健康住宅建设技术要点

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健康住宅建设技术要点

THETECHNICALESSENTIALSFORCONSTRUCTIONOF

HEALTHYHOUSING

（2004年修订版）

2004-03发布2004-03实施

国家住宅与居住环境工程中心

健康住宅建设技术要点

（2004年版）

组织单位：国家住宅与居住环境工程中心

主编单位：国家住宅与居住环境工程中心

参编单位：中国建筑设计研究院、中国疾病预防控制中心、中国环境监测

总站、卫生部老年医学研究所传统医学研究中心、北京市预防

医学研究中心、北京市民用产品安全健康质量监督检验站、中

国建筑科学研究院物理所、北京体育大学、中国建筑设计研究

院住宅实验室、北京奥林匹克置业投资有限公司、北京金地远

景房地产开发有限公司、珠海市五洲房地产开发公司、深圳市

中海物业管理有限公司

修编说明

2001年，国家住宅与居住环境工程中心在调查研究

的基础上，编制和发布了《健康住宅建设技术要点》（2001

年版），并启动了以住宅小区为载体的健康住宅建设试点

工程，以检验和转化健康住宅研究成果。这两项行动受

到了社会各界的深切关注和高度评价。2002年又在其实

践中，对健康住宅的建设理念、性能指标和支撑技术三

个方面进行了探讨，修编了《健康住宅建设技术要点》

（2002年修订版），使它具有更大的指导性。

2003年，“非典”疫情的突然出现，促使健康住宅引

人瞩目，甚至出现有人把它“炒作”的现象。我们认为,

应该加快健康住宅研究的步伐，以科学的态度积极推动

健康住宅建设工作，把健康住宅引向正确、全面的发展。

另一方面，近三年的实践以及首批首项试点工程—北京

奥林匹克花园（一期）的竣工和通过最终验收，为我们提

供了丰富的经验。我们在40多位专家参编下，经过半年

多的努力，并在更大范围内征求意见，终于完成了《健

康住宅建设技术要点》（2004年版）的修编工作。

1.以人为本，对健康提出广义的理解，包括生理健康、

心理健康、道德健康和社会适应健康等4个层次，从

而发展了健康住宅的建设理念，从过去侧重于居住环

境的健康性拓宽至社会环境的健康性，既避免了局限

性，又为我们的薄弱环节强化了研究方向和途径。

2.确立以大众健康住宅为出发点，把修编工作的重点放

在我国现有的社会、经济、技术条件下能够解决的、

广大居住者反映强烈的住宅健康影响因素，明确其性

能指标的来源以及采取的措施，因而具有普遍的推广

意义。

3.强调科学性，以科技数据为基础，建立健康住宅评估

体系，健康住宅技术体系和健康住宅建筑体系，形成

一个完整的系统工程，为贯彻健康住宅建设理念，营

造舒适、健康的居住环境，提供了切实的保障。

4.鉴于住宅健康影响因素涉及面广，有许多问题还需要

深入研究，有一些因素尚未能完全认识，因此明确《健

康住宅建设技术要点》应该是开放型的，必须进行持

续的研究，随着认识的提高和社会、经济技术的发展,

与时俱进。

在《健康住宅建设技术要点》（2004年版）发布之际,

对各方面给予的帮助和支持，致以衷心的感谢。

技术要点目录

“健康住宅”行动宣言（代序）.............

1总则.................................

2居住环境的健康性.....................

2.1住区环境.........................

2.2住宅空间.........................

2.3空气环境.........................

2.4热环境...........................

2.5声环境...........................

2.6光环境...........................

2.7水环境...........................

2.8绿化环境........................

2.9环境卫生........................

3社会环境的健康性....................

3.1住区社会功能...................

3.2住区心理环境...................

3.3健身体系.......................

3.4保健体系.......................

3.5公共卫生体系...................

3.6文化养育体系...................

3.7社会保险体系...................

3.8健康行动……

3.9健康物业管理

条文说明目录

1总则.................................

2居住环境的健康性.....................

2.1住区环境.........................

2.2住宅空间.........................

2.3空气环境.........................

2.4热环境...........................

2.5声环境...........................

2.6光环境...........................

2.7水环境...........................

2.8绿化环境........................

2.9环境卫生........................

3社会环境的健康性....................

3.1住区社会功能...................

3.2住区心理环境...................

3.3健身体系.......................

3.4保健体系.......................

3.5公共卫生体系...................

3.6文化养育体系...................

3.7社会保险体系...................

3.8健康行动...................................

3.9健康物业管理...............................

