠路仍然以服装鞋帽经营为主，占总量38.33%。

经营租金：依据路段不一样，门面大小及装修程度而不一样，租金在50—270元/平米之间。

路段环境：该街段除延续柳州城中区商业特点（以经营衣饰为主）外，和文化、体育、艺术相关产品较多。但作为单行线，该路段人流较少，商业气氛不足。

总结：

据以上资料分析，城中区街铺以服装、鞋类、小家电、通讯产品经营为导向；而其中该区餐饮、娱乐、很多大型商场强力支持令该区商业环境连续走强。

8.3五星商圈关键商场经营分析

⑴工贸大厦（百货企业卖场）

楼层经营品种

负1层家电广场

1皮具、玉器、电子、电器、通讯、化妆品、肯德基

2床上用具、鞋类、内衣

3男女服装（职业服装偏重，兼营休闲类）

4百货超市、体育器材、体育用具、运动鞋

经营品牌：飞利浦、索尼、雅方；皮尔卡丹、丹东尼等

经营方法：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以分成方法收取费用，通常在营业额24-25%之间提取。

⑵五星商场（百货企业卖场）

楼层经营种类

1家用电器、保健品、化妆品、糖烟食品

2女士休闲服装、皮具、鞋帽

3男士休闲服、金银珠宝、床上用具、棉毛衫裤、纺织品

4男士衣饰、领带、衬衫、女士衣饰、牛仔休闲装、皮装

5通讯器械、体育娱乐用具、文化用具、电脑、摄影器材、童装、玩具、保健品

6大型娱乐城

7金马食城

8保龄球

经营品牌：

种类品

牌

电器飞利浦、海尔、索尼、西门子等

衣饰圣罗兰、华伦天奴、宾奴、琢木鸟、鳄鱼等

内衣皮尔卡丹、舒雅等

化妆品雅芳、柏纷等

现场人流：

时

间（am）10点（pm）16点晚上19点

人流量22人/分钟53人/分钟62人/分钟

经营方法：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以分成方法收取费用，通常在营业额24-25%之间提取。

⑶东全部百货（百货企业卖场）

楼层经营种类

1化妆品、鞋、皮具、精品小家电

2青春少女装、流行衣饰

3职业成熟女装、睡衣、内衣、内裤

4男士服装、衣饰、

5日用百货、床上用具、运动休闲装、儿童装、饮品

经营品牌：爵士丹尼、铁士等五大品牌

经营方法：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以分成方法收取费用，通常在营业额24-25%之间提取。

保底金制度：按铺位位置、面积、楼层不一样有不一样保底金。

⑷兴隆大厦（精品衣饰卖场）

楼层经营种类

负1层皮鞋、精品、衣饰

1精品衣饰

2鞋帽、休闲衣饰

3休闲装

注：其中服装共115间，占60%；饰品55间，占29%；鞋、内衣、童装等21间，占10%

铺位数量：191间

铺位面积：小于20平方米铺位183个，占96%；20-40平方米铺位共8间，占4%。

经营方法：散铺经营，以收租为主

月租金：

楼层月租金

首层柜台1000-1300元/米/月

二层基础价：2500-3000元/间/月

6-10m2：400-1400元/间/月、10-18m2：1500-2500元/间/月

19m2以上：3000元/间/月

三层基础价：1500-1800元/间/月

10-18m2：30、40、60元/m2/月

物业管理费：5元/平方米/月

空置率：0

现场人流：

时

间（am）10点（pm）16点晚上19点

人流量22人/分钟53人/分钟60人/分钟

综合评价：该商场地处商业中心，周围商业气氛浓厚，该项目建于99年4月8日，现商场内部署比较陈旧，购物环境及档次偏低，业主经营以低级商品为主，因为商场内没有统一计划，显得杂乱无序，使中山中路相当一部分具中等消费水平消费者未被吸引过来，针正确用户群多为20-30岁女性消费者。

