重庆-时代天街

龙湖时代天街

----案例卡项目分析·基本概况

通通值值交交价价域域域域区区区区····017/2/2019

2时代天街基本概况7/2/2019

3龙湖时代天街（综合体）建筑形态5栋住宅

、50万方商业

、40万

方办公占地面积25.3万方建筑面积130万方容积率4.6绿化率35%总户数1200户车位数8000个开盘时间2011-01价值实现商铺491套

，

约10万/平空中商铺1600套

，

约1.3万/

平写字楼360套

，

约1.4万/平住宅1433套

，

1.2万/平项目基本概况

—

项目构成项目基本概况-设计团队英国莱亭迪赛灯光设计合作者事务所日本凤咨询株式会社环境设计研究院澳大利亚伍兹贝格WOODSBAGOT美国捷德国际建筑师事务所MVA弘达交通顾问光影效果设计景观规划设计商业规划设计商业装饰设计交通规划设计5一期:17万方，城市一站式家庭时尚中心；主力业态:精品百货，IMAX影院，情趣餐饮二期:15万方，城市家庭文娱中心；主力业态:潮流百货，儿童职场，真冰场，酒吧街，书城，演艺广场三期:14万方，国际时尚青年潮流中心；主力业态:主题百货，影院，独立设计师品牌一期二期

四期三期四期:12万方，国际时尚潮流中心；主力业态:国际时尚百货，精品超市，奢侈设计品牌项目基本概况-商业规划6时代天街-

区域价值分析7/2/2019

7重庆的区域发展以区域抱团发展为主,五大传统商圈解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪各自为政,各区消费外溢趋势并不显著。项目立足中央商圈的优势位置,定位重庆城市级商圈,打造超大体量130万方的综合体项目,其中商业体量60万方,堪比“解放碑”百万方规模。区域消费格局:地处中央商圈，立足打破传统商业抱团模式，定位城市级商业中心沙坪坝商圈解放碑

百亿商圈南坪商圈杨家坪商圈观音桥

百亿商圈8区域规划:项目所在渝中区为国家服务业综合改革试点区，邻近的大石化片区未来5年将接收700亿投入，发展为主城都市新核计划2017年化龙桥国际商务功能区、高九路总部经济园区、大坪商贸流通功能区将全部亮相,中央商圈将成为重庆高端商务集结地,引领城市中高端消费。大石化片区渝中区9项目周边以万科、恒大为代表的大体量住宅开发带来区域常住人口的大量集聚。重庆展览中心和重庆奥体中心等城市级基础设施项目的邻近,奠定区域核心地位。●住宅●写字楼、购物中心、酒店学校、事业单位配套分析-渝中区7/2/2019时代天街-

区位交通分析7/3/2019

11石油路站:共18路公交途径。大坪七牌坊站:共17路公交途径。河运校站:共16路公交途径。茶亭北站:共1路公交途径。大坪新世纪站:共3路公交茶亭北路公交站石油路公交站河运校大坪七牌

坊公交站周边交通:项目紧邻二条轨道交通线路，500m范围内有5个公交停靠站，通达性好

地铁1号线轻轨2号线大坪新世

纪公交站12□整个项目在紧邻的大坪正街、大石路以及长江二路均有多个入口进入。□四期商业由一条贯穿南北的干道流畅链接,将各购物板块合成南北超长商业街。□项目采用开放模式,人车不分流,南北向步行道预留车行道及人行道□项目北侧部分通过地下通道与地铁直接相通□项目内部多个连廊串起一体化天街项目内部交通分析:南北商业街、人车不分流的开放模式、空中连廊、地铁通道，增强了项目内部的通达性空中连廊13业态分析·业态分析品牌分析027/3/2019

