新华锦2023年投资性房地产评估报告

房地产估价报告书估价项目：山东新华锦纺织有限公司位于市北区南京路244-1、244-2、244-3、244-4;240号己、丙、丁、戊商业房地产市场价值评估估价报告出具日期：2024年02月29日估价报告编号：青房估字2024-QF02020号公司所属下列8处商业房地产进行了评估(详见下表结构建筑而积(m²市北区南京路244-1市北区南京路244-22市北区南京路244-32市北区南京路240号丙1市北区南京路上述8处网点建筑面积(平方米)市场价值合计(万元)评估均价(元/平方米)2024年02月29日青岛青房房地产土地评估事务所有限公司一、致估价委托人函 2房地产估价机构 3估价目的 4估价对象 6价值类型 7估价依据 8估价原则 9估价方法 12估价作业日期 13估价报告应用的有效期 估价师声明2(4)估价对象应以保持价值时点合法权证载明的法定用途继续使3二、房地产估价机构：三、估价目的：7、土地使用年限：2048年10月29日止5结构建筑面积市北区南京路244-1市北区南京路244-22市北区南京路244-32市北区南京路240号丙1市北区南京路240号丁1市北区南京路240号己1(三)实物状况现场照片(外部)估价对象设计用途为商业，户型布局合理，证载建筑面积合计为2008.86平方米，混合结构，所在层数为1、1-2、2层；经勘查，待估建678验和价值影响因素的分析，采用比较法、收益法测算，最终确认估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价值合计为4752.16万元，大写人民币肆仟柒佰伍拾贰万壹仟陆佰元整，评估均价为23656元/平方房地产估价师注册号房地产估价师注册号签名盖章姜晓侠张传振2023年12月31日至2024年02月29日本估价报告自出具之日起壹年内有效，即自2024年02月29日至2025年青岛青房房地产土地评估事务所有限公司二O二四年二月二十九日9基本情况如下：结构市北区南京路244-1号网点市北区南京路244-2号网点2市北区南京路244-3号网点市北区南京路244-4号网点2市北区南京路240号丙网点市北区南京路240号丁网点市北区南京路240号戊网点1市北区南京路240号己网点估价对象位于青岛市市北区南京路244、240号，这里城市基础配套公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可长5.2%。分产业看，第一产业增加值89755亿元，比上年增长4.1%;第二产业增加值482589亿元，增长4.7%;第三产业增加值688238亿元，增三季度增长4.9%,四季度增长5.2%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.0%。业增加值增长2.3%,制造业增长5.0%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.3%。装备制造业增加值增长6.8%,增速比规模以上工业快2.2长5.3%,外商及港澳台商投资企业增长1.4%;私营企业增长3.1%。分产长54.0%、30.3%、28.5%。12月份，规模以上工业增加值同比增长6.8%,环比增长0.52%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额69823亿元，同比下降4.4%;其中11月份增长29.5%,连续4个月增长。全年全国固定资产投资(不含农户)503036亿元，比上年增长3.0%;扣除价格因素影响，增长6.4%。分领域看，基础设施投资增长5.9%,制造业投资增长6.5%,房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%;商品房销售额116622亿元，下降6.5%。分产业看，第一产业投资下降0.1%,第二产业投资增长9.0%,第三产业投资增长0.4%。民间投资下降0.4%;扣除房地产开发投资，民间投资增长9.2%。高技术产业投资增长10.3%,快于全部投资7.3个百分点。其中，设备制造业投资分别增长18.4%、14.5%、11.1%;高技术服务业中，科技固定资产投资(不含农户)环比增长0.09%。根据市级生产总值统一核算结果，2023年全年青岛市生产总值业增加值492.75亿元，比上年增长4.1%;第二产增长5.6%;第三产业增加值9999.20亿元，增长6.1%。以上装备制造业增加值增长10.1%,对规模以上工业增加设备产品产量分别增长34.1倍和98.1%。1-11月份，全市规模以上工业企业实现利润总额541.8亿元，增长8.8%。收入分别增长16.3%、10.4%和7.9%。聚集性服务业市南区市南区原市北区原四方区李沧区崂山区原黄鸟区原胶南市城阳区高新区即重区胶州市平度市第西市收入增长26.0%,其中电影放映增长65.3%,艺术表演场馆增长191.2%。全年固定资产投资比上年增长5.0%。分产业看，第一产业投资下降2.5%,第二产业投资增长11.1%,第三产业投资增长2.8%。重点领域投资个，比上年增加151个。其中，产业类项目5895个，增加217个。