⑸兴隆服装小精品地下商场

地理位置：中山中路步行街兴隆大厦地下一层

铺位数量：37间

铺位面积：8-20平方米

经营类别：

经营范围服装饰品鞋包

所占百分比50%30%20%

月租金：720-1800元/间/月

人流量：人流量较少，约3-5人/分钟，晚上人流量稍有增加。

综合评价：在中山中路商业步行街，档次偏低，没有统一管理计划，关键凭借其良好商业地段进行经营。

总结：

1.现在五星商圈商场以“百货企业”经营中高级服装、鞋类、化妆品、皮具、精品、通讯产品等零售为主。

2.总体而言五星各大商场人流量较大，经营情况在柳州市也是较理想。

3.相关区域内商场因为经营种类、档次较靠近，可替换性强，故竞争相对比较猛烈。

8.4近期同区计划影响

⑴人民广场改建（）

立即动工改建人民广场，将从原有单纯城市集会休闲广场改造成城市生活和旅游关键区，成为旅游者一个新游览区和驻留点。

计划在现有城市用地功效布局基础上，对鱼峰山——人民广场2公里长城市主景观轴线进行功效改造，对龙城路——柳州大桥——鱼峰路两侧城市用地进行功效整合，同时构筑城市功效主轴线，即从南到北形成传统商业中心、大型商业购物区、商务办公区、文化中心区城市功效序列。

城市功效定位重新整合，令处于“大型商业购物区”范围本项目含有先天地段优势和配套优势。

⑵红光桥工程开工（）

红光桥北起连塘路，南接红光路北段并由高架引桥和飞鹅立交桥相接，路线长1.04公里，为双向四车道。

红光桥建成后（），将加强东西、南北间交通联络，和跃进路、八一路组成中心城区南北方向关键交通要道，使中心区车流快速分流到南北环路上，极大改善中心区道路拥挤情况。

同时可成为继柳江大桥、文惠桥外沟通城市南北交通第三条便捷通道，直接促进飞鹅商圈和城中区商贸联络，有利于飞鹅商圈物业销售，对本项目销售而言是非利好原因。

⑶曙光路步行街计划（11月）

曙光路和近现代意义上柳州市是同时发展。它形象统计了柳州从一个古老城市发展成为繁荣现代中心城市。

曙光路所在柳州城中区是商业中心区，是城市社会生活焦点，是柳州市政治、经济、历史、文化成就象征。

柳州市政府为适应经济发展和城市风貌环境改善需要，提升城市建设档次，决定将曙光路改造建设成为含有传统特色商业步行街，作为柳州市面向世界、面向未来一个窗口。

计划范围西起曙光西路和青云路南一巷交接口，东至曙光东路和文惠路交接口，全长1448米，包含曙光东、中、西路及沿街建筑物。计划总面积为13.3公顷。

曙光路步行街体系关键有三处开敞空间、七处休闲空间和一条线形街道主体空间组成。三处开敞空间从西到东依次是西入口广场、古城墙广场和东入口广场。

本项目所在位置处于曙光中路，在计划中古城墙广场对面，是经典商业步行街物业，含有较高商业价值潜力。

曙光路步行街开发将分为近、中、远三期，近期开发将以曙光东路为主（依仗东门市场人气），中期为曙光中路（包含本项目所在路段）。鉴于步行街计划并考量本项目开发商业价值，提议发展商在销售过程中保留一部分商铺，以获取未来更高商业价值。

九、用户群体分析

9.1目标用户群体

针对商用物业消费特征，目标用户群关键分为以下三类：

⑴投资者

指购置物业并出租，在租金收益中赢利用户，这种类型投资者属于市场主流，她们购置商铺关键是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展空间有多大。

所谓“一铺养三代”正是这种用户心态。投资者最终目标全部是其购置商铺能不停升值，为她取得丰重利润。

⑵自用商家

指购置物业并由自己经营，经过经营收入赢利。这类用户比投资性商家更重视是局部商业环境，具体针对自己经营商品或服务在项目所在商业市场发展前景和赢利空间。

在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本利用，所以能取得较高利润。自用商家通常属于小规模，以专业市场和小区商铺为主，大型商厦自用商家相对较少。

⑶租用商家

租用商家，包含当地商家外地商家厂家及经销商，这类用户是面对消费市场终端。

在一个商场中，租用商家品牌著名度和多寡，往往决定了销售结果，因为租用商家数量和意向会直接影响到投资者置业信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是期望经过租用商家带动项目标销售。

9.2目标用户群需求分析

⑴投资者

投资者为确保商铺保值增值，而且确保商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定领先优势，使物业不至于在很短时间内就被别竞争对手超越或替换。