健康住宅”行动宣言

（代序）

人类居住健康问题的挑战引起了全世界居住者和舆论的关

注，人们越来越迫切地追求拥有健康的人居环境。

今天的住宅建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生

理的和心理的，社会的和人文的，近期的和长期的多层次的健康。

地球环境哺育了人类，环境与人类的健康息息相关。我们

应尽力制止人类对赖以生存的居住环境的破坏。

现代科技的发展，一方面让我们享受了当代文明，同时又

使我们容易忽视大自然赐于人类的阳光、空气和水。过分依赖于

现代科技的生活方式，又容易削弱人与自然和谐共存的亲密关

系。回归自然，亲和自然的健康生活方式已成为当今人类共同的

心声。

与人居环境和居住生活行为有着或多或少、千丝万缕联系

的各种疾病困扰着我们，严重地影响着人们的健康。我们有责任

呼吁人们制止建造工程所引起的装修病、空调病、肥胖病、呼吸

病等疾病频频发生。

城市，作为人类居住生活空间的功能已在很大程度上被削

弱，已不再是人与自然和社会健康发展的乐园。居住条件恶化、

环境污染、人际关系冷漠等“城市病”到处蔓延。遏制''城市

病”，改善城市功能，使城市朝着人居健康目标发展，是我们今

天的历史责任。

健康住宅与人居健康工程将围绕人居环境与人类健康的相

关问题，综合地制定相应对策和解决方法，以实现人类居住与健

康的可持续发展。

致力于健康住宅与人居健康工程的开发商、厂商、建筑师、

工程师和科研人员，将以居住与健康的新价值观为目标，积极促

进健康住宅建设事业的发展，共同建设健康、安全、舒适的环保

型人居环境。

1总则

1.0.1（建设理念）健康住宅是在满足住宅建设基本要素的基

础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应

等多层次的健康需求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住

宅质量，营造出舒适、健康的居住环境。

1.0.2（编制目标）为贯彻健康住宅的建设理念，建立科学的

健康住宅评估体系，先进适用的健康住宅技术体系和利于推广的

健康住宅建筑体系，特制定本《技术要点》。

1.0.3（立足点）本《技术要点》立足于大众住宅，以维护健

康为起点，向有益和增进健康发展，逐步提高和完善健康住宅的

建设标准，以利推广和普及。

1.0.4（建设试点）以住宅小区为载体，开展健康住宅建设试

点工作，旨在检验和转化健康住宅研究成果，推广成熟的成套技

术，并结合工程的区域性特点和重大共性问题开展专题研究，为

形成健康住宅建筑体系提供基本经验。

1.0.5（适用范围）本《技术要点》供专业人员使用，适用于

新建健康住区与住宅的开发建设、规划设计、生产施工、物业管

理、监理检测等有关单位。它包含人居健康工程科学化建设的主

要内涵，是建设健康住宅的主要技术依据。对已建住宅的健康现

状评估和诊断以及改造技术措施，将另行编制技术文件。

2居住环境的健康性

2.1住区环境

2.1.1（建设用地）建设用地应选择在适宜健康居住的地区，

具有适合建设的工程地质和水文地质的条件，远离污染源，有效

控制水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氮浓度超标等的

影响。

2.1.2（交通）合理组织住区内部动静交通，设置足够的停车

位，防止机动车造成的环境污染和安全隐患。建设连续贯通的步

行通道和无障碍设施，利于步行健身，以及老年人和残疾人行走。

2.1.3（交往空间）住区环境设计应为邻里交往创造不同层次

的交往空间。

2.1.4（视觉环境）住区建设应与周边环境相融合，住区色彩

协调，标志牌位置恰当，统一清晰。

2.2住宅空间

2.2.1（套型设计）套型设计应以居住生活行为规律为准则，

满足居住者生活、生理、心理等需求，实现舒适、健康的居住目

标。套型面积取决于功能，套型功能的增量，除适宜的面积外，

尚应包括功能空间的细化和设备的配置质量，与日益提高的生活

质量和现代生活方式相适应。

居室净高不应低于2.5m。住宅功能空间合理低限净面积指

标见表2.2.1.

