房地产橘园洲项目投资分析报告房地产行业资料

料集团文件发布号：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-未来金山城区中心地带，东靠金山新区的中心星级酒店、中小学、文体中心、公交站、城市广周边交通便捷、居住环境良好，是不可多得的高尚住宅新城区，“南扩西拓”的主战场，该区域的房区域城市规划建设的速度息息相符。明后年正是金山4＃地块：总投资成本为5468万元(土地价格95万元∕亩)，总销售额为718396％。5＃地块：总投资成本为32593万元(土地价格95万元∕亩)，总销售额为4351率为28.41％。3＃地块：总投资成本为30843万元(土地价格95万元∕亩)，总销售额为3831(一)区位及地块情况概述龙江，其清新良好的自然环境是旧市区无法府重点建设的新城区，已实施了四、五年，目前已是划30万人口，道路框架已趋完善，十一条公交线路已名校福三中的分校——区域管道煤气的建设，政府已批出专用地挂牌…动着人气，金山完善。山新区中段偏西部位置，距市中心地段南门兜平；北面毗邻“红海园”，距会展中心约一公里；是建设区内道路网和公建配套的建成，地段升值前景十分明朗。三块地容积率适中(1.5、1.6、1.7)，有建设较高尚品位的居住环境的条件。(见附图)(二)地块面积情况及规划控制指标：(109.45亩)m站60m2，公厕60m2，绿化率35%。(20.47亩)(113.72亩)5公顷，公厕60m2，162421m2(243.64亩)。(三)可建面积、车位数测算：面积(m2)面积(m2)积(m2)(m2)(m2)(m2)34——(半地下室)5住宅建筑面积(m2)户数(户)低层联排(3层)多层(6.5层)小高层(含商业)(12层)住宅建筑面积(m2)户数(户)低层联排(3层)多层(6.5层)小高层(11.6层)(含商业3866m2)建筑面积(m2)户数(户)低层(4.5层)多层(6.5层)小高层(11.5层)车位数(位)(四)可售建筑面积：可售建筑面积(m2)多层(上下部分复式)可售建筑面积(m2)多层(上下部分复式)可售建筑面积(m2)多层(上下部分复式)目区域市场现状简析、武夷明珠、香江明珠等楼盘的问世，金山一为主的区域形象，吸引越来越多的市区客户，特别是2004问世，橘园洲高尚住宅区的建设正式拉开序幕，区域形象(一)价格分布情况金山大桥桥头非沿江为2600－2700元；展城附近的价园区约为2400元左右，南边以“香江红海园”项目(二)产品类型香江(三)面积分布情况(四)去化情况(五)房型方面(六)价格走势区域楼盘价格升幅为200元左右，个别楼盘升幅达300元(如金山佳园)。三、项目区域发展前景简析(一)从区域城市规划分析划实施的新城区，是“南扩西拓”的主战场型生活社区群。它将按高时将在堤坝外的沙滩地上建设现代化的万人游泳场(二)从住宅与产业的互动角度分析亩，将设综合工业园、机电一体化工业园、食品工业息园，作为市级工业区，借助金山文教区的高校及科建设。同时，结合会展经济、服务经济，该区域将形动的良好局势，实现就业与人居的完美结合，将为该(三)从区域本身规划细分角度分析，可与传统意义的闹市还有一段较远的距离，同时由于居住人口较多(规划为30万人)，市政工程、基础设施完善，并有区，福州次中心的地位必将形成，这与城中心多元区域，与市区距离的远近将不对价格形成绝对的影建设，五星级酒放以及相关配套的完善，金山新区将形成以会展为中畔的房地产价值与沿闽江畔的房地产价值的差别将不新区高尚住宅区的建成，该区域的市场价值有望超过(四)从区域房地产价格走势分析态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。明后(五)从区域房地产发展格局分析将与工业区的建设、大学城的建设相辅相成，促使房同时，从2004年开始，随着香江红海园的开发，该区尚住宅区的建设掀起崭新的一页，一改往日区域形象(六)从福州其它板块的操作角度分析明显的板块效益，从西二环板块、温泉板块、鼓山块发展中典型个案对楼市价格的拉动力是非常大的市的的发展，本案地理位置优越、规模较大可填补市场良好，前景看涨，房地产价值的提升有较(一)优势(1)地理位置相对较为优越新区的中心公园—(2)自然环境优美项目位于美丽的乌龙江及规划中的两大城市公园(105亩的金山公园及100多亩规划中公园)旁，空气清新、环境优美。