公司销售样板区和销售中心物业管理服务投标书模板

坤和建设（绍兴）办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务投标书投标单位：深圳市之平物业发展法人代表签署： 日期：二○○六年十二月十八日目录法人代表授权委托书………………4投标函………………5投标承诺书…………64．管理实施方案………………………74.1.物业管理服务整体设想和策划………………74.2.现场人员配置和管理…………104.3.办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务方案…………204.4.销售配合…………274.5.费用分析…………275．之平管理概况……………………325．1之平管理企业介绍………………325.2之平管理创始人--陈之平先生…………………335.3之平管理组织架构及理念………355.4之平管理团体关键成功项目介绍………………365.6之平管理近期新闻报道摘要链接…………………415.5.媒体相关企业部分报道………406．相关证实文件………………………497．协议协议……………59

1、法人代表权书致：坤和建设（绍兴）：本授权书申明：注册于广东省深圳市之平物业发展（企业）（投标单位全称），在下面签字 唐荣（被授代表姓名、职务）为本单位正当代理人，就项目坤和建设（绍兴）办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务（项目名称）协议投标及协议实施，完成相关服务事项，以本单位名义全权处理一切和之相关事宜。投标代表签字（盖章）： 投标单位全称（公章）：深圳市之平物业发展日期： 代理人（被授权人）签字（盖章） 职务： 通讯地址： 邮编： 电话： 传真： 2、报价函此次投标，我方将按招标文件要求，做出各项目标报价（按人工成本及管理费用报价）：单价/月·人现场主管7850.00管理员2300.00安全班长1650.00安全人员1565.00保洁人员1250.00技术人员2150.00服务接待员1650.00管理费用支出费用总额15％税费协议总额5.2％假如中标，我方要求委托方将物业管理费用，按月平均给付。服务方面，我们将严格按投标报价书或签署协议实施，在正式协议签字前，投标报价书将成为约束我们双方协议。投标人（盖章）：法人代表（签字）：日期：年月日3、投标承诺书坤和建设（绍兴）：之平管理对贵司此次招标工作及招标文件目录及所载明相关文件均已仔细阅读并充足领会其投标含义，基于此之平管理自愿参与此次投标，并完全接收招标文件目录及所载明相关文件条件，按此要求进行投标，本承诺书及招标过程由之平管剪发出书面文件、资料均作为对贵企业发出邀约承诺，不管贵企业是否接收此承诺，之平管理愿对承诺负担法律责任。一、之平管理已对招标工程现场条件充足了解，并将在编制投标文件时充足估量到存在困难和经济责任。二、之平管理已充足领会招标文件附件二《坤和建设（绍兴）办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务协议》内容和精神，协议条款中空格处内容以我方编制投标文件内容及询标纪要内容为依据填写，其它内容和条款均认可。三、之平管理已充足领会招标文件第三章、第四章内容和精神，其中和招标人配合相关要求，我方均承诺做到，不然无条件负担违约责任。四、一旦中标，之平管理将自行办理相关手续。之平管理在接到招标人签发书面《中标通知书》后，将立即和招标人按《《坤和建设（绍兴）办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务协议》协议格式签署协议。如未立即响应招标人要求，招标人能够另行确定其它中标单位，并按招标文件精神没收之平管理投标确保金，之平管理对此无权提出任何异议。五、不管之平管理是否中标，招标过程中之相关信息均不外泄，不然由之平管理负担法律责任。六、承诺书为之平管剪发出之不可撤销之文件。投标人：（盖章）法定代表人：(签字)日期：4、管理实施方案山水坤和惬意人家山水人家是坤和建设在绍兴首个倾力之作，坤和建设集十年之房地产开发经验全情投入，项目不管计划设计、园林环境、配套设施均立意非凡，意在为用户打造绍兴之坤和山水，为住户营造高尚生活环境。作为专业物业管理服务机构，之平管理将秉承“细意尽心、突破平凡、专精管理、超越理想”理念，凭借卓越管理团体，优异管理技术，一边将从便利物业使用人和物业运行维护之角度，连续完善项目环境和配套，为项目硬件达臻坤和锦上添花；一边将深入研析未来用户之需求，量身定造服务模式，提供恰到好处之服务，为用户营造惬意生活气氛。诚意是针，体贴是线。之平管理，因应您身心每一处需要，为您量身裁剪称心满意之服务。4.1物业管理服务整体设想和策划经过之平管理实施高标准、高品质物业管理服务，在全方面接管本物业管理项目以后，在进场后第一时间内达成开发商对于售楼部、展示区和办公楼在设计装修之初所预期效果；逐步超越预先设想，超越现有服务要求。4.1.1管理链条无缝隙覆盖——管理资源共享之平管理OA管理办公系统顺应行业发展，不停提升服务品质资源优势特色产物，借助企业OA系统，现场服务品质控制将会纳入企业整体监督和运作中，不仅接收统一服务品质约束和监督，愈加能够享受到整个企业优异管理资源，实际上也等于以之平管理整体之力提升本项目标管理和服务，实现管理链条无缝隙覆盖。4.1.2打造一流办公、销售“软环境”软环境是指现场整体精神和风貌。之平管理在全方面接管本物业管理项目以后将充足利用之平管理在环境改善方面专长，依据写字楼及销售现场所特需气氛，提倡“尊重她人，善于沟通；群策群力，锐意创新；专业管理，优质服务”关键价值观念，和将现场管理要求精髓经过物业管理人员点点滴滴渗透于每一个细节，在构建健康向上文化气氛同时，打造出一流“软环境”。4.1.3构织五环安全网，打造安全友好销售和工作环境构建安全友好销售和工作环境是本管理项目楼宇物业管理服务关键工作之一。之平管理针对管理项目标特点，除保障其硬件设施合理安排、精心使用外，采取人防和技防相结合标准，经过人防、群防和智能化（写字楼）技防体系严密监控管理区域安全情况，再以外控、门控、群控、内控相结合标准，不留死角，构织覆盖管理区域内安全防护网，打造管理项目安全友好环境。4.1.4针对销售现场、写字楼办公环境特征，满足用户及职员需求之平管理将依据管理项目标总体布局，针对管理项目消费群体特征，从满足用户、职员需求出发，提供便捷、立即、质优、周到服务。4.1.5融入现场销售工作，着力配合各职能部门工作物业管理服务是绍兴山水人家项目销售工作保障体系组成部分。之平管理在全方面接管坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目物业管理服务期间，不仅要高标准、高品质地做好管理和服务工作，而且应着力配合帮助各职能部门做好工作。如配合销售部工作人员作好人员接待，样板房接待，销售活动配合和销售物资保障，工程现场施工等相关工作衔接等。4.1.6企业特色及和本项目特点融合坤和建设山水人家项目定位高端，在销售过程中，引进高水平物业管理企业实施专业化、规范化、高标准物业管理服务，打造含有一流品质地产品牌；之平管理作为一家专业物业管理服务机构，我们将开发商和小业主全部视为自己最尊贵用户。我们专注于优质用户服务，更凭借在物业管理服务方面拥有丰富实际操作经验资深团体，和经过严格专业培训各类优异专业管理人员，以创中国高端物业管理品牌为目标。这和坤和建设山水人家项目标定位从目标上达成了高度融合。我们将经过实施、责任、监督三者资源共享，沉淀出含有之平物业特色文化底蕴，探索出服务、管理、经营协调和统一，并真正落实到项目管理过程中去。4.1.7打造管理文化和服务文化之平管理在历经十多年物业管理历练中，打造出适合楼宇物业两种文化：即管理文化和服务文化。所谓管理文化是环境文化、制度文化、物质文化结合。环境文化塑造是实施管理文化起点，环境是留给用户最直观第一印象，环境应愈加好地为人服务，满足现代人对精神享受更高需求。销售样板区域是展示楼盘形象场所，而写字楼是一直访客人展示企业企业管理水平、企业实力和合作可操作性突出表现点，物业管理服务对象是以合作方和楼盘销售潜在或准用户等群体，对物业管理企业品牌形象、服务人员素质和服务内容全部有较高要求。物业管理工作在管理文化中突出服务概念，塑造硬环境，打造软环境。所谓服务文化即服务方向、服务意识、服务态度、服务规范等，它集中表现服务价值取向。坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目确立了“五星级管理标准”方针，使之成为集中展示开发商实力及楼盘整体形象空间。在物业管理上，丰富城市化生态分布和功效定在物业管理之中，引进高水平物业管理企业实施专业化、规范化、高标准物业管理服务。在我们服务文化中，强调给用户是全部真诚和信赖，提供是诚信卓越服务。坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目属于功效多样物业范围，多个物业类型并存，之平管理将针对其特点实施管理和服务两种文化，打造楼宇物业优异品牌。4.1.8实施管理目标三大保障体系之平管理以系统、规范、稳健发展为契机，探索出了含有之平管理特色三大保障体系。为确保坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目物业管理服务目标实现，之平管理将以三大保障体系为支撑。一是行政管理体系。借助之平管理OA管理办公系统，现场管理服务品质控制将纳入企业整体监督和运作中，不仅接收统一服务品质约束和监督，愈加能够享受到整个企业优异管理资源，实际上等于用之平管理整体之力提升坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目标管理和服务，实现管理链条无缝隙覆盖；二是人力资源保障体系。之平管理将依据坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目物业管理服务人力资源需求，科学配置人员。之平管理以管理提升为基础手段，以职员价值和物业品质领先为关键，经过建立激发职员潜能为关键特征管理模式，形成了良好人际环境和科学合理用人机制，为职员提供展示能力平台，为企业管理和服务水平提升提供源动力支撑，从而以至诚服务赢得用户，以专业品质立足市场，取得企业效益最大化，推进企业和职员共同成长；三是质量管理体系。之平管理经过了ISO9001质量管理体系认证，在现场管理过程中将全方面导入，规范企业内部运作，使之平管理团体井然有序、纪律严明，企业也实现了由“人治”转向“法治”。