经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷3（共360题）

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷3（共9套）（共360题）经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第1套一、单项选择题(本题共19题，每题1.0分，共19分。)1、韦伯的工业区位理论主要研究的是()。A、各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展B、基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态C、通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位D、如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，以最大限度地增加利润标准答案：C知识点解析：A项是扇形理论的研究；B项是同心圆理论的研究；D项是杜能农业区位论的研究。2、马克思认为资本主义地租的实质是()。A、超额利润B、经营利润C、平均利润D、正常利润标准答案：A知识点解析：马克思认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。3、下列关于抵押建设用地使用权处分的说法中，不正确的是()。A、抵押权人受偿之前应从处分所得金额叶j支付处分抵押土地使用权的费用B、抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使朋权应缴纳的税费C、土地使用权设定抵押后，土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D、处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额中获得优先受偿的权利标准答案：D知识点解析：《物权法》第二百条规定：“建没用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”4、甲拥有一宗上地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使刚，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则()。A、甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B、原租合同是否有效，由乙丙协商确定C、乙应将租金直接支付给丙D、甲仍有权收取乙的租金标准答案：D知识点解析：已作抵押的土地由抵押人占用与管理，享有出租人的权利，即：①按期收取土地使用权租金；②监督承租方按照租赁合同的规定合理使用土地；③依法收回出租的士地。5、A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为()。A、7月1日B、7月2日C、7月9日D、7月10日标准答案：C知识点解析：抵押登记可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。6、办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括()。A、抵押合同B、抵押登记申请书C、国有建设用地使用权出让合同D、国有土地使用证标准答案：C知识点解析：办理建设用地使用权抵押登记应当交验下列文件：①抵押当事人的身份证明和法人资格证明；②抵押登记申请书；③抵押合同；④国有土地使用证；⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；⑥可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；⑦登记机关认为必要的其他文件。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。7、下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府不可以无偿收回土地的是()。A、出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工B、城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C、开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D、因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发标准答案：C知识点解析：政府可以无偿收回土地使用权的除外情况有：①不可抗力造成动工开发迟延；②政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延；③动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延。A项属于因政府、政府有关部门的行为造成的动工开发迟延；B项属于动工开发必需的前期工作造成的动工开发迟延；D项是不可抗力造成的动工开发迟延。8、下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是()。A、土地使用者迁移而停止使用的土地B、土地使用者破产而停止使用的土地C、未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地D、核准报废的矿场土地标准答案：C知识点解析：C项，划拨国有建设用地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用的，可以无偿收回建设用地的使用权。9、不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的一种方法称为()。A、询问法B、观察法C、试验法D、记录法标准答案：B知识点解析：观察法是不通过向调研对象提问，而将人们与调研主题相关的活动记录下来的一种方法，因而观察法具有间接性的特点。10、下列招标方式中，招标程序简单灵活，但竞争性较差，容易导致合同条件和价格有利于承包商的是()。A、公开招标B、议标C、邀请招标D、有限招标标准答案：B知识点解析：议标，又称谈判招标，是一种非竞争性招标，是指业主或招标机构与若干家具备相应资质、符合投标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同。议标的主要优点是招标程序简单灵活，但由于竞争性较差，往往导致合同条件和价格有利于承包商。11、在20世纪50年代初，根据需求中心论的营销观念，企业开展营销活动的可控因素不包括()。A、公共关系B、产品C、价格D、促销标准答案：A知识点解析：在20世纪50年代初，根据需求中心论的营销观念，把企业开展蓠销活动的可控因索归纳为产品(Product)、价格(Price)、渠道(地点)(Place)和促销(Promotion)四类，通常简称为4Ps。果企业生产出适当的产品，定出适当的价格，利用适当的销售渠道，并辅之以适当的促销活动，那么该企业就会获得成功。12、某市的房地产广告大多是在当地的青年报、晚报、商报等报刊上做平面广告宣传，是因为房地产广告具有()的特点。A、时间性强B、信息量大C、地域性强D、独特性标准答案：C知识点解析：商品房不可移动，其销售具有明显的地域性，因此房地产广告在选择媒体时也应考虑这个特点。选择当地媒体做房地产广告，不仅有针对性，还可节省费用。13、在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-()。A、房地产价格B、建筑物开发成本C、土地价值D、建筑物市场价值标准答案：D知识点解析：估价上的建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。14、某可比实例价格为2000元／平方米，房地产状况直接比较得出的相关数据如表10-1所示，则房地产状况修正后的价格应为()元／平方米。A、2100B、2000C、1905D、1900标准答案：B知识点解析：房地产状况修正系数=，则房地产状况修正后的价格：可比实例价格×房地产状况修正系数=2000×1=2000(元／平方米)。15、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A、4858B、5200C、5700D、6264标准答案：B知识点解析：该写字楼目前的收益价格为：16、物业服务企业须向()申请注册登记，领取营业执照后方可开业。A、房地产管理部门B、所在地人民政府C、上级主管部门D、工商行政管理部门标准答案：D知识点解析：暂无解析17、处置抵押物所得的价款的分配顺序为()。