科技馆物业综合管理方案

XX科技馆物业综合管理方案（DOC214页）

1.1公司简介

上海陆家嘴物业管理有限公司（下列简称陆家嘴物业公司）成立于

1992年5月，1997年12月改制为有限责任公司，注册资金1500万元。

1.1.1机构设置

陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物

业管理部、市场进展部、物业管理培训中心、档案资料信息中心、计

算机信息中心。

投资企业：

上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司

上海明城酒店管理有限公司、明宫餐饮分公司

上海御桥物业管理有限公司

上海兴嘉物业管理有限公司

上海佳迅清洁服务有限公司

上海明城半山日本料理有限公司

上海悠适上岛咖啡屋有限公司

1.1.2管理规模

作为专业的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万

m2,其中委托管理面积320万而、顾问管理面积40万境内外合资

组建的物业公司所管面积30万m2,是目前上海市管理面积最大的物

业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园

别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，因此具有大规模经营、

低成本运作的特色。

1.1.3管理范围

陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业

办公楼：汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团

办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心；

公寓（含酒店公寓）：明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、

涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨

公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠

苑、梧桐花园；

别墅：棕桐海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄；

住宅小区：金杨新村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、

五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊，

东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、

中原高层、中心东二村；

厂房：嘉浦科技楼；

综合商厦：市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城

商都、上海钻石交易中心。

陆家嘴物业公司顽问管理的物业

综合大楼：江海大厦；

公寓：山鑫阳光城、佳泰花园。

1.1.4质量体系

陆家嘴物业公司已经通过了IS09002质量保证体系及IS014001环境管

理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体

系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为

全国通过三项体系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证

的物业管理企业。

1.1.5质量目标

安全、舒适、亲情、保值

1.1.6环境目标

水清、地绿、洁净、舒适

1.1.7质量方针

建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才

1.1.8环境方针

美化环境、造福社区、持续进展

1.1.9公司信誉

依法经营、严格管理、规范服务，遵守国家有关法律法规

1.1.10管理理念

陆家嘴物业让您更满意

让——严格管理、规范服务、心心交流

您——业户、进展商、行政主管部门与有关专业部门

更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业

户日益增长的需求

满意一成为业户的好保姆、好管家、好朋友

成为进展商的好参谋、好帮手、好朋友

成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

1.1.11管理人才

陆家嘴物业公司拥有一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人

员250人，平均年龄35岁，具有高、中、初级职称的人员占总人员的

57%。

在做好服务的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用与培养放在企业进

展的首要地位，通过各类途径共组织员工培训2133人次，其中境外培

训19人次。1998年，根据其自身进展的需要又建立了陆家嘴物业培

训中心，共培训786人次，其中与上海房地产管理学院合作培训651

人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的

根本保证。

1.1.12管理水平

陆家嘴物业公司依托长期积存的物业管理经验、特色与优势，将陆家

嘴品牌战略及CIS引入公司文化，它标志着陆家嘴物业公司已正式跨

入物业管理现代化的行列，并已形成了能够习惯智能化写字楼、商业

楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整

套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。

1.1.13管理业绩

陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位，上海市物业管理协会

副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示范小区二个、市优秀小区

六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11个，达标创优率达

85%,其中商品住宅与办公楼创优率达100%o并于1998年12月通过

上海质量体系审核中心的GB/T19002-IS09002质量保证体系认证（国

际认证），同年获上海市物业管理企业唯一的“质量管理奖”。1998

年公司被评为市级档案管理先进单位，1999年6月又被评为档案管理

国家二级企业，2000年11月通过上海质量体系审核中心的IS014001

环境管理体系认证（国际认证）。

1.2管理资质

陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。

陆家嘴物业公司被评为上海市二级资质的第一家物业管理企业（上海

市物业管理资质最高为一级，但目前只评出49家二级管理资质的企

业，无一级管理资质的企业）。

1.3公司财务状况

最近3年经营收入、利润与总资产如下（万元）:

年经营收入年利润总资产

1998年32283146069

1999年28414346880

2000年估计34003397530

1.4公司物业管理业绩（图片）

公司要紧管理业绩摘要

获奖单位获奖名称

公司95年度上海市物业管理优秀企业

公司上海市房地行业96年度实事立功竞赛优秀集体

公司浦东新区1995-1998年度文明单位

公司上海市房地行业97年度立功竞赛优秀集体

公司1998年12月获得ISO质量体系认证证书

公司1999年获物业管理企业二级资质

公司1999年6月档案通过国家二级评审

金杨分公司1995年度保卫工作先进集体

金杨分公司1993-1995年度浦东新区绿化养护管理先进集体

金杨分公司1995-1996年度上海爱国卫生先进单位

金杨分公司上海市房地行业96年度区级实事立功竞赛优秀集体

金杨分公司上海房地行业96年度窗口规范服务达标单位

金杨分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位

金杨分公司一九九七年度卫生标兵小区

达标创优荣誉摘要

获奖小区获奖名称

金杨二街坊市优秀小区与全国城市物业管理优秀住宅小区

金杨四街坊上海市物业管理优秀小区

金杨六街坊上海市物业管理优秀小区

金杨三街坊上海市物业管理优秀小区

金杨七街坊上海市物业管理优秀小区

金杨五街坊上海市物业管理优秀小区

金杨八街坊（西）上海市物业管理优秀小区

众城管理处市优秀物业管理大厦

荣城花苑市优秀物、山管理小区、上海市优秀示范小区

民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示范小区

2“上海科技馆”概况

“上海科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区，世纪大道2000

号，毗邻世纪公园、世纪广场，与新区政府大厦相对，交通便利，通

过世纪大道与地铁二号线与陆家嘴金融贸易区及市中心相连。

“上海科技馆”是由上海市人民政府投资兴建的重大社会文化项目，

计划投资总额约15亿元人民币。

“上海科技馆”以“自然、人、科技”为主题，以提高公众科技文化

素养为宗旨。建成之后将是上海重要的科普教育基地与休闲旅游基地,

预测年客流量逾200万人次。

“上海科技馆”内设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设

展馆与一个临展馆。

一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、

设计师摇篮6个展区与一个IMAX巨幕3D影院、•个球幕影院、一个

动感4D影院，另有宇宙之旅等13个展区将于二期开放。

开放时间：周二至周五9:00-17:00

周六至周日9:00-21:00

周一闭馆

占地面积：6.8万平方米

总建筑面积：9.6万平方米

常设展区面积：6.0万平方米

建筑总高：50.2米其中：地上49米，四层；地下7.2米，一层

主体结构：碎框架结构（预应力）

屋面：铝板

楼层：碎板

外墙：玻璃、石材及铝板幕墙

内墙：轻质（材料）砌块

设备、设施：强电系统、弱电系统（楼宇自控、安保监控、共用天线

与闭路电视、公共广播与应急广播、通讯）、电梯、给排水系统、擦窗

机、空调暖通、计算机系统、灯效操纵系统与AV数字操纵系统。

3双方合作的意向

3.1“上海科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件

设施、无与伦比的地理位置，必将成为世界一流的科技展馆。

3.2贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经

验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理

“上海科技馆”。

3.3陆家嘴物业管理“上海科技馆”的综合优势

:带格式的：制表位：不作L71等存

陆家嘴物业已成为上海市管理规模第一的物业公司，目前管，

理的物业量已达390万；

陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，

成为上海市49家获二级资质的第一家（目前上海无一级资质

物业管理企业）；

陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升

值，业户安居乐业；

陆家嘴物业将成为全国唯一通过IS09002.IS014001,

OHSAS18001三项国际认证的企业；

陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验及人力资源；

陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务；

陆家嘴物业能够提供您所需要的物业管理服务：

用我们的物业管理服务节约您的时间与金钱；

您能够利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标；

陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。

3.4陆家嘴物业管理“上海科技馆”的具体优势

:带格式的:制表位：不在L71字符

“上海科技馆”与我公司总部近在咫尺，又与我公司管理的.