最基础要有足够停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。

⑵经营者

经营者期望商场能够保持长盛不衰，期望有足够人流确保经营者商业利润，会要求在商场配套上多考虑用户感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备维护费用要低廉，多种设备能够安全、平稳运行等。

（第一章完）

第二章

项目分析

一、地理位置

本项目地处柳州市商业中心——城中区解放南路和曙光中路交汇处，在五星商厦和计划中曙光路步行街之间，属于五星商圈关键范围，其商业价值含有先天区位和地段优势。

本项目南面临江（高层住宅有景观优势），周围道路属于过江必经路段，路面窄、交通环境较差，车辆出入不便。

（本项目地理位置图）

二、项目规模

本项目东西向长约75米，南北向长约90米；计划总用地面积约为10400平方米（其中含道路用地3565米），总建筑面积约50000㎡。最高建筑高度为80米，其中裙楼可计划为5层，负1层计划为大型超市，1-4层为大型购物广场（建筑面积约2.6万㎡），5层提议计划为空中停车场。南侧临曙光路步行街设置2-3层骑楼建筑，骑楼宽度为4米为，高度为4-5米。属于柳州城中区商业大盘项目。

三、项目现实状况

中山中路和解放南路交界为五星商圈关键地段，和本项目相距百米之内。项目东侧临解放南路已拆迁、现在属夜市经营范围，项目中部原柳州剧场物业——“好石夜总会”经营中，项目西部及南部为使用中居民房、单位宿舍和临街店面，比较破旧，有很好商业气氛，但档次不高。

（解放南路夜景图）

（项目东侧现实状况图）

四、项目标资源整合

因为本项目所处特殊环境及历史原因，使得本项目含有多重资源：

4.1和城市计划前景整合

4.1.1柳州商业实施构建“桂中新商埠”战略

⑴城市内环路以内

以大型中心商厦、商贸城为中心，特色商业街为框架，连锁超市、小区便利店、特营店为网络，构建河南河北两个一级商业中心、四个城区二级商业分中心、若干个小区中心，组成多层次、多中心组团式市区商业流通格局。

在两级商业区计划中，一级商业中心包含五一路、龙城路、鱼峰路、飞鹅路和屏山大道西段等城中中心组团。区内应分布有购物中心、邮政电信中心、娱乐中心、金融中心、科教文化中心、中介服务中心、电子商务中心等，形成功效配套一级商贸中心。二级商业中心为城区管理商贸区。

⑵城市内环路以外

是大中型专业市场所理布局、大型购物中心分布其间、大型物流基地配套设置大型商品集散交易圈。

本项目在“河北一级商业中心——五星商圈”关键范围，将其整合有利于突显本项目标政策优势和区位优势。

4.1.2曙光路步行街计划

曙光路被计划为一条传统商业步行街，以南洋式骑楼再现柳州历史文化局部。本项目地处曙光路中段，属经典商业步行街物业。将其整合设计、推广，有利于本项目标综合性定位及经营，为未来物业销售打下坚实基础。

4.1.3人民广场改建

人民广场改建会强化城市生活（商务中心、文化中心）功效和旅游功效，形成柳州城市向心源，会提升城市、城区形象，能带来更多人潮，对同区商业而言是一大利好。

对本项目而言，商业环境、人文环境逐步改善会带来更多投资者和经营者，销售通路会更宽广。

同时人民广场改建会清楚城市中心区功效定位，令本项目处于“大型商业购物区”范围，将明确指导目标用户投资、置业热情，将其整合有利于本项目标宣传推广。

4.2和商业发展最高经营业态整合

在市场竞争日趋猛烈今天，商用物业项目除了发展本身特色、提升服务质量外，还必需顺应以规模领先、以效益制胜世界零售业大趋势。

MALL是现在国际商业发展最高业态，是商业史上继百货、连锁经营、仓储式货仓后第四次革命，正快速成为现代商业主流。

本项目若以“ShoppingMall”作为经营定位，将立足于柳州商业中心、辐射周围县市，成为含有一流水准标志性、大型购物中心。

4.3和商业经营功效整合

本项目标地块使用性质为商业、文化娱乐及住宅，将整个商场分成了“商业和文娱”两个专题，令商业组合有了研展空间，能有效地填补该区购物功效富余、休闲娱乐不足缺憾，丰富了整个项目标商业价值。

