【房地产行业上市公司现金流量管理问题及完善策略：以万科企业为例（定量论文）18000字】

房地产行业上市公司现金流量管理问题及完善对策研究—以万科企业为例目录摘要1绪论 摘要在大的宏观经济政策的背景下，为了分析整个行业的经营状况，识别和纠正行业内存在的问题，有必要对房地产上市公司的现金流管理进行研究。这里介绍了本文的研究背景、目前学术界对企业资金管理的内外部研究成果，以及房地产学术界对现金流的研究现状。基于现金流管理理论，以典型的房地产公司万科股份有限公司为例，从三个切入点来对万科集团的现金流管理现状、现金流和现金流管理的优劣进行分析。并通过对万科房地产公司目前现金流管理存在的问题的分析，提出相应的改进建议。关键词：现金流量管理；万科；经营活动；房地产公司1绪论1.1选题的背景、意义目的1.1.1选题背景自改革开放以来，随着中国经济的快速繁荣发展，房地产行业趁势兴起，甚至成为其中的中坚力量。但与此同时，一些城市却正在发出楼市过热的负面信号：房价持续高走，房地产行业的供需严重失衡，于此同时行业内的企业运行水平非常低下，房地产行业不规范行为不断增长。故上述问题限制着房地产行业健康稳定发展，同时也在影响着与之相关的各行各业的发展。成为经济繁荣富强的绊脚石。为了使得经济健康发展，不脱离正确的轨道，政府对症下药，出台了很多对应政策，旨在减缓阶级矛盾和调节房地产行业的供需失衡、规范行业规则等等突出问题，使房地产市场健康平稳发展。然而，那些宏观经济政策却也对房地产行业内企业的周转产生负面影响，与此同时地产市场覆盖范围广，建设周期长，规模大，更是增高了其行业现金流风险。这就要求我们在这个宏观的大的环境下，认清楚房地产上市公司的流动性状况，在房地产公司的管理层作决策时将现金流量作为重要指标加以考虑，使之更加合理有效的运作。本题目来自于本科毕业论文1.1.2意义及目的上世纪九十年代以来，为防止房地产市场泡沫过大，我国出台了一揽子宏观经济政策，在调节经济的同时也对房地产行业的现金流量产生了深远的影响。这里将把已经上市了的房地产行业的公司作为主要研究对象，根据它们的年报分析现金流量管理的状况，具体的是研究有代表意义的现金流量管理现状，其中包括国外国内的学者相应的研究成果和理论，并将这些理论成功应用到本文主要讨论的房地产行业中去，目的是找到房地产企业现金流量管理的症状并给出相应建议，达到更加的规范房地产行业的目的。本文是以有“房地产企业的行业标杆”称呼的万科股份有限公司为研究对象，以现金流量和现金流量管理理论为依据，从现金流量的角度分析万科股份有限公司的现金流量管理现状，具体到一点就是分析万科房地产自2018年到2020年之间经营活动的现金流量大体表现良好的原因，其中包括经营模式、经营理念、管理方法等等，当然了万事没有十全十美的，在发现万科公司的优点时也要注意其不足之处，并竭力去避免。“学习其长处，总结其短处”，为行业内其他企业寻找正确的方法途径，少走弯路。1.2国内外研究现状及发展趋势1.2.1国外研究现状1963年，美国会计准则委员会发布了一份正式文件，要求公司建立资本账户。该通知要求公司编制资产负债表、损益表中的补充信息以及资金来源和用途的信息。上世纪中后叶首次在发布的《财务报表格式和内容规则》中要求证券贷款人在其财务报表中披露资金来源和用途。1971年，美国会计准则委员会发布了第一份意见，即上市公司应将在财务报表中同时列出现金流量与损益项目。在实践中，大多数公司选择基于净营运资本创造现金流。1984年，美国财会委发布了《企业财务报表中项目的确认和计量》，其中现金流量表是整个财务报表的组成部分之一，从而肯定了现金流量表。1987年，美国财会委发布了《现金流量表》，它定义了现金流量表的编制方法，并要求企业在财务状况发生变化时编制报表，其中提到的就有现金流量表。在上世纪的企业发展过程中，可以看出来对于企业的量化指标已慢慢被法律所规范化，在现金流量研究领域经过几十年的研究中，这里介绍几种从不同角度取得了的成果：（1）影响现金流量的因素分析。通过分析公司内部因素和经营活动，如加工、公司规模、销售行为、债务管理、公司外部因素，包括通货膨胀、汇率变动等。而为了达到优化现金流的目的，此次的研究也着重关注公司在现金流量管理这方面的情况，得出的结论是，拟议业务的规模对现金流有重大影响，其支持的理论是营业额增加和通货膨胀压力对“现金短缺”的影响（丹尼尔森）和诱发效应（威尔士）。（2）现金流量指标在财务分析评估中的重要性。在企业内部要考察现金流量和现金流量管理的程度，在这里就不得不提的一个学者就是沃尔特教授（Walter），他的一个重要贡献是将财务分析和预测企业危机之间搭建起了一个桥梁，使财务预警系统的相关研究逐渐出现。（3）研究企业现金流量与各种金融活动的关系。其中在1984年Mayes和Maijaraf提出的咳嗽食物理论和1986年Jason提出的投资与自由现金流的理论是其主要代表理论，第一次强调了企业的融资决策影响企业价值的观点。（4）研究现金流量对于外部资本市场的影响。代表性理论是有效市场假说理论，这一理论是1970年尤金·珐玛在路易斯·巴瑟利耶的基础上提出来的，主要是用来帮助利益相关者了解整个市场行情的宏观状况，及时的对资本市场做出正确的应对。