(1)如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；(2)支付与处置抵押物或质押物有关费用；(3)有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金；(4)扣除与抵押物或质押物有关的税费。A、(2)(4)(1)(3)B、(4)(2)(1)(3)C、(1)(2)(4)(3)D、(2)(1)(3)(41)标准答案：A知识点解析：贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当遵循的分配顺序是：支付与处置抵押物或质押物有关的费用→扣除与抵押物或质押物有关的税费→如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人→有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。18、房地产保险合同有多种表现形式，其中最主要采用的是()。A、暂保单B、保险凭证C、保险单D、批单标准答案：C知识点解析：房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。房地产保险合同有多种表现形式，但以保险单为主。19、房地产税收的依据是()。A、房地产的市场价格B、经营房地产所获利润C、房地产价值的大小D、经营房地产的收益标准答案：C知识点解析：房地产价值的大小是房：}也产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。因此，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。二、多项选择题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)20、一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产的()。标准答案：A,C知识点解析：一宗房地产的外部配套设施是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施；公共服务设施一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。21、我国郊区化的主要表现为()。标准答案：A,B,D知识点解析：我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90％以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快；②工业郊区化。主要表现为三种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主；二是以产业结构调整为目的的企业外迁；二三是高新技术等工业园区的开发建设；③外来人口郊区集聚。以上两种现象以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。另外，外来人口进城务工，多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。22、下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是()。标准答案：A,B,E知识点解析：C项，未领有国有土地使用证的土地使用者，不可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租。房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家；D项，划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格。23、在土地使用权的受让中，成交确认书应包含()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：中标通知书或者成交确认书包括的内容有：①出让人和中标人或竞得人的名称；②出让标的；③成交时间、地点、价款；④签订出让合同的时间、地点等。24、建设用地抵押权灭失的情况有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：建设用地抵押权灭失的主要情况有：一是因债务清偿而灭失；二是因债务清偿以外的原因而灭失，具体包括：①抛弃；②协议灭失；③土地灭失；④混同。25、深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的()。标准答案：A,B,C知识点解析：深度访谈法又称个人访谈法，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。一对一的深度访谈可以克服小组访谈中单个人可能承受的群体压力过大，以至于其观点发生变异的问题。深度访谈法一般由调研者根据被访者的回答情况相应调整提问方法和范围。26、定义房地产市场区域工作，主要包括()。标准答案：B,D,E知识点解析：暂无解析27、在设计房地产投资风险问卷调查表时要做到()。标准答案：A,B,E知识点解析：在设计调杏表时要注意的事项包括：①调查表中设计的问题要简短明了，一目了然；②每一个问题只包含一项内容；③在问题中不要使用专门术语，概念要通俗易懂；③每个问题的选择答案不要过多，问题的含义不要模棱两可；⑤要注意问题提出的方式，有些问题可以直接问，有些问题应间接提问。28、下列各项属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：房地产投资项目可行性研究的工作步骤有：①接受委托；②组建工作小组；③制定工作计划；④查研究；⑤方案研制与优化；⑥项目的经济评价；⑦编写可行性研究报告。29、房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，具体包括()。标准答案：A,B,D知识点解析：房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，具体包括：①功能目标，是指工程完成应当达到的使用功能目标；②管理目标，是指工程项目管理中，通过管理活动应当达到的目标；③影响指标，是反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响状况的指标。30、在市场经济条件下，房地产定价应遵循的原则有()。标准答案：A,B,D知识点解析：在市场经济条件下，房地产定价应遵循的原则有：①价格浮动原则。主要体现在两个方面，一是在确定房地产价格时不是一个价格点，而应是一个价格范围；二是当影响价格的各种因素变动时，价格应作相应调整；②反映市场供求原则。供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格与市场供求相互依存；③价值规律原则。价值是价格的基础，价格围绕价值上下波动，是价值规律的基本含义。31、由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用造成的其价格损失，是建筑物折旧的()方面。标准答案：B,C知识点解析：功能折旧(无形损耗)是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑没计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，Lf{现了更好的建筑物等等。32、物业服务合同的特征有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：物业服务合同的特征有：①物业服务合同属无名合同；②物业服务合同既是诺成合同又是要式合同；③物业服务合同既是双务合同又是有偿合同；④物业服务合同属于劳务合同；⑤物业服务合同通常属于集体合同；⑥物业服务合同受到较多的国家干预。33、抵押贷款利率由()组成。标准答案：A,C,D知识点解析：抵押贷款利率的组成部分包括：①资金的投资收益；②承担的风险；③费用，即为安排抵押贷款所发生的运营成本。34、房地产保险可以分为()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：房地产保险可以分为财产损失保险、信用保险、房地产责任保险、人寿保险和人身意外伤害保险以及综合保险。三、案例分析(本题共2题，每题1.0分，共2分。)甲房地产公司欲建设一住宅项目，委托一社会调研公司进行住宅项目调研，该调查公司设定了开放式的调研问卷，进行调研工作，其问卷内容如下：(1)您能想象美化小区的好处吗?(2)您认为精装房的优缺点在哪里?你愿意买吗?(3)若您买房您最看重哪一点?(4)您认为小区环境设计应该注意哪些内容?35、若要了解居民的购房意向，确定市场需求，最合适的调研方法是()。标准答案：D知识点解析：入户询问法是由调研人员直接到被访者家中进行调研的一种方式。要了解某区域居民的购房意向，确定潜在市场的大小时，较适用这种方法。36、在确定住宅小区规划、户型及相关配套服务的质量研究中()最适用。标准答案：A知识点解析：在房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的调研中，越来越多地采用了小组访谈法。