表2.2.1住宅功能空间低限净面积指标

项目低限净面积指标（m）

起居室16.20(3.6mX4.5m)

餐厅7.20(3.0mX2.4m)

主卧室13.86(3.3mX4.2m)

次卧室（双人）11.70(3.0mX3.9m)

厨房（单排型）5.55(1.5mX3.7m)

卫生间4.50(1.8mX2.5m)

2.2.2（私密性）合理安排各种功能空间，避免各居住空间的

相互干扰，以及邻里住户间的对视现象，保证私密性。

2.2.3（交往空间）住宅内部的交往空间，包括单元入口、大

堂、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留

的空间，属半公共半私有空间，具有楼内人们活动的公共性和社

会性。

2.2.4（灵活性）结构、设备及其管网布置应为住宅的可改造

性创造必要的条件。宜采用大开间结构、竖向干管集中外移、横

向支管不穿楼板等技术。

2.2.5（日常安全）针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的

安全需要，套内自然层应避免台阶和错层，设置扶手、护栏、防

滑地面和报警装置等设施。

2.3空气环境

2.3.1（住区空气）住区空气质量标准应符合表2.3.1的规定,

积极采用住区风环境优化技术，确保住区通风良好。

表2.3.1住区空气质量标准

参数单位标准值备注

二氧化硫mg/m3<0.05日平均值

一氧化碳mg/m3W4.00日平均值

二氧化氮mg/m3<0.08日平均值

臭氧mg/m3W0.12lh平均值

总悬浮颗粒物mg/m3WO.12日平均值

可吸入颗粒物mg/m3W0.05日平均值

2.3.2（室内空气）室内空气质量标准应符合表2.3.2的规定,

防止室内空气污染对人体健康的损害。

表2.3.2室内空气质量标准

参数单位标准值备注

二氧化硫mg/m3W0.50lh平均值

二氧化氮mg/m3WO.24lh平均值

一氧化碳mg/m3W10Ih平均值

二氧化碳%WO.10日平均值

氨mg/m3WO.20lh平均值

臭氧mg/m3WO.16lh平均值

甲醛mg/m3WO.10lh平均值

苯mg/m3WO.11lh平均值

甲苯mg/m3WO.20lh平均值

二甲苯mg/m3WO.20lh平均值

苯并［a］花ng/m3W1.0日平均值

可吸入颗粒物mg/m3WO.15日平均值

总挥发性有机物mg/m3WO.608h平均值

氨Bq/m3W400年平均值

2.3.3（居室通风换气）居住空间应能自然通风，尤应注意其

在凹口部位的通风问题。采暖制冷期间，在外窗密闭的情况下宜

有可以调节的换气装置，补充新鲜空气，并预防和控制生物、化

学、放射性等有害物的污染。室内新风量标准应符合表2.3.3的

规定。

表2.3.3室内新风量标准

参数单位标准值

新风量m3/h•A230

换气次数次/h1

2.3.4（厨卫通风换气）厨房、卫生间应具有良好的通风换气

条件，减少和控制空气污染。组织好进、出风口及气流走向，采

用全面或局部换气设施，防止公共排风道烟气倒灌、串气和串味。

公共排风道出口宜设置排风设备。设在建筑物凹口部位的厨卫外

窗，凹口部位应处于负压区以保证通风的可靠性。

2.3.5(装修污染)推行住宅装修一次到位，严格控制装修污

染。室内装修材料有害物指标限量应符合表2.3.5-1的规定。室

内装饰涂料安全性评价指标应符合表2.3.5-2的规定。

表2.3.5-1室内装修材料有害物指标限量

•类

材料^\指标限量

无机非金A类B类

属内照射指数(九)W1.0W1.3

装修材料外照射指数(Ir)W1.3W1.9

EiE2

人造木板、游离甲醛含量(mgW9.0>9.0,W

饰面人造/100g)30.0

板游离甲醛释放量(mg/L)WL5>1.5,W

5.0

溶剂型水基型

总挥发性有机化合物W200

涂料(g/L)270-750

游离甲醛(g/kg)W0.1

苯(g/kg)<5不得检出

溶剂型水基型

总挥发性有机化合物W750W50

胶粘剂(g/L)

