2021年第二季度深圳物业市场回顾与展望

savills

第一太平戴维斯

1

:深圳甲级写字楼市场

深圳经济基本面I地区生产总值savills

一季度，全市经济运行开局良好，稳定恢复，全市地区生产总值同比增长17.1%,两年平均增长4.6%

---------截至2021年第一季度末---------■■第一产业（左轴）・第二产业（左轴）

；第三产业（左轴）GDP同比增长率（右轴）

一第三产业生产息值同比增长率（右轴）

30,000

全市地区生产总值：6,867.5亿元

（同比▲17.1%,两年平均▲4.6%）

第三产业增加值：4,566.1亿元

（同比▲14.8%,两年平均▲6.2%）

■深圳总体经济开年表现较去年显著回暖

■同期，第三产业增加值比例升至66.5%,经济结

构优化发展

来源:深圳市统ii■局,第一太平雌斯华南区研究部,20213

深圳经济基本面I商事主体统计savills

私营企业仍为主力构成，外资企业受疫情全球大流行的影响而放缓增长速度

截至就2021至2020年第年一末季度末

—私营企业：累计总数（左轴）—外资企业：累计总数（左轴）

—内资企业（不含私营）:累计总数（左轴）一内资企业（不含私营）：累计总数同比墙长率（右轴）

----外资企业：累计总数同比ii长率（右轴）——私*企业：累计总数同上匕!长率（右轴）

全部企业：累计总数同比增长率（右轴）

企业累计总数：232.0万户25045%

（同比A11.0%）

30%

/O、

0-0

15%

私营企业累计总数：224.3万户

（同比ui4％）

■是深圳企业主力构成，占比高达

96.7%00%

-15%

外资企业累计总数：6.9万户

（同比A1.2%）-30%

■受疫情全球大流行的影响，外资企业增速放缓。

来源深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部,20214

深圳甲级写字楼市场I市场分布savills

深圳甲级写字楼市场I现有存量与新增供应savills

2021年第二季度，甲级写字楼供应减量，季内仅1个项目交付，全市总存量为874.7万平方米

•本季内仅有1个项目入市，为

前海颐都大厦，新增供应3.5

万平方米。

•2021年上半年，全市新增供

应累计达44.1万平方米。

•截至季末，全市甲级写字楼总

存量为874.7万平方米。

来源:第一太平戴维斯华南区研究部，20216

深圳甲级写字楼市场|子市场存量分析savills

南山甲级写字楼存量为全市最高，且保持快速扩张

■福田区南山区■罗湖区■宝安区

•南山和福田两区同为市场供应10

OO

主力，合计共占市场总存量的

90O

85.2%.0O

80O

0O

70WO

•自2020年第三季度起，南山

6

甲级写字楼存量为全市最高，0O

且保持快速扩张。0O

米5W

花

济4

月

3

2

1

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,20217

深圳甲级写字楼市场I供应与需求I新增供应.净吸纳量及空置率

季内,全市净吸纳量16.4万平方米，超过同期新增供应量约4倍，并与近五年季均值持平，意味着市场稳savills

步复苏。全市平均空置率26.4%,环比下降1.6个百分点，约相当于回归至疫情爆发初期水平-w

—新地供应（左轴）・净吸纳里（左轴）季均净吸纳量（左轴）——年度平均净吸纳里（左轴）空置率（右轴）

7035%

2016-2020年度平均净通纳量为62.9万平方米

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,20218

深圳甲级写字楼市场I需求I子市场净吸纳量分析savills

第二季度，受压抑的需求已于上季释放，因此需求增长恢复常态，全市净吸纳量录得16.4万平方米

•2021年第二季度，由于因疫情而延迟的需

求已于上季大量释放，因此需求增长恢复常

态，全市净吸纳量录得16.4万平方米。

•南山区的净吸纳量仍是季内最高，达约

9.6万平方米，TMT租户仍是主力，新

经济企业拓张或升级需求显著。

•其次，福田区的净吸纳量5.7万平方

米，区内企业升级搬迁需求日益增加。

来源,■第一太平戴维斯华南区研究部,2021

深圳甲级写字楼市场|需求|主要租赁需求分析|2021年第二季度savills

新增租赁需求仍主要源自于TMT及金融业；此外，源自专业服务、房地产的租赁需求亦表现活跃

租赁需求强劲之行业租赁需求稳定之行业

国TMT（科技、媒体和通信）坳零售与贸易

咨^金融业16消费者服务

啦］专业服务健康医疗

晶I房地产0制造与能源

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202110

深圳甲级写字楼市场I供应与需求I子市场空置率分析

季内市场的新增供应压力小，同时需求保持增长，各子市场空置率均悉数下调，全市空置率环比及同比均savills

下降1.6个百分点,至26.4%第-太平戴维斯

环比变化同比变化

子市场空置率

（百分点）（百分点）

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202111

深圳甲级写字楼市场I市场租金I子市场租金指数对比savills

以价换量策略持续，优质租户享谈判优势，全市租金指数季内仍保持下行但降幅持续收窄，环比微跌0.2%

平均租金租金指数租金指数

子市场200

（元/平方米/月）环比变化同比变化

180

福田区209.7-0.6%-2.1%

160

南山区171.50.1%-2.5%

140

罗湖区177.20.6%-3.9%120

100

宝安区149.2-1.5%-1.6%

80

全市183.6-0.2%-2.4%O/O,O/O/O/O,O,O/O/O,O/O/O,O/O/O/O/OZO/O/O,O,O,OZO/O,O,O/O/O/O,O/O/O,O,O,O/OZO/O/O,O/O,O,O/OZO,OZO/O,O,O,O/O,O/