具体实施时的名称各不相同，如可称为客户恳谈会、征求意见会等，借此来了解未来的购买者的态度以修正项目开发、规划设计、营销方案。37、某投资项目在建期间需一次性投入500万元，项目投产后第1年末可获得净收入50万元，第2年末可获得净收入80万元，从第3年起每年的净收入为100万元，直到第10年末。假定市场收益率为10％。请根据以上资料，回答下列问题：标准答案：知识点解析：暂无解析经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第2套一、单项选择题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)1、杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是()。A、自由农作区B、谷物轮作区C、林业区D、放牧区标准答案：B知识点解析：在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品；第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食；第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品；第五圈为三圃农作制区，圈内1／3土地用来种黑麦，1／3种燕麦，其余1／3休闲。2、同心圆理论的基本模式为()。A、城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构B、城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构C、城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形D、城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展标准答案：A知识点解析：同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：①第一环带，中心商务区；②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；⑤第五环带，通勤人士住宅区。3、房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和()两方面内容。A、组织B、个人C、机构D、产品标准答案：D知识点解析：市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。房地产市场竞争者凋研主要包括竞争企业和竞争产品两方面。4、可预测某一范围内事件发生的可能性的是()。A、主观概率B、概率密度函数C、累积概率分布函数D、平均概率密度函数标准答案：C知识点解析：在向一组参加预测的专家调查时，通常是以调查表的肜式征集专家对出个可能发生事件主观概率的估计值，然后运用算术平均或加权平均对同一事件综合专家的意见，最后得出一组专家集体提出的主观概率值，即平均概率密度函数和累积概率分布函数。其中，平均概率密度函数可预测各事件发生的可能性；累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性。5、下列关于差额净现值法的表述，正确的是()。A、若差额净现值大于零，表明全部投资都是合理的B、在进行方案比较时，不需要假设一个零投资方案C、采用差额净现值法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致D、当有多个互斥方案进行比较时，需要各方案之间进行两两比较标准答案：D知识点解析：差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的；在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常先设有一个零：投资方案，并假设零投资方案为临时最优方案，然后一一进行比较；由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。6、房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为()。A、成本导向定价法B、需求导向定价法C、随行就市定价法D、比较定价法标准答案：A知识点解析：成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。房地产投资额、税费、行业利润水平等都是与成本有关的因素。7、某房地产开发项目总成本1500万元，预期利润10％，总建筑面积10000平方米。按照成本加成定价法确定价格时，该房地产的价格是()。A、1650元／平方米B、在1650元／平方米上下一定范围内C、1667元／平方米D、在1667元／平方米上下一定范围内标准答案：A知识点解析：根据成本加成定价法公式：商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)，则该房地产价格为：15000000÷10000×(1+10％)=1650(元／平方米)。8、房地产营业推广中的“噱头”促销方式不包括()。A、免费观看演出B、免费乘车C、免付房地产开发企业贷款利息D、赠送礼品标准答案：C知识点解析：房地产营业推广中的“噱头”促销方式很多，有免费吃饭、免费乘车、免费观看演出、赠送礼品等，主要目的是吸引客户前往售楼处参观、咨询，在一定程度上积聚了人气。9、房地产由于价值量大，成交价格通常采取()方式支付。A、一次性付款B、分期付款C、银行贷款D、非银行金融机构贷款标准答案：B知识点解析：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，实际价格会有所不同。10、对于建筑物来说，在()的情况下，有效年龄与实际年龄相当。A、建筑物的维修保养比正常维修保养好B、建筑物经过更新改造C、建筑物的维修保养比正常维修保养差D、建筑物的维修保养属于正常标准答案：D知识点解析：建筑物的实际年龄是估计其有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。11、()是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”。A、房地产估价报告B、房地产经济评价C、房地产投资项目D、房地产市场调研标准答案：A知识点解析：房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”，是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。12、物业管理投标程序包括：(1)准备投标文件；(2)项目评估与风险防范；(3)评标；(4)接受招标方的资格审查；(5)获取招标信息；(6)签约并执行合同；(7)收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是()。A、(5)(1)(2)(4)(3)(7)(6)B、(5)(2)(1)(4)(3)(7)(6)C、(5)(1)(2)(3)(4)(7)(6)D、(5)(2)(1)(3)(4)(7)(6)标准答案：B知识点解析：暂无解析13、物业服务合同的主要内容不包括()。A、特约服务B、专项维修资金的管理与使用C、物业管理用房D、双方的权利义务标准答案：A知识点解析：物业服务合同的主要内容有：①物业管理事项；②物业服务质量；③物业服务费用；④双方的权利义务；⑤专项维修资金的管理与使用；⑥物业管理用房；⑦合同期限；⑧违约责任等。14、我国住房抵押贷款的最高年限为()年。A、50B、45C、40D、30标准答案：D知识点解析：房地产融资的偿还期限一般都较长，我国住房抵押贷款的最高年限为30年。15、关于住房抵押贷款证券化，下列说法错误的是()。A、住房抵押贷款证券化是一种以住房抵押贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具B、住房抵押贷款证券属于抵押权型证券，是房地产证券的一种C、住房抵押贷款证券化可以为投资者和融资者分散和转移风险D、住房抵押贷款证券化是指资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金标准答案：D知识点解析：与传统融资证券化中资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金不同的是，住房抵押贷款证券化是将缺乏流动性的住房抵押贷款债权转换成流动性较强的证券的过程，是资本市场发展的新产物。二、多项选择题(本题共11题，每题1.0分，共11分。)16、城市空间结构()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。