游离甲醛(g/kg)W1.0

苯(g/kg)C5

注1：室内溶剂型涂料中总挥发性有机化合物指标限量（g/L）：

醇酸漆W550,硝基清漆W750,聚氨酯漆W700,酚醛

清漆W500,酚醛磁漆W380,酚醛防锈漆W270,其它

溶剂型涂料＜600。

注2：溶剂型涂料不准用苯做为涂料溶剂。

注3：聚氨酯漆和聚氨酯胶粘剂都含有毒性较大的甲苯二异景

酸酯，前者不应大于7g/kg,后者不应大于10g/kg。

表2.3.5-2室内装饰涂料安全性评价指标

项目安全性指标

急性吸入毒性实际无毒

急性皮肤刺激无刺激

急性眼结膜刺激无刺激

致突变性（Ames试验、睾丸染色体试验）阴性

2.4热环境

2.4.1（室内温湿度）住宅室内温度和相对湿度应符合表

2.4.1的规定。

表2.4.1室内温度和相对湿度标准

参数单位标准值备注

24-28夏季制冷

温度℃

18-22冬季采暖

〈70夏季制冷

相对湿度%

230冬季采暖

2.4.2（外围护结构）建立外围护结构保温隔热技术体系，其

保温隔热性能应符合相应区域的国家节能设计标准要求。

2.4.3（采暖制冷）采暖、制冷系统的运行效率和能效比应符

合相应区域的国家节能设计标准要求。空调室外机宜隐蔽、整齐

安装，避免其噪声和气流对环境的影响，并应有组织地排放冷凝

水。

2.4.4（可再生能源）创造条件积极利用太阳能、地热、风能

等可再生能源。

2.5声环境

2.5.1（住区噪声）应做好住区防噪规划，集中布置住区内高

噪声源，以公用区域作缓冲带，或以绿化作隔离带，并防治生活

噪声，减少机动车在住宅组团内穿行。住区户外环境噪声标准应

符合表2.5.1的规定。

表2.5.1住区户外环境噪声标准dB（A）

项目住宅周边

昼间〈55

住区内

夜间W45

昼间W70

干线道路两侧住宅

夜间W55

2.5.2（室内噪声）应加强住宅室内防噪隔声措施，制定住户

间和户外噪声的隔声对策，并对管道、泵和电梯等采取隔声、隔

振措施。住宅室内允许噪声标准应符合表2.5.2的规定。

表2.5.2住宅室内噪声标准dB（A）

房间名称标准值

昼间W40

卧室、书房

夜间W30

昼间〈45

起居室

夜间W35

2.5.3（隔声）分户墙与楼板的材料选择及构造处理，应符合

表2.5.3-1和表2.5.3-2所规定的隔声标准。

表2.5.3T分户墙与楼板空气声隔声标准

参数一级标准值二级标准值

计权隔声量（dB）250245

表2.5.3-2楼板撞击声隔声标准

参数标准值

计权标准化撞击声压级（dB）W65

2.6光环境

2.6.1（日照）住宅日照标准应符合表2.6.1的规定，每套住

宅至少有一间居室，四居室以上户型至少有两间居室达到日照标

准。

表2.6.1住宅日照标准

I、n、ni、vn

W气候区V与

建筑气候区号气候区

VI气

和城市类型中小大城中小城

大城市候区

城市市市

日照标准日大寒日冬至日

日照时数（h）2223

有效日照时间

8-169-15

带（h）

计算起点住宅底层窗台面

2.6.2（采光）住宅室内采光标准应符合表2.6.2的规定。

表2.6.2住宅室内采光标准

侧面采光

房间名称采光系数最低值窗地面积比值

（%）（Ac/Ad）

起居室（厅）、卧室、

11/7

书房、厨房

楼梯间0.581/12

2.6.3（照明）住宅室内人工照明应根据各功能空间的要求，

合理选择电光源，确立灯具方式及安装位置，并确保用电安全。

2.6.4（光污染）住区室外照明包括道路、广场、绿地、标志、

建筑小品等的照明，其光线不得射入住宅室内，在住宅窗户上产

生的垂直照度不得超过4lx。

2.6.5（日常安全）住宅楼内的公共照明（入口、走廊、楼

梯等）应满足居住者行走的安全要求和心理要求。楼外夜间照明

应满足人行、车行的安全要求和住区的安全防范要求。

2.7水环境

2.7.1（住区供水）住区内应建立完善的供水系统，生活饮

用水水质标准应符合表2.7.1的规定，做到水质稳定，水压可靠,

宜建立定期送检制度。

表2.7.1生活饮用水水质标准

项目限值

感色15度

官浑浊度1NTU

性臭和味无

状肉眼可见物无

pH6.5〜8.5

硬度（以碳酸钙计）450mg/L

铝0.2mg/L

铁0.3mg/L

铳0.1mg/L

般

铜1.0mg/L

化

锌1.0mg/L

学

挥发酚类（以苯酚计）0.002mg/L

指

阴离子合成洗涤剂0.3mg/L

标

硫酸盐250mg/L

