龙岩城东某房地产项目市场调查报告

目录Ⅰ市场分析第一章城市概况第二章城市规划发展第三章城市社会经济背景分析第四章龙岩中心城市房地产市场状况分析第五章龙岩中心城市经济适用房状况Ⅱ项目分析项目基地分析（一）项目介绍（二）项目基地价值研判分析（三）项目SWOT分析Ⅲ结论与建议附件：2009年7月国土资源局土地出让竞拍结果等第一章城市概况一．龙岩市简介

龙岩市位于福建省西部，通称闽西，全市地处东经115°51′，北纬24°23′至26°02′。东与泉州、漳州两市接壤，西与江西省赣州市交界，南邻广东省梅州市，北接三明市，处于沿海地区与内陆腹地的结合部，是闽南沿海联接内地的主要通道，在地理位置上具有较大优势。1997年5月1日撤地设市，全市总面积19.05万平方公里，辖新罗区、漳平市和长汀、上杭、永定、武平、连城五县，下设134个乡镇（街道办事处），1896个行政村（居委会），2006年末总人口287.5万人。市政府设在新罗区，市辖区人口47.02万，城区建成区面积31.6平方公里。全市属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛。龙岩是正在逐步升级的交通要地。龙岩市东临厦门、漳州、泉州，南接广东梅州，西邻江西赣州，既是厦门经济特区、闽南金三角开放区的腹地，又是内地的前沿，是闽粤赣三省的交通要道和物资集散地，沿海与内地的过渡带和经济走廊。国道319、205线贯穿闽西全境，2004年漳州至龙岩高速公路全线贯通，龙长高速公路也将于2007年建成通车。在原有漳龙铁路基础上，连接华东与华南的重要通道梅（州）坎（市）铁路于2001年正式投入运营连接京九线的赣州至龙岩铁路于2004年建成通车，龙厦高速铁路加紧建设。2003年，连城冠豸山机场正式投入运营。龙岩作为连接东南沿海与内地的重要交通枢纽的地位不断升级，区位优势日益突出。龙岩是全国著名的革命老区。早在1926年闽西就建立了党组织，1929年红军三次入闽创建革命根据地，闽西成为中央苏区的重要组成部分。毛泽东、周恩来、朱德、陈毅等老一辈无产阶级革命家都曾在闽西领导过革命运动。1929年12月毛泽东在上杭古田主持召开了著名的古田会议。第二次国内革命战争时期，直至全国大陆解放，闽西红色政权及土地革命成果一直保存下来，被誉为“20年红旗不倒”。闽西人民在长期的革命斗争中为新中国的建立作出了巨大牺牲和重大贡献。全市有在册革命烈士2.37万名，1955年被授予少将以上军衔68人，其中上将有刘亚楼、杨成武。解放后曾任党和国家领导职务的有：邓子恢、张鼎丞、陈丕显、杨成武等。龙岩是资源丰富的黄金宝地。矿产资源品种多、储量大，已发现的矿物品种类有64种。金属矿种主要有铁、锰、铜、铅、锌、稀土、钼、钨、金等等。非金属矿种有煤、石灰石、大理石、高岭土、膨润土等等。全市已探明储量的矿种有33种，有11种矿藏探明储量占全省第一位。水力资源丰富，水能理论蕴藏245.85万千瓦，可开发量209.56万千瓦。森林覆盖率78.0%，林木蓄积量7720立方米，毛竹蓄积量2.76亿株，是福建省三大林区之一。物产富饶，永定烤烟有“南湖瑞草”的美誉，是全国清香型烤烟的代表，“长汀河田鸡”是全国三大名鸡之一。以“闽西八大干”为代表的土特产享誉海内外。龙岩是享誉海内外的客家祖地和著名侨区。闽西是客家人的主要祖居地和聚居地之一，全市七个县（市、区）中有五个县的居民以客家人为主。闽西客家文化、建筑、民俗、风情积淀深厚、丰富多彩、独具特色。