华高莱斯区域研究流程与内容

华高莱斯区域研究流程与内容第一部分区域发展战略定位顾问服务-------------------------------------------------我们把一个区域的整体发展，看作是一个有机的综合体，无论是城市发展带，还是一个省份还是一个城区，一个村镇，凡是有集体人群聚集的形成一定社会形态的地区，我们均将其发展过程，视为一个完整的生命周期，其产生，发育，成长，成熟，衰落，消亡均有科学的内在规律可循，就目前世界城市化发展的历史来看，任何一个城市的发展均经历过膨胀——应急——控制——调整这四个阶段，我们在做一个区域的发展战略时，如果遵循科学的规律就会尽可能的缩短这个阶段，而不是跨跃这个过程，所以我们将从社会学，城市地理学，历史学，人口学，城市规划学等多学科融合的角度，为一个城市或一个城区的未来发展做出科学，理性，可控的整体发展战略，以指导城市总体规划的制定与决策。一、宏观经济分析

（一）全球经济发展现状及趋势

（二）中国经济发展现状及趋势

（三）区域所在省份经济发展现状及趋势

二、区域经济分析

（一）区域经济发展现状及问题

（二）影响区域经济发展的内部因素

（三）影响区域经济发展的外部因素

（四）区域经济发展的SWOT分析

（五）科学发展观指导下的区哉经济发展模式

三、区域性经济增长动力分析

（一）产业动力

（二）人口资源动力

（三）自然资源动力

（四）交通资源动力

（五）历史文化资源动力

四、区域产业结构调整

（一）区域产业结构现状

（二）区域产业结构症结

（三）产业发展潜力分析

（四）产业布局调整

（五）产业人力资源现状

（六）未来产业结构

五、区域城市空间结构分析

（一）区域城市功能分区

（二）区域城市人口分布

（三）区域城市产业布局

（四）区域城市交通结构

（五）区域城市建筑风格

六、区域城市功能定位

（一）区域城市群发展现状

（二）区域周边城市发展定位分析

（三）区域人文历史传承

（四）区域城市竞争关系分析

（五）区域经济合作潜力分析

七、区域未来城市结构演进趋势分析

（一）区域城市总体规划分析

（二）区域城市发展空间分析

（三）区域城市历史结构

八、区域就业动力的发掘与提升

（一）区域产业发展现状、问题、及走向

（二）区域人口发展趋势

（三）区域人口就业价值取向

（四）区域教育资源及利用现状

九、区域核心竞争力设计与培育

（一）区域竞争力评估

（二）区域竞争力设计

1、硬性竞争能力设计

（1）劳动力

（2）资本力

（3）科技力

（4）设施力

（5）区位力

（6）环境力

（7）聚集力

2、软性竞争能力设计

（1）秩序力

（2）文化力

（3）制度力

（4）管理力

（5）开放力

十、区域城市形象设计与策划

（一）城市形象定位

（二）城市风貌设计

（三）城市景观环境设计

（四）城市营销策略

（五）城市整合行销传播

（六）城市营销市场细分

（七）城市CI策划第二部分土地发展战略研究顾问服务-------------------------------------------------随着国家宏观调控政策在土地金融方面力度的加大。今后，房地产开发面临的是土地成本的上升，土地饥渴症将成为地产界普遍存在的现象。所以，伴随土地出让制度的变革，如何选择有价值，有潜力的地块，就必须在在拿地之前，就进行充分、科学地论证，使目标宗地的开发价值与开发潜力最大化，而在土地招标，拍卖、挂牌出让的过程中更要讲求一定的策略，降低不必要的投资风险，对此，我司有着丰富的顾问经验与成熟的运作方案，对于此方面的工作，我司将主要进行如下工作：一、宏观经济分析

