汉府街客运站开发项目可行性研究报告书

PAGEPAGE49南京汉府街客运站开发项目可行性研究报告y江苏苏地房地产咨询评估有限公司二零零五年十二月目录第一章总论 1第一节项目概述 1第二节可行性研究的依据 3第三节可行性研究的范围和内容 3第五节技术经济指标 4第二章项目背景和建设的必要性 5第一节项目提出的背景 5第二节项目建设的必要性 7第三章 需求分析及服务规模与标准 9第一节 需求分析 9第二节 服务规模与标准 10第四章 项目选址及建设条件 13第一节项目选址 13第二节 项目区自然条件 13第三节 项目区社会经济条件 18第四节 项目区基础设施状况 20第五章 规划设计和建设方案 23第一节设计依据和目标 23第二节规划方案分析 25第三节建设方案 31第六章 消防 46第七章 环保和劳动安全卫生 47第一节环境保护 47第二节劳动安全卫生 48第三节建议 50第八章 节能分析 52第一节概述 52第二节节能设计依据 52第三节能耗分析 53第四节节能措施 54第九章 项目组织管理和实施进度 58第一节项目组织管理 58第二节进度计划安排 60第十章 招投标方案 62第一节招标管理 62第二节项目招标基本情况 65第十一章 投资估算与资金筹措 66第一节投资估算 66第二节资金筹措 70第十二章 效益分析 71第一节经济效益 71第二节社会效益 73第十三章 结论 75第一章总论1.1项目概况与背景1.1.1项目建设概况该项目地块总用地面积14000平方米,建设用地面积13400平方米,其它代征用地600平方米,规划用地性质为商业、办公。地块坐落于南京市玄武区长江路,东临梅园新村,南临长江路,西临总统府、东箭道,北临东箭道住宅小区。该项目地块附近有2W,68W,29W路等多路公交车经过；周围商服设施、区域的基础设施配套齐全,道路等级好,交通较便捷。该地段位于长江路文化一条街,周边历史遗迹、文化设施十分丰富。 地块南面:A南京图书馆新馆B中山广场C现代美术馆D中央饭店；A-1A-2CBA-1A-2CB地块东面:A梅园新村纪念馆B毗卢寺古代建筑风貌区C雍园近代建筑风貌区；ABAB地块西面:A总统府（太平天国天王府）B南京1912休闲街区。地块北面:东箭道住宅小区1.1.2项目建设背景该地块座落玄武区长江路文化一条街,紧邻总统府,加之周围大行宫CBD商圈刚刚崛起,“南京1912”时尚酒吧区近在咫尺,未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。1.玄武区概况玄武区位于南京的东北部,东揽钟山,北依幕府,因境内有玄武湖而得名。区内环境优美,风光秀丽,是诸多名胜古迹荟萃之地,如中山陵、明孝陵、明故宫等各级文物保护点72处,是南京旅游景点最集中的地区之一。玄武区是南京的中心城区之一,区域面积80.97平方公里,人口约46万,是南京军区机关和南京市委、市政府所在地。玄武区风景秀丽、历史悠久。区域内有著名的钟山风景区和玄武湖风光带,具有融山、水、城、林于一体的独特风貌,绿化覆盖率达58%以上。自公元229年孙权迁都建邺开始,玄武区曾是东吴、东晋及南朝宋、齐、梁、陈六朝宫阙御苑所在地,明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寝明孝陵、清朝太平天国的天王府、近代孙中山的临时大总统府以及中山陵等名胜均在区域范围内。图1-1建设项目规划限制图2.梅园新村历史街区概况梅园新村历史街区位于长江路文化街东端汉府街两侧,因拥有国家级文物保护单位——中共代表团办事处旧址而闻名。除文物建筑外,街区现存大量的民国时期风格各异的住宅建筑,整体风貌格局保存完好,具有极大的保护价值,更因为其独特的风貌格局、独具的文化内涵和良好的区位条件而具备极大的利用潜力。梅园新村历史街区是《南京历史文化名城保护规划》共划定的10个历史文化保护区之一,规划要求将中共代表团办事处旧址与梅园新村历史街区的保护相结合,重点保护文物建筑及其相关的历史环境,以及街区内民国时期居住建筑的风貌特色,按照历史街区的保护要求和方法,划定保护范围,制定保护措施,提出建筑环境整治的规划要求。

梅园新村历史街区周边关系图梅园新村历史街区保护范围内的建设应以取得与核心地段协调统一的环境风貌为原则。建筑形式以坡屋顶为主,色彩以灰色为基调,体量适中,高度原则上控制在15米以内。毗卢寺建筑群也在该历史街区保护范围之内,为明清风格的佛教建筑群,其主体建筑万佛楼为复建仿明清建筑,楼高30米,对这组建筑的风貌、高度等应针对具体情况,区别对待。对区内其它不合控制要求的建筑,则应逐步予以搬迁或拆除重建。规划要求保护梅园新村历史街区核心地段的传统建筑、构筑物、道路街巷所共同构成的传统风貌。其中对办事处旧址文物建筑实行全面保护,不得随意改变现状,建设活动以“整修如故”为原则。对地段内其它建筑的建设活动以维修、整治、内部更新改造为主,建筑外观造型、体量、色彩等应保持传统风貌,层数控制在2—3层,高度在10米以内。对环境要素如围墙、大门、树木等应按原风貌特色予以保留。清理地段内违章搭建的建筑物,构筑物,恢复原有院落、街巷格局。梅园新村历史街区作为长江路文化街的重要组成部分,位于文化街的东端,并与民国总统府(太平天国大王府)历史文化保护区相邻。周边文化设施集中,层次丰富,主要有民国总统府(太平天国大王府),长江后街旅游服务步行街区,板桥新村近代建筑风貌区,南京图书馆新馆(在建),中山广场(建有地下停车库,可停旅游大巴等人型车辆),中央饭店,现代美术馆(拟建),等等。3.长江路文化街概况从城市没计的角度,规划部门提出长江路文化街“一线、五点、一片”的空间结构,其中“一片”即指梅园新村历史风貌区,并提出了该片城市设计的要点如保护原有街道、树木和建筑特点:限制车辆、倡导步行等。此次长江路文化街规划中初步提出了借鉴上海“新天地”改造的成功范例,利用梅园新村民国时代的二-三层住宅,改建置换成一组融展览、简餐、酒吧、艺术沙龙为一体的中西文化休闲娱乐用地的规划构想。1.2项目建设的必要性1.