大庆市房地产市场研究

大庆市房地产市场研究大庆城市概况房地产市场情况客群定位目录大庆市概况大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的陆上油田和重要的石油化工基地。五十年来，累计为国家奉献原油二十多亿吨，上缴利税一万七千亿元人民币，出口创汇五百多亿美元；先后荣获联合国迪拜改善居住环境范例奖和中国人居环境范例奖，并获得中国内陆首家“环保模范城市〞。大庆市概况大庆多元化经济格局渐行渐近大庆经济根基在油，大庆的开展繁荣得益于油。经过50年的开发建设，一枝独秀、一柱擎天的产业格局正在悄然发生变化。2021年，全市经济总量到达2120亿元，同比增长12.1%。三次产业分别实现增加值80亿元、1730亿元、310亿元，同比分别增长13.5%、11.5%、16%，三次产业结构比为3.8:81.6:14.6。描述产业开展阶段性特点，可概括为八个要点是石油经济支柱作用依然强劲

是石化产业已成为接续产业的重要力量

是地方工业地位作用及奉献份额不断加大是农副产品加工业牵动作用进一步加强

是装备制造业蕴涵着巨大的开展潜能是农业根底设施建设不断稳固是第三产业开展速度快潜力大大庆经济开展及产业结构与其他城市比照分析经济总量稍小人均较强，产业壮大的任务还很艰巨

产业结构比较单一，产业优化的压力依然较大商贸流通规模不大，产业开展的内生性动力相对落后经济外向度不高，产业调整的外部推力不够强劲

可支配财力不多，产业升级的根底相对有限大庆新城三大优势道路：对东风新村纬三路、纬四路、纬五路、纬八路、纬九路、纬十路、经五街、经九街人行道、中宝路，以及市政府周边的政府东街、政府西街、人民东路、人民西路、文华街、纬一路、体育街共十六条街路进行改造。城建：为稳固“三城〞创立成果，提升城市形象，维护油田产能建设，消除平安隐患，市政府开展了油田矿区环境综合治理工作，对全市范围内影响油田产能建设及市容观瞻的建筑物及其它构筑物进行撤除。本次治理共撤除68处违章建筑，总面积达2.2万平方米。地产：近年来，大庆市把房地产业作为重要经济支柱产业来培育、扶持和开展，房地产业已成为改变城市面貌、改善人居环境、提供就业岗位、增加财税收入的重要支柱产业。在标准交易行为、繁荣活泼商品房市场、二手房市场、租赁市场的同时，积极做好房地产契税、营业税的前置把关、评估、征收等工作，有效杜绝了房地产税源的流失。大庆城市概况房地产市场情况客群定位房地产市场情况分区项目名称项目位置均价容积率物业类别入住时间面积目前状态萨尔图区

兰德湖壹号

东方玫瑰园对面

待定1.3住宅2011年底待定新盘龙凤区

湿地福苑

龙凤外环东路边

待定普通住宅待定新盘萨尔图区

唐宁杰座

大庆实验中学东500米待定2011年待定新盘萨尔图区

柏林春天开发区实验中学东

待定待定新盘其它区

明珠逸景

安达市北横街与大庆路交界处

2300/㎡

2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售让胡路区

博奥国际

让胡路区龙岗市场附近

6800/㎡

住宅商铺2011年6月80-130平米在售萨尔图区

维也纳音乐花园

世纪大道

4800/㎡

复式现房49-64平米在售萨尔图区

大唐世家

大庆市东风新村纬八路75号

4800/㎡

3.64普通住宅80-90平米在售让胡路区

东湖又一城

让胡路区东湖创业大道旁

4600/㎡

0.89普通住宅2011年80-130平米在售让胡路区

爱丁堡

让区民营科技园西临规划路

5200/㎡

1.2普宅/别墅2011年107-202平米在售萨尔图区

锦江公馆

大庆东风新村人民东路

5000/㎡普通住宅现房163-184平米在售萨尔图区

锦绣华城

大庆新村湖滨教师花园东侧

4500/㎡

1.2住宅125-170平米在售萨尔图区

万城华府大庆实验中学东500米5000/㎡住宅现房95-115平米在售萨尔图区

城市之光

原欢乐居售楼处

9500/㎡1.05小高、别墅2010年不详在售住宅工程信息让胡路区大庆片区--让胡路区4500-6000元/平米萨尔图区4500-6000元/平米大庆片区--让胡路区让胡路区解析：让胡路区为大庆市主城区之一，是大庆的西城区，素有科研、文化中心区之称。位于市境西北部，东与萨尔图区、红岗区接壤，南与大同区相连，西与杜尔伯特蒙古族自治县分界，北与林甸县毗邻。大庆片区--让胡路区让胡路区均价5500元/平方米城区让胡路区地址世纪大道旁三永湖区域起价均价4200/米开发商恒新地产公司

