区域酒店市场分析报告模板

5.1 供给面分析5.1.1 存量现实状况5.1.1.1存量总计在过去20年中，北京酒店供给一直稳步快速增加，从1984年13,000个房间上升到底109,000个房间，增加了近10倍。从下图能够看出，88年开始到92年是北京客房量增加第一个高峰，年客房增加量最高达成0.8万间。第二个高峰就是、，年客房增加量达成历史最高1.3万间。这两个客房供给量高峰也反应出北京酒店业发展曲线。图5.1：1984-北京星级酒店客房数统计资料起源：依据北京旅游统计年鉴整理伴随08奥运临近，北京市星级酒店建设工作一直在连续，其中星级酒店从开始，年均增加数超出100家；到年底北京市星级酒店达成614家；表5.2：多年来北京旅游饭店供给量统计表

北京旅游饭店数456家554家622家659家客房间数（万间）8.49.310.310.9新增旅游饭店数

98家68家37家新增客房间数（万间）

0.910.6新增饭店平均规模（间/家）

92147162其中星级饭店间数407家506家572家614家星级饭店数全国排名第三位第四位第四位未统计资料起源：北京旅游统计年鉴在优质酒店方面，现在北京共有89家4、5星级酒店（含预4、5星），提供酒店房间约35,596间（套）。其中，34家五星级酒店提供客房约16,607间（套），而55家4星级酒店提供客房约18,989间（套）。图5.3：北京优质酒店（4、5星级）历史供给情况（1995-）资料起源：依据北京旅游统计年鉴整理5.1.1.2 存量截止底北京市共有旅游定点饭店659家，其中：星级饭店614家，未评星级24家，公寓21家。星级饭店中按企业类型划分：国有和集体饭店502家，占81.76%；三资饭店60家，占9.77%；个体饭店52家，占8.47%。按星级划分：五星级34家，占5.54%；四星级55家，占8.79%；三星级199家，占31.41%；二星级267家，占43.49%；一星级60家，占9.77%。图5.4:底北京星级饭店组成情况从图表分析来看，北京一至三星级酒店525家，占总数86%，高级酒店89家，占总数14%，这种结构百分比比较合理。但据实地调研结果显示，北京市酒店市场却是各星级间区分模糊，档次没拉开，造成实际供给结构不合理。关键反应在以下几点：同星级酒店服务水平参差不齐，没有对应星级服务标准，造成星级定位不正确。价格体系较混乱，没有形成明确高、中、低级价格差距。市场定位不清，专题酒店匮乏。很多酒店没有明确市场定位和经营特色，商务型酒店和度假型酒店差异不大。5.1.1.3 存量区位分布图5.5：北京优质酒店（4、5星级）关键集中区区域分布上，到末，市六区共有4、5星级酒店（含预4、5星）89家，提供35,596间（套）。其中，朝阳区提供供给13,369套，海淀区7827套，东城区7138套，西城区3113套，分别占全市该类总供给37.6％、22％、20％和8.7％，区域集中趋势十分显著。图5.6：北京市优质（4、5星级）酒店区域分布作为中国关键旅游和商务旅行目标地，北京酒店物业也多数针对以上不一样需求而进行定位并提供服务。酒店区位及其周围环境是决定其定位差异关键原因。通常而言，商务酒店多在亮马桥至国贸桥之间三环路区域，而旅游酒店则更多集中于长安街、崇文门和王府井周围。北京高级酒店物业关键集中在以下地域：燕莎地域建国门-CBD地域王府井地域北三环地域(1) 燕莎地域燕莎地域最早酒店是建于1984年长城饭店，因为毗邻使馆区，所以也是北京酒店业发展较早一个地域。此处高级酒店聚集，地块现有四、五星级酒店11个，总客房数为5,422个。其中，五星级酒店4个，总客房数为2,639间。燕莎地域地处第三使馆区，毗邻三环和机场高速，位置优越、交通方便。加之区域发展较早，投资管理更趋于国际化，如长江实业和京旅合作五星级长城饭店等，区域酒店在北京高级酒店市场上有较强竞争实力。关键客源以来自于周围商务区大量商务需求为主，区域内国际管理集团网络优势和浓厚涉外气氛对外籍人士尤具吸引力。