宏观因素南京市为江苏省省会,中国历史六朝古都闻名于世,是江苏省政治、经济、文化中心,也是我国重要的综合性工业、电力工业、高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠,被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一,在海内外具有较高的知名度和声誉。从总体经济发展看,根据南京市国民经济“十五”计划和2010年远景目标纲要精神,房地产业已成为城市存在和发展的物质基础,是发展国民经济的支柱产业之一。按照“一体两翼”的工作思路,房地产业总体水平和整体规模效益,已成为南京市经济建设中的重要举措。中国加入国际世贸组织以后,南京市政府加大招商引资的力度,每年大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京,纷纷寻求投资、商贸、商务的环境和优雅的居所。2.微观因素根据梅园新村历史街区规划,将在该街区对民国建筑实施维修改造,或保留民国建筑门脸,内部彻底改造,建设与总统府服务区相呼应的特色游览区。以保护梅园新村地区自民国时期形成的建筑风貌和环境格局,挖掘其文化内涵,利用其区位优势,借鉴上海新天地的改造模式,将梅园新村历史街区打造成为南京的一处内容丰富、品位高雅、格调时尚、风情独特的高档休闲场所。并且利用民国建筑修建名家纪念馆、个人收藏展览室、文化名人创作室、艺术展示室、文化娱乐休闲店等,一幢一个主题,又相互有联系,形成一个高品味文化街区。为了更好的保护文物和建设街区风貌,同时为该地段注入新的活力,必须探索一种适合该地段特点的模式,以实现保护与利用双赢。该地块的出让正是出于这样的初衷。从区位上分析,在该项目地块上进行类似于上海新天地模式的开发利用是有条件的,其区位优势十分明显,表现在如下方面:1)位于南京市黄金旅游景点总统府、梅园新村历史街区附近,旅游的人流量能够得到保证。2)位于长江路文化街东端,文化气氛浓厚。3)距离商业中心新街口较近,商业开发的优势明显。4)该地段靠近居民文化素质整体较高的城东地区,存在着巨大的文化消费潜力,适于发展休闲产业。因此,该项目投资的前景是非常美好的,也是十分有意义、价值的。1.3可行性研究报告编制的依据1.南京市规划局建设项目规划设计要点（城中20050124JY01）；2.国家有关的建筑设计规范与准则；3.项目用地范围红线图及外部条件规划图；4.项目总平面图；5.建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。1.4可行性研究报告主要结论及建议1.4.1.主要结论随着经济运行总体态势的改善以及国家出台的扩大内需、投资拉动等一系列政策的作用,社会对房地产的总需求呈上升势头。我市房地产市场商品房销售现房交易增加较快,房地产抵押、土地转让和房产租赁活跃,房地产交易规模逐步扩大。但相对而言,办公、商业楼市场目前仍较为低迷,特别是一级地区的商业综合楼,由于缺乏专业写字楼品味及专门化的物业管理、交通拥挤、停车困难而受到市场冷落。而位于二、三级地区临近核心商圈、具有良好的区位条件的办公用房,由于交通条件好、相对价位低、具有专业物业管理等原因,仍有相当的市场需求,前景相对乐观。从财务指标看,该项目的投资开发的潜力较大,具体指标如下：1项目投资总额23766.142贷款总额1800.003自有资金总额16234.124销售总收入33440.005资本金财务内部收益率10.75%6税后利润6252.677资本金动态投资回收期2.11年8投资利润率26.31%9自有资金利润率38.52%1.4.2.问题和建议（1）根据梅园新村历史街区规划的引导,合理利用范围内的建筑、街道、公共开放空间及环境的建设,以保证该街区的空间环境品质与历史街区风貌相匹配,有效满足高档文化休闲区的建设要求,启发开发商、策划人员、规划设计者了解、认识各地快、周边地块以及与整个城市空间环境的关系,为开发商、策划人员等提供用地的周边环境及其发展潜力的分析,同时引导建筑师在整体规划设计概念框架的前提下更好的发挥各自的创意、鼓励多样性的统—。建设单位应注重该项目的开发与周围环境的一致、协调,尤其在建筑风格上突出长江路的文化氛围,设计风格必须与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致；（2）在利用方式上可开发艺术展示空间、地下停车空间、小型办公空间以弥补长江路上此类设施的不足。（3）建设单位应确保商业用房经营方向的一致性、协调性,也可考虑房产出租是资产增值运作的一种重要方式,可保留部分面积作为自有出租部分。（4）重视房产代理销售方式,以及优惠的条件联合本地以及海外的房产代理商在海内外推广销售。加强营销策划,凸现自身区位良好、交通便利、距离核心商圈近等优势条件,使项目能够在预售阶段就取得好的业绩。

第二章市场分析及预测2.1南京房地产市场宏观现状1.南京经济持续高速发展,为房地产提供了有力支撑南京产业基础较好,近年在长三角崛起、沿江发展等战略的大背景下,经济持续保持高速发展。自2000年以来,经济发展增速始终保持在两位数以上。2004年实现GDP1576.2亿元,年增幅高达15.1%。经济的发展,背后是投资的增加,大量企事业单位增加投资的同时,对房地产物业的需求也在增加。其中第三产业的比重逐年上升,已占到整体的45%。第三产业的蓬勃发展,为房地产业发展带来了新的大量新增需求,特别是大量新经济类型公司（如咨询服务业等）对办公及商业配套物业的需求逐年增加。图2-12004年南京分产业GDP情况2.外商直接投资金额逐年上升,为南京带来了大量的新增房地产需求南京资源丰富,投资环境良好,是外资在国内的集聚高地城市之一。外商直接投资在带来资金、大量就业机会的同时,也为城市吸引来了许多新增人口,由企业及个人而产生的对办公物业及住宅需求大大增加。南京目前聚集了上千家外商投资企业,如爱立信、菲利浦等名企云集,每年众多的外籍商务人士来宁工作、商务活动甚至长期居住,由此而产生的办公、居住、商业物业需求日渐增长。具体增长情况如下图：图2-22001-2004年外商投资比例3.