碧桂园沪苏区域盛泽项目B地块启动会

内部资料严禁外传沪苏区域盛泽项目B地块启动会汇报盛泽碧桂园

2016年6月6日

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五1、城市简介宏观经济指标2015年全镇常住总人口约43万常住人口约13万外来人口约30万GDP/同比增长385亿元/12%地区生产总值/同比增长368亿元/8%全社会固定资产投资128亿元，与14年持平城镇居民人均可支配收入52000元/7.4%城乡居民储蓄存款/人均430亿元/10万元社会消费品零售总额77亿元固定资产投资/增速180亿元/5%房地产开发投资（亿元）30全镇商品住宅销售面积（万㎡）21平均交易价格（元/㎡）7000-9000

全镇汽车拥有量30万辆盛泽镇隶属江苏省苏州市吴江区，全国中小城市百强镇排行列第13位，经济发达，人口较多，市场容量大，尤其2015年吴江区整土地市场热度较高，整体表现为量升价稳一、项目背景–城市概况同里镇（吴江开发区）黎里镇（汾湖高新区）盛泽镇（吴江高新区）桃源镇震泽镇七都镇1、地块基本信息-南地块1、南北向绸都大道为三车道；2、地块１公里范围内已建有行政中心、盛泽医院、科技会展中心、潜龙渠公园等众多公共配套一、项目背景–地块信息欧尚超市江苏盛泽医院万丽酒店潜龙渠公园盛泽第二中心幼儿园新星小学新政府B地块占地：167亩容积率：3.2地价：200万元/亩总价：3.36亿楼面地价：942元/㎡(不含税)供地计划：2016年2月付款时间：签订土地出让合同付50%，半年内付另外的50%土地分宗情况：分期（1/2/3期）是否可提前预售：否是否可规划变更：否是否可调整户型：否建筑密度：50%建筑限高：80-100m90/70:无商业比例：≥10万平米公建配套：幼儿园是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是碧桂园天誉一、项目背景–竞品地块本案苏杭之星橡逸湾项目名称：橡逸湾（当地品质最好楼盘）土地信息：占地145亩；容积率：2产品情况：2014年2月开盘，共推854套，毛坯均价9500元/㎡，去化约684套，去化80%，其中135、200方去化较好，300及360去化较慢。项目名称：立新苏杭之星土地信息：占地265亩；容积率：2产品情况：2014年11月开盘，共推975套，毛坯均价8300元/㎡，去化约453套，其中小户型去化较好，大户型去化较慢。碧桂园·天誉2、城市布局一、项目背景–城市布局富人区7000-10000

新兴工业区建成工业区南北快速路，30公里

30分钟到达吴江市区，镇区车辆去往吴江市区及苏州市区最快捷的交通干道2公里5分钟到达东方市场（全国最大纺织面料交易市场），2013年交易额超1000亿元，共有8000多家商家。

老城区6000-7500新城区发展方向吴江市区嘉兴方向重要交通节点距离/用时路径镇政府100米/2分钟步行欧尚超市1公里/2分钟市场路财富中心商圈1公里/2分钟舜湖路潜龙渠公园1.5公里/5分钟广州路盛泽医院200米/5分钟步行4、区位：是否被有钱人认可？——认可一、项目背景–区位认可度范围对象（职务）主要观点提炼政府公务员访谈科长1、现居住宅面积350方、1套。2、有改善需求，大平层，总价200万左右。3、认同目标地块区位，交通便利、学区房、环境好。4、对目标地块区位的价格预期毛坯12000。5、对得房率和朝南要求高。科长1、现居住宅面积140方、2套。2、有改善需求，对总价的不敏感。3、认同目标地块区位，交通好、临近政府办公区、金融区。4、对目标地块区位价格预期为12000左右。5、对环境和户型要求高。科员1、现居老镇区，住宅为自建房面积360方、1套。2、有改善需求，对户型无特别要求，希望整体产品品质高。3、认同目标地块区位，环境比老镇区好。4、希望产品品质达到预期，价格不敏感。5、认为碧桂园知名度高，产品较好。同行访谈橡逸湾销冠1、盛泽向西发展，客户可以接受目标地块所在区域；2、当地外来人口较多，本地客户有改善需求；3、因为前面有开发商资金断裂，所以盛泽客户较喜欢现房；绿洲华庭销冠1、盛泽向西发展，客户可以接受目标地块所在区域；2、当地客户改善较多，当地外来人口主要是浙江、福建的，有做生意也有工厂打工的，存在住房需求；3、客户较在意学区；苏杭之星负责人1、老城区工厂多，道路窄，新城区规划好，能够接受新城区；2、客户有在苏州市里买房的但在盛泽也会买一套；3、客户对学区比较在意；4、120-130平米的三房卖的较好，总价在100万左右；漾滨春天负责人1、盛泽外来人口较多，城西是重点发展方向；2、客户对户型尺度有要求，喜欢厅房均朝南的户型；3、客户倾向眼见为实，信任本地恒力、立新品牌；城中花园销售员1、盛泽房子基本都是毛坯交房，橡逸湾有少量精装房；2、盛泽人基本在本地购房，在外地购买的较少；3、客户购买房子跟风，老业主介绍较多，客户较为爱面子；4、客户较为重视学校；4、区位：是否被有钱人认可？一、项目背景–区位认可度