氯化物250mg/L

溶解性总固体1000mg/L

耗氧量（以计）3mg/L

氟化物1.0mg/L

氧化物0.05mg/L

硝酸盐（以N计）20mg/L

碑0.05mg/L

理硒0.01mg/L

化汞0.001mg/L

指镉0.005mg/L

标铭（六价）0.05mg/L

铅0.01mg/L

氯仿0.06mg/L

四氯化碳0.002mg/L

100cfu/mL

微细菌总数

每100mL水样中不得检出

生总大肠菌数

每100mL水样中不得检出

物粪大肠菌群

》0.3mg/L（与水接触30min

指游离余氯

后），20.05mg/L（管网末

标

端水）

2.7.2（管道直饮水）对管道供应直接饮用净水，应采取独

立封闭的循环管网。经过净化处理的用户龙头出水水质应符合表

2.7.2的规定，并建立定期送检制度，设置安全报警装置。

表2.7.2饮用净水水质标准

项目限值

感色5度

官浑浊度1NTU

性臭和味无

状肉眼可见物无

一pH6.5〜8.5

般铝0.2mg/L

化硬度（以碳酸钙计）300mg/L

学铁0.20mg/L

指锦0.05mg/L

标铜1.0mg/L

锌1.0mg/L

挥发酚类（以苯酚计）0.002mg/L

阴离子合成洗涤剂0.20mg/L

硫酸盐100mg/L

氯化物100mg/L

溶解性总固体500mg/L

高铳酸钾消耗量（以氧计）2mg/L

*总有机碳4mg/L

氟化物1.0mg/L

氟化物0.05mg/L

硝酸盐（以N计）10mg/L

碑0.01mg/L

硒0.01mg/L

汞0.001mg/L

理

镉0.01mg/L

化

铭（六价）0.05mg/L

指

铅0.01mg/L

标

银0.05mg/L

氯仿30ug/L

四氯化碳2ug/L

滴滴涕O.5ug/L

八/、八2.5ug/L

苯并（a）花0.01ug/L

微

细菌总数50cfu/mL

生

总大肠菌数Ocfu/mL

物

粪大肠菌群Ocfu/mL

指

游离余氯20.05mg/L（管

标

网末端水）

放

射

总a放射性0.lBq/L

性

总B放射性lBq/L

指

标

*试行

2.7.3（住区排水）住区排水系统应实行雨污分流，设有完

善的污水收集、处理和排放等设施。

按规定设置中水系统的住区，中水水质标准应符合表2.7.3

的规定。

表2.7.3中水水质标准

道路

项目车辆

冲厕清扫绿化

指标冲洗

消防

pH6.0-9.0

色（度）30

嗅无不快感

浑浊度（NTU）510105

溶解性总固体(mg/L)1500150010001000

5日生化需氧量(mg/L)W10152010

氨氮(mg/L)W10102010

阴离子合成洗涤剂(mg/L)W1.01.01.00.5

铁(mg/L)0.3——0.3

镒(mg/L)0.1——0.1

溶解氧(mg/L)1.0

接触30min后1.0,管网末

总余氯(mg/L)2

端0.2

总大肠菌群(个/L)3

2.7.4(室内排水)住宅排水系统的选择，应根据排水性质

及污染程度，结合室外排水体制和有利于综合利用与处理等要求

确定。

多层和高层住宅的卫生间生活污水立管应设置专用通气立

管。采用的地漏应符合相关产品标准，排水支管应以本户为界。

2.7.5(雨水利用)在缺水地区应将住区内屋面和路面的雨

水，经收集、处理、储存，再作为杂用水回用，或将径流引入住

区中水处理站作为中水水源之一。对不便收集的雨水，宜通过绿

地和渗水型地面铺材经土壤渗透净化后涵养地下水，以促进水土

保持。

2.7.6(景观水)景观水应自然融汇在绿化和建筑之间，岸

型曲线流畅，水面与地面接近，应注意亲水空间的安全性。景观

用水应为流动循环水。水景类景观环境用水的再生水水质标准应

符合表2.7.6的规定，可通过物理方式、化学方式、微生物方式

或生态方式进行水处理。有中水系统的住区应利用中水。

表2.7.6水景类景观环境用水的再生水水质标准

项目观赏性景观娱乐性景观

环境用水环境用水

无漂浮物，无令人不愉快的

基本要求

嗅觉和味道

pH6〜9

5日生化需氧量（mg/L）66

悬浮物（SS）10—

浊度（NTU）一5.0

溶解氧（mg/L）1.52.0

总磷（以P计，mg/L）0.50.5

总氮(mg/L)15

氨氮（以N计，mg/L）5

粪大肠菌群（个/L）2000不得检出

余氯(mg/L)20.05(接触30min后)