中国历史文化名城汀州城，被誉为“客家首府”，汀江河被称作“客家母亲河”；客家传统民居的代表永定土楼，以其独特的建筑风格和艺术，被誉为“世界建筑史上的奇葩”；始建于清道光16年的上杭稔田李氏大宗祠，被称为“东南亚李氏宗亲的大本营”。全市在外华侨及港澳台胞30多万人，其中不少是东南亚地区政界、商界知名人士和实业家。著名侨领胡文虎就是永定下洋人。2000年11月，世界客属第16届恳亲大会在我市举行，全世界客属代表3500多人会聚龙岩。二．龙岩行政划分、人口及城镇化水平2008年人口基本情况与城镇化水平总户数户籍总人口（人）增长（％）人口出生率（‰）人口死亡率（‰）人口自然增长率（‰）常住总人口（万人）城镇化水平（％）全市82557229134340.7412.55.07.5277.040.5新罗区1510184765520.6011.24.37.058.379.2漳平市788912745160.108.76.72.127.239.9长汀县1365405011770.7711.54.37.241.133.2永定县1316584724750.8817.27.49.842.029.6上杭县1296814904431.0312.84.48.444.224.2武平县998763687440.7712.45.07.433.725.6连城县979083295270.7811.93.38.630.532.0注：本表常住总人口、城镇化水平均为省统计局反馈的2008年人口抽样调查评估数据，其余数据为市公安局提供。第二章城市规划发展看前进中的龙岩大闽西活力十足作为海峡西岸经济区延伸两翼、对接两洲、拓展腹地的交通枢纽与重要通道的龙岩，在海西经济圈崛起过程中发展态势十分迅猛。南连珠三角、北接长三角、西接大京九，龙岩被确定为海峡西岸经济区闽西南一翼的重要组成部分，连接东南沿海与内地的重要交通枢纽的地位不断升级，区位优势日益突出，为海西经济圈构筑起闽西“大交通”的中轴线和主动脉，增强沿海发达地区向内陆腹地的经济辐射能力，更好地发挥“山海协作”，优势互补，也是适应对台“三通”，促进福建21世纪发展战略和西部大开发战略的需要，对进一步促进海峡西岸经济区“山海协作”及经济发展的意义不言而喻。城市扩张，中心辐射增强。随着产业经济的发展，龙岩城市的经脉开始舒展，周身血液喷薄奔腾，中心城市的扩张和建设如火如荼。从拉大城市构架、拉开路网杠架、搞活城市经营三个方面入手，大力拓展城市发展空间，加快城市一体化进程，2007年，龙岩启动了商务、物流、人居三大板块规划建设，基本完成2003-2007年两个城建重点项目投资计划，2008年中心城市面积扩展到33.6平方公里，扩大了2平方公里；市辖区GDP突破200亿元，达229.0亿元，比上年增长17.7%，占全市比重41.2%，比上年提高0.2个百分点；中心城市常住人口达57.6万人，比上年增加约2000人，城镇化率达76.6%，较上年提升0.2个百分点。龙岩市被批准为国家可持续发展实验区2009年4月16日，龙岩市收到科技部的正式发文，文件批准包括龙岩市在内的全国19个市（县）为国家级可持续发展实验区。龙岩市成为福建省首个获此殊荣的设区市。——这标志着龙岩市的可持续发展迈上一个新的台阶，将全力探索出一条资源型城市可持续发展之路，对于龙岩市进一步落实科学发展观，提升区域综合竞争力具有重要意义。可持续发展实验区建设，是龙岩国实施科教兴国和可持续发展战略、贯彻《中国２１世纪议程》的一个重大举措。近年来，在加快经济发展的同时，龙岩市十分重视可持续发展实验区建设，全力推进产业结构调整，狠抓节能减排工作，着力民生工程建设，创建可持续发展实验区取得初步成效：国民经济快速发展，产业结构不断优化，生产生活环境日益改善，社会事业全面发展。