此外，资金流动水平的演变——资金流动的准备工作正在逐步发展。即可表示为：影响资金流动的因素分析，企业内部因素和国际活动分析，企业管理，企业发展轨迹，二十国集团的行为，企业外部因素，包括通货膨胀和变化率的波动，等等，但对企业融资流量的影响进行了相同的分析，leplus代表了Danielson（1976）关于交易数量增加和通货膨胀压力对威尔士“现金流”和支付的影响（其结论对国库流动产生重要影响）。国库流量指标在企业财务分析与评价中的应用是对企业国库流量及其管理的基础。将国库券流动指数应用于财务分析，并对国库券流动指数进行危机快速预警分析，研究国库券流动指数的快速预警和财务预警系统是可行的。研究企业资金流与金融活动之间的关系。食品反拉图克斯理论提出了parMayesetmaijarafen1984etl'hypothesisofthetreasuryflowtheory，可用于评价Jason1986年投资的有效性CET文章的假设是，企业的融资决策影响到可用的资金流，这是管理权。毛里塔尼亚的财政决定修正了管理权，并间接影响了企业价值。1.2.2国内研究现状由于我国这方面的研究较晚，所以此方面的理论和案例相对较少，下面谈谈几位有代表性的人物。孙立琼在2005年提到的现金流在具体行业上的应用，例如房地产行业。主要表现出来的有：需要源源不断的资金供给、资本循环的周期相对较长、投资回本的时间长、资金规模巨大、牵扯上下游企业众多等等特点。许一在2006年分析了我国房地产企业现金管理的总体情况，提出了改进管理的措施。首先对房地产企业现金流状况进行概述，因为房地产企业的现金流管理与房地产企业的发展息息相关，所以在管理层在做出决策时应侧重于管理现金流，尤其是企业的偿付能力。故此刘志斌在同一年从项目开发阶段的角度研究了现金流管理问题。又在同年，蒋伟艳指出了信号管理重要性并对其进行了分析，提出了一个新颖的观点：对项目资金流动状况和质量进行分类，建立不同层次的信号机制，对企业的现金流管理的状况整个进行实时考察监督，在发现问题时，给出解决方案，例如建立现金流量监测系统。而上面的所有财务指标都是以流动性为基础的，所以在分析的过程中不可忽略相关的财务指标。孙琼在2009年提出了要更加规范化我国房地产业现金流管理。他提出的措施有：在房地产行业内采用有效的管理指标进行考察以及对现有的现金流量流动性指标进行了改进。在这里他主要参考的是房地产上市公司的资产负债表，根据表中的数据运用层次聚类的方法对房地产上市公司进行了分析，最终得出的结论印证他的要求，同时这一结果更加印证了这一观点：房地产业整体现金流管理水平有待提高。近年来，科学家们不断改进房地产企业的现金流管理方法，为了更客观有效地对待企业的流动性，在有必要确定现行的难以变现的资产数量的财务分析方法中，对企业的短期偿债能力进行考察，采用的财务指标是相关企业财务报表中的流动性指标，例如现金流量与所有权负债的比率。1.3房地产行业的研究内容及研究方法1.3.1研究内容自改革开放以来，房地产市场野蛮生长并带动一系列上下游企业，成为国民经济发展的支柱产业，但与此同时房价持续不合理上涨，有的地方成为“鬼城”，而有的地方却人均占有空间不足10平。这与房地产市场不规范，行业漏洞众多离不开干系，并最终严重影响房地产的市场安全性，进而影响到整个经济发展和人们的生活保障，为了不重蹈日本经济动荡的覆辙，规范整个金融市场，调和各种经济纠纷和矛盾，政府制定了大量宏观经济政策，使房地产业偏向正确的轨道上，以减少整个房地产业面临的风险与房地产业固有资本等特征相关的高现金流风险。而要着重研究房地产上市公司的现金流管理的原因在于，它可以让企业认知整个行业的风险应对能力，居安思危，不断健康成长。1.3.2研究方法（1）文献研究法：利用校园图书馆和网络知识库，对战略管理会计进行了考察，并针对目前存在的问题提出了自己的看法和解决办法。（2）理论与实践相结合的方法：在这里具体的说是，聚焦于与现金流量相关的理论成果，然后以一个具体的公司（万科有限公司为例）的实际运作情况为例，以前人的理论经验为工具，分析公司在正常运营过程中的优劣之处。（3）内容分析法：这是一种分析大众传播的内容和质量，了解和判断一定时期内传播的方向、倾向、态度和对某些问题的立场，以及在一定时期内改变传播内容的法律的方法。其本质是分析流传内容所包含的信息量及其变化情况。2现金流量管理相关理论2.1现金流量管理的概念现金流量管理是指把现金流量和收入看作切入点，以经营活动、投资活动和筹资活动为中心的管理系统，是对信息的预测和规划、实施和控制、传递和报告，以达到对当前或未来现金流的流量和时间顺序进行分析和评估。通常情况下企业的管理活动不断变化，企业的现金流入与现金流出也随之变化，当然企业为了追求现金净流入的最大化，且保持现金流量的不间断流通，合理分配企业的资源配置，保持企业的正常经营能力，所以加强企业的现金流量管理是每个企业都必须考虑的事情。除此之外，增强现金流量管理可以具体的归结于以下三点。（1）加强现金流量管理的同时可以增强企业的财务管控加强现金流量管理最直接的体现是控制企业在运营过程中的现金流入和现金流出，减少企业内部的无效现金流量，最大化企业的现金流量的效用，使企业内部的资金达到它应有的效用，而这也就是控制和监督企业财务管控的部分职能。