4.1.9采取四大运作系统针对坤和建设办公楼、销售样板区和销售中心管理项目，之平管理将利用“安全保障系统、环境运作系统、应急事件管理系统及项目运作控制系统”四大运作系统，对坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理项目标楼宇物业实施高标准、高品质物业管理服务。五环安全保障系统。针对本项目标特点，之平管理坚持外弛内张标准、技防人防相结合标准，利用五环安全保障系统，即：总控，坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心现场主管；外控，物业企业固定岗、外围、车场巡查岗、门岗、固定岗；群控，管理处全体工作人员，现场销售人员、写字楼办公人员；内控，内部流动巡查岗；技控，智能化安防系统；营造开放共管服务环境。之平管理专业人员服务，针对服务对象服务需求和特点，实现资源共享，营造开放共管服务环境。应急事件管理系统。之平管理将建立坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心管理现场主管下应急事件处理体系，负责处理日常管理服务过程以外全部突发事件，以立即、快速和有效处理各类突发事件。项目运作控制系统。之平管理将以坤和建设办公楼，销售样板区和销售中心为主体，以各工种为支撑项目运作控制系统。对外，和坤和建设各职能部门实施有机衔接；对内，对各工种实施监督、控制和服务。4.2现场人员配置和管理为了能立即有效完成坤和建设（绍兴）企业办公楼、销售样板区和销售中心物业管理工作，制订合理、高效组织架构，明确岗位职责，制订完善招聘、培训、考评制度，提升职员业务技能及服务水平，为本项目提供优质高效服务。4.2.管理员办公区安保停车场管理保洁员安全员技术员接待员保洁员安全员技术员现场主管办公楼销售展示中心管理员办公区安保停车场管理保洁员安全员技术员接待员保洁员安全员技术员现场主管办公楼销售展示中心销售样板区接待员保洁员保安员维修工现场主管办公楼销售展示中心销售样板区维修工保安员保洁员现场主管办公楼销售展示中心销售样板区接待员保洁员技术员安全员销售中心保洁样板间保洁接待员保洁员技术员安全员销售中心保洁样板间保洁停车场管理销售中心安保样板间管理保洁员保安员维修工保洁员保安员维修工说明：⑴主管一名，现场三个区域管理工作协调；现场工作对接；⑵、管理员一名，人员招聘、培训、考评；施工现场跟进等。⑶、技术员一人，三个管理区域设施设备维护保养及日常维修，施工现场跟进工作。安全员及保洁员依据现场实际需要安排，其关键工作职责为维护办公楼，销售样板区和销售中心安全保卫、车辆管理、消防管理、秩序维护和清洁、绿化等环境管理服务工作。4.2“关键竞争力”已经成为企业管理实践中热点。企业发展历史证实，企业间竞争，不管是品牌竞争、市场份额竞争，还是管理步骤或企业文化竞争，归根到底就是人竞争。拥有高技能、素质、责任心骨干职员，成为企业关键竞争力所在，成为企业人力资本。作为含有劳动密集型和人才密集型双重特点物业管理企业来讲，不仅职员人数众多，而且职员层次结构复杂，人员素质参差不齐。针对此种情况，怎样表现物业管理企业关键竞争力，人力资源管理关键性也就不言而喻了。为达成“推进物业管理行业发展，开创物业管理新纪元”企业目标，给用户提供专业物业管理和超值服务，结合“事得其人，人尽其才，才尽其用”人力资源管理目标，我们建立了规范、科学人力资源管理体系。4.企业关键人才理念是“财富、成长、精神”。我们认为努力争取发展并追求卓越成就和贡献职员是我们财富；我们致力于和职员共同成长，期望职员在成长道路上保持活力、健康，提倡团体之间简单、友好人际关系；敬业精神和团体精神是我们达成目标前提和保障。从而形成独特招聘策略和程序：我们招聘政策：在企业，工作经验并不是必备条件。实际上，假如应聘者已经有了老服务经验，这不会带给她们任何益处，反而很可能会对以后工作起到阻碍作用。因为，应聘者很可能会在以后给用户否定回复，即使不是发自内心拒绝用户，但这也是一个难以改变习惯。所以，我们用人首要条件是：她们在进入企业之前全部秉持着良好用户服务信念，而且这些人全部必需性格友善、开朗、热爱工作并有追求良好用户服务决心。我们招聘程序：4.为了使职员立即适应企业要求，不仅在工作技能、行为方法上，更关键是在思想观念上能够认同企业价值观和企业文化。企业特安排“入职引导人”帮助新职员立即进入角色。新招聘职员根据入职通知书要求，由入职引导人帮助其办理全部入职手续并负责其试用期内工作指导和业务指导。转正前职员参与企业组织强化培训并经过考评后，将上述完备表格及《转正审批表》提交人力资源部申请办理转正手续。人力资源部依据其工作表现及发展潜力，在了解职员期望基础上，和职员进行面谈；人力资源部将职员转正资料报企业领导审批，完成办理转正手续，使职员在企业规范、人性化发展环境中施展才华、用心工作、不停进步、连续超越。4.为了愈加好培养物业管理专业管理人才，连续为各项目输送专业管理干部，企业建立了规范人力资源开发体系，包含职员考评和激励机制，目标管理机制，调配和任用机制，主动组织实施人才培养、选拔，采取多个方法，发觉人才，任用人才，为每一位职员提供宽广发展空间。4.专业职业证书及职称证书是社会对专业人才认证和肯定关键资料，企业严格杜绝持假证、过期证书人士进入企业工作，职员全部证书由企业人力资源部统一安排到相关部门验证。企业要求属特种作业专业技术员人员、按政府相关部门要求需持证上岗人员全部应有符合要求相关证书，证书每十二个月人力资源部必需进行检验，杜绝过期使用。4.培训,作为企业确保管理服务质量关键手段之一,经过不停探索和实践,企业已形成一套规范化培训管理运作体系。经过系列理念、创新意识科目标培训，企业贮备了知识结构全方面、经营管理能力强职业项目经理层人员；专业经验丰富，操作能力强中层管理人员；工作技能扎实，含有敬业精神基层作业人员。这些人力资源优势必将是圆满完成协议期内委托管理目标关键确保和推进我企业专业化、规范化发展坚实基础。4.在岗提升培训：举行物业管理相关专业培训，提升职员专业知识水平。外送培训：关键是选派骨干人员参与行用户管部门组织各项专业技能培训，为全脱产形式。参观学习：依据企业业务发展和管理工作需要，定时组织中层管理人员、基层业务骨干到中国著名物业管理单位、香港等地参观学习、开拓视野。专题研讨会：组织管理人员就日常管理工作中发生经典案例举行专题研讨，总结探讨出很好管理路径。岗位轮训：关键是经过不一样岗位管理人员双向交流，培养一专多能，提升综合管理水平。激励自学：激励职员利用业余时间学习和岗位相关各类专业技术知识，提倡比、学、赶、帮、超良好学习风气，不停提升职员本身专业技术和综合素质。4.入职培训：由企业人力资源部最少每个月组织一次，关键内容有：企业发展概况、经营理念、质量方针、组织架构及企业文化介绍；管理目标、管理规章制度、职员工作职责及物、材、设备管理要求；服务意识、质量意识、职业道德规范；物业管理基础知识，岗位基础技能；安全消防知识。强化培训：针对不一样等级职员，于转正前分别进行对应强化培训。专题培训:依据企业经营管理及服务质量提升需要,定时组织针对不一样类型职员各类专题培训。培训内容有：新知识、新观念和新技术培训。综合素质能力培训，包含沟通技巧、团体建设置即间管理。物业管理各类业务及运作程序。改善人际关系培训，包含职员和职员之间、职员和用户之间、职员和企业之间及企业各部门之间关系协调技巧，沟通技巧。岗位轮训：对部分能力较高、有发展潜力职员，合适调动工作，使其能在最短时间内学习多个经验和技能。4.职员经过培训后，组织培训人员要进行跟进，即在职员实际工作中进行检验，该职员是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做职员进行督导和指正。培训后需进行现场考评及评定工作，现场考评分为实操和书面考评两种形式；评定工作是在职员工作一段时期后，由培训组织者检验职员受训前和受训后工作情况，并做好统计，方便职员直接上司、服务中心项目经理或企业领导立即了解和掌握职员工作思想情况，并作为评定培训成绩依据。4.2.同意考评临时培训需求培训计划确定培训计划编制（岗前培训）（强化培训）（在职培训）（提审培训）培训实施培训评定资料归档培训实施计划培训需求同意考评临时培训需求培训计划确定培训计划编制（岗前培训）（强化培训）（在职培训）（提审培训）培训实施培训评定资料归档培训实施计划培训需求4.2.培训类型培训内容培训形式讲课人培训时间考评方法备注岗前培训企业概况、职员手册理论现场主管新职员入职之初书面项目概况、管理方案理论现场主管书面物业管理基础知识理论现场主管书面团体建设、沟通技巧等理论现场主管书面职业礼仪培训理论现场主管书面规章制度、岗位职责、作业规程、操作步骤理论现场主管书面在岗培训各业务实操训练实操现场主管实际操作写字楼、样板间、销售接待中心、展示中心保洁工作标准及步骤实操现场主管实际操作写字楼、样板间、销售接待中心、展示中心保安、车辆、消防管理工作标准及步骤实操现场主管实际操作销售接待中心、展示中心接待工作标准及步骤实操现场主管实际操作写字楼、样板间、销售接待中心、展示中心设备、设施维保工作标准及步骤实操现场主管实际操作销售配合工作培训理论现场主管实际操作样板间管理工作培训实操现场主管实际操作团体建设、沟通技巧等理论现场主管实际操作强化提升培训保安人员应急处理、治安防范方法、消防设备维护、使用、车辆管理等实操理论现场主管实际操作保洁人员特殊材质清洁工作实操现场主管实际操作清洁器械正确使用等实操现场主管实际操作接待工作中礼仪规范理论现场主管实际操作内部管理理论现场主管书面4.2制订完善职员仪表仪容及行为规范，并加以落实：a）仪容仪表⑴、衣饰着装：上班时间必需穿工作服，工作服要整齐，钮扣要扣齐，不许可敞开外衣，非工作需要不许可将衣袖、裤管卷起，不许可将衣服搭在肩上；制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；上班统一佩戴工作牌；非当班时间，除因公或经同意外，不穿着或携带工衣外出；鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不许可穿鞋不穿袜，女职员不许可穿高跟鞋，非工作需要不许可打赤脚或穿雨鞋四处走。工作完成应在工作场所将鞋擦洁净再走；女职员应穿肉色丝袜，男职员不许可穿肉色丝袜；非特殊情况不许可穿背心、短裤、拖鞋；男女职员均不许可戴有色眼镜。⑵、须发：男职员后发根不超出衣领（其中：保安员头发不得长于10mm），不盖耳，不留胡须；全部职员头发应保持整齐光鲜，不许可染除黑色以外其它颜色；全部职员不许可剃光头。⑶、天天上班前应注意检验自己仪表，上班时不能在用户面前或公共场所整理仪容仪表，必需时应到卫生间或工作间整理。b)行为举止（1）服务态度：对用户服务不管何时全部应面带笑容，和颜悦色，热情主动；谦虚和悦接收用户评价，对用户投诉应耐心倾听，并立即接收用户提出问题，并加以更正。