房地产宏观市场南京2001年房地产投资有99.3元,2004年有183.8亿元,增长近一倍；2005年第一季度的房地产投资额也是非常的大,达到56.17亿元,相比2004年同期增长86.9%。在房地产投资金额逐年增大的同时,投资增长的速度、加速度也在增大,表明市场投资热情还将持续,正处于快速上升通道。（2）商业用房和办公楼开工面积比例从施工情况来看:本年第一季度整体施工面积为1096.24万平方米,其中住宅864.19万平方米,占78.83%,商业项目一季度没有项目开工,办公楼达到77.02万平方米,占7.03%,和投资额相吻合。图2-52005年季度南京房地产施工面积比例图4.经济环境分析小结:宏观经济的高速发展为房地产的发展提供了良好的经济环境与背景支撑,经济开放度的增加与活跃,为房地产带来了大量新增优质需求；而房地产投资的高速增长印证了市场的机会与发展前景。2.2商业用房市场分析2.2.1商业用房市场分析1.市场综述南京是长江三角洲地区仅次于上海的贸易中心城市。全市商业营业面积近600万M2,零售额超亿的大中型商家已超过20家。新街口、湖南路和夫子庙是南京的三大商业圈,其中前两个商圈的销售额占三商圈总销售额的近九成。新街口聚集了众多的大型百货商场；而湖南路以沿街专卖店和百年老店为特色,但近年来也吸引了不少大型商家。由于本项目距离新街口商圈较近,受到其辐射作用的影响较大,这对于商铺的开发是十分有利的因素。2.市场供应分析①总体上市量不多,空间分布比较集中从下面的图表可以看出,相比住宅物业。商业物业的整体上市面积少；从上市面积的板块分布来看,城中版块商铺面积的上市量仅次于河西,且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近,说明城中版块存在一定的市场空间与机会点,可以加以利用。对于本项目的商业部分而言,如果定位成为新街口、珠江路服务的休闲商业中心,则是弥补区域市场商业空白,同时亦满足了区域客源对该类商业的需求。图2-92005年第一季度商业用房上市情况=2\*GB3②销售情况分析2005年一季度商业用房销售形势看好,销售面积超过批准上市面积；对于城中地区供应和需求基本平衡,因为大型商业设施一般聚集在城市的主要商圈之内。而商圈的形成及地位的巩固,需要有大量的人气与配套氛围,以及更重要的历史积累；对于汉府街地区而言,周围商业环境与氛围浓郁,作为未来主要的人口聚居区和CBD核心区,商业配套的需求量是毋庸置疑的。因此,该项目的初步定位,应以文化商业、休闲商业为符合该区域现状需求及未来发展之最佳选择。③面积分析调查表明,50－100平方米和1000平方米以上是目前比较旺销的商业用房；1000平方米以上的商铺主要为大型商业公司发展所用,尤其是外地公司或商业品牌入驻南京,对大面积的商业用房需求较为强烈。对于50－100平方米的客户群比较适合南京本地的客户群,面积不是很大,总价可以在承受范围之内,因此本项目的销售可以考虑到这一点。2.2.2二级地商业用房销售情况对二级商业用地、长江路附近在售的商业用房典型案例进行深入调研,对这些项目的销售价格与销售情况归纳如下:1.玄武区长江路估衣廊长盛大厦商业用房由江苏省房地产五十强企业玄武区城镇建设综合开发有限公司开发建设的长盛大厦位于长江路西端,长江贸易大楼斜对面,未来的长江路CBD核心区。紧邻新街口商圈却无交通拥堵之忧,更享长江路人文与商业并重的尊崇地位,见证企业非凡实力。大厦占地3500平方米,总建筑面积为15000平方米,其中地上14层、地下2层。建筑外立面采用金黄色铝板,格调高雅,经久耐用；双层玻璃幕墙,保温隔热性能俱佳。大厦配备3部广州日立电梯,轿厢高档装潢；三菱重工VRV空调,同传统中央空调相比可单独控制,独立计费；公共部位星级饭店标准装潢,办公区域精装修,真正实现拎包即用；智能化设施完备,满足企业成长与形象需要。交通便捷,29、68等多条线路直达,地铁一号线新街口站咫尺之遥。大厦旁就是南京新兴的估衣廊美食休闲街,宴客与工作便餐均十分便利。长盛大厦地上13层、地下2层,总建筑面积为14000平方米。建筑立面简约大方、格调高雅。智能化配置齐全,满足企业中长期需求。销售价格：负一层商铺均价8000元/平方米,一层商铺每平方的销售均价为20000元,二层每平方的销售均价11000元/平方米。2.玄武区珠江路461-493号雄狮国际大厦商业用房雄狮国际大厦是由LAWSHALLINTERNATIONALCO.,LTD（英属维尔京群岛罗希尔国际公司）与南京长途汽车客运总公司合资兴建。雄狮国际大厦地处珠江路电子一条街的核心地段,位于雄狮电子商城与玄武区政府之间,是珠江路商贸活动最为密集的区域,大厦前面人潮涌动,川流不息,实乃珠江路上的一块风水宝地。大厦占地面积5200平方米,总建筑面积21650平方米,地上部分10层,地下1层,总高度为50米,根据每一层的功能定位,将卖场部分隔成面积不等的产权商铺,供各种需要的经营及投资者自由选择。雄狮国际大厦总建筑面积2万平方米,1-4层大型IT卖场,10-100平方米产权旺铺,5-10层4.8米挑高OFFICE、57-130平方米自由空间；地下一层充足停车场。2003年9月20日雄狮国际大厦开工建设。销售价格：四层商铺每平方的销售均价为7500元到1万元,三层商铺每平方的销售均价为1.2万到1.5万元,二层商铺每平方的销售均价为1.5万到2万元,一层商铺每平方的销售均价为2.5万到3万元。5-10层为4.8米挑高的办公楼,面积从57平方到130平方不等,价格6500—7000元/平方米。地下一层为停车场。雄狮国际大厦地下车位价格为220000元/个。销售情况：雄狮国际大厦可售套数为121套,已成交套数84套,成交比例59.50%。3.未来城赛博数码广场商业用房项目占地面积19890平方米,建筑面积58000平方米,2003年9月20日开工,商住小高层,共9层,6-9层为单身公寓,有地下层。"未来城"位于珠江路与太平北路交汇口,华东IT第一商圈核心地带,北临珠江路,南沿秦淮河,东起太平桥,西至太平北路,项目全长450米,横跨珠江路中段半条街,是珠江路上融商业、居住、办公为一体的超大型综合性商业项目。