西安大秦文化街项目未来收益现值咨询评估报告样本

目录第一部分TOC\o"1-3"\h\z咨询评定汇报书使用说明及使用范围 3第二部分一、委托方及项目方介绍 51.1委托方概况 51.2项目介绍 7二、咨询评定目标 10三、咨询评定范围和对象 11四、咨询评定基准日 13五、咨询评定标准 13六、咨询评定汇报依据 14七、咨询评定方法 16八、咨询评定过程 178.1资产清查范围 178.2.资产清理方法和结果 178.3《大秦文化街》项目分析 208.4收益评定法咨询评定假设条件 448.5收益估计 458.6投资项目标不确定性分析 54九、咨询评定结果 56十、尤其事项说明 57十一、咨询评定基准日以后重大事项 60十二、咨询评定汇报法律效力 60十三、汇报书提交日期 61备查文件清单 62陕西百事通企业投资（集团）《大秦文化街》项目未来收益现值咨询评定汇报咨询评定汇报书使用说明及使用范围咨询评定汇报书使用说明本汇报是在独立、客观、公正、科学标准下做出，我企业及参与评析人员和委托方之间无任何特殊利害关系，工作人员在评析过程中遵照执业规范，进行了公正评析。本汇报不对评析对象提供相关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其它相关评定所需资料本身正当性、完整性、真实性负责。对评析对象存在影响评析判定瑕疵事项，在委托方未作特殊说明而评析人员依据专业经验通常不能得悉及无法搜集资料情况下，我机构及评析人员不负担相关责任。本汇报仅服务于本评析目标，不对其它用途负责。本汇报全部内容仅对委托方负责。本汇报全部内容是我企业作为专业投资风险顾问机构提出仅供参考咨询判定，对项目投资可能风险及不确定原因较多，所以汇报不应该作为投资方唯一决议意见，提请委托方注意。本汇报咨询评定基准日为10月8日。本汇报书使用期为二年，即从10咨询评定汇报书使用范围本汇报仅供委托方为此次咨询评定目标使用。未经委托方许可，不得向委托方和行业主管审查部门以外单位和个人提供。汇报全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向她人提供或公开。本汇报仅提供给委托方使用，任何单位或个人未经本企业书面授权，私自使用本汇报均组成对本企业侵权，由此引发一切后果均由侵权方负担。陕西正和房地产评定有限责任企业(以下简称我企业、本企业)接收陕西百事通企业投资（集团）（以下简称委托方、该企业）委托，依据国家相关要求，本着客观、公正、科学标准和公认方法，组织专业评析人员，对该企业《大秦文化街》项目（以下简称项目、该项目）未来收益现值进行了咨询评定。我企业根据必需程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必需取证、论证和计算。我企业现在向委托方提出以下意见。下述意见仅服务于此次咨询评定目标，不应单独作为该项目实施投资唯一意见或提议。一、委托方及项目介绍1.1委托方概况委托方名称：陕西百事通企业投资（集团）委托方住所：西安市西华门凯爱大厦B座9楼9—1号法定代表人：王勇注册资本：玖仟玖佰玖拾伍万圆整企业类型：有限责任企业经营范围：房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传输、体育娱乐。注册号：31.1.1项目发展背景根据中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”战略思想，《大秦文化街》项目依靠“世界第八大奇迹”，在“保护文物资源、改善旅游环境、发展旅游事业”基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门旅游环境，愈加好地保护世界文化遗产。《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一文化旅游商业项目，是经国务院发改委同意立项《秦皇陵遗址公园和秦陵博物院》总体计划中关键组成部分，也是陕西省相关秦兵马俑博物馆整体环境改造关键项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。《大秦文化街》作为其中唯一文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业热点，吸引了广大中外旅游者、投资者关注眼光。