物业预算方案

XXXX管理有限公司公司及项目服务中心预算说明（十二月十五日）自十一月起，公司人事行政部及XXXX物业服务中心，结合上年度各项费用收入和支出情况，编制完毕了《2023年度XXXX物业管理有限公司预算案》（以下均简称预算案详见附件，共4页）。本报告是对预算案部分内容的说明或依据。第一部分预算案编制总说明预算案前提预算案发生的时间为：一月一日至十二月三十一日止。以接管项目和公司在2023年将实际发生的费用为测算对象。不受会计核算、报表口径局限。营业成本、期间费用按权责发生制确认。印子敬先生之薪资及社保福利未纳入本预算内一并测算。预算案原则谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率)，不低估成本费用。重要性。保证测算结果的对的性，避免出现重大缺、漏项。直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分派方法分派计入。以收支事项为测算基础，合理建立量—价—时计算关系、力求体现计算过程。其他预算案之表中的空项，有的因无法拟定的因素所致，有的因费用本年度未发生，而在此后会发生所致。这些空项待此后发生时再填入相应的数据。预算案中的“往来收入”项及“往来支出”项系指每月向电力公司和自来水公司支出水电费、向业户收缴的水电费及公共区域水电费，除此之外，还涉及向新入住的租户收缴的每户300元费用，到期无息归还。第二部分公司人事行政部预算说明公司人事行政部只有支出项，包含预算案附件中的员工费用和公司行政办公费用两部分组成。关于员工费用工资按满编测算，含基层员工社保补贴、住宿补贴、通讯补贴、交通补贴、扣除社保及员工宿舍扣除费用。按照服务中心计划，为增强之江铭楼的设备维养技术力量，预计在元月新增一名维修技术员；同时，为使地下负一和负二机械车库开放有序，拟在3月份新增一名保安。前述两位员工的薪资福利待遇已经包含在其中。该部分预算是按照2023年薪资和福利调整方案编制。若不包含新增人员，预计每月工资比2023年的增长约5,000余元。花红即年终奖，该数据按一个月薪资（不含月全勤奖200元，即计算岗位津贴和基本工资）计算。其中主管级按全薪资计，其它员工按基本工资计，并按照其入司时间，综合计算得出；岗位津贴由服务中心主管综合评估得出。两者相加得出基层员工应得花红。社会保险明年元月起参与社会保险的有4人，均按照杭州市最低社保标准，即以目前的社保基数1532.5元/月为基准参保，未考虑2023年度政府调整基数的因素。为此，将以上述基数为基础，缴纳29%（另含大病险）的由公司缴纳的部分。预算案还预增了6个员工社保。住房公积金住房公积金是按杭州市最低标准1,310基数缴纳，依此公司缴纳部分的比例为12%。住房津贴依照2023年保洁人员的福利标准，每月每人有100元的住房补贴，其余员工没有该项费用。福利费及高温费依照《2023年薪资福利调整方案》，本项费用指为在职的员工在中秋、国庆和春节发放的福利。依旧按照上年的标准，其中主管级300元/节，其他员工200元/节。高温费按照2023年发放标准，按照在编人数在六月份~九月份发放。工会经费根据政府规定，依照在册所有员工的工资总额的2%计算。员工工作餐均参照上年的基数执行，并且考虑新增两位员工入职后的餐费。制服购置费根据公司制定的员工服装管理制度，预计在2023年4月左右将更换一批员工的衬衣。培训费政府规定的一个社区物业管理项目需要《消防负责人证书》、《消防监控证书》和《消防管理员证书》，目前已有的前两者，《消防管理员证书》预计3月份派遣有关员工参与培训，预计需要900元。若三月份正式开放机械停车库，那么根据政府规定，需要持证上岗，预计三月份派遣员工前往政府单位培训，预计需要500元。其他加班费以基本工资和岗位津贴为基数，以当月实际出勤天数为依据，休息日加班按双倍计算，国家法定假日按三倍计算，重要涉及国定的六大节日：元旦、春节；（其中春节按新调整方案，实际产生加班费1+1形式，产生加班时间3-5天）；4月份清明；5月份五一；6月份端午；9月份中秋；十月份国庆。