“未来城”总建筑面积约58000平方米,由华东地区最大的3C数码综合商城－未来城·赛博数码广场、4.79米挑高小户型公寓和IT专属办公三大板块组成,其中未来城·赛博数码广场面积达35000平方米,是整体项目的重中之重,以前瞻性的建筑设计规划、领先市场的业态资源整合顷力打造珠江路核心上圈的地标性商城,势必形成新珠江路标志性的IT物流、信息流中心。销售价格：负一层商铺均价15000元/平方米,一层旺铺均价58000元/平方米,二层商铺均价30000元/平方米,三层商铺均价19000元/平方米,地下车位价格为200000元/个。销售情况：未来城可售套数为1287套,已成交套数1001套,成交比例80.98%。2.2.3本项目商业用房价格预测根据商业用房市场分析预测,其销售均价分别为:一层商业用房:25000.00（元/m2）二层商业用房:12000.00（元/m2）三层商业用房:10000.00（元/m2）地下商业用房:10000.00（元/m2）2.3办公用房市场分析2.3.1办公用房市场分析南京的城中写字楼目前可以分为三大板块:第一板块便是新街口—大行宫—长江路一带,是南京写字楼最集中的地带,国际化集团公司在南京的首选办公地点。代表楼盘有金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在建的置地广场、新世纪广场、长发CFC等。置地广场凭借其1.4万元每平方米的价格成为该地域的新贵,新世纪广场的写字楼也已售出76%左右。第二板块为珠江路—广州路写字楼板块,是极具特色的IT商务科技圈,包括未来城、新世界中心、谷阳大厦、君临国际等项目。第三是山西路—湖南路板块,聚集了银河国际、议事园大厦、宏图大厦、金山大厦、天星翠琅、龙吟广场等项目。伴随着商务市场的回暖,诸多城中高端写字楼及商用项目已陆续“闻风”启动,南京国际金融中心久未建成项目终于封顶,以220米的高度超过商茂百货,成为新街口的第一高楼,很多项目的复建,反映了市场信心正在逐渐恢复加强。广厦邓府巷项目、德基广场等一系列以高档商住商业楼项目也相继进入开工阶段。根据市政府不久前出台的新街口商圈发展总体规划,未来5—6年,由洪武路到大行宫以及长江路西段两侧将成为高端商务集中的核心区域,重点打造高端项目,吸纳大公司总部或区域总部,形成集中的商务圈层,顶级写字楼的建设规模将达到百万平方米以上。新建成的高端商用项目目前正着力吸引有实力的大企业和大客户入驻。9月份上市的置地广场目前客户已经积累了大半,预订买家多为有实力企业和跨国公司。项目自去年底公开至今行情已由9000元／平方米上升到起售价13000元／平方米以上,且以整层销售为主,这也说明南京高档商务楼群的开发具备不可估量的市场前景。1.销售单价分析价格在7000－8000元/m2之间的销售面积及销售套数所占比例最多,这反映了办公用房市场上最主流的价格段。根据市场上中小型、成长型企业较多,他们的需求特点是希望不用占用很大资金,市场需求方的要求也促使单价范围稳定在7000－8000元/m2的范围之内。2.销售总价分析总价在50-100万元成交面积所占比例最高,其次为100－150万之间,这一部分成交面积的比例最高,亦证明南京办公用房市场主要的需求来自于中小型企业和成长型企业。而30－50万元的总价成交套数所占比例最高,其实按每平米6000元的较低价格计算,50万元的总价对应的销售面积多半在80平方米以下,这样的户型面积再考虑写字楼的得房率较低因素,办公面积相对而言比较经济了。目前这种面积的成交套数居多,可能与小户型办公用房推出较多、以及商住楼为与标准办公用房竞争而减小户型分割面积等市场现象有关。随着小型企业的成长预期以及办公用房市场的产品线逐渐丰富,这种过小面积的产品需求会有所减少（转移到自由分割或较大面积的写字楼、或者转移到办公用房租赁市场中去）。图2-112005年一季度江南八区办公用房销售统计2.3.2二级地办公用房销售情况对二级商业用地、长江路附近在售的办公用房典型案例进行深入调研,对这些项目的销售价格与销售情况归纳如下:1.置地广场办公用房置地广场位于南京市洪武北路55号,地处新街口商贸圈、洪武路金融圈、长江路文化圈三圈合一的黄金交汇处,总占地面积为7635平方米,总建筑面积58328.4平方米,容积率5.97,建筑密度21%。大厦共30层,地下3层,地上27层,1-3层部分为商业空间,4-27层为办公楼。置地广场超越了以往办公写字楼,关注商务软环境的打造,提出智能化柔性商务办公新主张,坚持“以人为本”的服务理念,以高潜力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景观建筑的建筑理念,成为南京第四代写字楼的先行者,是目前南京市领先的一座真正国际5A级高智能、高品质的写字楼。南京第四代写字楼——置地广场位于南京洪武北路55号,中山东路与长江路之间,地处南京市CBD核心区——新街口商贸圈、洪武路金融圈、长江路文化圈三圈合一的黄金交汇处,距地铁新街口站200米,以及便捷的公交交通网络,出行极为便利。置地广场总用地7263.5平米,总建筑面积58328.4平米,容积率5.97,建筑密度21%。大厦地上30层,地下3层,1-3层部分为银行证券办公,4-30层为标准写字间,得房率约69%。是目前南京市领先的一座5A高智能、高品质的甲级纯写字楼。将于2006年全面交付。主打套型为338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。销售价格:均价13054元/平方米。2.玄武区珠江路219-231号综合楼珠江路综合楼位于珠江路219—23l号。该项目占地900多平方米(项目退让后净地773.5平方米),规划建设用途为七层高级商住办公用房,地上七层,地下车库一层(12个车位),有中央空调,单独计量,水电到位。建设规模5300平方米。该项目由南京卓立房产置业有限公司建设开发。销售价格:销售均价每平方米约1.5万元。