色（度）30

石油类（mg/L）1.0

阴离子表面活性剂（mg/L）W0.5

注：若使用未经过除磷脱氮的再生水作为景观用水，鼓励使用

本标准的各方在回用地点积极探索通过人工培养具有观赏价

值水生植物的方法，使景观水的氮磷满足表中的要求，使再生

水中的水生植物有经济合理的出路。

2.8绿化环境

2.8.1（绿地指标）住区绿地率应大于35%。

2.8.2（种植）绿地地形应有利于植物生长和排水。植物以

乔、灌、草的合理比例配置，以乔木为主。住区主路两侧及开阔

地宜种植高大乔木。植物种类选择应适地适种，不应种植对人体

有害、对空气有污染和有毒的植物。

2.8.3（亲和）住区建设应科学合理地利用基地及其周边自

然条件，保持住区对大自然的亲和性，体现人和自然和谐、融洽

的生态原则。住宅设计应有利于人与自然的充分接触，鼓励发展

阳台绿化、墙面绿化和屋顶绿化，扩充宅前绿地，改善绿地种植

质量。

2.9环境卫生

2.9.1（垃圾收运）多层住宅不应设垃圾道；高层住宅不宜

设垃圾道，宜在每层设易清洗的垃圾收集间。推行袋装垃圾，分

类收运。住区垃圾房应隐蔽、密闭，保证垃圾不外漏，且有风道

或排风设施及冲洗、排水设施。

2.9.2（垃圾处置）垃圾处置宜压缩外运，有机垃圾宜采用

生化处理。

3社会环境的健康性

3.1住区社会功能

3.1.1（社会功能）住区除提供住宅和公共服务设施外，还

应为居住者提供如下的社会功能：⑴提供物质上和精神上的互

助；⑵提供感情上和思想上的交流；⑶提供行为上的约束；⑷提

供闲暇的消遣和健身、保健等设施。

3.2住区心理环境

3.2.1（邻里关系）邻里关系是社会关系系统的重要组成部

分，应建立良好的邻里关系，以利于维护社会安定团结和长治久

安。

3.2.2（安全防范）应开展住区安全防范环境设计研究，合

理安排室内外空间，积极开拓影响人行为的环境设计，营造安全

氛围，以预防和遏制犯罪行为的发生。

3.2.3（领域划分）应按功能要求，细致地划分住区空间层

次，从公共领域、半公共领域、半私有领域，到达私有领域，创

造出良好的空间秩序，促使居住者产生归属感，推动居住者自觉

维护环境整洁和美观，协助建设和改善居住环境，并积极参加住

区内各项社会活动。

3.2.4（减轻压抑）应开展减轻住区压抑感的研究，包括高

层住宅环境设计研究，增强邻里关系，提高防范性，开拓户外交

往空间，吸引居住者参加户外活动。

3.2.5（住宅风水）应用辨证的观点研究住宅风水，正确引

导居住者理解住宅风水，创造出符合心理健康的居住环境。

3.3健身体系

3.3.1（体系构成）应积极推动住区健身运动，根据住区的

规模、周边实际状况和当地人文社会情况，科学地建立住区健身

体系。健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健

身会所等4个层次，并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行

线、住区内局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机

组合的健身设施群体。

3.3.2（健身设施）住区规划应为健身设施提供相应空间，

满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。

⑴可建立室外分散类、室外集中类和室内会所类等健身设

施。

⑵健身设施的配置应考虑不同年龄、性别、民族以及经济收

入等特点，注重老人、儿童为主体的健身专题，并考虑慢性疾病

患者或残疾人等功能障碍患者进行康复锻炼的设施。

⑶健身设施应能满足不同的健身目的，包括耐力（心肺功能

促进），力量（骨骼、肌肉的能力促进）和平衡、协调的综合健

身。

3.3.3（组织管理）宜构筑健身体系的组织管理系统，包括

简易操作的评测设施、人体机能评定（包括心理评定）、人体运

动处方设定、人体运动和休闲医务监督、人体身心疲劳消除（包

括心理放松）、人体合理营养补充等多方面的综合性健康工程，

实现健身的科学性，生活方式的健康性，健身与社会交融的结合

性，健身与心理调整的互补性，引导和吸引居住者参与健身运动。

3.4保健体系

3.4.1（健康管理）应加强健康管理意识，宜建立健康管理

系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展健康咨询、