（2）加强现金流量管理的同时可以增加企业的融资能力企业的生存发展主要有来自两方面的挑战，外部环境的竞争压力和内部环境的资金运营状况，当企业的现金流量管理水平提高后，内部的资金运营效率水平非常高，企业的持续经营能力不断提高，外部资本市场对企业的发展前景充满信心，这样企业就会更容易筹措资金，促进企业的发展，形成良性循环。（3）加强现金流量管理的同时可以增强决策层做出决策的效用性我国企业的现金流量采用的是收付实现制的计量原则，同时采用这种方式对于企业的现金流转有着很大的限制作用，各种手续步骤繁琐，大大降低了企业的运营效率。而加强现金流量的管控可以更加快速有效的反映企业的实际偿债能力、现金流量周转现状和企业的实际支付能力等，管理层在收集到高效快捷且真实的内部信息后可以据此做出高效有用的决策，大幅提高企业的经营能力。2.2现金流量管理的内容现金流量管理的具体内容不仅包括与现金预算的分工和组织制度有关的若干制度和程序，还包括现金预算执行的预测和计划制度，以及衍生自收款系统的执行和控制系统，包括报告信息系统和现金流量管理系统对最终结果的分析和评估，最终对母系统和各子系统的综合运行结果进行分析和评估。同时其周期性、现金预算执行和现金流量信息本身使其成为一个非常丰富的系统。在现实世界中很多企业关注的是利润表上的数字，很少讨论现金流的问题。就像一辆车行使时只关注仪表板上的转速，没有注意到油箱是空的。具体来讲应该如何进行现金流量管理，这里主要给出三点方向。（1）编制季度或者年度现金流量表现金流量表可以反映企业在一定时间段内的现金流入和流出状况，据此可以了解到企业在这段时间内的未来筹资能力、分红水平、偿债能力和企业的各个活动对经营成果和财务状况的影响程度、企业内部现金流量的流向等等众多时效问题，但是往往大多数企业并没有重视现金流量的编制。（2）根据各个阶段的企业的现金流量来判断资金使用状况的合理性在企业发展的各个阶段我们都要采取不同的现金流量管理策略，例如当企业处于成长阶段时，企业就相应的放开现金流量的管控，从外部筹措大量的资金，建造和购买各种固定资产，采用各种销售策略快速的占据市场，实现企业的快速发展。而如果这个阶段企业采取紧缩的现金流量管理策略，就会错失企业发展的黄金期，后面会追悔莫及。（3）加强对企业的现金流出流入的动态管控能力增强企业的现金流出也就意味着企业要不断的筹措到资金，用于企业扩张，其中包括扩大销售量，占据更多的市场，降低应收账款，增加能变现的现金流。反之，即使企业有着很漂亮的销售收入也一样会陷入财务危机。而增强企业的现金流入就是企业采用严格的资金使用条件，节约开支，降低成本。而在具体现金流量管理中要同时加强现金流入和流出，在开源的同时也节流，实现企业的现金流管控的动态平衡和发展效率的极大化。2.3现金流管理理论2.3.1稀缺性理论稀缺性是指现实中人们在某段时间内所拥有的资源数量不能满足人们的欲望时的一种情况。它反映了人类欲望的无限与资源有限之间的矛盾。理论上可分为经济短缺和物质短缺。如果资源的数量是足够的，它就可以相当程度的满足人们的长期需求，但由于投入有限的生产成本只能生产有限的资源。当然如果绝对资源量很小，就不能满足人们的需求。当然也正式由于稀缺的存在，人们在面对生活中不但必须做出选择，即选择有限的资源去生产哪种物品，并且怎样可以用最少的资源去生产最大化的商品。同时这种稀缺性也增加了商品的价值，物以稀为贵。另一方面，这种稀缺理论也增加了人们的取舍态度，迫使人们做出最有利于自己的选择，增加了效率而降低了资源的浪费，促进社会的更加高效的运转。2.3.2资本循环与周转理论马克思提出的资本流动理论是考察资本自主流动的理论体系，揭示了商品经济条件下企业资本流动的一般规律。为了使生产不间断地进行，资本必须分为货币资本、生产资本和商品资本三个部分，它们会不断地进行不同形式之间的转换，从一个阶段到另一个阶段，资本的原始状态就是一定数量的货币资本。资本所有者因为拥有闲置资本，其将资本带到自由市场上购买大量的生产资料或劳动资料，此时资本开始了生产过程。当新产品被生产出来时，这些新产品包含了剩余价值，然后它们回到市场去销售这些产品，带来比以前更多的资金。这时的一个循环结束，开始了下一个的生产周期的第一个阶段，然后不停的循环下去，每个步骤都会促进资本的增加，且随着资本的累计，每个环节的资本的增量也越多，犹如滚雪球一样越滚越多，如果没有外部的影响的话，资本的雪球就会无止境的越滚越大，每个循环周期都会呈指数增加，以达到资本增量的目的。2.3.3企业生命周期理论万事万物的发展都遵循着一定物理规律，企业也同样如此。企业的生命周期在潜移默化中影响着企业的发展。在这里是将企业的生命周期分成七个阶段：出生期，婴儿期，童年期，青春期，开花期，稳定期和高贵期，每个阶段都有其特点。