⑵、行走：行走时不许可把手放入衣袋里，也不许可双手抱胸或背手走路；在工作场所和她人同行时，不许可勾肩搭背，不许可同行时嘻戏打闹；行走时，不许可随意和住户抢道穿行；在特殊情况下，应向住户示意后方可越行；走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；尽可能靠路右侧行走；和用户相遇时，应主动点头示意。⑶、就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，眼光平视，面带笑容。⑷其它行为：不许可随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；上班时间不许可吃零食，玩弄个人小物品或做和工作无关事情；在公共场所及住户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不许可脱鞋、卷裤角衣袖、不许可伸懒腰、哼小调、打哈欠；谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大；不许可口叨牙签四处走。.5.1考评制度确保机制 .1绩效考评类型依据职员工作类型和性质分别组织定时绩效考评,关键分为两大类:季度考评和月度考评。A）季度考评考评对象：现场管理关键管理人员；考评内容：企业认同度、职业素养、工作业绩；考评方法及实施：人力资源部于每三个月最终30天后两周经过面谈或问卷测评形式进行。B）月度考评考评对象：现场管理一线职员；考评内容：企业认同度、工作态度、工作业绩；考评方法及实施：采取日常考评、月度汇总形式。C）绩效考评应用季度考评结果将作为职员晋升晋级关键依据，职员年底奖励发放标准关键系数之一；月度考评结果直接和职员绩效工资相挂钩。4.2.5.企业整体工作严格根据ISO9001:质量体系要求进行，不管企业本部及下属物业管理服务中心日常工作和用户服务必需严格根据企业制订体系文件实施。质量方针：“细意尽心、突破平凡、专精管理、超越理想”为企业用户服务指明了道路。在不停深化专业化管理水平上，深入每个细节服务，让用户体验到服务精髓。程序文件:秉承工作经验修订之平管理体系文件，将物业管理工作中点点滴滴进行总结、优化，把日常工作中每一个步骤、每一道工序、每一个步骤固化、规范化，使每一位职员全部能独立开展工作，实现工作、服务标准化和其独有性。作业指导书：一本作业指导书就仿佛一本产品说明书，指导工作人员根据标准化步骤去完成工作、为用户提供服务。它要求了怎样去控制服务全过程，即怎样控制服务质量步骤各个阶段质量，尤其是服务提供过程质量。4.2.5.企业致力于营造智慧+民主＋努力之企业文化气氛，以吸引有共同价值观优异人才不停加入，从而使企业在一致步伐、协调节奏、相同目标下奋勇前进，全力提升我们用户服务水平及专业管理质素，为用户提供极具竞争力及物超所值服务，以此增加所管物业价值。4.2.5物业管理服务中心管理层及职能部门不定时对现场管理各项工作进行检验（正常工作时间、夜间值班时间），发觉问题立即纠正，并将检验结果向物业管理服务中心通报，总结经验，避免相同事件在再次发生。对重大质量问题或数次反复出现问题，由管理层检讨并制订纠正和预防方法。4.2.5公众管理制度：职员手册、考勤制度、财务管理制度、人力资源管理制度、信息管理制度、培训管理制度、会议制度、各岗位职责制度、用户服务管理制度、值班管理制度、办公室管理制度。业务管理制度：交接班制度、各岗位操作规程制度、业主投诉处理制度、意见咨询管理制度、回访管理制度、安全管理制度、车辆管理制度、消防管理制度、环境管理制度、设备设施管理制度、突发事件处理管理制度。4.3、办公楼，销售样板区和销售中心物业管理服务方案4.3.本物业项目标管理类型相对集中、多样，包含行政办公楼、销售展示区及销售中心等，而且各区域独立，实施物业管理服务含有其显著特点。4.3．1．1点多、面广、功效全本物业项目标物业管理服务不一样于通常住宅小区和写字楼等单一物业，含有点多、面广、功效全特点。点多：企业本部办公楼、销售展示中心、绍兴山水人家销售样板区等；面广：各个管理区域相对分散；功效全：含有办公、展示、销售现场等物业功效，含有销售展示、现场交易、行政管理等配套设施齐全多样化格局。所以，楼宇物业物业管理服务必需依据各类物业所含有特点，有针对性制订对应方法，才能确保实施有效物业管理服务。4.3．1．2整体策划，分功效区域实施物业管理服务本物业项目标物业管理服务分为写字楼物业和销售配套物业，凸显其整体策划，分功效区域实施物业管理服务。楼宇物业管理服务显著特点是重视物业三种环境塑造：一是打造窗明几净洁净环境，着力于写字楼、销售展示区和销售中心保洁工作。二是构建各俱特色服务文化环境。将之平管理独有服务文化和现场文化相融合，形成含有显著特点服务文化。三是构建安全办公、销售和生活防护网，营造温馨友好办公、销售、生活环境。4.3．1．3结合现场软、硬件设施，实施针对性服务为了能愈加好、愈加快捷服务于办公区域内工作人员，所以在提供服务过程中应从办公设备设施维护保养、办公区域清洁卫生、安全防范和车辆管理等方面进行管理、实施服务。而销售现场及销售展示区为了突显销售楼宇固有特点及各项设计优越性，给前来参观人员一个舒适、温馨、如家感觉，所以在这里服务，更多应从人员接待、现场环境、秩序维护、车辆疏导、销售配合、节日部署、活动组织、物业相关疑问解答、样板间管理等方面进行服务。4.3．1．4和各职能部门配合，突出服务概念在做好本物业项目标管理服务工作同时，现场人员应立即和甲方工作人员进行有效沟通，不停改善管理服务方法，提升服务水平。在表现专业化、市场化、社会化同时要含有之平管理特色；在施行标准化、高品质管理服务同时，更应突出服务概念，强化服务功效，落实服务方法。4.3．2服务方案及标准物业管理具体实施方案针对坤和建设写字楼、销售样板区及销售展示区楼宇物业各项管理目标、管理方法，制订具体周密工作计划，具体分为总体工作计划和各专业部门工作计划，依据项目进驻时间和程度分别实施。依据具体工作计划，现场管理将建立科学规范高效工作步骤，使工作计划得以顺利实施。.1第一时间内达成开发商对于售楼部、展示区和办公楼在设计装修之初所预期效果；逐步超越预先设想，超越现有服务要求；序号项目关键工作内容计划完成时间备注1前期准备进驻前半个月2职员培训建立培训计划；组织专业人员按计划实施；培训内容含有针对性，对培训效果要进行定时评定。进驻前半个月3安全管理制订方案（限定在各项任务具体工作方案上）并进行相关培训；对消防设施设备管理；对车辆管理；对治安管理；进驻十五天完成4环境管理依据项目特点制订对应实施方案：清洁卫生管理；园林绿化监督检验管理；消杀管理。进驻十五天完成5销售服务制订销售服务工作计划，完成服务人员楼盘基础知识培训实施接待服务进驻十五天完成每七天总结汇报六个月总结汇报企业本部内容：本周工作完成情况；对本周计划对照检验、对存在问题处理及原因分析（依据企业实际情况更改），下周工作设想内容：本月度工作完成情况；质量目标计算及分析；各类材料进、耗、存报表；原始统计检验分析、职员绩效考评和急需要处理问题对下个月工作计划和安排一、取得成绩各部门：日常运行、维护保养、系统功效完善、遗留问题整改、工作环境改善等人员管理：规范化管理、培训、职员业务素质、服务水平提升二、存在问题及整改方案三、对下步工作关键设想月度总结汇报每七天总结汇报六个月总结汇报企业本部内容：本周工作完成情况；对本周计划对照检验、对存在问题处理及原因分析（依据企业实际情况更改），下周工作设想内容：本月度工作完成情况；质量目标计算及分析；各类材料进、耗、存报表；原始统计检验分析、职员绩效考评和急需要处理问题对下个月工作计划和安排一、取得成绩各部门：日常运行、维护保养、系统功效完善、遗留问题整改、工作环境改善等人员管理：规范化管理、培训、职员业务素质、服务水平提升二、存在问题及整改方案三、对下步工作关键设想月度总结汇报.a)制订有效停车场管理制度，维持安全秩序；b)有用户车辆来访时，在车辆进入车场时，主动向车辆敬礼；c)主动上前指挥用户车辆停放在离销售现场最近车位上，主动为用户打开车门；d)待用户下车以后，应主动问询用户目标地（到企业办公区或销售展示区、销售中心）；e)针对用户目标地，做出正确引导；f)立即检验车辆情况，如有毁、损、划痕应请用户确定，并做好统计；g）在销售中心举行大型活动时，应对应增加车场管理人手，以确保现场秩序；h)在用户办完事情或参观完，离开时，应主动向用户问候，欢迎用户下次光临；i)不定时检验停车场内、各项消防设施、设备。制订完善消防防范应急方法，并进行演练操作。j)管理现场不发生一起，车辆被盗或划伤事件，不发生任何消防事故。.2门厅岗形象a)站姿端正，精神集中；b)用户抵达门前，热情迎接，主动问好；c)用户乘车到门前，快步上前开拉车门；d)为用户调（派）计程车；e)用户离去时，用敬语欢送。f)用户进出大厅，立即正确拉门；g)对老、弱、病、残用户，随时提供帮助；h)雨雪天气，设防滑明示牌，放置雨具，适时为用户提供雨具和撑伞服务。.3a)建立完善安全管理及物品清点管理制度，立即对销售中心，样板间物品进行清点，有具体交接统计，确保用户在看房参观过程中物品完好。b)写字楼、展示中心、售楼处实施二十四小时值班制度；公共区域实施二十四小时巡查管理制度、建立完整交接班制度。c)建立物品及人员出入管理制度，严格控制外来人员及物品出入办公区；d)建立突发事件处理预案制度，对偷窃、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有对应预案和方法。e)建立重大事件处理汇报制度，不停完善安全管理工作方法。f)建立消防宣传及定时演练防范制度，定时开展内部职员消防安全宣传，加强职员防范意识；g)定时对管理区域消防情况进行评定，立即地提出整改工作要求，并和开发单位沟通处理；h)在发生任何治安事件时，各类配合工作人员第一时间抵达现场，并立即处理完成。.4a)制订完善管理制度，注意制度落实及工作检验；b)将日常考评、定时考评及技能、技巧考评结合起来，不停提升职员操作技能；c)“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，规范运作，科学考评，奖惩分明，确保清洁管理工作高效率、高质量地进行；在整合型管理体系中制订具体清洁工作程序、操作规程、工作标准等保障。d)加强职员培训：理论和实际相结合，聘用专业人士定点、定时进行言传身教，以使每个职员达成各项工作标准要求。e)每位职员全部做到“一熟、二勤、三快”：一熟，即对各项工作标准熟悉，明白自己所做工作细则；二勤，脑勤、手勤；三快，在确保清洁质量前提下，正确判定问题快，应变能力快，处理问题快，工作效率高。