复件-房产市场论文

论我国房地产市场的特性***摘要：近几年，房地产价格上涨较快，房价虚高已经成为经济学界密切关注的话题之一。房地产市场具有其独有的特征，其特征也决定着房地产市场运行风险。因此，探讨我国房地产市场特征及其变化情况，对进行科学预警，稳定房地产市场，促进房地产市场稳步健康发展具有重要的理论和实践意义。关键词：房地产市场高房价非理性运行特征0概述中国房地产市场价格在经历了2007年的疯狂上涨后，终于在2008年初的“拐点论”与“降价潮”中发生了转折性的变化。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，随着政府宏观调控的深入推进、国际金融形势的急剧恶化、消费者观望情绪的日渐浓重，2008年下半年，中国的楼市由过热突变为偏冷。但2009年3月份起楼市价格出现惊人反弹，人们从讨论楼市阶段性回暖，到默认楼市真正回暖，以至于有人说是压抑已久的刚性需求爆发式的反弹，房价也开始报复式节节上升，房地产投资风险进一步增大，直到目前针对房地产市场的各项政策出台，房产市场不知又会出现怎样的景象。此外，自1998年实行房改以来，我国房地产市场化步伐不断加快，房地产业快速发展。与此同时，我国房地产价格在总体上和区域上都呈现出非理性波动和震荡。这种非理性波动不仅影响房地产市场本身的健康发展，而且也会影响金融系统的稳定，美国次贷危机已给我们留下了深刻的教训。泡沫增大使楼市风险进一步增加，在金融危机影响尚未结束、中国宏观经济没有完全好转、房地产价格仍然畸高的情况下，更意味着一轮危险的赌博。1高房价及危害目前，我国房地产市场存在的最主要的也是最明显的一个特点就是房价高，人们对这一特点抱有强烈的评论，房价高对人们的正常生活，对房地产市场的健康发展及国家的经济发展都产生了一定的影响。高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。这也正是为什么中国历史上每一个王朝快要灭亡的时候，社会风气都非常糜烂，妓女遍地，赌博盛行。2中国城市房地产市场非理性运行特征

改革开放以来，我国房地产市场发展迅速。2000年—2008年，我国35个大中城市的房地产开发投资年均增长率达21.41%，商品房价格也逐年攀升。但在这一片繁荣的背后，我们看到的是普通居民为了一套住房而耗费将近半生的收入，房地产消费成为居民沉重的负担，位列“新三座大山”之首。城市商务成本也因为房价飞涨而急剧提升，对吸引投资造成不利影响。因此，我国当前城市房地产市场的繁荣景象是一种非理性繁荣，主要呈现出以下三个特征：

（1）制造业面临的投资环境恶化，许多制造业基金流窜到地产业，造成了楼市一团火爆，拉升了GDP。由于楼市火爆，使得土地的拍卖价节节攀升;开发商拿着大量的信贷资金疯狂买地，造成各地地王屡创新高。

（2）住房供应结构并未明显改善，高档品种严重供大于求。相对于中低档楼盘，地产商更愿意开发高档楼盘。一方面是由于政府推出很多的经济适用房、廉租房，使得开发中低档住房的压力很大;另一方面地产商可以根据市场状况对高档楼盘差异化定价。大量资金投入把高档楼盘一下拉起来，附近的中低档楼盘也随之水涨船高。国家信息中心统计数据显示，90平方以下普通商品住房投资仅占商品房投资的17.2%，远未达到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地产市场秩序仍然混乱不堪。在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象很严重，加剧了供求矛盾。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。

3我国房地产市场主要特征我国的房地产市场是一个新兴的市场。与国际上发达成熟的市场比较，具有其独特的特征。3.1产业整体的市场化程度还很低在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素（例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等）的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决于竞争，几乎全部取决于短期性因素，例如土地供给政策、利率、炒作性资金规模、拆迁量等。社会的长期利益在价格形成中的影响力极小，例如长期按揭对消费者的可能风险、节能省地的政策要求等。另外，迄今我国每年城镇住宅竣工面积中真正通过房地产市场买卖的还不到三分之一。这个比重还是福利分房停止以后明显提高的结果。3.2普通居民正在从“无产”走向“有产”发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。从改革进程上看，我国城镇正处于从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。这是我国房地产特定发展阶段必然遇到的一个特殊需求。简单说就是，发达国家只有在通胀预期明显时才会有人把一部分货币资产转换为实物资产，而中国是不论通胀还是通缩，在现在和未来的社会财富水平上人们都会倾向于把一部分货币资产（包括未来的货币收入）转换为实物资产。人们要求在自己的私人财富中“站着房子躺着地”。3.3大量农村人口向城镇转移发达国家“发达”的标志之一，就是城乡人口的分布比例已经基本稳定。住在城里的人不会因经济进一步发展而增多，农村人口也不会因为房价的涨落而向城市迁徙。我国的情况正好相反。未来２０年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。农村人口向城镇转移是一个不可避免，并且不可后推的历史进程。从１９８０年到２００４年，中国城镇居民人口增长了１６７％。未来２０年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增３亿人。由此产生的需求可能给房地产市场带来的压力将比目前的投机资金强大得多。一个基本估计是，这样一个农村人口的转移过程决不会被房价“吓住”而退回农村去。首先必定要形成对低档房租赁市场的需求。3.4社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会地位去消费住房。我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。由此带来，实际需求被明显放大。3.5住房保障体系远不发达发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会帮助才能解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。简单说就是，有住房需求而没有买房能力，甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。政策和市场存在着明显的界限。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。而且由于区域间发展不平衡，大城市和中小城市、市场经济发达地区和老工业基地、沿海与内地之间保障水平存在很大差别。政策是负责非市场化资源配置的。这个非市场化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。3.6市场结构不合理一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近４０％。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。从我国目前城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接。目前北京、上海等大城市的二级市场的中介费高达房价的２．５％，比普通住宅的交易契税还高一个百分点，这种状况亟待改变。4结论房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。面对中国的房地产现状，我们应该认清楚房地产所具有的各种特征，在外部压力和内部结构不完善的条件下，尽可能应该完善各项政策的实施，维护房地产市场秩序，促进房地产市场更快的稳健的发展。参考文献[1]刑建国.从我国现阶段房地产业政策的几点思考[J].经济学报，2009:30-33.[2]郑重载.砖头补贴还是人头补贴[J].《房地产世界》，2009:15-16.[3]朱祖超.房地产税费问题透视[J]《上海房地