浦东新区办公中心触手可及，关于资源共享、应急抢险十分

有益；

•“上海科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区，而我公司是陆家嘴

集团公司的全资子公司，与新区各个方面有着极为良好的沟

通渠道，能够为“上海科技馆”的各项工作提供其他公司无

法比拟的便利条件；

•我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的

设备设施维保技术人员；

•我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容，曾接待

过江泽民、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长；

•我公司有为上海钻石中心提供服务的专业保安队伍；

•我公司有为上海证券大度提供服务的专业保洁公司；

•我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的

绿化队伍，更有从农学院毕业的高才生做为后备力量；

•我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理.“上海

科技馆”；

•我公司有能力并愿意吸纳“上海科技馆”的富余人员。

3.5贵方假如委托我公司管理“上海科技馆”，我公司将使用“陆家嘴物业

管理”的管理模式，导入IS09002质量保证体系、IS014001环境管理

体系及0HSAS18001职业安全卫生管理体系，为“上海科技馆”成为世

界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。

3.6委托方支付开办费542600元。

3.7”上海科技馆”竣工验收后，需对所属委托物业范围内的房屋、设备、

设施等进行全面“开荒”清洁。“开荒”清洁费由委托方承担，估计需

100000元人民币，其费用实行“实报实销”，物业公司负责实施。

3.8我公司同意贵方的建议：从施工期就进行物业管理服务早期介入，开

业后开始进行物业管理服务。

早期介入物业管理：2001年1月1日—2001年3月31日，

委托物业管理服务期限五年：2001年4月1日—2006年3月31

日，

这将给“上海科技馆”的建设与物业管理平稳过渡与管理水平达到四

星级标准带来非常有利的因素。

4总体构想与目标

4.1管理模式

倡导陆家嘴物业让您更满意的管理理念，在“上海科技馆”及陆家嘴

物业公司的领导下，实行“上海科技馆”物业管理处经理负责制，实

施管辖区域内统一的物业管理，并遵守国家及地区有关的法律法规，

同意当地政府主管部门的监督。

4.2管理服务目标

我公司正式同意管理“上海科技馆”后，将使“上海科技馆”达到下

列管理服务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差

异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外）：

4.2.1总目标

•达到相当于宾馆四星级标准；•〔带格式的：制表位：不在L71字符）

•通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为

业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进

的科教、娱乐、工作环境,并成为中国乃至全世界的标志性物

业品牌。

•营造优质环境，激发游客参与科普的热情，提高业户的满意

度。

4.2.2具体目标

管理服务“以人为本”，针对“上海科技馆”的物业特征，我司提出“高

标准、全方位”的物业管理设想。

高标准

以业户满意度为指针，导入IS09002质量保证体系、IS0I4001环境质，:带格承：制表位：不在5字符

量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系，使用相当

于宾馆四星级标准，运用现代科技手段及管理方法来管理与

服务“上海科技馆”。

从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础，

建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。

遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监

督管理相结合的管理方式。

全方位

:带格式的：制表位：不在1.71字符)

针对业户与游客的需求，实行安全、卫生、便利、齐全、低价及24，

小时全天候、多方位的高标准管理服务。

4.2.3管理目标值

经营场地管理目标值

:带格式的：制表位；不在1.71字符

场地、建筑完好率98多

基础设施完好率95%

展区场地管理目标值

:带格式的：制表位：不在1.71字符

展区场地、建筑完好率98%

展区基础设施完好率95%

工程物业管理目标值

带格式的：制表位：不在1.71字符

供电、供水、供气保证率98%

照明设施完好率98%

空调供应完好率98%

通讯、视听、系统保障率98%

消防设施完好率100%

治安监控设施完好率98%

建筑物及所有设备、设施按预定计划保护保养合格率100%

建筑物及所有设备、设施维修及时率100%

设备、设施突发事件操纵率98%

保安管理目标值

:带格式的：制表位：不在1.71字符]

VIP接待安全措施保证率100%

高峰客流安全措施保证率100%

突发事件操纵率100%

车辆交通疏导操纵率100%

技术防范监控措施实施率98%

观众安全措施保证率100%

重大刑事案件发生操纵率100%

重大火灾事故发生操纵率100%

环境管理目标值

:带格式的：制表位；不在1.71字符)

