资产评估-成本法分析

LOGO资产评估----成本法成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本---各项损耗实体性功能性经济性成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式:①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率（一）重置成本及其计量△相同点:均采用现行价格计算。△不同点:采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由:更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。按资产的成本构成,以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。2.价格指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用价格指数法。注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。3.功能价值类比法（1）生产比例法若功能与成本呈线性关系，计算公式:（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式:该方法计算的一般是更新重置成本。（二）实体性贬值1、观察法资产实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法资产实体性贬值=（重置成本—预计残值）*实体性贬值率资产贬值率=实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估基准日资产的实际利用时数或产量/资产的设计总利用时数或产量(3)、修复费用法（三功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面:(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×折现系数（四）经济性贬值经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少3.计算方式（1）（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×现值系数谢谢观看！LOGO资产评估----Cost

approach成本Basic

principle基本原则The

value

of

assets

dependson

the

cost

when

purchasedand

built.资产的价值取决于购买和建设成本How

to

appraiseAssessed

value存取值=

replacement

cost重置成本—Theloss亏损Precondition前提Authenticity

of

historical

repoThe

cost

formed

assets

value

isnecessary.成本形成的资产价值是必要的computational

formulaThe

valuation

of

evaluatedassets=Replacement

cost•••–Physical

depreciation物理折旧–Functional

depreciation功能折–Economic

depreciation经济折旧Replacement

costcurrent

price

of

the

acquisition

costThe

classification

of

replacement

costRestoration

replacement

cost(复原重置成本)Renewal

replacement

cost(更新重置成本)相同点:Calculate

using

current

prices不同点:There

are

differences

in

material,standaand

design,but

the

basic

functions

is

not

changedThe

calculation

of

replacement

cost1.replacementcostcalculationmethod(重置核算法)Directcosts直接成本:Purchaseexpenditurtransportcharge,installationandtestcoequipment.Indirectcosts间接成本:administrativeexpense,trainingexpense.replacementcost=directcosts+indireccosts2.priceindexnumbermethod(价格指数法)Calculatereplacementcostbypriceindex,WhenunabletoobtaincurrentpriceReplacedcostofestimatedasset=Historicalcostofasset×The

calculation

of

replacement

cost3.Function

value

analogy

method

Production

capacity

ratio

method（功能价值法）Scale

economic

benefit

index

method（规模经济效益指数法）The

calculation

of

replacement

costThecalculationofreplacementcost4.statisticalanalysismethod(统计分析法)K=R’÷R=抽样重置成本/抽样历史成本1.Supposeyouestimatedthelandforapropertytobrworth$80,000.Yourestimatethebuildingreplacementcostnewis$148,000withan$18,000lossinutility.Thvalueofthepropertyis?答案:($210,000)Propertyvalue=landvalue+(replacementcostnew–depreciation)$210,000=$80,000+($148,000-$18,000)2.Asubjectproperty’slandisestimateda$68,000withimprovementsworth$155,000(replacementcostnew).Whatisthevalueofthesubjectpropertyiftheimprovementshavedepreciated$29,000invalue?答案:($194,000)Propertyvalue=landvalue+(replacementcostnew–depreciation)$194,000=$68,000+($155,000-$29,000)3.Consider

the

following

devicePurchasedin2000PurchasepricewasRMB38,000Trytocalculatethereplacementcostoftdevicein2005.Supposethefixedbasepriceindexin2000and2005were103and115,respectively答案:(42427.18)38000*(115/103)=42427.184.Consider

the

following

devicePurchased

in

2002Purchase

price

was

RMB30,000The

chain

price

index

calculated

as

followsYear

chain

price

indexYear

chain