关于公司行政办公费用办公用品涉及纸张、文具、纸巾、纸杯等费用，依据上年的每月费用测算。印刷费在2023年度已印刷各个表单（涉及考勤、值班、采购等各项表单），按月损耗量预计明年三月份应重新印刷表单，但还需依照实际情况增减采购。邮费邮费的产生重要用于业主投票等，即当发生重大事件需要全体业主投票决定期发生的邮件寄发费用。由于并不清楚事件发生的时间，故暂且假定在2023年度8月和11月中使用。书籍资料费为更好的了解当今物业事业的发展，计划2023年度预定一本物业书刊。办公通讯费（含宽带）重要涉及三项（不涉及短信平台）：a）一部电话资费：b）虚拟网内短号，资费按5元/人/月按年计算；c移动网络费用，费用按年计算。其中a）由于移动公司尚没有账单付费，故该费用为预估；其他两项都有协议约定缴费时间和金额。交通差旅费该费用仅包含xxxx先生每月xxxxx元的交通补贴。交际应酬费该费用重要用于政府机构办事人员和支付一些协作单位（如弱电公司）的劳务费用，预计在元旦春节（1,500元），其他节日五一端午，中秋国庆各一次，每次约500元。饮用水费依照照2023年度饮用水用量，车辆费用该费用重要指由xxxxxx使用的朗逸车辆，重要涉及两个费用：首，预计三月份做保养；次，在九月份续购保险和年检。政府费用重要指与官方负责人交流沟通的费用（重要是社区主任和劳动监察大队负责人）。预计春节会有4,000元支出，在五一和十一各有1,000元支出。耗材及设备维修现阶段重要是打印机的硒鼓，正常情况下公司人事行政部年耗损量在3个左右，每个480元。办公水电费指1401和1403每月使用的水电费。测算参照2023年度用水电量的数据估算。其他有两项费用组成：首：明年元月公司请员工尾牙会餐（预计2,300元，连同发放给员工的年货（3,200元），小计约4,500元；次：预计六月份经理助理级以上员工体检（预计三名），小计费用约1,600元。税费重要指营业税，依照收入的5%缴交，包含物业费、运营费、协议收入等，每月缴付。第三部分『xxxxxxx』物业服务中心预算说明钞票流入预算说明测算依据业态面积（㎡）物业费单价运营费单价支付时间xxxxxxxx572.232.6元/㎡·月4月和10月办公及住宅12072.232.6元/㎡·月0.6元/㎡·月4月和10月xxxxxxxx2299.52.6元/㎡·月0.6元/㎡·月两月缴付一次物业管理费及运营费收入办公、住宅和一层商铺部分该费用中预计上年第二次收费尚有6万元没有收回，争取1、2月份每月收3万元，至3月份所有回收。从3月份起，预收取第三次费用，当月预计按总金额的20%回收，4、5月份预计各按剩余总额的35%回收，剩余部分均摊到6至7月份。从9月份起，预收取第四次费用，当月预计按总金额的20%回收，10、11月份预计各按剩余总额的35%回收，剩余部分均摊到12至明年1月份。本预算案物业管理费和运营费收入计算到2023年末。一层商铺由于不使用电梯，供水也是靠市政路网，所以不需缴纳运营费。酒店自元月起，该酒店的物业费变更为xx元/㎡·月，依旧延续以前的缴付办法每xxxx个月缴付一次。新项目即xxxx、xxxxxxx和前期接管由于尚有很多不拟定因素，故本预算案未计入收入。物业经营收入系指有协议约定的服务间出租费用、xxxx租用的地下一层仓库和电信等公司租用的机房费用。劳务收入指由服务中心向租户或业主提供的劳务费用，按照上年记录预估。营业外收入指服务中心废品回收、租户因损坏公物罚没收入；还指员工离职的服装费收入等。按照上年记录预估得出。往来收入指由服务中心依照业户的表计数字，每月收取业户的水电费与公共区域所消耗的水电费用之和。该费用按照上年的每月费用预估得出。还涉及收取新入住的租户的水电押金，预计每月有500元。钞票流出预算说明包含附件预算案“（一）费用类支出-常态”中的3至8项。分别说明如下：公共事业费指大楼每月支付给电力公司和自来水公司的水电费用。按照上年的每月费用的基础上预估得出。