(1)土地市场分析2023年全市供应土地366万m²,同比下降74%;成交土地344万m²,同比减少73%;成交土地平均楼面地价8370元/m²,同比上涨96%。方区以75万m²的供应量位居青岛市首位，城阳区供应63万m²位居第二，崂山区供应57万m²位居第三；成交方面，原四方区成交70万m²居首，城体成交楼面价达17320元/m²,李沧区位居第二位；西城区、北城区因核(2)房地产市场分析时间分别成交193.61万m²和167.49万m²,销售分别同比下降12%和上涨7%。价格方面，市南区签约均价50365元/m²,高居榜首；崂山区整体均供应方面，2023年青岛市共新增约0.54万套，约75.2万m²,面积同价格方面，2023年商业市场成交均价16544元/m²,同比上涨15%。2023年青岛市商业市场各区域对比2010年以来青岛市办公供销价年度走势供应方面，2023年青岛市办公供应量同比下降。共新增6473套，约184.2万m²,面积同比增长130%,其中9月份供应占全年17%的份额。本报告仅限为委托方明晰房地产市场价值提供价值咨询参考使用2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年成交方面，2023年办公共成交5139套，约121.1万m²,成交面积同2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年比下降24%,其中6月份成交占全年26%的份额。价格方面，2023年办公市场成交均价12720元/m²,同比上涨5%。从2023年青岛市办公市场各区域对比2010年以来青岛市公寓供销价年度走势2023年青岛市公寓供应量下降，共新增0.92万套，约47.28万m²,面积同比下降11%;成交2.03万套，约100.76万m²,成交面积同比增加6.8%;成交均价10445元/m²,同比微降1%。4.总结展望以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方本项目的估价技术思路与方法：由于此次估价对象为商业，市场上成交案例较多，容易选取类似实例，且租赁情况也较多，收益法中一些相关数据容易掌握，故采用比较法和收益法对估价对象进行评估。(一)比较法比较法是通过比较被评估房地产与最近出售类似房地产的异同，并将类似房地产的市场价格进行调整，从而确定被评估房地产价值的一种评估待估房地产价格=可比交易价格×A×B×C×D×E我们选取了与评估对象相近的三个交易案例作为比较实例来测算待案例调查表可比案例建筑面积(m²)单价(元/m²)交易日期1山东路213比较因素案例一案例二山东路辽阳西路交易单价(元/m²)交易情况正常正常正常正常市场状况正常正常正常正常区位状况繁华程度公共设施好好好好交通便捷度好好好景观好好好好实物状况建筑结构好好好好设施设备好好好好面积简装.简装1成新度好好临街状况好好好好比较因素案例一案例二山东路辽阳西路交易单价(元/m²)交易情况交易日期区位状况繁华程度公共设施交通便捷度景观小计实物状况建筑结构设施设备面积成新度临街状况小计比较案例交易价格(元/m²)交易情况修正市场状况修正区位因素修正实物因素修正比准价格(元/m²)评估均价(元/m²)24898(取整)(二)收益法收益法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)面积(平方米)(元/m²/天)市北区敦化路1市北区阜外医院附近网点15市北区阜外医院附近网点15青岛青房房地产土地评估事务所有限公司比较案例租金价格(元/m²/天)55区域因素修正装修因素修正比较案例租金比准价格(5.16+4.90+5.05)/3=5.04元公式：年净收益=年总收益(租金)-年总费用各参数计算表：序号内容(元/m²)备注年总收益年房地产总收益5.04×365=1839.60(元/m²)二年总费用年总费用=1+2+3+4+5+61维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，根据估价对象的实际情况，我们2管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，根据估价对象的实际情况，我们按年房地产总收益的3%计。3按年房地产总收益的12%计。4增值税及附加按年房地产总收益的5.6%计。5保险费免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，当地该类型房屋的重置价格为4000元/m²。6租金损失指房屋在出租过程中遇到没有租出去的三(押金利息)其他收入一般是指租赁保证金或押金的币电话等收入。金或押金按一个月的租金收入计算，利息率按照中国人民银行公布的一年期整存整取利率，即为1.5%则：5.04×30×0.015=2.27(元/m²)青岛青房房地产土地评估事务所有限公司四年净收益(a)年净收益=年总收益(租金)-年总费用+1839.60-542.56+2.27=1299.31(元/m²)五资本化率(r)取安全利率加上风险调整值确定资本化率。安全利率：取一年期存款利率1.5%;风险调整值：风险分低(0-2%)、中(2.5-5%)、高(5