龙岩市与中科院地理科学与资源研究所共同编制了《福建龙岩可持续发展实验区总体规划》，在经济、生态环境、科技发展等领域全面推进可持续发展工作。今后龙岩市将围绕解决经济社会环境可持续发展的关键问题，严格按照《福建龙岩可持续发展实验区总体规划》确立的10大重点领域、59个优先发展项目，从经济结构调整、节能减排、统筹城乡发展、民生工程建设、发展科技教育文化等方面全方位实施龙岩可持续发展战略；同时，以市政府命名的16家可持续发展试点企业、18家可持续发展试点单位为重点，以点带面引导推进区域可持续发展。通过国家可持续发展实验区建设，更好地解决发展与环境之间的矛盾，强化自我约束，实现对资源审慎、可持续开发利用，全面提升龙岩市可持续发展能力，努力将龙岩市建设成为科学发展的先行区，为全国革命老区和沿海山区可持续发展提供借鉴和示范。龙厦铁路基本完成路基工程，2009年10月将全线铺轨施工，使海西重要腹地——龙岩融入了沿海大厦门一小时经济生活圈双永、永武高速公路的开通，使龙岩重要区域位置更加凸显第三章城市社会经济背景分析全市经济总量壮大，结构优化，民生改善，经济社会又好又快发展2008年，全年实现生产总值672.85亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值113.8亿元，增长4.1%；第二产业增加值348.76亿元，增长16.9%；第三产业增加值210.29亿元，增长15.9%。人均地区生产总值24400元，比上年增长14.0%。产业结构继续调整。第一产业比重下降，第二产业提升，第三产业稳步发展。三次产业比例由上年的调整为。全年居民消费价格总水平比上年上涨4.8%，其中，消费品价格上涨6.5%，商品零售价格上涨6.3%，服务项目价格下降2.1%。工业品出厂价格上涨7.4%。2008年，城镇新增就业人员3.23万人，达到40.06万人，比预期目标多0.53万人。全年1.64万下岗失业人员实现了再就业，比预期目标多0.34万人。年末城镇登记失业率为3.83%，与上年末比下降0.12个百分点，控制在预期目标4%以内。2008年，全市财政总收入（不含基金收入）118.49亿元，比上年增长22.8%，其中，地方级财政收入46.28亿元，增长26.3%；财政支出（不含基金支出）68.34亿元，增长23.8%。全市国税税收收入83.96亿元，比上年增长19.9%；地税系统组织各项收入45.24亿元，增长20.7%，其中税收收入37.27亿元，增长21.0%。2008年，房地产开发投资39.85亿元，比上年增长2.0%；商品房销售面积84.79万平方米，其中，现房销售面积占18.7%，期房销售面积占81.3%，商品房销售额28.46亿元。2008年全年旅游总收入48.54亿元，比上年增长0.66%，其中，国内旅游收入48.34亿元，增长0.65%。全年接待旅游总人数536.91万人次，比上年增长10.96%。其中，国内旅游人数535.62万人次，增长10.93%；接待境外游客1.29万人次，增长25.1%。2008年，全市实现社会消费品零售总额208.36亿元，比上年增长24.2%，扣除价格因素，实际增长16.8%。分城乡看，城市消费品零售额113.92亿元，增长34.3%；县及县以下消费品零售额94.44亿元，增长13.9%。分行业看，批发零售业零售额182.04亿元，增长24.2%；住宿餐饮业零售额22.23亿元，增长25.1%；其他行业零售额4.09亿元，增长19.9%。2008年居民消费价格与上年比变动情况指