f)清洁卫生服务质量总标准用户对环境卫生有效投诉，每个月小于1次；环境清洁/保洁，每个月发觉不符合项小于或等于3次；环境消毒消杀，每个月发觉不符合项小于或等于2次；环境清洁/保洁/消毒/消杀立即率100%；g)共用区域清洁保洁标准每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗洁净；每日在上班前立即将办公区、销售区垃圾立即清理洁净；立即清理电梯口和通道摆放烟灰缸内垃圾和烟头；每日用洁净抹布擦抹各类设施、设备、墙面、地脚线、指示牌、办公座椅、装饰小品、楼梯扶手等公共设施每七天循环清洁1次；对各梯间墙面、天花板每七天除尘1次；做到无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无私自占用、无乱堆乱放现象；实施专员分段分区分片负责制，通常公共区域遗留垃圾时间不超出45分钟；关键公共区域遗留垃圾时间不超出30分钟。h)共用卫生间保洁标准每日早、晚最少对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识。销售现场依据人流量大小，增加工作频率；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间玻璃镜；每个月1次用毛巾擦灯具；每个月2次对共用卫生间进行消杀，每日喷洒空气清醒剂保持室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁洁净，便器洁净无黄渍。立即更换卫生间纸篓及卫生纸、洗手液等物品，确保正常供给。i)停车场或车棚保洁标准每日清扫1次车库纸屑和垃圾；每七天用拖把拖1次场地；每七天将墙面及箱柜上灰尘掸掉，用湿布擦拭1次；立即清除停车场进出口垃圾；发觉油迹、污迹、锈迹，应立即擦洗洁净；每个月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档等公共设施；做到地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无显著灰尘；墙面、管线基础无污迹、无灰尘。每个月进行2次地下室消杀工作。j)会议室、接待室设施保洁标准每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗洁净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭桌椅）；每七天根本刷洗消毒1次；设施表面洁净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视室内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，立即发觉设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其它安全隐患并汇报处理。k)销售中心、样板间保洁标准室内各类设施每日最少保洁4次以上；各类物品摆放整齐；各类标志洁净无浮尘；样板间各类饰品摆放整齐，有序；设施洁净。l)垃圾桶、果皮箱保洁标准对垃圾桶、果皮箱，每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；m)垃圾分类投放和处理采取垃圾分类投放，结合人工分类方法，对各类不一样性质垃圾进行分类处理，实施“三化“管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效垃圾分流工作上，整个回收系统作到良性循环，实施全过程封闭试管理。销售现场及办公区配置环境保护型垃圾分类箱；对垃圾桶、果皮箱垃圾，每日搜集垃圾2次；垃圾日产日清。灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡，预防垃圾掉落或飞扬引发二次污染。废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运输途中注意容器封闭，预防溢流污染路面。n)夏季等蚊、蝇、孳生季节每个月消杀1次，其它依据季节和当地情况制订具体计划；.5绿化a)制订完善绿化作业标准及作业步骤，并加以实施，主动完成销售中心、样板间和写字楼周围及室内绿化养护工作，达成规范要求：b)修剪：无枯枝，不阻车辆和行人经过，主侧枝分布均匀；成形、整齐、造型美观、边缘整齐、清楚，草坪平整。c)施肥：采取穴施、沟施、环施、施肥浇水立即，覆土平整，肥料不露出地面，少许数次、不伤花草。d)防病治虫：无显著枯树、死杈，有虫害枝条20％以下，无较大面积死草，无普遍鼠害，无较多死株。e)中耕、除杂草：无显著杂草、草地纯度在75％以上，树木底下土面表层不板结，透气良好。f)补栽补种：无显著黄土裸露，最大裸露块在1平米以下，裸露面积占总面积5％以下，缺株在5％以下。g)绿化设施：警语牌、标识牌无破损,护栏无破坏,池沿无污染、花盆无破损,无行人践踏。h)制订完善建筑小品、水景设备、游泳池设备设施、绿化用具保养制度。.6a)制订完善销售中心接待工作管理制度及标准，并加以落实；b)立即对现场接待人员进行培训，使之熟悉了解楼盘基础情况，并能在用户需要时间为其解答相关问题；c)在用户来访时，第一时间引导至展示区域，并立即地送上茶水；d)在用户离开以后，立即将桌面进行清理，将凳子归位。4.4.销售配合a）每个月立即将物资使用计划立即地报开发企业审批，以确保现场管理质量；b）配合销售人员，立即解答用户在看楼参观期间提出相关物业管理服务方面问题；c)对现场销售人员进行物业管理专题培训，以方便解答用户各类提问；d)由现场管理人员依据现场情况对销售展示区、销售中心和样板间环境部署等提出改善提议；e)依据现场功效布局，对现场车辆停放、行人通行道路、看房通道等提出合理化提议；f)依据开发企业销售活动安排，主动配合，确保活动现场形象展示及秩序维持；g)安排保安及保洁人员主动配合开发企业参与各类促销活动，确保活动有效进行。h)在销售人不在场或下班后情况下，接待来访用户。i)样板间清洁人员在确保样板间清洁质量同时，负责样板间物品保管和对单独参观者进行项目基础概况介绍。4.5、费用分析.1基础工资＋保险费用＋福利费用+服装费用基础工资：现场主管：5200.00元/人·月管理员：1500.00元/人·月安全班长：1200.00元/人·月安全人员：1010.00元/人·月接待人员：1200.00元/人·月技术人员：1400.00元/人·月保洁人员：800.00元/人·月保险费月：会保险费用（以绍兴市劳动保障局要求为依据），计算公式为：基础工资×33％（社会保险、工伤保险、失业保险、医疗保险、生育保险等项目总和）现场主管：5200.00×33％=1716.00元/人·月管理员：1500.00×33％=2300.00元/人·月安全班长：1200.00×33％=396.00元/人·月安全人员：1010.00×33％=333.30元/人·月保洁人员：800.00×33％=264.00元/人·月技术人员：1400.00×33％=462.00元/人·月接待人员：1200.00×33％=396.00元/人·月福利费用：职员元旦、春节、五一、中秋、国庆等节日过节费用及其它福利费用，计算公式为：基础工资×现场主管：5200.00×33％=884.00元/人·月管理员：1500.00×33％=255.00元/人·月安全班长：1200.00×33％=204.00元/人·月安全人员：1010.00×17％=171.70元/人·月保洁人员：800.00×17％=136.00元/人·月技术人员：1400.00×17％=238.00元/人·月接待人员：1200.00×17％=204.00元/人·月职员服装费用（折旧按4.5.1本配置标准是依据使用类，服装用具估计产生，具体配置将依据开发企业对于销售中心具体形象设计要求再定。全部服装及其配置附带装备折旧年限要其估量可使用时间而定。类别名称规格单位价格使用年限配置标准每个月平均折旧费用备注管理类冬装长裤条90.002年每人2条7.50颜色依据设计情况定上衣件140.002年每人2件12.30夏装长裤条90.002年每人2条7.50上衣件120.002年每人2件10.00春秋装T恤件40.002年每人2件3.34保安类冬装长裤条80.002年每人2条6.67上衣件83.002年每人2件6.91大衣件150.002年每人1件6.25夏装长裤条80.002年每人2条6.67上衣件83.002年每人2件6.91装备肩章对8.002年每人1对0.33精神带条6.002年每人1条0.25腰带条34.002年每人1条1.42贝雷帽顶22.002年每人1顶0.92草帽顶8.001年每人1顶0.67腰包个10.002年每人1个0.42雨衣件80.002年每人1件3.34雨鞋双35.002年每人1双1.46保洁类冬装长裤条66.002年每人2条5.5上衣件65.002年每人2件5.42夏装长裤条60.002年每人2条5.00上衣件65.002年每人2件5.42装备鞋双15.006个月每人2双2.5草帽顶8.001年每人1顶0.67雨衣件80.002年每人1件3.34雨鞋双35.002年每人1双1.46维修类冬装长裤条50.002年每人2条4.17上衣件65.002年每人2件5.42夏装长裤条90.002年每人2条7.5上衣件38.002年每人2件3.17春秋装长裤条90.002年每人2条7.5上衣件40.002年每人2件3.34装备雨衣套80.002年每人1件3.34雨鞋双35.002年每人1双1.46接待冬装长裤条90.002年每人2条7.5上衣件140.002年每人2件12.30夏装长裤条90.002年每人2条7.5上衣件120.002年每人2件10春秋装T恤件40.002年每人2件3.34装备头花个5.001年每人1个0.42丝巾条15.001年每人1条1.304.5.1人均50.00元/月岗位基础工资保险费用福利费用服装费用累计备注主管5200.001716.00884.0050.007850.00管理员1500.00495.00255.0050.002300.00安全班长1200.00396.00204.0050.001650.00安全1010.00333.30171.7050.001565.00保洁800.00264.00136.0050.001250.00技术1400.00462.00238.0050.002150.00接待1200.00396.00204.0050.001650.00.3所收取管理费用关键用于现场人员办公费用、通信费用、往返深圳及当地交通费用。技术支持按实际发生金额由开发单位支付技术支持费用说明企业本部将在人员进驻早期前往现场帮助现场主管人员进行人员招聘、培训、团体组建等工作；企业领导及各教授组组员将不定时对现场管理工作进行评定，立即做出业务指导，以确保现场管理目标有效实现；企业领导可应销售工作需要出席部分宣传活动等。4.5.3依据国家相关要求，应交税费为5.2﹪。