管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水操纵率100%

管辖区域绿化成活率95%以上

管辖区域内绿化更新、养护及时率100%

管辖区域内绿化艺术美化率95%

建筑物外立面整洁保持率98%

建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上

灭虫除害及时率98%以上

5早期介入物业管理服务范围及内容

5.1范围

“上海科技馆”的所有公共部位及地下车库。

5.2早期介入服务内容

协助与参与施工质量管理，加强对隐蔽工程的现场检查，使质量隐患，〔赞推壁：制表位：不在L71字符

消灭在建造过程中，促使物业建造质量与验收效率的提高。

与委托方一起融洽外部环境，沟通与社区有关的供电、供水、市政、

环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委

托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网

络，加强合作使“上海科技馆”运作及管理取得良好的外部

环境。

协助开发商制定好《“上海科技馆”业户使用公约》。

与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。

开业后管理方案的拟订。

“上海科技馆”租户装潢管理方案的拟订。

房屋、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案。

管理及作业人员培训及操作训练（开业前10天完成）。

制订“上海科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。

制订“上海科技馆”安全、消防系统管理方案。

其他工作指导与策划。

5.3早期介入的时间

2001年1月1日至2001年3月31日

凭借多年物业管理经验，我司认为，早期介入越早越好。从今后物业

管理的角度讲，有利于及早发现问题，节约投资成本，及时解决问题，

有利于设备设施良好运行，保值升值。

5.4派遣人员费用估算

派2名经理级管理人员及工程技术人员，每周1次，每次结束后提供

书面建议报告（特殊情况增加次数）。

按常规，物业公司对前期介入应收取一定费用，但是针对“上海科技

馆”的特殊情况，我公司决定费用全免。

6“上海科技馆”接收过渡阶段的管理工作及保证措施

6.1”上海科技馆”进场接管期限

我公司在确保“上海科技馆”正常运行的前提下，在“上海科技馆”

有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限及责任人员

具体如下：

“上海科技馆”交接时间表

交接时间

项目责任部门

第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天

资料合同交接全体人员

供配电系统

电气维保部

电梯系统

空调系统空调（给排水）

给排水系统维保部

计算机系统

消防设备

楼宇操纵

电子会议

痛

背景音响

电

闭路电视弱电维保部

系

灯效、AV

统

安保设备

门禁设备

车库管理

保安保安部

保洁、绿化清洁、绿化部

礼仪礼仪部

交接总结全体人员

6.2项目交接验收责任界定

当我公司受托管理“上海科技馆”，进入现场在限定时间内交接时，甲

方负责把已竣工项目或者还在施工项目的全部情况告之乙方，并同时

移交相应的管理权力与责任，具体如下；

6.2.1甲方负责在乙方接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、

技术资料、产品说明书等全部移交乙方。如遇种种原因，一时无法移

交的部分资料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间。

6.2.2经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移

交。

甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方，乙方应在验收接管后全面

记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建

部门等）签字认可，乙方承担其管理权力与义务。

6.2.3经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或

者者经政府的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项

目移交。

甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方，但不合格或者未验收完毕

的项目乙方应在验收接管后全面记录在案，并经甲方及甲方委托人（政

府主管部门、监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用

功能的责任不应乙方承担，乙方对甲方支付余款或者增加费用具有参

与讨论及建议权，乙方负责配合、协助甲方或者甲方委托人，加快整

改项目的落实及再次验收工作的推进或者者持续落实其验收工作。

6.2.4已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目

责任界定：甲方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包

方施工责任；分包方或者具体施工方负责施工、试运行及整改责任；

乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不

应乙方承担。

6.3保证措施

［招格式的：制表位：不在1.71字符

先期进行各类图纸的熟悉消化;

设备人员与施工方共同对设备的性能、操作与设备状况进行熟悉，以

保证在接收后能独立操作；

对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行

全面熟悉；

对各类设备系统的要紧设备建立档案、全面登记：

建立接管档案，对每台设备的目前状态由科技馆、供货商与物业公司

三方签字认可；

还未完全完工的设备系统，能够实施边施工调试、边进行监督，待完

工后再验收交接；

管理方的接收人员务必通过培训，并符合上岗条件。

7进驻“上海科技馆”后物业管理服务的范围、内容及标准

7.1业户服务

•拟订租户进场管理程序；”:带格式的：制表位；不在L71字符二)