4.4和步行街文化整合

在中国，步行街兴起是近20年事情；在柳州，步行街文化还未真正开始。本项目地处计划中曙光路步行街上，可参考国外大型购物中心设计理念，再融合本土传统商业街设计思想，在确保商场功效统一同时，把商场融入传统商业街，成为有发明力“步行街商厦”。

4.5和旅游资源整合

现在，旅游消费已经成为一个时尚，部分著名旅游城市（如香港）几乎每十二个月全部有过千万各国人士前往旅游、消费、购物。在柳州，假日经济已经成为商场营业额提升关键法宝，“人民广场改建”将柳州旅游关键区纳入《柳州市“十五”计划》，为城中区商业项目注入了一股强大活力。

曙光中路、本项目对面，计划中废墟广场、明代古正南门重建及沿江绿化，将会使曙光中路及本项目成为柳州一个新观光旅游景点。

4.6和电子商务资源整合

电子商务是未来商业贸易关键形式之一，电子商务活动进行有赖于电子商务平台建设。将电子商务平台建设作为商场配套关键部分，可把它作为项目标关键卖点，很有利于商铺销售和招商。

建设电子商务平台适适用于部分大型商用物业如购物中心、大型百货商场、商业步行街及部分较大规模专业市场。

4.7和事件营销策略整合

事件营销策略有三大功效：吸引更多人前往现场、丰富项目品牌内涵、制造注意力和新闻话题。

事件营销事件有多个多样，通常有：项目标庆典活动（奠基、封顶、完工、周年志庆等）、公益活动、投资论坛、造势活动等。参观和庆典活动是在特定时期举行，比如，发展商能够邀请新闻单位和部分已购铺用户、目标用户到项目现场参观和采访，让外界和目标用户立即把握项目进度，增强项目标信心。

另外，和已购铺买家保持感情联络很关键，一个已购铺用户很可能会再引进一个或多个用户前来购置。五、项目SWOT分析

5.1总表

优势分析（S）

⑴区位优势

⑵地段优势

⑶项目可塑性强

⑷人气优势

⑸配套优势

⑹景观优势劣势分析（W）

⑴地块有高差

⑵项目所在路段交通环境差

⑶曙光路商业气氛差

⑷项目工期长，市场有压力

⑸近江，有水患影响

⑹项目受回迁原因影响

机会分析（O）

⑴五星商圈商场功效面临调整

⑵人民广场改建强调城区功效互补

⑶曙光路步行街计划令本项目成为“步行街商厦”

⑷红光桥修建将改善城中区交通环境

⑸现在柳州商业项目营销手段落后

⑹拆迁原因造成房地产项目购置、租赁需求威胁分析（T）

⑴市场供给量膨胀，商业项目局部有泡沫

⑵五星商业街开启，对本项目有直接威胁

⑶项目其它竞争对手较多

⑷现有政策支持大商家发展，将不利于本项目招商

⑸消费观念限制

⑹金融政策立即调整，房产销售市场门槛提升

5.2项目优势分析（S）

⑴区位优势

本项目所在城中区是柳州河北一级商业中心，据最新城建计划显示：该区城市功效拟调整为大型商业购物区、商务中心区、文化中心区，其商业功效和旅游功效得到深入加强，成为柳州城市生活和旅游关键区。

本项目地处“大型购物区”关键范围，拥有先天区位优势，对目标用户群有极强吸引力。

优势应用：

——城中区房产开发项目是柳州“高价区”，其商业地位占据柳州制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。

⑵地段优势

五星、工贸是柳州市最繁荣传统商厦，其周围龙城路、解放南路、中山路一带是本市商贾云集、商机最深厚地方。曙光路是市政府计划一条步行街，是城市未来一个商业、旅游重心区。