出生期的企业众多，且竞争激烈，有着同发展期企业的竞争和大公司的资源争夺的压力，这时的企业很难存活；而在婴儿期，企业需要大量的“营养”，需要不断的从外部筹措到资金以供给企业的巨大发展需求；童年期的企业成功度过了年轻时的激烈竞争而存活下来，具有了一定的生产能力，但仍需要大量的“烧钱”活动以支持它的快速成长；当企业处于青春期时，已然在行业内有着一定的话语权，对着上下游企业有着一定的议价能力，且可以很好的应对来自同行的挑战；在经历了艰难的生存战后，企业在开花期阶段可以收获果实，不再只依赖于外部的融资输血，这时企业可以独立的经营发展和应对各种各样的挑战；下一个阶段的企业已经成长为行业的巨头，市场份额和竞争能力在行业内已经有着压倒性的优势，企业的发展已经触及行业的天花板，这时企业采取的是保住市场份额的策略；企业的最后一个发展阶段是高贵期，也就是大力发展创新，打破行业天花板，把行业的蛋糕做的更大。由这个理论可以知道，企业的现金流量管理和发展阶段必须相适应，而且每个发展阶段要有其相对应的管理方法。3房地产上市公司现金流量管理现状3.1房地产上市公司发展概况上世纪末以来，在房地产、住房、非投机观念不断深化和政策调控不断收紧的影响下，全国房地产成本规模再创历史新高，但交易量和平均售价略有放缓，在产业调整期，房地产上市公司利用城市化和城市发展的结构性机遇，形成了“增收增效”的趋势。但在盈利能力、市场份额、财务稳健等方面，他们都取得了长足的进步，创造力和金融稳定性进一步增强，但同时在限购限贷等宏观政策的影响下，购房者开始转向预期，投资需求下降，房地产企业货币收益率受到严重影响，资金流动紧张，资金链面临危机，货币政策的紧缩使房地产企业融资更加困难，资本市场融资成本逐步上升。这说明房地产企业的利润随着成本的上升而下降。3.2房地产企业现金流量管理现状3.2.1主要以负债为基础的现金流管理同国外不同的是，我国房地产企业的资本严重依赖银行。一般来说，只要企业对于银行的贷款的资产负债率是合理的，就可以促进企业的快速发展，但企业之间的差距也很大，对于房地产企业来说，资产负债率在55%～80%之间，由于投资价值高，一旦超过这一比例，公司资本链面临着断裂风险，房地产上市公司资产负债率平均达到71.28%，部分公司甚至更高，负债率甚至超过正常水平，而现金流的主要来源是负债，这让就会存在很多危机。当然，债务管理可以为企业提供财务杠杆。房地产企业不能只依靠自身的资源来满足巨大的资金需求，而只有当债务的成本效率低于资产收益率，而不是债务越多，才能实现杠杆效应，从而金融债务的影响越大。为适应不断变化的监管环境，许多房地产上市公司开始持续发行外币债券，以至于外币融资率超过50%。在A股停摆，港股启动之后，越来越多的房地产企业赴港发布IPO，融资渠道狭窄，海外资本市场成为众多房地产企业关注的焦点。3.2.2高财务风险、低风险能力从改革开放以来观察我国房地产企业，就会发现一个巨大问题，当地产行业的整个融资链的现金流管理存在着许多问题，资本链的运作犹如赌博一样风险巨大，如果在调控过程中一旦做出过激或者错误的决策，就会导致房价的下降，而一旦房价下跌，购房者的在购房时将犹豫不决或者是却步于此，购房者会把钱留在银行吃利息而不是投资出去，同时，房地产作为抵押品的价格将大幅下跌，借款人无法偿还剩余贷款，贷款银行将面临违约风险，通过对近两年来我国房地产上市公司的评估，信贷银行将面临违约风险。更进一步的降低人们的消费欲望，流入市场的资金急剧下降，各行各业都将进入寒冬。3.2.3只关注现金流增长而忽视其他指标房地产行业的长周期特性的资金循环限制了资金链的流动，而资金链的紧缩又严重限制了企业的可持续经营。许多房地产企业，不管自身规模和投资需求如何，都认为自己在追求更多的流动性，错误地认为只要筹集到资金并收到资金，企业的正常运作就不会成为问题。所有的融资公司都要支付代理费，我们通常称之为融资成本，如果公司的投资回报低于融资成本，融资并不能缓解资金压力。但最终导致企业破产，财务约束加剧，甚至财务链条崩溃。3.2.4缺乏反馈机制，导致效率低下许多房地产企业发展初期由于规模大、涉及广、内部人员众多，而且又没有高效的管理体系，这就导致了下面的实操人员在发现问题时不能及时反馈给管理层，管理层由于没有亲身下到基层也不了解具体问题导致做出的决策有点形而上。与此同时高层管理者的思维方式和企业战略仍然局限于过去的思想方式，也就是说，只要有足够的资金，投资方向能够确定以及投资规模和建设方案不合理，给企业融资链带来很大压力。下面我将以万科股份有限公司的现金流量管理分析为例来进一步说明解释。4万科股份有限公司的现金流量分析4.1万科股份有限公司情况简介万科股份有限公司成立于1984年05月，总部位于中国广东省深圳市，并1991年是第一批在深圳证券交易所上市的第二家公司，2014年在香港证券交易所上市。4.2公司组织结构万科股份有限公司的公司结构是集中的，主要采取的时三层管理体系：第一层是集团总部，第二层是四个区域总部，最后则是一线公司。万科股份有限公司的管理在框架条件上相对容易，总部主要在以下三个方面开展工作。（1）投资方面，只有总部有权投资一线企业，并且每个项目都必须经过总部的同意才可以进行下一步的投资加入。（2）财务方面，财务运作和管理由综合财务部负责管理，综合财务部负责监督前线公司的业绩。并做出相应的财务安排。（3）人事方面，公司员工可分为五个层次：一线企业员工由各级管理岗位向普通员工之间有五级。