Bain-中民物业商业计划书-阶段性成果汇报-v15-20141108

中民物业商业计划书

阶段性成果汇报2014年11月8日议程11_89中民物业战略定位商业模式和论证未来发展规划和潜在风险下一步工作重点物业管理远期愿景：致力打造一个扎根于社区的消费者开放型平台；并借此打造具有巨大市场价值的金融闭环，社区生态和数据平台1万个社区1000万家庭3_8116_8527_8528_841000万家庭的物业管理250亿年均物业服务收入1财富管理及社区金融10万亿元可投资资产1000亿年均财富管理收入2商品服务及O2O开放平台3500万活跃用户的交易信息以及相关高频数据的平台通过股权投资，成为“制造公司的平台”中民物业将有机会掌控具有百亿美金市值的金融闭环、社区生态与数据平台注：关键假设包括平均每户人口2.5人、户均可投资资产100万人民币、户均面积100平方米；每平米每年物业费25元；财富管理手续费1%；估值水平参考彩生活当前盈利水平与市场预期，未包括金融闭环的额外估值差异化定位：区别于其他市场参与者局限于单一业务或单向扩张，中民物业可以将物业服务和第三方财富管理结合业务种类与社区客户紧密度全方位社区平台物业管理财富管理/社区金融资料来源：专家访谈；案头研究；贝恩分析社区店导向中心店导向以物业服务创造与居民的粘性以财富管理和社区金融作为切入点自身独特的优势以及资源：中民物业可充分发挥民营股东和金融控股的资源优势，走出一条产融结合的发展道路12_8432_8533_8534_8535_8444_8454_84来源：管理层访谈；贝恩分析社区客户物业管理财富管理及社区金融商品服务及O2O开放平台平台中民投集团现有地产公司股东能够为物业公司的收购以及股权置换提供快速扩张的机会中民物业现有管理层与地方和全国房地产物业协会之间紧密的关系独立的第三方身份有利于同国际领先的地产物业管理机构形成合作关系必要的资本储备中民物业现有管理层及核心团队拥有丰富的金融行业经验，对整个金融市场有深入认识，并且掌握相当的社会资源与中民投集团其他板块（例如中民投资本）拥有明显的协同效应借助平台的优势对社区服务相关的企业进行增值服务中民投集团作为大型金融控股集团，可为被投对象提供股权，债权，上市，银行等全方位的金融服务议程11_89中民物业战略定位商业模式和论证未来发展规划和潜在风险下一步工作重点商业模式：以物业为核心打造差异化的生态服务体系应该与客户进行高频互动，成为“智慧社区管家”以及“社区综合金融服务专家”打造差异化的社区服务生态体系有效地抓住客户进行高频率的互动模块化的社区模式满足差异化的社区需求标准化模块池社区平台金融模块生活模块热点主题模块其它模块…………按需配置上海某小区建立高效的支持体系57_8479_8480_8481_8482_8492_84119_84112_8496_84100_84104_84120_84124_84128_84132_84144_84142_84149_84运营组织绩效奖励合作伙伴运用考核指标来鼓励服务的推广，并对应有效的奖励机制定义关键决策流程与角色，确保物业，财富管理，投资等条线的协作精耕物业运营，改善住户满意度充分运用合作伙伴的资源，并定义对合作伙伴有吸引力的价值提供跨金融/非金融产品跨民生/合作伙伴产品跨线上/线下O2O开放平台财富管理及社区金融物业管理车健康教育玩食行…理财金融…物业服务…示例市场营销针对不同社区客户的特征与痛点，采用多种方式开展营销推广像贴心管家一样高频次地接触，根据消费者的不同需求，提供不同的服务产品作为社区综合金融服务专家，提供专业高效的建议物业管理价值的实现围绕着物业管理带来的粘性，通过综合金融服务深挖投资理财潜力，借助平台进行投资合作，分享高成长收益1万个社区1000万家庭16_8527_8519_811财富管理及社区金融以第三方财富管理为差异化的切入点，逐渐打造“社区综合金融服务专家”第三方财富管理服务：股票/基金/金融产品推荐/资产配置建议等个人金融服务：P2P众筹/信贷/家庭信托等其他金融服务：另类投资/境外资产配置/税务规划等2商品服务及O2O开放平台3建设O2O开放平台，对平台上的各种衣食住行，教育、养老等商业和服务的投资或合作相比集团其他投资板块，具有金额较小，增长快，投资机会多，消费类抗周期，有助于分散风险等特点针对社区平台中有清晰盈利模式以及高增长潜力的公司进行股权投资通过高质量的物业管理为抓手解决居民最大的痛点，打造高频度，高粘度的居民互动综合物业管理服务：开修锁/家居维护/水电维修/房屋清洁等生活便利服务：水电煤气缴费等其他增值服务：室内空气监测/装修等物业管理价值的实现围绕着物业管理带来的粘性，通过综合金融服务深挖投资理财潜力，借助平台进行投资合作，分享高成长收益1万个社区1000万家庭16_8527_8519_81财富管理及社区金融以第三方财富管理为差异化的切入点，逐渐打造“社区综合金融服务专家”第三方财富管理服务：股票/基金/金融产品推荐/资产配置建议等个人金融服务：P2P众筹/信贷/家庭信托等其他金融服务：另类投资/境外资产配置/税务规划等商品服务及O2O开放平台建设O2O开放平台，对平台上的各种衣食住行，教育、养老等商业和服务的投资或合作相比集团其他投资板块，具有金额较小，增长快，投资机会多，消费类抗周期，有助于分散风险等特点针对社区平台中有清晰盈利模式以及高增长潜力的公司进行股权投资通过高质量的物业管理为抓手解决居民最大的痛点，打造高频度，高粘度的居民互动综合物业管理服务：开修锁/家居维护/水电维修/房屋清洁等生活便利服务：水电煤气缴费等其他增值服务：室内空气监测/装修等受城市化水平稳步提高的驱动，全国社区总量在过去十年间实现了平稳增长资料来源：《中国统计年鉴2013》；案头研究；贝恩分析我国城市化比例平稳提升……驱动社区总量相应的稳步增加13_84