表5.7：燕莎地域高级酒店物业名称位置星级客房开业时间北京丽全部假日酒店朝阳机场将台路口47201984北京海逸酒店朝阳将台西路8号43701990北京皇家大酒店北三环东路甲3号43621993中旅大厦北三环东路2号42041995国航万丽酒店霄云路36号4212渔阳饭店新源西里中街18号44401992亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990长城饭店东三环北路10号51,0071984昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989凯宾斯基饭店亮马桥路50号55261992希尔顿饭店东三环东风路1号53401993资料起源：北京旅游统计年鉴(2) 建国门－CBD地域建国门－CBD最早酒店建设于1982年，是北京最早出现涉外高级酒店区域。地域现有四、五星级酒店11个，总客房数为5,644间。其中，五星级酒店6个，总客房数为3,251间，五星级酒店在区域高级酒店市场中占据较大百分比。该地域临近日坛路使馆区，一直以来是北京市最具代表性商务集中区和涉外经济关键。现在因为北京市建设CBD计划，该地域地位更为突出。当地域作为北京商务中心区，存在大量商务性需求，该类需求对酒店位置、环境、商务娱乐设施、服务水平等原因全部含有较高要求，这推进了区域酒店向高级化、国际化、高价位方向发展且在全市含有很强商务竞争力。表5.8：建国门－CBD地域高级酒店物业名称位置星级客房开业时间建国饭店朝阳建外大街5号44671982京伦饭店朝阳建外大街3号46561984国贸饭店朝阳建外大街1号45521989赛特饭店朝阳建外大街22号42941991凯莱大酒店朝阳建外南大街2号44241992京广新世界饭店呼家楼54461990嘉里中心酒店光华路1号5487中国大饭店建外大街1号57161990长富宫饭店建外大街26号53361990国际俱乐部酒店朝外大街21号52731997国际饭店建内大街9号59931991资料起源：北京市旅游统计年鉴(3) 王府井地域王府井地域酒店多数建于1988至1993年，而1999年至也有酒店集中形成供给。现有12个四、五星级酒店，提供总客房4,965间。其中，五星级酒店7家，总客房数为3,356间，地域酒店整体水平较高，项目规模较小。王府井地域酒店市场是在商务区形成早期，出于官方接待外宾需要，由旅游集团、侨办、机管局等单位出面兴建。后在此基础上，依靠于王府井旺盛商务和旅游资源，区域酒店市场得以深入发展。区域酒店用户关键包含政府、组织和企业内、外宾和高消费力旅游人群。就发展前景来看，因为该地域交通较为不便，酒店商务发展空间较小。表5.9：王府井地域高级酒店物业名称位置星级客房开业时间北京饭店长安街33号58811900贵宾楼饭店东长安街35号52171989王府饭店金鱼胡同8号55361989皇冠假日酒店王府井大街48号53821991华侨大厦王府井大街2号54011992天伦王朝饭店王府井大街50号54081990东方君悦酒店东单和王府井大街5531和平宾馆王府井金鱼胡同3号43441988首全部大酒店前门东大街3号43221992好苑建国酒店建国门内大街19号43931999北方佳苑饭店王府井大街218-1号4202王府井大饭店王府井大街57号43481995资料起源：北京市旅游统计年鉴(4) 北三环地域北三环地域关键指西直门外大街以北中关村周围区域，现在该区域共有四、五星级酒店10个，总客房数5,928个。其中，五星级酒店5个，总客房数为2,942间，整体市场以四星级酒店为主，整体档次略低于其它集中区。区域内高级酒店市场发展伴随区域商务环境成熟而逐步发展。区域最早高级酒店为建于1954年友谊宾馆，是前苏联教授楼，而区域众多科研院校和高科技企业为区域发展展现了良好前景。区域酒店关键用户包含京西旅游带带来旅游需求和区域各个科研、学校、部门系统带来差旅、会议需求。估计中关村商务区快速发展将带来区域商务需求不停增加。