14海岸城业态分布解析7/3/2019

15服饰:女装57间，男装23间，综合服饰41间，占比37%鞋包皮具:23间，占比6%珠宝配饰:17间，占比5%美容护理:16间，占比5%母婴儿童:13间，占比4%电器数码:6间，占比2%餐饮零食:100间，占比28%休闲娱乐:6间，占比2%杂货:23间，占比7%公共服务:13间，占比4%商铺总数338间,其中服装占比37%,餐饮占比近3成,其他业态总占比4成,项目是以服饰和餐饮为主的体验式综合购物中心业态占比:定位：

美食时尚主力店：GXG

、雨情调商铺：

服饰/鞋包/大餐/鞋包皮具/美容护理/生活杂货/休闲娱乐定位：

优雅时尚主力店：

美缀美

、JackJones商铺：

服饰（女士服饰为主）/母婴儿童/鞋包皮具/美容护理/电

器数码/鞋包/大餐定位：

国际时尚主力店：

无印良品

、Teen

ieWeenie商铺：

服饰（综合服饰为主）/母婴儿童/鞋包/生活杂货/珠宝配

饰/饮品零食/大餐定位：

国际时尚主力店：

丝芙兰

、UR商铺：

服饰/大餐/鞋包皮具/珠宝配饰/美容/数码电器/饮品零食定位：

家庭生活主力店

:特力和乐

、西西弗书店

、大食代商铺：

服饰/鞋包/母婴儿童/生活杂货/电器数码/综合餐饮/休闲娱乐地铁通道：

饮品

、零食为主

，

部分干洗

、杂货

、美甲生活配套

，

个别男女服饰

、鞋包皮具店铺业态分析:纵向来看，家庭消费／餐饮娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流；各层以主力店为主，辅以国内外品牌旗舰店定位:环球美食主力店:UME影院/爱玩嘉年华/阿利与艾德咖啡西餐厅店铺:大餐/饮品零食/休闲娱乐首层商业以大众型的餐饮和超市零售为主,居家型商业为主。地铁商业以饮品零食为主,加入少量生活配套中高端餐饮在高层分布为消费者提供购物后的消费之所,影院在高层,聚人气带动高层商业人流中高端产品为中高端消费人群提

供一个专属的消费场所5F4F3F2F1F居家型商业改善型商业17业态分析——主力店◆将时代天街以下7间店划分为主力店与次主力店:主力店:新世纪百货、特力和乐、大食代、丝芙兰、无印良品、UME国际影院、爱玩嘉年华次主力店:爱丽丝生活馆、哈根达斯、UR、美联英语、爱乐国际早教中心、星巴克、JackJones等。新世纪百货大食代丝芙兰无印良品UME国际影院爱玩嘉年华特力和乐商户名称大型百货美食广场品牌化妆品零售专卖日本杂货品牌电影院电动游戏场家饰家用品牌类型B馆UG-L4UG-38/40a/40bA馆L1-

13/14A馆L2-01/02/03B馆L5-Z1B馆L5-06A馆UG-27/28位置7/3/2019

18中式餐饮体验式英语教育中式餐饮男装家居布置儿童教育时尚女装轻便零食西式餐饮饮品零食综合服饰男装业态分析

—

—

次主力店类型爱丽丝生活馆A馆UG-

15/16哈根达斯A馆L1-01URA馆L1-26/27/28,A馆L2-20/21/22美联英语B馆L4-04爱乐国际早教中心A馆L3-28星巴克A馆L3-

19雨情调A馆L1-47/48A馆L4-21/22/23GXGA馆L3-42A馆L4-39/40MANGO美缀美A馆L1-

18/19必胜客Jack

JonesA馆L1-49/50品牌位置20业态分析——男装主要分布在第4层,女装分布在2层、3层,综合类服饰则主要分布在1层、2层地铁通道UG1层2层3层4层5层ao2