其中它分为五个级别，前三个级别由集团总部任命。此外，一线企业在实际经营中具有更大的自主权，在遇到问题时可以及时的做出反应，提高了整个的运作效率，达到了微妙的集权与分权。（图来源于网易财经网中的万科A（000002）的组织结构图）图4-1万科集团组织结构图万科集团首批市级企业将强调成本管理的重要性，建立与成本管理相关的总行财务管理体系；对于城市社会来说，管理相对清晰，与其上下级都保持联系。4.3万科股份有限公司的现金流量管理分析作为一家较为成功的企业，万科公司的内部管理系统是有效的，可以归结于建立和完善了集团和一线企业两级之间的内部控制机制，利用信息载体和反馈机制不断完善内部控制，及时发现问题并做出有针对性措施，而且还加强信息沟通，在经营、投资和筹资活动中最大化信息资源的优势和现金流的更高效利用，形成至下而上的高效管理体系。财务报表可以更加清楚的看出这些金融活动的变化情况，所以下文选取了2018年到2020年的财务会计报表数据进行研究。4.3.1经营活动现金流量分析表4-1万科集团2018-2020三年的部分经营现金流量年份/年201820192020经营活动现金流入/万元423950154698487250836191经营活动现金流出/万元390331964241619145517389经营现金流入/经营现金流出108.61%110.77%111.69%经营活动现金净流量/万元336181845686815318802（数据来源于网易财经网中的万科A（000002）的2018-2020年度财务报表摘要）2018-2020年间，万科集团的经营活动的现金流入都超过了当年的现金流出（见表4-1），同时经营活动的现金流入每年都在按一定的比例增加，这主要归因于万科的前几年度的快速销售策略。而且伴随着万科集团的快速扩张，经营规模的增长和结算规模的扩增，万科集团的经营现金流出也在随着规模的增大而增加。这时候具有参考意义的是流入流出比，在表中我们可以发现两者的比总是大于100%，这就说明这三年内每一年的经营活动的流入均大于流出，且从2018年到2020年三年的二者比值逐年扩大，总结起来就是企业的经营状况处于企业发展周期的快速扩张阶段。4.3.2筹资活动现金流量分析表4-2万科集团2018-2020年这三年的部分筹资现金流量年份/年201820192020筹资活动现金流入/万元169307841233935415393566筹资活动现金流出/万元124510191567317518643992筹资现金流入/筹资现金流出135.60%78.73%82.57%筹资活动现金净流量/万元4479765-3333821-3250426（数据来源于网易财经网中的万科A（000002）的2018-2020年度财务报表摘要）在这里不得不提一下万科集团的筹资政策。万科主要是一两种方式进行筹资。第一是权益筹资，主要包括股票，认沽权证，期权和留存收益；第二是债务筹资，包括短期债务，长期债务。其中占绝对大头是长期债务，也就是向银行等金融机构进行融资。而在2019年银保监会发布的23号文后，监管部门对银行和信托进行严格控制房地产的筹资情况下，万科集团更难以筹资到资金，虽然有众多的资金筹措渠道，但万科集团在2018-2019年的筹资活动现金流入仍然大幅降低了大约四成，而在2019年下半年放宽的政策下虽有上升，但“住房不炒房”的口号下2020年仍然没有恢复到2018年的水平。然而每一年的欠债仍然要归还，所以从表中可以看出每一年的现金流出都在平稳的增加，筹资活动的净额在2018年的正值直接跌至2019年的负值，且在2020年仍没有恢复过来。总体来看，万科集团的筹资活动的现金流量状况虽有恢复之势，但仍不容乐观。4.3.3投资活动现金流量分析表4-3万科集团2018-2020年这三年的部分投资现金流量年份/年201820192020投资活动现金流入/万云187924115933753056432投资活动现金流出/万元861568544560492476725投资现金流入/投资现金流出21.81%35.76%125.41%投资活动现金净流量/万元-6736444-2862673579707（数据来源于网易财经网中的万科A（000002）的2018-2020年度财务报表摘要）我们知道在2018年的提倡的全国“房子只住不炒”，且各地都实施限制政策的背景下，房地产行业的火爆情况逐渐回归到理性状况，当然这是对炒房者而言，而对于卖房的万科集团来说所造成的损失显而易见，从表4-3我们可以看出投资的现金流入从2018到2019年间削减了15.21%，这两年间人们不再盲目的将自己的资金投入到房地产行业。在2018-2019年整体大降温下，政策也随即放宽，投资者又从中看到了希望，所以在2019-2020年的投资流入大幅增加91.82%，甚至大大超过了2018年的水平。同时在这三年中，万科为了稳住其巨大规模，抵御严紧政策带来的伤害，每年均大幅削减投资的现金流出，把大量的现金流量运用于其他方面以减少风险。万科集团的这种减少投资现金流出以变相的补贴流入的策略收获了成功，表现在其投资活动的现金净流量逐年增加，终于在2020年扭亏为盈，实现了投资净流量为正目标。