公共区域清洁卫生服务费清洁费用清洁部门为清洁公共区域卫生，需要购置和添加平常耗材，如抹布、不锈钢油、扫帚等物品，而发生的费用。按照上年度每月费用预估得出。卫生灭虫预计四月份和八月份要进行两次灭虫，而产生的费用，以减少蚊蝇孳生概率。水箱清洗费根据国家的相关规定，大楼每年要进行两次水箱清洗工作，两次清洗水箱工作我们将安排在四月份和十月份，清洗工作外包给专业的公司，每次清洗费用为800元整。垃圾清运费垃圾清运于2023年9月份开始与爱中物业签订协议，止期日期为2023年8月31日，付款周期为半年，付款方式按先做后付，协议中期支付50%，协议期满支付尾款50%。据此，该项费用将在3月份和9月份支付。公共区域秩序维护服务该项费用是根据上年的每月费用预估得出，仅对以下两项做出具体说明：报警系统管理费预估1000元，重要涉及因安装使用时间过长，个别烟感已经开始老化，亟待更换；尚有如监控系统，个别监视器也也许老化需要更换。全年预估费用2,000元也许偏少。灭火器加液2023年上半年我们曾经发现55个灭火器压力不够，进行了加液。预估明年尚有部分灭火器压力不够需要加液，费用预估为600元。公共区域绿化养护费用重要用于绿化补种或施肥，预计4月和8月使用。设备保养维护费用其中的所有项目发生的费用均按照上年发生的费用预估得出。重点说明以下两项费用：电梯系统电梯维保协议于xxx年x月份与xxxx的斯签订，终止日期为xx年x月x日，付款周期为半年，尾款已付清。后续的电梯维保协议将会与新的公司合作，目前在洽谈中，预估计费用在xxxx元左右，付款周期半年一付，即将在x月份和x月份发生。车库系统指机械车库，车库维保协议于xxx年x月x日与xxxxx签订，终止日期为xx年x月x止，付款周期为半年，预计在x月份和x月份发生，共计xxxxx元。服务中心费用所有项目下，支出费用均按照上年度每月发生的预估得出。第四部分结论与风险控制钞票流入流出合计及结论通过前面的测算，我们得出以下每月钞票流人流出合计图表：单位：元月份预算项目1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合计钞票流入合计1,503,933.04钞票流出合计1,614,013.25钞票净流量合计-110,080.21通过以上图表，我们得出以下结论：公司在3月份、4月份、5月份、10月份和11月份，5个月份中有赚钱的也许。而2023年公司仍将处在亏损，预计亏损月xx万元，比上年减少；导致亏损减少的重要缘由或者前提是：地下负一层和负二层开放，并按预算计划全额征收xx个停车位的停车费；公共能耗相对上年能如预算案中所述，可以有效节约；上述两者将成为之江铭楼服务中心下年度工作的重中之重。若能将目前尚不清楚的『xxxx』和『xxx』的前期介入费纳入预算案的收入部分，那么2023年公司将有赚钱。预算案中未及考虑的风险因素及对策风险一：本预算案中未及考虑水电费涨价因素在未来水电费涨价已然成为不争的事实，所以节省公共能耗将成为此后服务中心常抓不懈的工作。我们将采用以下举措，力争将公共能耗在不影响服务品质的前提下得以连续减少：每隔三天抄一次水电表。及时发现水电能耗忽然上升或下降的因素，并及时采用有效措施予以更正；检讨和优化目前已经实行的降耗措施；适时推出将降耗与个人利益捆绑的措施，以期能耗能可连续的减少。风险二：社保福利目前公司为员工附加社保福利的仅xxx名，占比为25%。随着国家用工法律的逐步健全，员工的维权意识也将逐步增强，并且，从上年的经营实际看，为员工附加社保福利还会增强员工对公司的忠诚，使流动率减少。所致，未来一年里，我们征求员工的意见，考虑部分员工乐意放弃社保补贴的，转而参与杭州城乡社保。风险三：设备维养成本将连续提高随着设备使用时间增长，设备老化成为现实。这也给我们提出了两个风险：①对设备维养人员的技术素质提出更高的规定；②维养成本提高，虽然与业委会签订的协议约定，维养成本500元以上的，可以申请动用维修资金，但动用该项资金所花费成本之大，时间之长从上年维修电梯可见一斑。应对上