1961年秦始皇陵被国务院审定为全国关键文物保护单位。1974年秦兵马俑被发觉，被誉为“世界第八大奇迹”。1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名目》。1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。截至现在，秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次，其中包含一百多位国家元首及政要，现每十二个月有300余万人次客流接待量，其中境内游客220万余人次，境外游客80万余人次。伴随西安及临潼区旅游环境和陕西省“扬秦兴唐”发展旅游事业战略实施，秦兵马俑每十二个月接待游客数量正以每十二个月15%速度递增。秦兵马俑博物馆开放发展﹐使得馆前逐步形成一定规模旅游商业服务区﹐但因为缺乏整体计划﹐所以凌乱分散﹐功效不全﹐直接影响游客逗留时间和消费水平。展现在中外游客面前是提篮叫卖、强买强卖商业服务环境，旅游工艺品质低价廉，不能给中外游客提供一个公平、公正、舒适购物环境。秦兵马俑周围旅游环境脏、低、乱、差，不仅不能有效保护世界文化遗产，而且给中外游客留下很遗憾印象，和兵马俑作为“世界第八大奇迹”地位极不相当，不仅破坏了大家参观兴致，使游客不敢花钱、不愿意花钱或不想多花钱，也为西安旅游、陕西旅游乃至中国旅游抹黑。秦兵马俑博物馆周围环境开发建设一直受到历届党和国家领导人和陕西省委、省政府高度关注。1998年12月，陕西省省委、省政府从弘扬民族文化，保护历史文物，促进陕西经济发展、社会进步大局出发，作出了《深化旅游体制改革，加紧旅游产业发展决定》，将秦始皇兵马俑博物馆纳入秦始皇陵遗址总体保护和发展战略之中，为项目标提出奠定了基础，发明了条件。秦兵马俑博物馆周围环境开发建设一直受到历届党和国家领导人高度关注。1993年、1999年，前国家主席江泽民两次亲临秦兵马俑博物馆参观考察。1995年，国家主席胡锦涛参观考察秦兵马俑博物馆，对兵马俑馆开发建设及保护利用给关键指示。1999年8月﹐国务院总理朱镕基在视察时﹐做出净化秦始皇陵园环境﹐保护文物遗址提议，并提出建设“秦始皇帝陵博物院”战略构想，为兵马俑博物馆发展指明方向。，秦兵马俑博物馆馆前低级无序经营活动蔓延受到了联合国教科文组织及国际文物保护组织关注，对秦兵马俑博物馆周围环境提出限期整改要求。12月，李岚清副总理提出了建立“秦始皇陵遗址公园”计划构想，做出秦始皇陵遗址进行整体计划关键指示。1月，陕西省人民政府向国家发展和改革计划委员会上报《秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目提议书》，陕西省人民政府所以决定征地2902亩﹐建设《秦皇陵遗址公园和秦始皇陵博物院》﹐并报国家发展和改革计划委员会。3月，西安市临潼区政府和秦始皇兵马俑博物馆委托西安建筑科技大学编制完成了《秦始皇兵马俑博物馆门前区环境建设计划方案》，并由陕西省文物局于4月上报陕西省发展计划委员会.[陕文物字[]43号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目提议书汇报》]和[陕文物字[]42号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目提议书汇报》]5月，《秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区建设项目提议书》经过了省计委审批。[陕计社会[]437号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目提议书批复》]和[陕计社会[]438号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目提议书批复》]6月初，省国土资源厅回复项目用地许可征用，项目可行性研究是在以上工作基础上进行。8月，国务院、国家发展和改革计划委员会正式同意了陕西省人民政府相关《秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目提议书》。[计社会[]906号《国家计委相关审批秦始皇帝陵遗址公园项目提议书请示》]4月，国务院发改委同意建设《秦皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院》项目计划书。