总而言之，万科集团的从以前年度的靠“输血”为生（投资流量为负）的模式到现在的“自己再生”（投资流量净额为正）的成功转变。4.4万科股份有限公司现金流量管理的优势这里主要是对万科公司在2018-2020年现金流管理的三个不同维度的状况进行分析研究，其结果表明万科公司现金流管理状况是有效的，通过创造一定的规模可以形成规模效应。虽然影响很大，但在创始人王石离开后，在2020年进行了一些调整，使它走上正轨。万科房地产作为房地产行业的标杆企业，自2018年以来，其经营活动的现金流量产生了持续的正现金流，打败了地产行业财务报表的美而不实的诅咒。具体下来万科集团的现金流管理的闪烁点主要体现在以下三个方面。4.4.1以追求能到手的现金为主的财务管理制度万科坚持“能拿到手”的现金流管理制度，围绕这一制度不断做修正。这样做带来的后果就是资金的风险降低，运转效率巨大的提高，为企业的财务运营提供了保障，为企业的战术战略目标的实现保驾护航。另外，这与万科的经营现金流量以收付实现制为基础脱不开干系，它不受公司会计政策和资产负债表评估的影响，也不受流动资产变现的影响，这就保证了现金流量在企业运作过程中的效率。万科专注于现金流管理和及时支付销售款项。经审核，公司销售指标达到80%以上，全年的经营净现金流量259.2亿元。在巨大的可以提现的资金流的加持下，不断的提高资金的循环效率和现金流量的管理体系，通过钱生钱和投资者的资本注入，2018-2020年为的资本利用率达到32.15%。万科建立了以“现金为王”的财务管理体系，当然追求现金流是每个企业职责，也是每个企业的使命，因为良好的现金流，为企业的正常经营和发展提供一个保险的作用。在此基础上，加强现金管理制度，尤其是财务运营的管理，为企业的不断壮大持续不断提供有保障的输血。4.4.2现金流管理采用合作的模式在项目开发的阶段，运用各种合作的方法模式，例如团队模式、奖励模式。万科也是比较早期的实践这种模式的企业。根据过去三年的几何扩展数据，万科拥有成熟的土地购买方法，像在激烈的土地市场竞争中，通过收购、合作建设等方法获得大量土地资源。此外，这样的模式也带来了三个优势：一是通过并购扩大公司业务范围，并引入公司尚未开始运营的领域；第二，收购下游企业以降低新土地开发成本，形成成本优势；第三，凝聚公司的合力大力发展技术创新和产品创新，以期达到更加高效和低成本的技术。当然对于开发项目也不是来者不拒，万科坚持现金流转为核心地位，按照“按需生产”的原则制定了两条严格的规定：一是以现金流为核心，合作项目投资额一般不超过60%独立开发项目所需的资金;二是合作项目内部收益率不超过18%，超过此最低要求的，万科可列入合作项目清单。4.4.3集中的现金流管理模式在发展初期，同大多数企业一样，它的现金流管理是分散的，这就为万科公司带来了很多问题，主要归结于三点：第一，公司内部现金流的分散管理。公司高层决策者无法从整体了解公司的现金流量状况而做出高效决策；第二，企业的信息混乱，不能达到信息使用最大化的目的，有时还反过来掣肘企业的发展；第三，高效的财务管理运营系统的缺乏，这边空闲的资金不能及时的用于那边的资金的紧缺，大大的拉低了资金的收益化。这导致与现金流量相关的决策失误率上升，随着万科的发展壮大，万科历年的年报显示，万科的母公司运用整个内部资金的小头，大部分分配到各个子公司的运营中去，这样达到以母公司为资金流动中枢核心，控制各子公司的经营，子公司负责项目的实际开发。这种组织结构和商业模式继续使万科成为促进良好现金流管理的积极模式。同时万科委托金蝶公司适应成熟高效的管理信息系统，在了解万科集团基本情况的基础上，万科迅速成立资金流动管理中心，资金管理中心由资金部和运营部组成。基金部是基金管理中心的核心部门，主要负责外部资金的筹措，负责内部资金的筹措、发放和跟踪。整合集团的现金资源，建立相应的资金跟踪系统；结算部主要负责日常业务的结算，万科建立了中心财务系统，为集团收支管理提供结算平台。通过设立资金管理中心，万科可以及时、方便地对集团财务业务和子公司结算业务进行统一管理，如子公司需要外部融资，须经过资金管理中心批准；子公司各银行账户支出还需经过资金管理中心审批，并制定年度融资计划。但是这样就带来一个问题就是怎么来实时了解各个子公司的具体情况，万科集团采用的方法是编制财务报表，包括季度和月度的。在现金管理能力提高的另一方面，这也优化了基金管理中心的功能。可以说，万科通过中心的建立，实现了全面管理。在现金流的规模较大的控制下，万科仍能保持较高的现金流管理水平，这就是现金流的集中管理带来的一项优势。4.5万科股份有限公司的现金流量管理存在的问题4.5.1快速扩张带来现金流风险近两年来，为防止房地产泡沫扩大，国家对房地产业实施了越来越严格的宏观经济政策，近年来房地产业处于鼎盛时期。万科的迅速扩张和新冠的影响放缓，万科希望在未来三年内找到“1”。万科的合作方式是利用现有净资产进行大于现有净资产的投资。合理利用杠杆，降低融资需求，在这种模式带来好的方面的同时，这种重要的合作发展所带来的风险不容忽视，在严峻的宏观经济政策和经济衰退的背景下，公司面临着巨大的资金链断裂的风险，每年有甚至几十亿的应收账款，这就为现金流量管理带来了极大的挑战。