3.天星•翠琅天星•翠琅地段优越,是湖南路附近目前为止唯一的精装修写字楼,面积配比合理从40—100不等。配有一个立体停车库,停车位充足。该项目由江苏省建筑研究院、南京地下建筑设计院设计,江苏华东建设基础工程总公司、中国核工业华兴建设公司施工,南京华仁工程建设工监理咨询有限公司监理。翠琅大厦项目占地4182.7平方米,总建筑面积为28082.66平方米,地上建筑面积为24391.93平方米,地下建筑面积为3690.73平方米,该项目拟建24层商业、办公楼,1-5层为商业,6-22层为办公,地下一层设有自行车库,地下二层为汽车库,可停32辆汽车,大厦另建立体停车库,可停100辆汽车,共计可停132辆汽车。该项目于2007年4月竣工。销售价格：销售均价每平方米8768元,地下停车位每个200000元。目前已销售46.67%。2.3.3本项目办公用房价格预测根据办公用房市场分析预测,其销售均价分别为:办公用房均价:7500.00（元/m2）地下车库:20（万元/个）

第三章建设规模和建设内容3.1建设规模根据南京市规划局“城中20050124JY01”号关于同意建设项目规划设计要点,以及南京汉府街项目规划用地红线图和规划设计条件,确定该项目规划控制要求和建设规模:南京汉府街项目规划用地总面积14000平方米其中:建设用地面积13400平方米其他代征地面积600平方米绿地率>30%建筑高度建筑沿东箭道一侧道路红线20米范围内建筑总高度不超过12米,其余不超过18米其余规划控制要求详见规划设计要点图3-1南京汉府街项目相对位置示意图南京1912本案南京1912本案3.2建设内容主要经济技术指标商业面积:11700平方米办公面积:7200平方米地上总建筑面积:18900平方米地下商业面积:4800平方米地下停车面积:8000平方来（地下二层)（含地下自行车库1200平方米）地面停车数:21辆建筑密度:38.7%容积率:1.41绿化率:30%

第四章建设方案4.1南京汉府街项目规划设计目标南京汉府街项目规划计划目标:建设一座既有历史文化特色,又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心。要将该项目打造成一个中西合璧、时尚互融、文化精彩,可与上海“新天地”相媲美的现代城市客厅。是餐饮、酒吧、集散、休闲、娱乐、办公为一体的理想商业文化街区。力求营造一种融合历史与现在、民族与世界、城市与自然、时尚与传统等多元化因素在一起的高档休闲场所以及办公总部空间。根据《梅园新村历史街区保护与利用规划》,该项目在规划设计中应符合下列要求:①梅园新村历史街区内的历史建筑及整体风貌以保护原貌为主,应按照本次规划中保护规划及其它相关规划的要求予以保护,并延续历史街区核心地段内部分的居住功能。商业文化功能的实现主要利用街区内原有的民国住宅建筑,保留建筑外观,置换内部功能。②在保证历史文脉连续的前提下,赋予梅园新村以新的场所认同感,创造独特的区位特色和鲜明的城市意象,即是—处高档休闲文化场所。③梅园新村历史街区今后的改造和建设以高档文化休闲性项目为主,项目的引入应充分考虑其内涵和层次,应定位在高端,强调其文化性、艺术性。④梅园新村因集中不同风格特色的住宅建筑而具有鲜明特色。建设时应充分利用历史文化资源,协调好新旧建筑之间、历史建筑与现代建筑之间的关系。⑤营造街区内的步行环境。在保留原有的街巷格局基础上,将梅园新村路改建为步行道路,局部增建步行小广场,进行地面铺装和绿化。机动交通通过支路调整和地下停车场的合理安排在街区外围解决。⑥保护街区内原有的绿化格局,特别是保护大树,改造地块内和新建建筑周围应充分绿化,努力营造街区内高尚、清幽的文化氛围。4.2南京汉府街项目的功能定位汉府街项目的规划功能定位为:通过各种现代建筑元素的体现,通过已有的街区空间,以新的语言和建筑手法体现得时尚空间,通过园区中的小品、景观来体味其中的韵味和场所所传达的空间精神,并使之与周遍建筑群更好的融合,成为高雅、时尚、现代的新型文化商业场所。4.3建筑平面布置在规划设计中通过对地块属性的分析,在规划采用“十”字构图。根据主入口、次入口等入口方向以及交通流线将地块分为四个部分,沿街（东箭道、长江路）三个部分的功能以商业为主,1-3层为商业部分,4-5层为办公空间；东北部一块定位为办公功能。单层1200平方米左右的大空间可以作为展示空间亦可作为集中办公空间,四个组成部分采用36M×36M或者36M×39M的规模,空间组成形式采用“L”、“U”、“回”型。在空间和建筑体量关系上与总统府以及“南京1912”相协调,充分利用历史以及已有的文化资源,协调好新旧建筑关系。1.建筑空间建议整个建筑群基本为36M×36M或者36M×39M体量,1至3层采用大空间,这部分空间可以作为商业或者展示空间使用；在高度上3层的体量可以在内部形成挑高中庭以及同高展示大厅等多种空间形式,4至5层为进深12M的带型办公空间,保证每个办公空间的使用效率。2.地下空间利用建议汉府街长途汽车站的土地成本、拆迁费较高,由于项目采用市场运作的方式进行开发,开发商的经济效益决定了项目运作的可行性。在规划设计中我们同时考虑了开发商对于项目可销售部分的面积指标的要求,地面部分由于空间关系、建筑高度限制等因素,可以规划的销售建筑面积有限,可在规划中充分挖掘地下空间的价值。在设计中考虑地下作两层：地下一层作为一部分地下停车、另一部分作为地下商业空间,在一定程度上增加了甲方的销售面积,同时下沉广场和地面广场之间的空间穿插关系更增加了整个建筑群的空间趣味性；地下二层作为汽车库及设备用房使用,尽可能的在地下部分满足所有商业以及办公对机动车的停车需求。图4-1汉府街项目概念设计方案3.景观设计建议由建筑空间围合成的十字型庭院结合下沉广场的空间穿插关系,为整个建筑群创造的丰富有趣的建筑空间,可以给在其中的使用者提供多种活动的可能性。形成“点、线、曲、折”丰富多变且连续的街区空间界面,使沿长江路的景观广场和下沉广场内部庭院形成对比,相辅相成。4.4建筑设计的要求1.