表5.10：北三环地域高级酒店物业名称位置星级客房开业时间天鸿科苑大酒店海淀知春路25号4394燕山大酒店海淀路甲38号42181989友谊宾馆白石桥路3号41,7531954德宝饭店西城区德宝新园22号42061994中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号44151990翠宫饭店知春路53611998香格里拉饭店紫竹院路29号56571987西苑饭店三里河路1号56501954新世纪饭店首体南路6号57201992世纪金源大酒店海淀区板井路69号5554资料起源：北京市旅游统计年鉴5.1.2现在，可查在建4、5星级酒店项目24个，估计在底可向市场提供约10,000套客房；其中，估计5星级酒店项目超出20个，提供客房约9,250套，占未来新增供给90％以上。表5.11：北京市高级酒店物业未来供给编号名称地址客房星级开业时间1庄胜广场酒店宣武门外大街40052朝外商业中心C区朝外大街中段南39643金宝街5号地金宝街40054德胜科技苑H地块德胜门外大街3504TBD5万达广场建国路40056嘉利来世界贸易中心新源南路40057中关村西区中关村西区50058金融街B4区西城区金融街B4区40059天圆广场酒店东城区北二环中轴路400510财富中心朝阳路450511世贸中心酒店亚运村北500512国贸中心三期国贸桥西600513银泰中心大北窑桥西南250514华贸中心万豪酒店西大望路600515华贸中心里兹卡尔顿酒店西大望路320516现代大厦东二环路TBD517幸福一村幸福一村500518北京国际金融会议中心金融街400519金融街里兹卡尔顿金融街400520金融街B6区金融街100521瑞城中心酒店亮马桥路336522五棵松奥运篮球馆项目五棵松篮球馆360523奥运村奥运村600524电视文化中心（TVCC）工程CBD3005

累计

9362

资料起源：汉博顾问在-，估计共有4、5星级酒店新增供给24至35个（包含上述24家在建酒店），提供客房约15,000套，到估计北京市4、5星级酒店将达成110家左右。表5.12：北京星级酒店目标数量星级数量540470323022601200累计800估计未来4年内新增供给将达成已经有市场存量42％，年均增加达成10.0％以上。市场供给高峰将出现在、，估计年新增供给7,000套。从区位分布来看，CBD、金融街、中关村、东二环等区域将是未来供给关键集中区，能够预期，未来北京市各个高级酒店集中区地位将得到加强。北京未来酒店供给档次将得到提升，包含里兹卡尔顿、万豪、凯悦在内国际顶级酒店品牌将继续推进其开业计划，著名酒店品牌入市预期将使得北京高级酒店市场更为国际化，而市场竞争加剧和对管理水平依靠将愈加显著。有必需指出是，以上未来酒店供给统计更多依靠于发展商所公布开发计划及档次定位，然而，众所周知是，酒店物业成功开发同管理集团选择、内外装修设计和整体运行水平关系亲密，所以以上统计数据可能最终会和实际情况有所偏离，尤其是在项目标星级档次方面，这将依靠于旅游局最终评级。供给面分析小结：到现在为止，北京市共有优质酒店（4、5星级）89家，共向市场提供35,596套客房；到初，北京市将估计有24到35家优质酒店（4、5星级）投入使用，将向市场提供约10,000-13,000套增量客房；至期间，考虑到奥运召开和酒店建设周期，我们估计08、09、均无新优质酒店物业落成并投入使用；至，我们估计优质酒店市场供给以下表示（基准估计）：表5.13:至北京优质酒店供给基准估计年份优质酒店房间数355963844241598449584495844958449585.2需求面分析 影响需求原因对酒店物业需求是由旅行推进，正是因为旅行人次和滞留天数不停增加，才造成了对酒店物业需求增加。按旅行目标划分，来京中国外游客关键是：观光旅游、商务旅游、参与会议、展览、活动、探亲访友，其它如：健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者等所占百分比不大。影响滞留天数关键原因是旅行活动目标，通常来讲，商务旅行滞留天数要高于观光旅行滞留天数，据北京旅游统计数据显示：海外旅游者平均停留时间为4.2天，而中国外省市旅游者停留时间为6.5天。除了上述常规性影响原因外，还有一点值得关注影响原因是08北京奥运召开，到时会有大批记者、工作人员、观光者涌入北京，这将会大大推进北京市酒店需求。