5、之平管理概况5.1之平管理介绍深圳市之平物业发展（简称之平管理）由中国物业管理协会副会长陈之平先生创办，作为中国物业管理协会副会长单位，之平管理视“推进物业管理行业发展，开创物业管理新纪元”为已任，以“细意之心，突破平凡；专精管理，超越理想”为质量方针，为用户提供细意尽心管理服务。为了提升行业整体水平，规范行业市场运作步骤，之平管理倾注于传输物业管理服务超前理念，引导行业逐步健康发展。自企业创建以来，已和北京、天津、重庆、长沙、南京、合肥、哈尔滨等地企业机构建立了良好合作关系，推进了行业内信息互动、经验共享，并成功举行了面向全国物业管理企业中高层管理干部“物业管理项目经理人执业能力系列培训”，和行业内有识之士共同分享物业管理成功经验，探讨行业发展方向和前景。为了规范管理步骤，提升管理服务品质，之平管理于创建之初就严格根据ISO9000质量管理标准要求，结合企业业务和管剪发展需要，建立了完善质量管理体系，全方面涵盖内部管理和业务管理各个领域，并在企业成立不足十二个月时间里取得了ISO9001：质量管理体系认证。之平管理作为一家专业管理服务机构，秉承十五载之成功管理服务经验，在过去无数成功创新之基础上，更凭借在物业管理服务方面拥有实际操作经验资深管理团体，和经过专业培训各类专业管理人员，我们能够为不一样类型物业和不一样需求用户提供全方面、高效、专业、高质量之用户全方面服务和物业、设施管理服务。之平管理将正确厘定建筑后运行资金，采取全方面、有计划管理，以最低成本实现长远、优美和舒适运行和管理，并致力于对用户全方面服务提供多方面支持，向高效率管理顶峰挑战。同时，我们作为物业设施计划运行和高效管理专业企业，从策划、设计到施工、平面布局、利用、管理、诊疗、更新等各方面，使建筑物从诞生起就充足发挥其潜力而提供全方位服务。我们更在延长建筑物寿命、确保物业设施最好使用状态及发明舒适环境文化方面积累了丰富技术和技能，并不停以新技术推进事业。Wedoourbest，soyoucanbeyourbest，我们头脑从不停止思索。本着继往开来精神，充足表现和时并进现代企业理念，新开发力就是发明环境文化基础力量。“作为发明环境文化旗手”、“以用户服务打造第一品牌”、“以新技术推进事业”、“向高效率管理顶峰挑战”等理念是我们不懈追求目标；“细意尽心”是我们每一位职员发自肺腑工作精神和服务之心，并被我们全部职员主动落实到工作每个细节中。为此我们必需不停地追求更高质素之管理服务并务必日臻完美，为用户推出崭新且多元化管理服务，以表现我们这份非凡服务心意，更令用户安枕无忧，工作生活倍添舒适。远见；超越平凡决心，管理质素确保，服务用户承诺。团体；重视步骤有效模式，寻求成长推进力量，提升用户终生价值。未来；我们更会宽广职员视野，充实职员培训，提升管理服务质量，为用户缔造惬意环境，享受优质生活和工作环境，从而迈向中国专业物业管理新一页。我们深信，这些原因全部将促进之平管理成为中国最好管理服务商。5.2之平管理创始人--陈之平先生陈之平先生曾任万科物业总经理、董事长，万科集团副总经理，在万科工作间，亲手打造了“万科物业”这一遐迩著名全国著名物业管理品牌。万科物业从建立之初只有4人规模，到至今从业6万人，管理项目遍布北京、上海、天津、深圳、成全部、武汉、南昌、沈阳、大连、广州、东莞、珠海、佛山等28个大中城市50余个项目，陈之平先生建立以超越用户期望为目标、以文化塑造团体为方针、以质量管理业务为导向科学、规范企业管理系统，为万科物业来直至以后健康发展奠定了坚实基础。万科物业作为支撑万科房地产开发第一品牌，陈之平先生连续创新能力引领万科物业发明更多更新管理理念和服务模式，领导整个万科物业长久以来一直走在行业发展最前沿，并将优异管理经验传输到房地产开发、公共事业管理、政府机关后勤社会化等各个领域。陈之平先生担任万科物业最高领导人期间，创建了“共管式管理”、“酒店式管理”、“无人化管理”、“个性化管理”模式，同时，还发明了物业管理行业发展过程中无数第一： 1991年12月，建立中国第一个业主管理委员会（“天景花园”业主管理委员会）。 1993年08月，参与起草第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 1996年12月，参与中国物业管理第一次公开招投标活动，一举夺得“鹿丹村”住宅老区物业管理权，随即又投标取得了深圳市最大微利房“桃源村”住宅小区物业管理权。 01月，受建设部机关事务管理局委托，对国家建设部大院实施专业化物业管理，首开政府机关后勤社会化改革之先河。 09月，当选为中国物业管理协会副会长，第一届常务理事。 12月，为中国人民解放军总后勤部司令部提供物业管理和用户服务工作，全军后勤服务社会化改革以后开始开启。 06月，担任清华大学房地产经营管理EMBA客座教授。 09月，创办深圳市之平物业发展。5.3之平管理组织架构及理念：图01之平管理组织架构关键价值观：尊重她人，善于沟通；群策群力，锐意创新；专业管理，优质服务。企业使命：我们致力于营造智慧+民主之企业文化气氛，我们每一位职员在共同价值观驱动下，将全力以赴提升我们用户服务水平及专业管理质素，在管理服务设计及推行上锐意创新，提供极具竞争力及物超所值服务，提升我们所辖物业价值。企业目标：我们现在所开展各项业务，一定要达成最好水平，得到用户认可和业界尊重。质量方针：细意之心，突破平凡；专精管理，超越理想。愿景：成为中国最具专业水平、最好服务质量物业管理集团，为用户提供专业管理及物超所值服务。