体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会

适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务

和干预。

3.4.2（健康教育）应建立有效获取健康保护与知识的主渠

道，并有计划有组织地开展健康教育活动。

3.5公共卫生体系

3.5.1（卫生服务组织）应建立住区公共卫生体系，纳入所

在地区公共健康建设与发展规划。居住区应设卫生服务中心，业

务用房使用面积不少于400nf,开展全科诊疗、护理、康复、健

康教育、免疫接种、妇幼保健和信息资料管理等工作。医务和保

健工作人员配备不低于住区人口2000：1,每万人口有全科医生

1-2名。其位置应有70%的居住者从住所步行15分钟内即可到达,

并能够通过电话等通讯方式方便地取得联系。居住小区应设卫生

服务站，业务用房使用面积不少于60m2,至少设诊断室、治疗

室与预防保健室。

3.5.2（医疗急救站）宜设立医疗急救站，并与120急救中

心联动。

3.6文化养育体系

3.6.1（文化养育）应营造良好的文化养育环境，以健康向

上的文化主题塑造住区的文化氛围。关注下一代的培育、锻炼和

成长，鼓励人们关心他人，关心社会，使住区成为培育健康人格

的场所。

3.6.2（文娱设施）居住区应设文化活动中心，建筑面积不

小于4000m2；居住小区应设文化活动站，建筑面积不少于400

m2„

3.7社会保险体系

3.7.1（社会保险）应建立社会保险体系，在社会大病医疗

统筹保险的基础上，探索其他商业保险方式予以补充，包括物业

财产保险、运动保险、健康保险等。

3.8健康行动

3.8.1（公众参与）应开展健康行动促进居住者知晓居住环

境水平及其对健康的影响，树立维护环境和增强健康的意识，参

与各种持续性健康活动。

3.8.2（业主手册）应编制并宣传《健康住宅业主手册》，建

立健康行动准则，培养和引导健康的生活意识和生活方式，提高

健康住区生活品质，构筑健康住区文化。

3.9健康物业管理

3.9.1（管理模式）应从健康理念出发，结合住区的实际情

况，建立健康物业管理模式。应对健康物业管理模式的框架进行

论证，研究每个特色管理环节的可行性，并在此基础上制定各项

物业管理制度及实施细则，培训物业管理人员。

3.9.2（管理特征）应深入居住者生活之中，提供健康物业

管理服务，营造和睦、团结、充满温情的邻里关系和住区环境。

⑴健康物业管理应从管理制度、公众制度到物业服务文化，

实行“氛围管理，亲情服务”，强调人性化管理，营造亲如一家

的氛围。

⑵应有效利用社会资源在医疗、教育、体育、文化、保险等

方面为居住者提供优质服务。

⑶通过支持和配合业主委员会策划、组织和实施住区活动，

增强居住者的亲和力度，促进邻里关系的良性发展。

⑷应建立各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处

理措施，以便从容应付一旦发生的公共社会性事件。

⑸应建立住区应急沟通体系，并纳入社会应急沟通体系之

中。

⑹应建立持续改进制度，根据业主调查与案例分析，不断改

进居住环境。

健康住宅建设技术要点

（2004年修订版）

条文说明

1总则

1.0.1（建设理念）健康住宅的建设理念反映了三方面的关

系：

L健康要素和基本要素之间的关系。住宅建设有4个基本要

素，即适用性、安全性、舒适性和健康性。适用性和安全性属于

第一层次，从适用和安全的角度提出问题，解决问题，现行的有

关规范和标准由此而建立。随着国民经济的发展和人民生活水平

的提高，对住宅建设提出更高层次的要求，即舒适性和健康性。

我们往往只提舒适性，对健康性认识不足。健康是发展生产力的

第一要素，保障全体国民应有的健康水平是国家发展的基础。而

且，健康性和舒适性是关联的。健康性是以舒适性为基础，是舒

适性的发展。

提升健康要素，在于推动从健康的角度研究住宅，以适应住

宅转向舒适、健康型的发展需要。提升健康要素，也必然会促进

其它要素的进步。

2.健康要素和居住环境之间的关系。住宅既在物质方面，也

在精神方面反映出居住者对健康的需求。“健康”的概念原来只

包括生理、心理和社会适应三个方面，就是人的躯体和器官健康,

身体健壮、无病；精神与智力正常；有良好的人际交往和社会适

应能力。1989年WHO把“道德健康”纳入健康的范畴，强调一个

人不仅对自己的健康负责，而且要对他人的健康负责，道德观念