酒店需求发展趋势观光旅游市场方面，北京是中国外旅游者关键目标地之一，多年来到北京旅游中国外游客更是快速增加，其旅游收入也快速上升。伴随中国经济高速增加，居民生活水平不停提升，中国居民出游愿望空前高涨，再加上春节、“五一”、“十一”三个旅游黄金周制度化和规范化，来京旅游中国游客数量展现较大增加，北京市酒店市场受益匪浅，中国游客成为三星级以下酒店关键消费者；中国（北京）悠久历史文化背景、稳定政治环境、日趋完善基础设施和和全世界大多数国家关系稳定等原因将促进国际游客来京旅游连续稳定增加；奥运成功举行更将会把北京旅游业推向一个新层次。商务旅游市场方面，中国连续十年经济增加已经吸引超出8000家外国企业在京设置代表处和分部；中国作为现在世界发展速度最快国家，将成为世界经济大环境中绿岛。将会有更多海外投资、商务交流需要在中国首全部北京发生。会议、展览市场方面，基于北京国际交流中心、文化中心和信息中心这么地位，使各类大型会议，国际会议甚至超大型会议、展览、活动，在北京数量越来越多，规模越来越大，这么也一样形成了对饭店市场一个重大影响，各类经济论坛、高级会议、大型产品展示会等均在北京各大展馆举行，极大推进了北京酒店业发展，尤其是对3星级以上高级酒店。在各类展会期间，北京各大邻近展会高级酒店全部出现爆满现象，供不应求局面已经出现。奥运方面，为了满足奥运期间酒店担心问题，政府采取了三大方法促进酒店业发展：第一是激励兴建酒店物业，第二是对现有未评级酒店进行检验评级，对符合标准酒店授予对应星级，第三是升级现有酒店物业，提升其档次水平。估计未来5年内北京酒店供给将大大增加，而政府也将更倾向于激励在城市四环路沿线发展酒店。酒店需求估计海外人士入京旅行带动酒店需求估计十年来，北京市接待海外人士入京旅行人次稳定增加，除因为SARS爆发而有较大幅度下滑外，其它年份全部保持稳定增加，年复合平均增加率超出9%；图5.14：海外旅客及旅游外汇收入（1992-）资料起源：依据北京市旅游统计年鉴整理北京接待海外旅游者315.5万人次，同年北京实现旅游外汇收入约32亿美元；从客源市场情况看，占总量42%关键客源市场(日本、韩国和美国)分别比、增加80.6%和0.2%；占总量17%传统客源市场（英国、法国、德国等欧洲国家）比增加66.7%,比下降3.6%；占总量15%港澳台客源市场分别比前两年增加46%和7.9%；占总量9%新兴东南亚客源市场分别比前两年增加69.7%和0.1%。海外旅游者在北京关键花费包含民航、商品、住宿和餐饮等，住宿占据海外旅游者来京花费16％左右，位居第三。据旅游部门估计，-，北京接待海外旅游者人数将以年均7-8%左右幅度递增（我们取7.5%）；估计到，增幅会达成13%，接待海外游客人数将达成440万人，举行奥运会期间(7月--8月)：估计入境旅游者人数为80万人次,其中因奥运会而额外增加25万人次；奥运会后：至仍将以10%速度增加。基于基数和上述增加率，我们能够估量出境外人士入京旅行人次，另依据至国家旅游局统计资料，入境旅游者中入住4、5星酒店百分比约为70%，平均入住天数为2.6天，平均每个境外人士占用酒店房间数取0.5间；基于上述假设，我们估计至境外人士入京旅行对北京优质酒店需求数以下表示：表5.15:-境外人士入京旅行对优质酒店需求估算单位：万年份境外旅游人数337362389440484532估算入住优质酒店人数235.9253.4272.3308338.8372.4估算占用房间•天3073293544004404845.2.3十年来，北京市接待境内人士入京旅行人次稳定增加，除因为SARS爆发而有下滑外，其它年份全部保持稳定增加，年复合平均增加率超出7%；北京共接待中国旅游者1.24亿人次，中国旅游收入约1000亿元人民币。图5.16：境内旅客及旅游收入（1996-）资料起源：依据北京市旅游统计年鉴整理据旅游部门估计，中国外地来京旅游人数在以前将以年平均5-6%幅度递增（我们取5%），估计到，北京接待中国旅游人数达成1.52亿人次。