5.4之平管理团体关键成功项目介绍国家建设部项目概况：建设部大院在北京市三里河路9号，系50年代开始建造大型综合型办公住宅区,总占地面积27.5万平方米,建筑面积38.5万平方米，办公楼面积10万平方米,住宅面积28.5万平方米，住宅用房约为3000套。配套设施有菜市场、医疗所、篮球场、中心广场、小区文体活动站、幼稚园、职业中学等。另外，大院内还有国家测绘局、国家建材局、中建总企业等40余家产权人单位。经过近两年社会化管理，建设部大院环境面貌发生了巨大改变，机关工作人员及大院居民工作及生活舒适度也得到了极大改善。期间，物业服务中心除了为建设部大院提供全方位物业管理服务外，还成功帮助举行了“中美住房合作项目”签约仪式，帮助接待了德国城市发展部代表团来访，并为中国物业管理协会成立提供了大量后勤服务工作。，建设部机关及大院居民对物业管理满意度达96.8%，同时，建设部还取得了“首全部花园式单位”、“北京市安全文明小区”、“北京市物业管理优异示范小区”等荣誉称号。总后勤部司令部项目概况：中国人民解放军总后勤部司令部在北京市海淀区复兴路，是全军后勤指挥和后勤保障最高决议机关。项目占地29万平方米，建筑面积31万平方米。项目类型包含办公用房、住宅用房、公共设施用房和综合服务用房。为落实中央军委相关军队后勤社会化改革精神，总后司令部于在全军率优异行了物业管理及后勤服务社会化改革，并以后带动中国人民解放军后勤保障系统社会化改革全方面进行。经过社会化、专业化、一体化物业管理，总后司令部将整个后勤供给系统进行了分离，处理了原军队后勤管理中工作效率不高、人员结构繁杂问题，将后勤管理系统200多名军工人员交由企业管理，减轻了军队管理后勤负担，同时在饮食保障、商业服务、营房维护和职员管理改革等方面取得了重大进展。，总后司令部获“军队后勤社会化改革优异单位”、“全军环境清洁评选第一名”，，获“全军餐饮社会化改革优异单位”。深圳大学城：项目概况：深圳大学城西校区由深圳市政府开发建设，在深圳市野生动物园南部，东接西丽塘朗工业区，清朗大沙河自西向东穿过校区。校区计划用地为54万平方米，现在总建筑面积为26.1万平方米，其中清华大学校区9.2万平方米，北京大学校区9.2万平方米，哈尔滨工业大学校区7.7万平方米。创建深圳大学城是深圳市委、市政府为实现深圳市高等教育跨越式发展，加紧高层次人才培养，促进科技创新能力和发展后劲，提升经济质深圳大学城关键发展以理工科为关键全日制硕士教育，兼顾本科教育和继续教育。深圳市政府和清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、南开大学签署了合作办学协议，并首批入驻深圳大学城，前三所高校于9月正式开学。大学城自建设初始，物业管理和后勤服务即实施专业化、市场化运作。经过专业物业管理和后勤服务，现在，园区幽雅、整齐、安宁、舒适，各项管理服务周到、体贴入微，为中国名校师生提供了时代特色鲜明、文化气氛浓郁、生态环境优美高等教育发展环境，得到了各校师生高度认同。国务委员、教育部、人事部、省市各级领导、中国外著名院校前后前来视察参观，均给高度肯定并赞叹不已。北京大学深圳医院项目概况：北京大学深圳医院坐落于深圳市福田区莲花山畔，莲花路和新洲路交汇处，是一座集医疗、预防、保健、科研教学为一体大型综合性、现代化医院。医院占地面积5.6万平方米，建筑面积7.98万平方米，绿化面积2.5万平方米，各项配套设备齐全，其中机电设备就有近４００台（套）。医院日门诊量4000余人次，住院病床1000张，日均人流量达2万多人次。医院推行一体两冀管理方针，将医院后勤全部实施社会化，由物业企业全方面负责医院清洁卫生、环境绿化、治安保卫、消防管理、设备维护保养、膳食供给及招待所、会议室、运动场所管理和服务工作。北京大学深圳医院在物业管理企业配合下，不仅取得了很好经济效益，更取得了极高社会效益。在短短五年内相继取得了“深圳市物业管理优异院所”“深圳市首家绿色医院”、“深圳市花园式、园林式小区”、“深圳市十佳卫生文明单位”，“深圳市行业卫生优异单位”、“深圳市消防优异单位”等荣誉称号，深圳市民更将北京大学深圳医院评为全市环境最好医院。深圳信息枢纽大厦项目概况：深圳市信息枢纽大厦在深圳市福田中心区，东临益田路，南靠深圳市地铁总站，西和购物公园相伴，北面是深南中路，和深圳市投资大厦、高交会展馆、市民广场、深圳市图书馆遥相呼应，地理位置优越，交通由地下交通和地上交通双重组成，十分方便，是深圳市未来经济、文化和市政中心。信息枢纽大厦建筑面积18万平方米，占地面积为1.08万平方米，主楼总高度为207.45米，共46层，附楼总高度为99.4米，共22层。地下停车场为二层，共有面积1.6万平方米信息枢纽大厦是一栋智能化大厦，它以通讯自动化系统、办公自动化系统、楼宇自动化系统为中心，和优异设备设施相结合，使大厦配套设施愈加优异，智能化程度更高。，信息枢纽大厦物业管理企业经过ISO9001：认证，实施全方面质量管理，提供专业化、标准化物业管理服务。，信息枢纽大厦获“深圳市物业管理优异大厦”称号。深圳星河明居“星河明居”在福田区福民路西段，北望市中心区，东邻福田区新区委展馆，西接众孚大厦。该项目占地7400平方米，建筑面积73545平方米，楼高99.9米，由两栋32层塔楼组成，四层裙楼层高4.5米，五层为住户会所。6层以上为商品住宅，共有600个住宅单位，200多个停车位，有7种标准户型、5种复式户型。星河明居由深圳市新怡和实业开发，这是该企业第一个项目，经过和上下流各个品牌专业企业合作，星河明居一战成名，开盘三个月即销售一空。1999年，“星河明居”获深圳市首届“10大明星楼盘”奖；，“星河明居”获深圳市物业管理优异小区；，“星河明居”获深圳市安全文明优异小区。