标全市(%)城市(%)农村(%)居民消费价格总水平104.8105.0104.7食品111.9113.1111.0其中：粮食106.0105.8106.2烟酒及用品102.3102.5102.2衣着96.798.195.3家庭设备用品及服务102.1103.0101.4医疗保健及个人用品99.8103.2101.4交通和通讯96.995.398.0娱乐教育文化用品及服务98.297.299.1居住106.3104.9107.3对外经济方面，2008年全市进出口总额53940万美元，比上年增长99.0%，其中，进口8028万美元，增长199.8%；出口45912万美元，增长87.9%。批准设立外商直接投资项目85个，比上年增加21个；按历史可比口径统计合同外资金额24387万美元，下降6.7%；实际利用外商直接投资50615万美元，增长36.6%。按验资口径统计实际利用外商直接投资15350万美元，增长21.1%。2008年国民经济主要指标项

目单位2007年2008年增长（%）1、地区生产总值(GDP)亿元553.44672.8514.5第一产业亿元97.24113.804.1第二产业亿元278.54348.7616.9#工业亿元248.81310.8716.8

建筑业亿元29.7337.8917.5第三产业亿元177.66210.2915.92、财政总收入亿元96.47118.4922.8#地方财政收入亿元36.6646.2826.2财政支出亿元55.0868.2223.93、年末金融机构人民币存款余额亿元410.69520.7026.8年末金融机构人民币贷款余额亿元343.43393.7314.64、年末户籍总人口万人289.20291.340.7

年末常住总人口万人276.00277.000.45、城镇就业人数万人36.8340.038.7#在岗职工万人23.7525.045.46、全社会固定资产投资亿元248.63322.3329.6#城镇以上固定资产投资亿元200.02255.2027.6农村固定资产投资亿元48.6167.1338.1项

目单位2007年2008年增长（%）

7、居民消费价格指数%105.9104.84.8（以上年价格为100）

8、人民生活

城镇居民人均可支配收入元141281568913.4

农民人均纯收入元5086577513.5

城乡居民人民币储蓄存款余额亿元218.82282.8129.29、农林牧渔业总产值(含服务业)亿元159.7189.334.510、工业总产值亿元639.49815.6121.0#规模以上工业亿元538.03717.2123.111、交通、邮电

公路客运量万人3159395725.3项

目单位2007年2008年增长（%）12、社会消费品零售总额亿元167.72208.3624.213、外经外贸

出口总额万美元244324591287.9实际利用外商直接投资万美元370625061536.62009年8月（最新）国民经济主要指标单位：万元指

标本月止累

计比上年同期增长(％)一、农林牧渔业总产值二、工业总产值577978513.9#规模以上工业总产值512698515.1规模以上工业增加值20305669.8三、全社会固定资产投资260563639.3

#城乡50万元以上固定资产投资248903539.0

#房地产投资2805177.8四、社会消费品零售总额157582619.4上半年龙岩市社会消费品零售总额增速居全省第一五、进出口总额（万美元,上月数）290800.8

#

出口（万美元,上月数）244720.4实际利用外商直接投资(万美元)378943.3六、财政总收入8801514.1

#

地方一般预算收入3555588.1

财政支出50388739.5七、期末金融机构本外币存款余额667378727.5#

城乡本外币储蓄存款余额358261333.8

期末金融机构本外币贷款余额542452141.5八、居民消费价格总指数(以上年同期为100)98.0-2.0工业品出厂价格指数95.2-4.8九、城镇居民人均可支配收入(元)117351472元/月11.3（以上数据资料来源于市统计局及政府相关部门）【小结】：国民经济快速发展，产业结构不断优化，生产、生活环境日益改善，社会事业全面发展。龙岩市GDP等主要经济指标增速均高于全省平均水平，其中，地区生产总值、城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额、本外币存款余额、人民币储蓄存款余额等5个指标增幅居全省第一，财政总收入、地方级财政收入增幅均居全省第三，较好实现了市委提出的确保GDP增幅不低于全省平均水平，主要经济指标增幅不低于全省平均水平，抵御风险能力不低于全省平均水平的目标。龙岩市经济发展主要特点：农业生产平稳增长，产业化进程加快；工业经济持续回暖，建筑业快速发展；第三产业快速增长，消费需求旺盛；项目建设加快，投资增势明显；龙台交流合作更加密切，对外开放不断扩大；财政收入止跌回升，城乡居民收入稳定增长，2008年龙岩市城镇居民人均收入居“海西”20市第10位。