200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202112

深圳甲级写字楼市场I市场展望I未来新增供应及存量预测savills

百万级年增供应量将是未来五年常态。2021年,预计市场将同比扩容16.9%

■现有存量■新塔供应

•2021年，深圳甲级写字楼市场

预计有共计约140.5万平方米

的可租赁面积计划竣工交付，

市场规模将同比扩容16.9%.

•未来五年(2021-2025),

预计年均新增供应量为107.4

万平方米，百万级年增供应量

将是未来五年常态。

•五年后市场规模预计将超过

L350万平方米。

来源：第一太平曜斯华南区研究部,202113

深圳甲级写字楼市场I市场展望I未来新增供应预测savills

南山将是未来五年新增供应主力来源，占已知总量八成，同时罗湖、福田新规划片区有望再为市场带来新供应

■福田区■南山区■罗湖区■宝安区

•2021年上半年，市场已经交

160

付约44.1万平方米的可租赁

甲级写字楼面积；下半年预计

140

尚有96.5万平方米将计划交

付。全年合计供应量达140.5

120

万平方米。

•2021年至2025年，可租赁100

甲级写字楼面积的供应总量将

达约537万平方米。其中逾80

八成集中于南山区。

60

/南山区规划涵括四大总部基地

以及前海蛇口自贸区

40

/罗湖区新供应主要来自于新规

划的笋岗片区

20

/福田区香蜜湖片区的新规划或

未来将为区域再带来新供应0

*注：以可租赁建筑面积计算

来源:第一太平^^华南区研究部.202114

深圳甲级写字楼市场|市场展望|2021年第三季度

第三季度，市场料将有40.2万平方米新供应，或进一步加剧供过于求及推升空置率；全市租金将维持下行趋savills

势，但降幅有限*大率1m跖

a

新增供应空置率租金投资市场

-2021年第三季度，预计有4-受新供应的预期影响，已有所-市场将继续以租户方为主导，-境内投资者仍是市场主角；

个甲级写字楼项目交付，合缓和的供过于求状况可能再次优质租户仍享有更强的议价能海外投资机构保持对市场动

计约40.2万平方米的可租赁加剧，空置率将因此上升力态的关注

面积

-全市租金将维持下行趋势，-自用买家问询量相对较高

但预计降幅有限，但年底降

幅或有扩大可能

♦♦

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202115

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深圳经济基本面|常住人口总数及同比变化savills

2020年,全市常住人口达1,756万人。十年间,人口继续保持较快增长，赋能深圳零售物业市场持续发展

截至2020年

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深圳常住总人口：1,756万人

■占全省常住人口数的13.9%

Y

2010-2020

深圳市全国人口普直结果

十年增量：▲713.6万人

■一线城市中居增量第一名

•占全省同期增量的三分之一

十年年均增速：▲5.4%

•较上个十年加快1.4个百分点

注：2020年数据暂依“七普”公告补充并进行相应计算,其它数据暂以过往统计年鉴为准.后续若统计部门对历史人口数据进行修正,则以修正后数据为准.

来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部,202117

深圳经济基本面I人均可支配收入、人均消费支出及同比变化savills

人均可支配收入及消费支出逐年提高，2020年，前者同比上升3.8%,后者同比上升5.9%

截至2020年末

■人均入（班）人均清费支出（左轴）

一人均入同趣化（满）人均消费支出同比变化（右轴）

等

人均可支配收入：64,848元

（同比▲3.8%）

里

人均消费支出：40,581元

（同比A5.9%）

来源:深圳市统ii■局,第一太平雌斯华南区研究部,202118

深圳经济基本面I社会消费品零售总额及同比变化

截至5月末，深圳社会消费品零售总额同比增长28.2%,消费市场正持续恢复

截至2021年5月末

■社会消费品害色总额（左轴）一同tt®化（右轴）

O10,000----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------40%

8,000

深圳社会消费品零售总额

3,704.4亿元

（同比▲28.2%）居6.000-------------------------------

•2021年1-5月，深圳社会消费品零售总额同比大5■

幅上升28.2%。、40<>0

■其中，分消费类型看，餐饮收入增长好于商品零售Trilli]1/

O商品零售同比增长26.5%

o餐饮收入同比增长43.5%

■网上零售持续快速增长

。限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长

oJLU

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注：2009年-2019年数据已根据全国第四,

来源：深圳市统计局，第一太平雌斯华南区研究部,202119

深圳零售物业市场I零售商圈分布savills

:M4万军方*

VKHflA：423a元/■方必月

W”：73%

存量883万等方塞

平均租金:590.味/平方米用

现才：63%

刖|

存・140。万平方"