5.5.媒体相关企业部分报道报道1陈之平"叫板"万科物业管理本质是管理而非服务焦点房地产网12月23日10:28搜狐网焦点房地产网

唐甜甜(个人主页)

陈之平：物业管理本质是管理而非服务

【新闻背景】物业管理、维权一向全部是深圳房地产市场颇为引人注目标字眼，今年物业管理市场更是充满了变数：先有花样年因“零收费”口号异军突起，引发争议；后有前金地物业董事长朱江出走另立门户；最近万科物业又将“物业管理处”更名为“物业服务中心”，再度确立物业管理行业服务属性，成为物业管理行业内又一新闻事件。曾是万科物业龙头老大并在中国物管行业含有相当声望陈之平昨日在出席搜狐焦点房地产网“焦点在线”－－十字路口物业管理论坛时称，“物业管理本质是管理而非服务”，恰和万科见解相左。本文为陈之平在接收笔者专访时讲话，刊发时略作删节。■物管行业缺乏社会尊重

【记者】前段时间“深圳物业管理黑幕调查”在市民中引发很大反响，现在“黑衣人”似乎成为了维权事件中一个关键词。

【之平物业管理实施董事陈之平（以下简称陈之平）】其实，深圳物业管理大部分是好，深圳是中中国地管理起源地，不管从管理手段还是服务意识，全部是走在全国前列。我比较担忧是有很多物业企业没有真正坐下来进行考虑，没有居安思危，今天你能够采取部分手段和方法组织业主委员会对物业管理内容进行公开招投标，不过不能处理以后问题。我举一个可能不是很合适例子，你说造航空母舰关键还是修航空母舰关键？当没有航空母舰时候一定是造关键，不过已经有航空母舰了一定是修航空母舰人关键。在建造房子过程中，开发商、建筑商最关键，在建好后，物业管理就是最关键了，但现在很显然是，物业管理行业缺乏一个普遍社会尊重性。物业管理行业素质要提升，社会地位要提升。这是一个很尖锐问题，也是很现实问题。