[计社会[]1179号文件[印发国家计划委员会相关审批秦始皇陵遗址公园项目提议书请示通知]秦兵马俑国博物馆馆前服务区共分为：A、B、C三个区,建设用地296亩,包含以《大秦文化街》为关键主体商业旅游服务区（B区），关键用于建设旅游停车场、旅游纪念品市场、餐饮服务和关中民风民俗文化展示等内容；环境建设用地（A区）393亩，关键用于秦兵马俑博物馆馆前净化、绿化、美化旅游环境，现在已基础完成；群众安置区（C区）即秦俑民俗文化旅游村，建设用地116.8亩，关键结合馆前被拆迁180户群众安置建设一个含有浓郁关中民俗风情文化旅游村，立即于开业。《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造区唯一旅游商业区，含有独家开发、建设、经营管理权，是经过国务院同意立项秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体计划中关键组成部分。8月临潼区决定以拍卖方法出让秦始皇兵马俑博物馆馆前大型商业服务区（B区）。[临政发[]55号文件《西安市临潼区人民政府相关对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目建设和经营权实施拍卖决定》]9月19日，陕西百事通企业（投资）集团，经过市场公开竞买方法取得秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区B区（《大秦文化街》）150亩土地40年独家开发权，被誉为中国旅游商业领域一匹黑马。[()西证经字第26940号]和[9月19日西安国衡拍卖行拍卖成交确定书]1.1.2项目发展目标《大秦文化街》是文化和商业相结合一个产物,总占地面积10万平方米，南北长455米，东西宽220米，处于旅游服务区中心，是整个馆前服务区黄金地段,是专为秦兵马俑博物馆设置旅游商业配套服务区，能够形成独立国际旅游商业区，在这里能够满足游客“吃、住、行、游、购、娱”等全部需求。项目总建筑面积6万平方米，绿化率35％,计划建设成为集文化购物、特色餐饮、体验消费三个功效轴心为一体多元化国际旅游体验之城。1.1.3委托企业介绍陕西百事通企业投资（集团）是以信息产业、高新技术、房地产开发和基础能源建设投资为主体多元化集团企业，涉足信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传输、体育娱乐、房地产开发等多项领域。集团下属陕西通源天然气、陕西网际科技开发、杨凌科森生物医药有限责任企业、陕西天地飞豹科技等十多家全资和控股企业。企业宗旨是开发、利用、保护世界文化和自然遗产，为缔造友好社会和人类福祉做出贡献。企业经营理念是面向世界和未来，利用秦兵马俑博物馆世界级旅游文化资源，塑造符合二十一世纪旅游消费需求旅游文化产业链，成功打造“华夏旅游产业第一品牌”。以“经营为关键”整合社会资源，集合世界级专业开发团体，采取优异商业运作模式和现代管理手段，从旅游景区特征入手，改变现在秦兵马俑博物馆资源巨人、产业矮人、环境配套落后面貌。在保护世界文化遗产基础上，深度挖掘以“周秦文化为关键”中国历史文化，建设含有文化体验、饮食购物、休闲娱乐、酒店住宿、健体康疗、参观学习等多功效、复合式、体验型、一站式国际化旅游广场，发明和秦兵马俑相媲美世界级商业平台和财富价值，取得社会价值和经济价值高度完美统一。企业自成立以来，主营业务、股权、注册资本等企业基础情况未发生变动。截止评定咨询基准日，陕西百事通企业投资（集团）资产总额为人民币9522.03万元，负债总额为50.59万元，企业全部者权益为9471.43万元。1.2项目合作团体据委托方提供资料，该项目基础情况以下：项目名称：陕西秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目项目单位：陕西百事通企业投资（集团）项目总体计划顾问：美国科特勒营销集团(KotlerMarketingGroup)项目地点：秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区项目用地：已部分取得土地使用权项目规模：总建筑面积65940.8平方米项目周期：建设期：1年计算期：项目总投资：45765万元人民币1.3项现在期进度介绍据陕西百事通企业投资（集团）提供资料显示：4月，国家发展计划委员会正式同意了本项目提议书。