社区

平台物业管理财富管理开放平台但是目前以社区为基础的商业发展才刚刚起步，发展前景充满想象与发达国家相比，国内社区商业规模有着良好的成长前景社区商业增长关键驱动因素注释：2014年上海社区商业销售额占全市社会消费品总额中占比达到三分之一资料来源:中华人民共和国商务部；国家统计局；《京通核心商业地产白皮书》；广州市城市规划研究中心；案头研究；贝恩分析中国社区商业起步较晚，业态结构以及经营方式发展不均，缺乏相关的经验以及专业人才；然而，社区客户的需求日益多样，涵盖订餐、洗衣、家政等衣食住行各个环节2005年国家开始出台政策鼓励发展社区商业，而互联网技术的普及在大大缩短城市居民生活半径的同时，也推进了社区作为所有O2O商业模式中天然的线下密集聚集区，成为未来商业形态的重点发展之处中国互联网新闻中心的调研显示<5公里的生活半径最为合适社区最后一公里是所有O2O商业模式无法绕过的落脚点14_8529_8511_84新加坡：邻里之家模式每1千套住户配套建设一个邻里商店，经营生活必须品，包括普通日用品和餐厅每6-8千套住户配套建设一个邻里中心，经营中档商品，建有诊所，餐馆和小型超市每4-6万套住户配套建设一个新镇中心，经营高档商品，包括娱乐设施，银行，百货超市日本：商业街协同组合模式以迷你商业街的形式集中式布局社区商店亚洲发达国家案例社区

平台物业管理财富管理开放平台目前社区居民最大的痛点主要集中在物业管理，而物业管理的服务质量可以作为增加居民黏性与智慧社区的差异化切入点12_8940_8454_8466_8489_8478_84物业服务满意度远远落后于其他居住指标注释：居住小康指数由五项指标加权平均得出

资料来源：清华大学联合《小康》杂志社发起“2014中国居住小康指数”调研；文献检索；贝恩分析痛点贯穿社区生活各个方面管理混乱，业主诉求处理不及时或推诿怠于公共设施维护与保养未经许可授权，侵占业主权益物业公司以及私人利益发展违规广告等收支不透明、不规范不出具发票、不公示账目、预算外项目、铺张浪费等物业人员素质偏低、业务能力不足“物业管理公司内部管理运营结构不合理，管理技术落后，内耗大，不能满足业主的各种需求。”张莉萍，行业认证协会专家“车位管理混乱，车辆乱停乱放，绿化和设施维护都不到位。业主意见物业公司不采纳。王女士，长沙市住户社区