建筑设计的特点:（1）标志性:充分体现民国建筑风格的标志性特色,充分体现长江路“文化一条街”的建筑特色,体现城区中心高档商业、商务办公、休闲街区的标志性特征。（2）先进性:具有现代时尚元素与怀旧风格相结合的建筑形体代表作。（3）建筑造型和谐性：商业用房和办公用房均为以3-5层多层建筑。建筑群体风格简洁、明快、高雅,建筑空间疏密有致,收放有序,建筑造型错落丰富多彩,整体统一,内部广场绿化、景观设计与周围总统府、梅园新村纪念馆、“南京1912”街区协调和谐。1912休闲街区2.建筑尺度街区应完全符合人的尺度,建筑本身的体量应小巧,对体量较大的建筑应通过丰富精致的细节处理,达到小巧的效果。建筑的附属物应在建筑设计时统一考虑,包括建筑的泛光照明、灯饰,建筑的门牌、挂牌,建筑四周的绿化、铺地,室外的顶棚、凉棚、座椅、围栏等,须统一设计并符合环境要求。建筑的门牌号码,街巷的名牌、店面的门牌、古树名木的挂牌等等,在与城市的标识系统衔接的基础上,适当增加反映街区特色的元素、如统一的装饰、色彩、符号等,提高街区的可识别性和认同感。3.建筑风格建筑以民国时期传统风格为主,具体设计应在总体统的基础上,做到细节丰富,变化有致；外部色彩以复合色为基调,体现历史感,但要避免过于单调沉闷,细部处理应明快。4.步行设施街区内部为小尺度的步行空间,应通过有节奏的街巷设施、建筑物的檐口,休息椅、绿化、小广场等形成步行气氛和场所精神,在较小的尺度中产生“步行文化”。要处理好建筑外部地面铺装与人行道的衔接,既要突出个性,又要避免各自为政,过度装饰。广场铺装应与绿化和生活设施相结合,满足人性化需要。5.绿化应注意树种的选择和植物的搭配,并注意随季节的变化配置树种,营造不同季节的不同绿化景观。绿化配置适应南京的气候特点,并起到生态走廊的作用,改善调节街区局部微气候。注意建筑院落绿化空间与街道广场绿化空间的相互渗透,通过绿化介质联系不同的空间,并形成共享开放的绿化系统。开展多种类型的绿化,整体绿化与局部“见缝插绿”相结合,通过绿化在夏季提供树荫遮掩,创造人的交往空间,并满足审美的观赏需要。6.夜景照明街区内部开放空间及建筑轮廓应组织照明系统,但不应过渡装饰或过于夸张,应符合街区整体气氛,达到亲切宜人的效果。照明方式的选择有：路灯、园林灯、高杆灯、建筑立面照明、喷泉及水池照明、广告灯箱、商业橱窗、街道信号灯,各种店招、街道地名、霓虹灯等。设计中应特别注意尺度、色彩、造型、照明亮度与所在历史街区环境的整体关系。7、小品、市政及其它设施项目内各种架空线应逐步有计划下地埋设,以减小对景观的影响,也为树木生长提供更多的空间。公共场所和外部空间应考虑无障碍设计。小品雕塑等是街区空间环境的点缀,应符合该街区特点,尺度为人的尺度,可设于步行道及公共休闲场所,雕塑设计应充分体现其高雅性、艺术性,切忌粗制滥造、弄巧成拙。4.5建筑结构主要形式1.根据南京地区地质分布情况和地质钻探资料分析,本项目为多层建筑,基础宜采用沉管灌注桩或予应力钢筋混凝土桩基础。2.地下车库均采用整板框剪钢筋混凝土柱、梁、板结构。4.6公用工程供配电、综合布线系统、供水系统、供气系统、综合智能化系统、消防系统、环境质量保障技术、绿化生态技术、广场道路雕塑、小品、无障碍设计、污水处理技术等公用配套设施均由设计单位在初步设计中统一协调研究考虑。

第五章环境保护及节能5.1环境保护5.1.1.环境状况建设场地周围主要为办公楼及住宅小区,没有工厂等易产生污染源的设施,环境条件良好。但由于其紧邻的长江路、东箭道等城市主次干道,交通流量较大,会有一定的汽车废气和噪声污染。5.1.2.项目主要污染源本项目建设期间及竣工经营后可能产生的污染源有:施工期间造成的环境污染,主要为建筑材料在运送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。办公及商铺中的餐饮产生的污染源,主要为各类固体废弃物、污水、燃油锅炉房、柴油发电机房、厨房烟气、屋内废气、各种设备、汽车噪声和汽车尾气。5.1.3.“三废”治理初步方案根据南京市同类项目的经验,本项目各种污染源产生的污染量较少,在加强预先防范并经妥善处理后,均能达到国家规定标准。（1）污水处理商业项目中包含的餐馆厨房污水、燃油锅炉房地面油水和柴油发电机房地面清洗污水没有栏网或隔油池装置,以防止大颗粒固体物质和油脂进入管网造成堵塞。地下一、二层地面排水采取排水采取排水沟和排水管集中经地下二层集水井用潜水泵提升排至室外污水管。污水经二级生物处理后排入经四路φ600mm市政污水管。二级生物处理采用地埋式污水处理构筑物,设在室外草坪下。洗手间污水经化粪池处理后排入污水截流干管。（2）固体废弃物处理固体废弃物包括办公、餐饮产生的生活垃圾和废弃物。主要处理措施是设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器,按规定分类回收处理后运出。（3）厨房烟气处理商铺中的餐饮、酒吧厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体,可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施。要求把油烟中绝大部分含油液体分离出来,尽量减少油颗粒排入大气。厨房烟气排放排风机房尽量封闭或采用一些高效消音设备,以减少噪音对周围环境的影响。（4）汽车尾气和室内废气的处理地下车库产生的汽车尾气、卫生间产生的废气均采用机械排风的方式处理。其余室内场所可考虑自然通风和机械排风相结合的方式。（5）噪声污染的处理汽车噪声由于执行南京市机动车辆管理的有关规定,城区禁止鸣号,不会超过标准要求。设备产生的噪声通过以下办法减振降噪：溴化锂冷水机组、防排烟风机、水泵等设备采用减振台座、弹簧减振器或橡胶减振垫。风机进出口采用涂胶帆布软管,通风系统的送风及排风机总风管上装消声器。（6）施工期间的污染防治施工运送砂石、泥土、水泥等车辆,车厢应严密,防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工产生的建筑垃圾集中运送至指定地点。