17、建设用地管理的主要内容有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：根据建立社会主义市场经济和土地使用制度改革的需要，围绕实行土地用途管制制度这一目标，建设用地管理的主要内容包括：①建设用地宏观调控管理；②农用地转用管理；③土地征收管理；④建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；⑤建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。18、在建设用地使用权出租程序的办理登记阶段，土地使用权出租双方当事人凭()文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。标准答案：C,D知识点解析：暂无解析19、对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，()属于变动成本。标准答案：B,C,D知识点解析：对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，固定资产折旧、土地购置费等属于固定成本；规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于变动成本。20、房地产开发项目实施阶段的进度控制包括()。标准答案：B,D知识点解析：项目进度控制的实施主要有项目设计进度控制和项目实施进度控制。实施阶段的进度控制包括：①实施进度调整；②进度控制。21、房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有()。标准答案：A,C,D知识点解析：代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括：①反映项目特征的资料；②反映开发项目合法性的资料；③委托书；④商品房预售许可证(当预售商品房时)。B项，应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供；E项，是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。22、促销人员应具备的素质有()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：要发挥人员促销的优势，首先要选择好促销人员。优秀的促销人员应具有的素质有：①能言善道；②随机应变；③反应灵敏；④长于外交；⑤熟悉促销技巧，熟悉所促销商品房的特点、优势以及企业的经营方针，具备市场知识。23、运用市场法进行估价的一般步骤有()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：运用市场法估价一般分为四个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行适当的处理，包括建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整；④求取比准价格。24、由于完全无风险的投资在现实中难以找到，可以用()代替安全利率。标准答案：A,E知识点解析：由于在现实中不存在完全无风险的投资，故一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。25、业主可以是个人、集体、国家，在实际操作中，具备业主身份的情况有()。标准答案：C,D,E知识点解析：业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。在实际中，具备业主身份的情况有三种：①房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋所有权人；②物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；③法律、法规规定的其他房屋所有权人。26、房地产债券有多种方式，按发行者不同可分为()标准答案：B,D,E知识点解析：按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。其中，按发行者不同，房地产债券分为政府债券、金融债券和公司债券三种。AC两项是按房地产债券发行是否公开进行的划分。三、案例分析(本题共3题，每题1.0分，共3分。)李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公：积金贷款最高额度为15万元。27、李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为()万元。标准答案：D知识点解析：居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额以下列方式计算：本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12=20000+250×2×12×30=20(万元)。28、李某能申请的住房公积金贷款最高额度为()万元。标准答案：C知识点解析：根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元；②所购住房评估价的70％，即100×70％=70(万元)；③该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元。以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。29、假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为()万元。标准答案：C知识点解析：重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可以按保险金额比例分摊。投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值100万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司最高赔偿为：经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第3套一、单项选择题(本题共19题，每题1.0分，共19分。)1、韦伯认为，社会集聚是()。A、特殊集中因素B、一般集中因素C、固定的外在因素D、固定的内在因素标准答案：A知识点解析：韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。2、在1954年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)对美国9市的CBD调研中，认为CBD最明显的特点是()。A、地价峰值区(PLVI)B、物价峰值区C、地价低值区D、物价低值区标准答案：A知识点解析：暂无解析3、在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于()。A、定性调研B、定量调研C、随机抽样调研D、非随机抽样调研标准答案：A知识点解析：暂无解析4、下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是()。A、城市基础设施建设费B、基础没施建没费C、土地使用权出让金D、土地使用权取得税费标准答案：B知识点解析：出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：①土地使用权出让金；②城市基础设施建设费；③征地拆迁补偿安置费；④土地使用权取得税费。B项属于开发成本。5、经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和()组成。A、开发费用B、人工费C、经营成本D、土地取得成本标准答案：C知识点解析：经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发商拥有房地产的所有权，其投资实际上转换成了项目的同定资产。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。6、下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述错误的是()。A、购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金B、从现金流入来看，购买型房：地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同C、房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资D、从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投资和运营期内的经营成本组成标准答案：B知识点解析：从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与经营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入；出售型房地产开发项目的现金流入主要以房地产产品的销售收入实现。