另依据至国家旅游局统计资料，中国旅行者中入住4、5星酒店百分比约为3%，平均入住天数为4天，平均每人占用酒店房间数取0.5间；基于上述假设，我们估计至境内人士入京旅行人次以下表示：表5.17:-境内人士入京旅行对优质酒店需求估算单位：万年份中国旅游人数131001375514443151651592316719估算入住优质酒店人数393412.65433.28454.95477.69501.58估算占用房间•天786825.3866.57909.89955.391003.2需求面分析小结：因为宏观经济良好发展势头，我们估计北京旅游市场将保持稳定增加势头，这将确保对北京优质酒店物业市场需求；奥运召开将大大促进对北京市优质酒店需求；至，我们估计优质酒店市场需求以下表示（基准估计）：表5.18:至北京优质酒店需求基准估计年份优质酒店房间需求数2993631636334403589838242407475.3市场表现分析酒店市场供给和需求相互作用结果反应出来就是酒店入住率和成交价，而入住率又是其中关键先导市场指标，我们关键从酒店入住率和价格两方面来分析北京市优质酒店市场市场表现。5.3.1酒店入住率北京酒店入住率水平同星级有很大关系，多年来，5星级和4星级酒店入住率基础在67%-68%和70％-72％左右水平上保持稳定。而同期3星级酒店入住率则较低，约为55％-66％，2星级和1星级酒店入住率更仅有45％-51％水平。图5.19：北京优质酒店(4、5星)入住率走势（1995-）资料起源：依据北京市旅游统计年鉴整理总来看，5星级酒店入住率较4星级酒店稳定。即使现在略低于四星级酒店4-5％。从入住率区域表现来看，（这是一个对北京酒店业而言比较正常年份）朝阳、东城、海淀、西城5星级酒店分别为71％、71％、69％、65％，依次下降趋势基础同各区商务、旅游实力相当。而宣武、崇文及外围郊区，凭借部分项目标良好表现，入住率维持在70％-80%较高水平。总体而言，北京市各行政区之间存在发展不平衡及计划职能不一样区位差异，这差异在4星级以上酒店入住率方面表现更为显著，这说明越高级酒店越含有全市市场影响力。酒店入住率受SARS这一短期原因冲击，较之，有较大回落，而对旅游依靠度较高部分酒店，其下落幅度更高。从上表分析来看，多年来北京4、5星级酒店平均入住率全部超出60%（除外），高于全国平均水平，但和广东、上海等地有一定差距，还有较大提升空间。星级酒店入住率展现特征为：星级高，入住率高；规模大（单体客房数量多），入住率高。各酒店入住率水平很大程度上取决于该酒店档次，著名度和其设备设施情况，比如新建或重新装修酒店入住率通常较高，而租金水平不是入住率决定性原因。另据统计，北京酒店入住率在每十二个月各时段变动较大，旺季为4月份至10月份，淡季为11月份至第二年3月份。

5.3.25星级酒店平均房价在1999年达成610元/天低位后，逐步趋于上升，达成717元/天高点水平，同期4星级酒店平均房价从406元/平方米上升到459元/平方米。同入住率相反，4星级酒店价格历史走势更具稳定性。多年来，北京市优质酒店价格总体趋势是稳中有升，因为SARS影响，不管4星级酒店还是5星级酒店全部有小幅回落，但幅度不大。图5.20：北京优质酒店（4、5星）价格走势（1995-）资料起源：依据北京市旅游统计年鉴整理现在三星级酒店价格水平维持在240-280元/天水平上，这一价格水平，从1999年至今基础维持不变，市场发展处于均衡状态。北京高级酒店收入中，客房收入通常仅占40％至60％，而餐饮约占到40％左右水平，而且这一百分比随项目档次上升而上升。朝阳区和东城区酒店价格水平显著高于其它城区，而因为项目老化等原因，4星级酒店朝阳区均价低于东城区，而5星级酒店则相反。对未来优质酒店市场表现估计我们用两种方法来完成对未来北京优质酒店入住率估计：利用经验数据估计未来酒店需求，加上我们统计估算出来供给量，能够推算出未来入住率；线性回归估计：即把入住率对历史海外人士入京旅行数据、中国人士入京旅行人数、和酒店供给量数据作线性回归，得出优质酒店入住率计算方程，再利用未来旅游人数估计数据和未来供给量数据估计出未来优质酒店入住率。