由于施工现场周围主要为办公和住宅区,人口密度大,施工设备应注意噪声的控制。会产生不可避免噪声的作业,应在规定时限内施工,尽量减少对周围环境的影响。5.2节能根据项目对能源供应质量要求高和耗能强度分布不均匀的特点,采取的主要节能措施有:选用高性能低能耗产品（包括动力机械照明灯具、炊事炉具等）。在总容量不变的情况下,可根据利用的实际情况,考虑配置多台变压器以及水冷式锅炉,以便根据负荷情况全部或部分投入运行,减少空耗,使设备尽量能在负荷高效区运行。在建筑物的20～38层将考虑引入单元式中央空调,以满足业主根据情况局部开启的需要。合理配置设备灯具的数量及位置,在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。建筑物设计尽量满足通风、采光要求,以减少通风、空调的能耗。主要出入口设空气幕以减少室内负荷损失。采用节水措施,加强自来水管网的管理,及时排除管网泄漏现象；采用感应式出水阀装置及节水型设备。加强能耗管理,合理制订好空调、机械送风指标。

第六章实施进度本项目建设实施分阶段和分期进行,按照城区总体规划项目形象进度要求完成主体工程结构,其他工程（环境建设配套服务设施）穿插进行。该项目总建筑面积为:31700平方米,总建设期从2006年1季度开工之日起计划为30个月,其中施工工期为24个月,销售期为18个月,于2008年6月全部竣工交付使用。具体实施进度计划如图6-1所示:

第七章财务效益测算7.1项目投资估算7.1.1投资估算依据1.国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》；2.国家及南京对房地产开发项目费用取定的相关文件。3.南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4.项目用地现状的调查资料。5.类似项目的有关数据。7.1.2投资估算方法（一）项目投资、经营费用估算1.土地费用国有土地使用权出让金按11000元/平方米计算；土地契税4%计算；土地费用为以上费用之和:11000（1+4%）×14000=16016万元2.前期工程费表5前期工程费用估算表项目建筑面积（m2）单价（元／m2）金额（万元）前期工程费3170043136.313.基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。表4基础设施建设费项目建筑面积（m2）单价（元／m2）金额（万元）基础设施建设费3170069.90221.584.建筑安装工程费南京汉府街的建筑多为框剪结构,少量为框架结构,且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类建筑物的建筑安装造价以及造价指数,对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。表5建筑安装工程费估算表项目建筑面积（m2）单价（元／m2）金额（万元）建安工程费3170014204501.45.公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用,含配电房、机房、垃圾中转站、绿化、园林小品道路、地面停车场等。结合本项目具体情况,本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。表6公共配套设施建设费估算表项目金额（万元）公共配套设施建设费279.406.管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上1～5项之和21154.69万元为基数,费率为2.5%。则管理费用为:21154.69万元×2.50%＝528.87万元。7、财务费用财务费用为95.58万元,详见附表5。8、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。以销售额为基数,费率为2.5%。则销售费用为:33440×2.5%＝836万元9、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。表7开发期间税费估算表序号收费项目依据数量（m2）收费标准（元／m2）总额（万元）1新建房屋白蚁防治费宁价房字（1996）315号317002.3元／m27.292市政公用基础设施配套费宁政发［2003］104号31700105元／m2332.853发展新墙体材料专项用费宁财综［2002］707号3170010元／m231.74人防建设经费宁防办［2003］70号3170075元／m2237.755自来水管网建设费宁价工字［2003］371号3170020元／m263.4合计672.9910、其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至9项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。表8其他费用估算表序号收费项目依据数量（万元）取费标准（‰）金额（万元）1建设工程标底编制费苏价工字4501.41.88.10（1997）60号2建设工程标底审核费宁价房字4501.40.31.35（94）114号3建设工程招标管理费宁价房字4501.40.31.35（99）120号4建设工程质量监督费宁价房4501.41.25.40［2001］330号5建筑施工安全监督管理费苏价服4501.40.62.70（2002）328号6工程监理费4501.4836.01合计54.9211.不可预见费以上1～5项之和21154.69万元为基数,根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算其费率为2%。不可预见费为:21154.69×2%＝423.09万元。12.经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入,则经营资金为0。