1）盛泽镇距离吴江市距离较远，片区房地产市场较为封闭；2）客户来源比较单一，后续客户来源稍显不足；1）京杭大运河以西的新城区目前仅我司天誉项目，竞争相对较小，且两块地距离较近，可作为大盘规模开发；2）盛泽镇是丝绸名镇，私营企业发达，外来人口多，城镇居民人均可支配收入高，居民购买力强；3）盛泽天誉产品定位高啊，目前品牌落地较为成功，在当地已经打开知名度；1）地块位于盛泽新城中心区，属于城市重点发展方向，规划良好，升值潜力大；2）地块周边盛泽行政中心、盛泽医院、公园等配套目前已投入使用；3）地块交通四周道路通达，交通便利，公共交通便利，轻轨S6号已规划，站点距离地块500米，公交线发达；1）地块西面靠近绸都大道，交通主干线，有一定噪音污染；2）地块西北面及东面为政府主要办公及金融街区，有一定的噪音污染；项目整体定位：SWOT分析2、市场定位一、项目背景–整体定位优势劣势机会威胁⑤万丽酒店1、地块基本信息一、项目背景–现状及周边①碧桂园∙天誉成型图④欧尚购物中心盛泽行政大楼②会展中心③盛泽医院项目西侧、南侧：空地

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五二、前置策划-报建政策开、竣工要求办理施工许可证开工报建手续办理按照苏州市吴江区相关要求预售条件达到建筑总投资的25%，不低于总层数1/4；货币资本金监管政策多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米；所监管的是货币资本金（必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。）限购/限价不限购抗震设防等级七度（2016.6.1执行）融资条件无冬歇期无雨季

6月至7月开发报建费用总费用：

135

元/㎡；（不含水、电、燃气以及散装、墙改、货币可退部分）土地税费标准契税：3%；土地交易费1元/平方米优惠政策及其他无优惠政策，按照规划条件：需缴纳配置幼儿园异地建设费用1600万元二、前置策划–当前报建计划主要事项完成节点时间目前进展备注项目摘牌2016.2.6已完成

签订土地出让合同2016.2.25已完成

规划要点批复2016.2.25已完成确定土地使用强度指标，如容积率、建筑密度、车位配置等

取得发改委立项批复2016.7.30未开始建设用地规划许可证2016.8.10未开始立项后办理国有土地使用权证2016.8.20未开始完成用地证办理及地块界址调查建设工程规划许可证2016.8.20未开始