平台物业管理财富管理开放平台同时物业管理的服务质量和效率直接影响到企业的盈利水平，而目前绝大部分的物业管理公司存在业绩扭转的机会16_84注释：物业管理百强企业利润率中剥除了彩生活的利润贡献资料来源:彩生活年度报告；万科年度报告；中国指数研究院《中国物业服务百强企业研究》；文献检索；贝恩分析物业管理公司的利润普遍较低经营良好的物业管理公司却享有远远高于平均水平的经营效益将会补充更多领先的物业管理公司利润情况社区

平台物业管理财富管理开放平台从物业服务切入搭建平台：彩生活从单纯的物业逐步进化成社区物业管理专家，通过增值业务、打造社区O2O不断提高黏性14_8415_8419_8421_845_84其他业务占比逐渐扩大提升利润商业模式进化说明

资料来源:彩生活年报；分析报告；专家访谈；案头研究；贝恩分析房地产物业覆盖母公司花样年的开发小区，作为附加值业务主要集中在深圳和部分华南地区第三方物业通过收购/接收物业管理权等方式多样化扩张目前母公司花样年小区仅占5%引进增值服务提供包括物业维修/房屋租赁代理等初级产品大大提高利润率(增值业务毛利率比物业管理高40%)打造社区O2O，增值业务提速设立线上平台/手机APP，进一步增强业主粘性拓宽增值服务产品线，引进金融产品社区

平台物业管理财富管理开放平台物业管理价值的实现围绕着物业管理带来的粘性，通过综合金融服务深挖投资理财潜力，借助平台进行投资合作，分享高成长收益1万个社区1000万家庭16_8527_8519_81财富管理及社区金融以第三方财富管理为差异化的切入点，逐渐打造“社区综合金融服务专家”第三方财富管理服务：股票/基金/金融产品推荐/资产配置建议等个人金融服务：P2P众筹/信贷/家庭信托等其他金融服务：另类投资/境外资产配置/税务规划等商品服务及O2O开放平台建设O2O开放平台，对平台上的各种衣食住行，教育、养老等商业和服务的投资或合作相比集团其他投资板块，具有金额较小，增长快，投资机会多，消费类抗周期，有助于分散风险等特点针对社区平台中有清晰盈利模式以及高增长潜力的公司进行股权投资通过高质量的物业管理为抓手解决居民最大的痛点，打造高频度，高粘度的居民互动综合物业管理服务：开修锁/家居维护/水电维修/房屋清洁等生活便利服务：水电煤气缴费等其他增值服务：室内空气监测/装修等中国财富管理的市场容量巨大，2013年已超过90亿元；未来5年将保持稳定的增长，预计年复合增长率接近10%28%14%14%*“资本市场产品”包含个人持有的股票、基金、交易型开放式指数基金、开放式基金、债券和新三板;“其他境内投资”包含个人持有的信托、私募股权、

阳光私募、黄金和期货等

资料来源：贝恩公司高净值人群收入-财富分布模型10_84社区

平台物业管理财富管理开放平台高净值人士（>1000万元可投资

资产）~7万人共计~1.5万亿可投资资产

高净值人士的人数继续以每年20%左右的速度实现增长投资目标侧重于财富保障对服务/生活方式不断增加的需求为“有偿服务”带来了良好的机遇对海外体验的期望加大为“全球化”服务设置了更高的标准大众富裕（年收入>10万）~5000万人共计~25万亿可投资资产

城市化进程推动大众富裕的人数以每年30%左右的速度实现增长财务规划和投资相关知识日益成熟。对银行、保险公司和独立财务顾问提供的咨询和服务感到不满意奢侈品消费和海外旅游存在消费升级趋势大众

（年收入>2.5-10

万元）~5亿人共计~60万亿可投资资产人数以每年3%左右的速度缓慢增长对保险、共同基金、信用卡和其他支付解决方案等基础的以及“进阶水平”的银行和投资产品有着强劲的需求大众低端

（年收入>2.5万元）~6亿人共计~6万亿可投资资产

人数以每年7%的速度减少侧重于基本的交易和支付解决方案资料来源：文献检索；行业报告；专家访谈；贝恩分析客户群目前的客户群规模主要增长动力16_84可投资资产在50-1000万的中高端客户是市场的主力，并会增长更快社区