本项目在解放南路和曙光路交汇处，并和五星商厦相邻，其地段优势无可替换，市场潜力有待挖掘。

优势应用：

——研展柳州五星在柳州商业、娱乐市场号召力，将利于本项目标推广。

⑶项目可塑性强

本项目占地面积约10400平方米，含有营造市中心大型商业楼盘条件；曙光路步行街计划将重新整合城中区商（业）旅（游）环境，令本项目含有很强可塑空间。

优势应用：

——针对五星商圈现有商业卖场购物功效饱和情况，整合各方面资源，为本项目营造独特项目个性。

——作为新商业项目，本项目含有了相当规模，在项目功效上能够计划地比较完善。

⑷人气优势

五星商圈是柳州市民消费集中区，本项目在五星商圈最繁荣商业街上，为本项目带来大量人流、人气。

优势应用：

——人流、人气是以后经营最大支持，大量人流能提供给目标用户信心确保。

⑸配套优势

五星商圈现阶段大问题是交通环境：区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足，步行交通和机动车交通混杂。

项目所在解放南路是过江必经通道之一，其路面窄、人车混行、停车位严重不足（占据路面停车，成为交通最大隐患），给项目计划带来必需考量原因。

本项目作为新商业楼盘可从计划阶段规避市场风险，在配套方面获取优势，满足该地域停车需求，获取更大商机。

优势应用：

——在计划设计阶段充足考虑停车消费及住户使用功效，为项目营销推广提供更完备条件。

⑹景观优势

本项目南面望江，和计划中绿化遗址广场和明代古正南门（待重建）相连，含有极大景观优势，有利于商住项目标销售。

优势应用：

——充足利用本项目面江优势，结合曙光路步行街计划，将本项目南面计划成开阔休闲购物区，形成旅游购物、休闲娱乐理想环境。

小结

项目标这些优势，再结合个性化生活商业楼盘计划营造，以形成本项目极强卖点。

5.3项目劣势分析（W）

⑴地块有高差

本项目东西向东高西低，高差最多有4米；南北向中部高、两边低，高差最大有2.6米，地块展现不平整。项目周围关键道路（解放南路、曙光中路）北高南低、东高西低，对项目标计划、销售及经营影响较大。

应对方法：

——利用地块高差营造本项目双首层街铺，拓展项目卖点。

⑵项目所在路段交通环境差

城中区因为历史及城市发展快速等原因，其交通环境较差，项目所在路段存在停车位严重不足、车行路线单向行驶、出入路面狭窄、人车混行、车辆任意停放等情况，为人流、商贸往来带来极大不便，是制约当地以后发展一个关键瓶颈，对项目推广不利。

按政府计划，曙光路将计划为商业步行街，这将使本区域较为担心交通问题愈加突出。

应对方法：

——在计划设计阶段重视停车位设计，除满足本项目本身停车需求外，可考虑满足部分城区需求，以带来更多商机。

⑶曙光路商业气氛差

项目地处曙光路中段，西段为待拆迁旧屋，该地段路面狭窄、街区残旧，缺乏特色商场经营，所以人流较少，对未来经营有不利影响。东段零星分布部分商场，并有新项目正在开发，商业气氛稍强，但整体商业气氛不浓。

应对方法：

——在营销推广阶段强化“柳州五星”市场号召力，逐步淡化曙光路现阶段商业气氛不浓影响。

⑷项目工期长，市场有压力

本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间还有较长时间，可能会错失商铺销售先机。

应对方法：

——立即跟进本项目多种证照办理过程，完善销售前期法律手续；

——在项目用户原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目标宣传推广工作，来吸引潜在用户注意。

⑸近江，有水患影响

柳江洪灾比较严重，项目离柳江很近，地块南面低于90米洪水位，在营销推广期会受到一定影响。而且关键是用户投资信心会受到影响。

应对方法：

——留心河北防洪堤相关报道，在宣传推广期间利用政府计划消除相关负面影响。

⑹项目受回迁原因影响

项目属旧城改造工程，所以待项目建成，原柳州剧场功效要就地回迁，对商场统一定位及未来专题商场推广带来一定影响。

应对方法：

——在计划设计阶段重视“商业和文娱”两大专题结合，在商场功效定位部分应有效区分。

5.4项目机会分析（O）

⑴五星商圈商场功效面临调整

本企业市调组在此次市调过程发觉：五星商圈商场经营基础以百货企业形态出现，辅以精品衣饰商场经营，均强调满足购物功效，忽略了休闲、娱乐功效。

但现阶段购物功效富余情况已出现：如两面针大厦、中百商场等商厦正在调整或面临调整，但其设施已出现老化、调