(3)文化气息浓郁，对面则是正在热火朝天兴建的大学城，与金山幼儿园、金山小学、金山中学(福三中分校)距离较近，项目区域文(4)交通网络较为完善、交通较为便利桥的投入使用，将与金山大桥连成环线，有效缩，会展中心这一市政大配套的公交线密度在全市应较(5)规划中配套设施健全，前景较好生活小区之一，金山生活区的开发建设步伐较持，金山生活区的配套正逐步得到完善，尤其新展城医疗、商贸等设施的规划建设，将大大完善该区域的合展览城而新建的金山公园、城市广场必将带动新区与发展。同时项目北侧规划的五星级酒店，必将提高(6)片区形象得到不断的提升(二)劣势(1)现有周边配套设施不够完善(2)距离市中心相对较远(3)目前片区人气不足楼盘的(三)机会(1)城市次中心的形成提供的机会点设，将使金山新时，金山新区将形成以会展为中心的小城镇，本案位于金山新区的中心地，发展前景良好。[详见三点(三)小点分析] (2)高尚住宅区的建设提供的机会点建设刚刚拉开序幕，目前仅“香江红海园”面市，未(3)产品差异化提供的机会点同质有较高品质的项目面市，这为项目提供了一个较好的规划指标，有可能规划一个区域差异化产品，进(4)产业互动提供的机会点张，会展、商贸城的投入为该区域增加大量的费群提高，将提高项目的销售速度及提高项目的附加(四)威胁(1)开发量较大，同质化严重，竞争激烈再加上原有的楼盘，市场的供应(2)潜在竞争对手对本案造成的威胁总占地面积393亩，与本案形成直接的竞争，同时金色年代(展城北侧)共306亩，定位为中低档楼盘，将与本案形成不(3)政策风险可能受到政府宏观调控的冲击，如按揭于劣势，同时项目的机会产品规划上作足文章，则本案的前景良好，价格的(一)项目总体定位：福州首座低层高级住宅区理由：(1)与区域规划定位(高级住宅区)相符合(2)与产品类型定位相符合(3)填补市场空白，争取较大的利润(二)档次定位：中高档。(三)产品定位：低层、多层(叠加住宅)、小高层定位、设计等都力求与众不同，金山碧水以开发经济适用房，水乡温泉别墅锁定顶级百0平方米的错跃式住宅争夺中高档市场,金园式户型，这些定位完全是市场竞争的结中，目前基本上走房型差异化的道路，产品。“香江红海园”里少部分做联排别墅，引起市场的极力追棒，可证实了产品差异化的道路是正确的。因而本案一大部分做联排与叠加住宅、叠加别墅，是产品的创新，必然会引起市场的关注，另一方面又能够避开激烈的市场竞争，创建新利润空间。在新项目不断涌现的将来，走差异强抗风险能力的主要途径，走差异化道路是(四)客户群定位：(1)金山工业区企业主(2)金山工业区及市区白领人士(3)大学城高收入人员(4)市区二次置业者(5)华侨(6)其它人士(五)价格定位米叠加住宅(6.5层)：3000元∕平方米为2900元/平方米，非沿江为2600元/平方米闽江畔与沿乌龙江畔的价格差将随着橘园洲的发展而高级住宅区的建设，后者的价格将超越前者。因而上(2)低层联排：4100元∕平方米叠加别墅(4.5层)：3500元∕平方米价为4100元/平方米，从一点的分析可知本区域的城市境都比五四北板块好，该区域的环境比五四北板块更合有效地结合其它产业，实现产业之间的互动互补，所以级住宅区，比五四北板块更具有市场价值。因而低层联的市场定价是切合实际的。叠加别墅是亚别墅的概念，它的米，。(3)价格提升空间产品上有明显的突破，市场的行情继续上价将上升至4400元左右，其它产品类型的售价有200项目财务评估(一)投资成本估算(1)各项目可售面积一览表4＃地块(M2)5＃地块(M2)3＃地块(M2)000车位(个)面积(2)项目投资成本预算1582本9030045683注：1、费用单位(万)，单位成本单位(元／M2)(二)预期利润测算(1)各地块销售收入一览表4＃地块(万)5＃地块(万)3＃地块(万)1610宅0050宅430(2)各地块营业税(3)各地块税前利润(4)各地块税后利润(5)各地块利润率计算4#地块(万)5#地块(万)3#地块(万)2率(三)项目财务评析(1)总投资回收期：年，启动资金回收期2年年，启动资金回收期2.5年年，启动资金回收期2.5年说明：小高层与商业、车位的销售周期为项目交付使用(单体验收)之后(2)盈亏平衡点计算(静态)4＃地块：7183×A×(1－5.6％)＝5468