8月，临潼区以拍卖方法出让秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区(B区)。9月19日，陕西百事通集团经过竞买方法取得本项目用地。二、咨询评定目标陕西百事通企业投资（集团）为《大秦文化街》项目而寻求合作对象，依据委托方要求，本企业对该企业现有资产及负债情况进行清理，并对该项目标未来收益现值提供非鉴证性咨询及参考意见。三、咨询评定范围和对象依据咨询评定目标，列入咨询评定范围是陕西百事通企业投资（集团）截止基准日资产情况及《大秦文化街》项目标未来收益现值。3.1陕西百事通企业投资（集团）现有资产情况依据该企业提供资料，本企业评定人员对该企业截止6月底净资产进行财务审核和资产清理。依据项目委托方提供6月资产负债表，陕西百事通企业投资（集团）6月资产及财务情况以下-资产情况基准日该企业资产负债表制表单位：陕西百事通企业投资（集团）6月30日单位：元资产行次期末数负债及全部者权益行次期末数流动资产流动负债：货币资金2,931,980.31短期借款短期资金应付票据应收票据应付账款107,900.00应收账款预收账款减：坏账准备其它应付款269,929.10应收账款净额应付工资预付账款24,900,755.00应付福利费128,116.13其它应收账款164,950.00未交税金存货66,715,124.72未付利润待摊费用85,000.00其它未交款待处理财产损失净额预提费用十二个月内到期长久债券投资十二个月内到期长久负债其它流动资产其它流动负债待转其它业务支出流动负债累计505,945.23流动资产累计94,797,810.03长久投资：长久负债长久投资长久借款固定资产：应付长久债券固定资产原值459,946.64长久应付款减：累积折旧37,486.16其它长久负债固定资产净值422,460.48长久负债累计折旧基金负债累计505,945.23在建工程少数股东权益待处理固定资产净损失全部者权益：固定资产累计422,460.48股本99,950,000.00无形资产及递延资产资本公积无形资产盈余公积递延资产未分配利润-5,235,674.72无形资产及递延资产累计全部者权益累计94,714,325.28其它长久资产资产总计95,220,270.51负债及全部者权益累计95,220,270.51财务情况基准日损益表编制单位：陕西百事通企业投资（集团）6月30日单位：元项目本年累积数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其它业务利润减：管理费用754,382.33销售费用1,589,371.70财务费用-85,085.98三、营业利润-2,258,668.05加：投资收益补助收入营业外收入减：营业外支出250,000.00加：以前年度损益调整四、利润总额-2,508,668.05减：所得税五、企业净利润-2,508,668.05四、咨询评定基准日依据咨询评定目标，我企业和委托方约定将本项目咨询评定基准日确定为10月因为咨询评定是对某一时点现实情况提出价值结论，选择会计期末作为咨询评定基准日有利于会计资料利用。同时依据陕西百事通企业投资（集团）项目投资计划，咨询评定基准日和咨询评定目标计划实现日较靠近，故选择本基准日作为咨询评定基准日。此次咨询评定工作中，咨询评定范围界定、咨询评定价值确实定、咨询评定参数选择等，均以该日之企业数据、外部经济环境和市场情况等确定。本汇报书中一切取价标准均为咨询评定基准日有效价格标准。五、咨询评定标准项目咨询评定遵照以下标准：5.1真实性标准：即要求咨询评定工作实事求是，尊重科学；5.2科学性标准：即必需遵照科学咨询评定要求和程序，以科学态度制订咨询评定方案，并采取科学方法进行咨询评定；5.3公平性标准：即必需坚持公平公正立场，以中立第三者身份客观地进行咨询评定；5.4可行性标准：即依据咨询评定对象特点和性质和当初所含有条件，制订切实可行咨询评定方案并采取适宜咨询评定方法；5.5预期收益标准：即以技术标准形式概括出资产及其资产价值最基础决定原因；5.6供求标准：是经济学中相关供求关系影响商品价格原理概括；5.7贡献标准：资产价值高低要由该资产贡献来决定；5.8替换标准：在同一市场上含有相同使用价值和质量商品应有大致相同交换价值；5.9谨慎标准：以谨慎态度选择咨询评定参数；5.10估价期日标准：为咨询评定提供一个时间基准。