平台物业管理财富管理开放平台受访者希望银行更能够接近自身居住的地方，对于大众中产阶层更为重要广泛的社区门店覆盖范围能为客户提供最大的便利性，尤其被大众中产阶层所看重注释：生活娱乐场所(如购物中心)说明与家庭或者工作地方不相临近；富裕阶层定义为家庭年收入在10万美金以上

资料来源：贝恩银行项目调研2013(n=617)“接近哪个地方的银行，您更多地去光临或使用？”银行覆盖范围和距离居住地的远近是客户选择的重要因素17_8419_84贝恩全球项目调研(摘录)“你选择使用哪个分支银行/ATM机构的主要考虑因素是什么(请选出前3个因素)？”社区

平台物业管理财富管理开放平台ATM渗透率同发达国家仍有一定的差距……而社区银行的发展更是远远落后中国财富管理及社区金融服务的渗透率同发达国家仍有较大差距，不能完全满足居民（尤其是中产客户）的要求10_84注：中国社区银行数量为截至2014年10月的数据资料来源：美国联邦存款保险公司；中国统计年鉴2013；中国银监会；万德数据库；案头研究；贝恩分析社区

平台物业管理财富管理开放平台大众客户群更倾向于第三方财富管理平台，来满足其对于中立建议的诉求以及多样性的理财需求12_84第三方财富管理在中国尚有巨大成长空间并且是中产阶级财富管理的主要平台注：“银行”中包括了投资银行、券商和私人银行；“其他”中包括了信托、基金直销

资料来源：Cerulli咨询统计报告2012；贝恩消费者调查（样本数量=5,666；2014年）；贝恩分析社区

平台物业管理财富管理开放平台社区金融：EdwardJones基于广泛的社区布局，专注于通过上门拜访等点对点模式，为社区家庭提供中长期的投资服务扩大客户涵盖范围增加客户接触点频率加强客户黏性覆盖最广的社区连锁网络点对点深入社区专注于中长期服务坚信个人/家庭客户是长期、持续的利润来源，并利用口碑营销获取新客户提供中长期投资策略的建议向客户建议“长期投资的策略”，将客户的一生甚至下一代的家庭财产作为营销和管理的对象以销售第三方理财/金融产品为主业，保持产品推荐的客观性投资顾问亲自上门拜访，了解和熟知每户社区居民的财务状况以及财富管理的需求客户可以通过E-mail和电话全天24小时与投资顾问便捷联系产品和服务的种类多样，能够满足客户不同的理财需求，包括绩优股、共同基金、养老金、政府和公司债券、存单、保险产品等全球营业部数量最多的经纪商，超过12,500个营业部门店类型主要以社区门店为主社区门店的选址主要考虑潜在客户的数量以及该社区居民的经济状况社区门店一般位于人流量较大的街角或路边，统一设立大型绿色招牌早期门店选址优先位于二/三线城市或者市郊，随着差异化核心竞争力的形成，逐步在大城市和中心社区布局优选布局社区门店，扩大客户涵盖范围，建立中民财富差异化的核心竞争力深入了解社区客户的财务状况以及财富管理需求，通过上门拜访等点对点的销售模式，为其推荐个性化产品来满足客户不同的理财需求以中长期财富管理以及第三方客观推荐为目标，加强社区客户对于中民财富的客户黏性12_8513_8514_8515_8532_84EdwardJones值得借鉴资料来源：公司网站；投资推介会；贝恩案例研究

社区

平台物业管理财富管理开放平台财富投资在中国刚刚起步：诺亚财富的开放平台代销模式的初步成功证明了第三方财富管理模式对中国中高端客户的吸引力扩大客户涵盖范围增加客户接触点频率加强客户黏性有层级、有重点、多平台的推进提供多样服务与产品持续改善客户体验的质量设立会员专区引进会员积分制度，入会/推荐会员/购买理财产品均能积分，目前共有注册会员53000多名市场营销-组建”诺亚会”打造精英交流圈，口碑营销定期举办高尔夫球赛，大型理财讲座/峰会，走高端精品化路线诺亚的理财产品种类丰富度领先全行业根据客户要求，挑选合适的第三方理财产品，如果现有产品无法满足，将会根据客户量身定制对应产品提供包括股票、债券、基金、信托、存款在内的全金融产品线可由距离最近的子公司安排理财师上门服务有层级：全国分为6大区域，每个区域管理辖区内城市分公司，重点城市比如北京，精耕细作，划分至城市片区有重点：采取”先一再二后三”的模式，逐步推进，并重点关注传统工业重镇(煤炭/钢铁)多平台线下平台：理财师营销团队线上平台：在线销售互联网金融产品社区平台：以举办/赞助物业活动的形式，打入社区内部12_8513_8414_8533_8531_84中民借鉴诺亚财富标杆优点一：打造强有力的理财师团队，重点投资关键地区，关键客户，快速有效的打开局面标杆优点二：以产品为武器，充分发挥第三方理财公司的优势，给客户更大的选择空间潜在缺点一：过度依赖理财师本身的技能和资源，且缺乏有效的激励机制和风控措施潜在缺点二：重心转移至研发产品而不是开拓渠道本身，在获得短期高效益的同时却损失了未来更大的发展空间社区