、M2

、达衣岩、5+

、歌莉娅

、江南布衣

、谜底

、mini

circle

、

OLIVEdesOLIVE、personal

point

、曼娅

奴

、hello

kitty

内衣

、

珂妮卡

、VEROMODA

、ONLY、AMASS

、采轩

、道明

、哥弟

、渔

、诺颜国际

、

欧碧倩

、

巴娜适内衣DAZZLE

、d

’zzle

、欧时力

、珂莱蒂尔

、less

、末未

、雅莹

、

玛斯菲尔·素

、雅迪斯

、形上速写

、trendiano、JACKJONESMANGO

、CK、Miss

Sixty、Marisfrol

g、ROBYN、JORYASELECTED穿LALABOBO、雅柔5cm、BLACKGATEONE、VGO、VJC.LINDEBERGE艾格

、热风

、洲克DEPOT3

、g

xg1978、HARDRIVE、RIVERSTONE

、太平鸟

、GXG

、

ARTSTAILOR

、

CAG

、L2

、乔夫匡威

、羊绒世家、levi

’s

、LEE

、棉衣

工房

、NIKE、Nautica

、Roots、Teen

ieweenie

、UR

、

暇步士Adidasoriginal、CKJeans、Guess

、izzue

、

NIKE

、Spring

Field

、UR、EVISU

、G-star朵朵可可

、姝爱

、

日贝尔内衣Atticus、HIPANDA.IZOD、滔博运动、大嘴猴、DEVILNUT、浩沙、MLB女装简尚茜施尔男装梦园综合新世家族家居馆业态分析——珠宝配饰以及鞋包皮具等作为空间补充业态,在购物中心每层分布较为平均穿手机配件