建筑类型物业类别建筑综合体建筑面积22万平方米开盘时间2009年入住时间2009年世奥中心这个工程创造了大庆的三个“高度〞——大庆第一个城市综合体；大庆第一高楼和大庆第一的销售速度，。世奥中心、世奥SOHO

A座和世奥SOHO

B座等三栋建筑组成了大庆第一个城市综合体。大庆本地最高建筑不能超过99米，世奥中心的主体建筑高99米，如果再加上主体建筑上面的造型，世奥中心的实际高度为103米。20天销售1200套世奥中心大庆片区—萨尔图区萨尔图区解析：萨尔图区是大庆市的旅游窗口。风光旖旎的儿童公园，园内各具特色的游乐工程、波光粼粼的湖光水色，让人流连忘返。宽广、整洁的时代广场，占地面积146公顷，内有雕塑喷泉，鲜花烂漫，草木茵茵，成群的鸽子起落盘桓，夜晚那么是灯的海洋，成为民居假日、饭后休闲的好去处。萨尔图区均价5500元/平方米大庆片区—萨尔图区城区萨尔图区地址位于大庆市东城区五湖地区起价4300元/平方米均价4800元/平方米价格详情均价4800元/平方米开发商大庆市庆龙房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别住宅占地面积18.25万平平方米开盘时间待定入住时间待定装修情况毛坯容积率1.35怡水湾怡水湾居住小区用地位于大庆市东城区五湖地区，用地东侧为生态科技园2号路，西侧为生态科技园1号路，南侧为校园北路，北侧为规划居住小区，规划总用地面积约12.76公顷。怡水湾居住小区修建性详细规划方案充分利用西侧邻近滨洲湖的现状条件，在沿生态科技园1号路一侧布置小高层住宅，同时合理组织空间与景观，形成上下有致的空间格局。住宅形式为小高层、多层住宅，层数为6-16层，公共建筑为2-3层。总建筑面积约18.25万平方米，容积率1.35，建筑密度15.61%，绿地率36.21%。唯美主邑

城区萨尔图区地址北邻环城路，南侧为规划十三号路

价格详情待定开发商顺峰房地产

建筑类型板楼物业类别住宅占地面积425000平方米开盘时间2010年6月左右入住时间2011年8月装修情况不详容积率1.386唯美主邑

典型户型

城区萨尔图区地址东风新村五湖新区中医院旁起价4900元/平方米均价5400元/平方米开发商黑龙江省顺峰房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别复式占地面积4.2万平平方米开盘时间2009年12月入住时间2010年12月底装修情况毛坯主力户型复式容积率2.0香逸名苑二期工程位于大庆市兰德地区，东侧为规划五号街，西侧为规划六号街，南为香逸名苑一期工程，北侧规划六号路。总用地2.08公顷，总建筑面积4.2万平方米，容积率2.0，建筑密度24.1%。

香逸名苑

香逸名苑

典型户型---三室两厅一卫瀚城国际

城区萨尔图区地址世纪大道旁三永湖区域起价5200元/平方米均价4700元/平方米开发商成道立德(大庆)有限公司建筑类型不详物业类别不详占地面积18.54公顷建筑面积488万平方米开盘时间2009年入住时间2009年11月30装修情况毛坯瀚城国际特区，背倚世纪大道，依偎三永湖浩瀚美景，构成一个相融共生的城市中央公园。488万平方米国际居住特区，包含270万平方米水域住宅产品类型以18-28层高层住宅、6层多层住宅、4层花园式情景洋房和联排低层住宅为主。瀚城国际特区将分为南北两岸，北岸以中心广场为界分为东西两个居住小区，西岸为一独立居住小区，西南岸紧邻大型休闲绿地，规划为高级住宅区，南岸开阔片区以休闲绿地为中心建设俱乐部经济综合区。

瀚城国际

大庆片区—五湖新区五湖新区五湖新区板块：五湖新区将成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的根底设施〞于一体的高科技现代化生态园林城区的典范，实现“组群组团布局、绿色空间分隔、快速通道相连、湖泽水系相通、森林草原环抱〞的规划结构形态。五湖新区将通过5-10年时间的规划建设成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的根底设施〞于一体的高科技现代化生态园林城区的典范。大庆片区—五湖新区市场情况2021年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。2021年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。其中增量房2295件，面积23.54万平方米，交易额7.7亿元，存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.26亿元；办理房产抵押3119件，面积38.64万平方米，交易额8.06亿元。共收缴税费3150.25万元，其中契税2614.86万元，规费535.39万元。三项收费指标同比增长分别为32.51%、30.09%、45.76%。房地产市场总体保持平稳快速开展的态势。7616023770237336200620072008西城区东城区400200100单位：万平米市场情况--区域市场开发量比照分析★如下图06-08年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；★在08年的573万m²供给量中，包含08年土地放量250万m²，07年后续开发量223万m²，及油公司经济适用房100万m²。08年实际土地放量低于07年。