二、区域经济发展现状

三、区域功能深度定位

（一）地块在区域经济结构中的地位

（二）区域投资环境分析

1、区域经济发展分析

2、人口变化分析

3、旅游资源分析

4、地理价值分析

5、产业现状及发展趋势分析

6、城市基础设施及发展研究

7、规划发展研究

8、投资政策分析

（三）区域开发对于所在城市发展的价值潜力研究

1、城市印象分析

2、历史文脉梳理

3、交通条件分析

4、景观环境分析

5、相关配套分析

6、发展潜力分析

（四）相关政策性因素分析

1、空间发展政策

2、产业导向政策

3、人口发展政策

4、其他相关政策

（五）区域分地块功能深度（特色）定位

1、开发理念

2、发展动力

3、产业定位

4、功能定位

5、资源利用

6、风貌定位

四、区域土地价值评估研究

（一）区域土地资源整体分析

（二）区域土地评估与城市总体规划的关系

（三）区域土地评估与区域概念性规划的关系

（四）区域土地价值潜力探测

（五）地理信息系统暨地价评估体系建立

（六）区域土地分等定级研究

（七）价值潜力评估因子分析

1、区位交通因子

2、资源禀赋因子

3、人口规模因子

4、城市现状因子

5、发展规划因子

（八）区域土地价值潜力指标体系

（九）区域分区块土地价值定级及划分

（十）土地潜力效益分析及土地价值变化风险评估

五、区域土地开发策略

（一）土地总体开发策略

（二）地块拆分原则与标准

（三）总体开发顺序建议

（四）物业开发模式建议

（五）物业开发顺序建议

（六）项目招商模式建议

（七）项目招商策略建议

六、区域投资分析

（一）总体投资分析

1、一级土地开发成本测算

2、地块转让价格测算

3、综合经济评价

（二）分类物业投资分析

1、各类物业最佳配比分析

2、居住物业部分投资分析

3、办公物业部分投资分析

4、配套物业部分投资分析

（三）区域投资风险评估与规避

七、区域土地交易方案设计

（一）城镇国有土地使用权招标、投标策略

（二）城镇国有土地使用权拍卖、应拍策略

（三）城镇国有土地使用权挂牌、摘牌策略第三部分城市土地经营策略研究顾问服务-------------------------------------------------运用土地政策参与宏观调控，是新形势下政府部门的新任务。这一新任务，对于政府部门来说，既是搞好土地管理和储备的新机遇，也是面临的大挑战。在此背景下，如何实现将有限的土地综合价值最大化，保证土地空间发挥其应有的价值，从而在城市开发建设中使其发挥非常有效的调控杠杆作用，避免对土地资源的粗放利用、浪费，这是我司开展城市土地经营策略顾问工作的目的，该部分的顾问工作将围绕以下几个方面展开：一、最新土地政策研究

（一）国外的城市土地经营模式研究

（二）可借鉴的国内城市土地经营模式

（三）本区域的土地政策特殊性研究

二、地理信息系统暨地价评估体系建立

（一）城市地理信息基础资料库分析

（二）城市地理信息综合运用

（三）土地基准地价的确立因素

（四）影响土地价值的因子及等级制定

三、城镇土地分等定级研究

（一）价值潜力评估因子分析

1、区位交通因子

2、资源禀赋因子

3、人口规模因子

4、城市现状因子

5、发展规划因子

（二）城市土地价值潜力指标体系

（三）土地价值定级及划分

（四）土地潜力效益分析

（五）土地价值变化风险评估

四、城市各功能区规划定位研究

（一）城市总体规划分析

（二）城市各功能区定位分析

（三）未来可能的功能变迁分析

五、城镇土地储备策略

六、城市土地一级开发策略

七、城市土地出让策略

1、土地出让方式（招拍挂方案）

2、出让组合

3、出让地块规模

4、出让时机

5、出让期限

6、出让次序

八、城市公共设施建设项目融资方案

九、城市公共建设项目的招商引资策略第四部分小城镇、新城建设研究顾问服务-------------------------------------------------大力发展小城镇建设与新城开发建设是我国当前城市化工作的重点，也是各级城市开发机构的重点工程，而小城镇建设与一般意义上的地产大盘开发截然不同，其更多的是从一个完整的城镇社会形态来考虑，整个工作涉及产业、人口、城市、居住等各个方面，所以对此类项目的顾问工作，我司分为三个阶段来研究：第一阶段

城市功能定位研究

一、大城市郊区城镇建设理论研究

（一）国外主要理论研究

1、聚集理论

2、增长核理论

3、有机分散理论

4、中心地理论

5、城市营销论

（二）国外大城市郊区城镇建设的经验借鉴

（三）中国大城市郊区城镇建设存在问题分析

（四）项目开发模式之初步设想

1、城市郊区化面临问题

2、城市职能与结构变化

3、新城规划应遵循的思想

二、项目区域分析与定位

（一）区域整体发展研究

1、区域经济一体化与北京城市发展关系研究

2、旧城与新城发展关系研究

（二）区域整体发展战略定位

1、区域发展模式定位

（1）新城规划理念

（2）新城市场定位

（3）新城建设架构

（4）新城建设周期

（5）新城风貌定位

2、新旧城区发展结构定位

（1）新旧城区功能结构定位

（2）新旧城区城市居民结构定位

（3）新旧城区城市经济模式定位

3、新城建设模式定位

（1）发展要素定位

（2）主导产业定位

（3）产业链及其相互关系定位

（4）可持续发展动力设计

（5）与旧城互动模式设计

4、新城建设特色定位

三、项目开发模式定位

（一）可能开发物业之市场分析

1、市场供应分析

2、市场需求分析

3、竞争市场分析

4、市场空间分析

（二）客户群定位

1、客户群层次结构分析

2、区域客户群分析

3、目标客户群定位

4、价格定位建议

（三）项目推广策略第二阶段

概念规划

一、新城开发设想

（一）新城开发进程及规划理念

（二）研究城市

1、城市经营

2、城市整合传播

3、行销市场细分

4、规划创造价值

（三）规划理念

1、新都市主义

2、公交导线

3、可持续发展/有机增长

4、生态环境

二、现状用地分析

三、城市结构研究

1、城市方位发展肌理

2、城市方位发展节奏

四、总体规划分析

五、规划结构研究

六、整体规划概念设计图

七、地块分拆与地块等级

八、交通分析结构图

（一）道路分级系统

（二）城市公共交通

（三）建设时序分析

1、分期建设发展规划依据

2、初期启动阶段

3、形态确立阶段

4、规模开发阶段

5、持续发展阶段

九、景观环境分析图

十、设计工作会议项目方案评审第三阶段

开发策略与投资分析