六、咨询评定汇报依据6.1关键法律规范《中国土地管理法》；《中国建筑法》；《中国工程设计法》；《中国企业法》；《中国会计法》；《中国企业财务通则》《中国环境保护法》；《中国消防法》；6.2经济行为文件上海上会资产评定、上海上会投资顾问咨询评定业务约定书委托方咨询评定承诺函6.3重大协议协议、产权证实文件6.3.1临国用()第067号国有土地使用证6.3.2西安市计划局临潼分局“相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区”建设用地计划定点复函6.3.3建设工程计划许可证［编号LT()10号］6.3.4建筑工程施工许可证［编号0517］6.3.5西安市商品房预售许可证［市房预售字第零贰(临)号］6.3.6陕西百事通企业投资(集团)土地使用权拍卖协议6.3.76.3.86.3.96.3.106.4取价标准6.4.1委托方编制项目投资价值分析汇报6.4.2《大秦文化街》前期定位方案6.4.3《大秦文化街》项目说明书6.4.4《大秦文化街》市场调查汇报6.4.5委托方提供相关说明6.4.6我企业咨询评定人员调查取得相关资料七、咨询评定方法经咨询评定人员现场调查研究，对项目标投资价值分析汇报和项目商业计划书及相关财务会计资料等分析，依据咨询评定目标判定，该项目标实施含有可行性及收益性。在现有资料基础上，该项目标未来收益采取收益现值法进行评定。评定公式为：项目评定值（NPV）＝上式中：r：折现率NCFt：项目第t年净现金流量t：项目受益年限内第t年n：项目受益年限其中，上式中t改变区域是[0，n]，其中t＝0表明项目投资期。八、咨询评定过程我企业于10月8日接收陕西百事通企业投资（集团）委托，经过和委托方及项目方相关人员座谈，在了解基础上明确咨询评定范围和对象，确定咨询评定方案和计划，确定咨询评定方法。在此基础上搜集和咨询评定对象相关资料和政策、法规，进行现场调查和实地勘察，继而进行具体操作。先由专业评定人员进行评定估算，确定相关项目数据和评定参数。然后由项目责任人进行综合分析、修改、汇总、编写评定汇报书，经我企业三级审核后定稿。咨询评定过程从108.1资产清查范围资产清理范围为基准日陕西百事通企业投资（集团）现有资产。8.2.资产清理方法和结果8.（1）、货币资金清理方法：检验日志账、总账、对报表余额进行查对；取得咨询评定基准日银行出具“银行对账单”，检验企业会计人员编制“银行存款余额调整表”，审核未达账款真实性，并做好相关统计。（2）、债权债务清理方法：检验明细账、总账、报表进行三相符查对；了解企业内控制度和核实方法，搜集对应发生协议、协议等关键资料，并抽查相关会计凭证，做好对应清理统计。（3）、固定资产清理方法：检验明细账、总账、报表进行三相符查对；分类实地查勘清理对象。现场查看时拍摄现场实物照片。(4)、存货资产清理方法：检验明细账、总账、报表进行三相符查对；了解存货种类、具体名称、形成过程及日期、核实其账面价值组成内容和计价依据，确定其账面价值真实性。8.依据陕西百事通企业投资（集团）提供资产及负债清查表，在清查范围内进行清查，清查结果以下：陕西百事通企业投资（集团）委托清理资产总额为95,220,270.51元，负债累计为505,945.23元，全部者权益累计为94,714,325.28元。陕西百事通企业投资（集团）账面货币资金总额为2,931,980.31元。其中现金为8,147.35元，银行存款为2,923,832.96元，该企业银行账户分别开设在中国工商银行西安分行、西安华夏银行小赛支行、上海浦东发展银行西安分行和中国光大银行西安分行。陕西百事通企业投资（集团）其它应收账款总额为164,950.00元，共有13项明细，其核实内容关键为备用金和确保金等。经了解，上述其它应收账款均为正常结算余额，未发觉存在坏账可能。陕西百事通企业投资（集团）预付账款账面总额为24,900,755.00元，共有17项明细，其核实内容为已支付对应款项但未取得发票经营业务。预付账款组成明细序号用户名称账面金额(元)比重(%)业务内容1北京城镇建设集团有限责任企业陕西企业22,710,000.0091.20建安工程施工费2临潼管委会748,800.003.01购房款3陕西通源天然气544,000.002.18管网施工费4聚彩堂200,000.000.80景观设计费5其它697,955.002.806累计24,900,755.00100.00陕西百事通企业投资（集团）存货账面总额66,715,124.72元，共有七大类。