200620072008单位/万m²600400200397573146市场情况--06-08年大庆房地产开发量★从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的良性增长。★在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在06年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，07年那么是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入08年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在06年、07年的规划根底上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场开展的风向标，成为大庆市的名牌区域。★而西城区的规划建设在07年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大工程进驻所导致的，而进入08年的开发量继续增长也是这几个工程的后续开发所造成的。市场情况市场情况--整体市场销售价格比照从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增长趋势，具体原因如下：★06年大庆房地产市场供给量严重缺乏，市场需求巨大。★07年所开工程多位于规划开发的新区，配套缺乏等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个工程均价多在2400—2600元／m²之间。★08年价格上升主要是由于所开工程多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等工程临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m²。市场情况--整体市场销售价格比照单位：元/m²市场情况--区域销售均价比照分析★07年东城区整体均价同06年一样低于西城区，主要是由于所开工程多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。★如果不包含政府调控的低价工程澳龙新城，那么08年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区08年新开工程多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。市场情况单位：万平米市场情况--整体市场去化量比照由以上比照可以得出以下结论：★07年去化面积相当于06年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加；★08年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4月份气温低，多数工程还无法开工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。市场情况--整体市场去化量比照小结销售率西城区东城区西城区东城区西城区东城区94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率=当年销售面积：当年土地供给面积市场情况--区域市场去化率比照★如图可以看出06年东、西城区销售率根本持平。而07、08年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的工程，故能受到市场青睐。★进入08年销售率较低是因为，大多数工程或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化顶峰将会在8、9月份表达出来。市场情况--区域市场去化率比照小结2006年销售情况统计已开发商品房146.3万m²销售面积137万m²销售套数约1.2万套销售率94%销售均价2776元开发楼盘数18个2007年销售情况统计已开发商品房397万m²

销售面积255万m²

销售套数约约2万套销售率67%销售均价2731元开发楼盘数23个★上表显示，07年的销售率虽低于06年，但总销售量明显高于06年；进入08年期房地段号召力和价格〔利润〕增长将成为本年度的看点。已开发商品房194万m²

销售面积42万m²

销售套数约约4500套销售率22%销售均价3020元开发楼盘数11个2021上半年销售统计注：以上已开发商品房194万㎡为06年后续工程供给量及07年新开工程的供给量之和。市场情况--06-08年度销售统计经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论：一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性开展阶段；二、比照06、07年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势；三、07年由于供给量、工程位置的影响，致使总体销售均价小有回落；四、由于东城区新开工程多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数工程比邻生态环境优良的区域，故08年东城区房地产的综合指数〔即价格、去化率〕将超越西城区。成为全市的关注亮点；五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房〞这一特性。市场情况--06-08年度销售统计小结大庆城市概况房地产市场情况客群定位客群定位客群定位客群定位客户购房时考虑的因素结论：价格依旧是消费者购房最敏感因素，其次是地段与环境。客群购置目的度假/养生游玩疗养炒卖常住商居提高居住品质改善居住环境出租本地工作商旅工作客群定位购房目的以首次置业及二次购房改善居住环境为主。客群定位工薪阶层人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房的面积总价款如服务员、工人1500-2500元4500-6000二手房/经济适用房结婚/现有居住的大小/拆迁等40-80平方米40-60万中等收入者人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房面积总价款如高级职员、医生、教师、公务员3000-4500元6000-8000较有规模的住宅项目/高层/小高层改善居住环境/房间的大小/地理位置70-100平方米50万-100万客源分析以下将对1.商业、商务综合体；2.临街商业；3.高层住宅与酒店式公寓；4.多层住宅；5.联排/叠拼别墅；6.独栋别墅；7.小型独栋生态办公楼；8.公寓式酒店；9.会所；10.社区公建，进行建筑设计及单体内部布局建议。关于建筑设计建议商业、商务综合体，位于社区西北方向，与正大方盛隔路相望，邻近区中心和大庆CBD—金融街。建筑形式采用联体结构，中间建筑为韩式百货商场，两侧分别为通廊式办公楼和5星级酒店。根据国际惯例，三种业态形式不仅外部联体，且内部可相同。通廊式办公楼外配景观电梯。通廊式办公楼和5星级酒店总层数控制在25层以内。1.商业、商务综合体据统计，大庆06年在餐饮消费上近27个亿，站到居民消费总额的13%，居第一。并且大庆餐饮市场的韩式菜肴并不