7、()的目的是考察项目全部投资的盈利能力。A、投资各方现金流量表B、项目资本金现金流量表C、投资流向现金流量表D、项目投资现金流量表标准答案：D知识点解析：按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。8、关于利用最小公倍数法进行方案比选，下列说法错误的是()。A、当互斥方案的计算期不同时，可以采用最小公倍数法确定方案比选的共同计算期B、最小公倍数法假设各备选方案在其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束C、最小公倍数法可以有效地解决计算期不同的方案之间净现值的可比性问题D、最小公倍数法的使用没有条件限制标准答案：D知识点解析：利用最小公倍数法有效地解决了计算期不同的方案之间净现值的可比性问题。但这种方法所依赖的方案重复实施的假定不是在任何情况下都适用。对于某些不可再生资源开发项目，方案可重复实施的假定不成立，这时就不能用最小公倍数法确定计算期；有时最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此也不适合用最小公倍数法。9、招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用()。A、成本加利润合同B、成本加酬金合同C、单价合同D、总价合同标准答案：D知识点解析：总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产项目。10、某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是()。A、电视B、路牌C、广播D、网络标准答案：B知识点解析：路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、圊定性、集中性效应，符合题中的要求。电视和广播广告的时间短，且分散；网络广告的效果难以测定。11、()一般适用于房地产市场状况稳定的Ⅸ域内的销售，或者是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。A、低价策略B、稳定价格策略C、低开高走定价策略D、高开低走定价策略标准答案：B知识点解析：稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。稳定价格策略一般：适用于房地产市场状况稳定的区域内的销售，或者是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。12、市场法是选取一定数量的()并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。A、买卖实例B、成交案例C、交易实例D、可比实例标准答案：D知识点解析：市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产(通常称为可比实例)，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。13、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为()。A、

B、

C、

D、

标准答案：B知识点解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格。14、以收益法求取的房地产价格可简称为()。A、收益价格B、成本价格C、积算价格D、比准价格标准答案：A知识点解析：收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。15、业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经()以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。A、40％B、30％C、20％D、10％标准答案：C知识点解析：业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况有：①20％以上业主提议；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。16、某人申请住房贷款20万元，贷款期5年，贷款月利率为0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还的贷款本息为()元。A、4877B、3920C、3876D、3867标准答案：D知识点解析：根据等额还款抵押贷款计算公式：，已知贷款本金p=20万元，贷款月利率i=0．5％，贷款期数n=5，则每月应归还的贷款本息为：17、以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险属于()。A、信用保险B、房地产责任保险C、综合保险D、财产损失保险标准答案：A知识点解析：B项，房地产责任保险主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任；C项，综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有综合职能：D项，财产损失保险是指以各种有形资产及其栩关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。18、下列情况中，不属于契税征税对象的是()。A、固有土地使用权出让B、土地使用权转让C、农村集体土地承包经营权转移D、房屋买卖与赠与标准答案：C知识点解析：下列行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖、赠与和交换。19、北京城Ⅸ某企业为专门销售不动产的企业，其营业额为600万元，则该企业应纳城市维护建设税税额为()万元。A、2．1B、3．6C、6．0D、8．4标准答案：A知识点解析：对于销售不动产，营业税税率为5％，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。城市维护建设税纳税人所在地为市区的，税率为7％。则该企业应纳城市维护建设税税额=600×5％×7％=2．1(万元)。二、多项选择题(本题共13题，每题1.0分，共13分。)20、下列各项属于城市土地一般共性的有()。标准答案：A,B,C知识点解析：城市土地一般共性有：①数量上的有限性；②位置上的固定性；③使用上的永续性等。DE两项属于城市土地的特殊性。21、划拨土地转让的规定主要有()。标准答案：B,C知识点解析：暂无解析22、建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同()交于承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利。标准答案：A,B知识点解析：暂无解析23、对房地产市场上竞争产品的调研主要包括()。标准答案：B,C,D知识点解析：对房地产市场上竞争产品的调研主要包括：①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况；②竞争产品的市场定价及市场反应状况；③竞争产品的市场占有率；④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。AE两项属于对竞争企业的调研。24、房地产项目线性盈亏平衡分析建立在()成立的基础之上。标准答案：A,B,D,E知识点解析：线性盈亏平衡分析需满足的假设条件包括：①线性盈亏平衡分析中项目的收益与成本都是产量的线性函数；②产量等于销售量；③产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；④产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；⑤在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变；⑥按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致；⑦所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。25、房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，包括()。标准答案：A,E知识点解析：房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，即投资规划和投资控制。在房地产开发项目的建设前期，以投资规划为主；在房地产项目实施的中后期，投资控制占主导地位。26、房地产市场营销面临的市场环境包括()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：房地产开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制。