平台物业管理财富管理开放平台物业管理价值的实现围绕着物业管理带来的粘性，通过综合金融服务深挖投资理财潜力，借助平台进行投资合作，分享高成长收益1万个社区1000万家庭16_8527_8519_81财富管理及社区金融以第三方财富管理为差异化的切入点，逐渐打造“社区综合金融服务专家”第三方财富管理服务：股票/基金/金融产品推荐/资产配置建议等个人金融服务：P2P众筹/信贷/家庭信托等其他金融服务：另类投资/境外资产配置/税务规划等商品服务及O2O开放平台建设O2O开放平台，对平台上的各种衣食住行，教育、养老等商业和服务的投资或合作相比集团其他投资板块，具有金额较小，增长快，投资机会多，消费类抗周期，有助于分散风险等特点针对社区平台中有清晰盈利模式以及高增长潜力的公司进行股权投资通过高质量的物业管理为抓手解决居民最大的痛点，打造高频度，高粘度的居民互动综合物业管理服务：开修锁/家居维护/水电维修/房屋清洁等生活便利服务：水电煤气缴费等其他增值服务：室内空气监测/装修等目前社区的线上线下一体化的O2O平台成为各地产物业，银行，零售商等的投资热点，以增加客户粘性地产物业银行零售商代表企业描述优点6_8446_8437_8538_8539_8542_8543_8553_8554_8555_8556_8558_84信息来源：案头研究；贝恩分析重中之重，在于找到中民物业的差异化切入点彩生活万科依托线下地产物业资产为基础，通过推广线上服务平台/手机APP全方位渗透居民生活，形成闭环作为地产物业距离用户最近，社区配套服务切实解决了居民痛点，并掌握居民住房/物业等大量数据与业主关系最为紧密，忠诚度最高平安银行7-11嘿客通过社区门店切入，主要提供现金存取服务、金融理财、保险服务等，再进一步拓展到其他服务以分布广泛的零售网点为据点，以便民服务站为切口，推广至增值服务的社区门站零售店的先天优势，早已高频参与用户生活场景，了解用户需求线下基础扎实雄厚，门店建设的额外投入少提供多种财富管理类产品和服务，以服务处于不同阶段的客户不同理财需求品牌信任度高，用户接受度高，尤其是在推广社区金融方面社区

平台物业管理财富管理开放平台基于社区服务的O2O：彩生活逐步引进财富管理及社区金融的同时，着力打造社区O2O平台，全方位覆盖居民生活28_8535_8534_84社区金融由浅入深，由易到难社区O2O平台20132014/92014/11长期目标与光大银行合作，推出联名一卡通，可用作门禁卡/储蓄卡/周边消费卡，并能自动扣除物业费/水电费所有理财产品均有母公司花样年子公司自行设计，实现利润最大化社区平台线上推出P2P基础理财产品-E理财，低收益低风险，无差别网罗业主，打响知名度目前已有10万用户，资金规模超过2亿推出个人小额贷款，掌握居民房产信息，占据先机，操作便捷且无后顾之忧后台支持进驻专业理财师，随着信任度的逐渐提升，为居民量身定制财富管理方案打造线上平台/手机APP多平台渗透居民生活目前已有50万注册用户社区O2O覆盖内容物业/水电费:线上随时代缴居家服务:洗衣/家政/维修线上购物:打造物业直销平台，提供便利同时赚取差价利润周边商铺:覆盖周边3公里范围商圈，提供信息同时获取商家返利物业沟通:随时随地呼叫物业帮助，或者提出意见/投诉积分商城:鼓励居民参与培养忠诚度资料来源:彩生活官网；专家访谈；案头研究；贝恩分析线上平台手机APP社区