■“物业管理产品是服务”误导市场

【记者】“丢失本体维修基金”、“惊人利润黑洞”通常是纠纷导火索，物业管理企业利润到底有多少？

【陈之平】物业管理企业管项目不一样和服务深度不一样，利润也是不一样。【记者】我们全部期望物业管理费少一点，服务多一点，这个行业平均利润率大约是多少？

【陈之平】根据规范来说应该是10%。现在物业管理行业70%市场是发展商下手管理市场。物业企业在过去时间大部分在做着售后服务工作。这是一个很奇怪现象，假如你问物管企业说“我们物业企业提供管理产品是什么”，全部些人会异口同声地告诉您说“物业管理产品是服务”，管理费和服务问题过去对我们是误导。

■“物业管理本质是管理”

【记者】12月12日，“万科物业管理处”更名为“物业服务中心”，您认为物业管理不是服务，那么，物业管理是什么？

【陈之平】万科是从产品售后服务角度说。物业企业产品就是管理，她服务是永恒和无限，而发展商所谓物业管理是服务只是为了产品卖出更多。现在服务行业全部在搞服务，她服务是基于你要买她东西她才为你提供服务，这是一个关键。在越来越低利润情况下，怎样向管理要效益，怎样向专业要效益，是整个行业需要思索问题，对整个行业未来发展很关键。其实物业管理内涵就是管理，经过管理者专业管理，延长建筑物使用寿命，延长设施设备使用寿命，这就是增值物业管理，不停改造设施设备来不停地满足现在社会消费者需求，使她物业从而增值保值。我们称之为房地产二次开发。大家观念一定要改变，物业管理产品服务，是管理。【记者】物业管理，路在何方？

【陈之平】第一个方面就是从业人员质素将被提升。明年开始物业管理要有专业职称考试，资格证书考试难度相当于现在评定师、估价师考试。第二，物业管理未来将会成为一个系统服务集成商。物业管理职责，就是对房地产二次开发。20年后怎样让这些居民也能够去享受现在环境、气氛、友好，物业企业一定要有能力对整个小区进行再造，去融资。

报道2

报道3

报道45.6之平管理近期新闻报道摘要链接：1、搜房有约11期—编辑手记之陈之平2、我们物业管理费哪去了？3、中国物管第一人传经衡阳4、业内人眼中陈之平5、华南第1个物业管理EMBA培训机构在深圳大学迎风飞扬6、“阳光3.15”7、陈之平来邕讲学取得热烈欢迎8、物业该怎么管理,业主该怎么当家9、搜房华南总裁许冉访见之平管理10、十字路口物业管理11、之平管理——放飞理想引领物管新思潮12、陈之平“叫板”万科物业管理本质是管理而非服务13、业界、教授、业主再探物业纠纷处理之道14、之平管理有望领跑中国物管15、物管新思索：物管不应是售后服务价值在于管理-搜房装修家居网16、未来物管应成为系统服务集成商17、业委会最终将走向自治18、陈之平：政府出台政策细节上东西不是很周全19、余绍元：深圳泡沫其实不是很大甚至不是很多20、$41.htm陈之平：业委会缔造者21、业委会法律地位问题调查：下一个“村委会”？22、业主委员会，在抗争中寻求回归和超越23、陈之平：担负使命辗转各地我为物业管理争取名分24、之平管理：勇于承诺引领行业理念25、物业管理最新承诺：不满意可拒付费26、物管需建立透明机制之平管理作出承诺敢为市场先

6．之平管理相关资格证书6.1企业法人营业执照副本

6.2组织机构代码证书、

6.3税务登记证（国税）

6.4税务登记证（地税）

6.5物业管理资质证书（复印件）

6.6法人证实

6.7ISO质量体系认证证书

6.8物业管理协会会员证书

6.9深圳市房地产会员证书

物业基础情况第一条物业基础情况:1、坤和建设（绍兴）办公室物业名称坤和建设（绍兴）办公室；物业类型办公楼；座落位置绍兴市胜利路月池坊3－4楼；建筑面积。2、坤和销售展示中心物业名称坤和销售展示中心；物业类型办公楼；座落位置绍兴市胜利路月池坊1楼；建筑面积。3、绍兴山水人家销售样板区域物业名称绍兴山水人家销售样板区域；物业类型住宅小区；座落位置绍兴大滩1＃地块；建筑面积。第二章协议协议书鉴于甲方办公楼、项目销售样板区域和销售展示中心招标，经过年12月26日中标通知书接收了乙方为本项目物业管理投标，双方达成以下协议：1.本协议中全部术语含义和下文提到协议条件中对应术语含义相同。2.下列文件应作为本协议组成部分：2.1双方协商同意变更纪要、协议；2.2本协议协议书；2.3协议协议条款；2.4协议专题条款；2.5中标通知书；2.6投标书；2.7招标文件及招标文件补遗；2.8其它相关文件。3.上述文件应互为补充和解释，如有不清或相互矛盾之处，以上面所列次序在前为准。4.考虑到甲方及业主将按下条要求付款给乙方，乙方在此和甲方立约，确保全方面按协议要求完成物业管理服务工作。5.考虑到乙方将进行本项目物业管理服务工作，甲方在此立约，确保按协议要求方法和时间付款给乙方。为此，双方代表在此签字并加盖公章。甲方（公章）乙方（公章）地址：地址：法定代表人：法定代表人：第三章协议协议条款、协议文件使用语言文字、标准和适使用方法律法规协议语言：本协议使用汉语书写和解释、说明。适使用方法律法规：本协议文件适使用方法律是中国、浙江省、绍兴市法律、法规，及协议文件要求部门法规、条例。适用标准、规范：本协议适用标准、规范为国家、浙江省及绍兴市相关标准、规范、强制性标准和管理要求。当对同一问题国家、浙江省、绍兴市颁布标准、规范产生不一致时，二者均要满足。第二条、服务内容在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包含以下内容：2.招标人办公楼、项目销售样板区域和销售展示中心物业管理服务；2.1销售样板区域和销售展示中心出入口形象门岗警卫2.2销售样板区域和销售展示中心迎宾、营销配合、接待服务；2.3招标人办公楼、销售样板区域和销售展示中心区域公共秩序维护；2.4销售样板区域和销售展示中心临时停车场车辆进出，行驶和停放管理；2.5招标人办公楼、项目销售样板区域和销售展示中心清洁卫生；2.6销售样板区域和销售展示中心绿化管理和养护；2.7招标人办公楼、销售样板区域和销售展示中心垃圾清运；2.8招标人办公楼、销售样板区域和销售展示中心消防管理；2.9招标人办公楼、销售样板区域和销售展示中心设施设备维护保养2.10接收招标人对前期物业管理服务相关事项咨询；第三条、服务质量约定3.1乙方提供物业管理服务在协议期内应达成约定质量标准（物业管理服务质量标准详见附件1）；3.2甲方可委托乙方对其物业提供维修等服务，服务内容和费用由双方另行约定。第四条、物业管理服务费用约定及付款方法约定4.1甲方支付费用4.1.1本物业管理区域甲方支付物业服务收费选择酬金制：物业服务费用由甲方按乙方人员人工成本和管理费交纳，具体标准以下：服务接待员：1650.0元/月.1人；保安员：1565.00元/月.1人；保洁员：1250.00元/月.1人；维修人员：2150.00元/月.1人；主管：3800.00元/月.1人；管理费：按总人工成本___15％__％税费：按费用总额5.2％4.1.2人工成本和管理费用关键用于以下开支：（1）管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；（2）法定税费；（3）办公费用；（4）乙方利润；4.1.3以下费用由乙方按达成服务标准所需物品配置及日常消耗向甲方提出；甲方负责审核并委托乙方购置（租赁）并由乙方向甲方实报实销；（1）物业管理区域清洁卫生日常消花费用；（2）物业管理区域绿化养护日常消花费用；（3）物业管理区域秩序维护日常消花费用；（5）物业共用部位、共用设施设备维护保养消花费用；（6）物业管理区域服务接待日常消花费用（7）包含到物业管理区域使用其它费用。4.1.4因甲方原因需乙方人员配合加班加班费用由乙方按月向甲方结算；4.2乙方根据上述标准收取服务费用，并按本协议约定服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享受或负担。4.3服务费用