1、经验数据估计法依据对北京市优质酒店供给和需求估计数据（内容见上部分章节），我们能够估计出至间优质酒店供求数据，和入住率数据，以下表示；图5.21：北京优质酒店（4、5星）入住率估计1（-）年份需求（万间•天）109311551221131013961487供给（万间•天）140315181641164116411641入住率78%76%74%80%85%91%图5.22:北京优质酒店（4、5星）供求估计（-）2、线性回归估计法经过对1995年至优质酒店入住率对历史境外人士入京旅行人数、中国人士入京旅行人数和优质酒店供给量回归分析，我们得出以下方程式：入住率=-9.6E-06（中国旅游人数）+0.001498（国外旅游人数）-4.2E-06（优质酒店供给量）+0.489733回归R2高达0.95，实际入住率和方程式得出估计入住率相当吻合，表明该模型可信度相当高。图5.23：实际入住率和回归估计入住率表较图我们将未来几年境外人士入京旅行人数、中国人士入京旅行人数和优质酒店供给量估计数据代入上述方程式，我们估计-北京优质酒店（4、5星）入住率以下：图5.24：北京市-优质（4、5星）酒店入住率估计2综合上两种方法得出结论，我们能够看出，正常情况下，北京市优质酒店市场将会维持一个良好市场表现，其入住率将会维持在70%以上，在奥运召开后两年，因为优质酒店物业新增供给有限（此汇报中我们假定没有新增供给），我们估计奥运会后优质酒店入住率不仅不会下跌，而且会有较大幅度上升。因为受到强劲需求支撑，在没有突发事件情况下，我们估计至间北京优质酒店市场价格最少会维持在现有水平，不会有较大幅度波动。市场表现分析小结：多年来，北京5星级和4星级酒店入住率基础在67%-68%和70％-72％左右水平上保持稳定。多年来，北京5星级和4星级酒店价格基础在700和450元/间天左右水平上保持稳定。至，北京市优质酒店入住率估计将保持现在水准；在奥运召开时和奥运召开后两年，因为新增供给很有限，北京市优质酒店入住率会有较大上升。因为强劲需求造成高入住率支撑，估计未来几年内北京市优质酒店价格也会保持稳定。5.4 区域市场分析5.4.1区位分析本项目在朝阳北路和青年路交界处，靠近建国门CBD商圈和燕莎商圈，和之只有约10分钟车距。本项目本项目本项目如建优质酒店（4、5星）将会在很大程度上是和CBD区域和燕莎区域优质酒店相竞争。因为其成熟配套和商务气氛，燕莎地域和CBD地域优质酒店价格水平和入住率显著高于其它城区，尤其是新建5星级优质酒店，酒店入住客源关键以商务客人为主。从供给方面来看，项目区域内酒店供给较少：现在项目周围区域只有一个4星级华润饭店。其它如莲花宾馆、芙蓉宾馆，京棉招待所等酒店物业规模和档次太低，不会对本项目标相关物业组成直接竞争；本区域内住邦项目里有一个为写字楼作配套住邦商务假日酒店，全部全部是五星级以上配置超豪华套房，但其供给量只有30套。从需求方面看，本项目区域属于经典居住型小区，商务气氛较弱，也不靠近旅游景点，其酒店需求环境通常，但伴随本项目对面金益国泰写字楼入住和本项目商业部分开业和写字楼部分入住，这一情况将得到扭转。从价格和入住率方面来看，区域内华润饭店入住率略高于全市平均水平（入住率为71%，高于全市平均56%入住率），而价格则显著偏低（实际平均房价为286元/间天），仅为全市平均水平67％，以价格换市场特征显著。从项目区域内华润饭店经营情况来看，区域内现有高级酒店经营业绩通常，我们将其归结为缺乏足够商务气氛支撑，当然酒店本身品质、特色和管理水平也是其经营不良原因。而相邻CBD和燕莎地域优质酒店却有着良好经营业绩。在大居住小区中建优质酒店不乏成功案例，其中一样在居住区西四环世纪金源大饭店，因为其良好配套服务、特色和管理就取得了不俗经营业绩。在本案大型SHOPPINGMALL建好以后，将使得本案酒店物业成为东四环周围配套服务最好优质酒店，本案酒店成本优势，加上比CBD和燕莎区域愈加好交通情况，我们相信本案酒店将会从上两个区域分流部分商务客人入住。本案酒店在区域内表现更多将依靠于项目本身定位、品质和酒店管理水平。5.4.2项目周围现有酒店分析本案选择项目区域内仅有优质酒店—华润饭店作为案例分析对象。5.4..2.1 华润饭店华润饭店在朝阳区建国路35号，是由香港华润（集团）1987年和中国南洋合资兴建含有国际水准四星级豪华饭店，并于1992年5月6日正式开始对外营业，重新装修过。华润饭店紧临东四环路，是京通高速路标志性建筑，东眺跑马场和高尔夫球