第四章龙岩中心城市房地产市场状况分析与08年相比，今年1—4月房地产投资增幅回落，销售形势良好中央、省、市政府有关促进房地产市场健康发展的文件精神在龙岩市贯彻执行后，较好地扭转了从2007年第四季度开始，持续整整一年的房地产市场的疲软状态。2008年底以来，龙岩中心城市商品住房已持续6个月保持旺销势头，总销售近5000套，平均每月销售800多套。但在销售大幅增长的同时，房地产开发投资却明显下降。据市统计局的统计数据，今年1-4月份，中心城市房地产完成投资6.72亿元，增幅与2008年全年完成投资增幅比回落10.17个百分点。开发投资的下降，有可能导致房地产市场商品房后续供应减少，造成新一轮的房价上涨。加大土地投资力度，以满足房地产市场对土地的刚性需求土地是房地产开发的基础，通过龙岩市国土资源管理部门和房地产管理部门了解获悉，目前中心城市可供房地产开发建设的土地主要由三大块组成：一是近两年公开出让的土地。由于近两年来房地产市场疲软，经营性土地供应减少。据市土地部门统计，中心城市2007年、2008年供应房地产经营的土地分别为10.45公顷和18.71公顷。而2008年供应的土地，主要是供商务和物流板块建设，实际供应商品房开发、建设用地的仅是2007年供应的10.45公顷（156.75亩）；二是近几年来，房地产开发企业通过“招、拍、挂”竟得或协议取得但尚未开发的储备土地约26.5公顷（397.5亩）；三是尚未办理出让手续的村民自用地约6.7公顷。以上三项合计43.65公顷，按这几年的平均容积率计算，大约可开发建筑面积147.63万平方米，加上目前在建尚未出售以及历年来的空置面积约120万平方米，中心城市未来可供商品房销售面积约267.6万平方米。按这两年平均每年销售65万平方米计算，大约需3-4年时间售完。而商品房从供地到预售需三年周期，这样，若2009年继续不供地或少供地，对以后的中心城市房地产市场将造成项目减少、投资下降、商品房供不应求的现象。据悉，为了科学有序供地，市政府正在调研土地供需情况，预计下半年及后续几年，市政府将根据中心城市房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格，适当调整出让规模，不断优化出让条件，加大土地招商力度，吸引有实力的开发企业参与开发建设。广大房地产开发企业，应抓住这个有利机会，积极参与竟拍拿地，加大土地投资力度，为后续开发建设打下坚实的基础。当前，无论是企业还是政府，都抓住国务院支持福建加快海西建设的有利时机，抓住目前建筑市场原材料价格较低的机会，加大房地产投资力度，全力推进商品房和保障性住房建设……□2009上半年龙岩市房地产市场运行情况房地产开发投资略有增长，但开工面积减少1—6月，中心城市完成投资11.87亿元，同比增长10.12%，但新开工面积下降幅度较大。据市统计局统计，全市新开工面积88.15万㎡。同比下降26.3%。其中，中心城市新开工面积43.45万㎡，同比下降31.17%。（二）商品房交易量持续上升1.商品房销售面积增幅远大于竣工面积增幅上半年，全市销售商品房和住宅面积分别是113.21万㎡和87.25万㎡，同比分别增长160.13%和164.31%。其中，中心城市销售商品房和住宅面积分别是64.37万㎡和51.33万㎡，同比分别增长329.71%和406.71%。而同期全市商品房和住宅竣工面积分别只有58.60万㎡和45.65万㎡，分别只增长20.5%和21.3%；其中，中心城市商品房和住宅的竣工面积分别是36.66万㎡和28.59万㎡，同比分别增长13.85%和16.07%。2.中心城市商品房合同备案面积全面回升上半年，中心城市商品房合同登记备案面积66.09万㎡，同比增长269%。其中，商品住宅合同备案面积52.65万㎡，同比增长315%。从备案套数看，商品住宅备案套数为5523套，平均每月备案921套，而去年上半年商品住宅备案套数仅为1080套，平均每月备案180套。3.二手房交易也大幅回升上半年，全市二手房销售42.51万㎡，同比增长34.27%，其中，中心城市销售14.87万㎡，同比增长47.35%，二手房住宅全市销售26.23万㎡，同比增长68.9%，其中，中心城市销售12.89万㎡，同比增长120.34%。（三）商品房可售房源面积比去年末略有减少至2009年6月末，中心城市累计可售商品房和商品住宅面积比2008年末略有减少，可售商品房面积是112.99万㎡，而2008年末是119.3万㎡，对比减少5.29%；商品住宅房源面积是55.6万㎡，而2008年末是64.28万㎡，对比减少13.5%。（四）开发企业资金全面紧张状况基本缓解至6月底，全市房地产开发企业资金总量49.46亿元，同比上升19.3%。其中，国内贷款7.04亿元，同比下降14.4%，但由于房市旺销，全市开发企业共收定金及预收款12.64亿元，同比增长104.1%，使去年以来资金面紧张状况基本缓解。（五）房市持续旺销不断推高房价今年与去年底相比，中心城区老楼盘每平方米价格普遍上涨了1000多元，近期新开楼盘的价格也均比去年同地段楼盘开盘价上涨了数百及上千元。从市房管局销售备案的环比数据看，第一季度中心城市商品住房成交均价为3955元/平方米，第二季度4187元/平方米，7、8月份分别上涨到4886元/平方米、4847元/平方米，9月份已售商品住房均价突破5000元大关，达5120元/平方米。