在企业扩张的过程中，因为信息不对称，自己处于劣势地位，碰壁也在所难免。为了充分了解收购项目，历史遗留下来的问题很可能依然存在，因此他将被动地面对诉讼困境。4.5.2缺乏持续筹措资金的能力在企业发展的过程中，大多数企业为了快速占有有限的市场份额，抢占先发优势，都采用了快速扩张的战略。这样虽然短期内企业整体呈现上升的势头，但也会为企业埋下巨大的风险隐患。但在市场日趋规范化的环境下，如果仍然保持以前的扩张政策显然将会为公司的现金流量带来极大的风险。从那以后万科始终坚持“现金为王”的财务原则，坚定的推进集中化原则，极大的促进企业的发展。一个明显的标志就是，从2018年起，经营活动保持为正的现金流。与现金流为负的其他房地产企业相比，万科的表现不菲，甚至可以说是优异。但福祸相依，在好的另一面万科集团也存在着问题，例如房地产企业不依赖外部环境，独立的偿还债务。业务板块无法按时偿还债务，企业创造新现金流的能力仍待提高。万科在2018-2020三年期融资活动产生的现金流量总额为321045.53亿元。这就表明，万科的现金链条仍然不足以满足自身的造血功能，外界对万科进展的信心相对不足，主要在于万科将利润继续投资扩张，这就是万科能够为提高经营质量做出重大贡献的原因。在这种发展模式下，特别是由于外部资本市场的融资效应，宏观形势波动，资本市场融资受阻，万科造血能力不足，现金流中断风险增加。4.5.3项目工期长，现金流慢在这里就不得不提房地产行业的一些特性，项目开发周期长，资金周转慢，万科也不例外，但由于万科规模大，周转周期显得缓慢，因此，万科的周转时间可确定为2-3年，初步计算的周转期也为1年，从项目立项、投资、土地开发、住房建设、全过程、从施工到完工，到最终销售成功，至少需要2-3年时间。项目开始时的现金流量至少需要2-3年或更长时间才能随着项目的进展继续投资，直至最终出售。完成并出售项目以恢复现金流。当然投资回收期越长，现金流流转就会变慢，而这就会影响到公司其他方面的运转。缩短项目工期，提高现金流量率是万科面临的紧迫问题。当然大多数的房地产项目建成后的现金流将是不可逆转的、非流动的，如果项目遇到房地产市场寒冬等极端情况，抑制了现金流的循环，这将会是一个毁灭性的打击。这就使得万科在经营过程中抗风险能力弱，只要遇到资金链断裂和市场行情的低迷，就会为企业带来难以想象的危害。现金流流动变慢会给企业带来风险，也会给企业带来一定的融资困难。而融资在万科的扩张和发展中都起着重大作用。只要万科集团立马停止扩张，巨大的财务压力和外部市场的竞争压力就会瞬间将其击垮，这在19年表现的尤其突出。而投入的资金不能很快的转化为可用的利润用于下一轮的循环，资金短缺的问题就会一直悬于万科集团的头顶。5房地产上市公司现金流量管理的建议就万科集团的例子来看，好的现金流状况保证公司的不断健康成长。并根据在万科集团身上比较突出的问题提出了优化地产上市公司现金流管理，促进资本市场发展的建议。5.1扩大并购规模严格控制现金流风险在企业的所有扩张并购中，现金流是最重要的资源之一，俗话说“现金流犹如人体的血液”。没有足够的财政支持，并购是不可能实现的。但是在这样一个资金需求大，转换周期长的行业有什么应对之策呢，下面几点可以借鉴。5.1.1建立评算风险机制在地产企业收购其他关联公司之前，地产企业作为收购的主动方，应详细了解相关信息，尽量准确评估和计算收购公司的现金流量状况，收购的目的是为母公司提供助力而不是负担，这是在收购阶段考虑的事情。在收购完成后双方签订合同的时候，也要尽力减少母公司承担的风险，明确约定被收购公司的全部财务风险、运营风险全是被收购企业承担，母公司不承担任何风险。这在并购之前可能并无问题，但在并购之后问题可能会爆发，这时公司就不得不在之前对并购项目的发展潜力进行评估，如果没有稳定、可持续的现金流，万科将重新考虑是否进行合并。否则这将阻碍项目现金流的恢复，并导致项目后期现金流中断的风险，这是具体而言。而广泛的来说，万科应该在体系内建立一个评估风险的系统，可以是一个单独的部门，也可以是一种在做出策略前的必考虑的项目或步骤，这种系统的主要作用在于在企业每次的金融活动充当一个评估风险和收益的角色，以最大化收益和最大化的控制风险为职责，尽可能的分散风险和规避风险，控制各种潜藏于企业各种活动中的风险，以减少企业在成长过程中所收到的伤害，达到有抵御外部内部挑战和保存自我，甚至不断向前发展的能力。当然这种评算风险机制在企业内并不是一层不变的，它在企业的各个阶段是不断变化发展的。前期的企业的规模较小，收益和风险也相对较少，所以企业的评算风险的需求也不算大；而随着企业的规模扩大，企业面临的环境变得更加复杂和多变，这时的企业的评算风险的需求也相对的更加精细和复杂，且企业的评算风险需要也要更加高效才行，所以企业的评算体系应该于企业更像是共生和相互促进的一种关系，这样才会达到应有的效果。5.1.2引入风险机制俗话说风险越高收益越高，但是企业的运营不能总跟走钢丝一样，控制风险就显得尤其重要，但同时企业也需要风险来激励其成长。企业的运营状况都将体现在财务系统的运行中，只有通过对公司财务系统实时监控，在风险升高时迅速调整降低风险，在风险较低时可以采取措施适当升高风险，以达到最大限度的风险效益化。