施工图纸审查及备案2016.8.28未开始第三方图审机构审查合格证建设工程施工许可证2016.9.1未开始施工合同及安监质检完成备案商品房预售许可证2016.11.30未开始完成地名核准，进行路址备案，商品房物价备案物业备案等二、前置策划–五证关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证已完成已完成商品房预售许可证产权办理主要事项一期（6、10）完成节点时间2016年8月10日2016年8月20日2016年8月20日2016年9月1日2016年11月30日责任人：季军货量区节点已完成已完成视销售情况待定视销售情况待定视销售情况待定视销售情况待定视销售情况待定货量区节点二期完成节点时间二、前置策划-两证报建策划总平面定案规划许可证办理施工图审查招投标办理质监安监办理施工许可证办理日照分析面积预测各部分签署审查意见：房管民防消防城投镇政府绿委交警等等一期：7月15日二期：待定人防立项防雷审图规费交纳大配套费人防费墙改散装水泥规划技术服务防雷技术审查费一期：8月20日二期：待定地勘审查设计合同备案消防审查人防审查施工图审查一期：8月28日二期：待定签订招标代理合同确定总包单位（直接发包）确定监理单位（直接发包）总包、监理备案一期：8月29日二期：待定质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（各类专项方案）人防监理办理监理人员备案一期：8月30日二期：待定申报材料准备规费交纳农民工保证金支付保证金等等一期：9月1日二期：待定二、前置策划-组织架构项目总经理周振武项目副总经理吕俊松工程部经理陈星综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建水电工程师柏曙阳工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等土建工程师高翔吕品贤李朋飞成本控制营销财务资金开发报建季军营销经理高广庆造价主管刘亚伟行政主管薛丽丽A项目部组织策划财务经理葛叁保二、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部周振武项目总经理全面负责项目管理工作。吕俊松项目副总经理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。薛丽丽行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部季军开发主管负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部陈星工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。高翔土建主管工程师负责项目临建板房、货量施工管理。吕品贤土建工程师货量施工管理。李朋飞土建工程师货量施工管理。柏曙阳水电工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。A项目部组织策划前置策划—1、组织策划二、前置策划-组织保障总指挥谢金雄区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组已经到位副总指挥杨红建梁佑明设计管理曹阳成本管理张化宇人力资源周璠投资管理孔庆朗付成霞李骁春计划运营B区域组织策划后勤综合采购管理邓敏装修陈强

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五三、工程开发–里程碑计划摘牌时间：2016年2月6日总地价：3.3648亿总占地面积：167亩

容积率：3.2住宅建筑面积:26.7186万㎡沿街商业：1.75万㎡商业综合体：7.05万㎡（不含地下室7.868万㎡）总货值：

24.05亿（不含沿街商业、车位）地价：201万元/亩楼面地价：942元/㎡（不含税）

四、工程开发—开工示意图货量（万m2）套数货值（亿）一期货量①5.544685.03一期货量②7.985946.78二期货量③13.19105211.21合计26.71211424.05一期货量范围三、工程开发-开工示意图二期货量范围三期商业综合体四、工程开发—设计计划设计部门输出成果完成日期南京长江都市板房YJ120单体方案6月15日南京长江都市板房装修水电暖图6月20日装修设计院板房装修材料表7月10日板房装修水电条件图7月20日板房装修施工图8月5日板房软装8月20日设计部门输出成果完成日期南京长江都市总平报建版6月20日总平施工图7月15日南京长江都市货量桩基图6月25日货量单体施工图7月15日货量地库图7月15日装修设计院货量装修图9月1日人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图待定三、工程开发-设计计划样板房货量区序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）308月5日9月5日2配电箱258月5日8月30日3灯具类408月5日9月15日4开关面板308月5日9月5日5墙纸308月5日9月5日6电器类（中央空调）308月5日9月5日7电器类（抽油烟机、其他）308月5日9月5日8精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）458月5日9月20日9软装类（家具）458月5日9月20日10软装类（饰品）458月5日9月20日甲供灯具等三、前置策划-准备工作抓采购主线供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门458月5日8月5日2淋浴屏风308月5日9月5日3锌钢组合栏杆308月5日9月5日甲分包锌钢栏杆等供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件258月1日8月25日三、前置策划-准备工作抓采购主线甲指乙供铝合金门窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖308月5日9月5日2外墙涂料308月5日9月5日3内墙涂料308月5日9月5日4反应型防水卷材308月5日9月5日5火灾报警及消防联动控制系统308月5日9月5日6电线电缆208月5日8月25日甲指（签三方合同）四、工程开发—招标计划序号招标工程名称（样板房）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1室内装修工程2016.9.10板房暂定2016.8.25未定标序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1一期总承包工程2016.8.20一期暂定2016.6.25未定标2一期桩基工程2016.7.20一期暂定2016.6.25未定标3桩基检测工程2016.7.20一期暂定2016.6.25未定标4土方工程2016.7.20整个地块暂定2016.6.10未定标5室内消防单位招标2016.9.1