房地产市场营销面临的市场环境包括宏观政治经济环境、客户需求和竞争状况三大方面，这三大方面处在不断的发展变化之中，单个房地产开发企业无法对其进行干预和控制。27、下列各项属于房地产开发企业进行活动推广的时机的有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：企业进行活动推广的时机有：①市场竞争特别激烈时；②新项目进入市场的速度必须加快时；③企业想加强广告力度时配合广告进行的活动时；④主要竞争对手积极举办活动推广时；⑤企业想要获得更多客户或路径等方而的情报时。28、搜集的交易实例应包括()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。29、假设开发法适用于()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。30、业主作为房屋的所有权人，应该履行的义务有()。标准答案：A,B,C知识点解析：业主作为房屋的所有权人，应该履行下列义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定缴纳专项维修资金；⑤按时缴纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。DE两项属于业主享有的权利。31、公司债券按其发行是否委托证券发行中介机构，可分为()。标准答案：A,C知识点解析：按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。其中，按其发行是否委托证券发行中介机构，公司债券可分为直接发行债券和间接发行债券。32、房地产税收的特征包括()等。标准答案：A,B,D,E知识点解析：房地产税收的特征除ABDE四项外，还包括税源分布零散。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第4套一、单项选择题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)1、大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为()现象。A、城镇化B、郊区化C、逆城市化D、后城市化标准答案：C知识点解析：逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。2、多核心理论是基于()而形成的。A、同心圆理论B、地租地价理论C、中心地理论D、扇形理论标准答案：B知识点解析：多核心理论最先是由麦肯齐(R.D.Mckenzie)于1933年提出来的，然后又被哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼(E.LUllman)于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理沦。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。3、当企业对需要研究的问题和范嗣不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用()。A、探测性调研B、因果性调研C、描述性调研D、预测性调研标准答案：A知识点解析：当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。4、某房地产开发商获得一笔为期，；年的分期支付的银行贷款，每期支付额为1000万元，支付期为每年年初，年贷款利率为7％，到期后一次性还本付息。则3年后该房地产开发商偿还银行的本息为()万元。A、3416．6B、3418．1C、3421．6D、3439．9标准答案：D知识点解析：5、下列符项中，表示等额分付终值系数的是()。A、

B、

C、

D、

标准答案：A知识点解析：当计息期间为n，每期末均支付相同的金额A，年利率为i，则第n期末的终值为：称为等额分付终值系数，用符号(F／A，i，n)表示。6、某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5％，从现在开始每期末均等地存款，则应存款()万元。已知：(A／F，5％，5)=0．18097。A、6．426B、5．868C、5．429D、4．846标准答案：C知识点解析：根据等额分付偿债基金公式：A=F.1/(1+i)n-1，每期末的存款额为：A=30×5％／[(1+5％)5-1]=30×0．18097=5．429(万元)。7、下列关于出售型房地产开发项目的表述，错误的是()。A、投入的建设资金均属于流动资金性质B、投资者本身所形成的同定资产很少C、总投资基本上等于其总成本费用D、经济效果主要表现为租金收益、自营收入和房地产增值等方面标准答案：D知识点解析：经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。8、有1、2、3三个计算期不同的互斥方案，其投资额、年净收益和计算期如表7—4所示。若投资者要求的最低投资收益率为10％，若采用最小公倍数法比较，则最优方案为()。A、方案1B、方案2C、方案3D、方案2和方案3标准答案：C知识点解析：用：最小公倍数法进行方案比选的步骤为：①求出三个方案的共同计算期。以三个方案计算期的最小公倍数作为共同计算期，由题可知为12年，在这个共同计算期内，方案1的现金流量要重复4个周期，方案2的现金流量要重复3个周期，方案3的现金流量要重复2个周期。在方案重复过程中，现金流量状态不变。②计算三个方案在共同计算期内各自的净现值。③选择最优方案。因为NPV3＞NPV1，故方案3为最优方案。9、全面质量管理的基本观点包括：质量第一，以()为主，为用户服务和一切用数据说话。A、控制B、预防C、经济效益D、激励标准答案：B知识点解析：全面质量管理的基本观点包括：①质量第一。工程质量是项目交付物使用价值的集中体现，因此用户最关心的因素之一就是工程质量；②以预防为主。在房地产开发项目质量形成的过程中，事先采取各种措施，消灭种种不符合质量要求的因素，使之处于相对稳定的状态之中；③为用户服务。要求每道工序和每个岗位都要立足于本职工作的质量管理，不给下道工序留麻烦，以保证建设项目质量和最终质量能使用户满意；④一切用数据说活。依靠确切的数据和资料，应用数理统计方法，对工作对象和建设项目实体进行科学的分析和整理。10、某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2％，申请抵押贷款价格优惠0．5％，分期付款不予优惠。这是一种()。A、现金折扣定价策略B、数量折扣定价策略C、定价策略D、变动价格策略标准答案：A知识点解析：现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠是现金折扣策略的具体表现。11、商品房销售实行稳定价格策略意味着在整个销售期间，商品房价格()。A、绝对不变B、相对稳定C、呈小幅线性变化D、随市场平均价格变化而变化标准答案：B知识点解析：稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持桕对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。12、国外研究者概括的“六个上午写营销计划书”的过程中，第二个上午的主要活动是“确定目标”。其中，对目标的要求不包括()。A、目标必须是口头的B、目标必须含有一个日期C、目标必须是现实的D、目标必须是具体的标准答案：A知识点解析：国外研究者概括的“六个上午写营销计划书”的过程中，第二个上午的主要活动是“确定目标”。对目标的要求有：①目标必须含有一个日期；②目标必须是具体的；③目标必须是书面的；④目标必须是现实的，不能好高骛远。13、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用()。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、建筑造价指数标准答案：C知识点解析：对可比实例成交价格进行交易日期调整时，通常是采用价格指数或价格变动率进行交易日期调整。14、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／平方米，经济寿命30年，残值率5％，则该建筑物的折旧总额和现值分别为()元。A、15833；34167B、158313；42560C、16458；34167D、16458；42560标准答案：A知识点解析：折旧总额为：建筑物现值为：15、业主享有的权利不包括()。A、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定B、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务C、监督物业服务企业履行物业服务合同D、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用标准答案：A知识点解析：A项属于业主的义务。