▼加畲61733方”/月

帆隔!■空■率:12£%

新兴前就

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202120

深圳零售物业市场I现有存量与新增供应savills

2021年第二季度,市场无新增供应入市，全市优质零售物业总存量维持在532.5万平方米

■现有存量■新地供应

•2021年上半年，仅一个新项目入市，

600

为市场带来6.5万平方米新增供应。其

中，2021年第二季度，全市无新增供

应。

500

•截至季末，全市优质零售物业总存量维持

在532.5万平方米。

400

来源:第一太平戴维斯华南区研究部,202121

深圳零售物业市场I子市场存量分析savills

深圳零售物业市场正朝多中心、多商圈方向发展

•深圳零售物业市场正朝多中心、多商圈方■罗湖・福田■南山宝安・龙岗■龙华

向发展。

/截至本季末，核心商圈（罗湖、福田、南

山）与新兴商圈（宝安、龙岗、龙华）的存

量比约为6:4,后者的比例逐渐增加。

/在品牌次级、业态多样性、物业的设计品质

等方面，核心商圈持续占据绝对优势。而新

兴商圈中，宝安的项目品质相对优异。

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202122

深圳零售物业市场I供应与需求I新增供应、净吸纳量及空置率

2021年第二季度，全市净吸纳量为2.6万平方米,较去年同期负值表现形成鲜明对比，但较2019年同期水savills

平仍有差距。上半年，全市净吸纳量累计达7.4万平方米第-太平戴维斯

■■新增供应（左轴）一净吸纳量（左轴）季均净吸纲量（左轴）——年均净吸纳量（左轴）一空首率（右轴）

6014%

-100%

QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4Q1Q2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2

201620172018201920202021

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202123

深圳零售物业市场I需求I子市场空置率分析savills

第二季度，全市平均空置率环比微降0.5个百分点至9.3%。半数子市场空置率环比回落

环比同比

子市场空置率

（百分点）（百分点）

福田9.0%-1.1-0.3

罗湖13.9%-1.96.9

南山12.7%-0.84.1

宝安6.3%0.73.0

龙冈4.3%0.30.8

龙华7.3%0.4-0.5

全市9.3%-0.52.0

来渡:；痔幽编巾侬期主雌砸领蛹，铺2021;以GFA计算24

深圳零售物业市场|需求|主要租赁需求分析|2021年第二季度savills

除素来主导市场的餐饮类以外,季内美妆类及配饰类的租赁需求强劲，中高端品牌持续进军深圳零售市场

租赁需求强劲之业态租赁需求稳定之业态

至，餐饮

福亲子设施

Q护肤品、化妆品及香水时尚

配饰超市及百货

施汽车休闲及娱乐

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202125

深圳零售物业市场I市场租金I子市场租金指数对比savills

第二季度，多数子市场租金表现平稳，全市租金指数环比上升0.2%,同比上升1.1%

25O

平均租金

租金指数租金指数

子市场（元/平方

环比变化同比变化

米/月）23O

21O

罗湖1,395.00.0%0.0%19O

。

。

工1

福田672.8-0.4%-0.4%7O

O

O

N15O

'

南山612.30.1%1.4%I

cy13O

龙1*冈1U-I550.00.0%3.7%

11O

宝安

590.03.3%6.0%9O

龙华423.80.0%0.3%

QlQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2

全市655.20.2%1.1%20142015201620172018201920202021

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202126

深圳零售物业市场I市场展望I未来新增供应预测savills

2021年将迎供应高峰，且供应区域结构多样，值得关注的是，前海有数个项目计划于年内开业

•2021年将迎供应高峰，预计共有七个优

质零售项目开业，合计面积达约87.5万

平方米，供应来自多个不同商圈。

/其中，第二季度计划开业的项目包括有龙华

壹方城（25万平方米八龙岗万达广场

（30.5万平方米）.

•2021至2025年，预计将新增17个优

质零售项目，合计面积接近200万平方

米。

/市场开发商/运营商格局将愈发多样化。未来

新增项目中，除有深耕深圳的华润置地、招

商蛇口、华侨联,还赠万达、嘉里建

设、新世界发展等参与其中.

/总体市场供应品质将获提升，消费人流亦伴

随新地铁线路而分流.

•同时，存量零售物业将积极计划改造升级,

以强化自身在未来市场的竞争力。

来源：第一太平戴维斯华南区研究部,202127

深圳零售物业市场|市场展望|2021年第三季度savills

市场有望迎来新项目，项目预计将以较高入驻率开业，空置率趋势料将维持稳定

投咨市场

-可售的优质零售项目仍

然有限

-点圳人口增长及聚集的

趋势是吸引投资者关注

本地零售物业的一大要

素