（六）与本省其他中心城市相比09年一季度，龙岩中心城市商品住宅（扣除经济适用住房）交易平均价格3955元/平方米，同比增长5.81%。从龙岩中心城市与全省其他地市房价相比看，一季度厦门、福州、泉州、三明、南平、漳州、莆田、宁德八个设区市（中心城市）的商品住房交易平均价格依次为10070（岛内）、6854、5312、4839、4123、3690、3672、3600元/平方米，龙岩列第六位，处于相对合理区间。（七）商品房成交面积及成交均价历史回顾（以上数据来源于龙岩房管局内部资料）【小结】：龙岩中心城市2009上半年房地产投资略有增长，销售形势良好，商品房可售房源面积减少，销售面积增幅远大于竣工面积增幅，市场供小于求，房市持续旺销不断推高房价；二手房市场活跃，交易量大幅回升。第五章龙岩中心城市经济适用房状况近年来，龙岩市把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房及经济适用房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，满足城市低收入家庭基本住房需要，逐步改善城市低收入家庭住房条件。2009年上半年龙岩保障性住房建设进展顺利全市经济适用房建设完成投资0.69亿元，同比增长161%，施工面积18.24万平方米，增长141%，销售411套、3.43万平方米。其中，龙岩中心城市经济适用房完成投资0.27亿元，施工面积8.08万平方米，销售408套、3.41万平方米。全市廉租住房完成投资0.55亿元，施工面积12.13万平方米，其中龙岩中心城市完成投资0.32亿元，施工面积7.23万平方米。龙岩中心城市经济适用房建设历史回顾2002年龙岩市经济适用住房建设工作启动，至2007年底，中心城市累计建设和销售了新罗区黉门前安置住房小区和莲东小区五批次1519套经济适用住房，总建筑面积15.19万平方米；正在建设的西城片区经济适用住房项目，建筑面积7.5万平方米，提供住房727套。目前,该项目A区主体工程已完成，B区尚在抓紧施工中，预计明年可交付使用。

莲东经济适用住房项目位于新罗区南城新陂村，总建筑面积约10000平方米，128套，目前主体已封顶。龙祥小区经济适用房项目，位于新罗区曹溪镇石粉村（莲南路二期A段工业学校内），总建筑面积约11900平方米，170套，7月6日已开工建设。莲东新区F地块经济适用房项目位于新罗区南城新陂村，总建筑面积约115000平方米，1500套。目前已完成项目规划、土地报批、立项等前期工作，正在进行交地等工作。根据龙岩市人民政府《关于批转龙岩中心城市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划的通知》文件精神，2008年龙岩市需建设廉租房5万平方米，经济适用房20万平方米，安置房30万平方米，三年内基本解决龙岩中心城市住房困难户的住房问题。龙岩中心城市经济适用住房建设计划2006年至2010年规划期内，龙岩市中心城市计划新建经济适用住房9239套，住宅总建筑面积63.34万平方米。龙岩中心城市·经济适用住房建设计划表单位：平方米2006年

项目名称规划用地容积率建筑密度绿地率总建筑面积基底面积住宅面积90㎡以下住房比例1莲东经济适用房E组团249791.7230.0%30.0%4953075104953090.0%2西城经济适用房194883.4433.8%30.0%67088658760190100.0%