16、业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的，()应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。A、房地产行政主管部门B、业主委员会C、物业管理企业D、人民政府价格主管部门标准答案：B知识点解析：业主委员会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期缴纳物业服务费用。对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。17、等额本金还款抵押贷款的缺点是()。A、先大后小B、相等C、变动不规律D、先小后大标准答案：A知识点解析：等额本金还款抵押贷款的缺点是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引借款，影响抵押贷款业务的拓展。18、按()不问，保险可分为刚体保险和个人保险。A、保险责任B、承保方式C、保险表D、保险种类标准答案：B知识点解析：人身保险的分类包括：①按保险责任不同，可分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；②按承保方式不同，可分为团体保险和个人保险等。19、契税属于()。A、货物和劳务税类B、财产税类C、所得税类D、其他税收类标准答案：B知识点解析：契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。20、某房地产企业出租一宗房地产所取得的租金收入为20万元，管理费、维修费等支出为15万元，则应纳营业税()万元。A、0．50B、0．60C、1．00D、1．20标准答案：C知识点解析：根据应纳税额=营业额×适用税率，销售不动产的营业税税率为5％，则该房地产企业应纳税额=20×5％=1．00(万元)。二、多项选择题(本题共14题，每题1.0分，共14分。)21、关于中心性，下列说法正确的有()。标准答案：A,C,D知识点解析：中心性可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。22、我国在建设用地管理中必须坚持的原则为()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持的原则有：①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；③实行建设用地有偿使用的原则；④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。23、下列各项属于建设用地使用权出租的限制条件的有()。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析24、下列各项属于农村宅基地使用权审批程序的有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：农村宅基地使用权的审批程序包括：①需建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请；②农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地中清进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意；③经乡(镇)人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准；④政府批准后，发给《建设用地批准书》；⑤政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设；⑥农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地；⑦办理宅基地登记发证手续。25、房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括：①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；②房地产现实与潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等；③消费者的经济来源和收入水平；④消费者的实际支付能力；⑤消费者对房地产商品的区位、质量、价格、服务等的要求和意见等。26、房地产投资项目面临的主要不确定性因素有()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：房地产投资项目的主要不确定因素有八个方面：①土地取得成本；②建筑安装工程费等费用；③租售价格；④开发周期；⑤融资成本；⑥空置率；⑦经营成本；⑧投资收益率。此外，可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。27、关于房地产开发项目工期计划的过程，下列沦述正确的有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：D项，项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序，这些工序构成了子网络。它们是项目总网络的基础。28、房地产开发企业实行价格折扣策略可以()。标准答案：A,B,C知识点解析：折扣定价策略的主要方式有：①现金折扣，指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣，这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险；②数量折扣，指潜在客户大量购买时，则予以价格上的优待，是薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。29、房地产广告应具备的证明文件有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要有：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；④工程竣工验收合格证明；⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；⑥出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；⑦中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；⑧工商行政管理机关规定的其他证明。30、下列各项不适宜用市场法进行价格评估的是()。标准答案：A,C,D知识点解析：市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值；而特殊设计的工厂、学校、寺庙、教堂等数量很少或较少发生交易的房地产，难以用市场法估价。31、风险报酬率一般主要包括()。标准答案：B,C,D知识点解析：累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率。32、物业服务成本包括()等。标准答案：A,B,C知识点解析：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。33、房地产债券投资方式相对于投资企业股票来说，其特点有()。标准答案：B,D,E知识点解析：房地产债券投资方式相对于投资：企业股票来说，其特点主要有：①债券一般都有规定偿还期限；②债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小；⑧债券可在金融市场上流通，变现能力较强；④债券能使投资者获得一定的收益。34、房地产保险合同的体现形式主要有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。三、案例分析(本题共7题，每题1.0分，共7分。)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资1200万元。住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元／平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为10％(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。35、该项目第四年的累计净现金流量为()万元。标准答案：D知识点解析：住宅销售总额=0．4×15000=6000(万元)，建设期每年的现金流入=6000×20％=1200(万元)，现房销售期每年的现金流入=6000×30％=1800(万元)，如表5-7所示。可得：该项目第四年的累计净现金流量为2200万元。36、该项目的静态投资回收期为()年。