•拟订装修管理规定并照章执行

•负责对业主、租户的日常服务与联系，并进行走访，每季度

一次意见征询活动；

•收集租户租赁资料，编制租赁清册，记录动态情况；

•建立租户档案，拟订档案管理办法。

7.2礼仪商务服务

7.2.1范围

“上海科技馆”商务中心所涉及的各项服务、礼仪会务接待。

7.2.2内容及标准

7.2.2.1商务中心服务

［内容］

•负责“上海科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作；，:带格式的：制表位；不在字符)

•接待外来客户的各类文件的打印、复印、传真等工作；

•负责客户机、船、车票的订购工作；

•负责客户其他特约、代办服务。

［标准］

•服务宗旨：快捷、优质、规范、高效；，:带格式的：制表位：不在L71字符)

•服务标准：凡推出的服务项目。保证服务质量，对每一项服

务实行投诉反馈制度，质量标准以有关行业的服

务要求为准。

服务满意率达95%.

7.2.2.2礼仪会务接待服务

［内容］______________________________________

•负责来访客人的登记、接待服务。，1带格式的：制表位：不在字符)

•根据”上海科技馆”有关部门的要求，布置、安排、落实服

务人员做好服务接待工作。

•检查整个大楼的各类设施，发现问题及时报修。

•电梯迎候客人的询问、引导工作。

•负责大楼经营场所的票务接待工作。

•提供茶水服务。

•电话转接工作。

［标准］

:带格式的：制表位：不在1.71字符］

•服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄，

大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的

物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。

迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。

根据”上海科技馆”有关部门发出的《会议接待通知单》要

求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。

提早半小时检查大楼内的空调、照明、电器等各类设施，发

现问题及时通知设备管理人员排除故障。

遇来访、询问客人须面带微笑，问清客人姓名与单位，然后

再与大楼有关部门联系，并要求客人填写来访登记，同时引

导客人去休息室接待区等候。

接听电话并进行转接，要求服务人员见信号灯亮时务必使用

普通话且礼貌地称：“您好，请讲”，根据客人要求迅速、正

确为其转接电话，在无人接听的情况下或者电话占线时，应

婉转地说：“对不起，电话无人接听，请问可否等会儿再打

来？”或者“对不起，电话占线，请稍等。”等此类礼貌用语。

如来电要求留言须认真填写电话记录表，及时转达。

服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20分钟后关闭，调节

好空调调温器，冬季室内温度通常操纵在18°C(±2°C)左

右，夏季通常操纵在25°C(±2°C)左右，并在喷洒适量空

气清香剂，保持大楼内空气清新。

提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提

供服务。茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶

水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过

程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前。

会见或者会议期间服务员通常不得随意进出会见厅或者会议

室，重要会见或者会议期间服务员须站立在会场里面，通常

的会见或者会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按科

技馆规定执行，但务必注意会见厅或者会议室的动态，随时

提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传

递信息。

7.3保安管理与服务

7.3.1范围

“上海科技馆”地面出入口及红线内、售检票处、大堂、走道、公共

设施、共用设备、地下车库等。

7.3.2服务内容

•保安巡视、检查、宣传、抢险、护卫、汇报及统计记录；《:带格区的：制表位：不在5字符

•辖区出入口全天24小时值班，对办公楼非本馆工作人员进出

进行询问，对围墙边、公共道路、公共场所、公共设施等实

行全天周期性的巡逻值勤。保安人员规定路线每二小时巡逻