2006年合计44467

1166181409710972095.8%2007年1莲东经济适用房F组团399571.6630.0%30.1%63650119876211093%2龙州经济适用房一期61222.0526.8%30.0%1255016411200093.2%3开发区经济适用房一期102041.828.5%32.5%1836729081800095%

2007年合计56283

94567165369211090.4%2008年－2010年1龙州经济适用房二期504362.0526.8%30.0%103400135179887093.2%2开发区经济适用房二期825931.8026.0%30.0%1486672147410841290.0%2008－2010年合计133029

2520673499120728291.3%五年合计233779

4632526562440911292.2%新罗区经济适用房价格新罗区经济适用房开发建设情况据悉，开发商开发建设的经济适用房，住宅物业归政府所有，由政府统筹安排。小区商业物业归开发商所有，部分顶楼复式住宅归开发商所有，均可以对外销售。近年来，由于土地资源紧缺，经济适用房的容积率普遍提高，由多层往小高层发展。Ⅱ项目分析项目基地分析项目简介项目位于新罗区东城南环路（东宝路）东侧，地貌纵深为山坡状，建设用地紧邻南环路。项目周边无大型生活设施配套，但离市区繁华主干道登高东路不远，约2分钟摩托车程可到达；项目隔马路正对面是闽西粮油饲料城及东景园住宅小区，有第4路公交车经由，市政生活配套设施有待完善，但随着东兴立交桥的建设完工，此区域交通出行将更加便捷，区域形象大大提升。项目基地紧邻南环路项目基地现状项目基地纵深呈山坡状项目基地沿南环路临时搭建的饲料批发店项目隔路正对面的东景园住宅小区第4路公交车站点南环路（东宝路）通往登高东路的城东路南环东路正在改建与建设中的城东路火车站道口与东兴立交桥项目位置图（二）项目基地价值研判分析项目基地价值研判表细目优良一般差地质地貌★区位形象★地段气质★自然景观★环境污染★社会人文★社会治安★交通便利★市政配套★生活配套★学区情况★【分析】从上表中得知，除了市政及生活配套较差外，其他各项指标均为一般。本项目地块对于开发经济适用房及部分中低端商品房来说，400亩的建设用地声势浩大、可塑性强，未来潜能价值高，强大的居住氛围可带动市政及生活配套自发完善，因此，本项目地块具备一定的开发价值。（三）项目SWOT分析（1）优势（Strength）A．项目占地面积大，好规划、可塑性强；B．龙岩新罗区首个最大型经济适用房生活社区，政府搭台，企业唱戏，声势浩大，容易炒作；C．基地沿南环路，可规划商业物业，既可完善社区自身生活配套，同时也可提高项目开发价值；D．基地成山坡状，背靠绿色植被大山，风水好，拥有优质的清新空气和开阔视野；E．项目作为政府的形象工程，各方面将会得到政府的大力支持，尤其在宣传上，大大节约了销售成本；F．大批的适用房住户带动区域居住人气，不仅降低商品房的销售风险，同时还带动了商品房快速去化甚至价格上扬；G．项目通达性佳、可视性强，交通出行非常便捷，与城区主干道、繁华商业街区的距离很近；H．项目区位地段已有“闽西粮油饲料城”及“东景园”住宅小区，已经形成一定的商业氛围和居住人气。（2）劣势（Weakness）A.由于火车客站的迁移，造成此区域人流减少，目前属较清冷区域；B.项目周边没有开发新建楼盘，目前居住氛围不够浓郁；C.项目周边市政及生活配套严重缺乏，影响生活品质，但随着城东路的改造及东兴立交桥的建成，将大大改善目前状况；D.项目地段气质较差，不具备开发高端商品房。（3）机会（Opprtunity）A.城东路改造及东新桥的兴建，使本项目的交通枢纽更加发达，环境大大改善，区域形象提升；新罗区四面环山，可供开发的土地资源紧缺，将使区域房地产开发持续升温；龙岩中心城市扩张建设步伐加快，经济快速发展，各辖县及外地从业人口不断涌入中心城市，导致住房需求急速增加；本项目若作为经济适用房建设与定位走中低端商品房开发路线，在当前格局中占据市场空白优势。威胁（Threats）目前项目区域居住氛围清冷，需要强大的居住氛围来吸引人们住房消费；商业物业用房销售无法快速去化，需筑巢引凤，然后出售。第二章项目技术经济指标及投资效益分析（略。。。）Ⅲ结论与建议结论综上所述，龙岩新罗区中心城市建设扩张加速进行，外来人口急速膨胀，经济快速发展，产业结构不断优化；GDP等主要经济指标增速均高于全省平均水平。地区生产总值、城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额、本外币存款余额、人民币储蓄存款余额等5个指标增幅居全省第一。城乡居民收入稳步增长，生活与居住环境日益改善。随着各项重要交通枢纽的建设完工，海峡西岸经济区腹地重要位置更加凸显。新罗区四面环山，土地资源紧缺，土地出让价格高(详见附件8)，商品房市场供小于求，刚性与改善性需求旺盛，价格稳步攀升，房地产开发看好。建议：本项目值得开发。倘若开发，建议定位中低端商品房开发。400亩用地的经济适用房开发建设，假如能与政府商谈补偿部分土地出让金后得到一定比例的商品房开发，并争取提高容积率，以及拥有经济适用房商业物业和部分经济适用房顶楼复式住宅的销售权，那么，此项目具备可操作性。新罗区可开发土地资源紧缺，地价连年急速高涨，商品房价格水涨船高。在满城皆是中高端商品房市场格局中，本项目占据中低端商品房市场空白，拥有规模庞大的购买群体。相对保守地预估商品房销售价格在：3500—4000元/㎡，可以肯定的说销售不存在风险，长汀县的商品房价格已达3200元/㎡。就本项目商品房开发，若地价小于100万元/亩，容积率设为1.8（或更高），那么，楼面价将不大于833元/㎡。本地区多层建安成本（包水电）为720元/㎡，小高层1100元/㎡（包水电）。综上所述，抛开经济适用房工程建设利润不说，就本项目商品房开发，盈利机会大，建议值得开发。附1：龙岩（新罗区）可售楼盘、套数、面积信息表：地区可售楼盘数可售套数可售面积(万㎡)总数住宒总数住宒总数住宒中城181123601019.061.12南城161019384009.965.1东城95797203.070.36西城25183282131322.089.68西陂35245182153333.4616.33曹溪1411192948311.274.9东肖558731804.471.64龙门52526992.620.54铁山10790.390合计1288616970413196.4139.67附2：