标准答案：C知识点解析：由静态投资回收期的计算公式可得：该项目的静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的期数-1)+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金=3-1+1040／1620=2．64(年)。37、该项目的净现值为()万元。标准答案：C知识点解析：根据财务净现值的计算公式：可知，该项目的净现值为：=254．55-99．17+1217．13+1106．48-1200≈1278．99(万元)38、净现值法与内部收益率法的区别主要表现在()。标准答案：A,B,C知识点解析：净现值法与内部收益率法的区别主要在于：①经济意义不同，NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率；②方法不同，NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要；净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR；③互斥方案有时结论不同。某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。39、该小区第二次业主大会会议的召集人应为()。标准答案：A知识点解析：业主大会筹备组组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第二次业主大会会议由业主委员会组织召开。40、根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为()。标准答案：A,C知识点解析：选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等决定，应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。B项，全部小户型业主和100个大户型业主的专有部分占全部专有部分总面积为总数的1／2[(4+1)／10]，没过半数，不符合；D项，全部大户型共600个业主，占总人数的43％(600／1400)＜50％。41、新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有()人。标准答案：D知识点解析：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；三级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。故新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有10人。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第5套一、单项选择题(本题共16题，每题1.0分，共16分。)1、按照杜能理论的假设，()之和等于一个常数。A、成本、运费B、利润、成本C、运费、利润D、价格、利润标准答案：C知识点解析：根据杜能理论的假设，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格应是固定的，即V是个常数，杜能还假定，“孤立国”各地发展农业生产的条件完全相同，所以各地生产同一农产品的成本也是固定的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是常数，故P=V-(E+T)可改写成：P+T=V-E=K。式中，K表示常数；P为最大利润；T为农产品从产地运到市场的费用。因此可得到利润加运费等于一个常数。2、在克里斯塔勒的中心地理论中，要使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为()。A、椭圆形B、五边形C、圆形D、正六边形标准答案：C知识点解析：在均质平原上，由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。这样，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为圆形，且彼此相切。3、调查消费者购买房地产商品的数量及种类属于房地产市场需求调研的()。A、消费者调研B、消费动机调研C、消费行为调研D、消费者偏好调研标准答案：C知识点解析：房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为调研是对房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要包括：①调研消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；③消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。4、分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机，这种定性研究方法属于()。A、投射法B、深度访谈法C、小组访谈法D、浅度访谈法标准答案：A知识点解析：投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实心理反应，以此来判断被访者的真实态度、感受和动机。5、假定预测对象有出个可能发生的事件E1、E2、…、Em；P(Ei)为各事件发生的概率，将这一组概率P(Ei)，i=1、2、…、m，称为()。A、主观概率B、概率密度函数C、累积概率分布函数D、平均概率分布函数标准答案：B知识点解析：暂无解析6、下列各项中，说明了投资方案单位投资所获得的净收益的是()。A、净现值法B、净年值法C、净现值率法D、差额投资内部收益率标准答案：C知识点解析：暂无解析7、房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用()方式。A、独家代理B、共同代理C、共同代理加参与代理D、合作代理加参与代理标准答案：A知识点解析：根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。其中，独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。8、某房地产项目土地费用60万元，各项工程费用450万元，管理费用20万元，计划利润为投资的10％，销售税金6％，销售费用30万元，开发项目可经营面积5000平方米。采用成本加成定价法定价，则该项目平均售价应为()元/平方米。A、1311B、1312C、1325D、1382标准答案：A知识点解析：根据成本加成定价法的公式：商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)，则该房地产项目的平均售价为：[(60+450+20+30)×10000÷5000]×(1+10％)÷(1-6％)≈1311(元／平方米)。9、房地产开发企业开展赞助性活动，如赞助音乐会的促销方式属于()。A、人员促销B、活动推广C、营业推广D、公共关系推广标准答案：B知识点解析：房地产开发企业开展活动推广的常见类型有：①楼盘庆典；②社会公益活动；③社区内活动；④赞助性活动，如赞助音乐会、模特表演等。10、选取可比实例的数量，一般要求选取()的可比实例即可。A、3个以上(含3个)、10个以下(含10个)B、2个以上(含2个)、8个以下(含8个)C、4个以上(含4个)、8个以下(含8个)D、2个以上(含2个)、10个以下(含10个)标准答案：A知识点解析：为减少估价误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲选取的可比实例越多越好，但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到；二是后续处理的工作量大，所以一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。11、风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等属于物质折旧中的()。A、自然经过的老化B、正常使用的磨损C、意外的破坏损毁D、延迟维修的损坏残存标准答案：A知识点解析：物质折旧包括：①自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的；②正常使用的磨损，是由人工使用引起的；③意外破坏的损毁，主要是由突发性的天灾人祸引起的；④延迟维修的损坏残存，主要是南于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的。12、假设开发法中的前期是指()。A、从施工开始到开发完成的这段时间B、从取得待开发土地到施工开始的这段时间C、从动土开发到房屋竣工验收合格的这段时间D、到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止的这段时间标准答案：B知识点解析：对于在土