【我国住房租赁承租人权益保护现状综述4200字】

我国住房租赁承租人权益保护现状综述目录TOC\o"1-2"\h\u18672我国住房租赁承租人权益保护现状综述 188681我国住房租赁相关现状考察 1264001.1我国住房租赁立法现状考察 1280461.2我国住房租赁司法现状考察 41我国住房租赁相关现状考察1.1我国住房租赁立法现状考察我国现有住房租赁相关规定除普遍适用的《民法典》之外，还有《城市房地产管理法》以及《商品房屋租赁管理办法》。本节从上述三部有关住房租赁的法律法规中，重点分析涉及到承租人利益的出租人与承租人解除租赁合同关系、住房租金、租赁期限及住房租赁与经营性房屋租赁等方面的规定。（一）《民法典》中关于住房租赁的规定我国《民法典》中第703条至第734条为有关租赁合同的规定，其中没有条文明确规定该条文适用于“住房租赁”，仅在第726条、第727条、第728条、第732条及第734条中使用了“房屋”这一措辞，因条文中没有明确房屋的定义，上述条文可以共同适用于住房租赁与经营性房屋租赁。本节重点对《民法典》中有关租赁期限的第705条、第707条，有关解除合同关系的第562条、第563条及第730条进行分析。根据《民法典》705条的规定，我国最长住房租赁期限为20年，超过20年的部分为无效。该条内容属于强制性规定，合同当事人必须遵循。对租赁合同最长期限的限制，并不妨碍当事人在租赁期限届满后，续订租赁合同，但约定的租赁期限也受最长期限的限制。根据《民法典》707条的规定，租赁期限6个月以上的住房租赁合同，必须采用书面形式订立；而租赁期限不满6个月的合同，则可以采用口头形式也可以采用书面形式订立。以租赁期限的长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租赁期限长短与合同当事人双方的利益有直接关系。在现实中，租赁期限长的合同往往是租赁物价值较高或租金较多的合同，通过书面形式对双方当事人的权利义务进行约定，在合同双方发生争议时可以根据该书面合同解决纠纷，更有效地保护当事人的合法权益。另外，根据该条文的规定，住房租赁合同双方当事人没有采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期住房租赁合同。不定期住房租赁合同的产生有以下三种情形:（1）合同双方当事人在合同中未明确约定租赁期限；（2）合同期限超过6个月，合同双方当事人没有采用书面形式订立合同；（3）住房租赁期限届满，出租人对承租人继续居住在该房屋的行为没有提出任何异议。根据《民法典》第562条的规定，住房租赁合同的当事人可以以协议解除或约定解除的形式终止合同关系。《民法典》第562条：当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。合同解除权是为了实现合同双方当事人之间的利益平衡而制定的，因此需要通过对约定解除权的必要限制来保持合同双方当事人之间的利益平衡。《民法典》第562条：当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。杨立新，《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析（中）.北京：中国人民大学出版社，2020：154根据《民法典》第563条的规定，因不可抗力无法实现合同目的、当事人一方以明示或默示的方式预期违约、当事人一方没有履行合同的诚意或根本就不可能履行合同以及当事人一方存在根本违约等情形时，当事人可以依法解除合同。《民法典》第563条：《民法典》第563条：有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人在合理期限之前通知对方后可以解除。另外，根据《民法典》第563条及第730条的规定，在不定期住房租赁合同中，双方当事人只要在合理期限之前通知对方即可以解除合同。该条文中没有其他任何解除合同的限制条件，这可能会导致住房出租人恶意滥用其权利侵害承租人的合法权益。《《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。（二）《城市房地产管理法》中关于住房租赁的规定我国《城市房地产管理法》自1994年出台以来，至今经历了三次修正。该法仅在第53条至第56条中加以规定有关房屋租赁的内容，分别规定了房屋租赁的概念(第53条)，房屋租赁合同的签订及登记备案(第54条)，住房租赁与经营性房屋租赁中房屋使用限制(第55条)和以划拨方式取得土地使用权房屋用于经营性房屋出租的特别规定(第56条)。该法所称的房屋是指，土地上的房屋等建筑物及构筑物，《城市房地产管理法》第2条：《城市房地产管理法》第2条：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。该法第53条中，仅采取了“房屋租赁”这一措辞，并没有明确区分住房租赁与经营性房屋租赁，因此该法可以共同适用于住房租赁合同与经营性房屋租赁合同。《《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据该法第54条的规定，住房租赁双方当事人在签订租赁合同时，可以自由协商合同租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等内容以及双方的其他权利和义务。《城市房地产管理法》第54条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《城市房地产管理法》第54条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。