龙岩中心城市住房建设规划（2006—2010）规划期内，住房建设年度目标为：1、2006年，住房建设面积计划总量89万平方米，其中，商品住房建设面积80万平方米（普通商品住房53.3万平方米）；保障性住房9万平方米（经济适用住房8.5万平方米，廉租住房0.5万平方米）。2、2007年，住房建设面积计划总量85万平方米，其中商品住房75万平方米（普通商品住房49.5万平方米）；保障性住房10万平方米（经济适用住房9.2万平方米，廉租住房0.8万平方米）。3、2008年，住房建设面积计划总量85万平方米，其中商品住房75万平方米（普通商品住房49.5万平方米）；保障性住房10万平方米（经济适用住房9.2万平方米，廉租住房0.8万平方米）。4、2009年，住房建设面积计划总量73万平方米，其中商品住房建设面积65万平方米（普通商品住房43.1万平方米）；保障性住房8万平方米（经济适用住房7.3万平方米，廉租住房0.7万平方米）。5、2010年，住房建设面积计划总量68万平方米，其中商品住房建设面积60.7万平方米（普通商品住房40.3万平方米）；保障性住房7.3万平方米（经济适用住房6.6万平方米，廉租住房0.7万平方米）。·规划期内应重点建设一批适应中低收入家庭的中低价位、中小户型普通商品住房。附3：龙岩中心城市2008--2010年分片区商品房建设计划表单位：万平方米

区域住宅总面积其中普通商品住房所占比例占总商品房面积比例1城市新区80.362%40%2中城南城24.168%12%3城东（含铁山）16.170%8%4城北26.170%13%5曹溪24.168%12%6东肖组团（含开发区）16.170%8%7龙门组团8.068%4%8红坊组团6.06