整个地块暂定2016.7.20未定标6机电安装2016.9.1

板房暂定2016.7.20未定标7铝合金门窗2017.7.10整个地块暂定2017.5.1未定标8锌钢栏杆2017.7.10整个地块暂定2017.5.1未定标9防火门2017.7.10整个地块暂定2017.5.1未定标10人防工程未定人防部分2016.10.1未定标11室外供配电招标2016.9.20整个地块当地垄断——12燃气单位2016.9.20整个地块当地垄断——13自来水单位2016.9.20整个地块当地垄断——14弱电：有线电视、网络2016.9.20整个地块当地垄断——三、工程开发-招标计划四、工程开发—展示区范围、围挡设置围挡沿市场西路和绸都大道，铁皮广告牌，高度2.5m，面层覆喷绘二期货量一期货量四、工程开发-范围、围挡设置三期沿街商业、商业综合体围挡综合楼YJ120板房YJ160板房YJ120样板房参观动线四、工程开发—参观动线三、工程开发-参观动线YJ160样板房销售中心四、工程开发—临时道路与道口设置道路开口地块红线三、工程开发-临路（桩基施工）临时道路现有临时道路道路原则：桩基施工阶段，留设原场地内的已有道路作为施工道路。现有临时道口此道路现场根据实际位置利用现场现有道路四、工程开发—临时道路与道口设置道路开口地块红线三、工程开发-临路（货量区施工）临时道路临时道路道路原则：货量区施工阶段，道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工入口至展示区路面硬化，方便材料运输。四、工程开发—临时道路与道口设置道路开口地块红线三、工程开发-临设临时道路临设原则：临设设置在市场西路绿化带位置，在地块北面红线已外，临设只做施工单位单位办公区及生活区，我方项目部办公临设仍然使用A地块项目部，现场在施工单位办公区只设置一间甲方现场办公室。临设临设四、工程开发—临时道路与道口设置三、工程开发-临水给水接驳点施工用水四、工程开发—临时道路与道口设置三、工程开发-临电变压器一级配电箱二级配电箱四、工程开发—临时道路与道口设置三、工程开发–现场塔吊及材料加工区布置材料堆放加工钢筋加工区塔吊现场二台塔吊安装避开管线位置，应在土方开挖过程中安装到位。四、工程开发—桩基工程首期货量区，布置二台桩机，二台桩机均按从主楼开始施工，二台桩机将主楼施工完成后开始地库桩施工。三、工程开发-桩基工程主楼10#：开始：2016-7-20结束：2016-8-5主楼6#：开始：2016-7-20结束：2016-8-5地库：开始：2016-8-5结束：2016-8-15四、工程开发—桩基工程三、工程开发–基坑支护工程基坑支护工程：因项目场地内淤泥质粉质粘土分布广、离地表浅而深度较大，放坡施工难度较大，同时考虑土方开挖深度因素，为保证施工安全，参照A地块基坑支护施工方案设计B地块的基坑支护方案，在桩基施工同步施工基坑支护桩，土方开挖前做好冠梁、护坡工程。支护桩四、工程开发—桩基工程三、工程开发–土方土方平衡原则：因项目整个地块场平工程尚未全部完成，场地标高及正负零未确定，尚未详细计算；B地块土方将与盛泽A地块综合考虑，前期开发挖出土方现场堆放，同时考虑作为A地块土方外运堆场。A地块回填土方将从B地块进行取土。土方堆场土方堆场首期挖方区域四、工程开发—工程策划重点三、工程开发–工程重点