平台物业管理财富管理开放平台基于社区服务的O2O：万科已经通过线上线下一体化的方式开始打造“社区管家”，并通过户主交流平台为潜在商家增信28_6929_6930_6931_6932_6933_6934_6978_8593_6994_6995_6996_6997_6998_6999_6973_84线下-社区生态服系统社区食堂-第五食堂由地产公司一次投资，物业公司长期经营社区超市便民超市幸福街市-蔬菜连锁超市“首席管家”一站式服务邮件代寄、报刊订阅、应急特产优惠、家政、餐厅订座、鲜花预定等社区银行现金存取金融理财社区便民缴费洗衣店可提供预约取衣服务社区药店提供常用药及简单咨询多功能业主卡/村民卡用于门禁、社区食堂、超市购物、身份识别线下线上线上住这儿APP便民服务申请报修、查看邮包状态、预约家政服务、曝光、投诉、表扬物业沟通收取物业的紧急通知，物业信息，便于沟通园区生活在App中可对社区周边配套一览无余，提升生活便捷度实名认证所有业主均需实名注册并认证才能使用社区活动商家优惠搜索社区周围配套商家，订餐、订房，收取、推送商家优惠信息“良商乐”涵盖社区范围内所有商家，通过居民对之的评价浮动排名业主互动社区组织活动，线上征集业主参与，促进邻里沟通互动社区

平台物业管理财富管理开放平台关键成功要素：万科抓住了社区住户的需求，利用自身基础，结合多方资源打造综合服务平台20_8525_84关键成功因素举例描述精准把握业主需求第五食堂了解到大多数业主对食物的质量、实惠、便捷度、用餐环境的要求，及与其他业主社交的需求有效利用自身基础物业管家依托万科物业的已有基础，提升物业的服务范围和质量有机整合多方资源住哪儿APP与华为合作共同开发并利用其收集的用户数据进行大数据分析以进一步了解业主需求社区金融服务入股徽商银行利用其金融服务的经验与资质为小区业主提供社区银行等服务社区超市积极引进超市连锁入驻引进华润、华联等大型超市入驻使万科从“地产开发商”逐渐转型成为“社区经营商”社区

平台物业管理财富管理开放平台潜在合作伙伴或投资对象：平台可以帮助我们发掘和扶持像7-11这种以社区零售为核心，整合多种线上线下便民服务的企业5_8587_8588_8589_8590_8592_8540_84资料来源：案头研究，一手调研扩大客户涵盖范围增加客户接触点频率加强客户黏性持续拓展门店网点推出移动服务持续加强每日快销品的提供延伸衣食住行各类消费场景持续改善客户体验的质量延长客户体验机会新增Café休憩区，为客户提供休憩的场所，从而增加客户停留时间，加强对服务的粘性

除此之外，还可提供Wifi、卫生间、停车场等支持，以丰富客户体验完善的自助服务(如ibon系统)：包括水电煤气/信用卡缴费、储值、购票加强信息提供(如求职)及柜台人员服务推广i-cash储值积分，多样化付款方式持续地对各类快销品进行有效的品类管理，并且进行有吸引力的促销活动推出新鲜蔬菜水果，通过“新鲜”的卖点增加客户莅临门店的频率除了日常消费品和快销品的购买，还可延伸到涉及社区用户日常消费各个方面的场景衣(如送洗衣物)；食(如现磨咖啡)住(如废物回收)；行(如各类车票，招车)玩(如电影票)提供代收服务，打通电子商务和末端连锁商业网点的平台，实现“最后一公里”配送的标准化和集中化推出食品饮料外送服务，将产品服务提供延伸至住家布建缜密的小区网点(如在台北市大安区平均300公尺内就有一家门店)通过建立细致但广阔的覆盖范围，为不同社区的用户带来最大的便利新鲜蔬菜+++社区