和行为合乎社会规范，不以损害他人的利益来满足自己的需要。

只有生理、心理、道德和社会适应等4个层次都健康，才算是完

全的健康。

对健康广义的理解，将促使培养完全健康的人，进而对居住

环境提出更高的要求，也有利于居住者自觉维护环境整洁和美

观，协助建设和改善居住环境。

3.健康要素和可持续发展之间的关系。1996年联合国第二届

人类住区大会提出“人人享有适当的住房”和“城市化进程中人

类住区可持续发展”，住宅建设可持续发展已成为一种理念。国

际上为此提出了3项原则：⑴节约资源，有效利用资源；⑵减少

或合理处理废弃物以保护环境；⑶确保居住者最广泛意义上的健

康。强调在节约资源和保护环境的同时，要考虑健康要素，相互

协调发展。

1.0.2（编制目标）为贯彻健康住宅的建设理念，要求建立

三大体系：

1.健康住宅评估体系。为使居住者免受居住环境的负面影

响，将已知或可能对居住者产生有损健康的影响降至最低点，宜

根据健康住宅的总体要求，结合社会、经济、技术条件，在遵循

住宅建设有关的国家规范和标准的基础上，将非强制性的相关性

能指标提升为强制性，滞后者进行适当调整，空白者予以弥补空

白，建立起健康住宅评估体系，做到性能指标明确，操作性强。

2.健康住宅技术体系。它是实施健康住宅，落实性能指标的

保证：⑴提倡一体化规划设计，将提升的健康要素与功能质量的

提高，可持续发展的要求，以及工业化的建造方法融汇一起，在

控制造价的条件下，求得最佳的结合点；⑵以科技数据为基础，

建立检测制度，利用计算机模拟技术和检测手段，提高技术体系

的科学性，用以追踪和证实技术方案，评价和指导建设计划；⑶

充分利用现有技术并加以完善和提高，使其成为健康住宅成套技

术，带动相关材料部品的发展；⑷开发研究新技术，保障健康住

宅有一个质的飞跃，促使新的产业形成；⑸加强居住环境社会性

的研究，增强住区的社会功能。

3.健康住宅建筑体系。它是建造健康住宅的建设方案，通过

成套技术和生产组织形成生产发展过程，以最少的代价，显著提

高住宅的健康品质，提供完整的健康住宅最终产品。

为完成健康住宅的研究任务，必须加强两方面的工作：⑴开

展跨学科研究，包括建筑学、医学、心理学、公共卫生学、城市

社会学、生活行为学等多种学科，既重视硬科学的研究，也强调

软科学的研究；⑵联合多部门实践。科研单位与住区开发、规划

设计、生产施工、物业管理、监理检测等单位通力协作，以期提

供完整的健康住宅最终产品。

L0.3（立足点）建设大众健康住宅，既要看到国民经济持

续高速增长，居民收入不断提高，有可能增加住宅造价的一个方

面，也应考虑到居住者经济承受能力的另一个方面，特别是要通

过所花代价不多的环境设计来增强健康要素的成份。

立足于大众住宅，并不排斥高档住宅。高档住宅优势在于可

以开发应用高科技材料和部品。而开发出的高科技材料和部品进

行标准化、批量化生产，必将大幅度降低其生产成本，进而有利

于向大众住宅推广应用。

1.0.4（建设试点）选择并开展不同地域气候特征和社会经

济发展水平的健康住宅建设试点，是健康住宅研究的重要组成部

分。住区开发单位在申请参加健康住宅建设试点之前，应从多方

面对本地区的住宅健康影响因素作出调查，重点明确影响健康的

主要问题，编制《健康住宅建设试点项目计划任务书》。在建设

中，科研单位将组织专家进行指导，技术跟进，共同研究，共同

总结，并通过分阶段的现场测试和评估，以及投入使用后的回访,

以验证其真实的有效性。

截止2004年元月国家住宅工程中心共受理70余个项目申

请健康住宅建设试点，批准了10个城市13个项目为健康住宅建

设试点项目。见表1.0.4

表1.0.4

序批准立项

城市项目名称开发单位

时间

奥林匹克花

北京奥林匹克置业投

1北京园2002年4月

资有限公司

（一期）

金地北京金地鸿业

2北京2002年4月

格林小镇房地产开发有限公司

未来海岸二期厦门海沧投总

3厦门2002年9月

浪琴湾房地产公司

五洲花城一期珠海市五洲

4珠海2002年12月

澳洲园房地产开发公司

湖南亚华置业

5长沙香舍花都2002年12月

有限公司

河畔新城沈阳华新联美

6沈阳2003年4月

（一期）置业有限公司

浙江天龙置业

7金华南国名城2003年4月

发展有限公司

广西中大股份

8南宇邕江湾别墅2003年8月

有限公司

三环新城北京懋源苑房地

9北京2003年9月