第二重点：YJ140临建样板建在天誉项目综合楼二楼，考虑到综合楼正常开发，施工作业应尽可能的减少影响。

第二重点：YJ120临建样板建在天誉项目综合楼二楼，考虑到综合楼正常开发，施工作业应尽可能的减少影响，另外考虑到工序较多，需要细心安排和提前采购相关材料。

第一重点：货量区施工楼号均在地库上，施工人员、材料均保证货量区楼号的施工进度，同时合理留置施工缝，确保地库后续施工安全。临建样板房四、工程开发—展示区作战计划2016-10-1完美开放2016-9-10隔墙吊顶完成2016-9-5开工2016-9-20四大件完成2016-9-15墙地面铺贴完成三、工程开发–工程计划（样板房）2016-9-18墙纸铺贴完成2016-9-25家私摆放完成2016-9-28保洁完成货量区节点控制6#、10#楼四、工程开发-货量区控制节点（项目内控）备注：货量区现有预售条件为主体结构四分之一，34层为地上9层，27层为地上7层，货量区非关键节点，人员优先考虑。2016-11-20达预售条件2016-8-16总包开工2016-9-10±0完成三、工程开发–工程计划（货量区）2016-11-30盛大开盘2016-8-15桩基完成（含支护工程）2016-9-25结构三层完成结构九层四、工程开发—综合楼节点计划节点开始时间完成时间需要人数开工2016-9-52016-9-5板房隔墙2016-9-62016-9-8木工：5人吊顶工程2016-9-72016-9-10木工：5人墙地砖铺贴2016-9-112016-9-15瓦工：5人墙纸2016-9-172016-9-18墙纸工：3人四大件安装2016-9-182016-9-20安装工：3人机电安装2016-9-182016-9-20水电工：3人家私饰品摆放2016-9-232016-9-252人保洁2016-9-262016-9-285人三、工程开发–工序编排（样板房）·YJ120样板房四、工程开发—样板房9#、8#节点计划节点开始时间完成时间需要人数开工2016-7-202016-7-20——桩基工程（含支护工程）2016-7-202016-8-15——正负零2016-8-162016-9-10木工：80钢筋工：60砼工：30三层结构2016-9-112016-9-25九层结构2016-9-252016-11-20施工要点：1、基础施工严格控制桩基施工质量，重点把控好土方开挖过程中对桩身质量的保护。2、主体施工过程中严格各工序质量：钢筋加工、安装；模板安装、拆除；砼浇筑、养护；确保一次主体结构施工质量；3、水电预埋质量控制：认真核对水电图纸与建筑预留位置是否一致，避免返工；控制好进场预埋材料质量，做好对预埋管件的成品保护。三、工程开发–工序编排（货量区）四、工程开发—项目难点图纸设计进度，特别是审图回复速度，将影响开发报建工作；根据前期初探发现，2-2淤泥质土分布广、离地表浅而深度较大，地基处理较为复杂，对后续桩基施工、土方开挖影响很大；场地内原先有河道、水塘，需要及时处理，将会影响货量施工；项目周边为医院，夜间施工难度较大，扰民投诉问题；地块南面高压线，可能影响到塔吊设置，从而影响到材料运输，影响施工。三、工程开发-工作难点

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五四、营销策略—市场数据整体市场：盛泽常住人口43万，镇户籍人口约13万，外来人口超过30万。盛泽镇2015年GDP为385亿，同比增长12%，占吴江市经济总量的25%。吴江区土地市场热度较高，整体表现为量升价稳，2015年吴江区量价齐升，成交量同比上升62.5%，价格同比上涨6.3%。市场吴江人口（万人）盛泽人口（万人）距离镇政府时间路况收费情况（公里）（分钟）