根据该法第55条的规定，当事人订立的住房租赁合同不得有悖于国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，而经营性房屋租赁合同由租赁合同双方当事人协商议定房屋租金、当事人权利义务、具体使用方式等租赁合同条款。由此可以看出，由于住房租赁合同关乎普通承租人的利益，因此对其合同订立要求较为严格；而经营性房屋租赁合同与住房租赁合同相比，其承租人没有明显处于弱势地位，因此经营性房屋租赁合同注重意思自治，合同相关内容可由双方当事人自由协商。（三）《商品房屋租赁管理办法》中关于住房租赁的规定为了保护商品房屋\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租赁双方当事人的合法权益，我国在2010年制定了《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）。该法的条文中也没有明确区分“住房租赁”与“经营性房屋租赁”，因此该法也可以共同适用于住房租赁与经营性房屋租赁。根据《办法》第5条的规定，房屋租赁管理规定应由各市县的人民政府建设主管部门负责，并定期分区域公布不同类型房屋的市场租金。该法规中并没有涉及到如何确定具体的房屋租金，或根据什么标准确定租金水平。住房租赁双方当事人不管在订立合同过程中还是在履行合同期间，都应当遵循平等、自愿和诚实信用原则。《商品房屋租赁管理办法》第3条：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。当事人在订立住房租赁合同时，可以对住房租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金数额、租赁用途和房屋使用要求、租赁期限、争议解决办法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"违约责任等内容进行自由协商。《商品房屋租赁管理办法》第7条：房屋租赁当事人应当依法订立\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租赁合同。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在《商品房屋租赁管理办法》第3条：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。《商品房屋租赁管理办法》第7条：房屋租赁当事人应当依法订立\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租赁合同。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"合同示范文本，供当事人选用。《商品房屋租赁管理办法》第9条：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。根据《办法》第12条的规定，在住房租赁存续期间，原租赁合同的效力不会因赠与、\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"析产、继承或者买卖等行为受影响，即使存在上述法律行为，原\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"住房租赁合同也继续有效。若住房承租人在住房租赁存续期间死亡，此时与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条的规定同时保护了承租人以及与承租人共同居住人的居住利益。在现实中，签订住房租赁合同后，承租人的家人或与其关系密切的人也可能与其共同居住。租赁住房不仅是承租人本人解决居住问题的物质基础，也是其同住人解决居住问题的物质基础；租赁住房不仅是承租人本人的生活必需品，也是其同住人的生活必需品，租赁住房关涉承租人及其同住人的共同生存利益。一旦承租人死亡，租赁关系即归于消灭，此时与承租人共同居住的人需要搬离租赁房屋，重新寻找新的住处，这显然不利于保护同住人的居住利益。因此，可以说该条的规定对保护承租人以及其同住人的居住利益，维护居住关系的稳定性和延续性有重大作用。1.2我国住房租赁司法现状考察为了考察我国住房租赁司法现状，通过中国裁判文书网搜索住房租赁合同纠纷相关案例，以期对相关争议问题进行论证分析，共搜集了三个样本数据。第一个样本数据：为了了解我国住房租赁合同纠纷基本情况，以“住房租赁合同”为检索关键词，搜索了近十年有关住房租赁合同纠纷的民事案件判决书。表1：2011年——2020年有关住房租赁合同纠纷案件数年份2011201220132014201520162017201820192020案件数82014681792811661663248624671946通过表1中的数据，不难看出我国住房租赁合同纠纷在2014年开始急剧上升，并且呈现持续上涨的趋势。其主要原因是，近几年房价不断上涨，尤其是在一线城市，越来越多的年轻人无法负担高企的房价，因此会选择承租房屋，导致住房租赁市场需求急剧增加，住房租赁的基数增大。也正是因为住房租赁需求在不断增多，租赁市场的供需矛盾日益突出，导致住房租赁合同双方通过诉讼方式解决争议的情况频繁发生。第二个样本数据：为了了解司法实践中有关解除住房租赁合同的基本情况，以“住房租赁合同”、“合同解除”为检索关键词，搜索的近十年有关解除住房租赁合同的民事案件判决书。表2：2011年——2020年有关解除住房租赁合同的案件数年份案件数2011年32012年22013年42014年562015年812016年1032017年3012018年5392019年6332020年577通过表2可以看出，我国近十年有关解除住房租赁合同的纠纷存在不断增多