一次及不规定路线不定期巡逻；

•辖区内实施24小时监控录像，并储存7天时间；

•实施三级防火责任制度，建立健全防火制度与安全操作制度；

•定期巡视、试验、维修、更新消防器材与设备，制定有关人

员负责保养、维修与管理；

•定期对电气设备、开关、线路与照明灯具等进行检查；

•与地区公安、消防、综合治理管理部门等建立良好的公共关

系，积极配合与落实工作，同时同意监督，确保管理区域内

财产及人身安全。

•游客疏散及引导；

•邻近及周边道路车辆管理及疏导，对进出车辆做好纪录；

•防台防汛管理；

•应急事件处理。

7.3.3工作质量标准

工作流淌巡查

定岗巡视学习训练

内容刑事、违法案件车辆停放、保管环境保护突发事件

工作5分钟内保安到

24小时24小时，不间断巡查每月二次

频率达现场

保证出入口及时制止：偷、盗、无可疑、闲杂人员注意关闭门、公及时采取措施，各项法律

安全，阻止推刑事、治安，案件接近车辆，未锁灯、窗、各龙头，操纵局面，迅速常识，政策

质量销、叫卖、乞一旦发生立即与门、关窗车辆或者不乘电梯，无破坏报告，等候支条例与业

标准讨、无关人员公安部门联系。遗忘贵重物品及绿化、无乱扔垃援，及时疏导与务培训。

进出。时通知。道路畅圾、乱吐、乱烧。引导游客。

通。

督导保安部门统一指挥调度，保安班长24小时监督保安员运作，管理处经理每月不定期抽查。

方式

7.4保洁管理与服务

7.4.1入口、大厅的保洁

实施方案

项目及内容保洁质量检查标准检查手段

日周月季

无灰尘、无污渍、一次

梯级、地台视检巡回

无痰迹、无垃圾洗刷

视检—次-次

无脚印、无污渍、

大厅地坪大理石地面光巡回抛光洗地

无痰迹、无垃圾

亮有倒影蜡上蜡

光亮干净、无尘灰、视检与手检

玻璃门、窗巡回

无印渍戴白手套

柱面、墙面、台面、

光亮、整洁、无灰

椅子、沙发、灯座视检与手检一次

尘、无损坏

及附属设施

盆体表面光亮保

大花盆、盆景洁，盆内无烟蒂、视检与手检巡回

杂物

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

手检：戴白手套或者用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距

离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

7.4.2展馆公共区域的保洁

区项目及内容实施方案

标准检查手段

域（包含但不仅限于）B周月季

整洁光亮，无垃圾、

巡上

地面清洁无纸屑、无水渍、视检

回腊

无脚印

手检用餐巾纸

所有玻璃门、窗及玻璃无尘、光亮、无印巡

擦拭1米无灰1

部分之清洁渍，保持明净回

尘

各类标志牌、不锈钢/表面无污渍、无污

视检与手检1

铝质材料清洁垢、光亮

清洁光亮、无污垢、

清理公共区域垃圾桶及巡

烟灰及垃圾不超过视检

烟灰缸回

容器的2/3

地面/电梯地面抛光地面光泽明显视检2

展

无浮灰、无污渍、

馆地面吸尘视检与手检1

无死角

公

整洁、光亮、无污

共内立柱之清洁视检1

渍

区

目视，无蜘蛛网、

域

空调风口之清洁无明显灰尘、无污视检1

渍

电梯内四周及内外

电梯内外之清洁门保持整洁光亮，视检与手检2

照明器具无积灰

无垃圾、无垃圾、

电梯槽底之清洁视检1

无烟头、纸屑

入口地毯、垫子吸尘干燥、无污渍视检3

无积灰、无蜘蛛网、

天花清洁金属天花板及架边视检1

洁亮

灯管无灰尘、灯盖、

照明清洁视检1

灯罩明亮清洁

无尘、无污渍、无

展清扫走廊/台阶垃圾及

垃圾杂物、无蜘蛛视检与手检1

馆尘土

公网、无积水

共走廊地毯吸尘干燥、无污渍视检与手检1

区擦拭走廊墙面及挂物无积灰、无污垢视检与手检1

域擦拭走廊/后梯消防设无尘、无污渍、无

视检与手枪1

施垃圾、无蜘蛛网

清洁木质材料无尘、无污垢视检与手检1

擦拭楼梯扶手、栏杆、视检无明显污迹、巡

视检与手检

挡板手检无明显灰尘回

整洁、光亮、无污巡

自动扶梯清洁视检与手检

渍回

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

手检：戴白手套或者用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距

离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

7.4.3卫生间的保洁

实施方案

项目及内容保洁质量检查标准检查手段

日周月季

门、窗、柜、墙干净、整洁、明亮

视检与手检

面顶、墙面无尘灰、污迹次

无脚印、无污迹、巡一次

室内地面、空间视检与嗅检

无水迹、无异味回清洗