第一市场盛泽镇15943万0.51双向四车道无时间盛泽近两年房地产发展情况2015年销售金额销售面积成交均价存量面积14.8亿20.8万m27120元/m235万㎡施工面积竣工面积当年新增施销比--万㎡--万㎡--万㎡--2014年销售金额销售面积成交均价存量面积19.3亿24.3万m27965元/m240万㎡施工面积竣工面积当年新增施销比130万㎡11.1万㎡3.8万㎡5:3四、营销策略—市场数据商品房类型2015年商品房销售面积2015年商品房销售额2015年待售面积现房销售面积（平方米）现房销售面积占比（%）期房销售面积（平方米）期房销售面积占比（%）现房销售额（万元）现房销售额占比（%）期房销售额（万元）期房销售额占比（%）待售1-3年(含1年)（平方米）待售1-3年(含1年)占比（%）待售3年以上(含3年)（平方米）待售3年以上(含3年)占比（%）住宅4773495.8816000982.454388994.7410403873.552430412.261082613.9办公楼000000000033934.36商业营业用房20534.1243405517.5524365.2583741226.4517393687.746319181.1其他00000000004720.61合计497871940644632514145019824077882年份批准预售面积（万方）销售面积（万方）销售套数成交总额（亿元）成交均价（元/㎡）20157.920.8165114.871202014—24.3183619.37965由上述分析可知：（1）从2015年商品房销售面积来看，住宅的销售面积为207743平方米，占比为85%；（2）从2015年商品房销售额来看，住宅的销售额为147927万元，占比为79%，（3）从2015年待售面积来看，住宅的待售1-3年(含1年)面积为24304平方米，占比为12.26%。2015年盛泽住宅由于供应较少，主要以消耗存量为主，受供货结构影响和纺织产业外来人口流失影响，盛泽镇整体表现较2014年疲软，量价齐跌。四、营销策略—竞品项目竞品情况一览表项目名称（推售时间）开发商规模（㎡）主力户型（㎡）项目特点均价（元/㎡）客户构成推出套数消化情况去化率橡逸湾（2014年2月）天诚置业（恒力集团）26万912套135平/200平/300平/360平毛坯准现房、大平层精装双学区开发商恒力是当地企业9500元/㎡毛坯新城区15%；市场区40%；老城区30%；工业区10%；乡村5%85468480%立新苏杭之星（2014年11月）立新置业42万2198套86/104/110/117/135/139/142/172㎡毛坯高层学区房老城中心和新城中心之间（三环内）面积赠送多、近招商城8300元/㎡毛坯新城区10%；市场区30%；老城区35%；工业区15%；乡村10%97545346%四、营销策略—竞品核心竞品成交客户区域占比分析成交区域新城区市场区老城区工业区乡村立新苏杭之星10%30%35%15%10%橡逸湾15%40%30%10%5%成交户型：项目周边竞品100-135平米舒适三房产品最为热销。大部分楼盘主要赠送阳台和露台；有大户型产品（橡逸湾大平层带精装，立新苏杭之星）核心竞品成交户型占比面积段80-100㎡100-135㎡135-200㎡200㎡以上产品类型小三房三房四房/五房五房以上成交占比31%43%24%2%成交客户：项目核心竞品成交客户主要来自市场区及老城区，其次来去工业区和新城区，外区域及乡镇客户较少。四、营销策略—竞品总结在售产品特征：据对主要竞品项目购房客群的调研发现，洋房供应面积主要集中在90-180㎡，其中120-140㎡的三房单位最为热销，盛泽改善性需求较为旺盛，小户型主要以新盛泽人为主，去化相对慢；项目客户定位：目标地块位于盛泽新城区，是盛泽重点发展方向，紧邻新政府，周边商业配套较为齐全，教育配套完善，符合改善型居住客户要求；通过主要竞品成交客户分析发现，盛泽当地购房客均以自住为主，占比94%，投资客占比6%。区域客户以当地私营业主，丝绸市场生意人和公务员为主，还有部分浙江、福建等地在盛泽做生意的客户。主力客群年龄段在30-40岁及以上。一次置业与二次置业比约6:4；以改善、再次改善需求为主，定位高端，配置有竞争力的产品。项目户型选择：YJ120、YJ160四、营销策略—关键节点时间事项2016年2月6日摘牌2016年9月17日示范区开放（内控）2016年10月1日首期开盘（内控）盛泽B项目预估整体可售货量2114套36.15万㎡28.86亿，其中高层2114套26.72万㎡24.05亿，车位7.68万㎡1.32亿，商铺1.75万㎡3.5亿；16年供货468套5.59亿，16年全年销售目标1.51亿：四、营销策略—销售计划面积：㎡，金额：万元推售时间产品户型总货量16年预计签约套数面积金额套数面积金额去化率16年货量高层YJ1204685592850335327391493523470%推售小计4685592850335327391493523470%16年后货量高层YJ12013321591781432600000YJ16031452080468720000车位--76800131660000

商铺--17500350000000未推售小计16463055582382980000合计2114361486288633327391493523470%四、营销策略—营销策略2-7月品牌升级8-10月【造势蓄客期】11月【开盘冲刺期】11月30日盛大开盘推广主题投放渠道活动包装拓客碧桂园广场

就是盛泽中心线下持续以户外广告围城计划为主，全城落地发声，配合线上自媒体等渠道。线上媒体炒作，配合自媒体、大V媒体进行集中造势，重点宣传综合体线上+线下，海陆空媒体全面覆盖，电视、网络、报纸、户外、灯箱、社区横幅、乡镇、大V等全面出击线上媒体+自媒体进行轮番热炒作（区域、潜力、配套），局部节点集中爆发A地块销售中心升级包装板房、导示、商业街等包装建议确认所有包装方案现场确定及外聘公司进场作业包装验收修复完美绽放根据每阶段工作需求，提前准备各项拓客物料，主要为拓客礼品及宣传类物料，物料使用目的和计划要清晰，部分计划物料一览：（拓客礼品：专属玻璃水瓶、