、

海伦百纳博士眼镜木九十、Ph7

、罗夫尼

、时间廊

、无双艺术首饰珠宝/钟表/配饰CESARE.BRUNI、ANNANN、晶石灵蒙奇奇、EGG、BLOVES婚戒定制、ENZO

、IDO

、总统眼镜REEMOOR\贝蒂大力水手&奥莉薇雅士箱包

、

15mins

、达芙妮、欧米Clarks乐

其

、新秀丽

、匡威

、

百丽Crocs、丹尼熊、快乐玛丽

、木木果鞋包/皮具蛋卷鞋、a&i

、莱尔斯丹C.P.U、ECCO、乔治丹奴地铁通道UG2层4层3层1层5层21地铁通道UG1层2层3层4层5层家居生活斯帕松

、小老头家居尚品

、私奔狂想

、布鲁布鲁

、芸轩手工

、芳草丹心生活家品

、爱丽思生活馆

、特力和乐家居生活馆

、乐扣乐扣

、招财猫

、木马集凌美

、无印良品倍思家

、倍轻松

、eyes、Kingking

、美

克美家美容护理IT

’SSKIN\指爱美甲时尚懒人

、美

格尔齿科

、美

丽田园SPA、汇美舍

、凯丽

汇美发沙龙进巍美甲

、思妍丽美容纤体

、宝琪兰万宁

、采活

、皇子造

型

、莎茜美甲

、衡之

美丝芙兰母婴儿童贝宁

、十月妈咪

、儿

童故事

、玩具反斗城

、

小书虫

、全棉时代、妈妈好孩子Sheep

et舒宠电器数码MIXX配套服务玩休闲娱乐西西弗书店

、早八点英语

、疯狂钢琴美联英语爱玩嘉年华

、UME影院业态分析——家居、母婴、电器数码等家庭型消费以底层分布为主,休闲娱乐分布在顶层科沃斯

、商社电器

、数码生活联想体验店、三星体验店渝之旅

、新时代成衣修改

、欧美奇干洗

、

中国联通、芬尼斯用德香苑

、黄记煌

、斤斤有味、口湘堂

、蓉李记

、小天鹅

、寻

常故事老有腔调复古餐吧

、心

味源亚洲自助

、包师傅私房牛

肉面

、鹭宝宝海鲜火锅

、韵苑

新中餐

、佈麻佈辣

、任吉老砂

锅

、王府菜

、御粥府

、黄小仙

、

巴贝拉

、阿利与艾德咖啡西餐

厅

、宾go台湾特色101牛排馆

、

印度菜菜

、金璞玉

、金禧亚洲

美食汇

、

巴萨牛排

、名家横城韩国烤肉

、禾绿寿司业态分析——饮品零食以及中西餐以顶层分布为主,拉动消费人群进入高层商业Dairyqueen

、李记酸奶

、芝士手工坊

、辛迪果饮

、赛百味

、

麦当劳甜品站

、Best

Berry

、

芒不颠

、oliver

brown

、鲜芋

仙

、塞米弗莱岛

、帕帕罗蒂、纽约薯条必胜客

、陕西会馆

、真的好吃加贺时代

、斗味

、大食代地铁通道UG1层2层3层4层5层泰味轩

、美缀美酒

楼

、金翠

河港式茶餐厅德庄青一色火锅

、丘二馆、原味主张

、小八仙艺

厨

、雨情

调

、

比格自助披萨

、西堤牛排

、渝风渝菜

、香肠厨房

、梵修娘惹

味道

、味道重庆miin

i艾薯

、面包新语

、饼干

筒

、的瞌睡

、肯德基

、哈

根达斯

、麦

当劳

、满记

甜品

、星巴

克

、有腔有

调

、嫩绿茶鲜果E站

、乐茶

、师兄芋圆

、热狗帮

、爱尚嗑

、芝士手工坊

、都可茶饮蛋糕魔法

师

、

自然

派

、糖立

方

、竹叶

青

、乐点

贝客

、有

机食品猫屎咖啡

、

满记甜品

、

宜北町查理布朗咖啡

、波妞甜品、研磨时光

、小野兽异国茶屋真的好、七十二行漫食尚餐厅中西餐饮太平洋咖啡饮品零食23□时代天街品牌种类丰富,以时尚、优雅为主力品牌,主要包括国际二线以及国内一线品牌,实现了各年龄段消费需求的全覆盖.□品牌分布的楼层特征明显,低层主要家庭型、目的型品牌为主,顶层则以餐饮、休闲娱乐品牌为主,中间楼层分布有与百货实现差异化的国际二线及快时尚品牌。品牌分析——购物中心品牌丰富,楼层分区特征明显24新世纪百货——重庆著名的大型国有零售企业,遍布重庆多个县市,在重庆市民中树立起良好的口碑及印象。特力和乐——来自台湾的国际家居家饰品牌,为顾客提供精致、独特的近万种家居用品,透过情境式摆设,提供家居设计方案。丝芙兰——全球化妆品零食权威,覆盖护肤、美容、香水的众多国际知名品牌。次主力店品牌介绍爱丽丝生活馆——来自日本的国际著名家居品牌,以家居用品和休闲用品为主。哈根达斯——风靡全球的冰激凌品牌,现已成为高品质生活体验的代名词。广告词“爱她就带她去哈根达斯”为其赢得甜蜜、幸福的品牌印象。品牌分析

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国内外人气品牌荟萃主力店品牌介绍MANGO2503

租金及现状分析7/3/2019

26售价分析——一期商铺推出受到热捧,三期商铺高价格平台仅销售一期和三期部分底下四层的临街商铺,其他商业全部自持。三期58567一期（注:表中数据为按建面计算的平均价格）272014（1-4月）均价（元）217725925741357年份（

年）201120122013售价快速攀升,奠定分期我们一期定位社区底商,底下四层是商铺,上面就是住宅,一期现在生意不好主要是因为住宅的入住率还不高,人流量达不到。但是三期不一样,三期是我们时代天街商业整体的一部分。——置业顾问李小姐你也看得到这边蛮多商铺都是开业又关门的,我们店生意也不行,来这边的人多半都在前面逛（一期A馆、B馆）,前段时间买这些铺子的人因为回报率达不到,还过来闹事。——面馆王老板现状分析:仅一期已开业，自持商业运营状况良好，出售的临街商铺仅数家开业，现经营惨淡一期出售的临街商铺主临