当然，这种运用风险获得收益的方法很难达到一个动态的平衡状态，也就是很难用最小的风险获得最大的收益，没有广泛的量化标准。所以在企业实际的运作中就需要一种可以真正操作的方案，故在这里提供一种可以参考的量化方案。我们知道引入风险的机制主要是用于增加企业的收益和拓宽企业的经营范围，在企业引入风险后，应该怎么量化风险和收益呢，这里采用的是一个“37%原则”，也就是说在企业引入风险获得收益的过程中，随着风险的增加，收益也在逐步增加，同时风险的损失成本（这是一种可能会也可能不会发生的机会成本）也在逐渐增加，直到从风险中获得了37%的收益后才停止增大风险，这时引入风险获得的总收益最大，当然37%的收益在实际操作中可以上下略微波动。5.2增多融资的多样性，扩大融资金额地产企业融资主要集中于商业银行的融资，这对于风险管控中是一个极大的弊端，这在2019年的地产行情中表现的最为突出，所以地产行业的企业必须增多融资的多样性和规模，这里有两种模式。5.2.1打造品牌优势优势品牌在市场中也是一份巨大的无形资产，在企业中具有重要的品牌优势，万科集团可以利用先前在市场赚得的优势品牌，在金融市场推出品牌产品，例如信托，来收获进一步投资以缓解偿债压力。这里实现打造品牌主要有三个步骤：（1）注册自己的独特的商标符号注册商标是在法律上取得保护和承认的第一步。商标就像企业在外界中的自己的标签，随着企业的扩张，商标可以比企业本身在人们心中留下更加深刻的印象，就像想到桶装面，大脑中就出现康师傅的商标；想到小米公司，大脑中就出现“MI”字的标签。当然商标不能太过庸俗和复杂，要尽可能的简单且有代表性，能让人们看一眼就有着很深的印象。（2）不断的赋予品牌内涵现在兴起了一股“讲故事”的浪潮，这其实是赋予品牌的一种文化内涵，使这种品牌面向公众时显得不那么空洞无聊，就像一个没有上过学和上过多年学的人站在一起，就会很明显的看出没上过学的人不管是在谈吐、气质和为人处世、眼界等方面普遍低于上过多年学的人，而人们也更倾向于有文化的人，品牌也同样如此。企业要打造一种让人们信任的品牌，其中做到很好的是苹果公司。（3）实现品牌的核心竞争力随着行业的竞争加剧，同类的企业也不断增多，如果想将自己与别的企业区分开来并且形成优势，企业就需要打造只属于自己独有的竞争力，且这种竞争力优于行业内的其他所以企业并且短期内不会被模仿。例如沃尔玛始终给人们留下的是物有所值的印象。当然这种核心竞争力的打造必须结合自己企业的实际情况，将企业的优势提取并不断优化和扩大，然后向外推广，形成独特的竞争优势。5.2.2房地产证券化随我国的金融市场二十年的发展，证券化也日趋成熟，这在国外是相当普遍的金融发展过程，在金融市场趋于成熟的过程中，证券化迅速发展，当然这也是在国际上衡量一个金融市场成熟的标志。房地产证券化的有很多，由于房地产周期长，房地产证券是一种长期证券，流动性低收益率高。对于投资者来说可以得到一份长时间的稳定分红，对于行业来说可以获得大笔的现金流，对双方都有利。这种方式当然也需要国家的证券管理当局对于市场的规范，只有一个成熟的证券市场才可以保障企业和投资者双方的利益，减少投机者的各种投机行为。5.3优化项目周转加快现金流周转速率不理想，现金流周期在商品房流通活动中尤为重要，直接影响到整个企业的现金流。在地产行业的现金流管理的过程中，做到较好的万科集团的现金流周期约为两年，现金流效率不高，当然这也是行业特性使然。因此，地产行业必须进行项目管理，加强和提高销售速度，以优化现金流速度，提高企业经营效率，可以从以下几点入手，提高商品房库存周转率。5.3.1基于质量保证的工期缩短在地产公司接管土地开发之前，地产公司必须完成所有具体的土地的规划。同时要控制风险，制定合适的预警机制是有必要的，在遇到意外情况时有B计划可以提高企业的抗风险能力。施工期间，提前安排好具体的建材和施工成本的分配，用建材占用现金流，尽量减少家电等非原材料的采购。在开始施工之前就已经做好准备工作，且在施工阶段尽力做到不中断，以最短的时间内完成工期，当然质量必须得到保证，不能因为匆忙而做豆腐工程。5.3.2盈利的基础上缩短销售时间所有的决策都应建立在市场调研的基础上，根据市场的反馈机制，基于反馈做出的有效方案，并且针对市场上的供需关系，做出相应的调整以避免资源的浪费，让资源达到最大效益。在地产行业的企业完成最基本的施工建设后，可以根据此后的不同完善阶段进行销售，有些需要完善的装修和各种家具的配套，而有些顾客想要按自己的意愿自己进行内部改装、装修和配套家具。这时地产企业可以提供不同的销售方案，当然其销售的价格有一定的差异。结束语房地产行业是我国的支柱产业，与其相关联的行业非常多，其生产链覆盖面很广，可促进生产资料的发展，作为资本密集型产业本身具有典型的特点，如资本规模，建筑周期的长度和范围广泛，2008年初美国的抵押贷款危机与2008年初房地产泡沫过大密切相关。以史为鉴，从那些危机中我们可以汲取经验教训，这里主要有几点认识：1.对不动产项目的现金流动风险认识不足，无法对现金流动进行适当管理；这导致了我们房地产部门经常出现负结余的负面影响。本文是关于现金流量管理的研究，以万科房地产公司为例，