平台物业管理财富管理开放平台议程11_89中民物业战略定位商业模式和论证未来发展规划和潜在风险下一步工作重点打造平台非一日之功，需要有短期内不计回报的耐心，一步步练好内功，才能实现长期价值24_8525_8527_85通过高质量的物业管理服务为抓手，解决社区居民最大的痛点，打造高黏性的居民互动，为长期平台的建立和规模化夯实基础迅速扩张平台布点，灵活运用各种重资产和轻资产等方式提高物业运营能力，从点出发，以点带面，踏踏实实做好物业公司的品牌重资产方式包括：收购物业管理公司，以及收购社区物业管理权轻资产方式包括：物业服务委托管理、以及其他方式的合作第三方财富管理作为切入点吸引社区核心客群，搭载客观、专业、全产品线的财富管理开放平台在初始的阶段集中于知名机构提供的产品，然后逐渐转向于更灵活的产品获取和组合核心客群是40-50岁，中高净值客户（可投资资产50-1000万）随着信任的建立和客户粘性的增加，逐渐加入其他社区及个人金融产品和服务（例如个人金融、保险、个人贷款、金融咨询等方面），增加客户钱包份额以及收入来源围绕着前两步建立的忠诚客户群体建立起线上线下一体化平台，成为社区全面服务的管家为住户提供商家的增信服务，扩大服务范围，成为客户可以信赖的社区管家通过O2O平台增加客户便利，提高客户接触频次，增加客户粘性，通过客户大数据实现价值在平台上增加其他商业和服务，通过收取平台费用以及投资于优质供应商获得投资收益社区综合金融服务专家品质社区物业管家智慧社区全方位管家1-3年3-5年5-8年商业成熟周期收购对象以中端及中低端物业管理公司为主（高端物业运营更为稳定，收购机会小）收购费用主要衡量物业管理面积、居民户数、物业费标准、实收物业费用比例、对方物业公司的盈利水平以及6-7倍的收购倍率计算而得改造费用占收购费的20%左右主要包括装修，IT安保系统，人员监控回报周期：一般3年左右对于社区管理的掌控力强，有利于未来引进财富管理及社区金融等增值服务，搭建金融闭环，社区生态和数据平台业主关系更为牢固紧密，并可以全方位掌握居民数据；深耕细作，适合发展中长期平台战略竖立进入壁垒“重资产”扩张资金投入大投资回报期较长物业分成：分润给委托物业公司30%左右的净利润改造费用：根据实际签约年限，时间越长投入改造费越多回报周期：一般1-2年迅速跑马圈地，投入少见效快合约一般为3-5年，完成后存在易主的风险合约期较短，不利于深耕细作并最终实现综合社区平台的中长期平台战略回报周期：根据不同小区物业费实收比例和投入改造费金额，波动范围较大投入最少且无需分成委托管理的合约存在违约风险，业主关系的根基不深入，没有深耕细作的环境基础物业费收取压力较大，运营利润的空间有限“重资产+轻资产”模式的灵活运用：彩生活通过收购物业公司、物业管理权以及委托管理等方式的灵活运用进行逐步扩张21_85物业公司整体收购(70%)物业管理权的收购(15%)物业服务委托管理(15%)模式说明中长期高黏性社区综合开放平台战略资料来源:分析报告；专家访谈；案头研究；贝恩分析+++!!+!!+!!实施路径：可根据“试点-深耕-推广”的整体思想来设计42_8543_8544_85推广：城城推进深耕：以点带面试点着力于有潜力的“点”并集中资源每“点”攻坚，力争成功塑造成功的“示范点”，以点带面按照“示范点”的成功经验在城市内部深耕，铺开网点网络，将某个城市建立成“示范区”或者“示范城”将成功的“示范区”或者“示范城”的经验推广到其他城市再根据城市的特殊情况进行度身定做城城攻破，城城推进，而不是快速的全国铺开具体社区“点”的选择应该依据社区吸引力和试点难易程度确定，包括未来各模块的市场吸引力

试点以及推广的难易程度

服务层级：在“试点-深耕-推广”的整体思想下，应当循序渐进的设置门店类型以及所提供的产品和服务（财富管理及社区金融）21_8523_8524_8526_85门店类型说明所提供的产品和服务针对重点市场，设立城市财富中心，向高净值人士以及大众富裕客户提供更高端的综合金融服务依托现有社区银行商铺资源、以及所在社区现有商铺资源（包括物业公司管理处、社区会所、便利超市等），设立综合金融门店/服务点，为所处社区的居民提供服务财富管理、对私金融业务（包括咨询和融资）等核心金融产品和服务生活便利相关的产品和服务私人银行、财富管理、对私金融业务（包括咨询和融资）等综合金融产品和服务中民财富城市财富中心中民财富社区综合金融服务门店门店示例欧洲银行丹麦JYSKE银行德意志银行美国Umpqua银行意大利CheBanca!银行澳大利亚西澳银行财富管理的