7.1.3项目总投资估算项目总投资为23766.14万元,项目总投资详见表9。表9项目总投资一览表序号项目单价（元/平方米）总投资1开发建设投资23766.141.1土地费用11000.0016016.001.2前期工程费43.00136.311.3基础设施建设费69.90221.581.4建设安装工程费1420.004501.401.5公共配套设施建设费279.401.6开发间接费0.001.7管理费用2.50%528.871.8财务费用5.31%95.581.9销售费用2.50%836.001.10开发期税费672.991.11其他费用54.921.12不可预见费423.092经营资金0.003项目总投资23766.147.2项目销售收入估算根据商业用房与办公用房的市场分析、预测,其销售均价分别为:一层商业用房:25000.00（元/m2）二层商业用房:12000.00（元/m2）三层商业用房:10000.00（元/m2）地下商业用房:10000.00（元/m2）办公用房:7500.00（元/m2）地下车库:20（万元/个）总销售进度与销售收入如下表所示:序号项目面积（m2）均价（元/m2）合计（万元）1.1一期销售收入15300.0023600.001.1.1地下商业用房4800.0010000.004800.001.1.2一层商业用房5200.0025000.0013000.001.1.3二层商业用房2500.0012000.003000.001.1.4三层商业用房2800.0010000.002800.001.2二期销售收入8400.009840.001.2.1二层商业用房1200.0012000.001440.001.2.2办公用房7200.007500.005400.001.2.3车库销售（个）150.00200000.003000.002合计23700.0033440.00表10销售收入一览表7.3该方案的财务评价7.3.1资金筹措购买土地需投入自有资金16234.12万元,尚需在2006年第三季度申请银行贷款1800万元,由于实行先预售、后现售的销售策略,则一定程度上减少了所需贷款。因此项目采用滚动开发方式,其余建设资金由销售收入提供。贷款可于1年后全部清偿完毕。详见附表5贷款还本付息表。7.3.2总投资23766.14万元7.3.3销售总收入33440万元销售收入33440万元,一期销售项目主要以商业用房为主,一期销售收入为15300万元,二期以办公用房、车库为主,销售收入为8400万元。7.3.4利润总额（税前）为9528.17万元7.3.5财务评价指标该项目的经济评价方法主要依据国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,结合本项目的实际情况,对其经济效益进行评价,选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）,财务净现值（FNPV）及投资利润率。1.资本金财务内部收益率(FIRR)房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率.它反映的是项目动态投资收益率,是考察项目盈利能力的主要动态指标.根据资本金财务现金流量表,设投资者可接受的最低收益率为8%,用不同的I值进行计算,计算资本金的财务内部收益率如下:(1)当I季=2.5%时,NPV1=70.30(2)当I季=2.6%时NPV2=-11.64插入法得:FIRR（季度）=2.5%+[70.30/(70.30+11.64)×(2.6%-2.5%)]=2.5%+0.02%=2.58%FIRR年＝[(1+FIRR季)4-1]×100%FIRR（年）=10.75%＞MARR=8%所以,从财务内部收益率的角度判断此方案是可行的.2.财务净现金值(FNPV)财务净现值是指按照投资者最底可接受的收益率或设定的基准收益率,将房地产开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。则:I季=1.95%,I年=8%时NPV=530.60>0因为FNPV>0,则从财务净现值的角度判断此方案是可行的。3.利润率.（1）季度投资利润率=季度平均利润/投资*100%=6252.67/10/23766.14=2.63%（2）投资利润利润率=6252.67/23766.14=26.31%（3）自有资金利润率=6252.67/16234.12=38.52%经计算,本项目的其他技术经济指标结果如下:1项目投资总额23766.142贷款总额1800.003自有资金总额16234.124销售总收入33440.005资本金财务内部收益率10.75%6税后利润6252.677资本金动态投资回收期2.11年8投资利润率26.31%9自有资金利润率38.52%

第八章风险分析汉府街项目的不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是项目经济评价的重要组成部分,对汉府街项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析可以帮助投资者根据汉府街项目投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益水平,提出控制风险的方案,有重点地加强对投资风险的防范和控制。对该投资方案进行不确定性分析的目的就是为了有效地把握和控制风险。8.1敏感性分析汉府街项目敏感性分析主要包括以下几个步骤:（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为净现值,必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时,应考虑分析的目的,显示的直观性、敏感性,以及计算的复杂程度。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定因素变动时,评价指标的相应变动值。