其大类组成明细见下表。存货分类明细表序号业务内容账面金额(元)比重(%)1土地费用49,900,000.0074.802前期工程费2,917,967.004.373建安工程款6,239,000.009.354基础设施费435,000.000.655公共配套费6,210,000.009.316开发间接费993,529.221.497低值易耗品19,628.500.038累计66,715,124.72100.00陕西百事通企业投资（集团）待摊费用账面总额为85,000.00元，仅一笔，其业务内容为该企业支付临潼户外广告费，其账面价值为按受益期摊销摊余价值。陕西百事通企业投资（集团）固定资产账面原值为459,946.64元，账面净值为422,460.48元，共有16项明细，其中小客车4辆，办公用电子设备10项，办公用具2项。陕西百事通企业投资（集团）应付账款账面价值为107,900.00元，共5项明细，均为该企业发生正常经营往来。陕西百事通企业投资（集团）其它应付账款账面价值为269,929.10元，共8项明细，均为该企业发生正常非经营往来。其中和陕西百事通企业投资(集团)发生非经营性往来为195,848.00元。10）陕西百事通企业投资（集团）应付福利费账面价值为113,442.03元，为该企业按国家政策计提职员福利费。8.因为陕西百事通企业投资（集团）作为项目企业现在仍处于筹建阶段，其基准日账面表现亏损额实为企业项目运作前期费用，按中国会计制度该部分亏损额可在长久待摊费用科目中以资产化形式表现，企业股东权益未发生改变。8.3《大秦文化街》项目分析8.3.1项目总体计划（详见1.2.1）8.3.2项目标可行性分析8.3.2.1项目所在地西安市概况西安是陕西省省会，世界著名历史文化名城，是中国中西部地域关键科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1992年7月国务院同意为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大中心城市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口725万人。全市生产总值实现1095.87亿元；整年财政总收入164.5亿元，其中地方财政收入86.06亿元。西安市在黄河流域中部关中盆地，东以临河和灞源山地为界，西以太白山地及青化黄土台塬为界，南至北秦岭主脊，北至渭河。全境东西204公里，南北116公里；面积9983平方公里，其中中心市区面积西安市地质结构兼跨秦岭和华北台地，境内海拔高度差距悬殊位居全国各城市之冠。巍峨峻峭秦岭山地和平坦开阔渭河平原界限分明，秦岭主脊海拔～2800米，渭河平原海拔400～700米，二者组成西安市地貌主体。西安城区便建立在渭河平原二级阶地上。西安地域自古有「八水绕长安」之美称。市区共有八条大河流过，地下水估算总计19.91亿立方米／年。除此之外，石头河水库1996年6月开始向西安供水，加上黑河水库于12月完工，总计日供水能力1107万吨，加上地下水资源，市区供水能力可达150万吨，西安市用水基础上得四处理。西安地处陕西关中平原中部，在东经107°40'－109°49'和北纬33°39'-34°45'之间。北临渭河，南依秦岭，有泾、渭等八条河流围绕。西安市平原区属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明。冬季严寒少雨雪；春季温暖干燥、气候多变；夏季炎热多雷雨；秋季清凉温差大。年平均气温13.7℃，最冷1月份平均气温0.4～0.9℃，最热7月份平均气温25.0～26.6℃，以5-10月气候最为宜人，为旅游旺季，但整年气候全部属温和。年均降水量604.2毫米，无霜期235天，日照时数1976小时。降雾日较少，降雪日不多，年平均降雪日为13.8日。冻土深度通常在地表10在全国区域经济布局上，西安含有承东启西、东联西进区位优势，在西部大开发战略中含相关键战略地位。西安比较优势突出地表现在三个层次上：世界级旅游观光资源优势；国家级科研教育和高新技术产业基地优势；区域级金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。旅游资源得天独厚，是海内外著名世界历史文化名城之一。西安，是人类文明和中华民族优异传统文化发祥地之一，有着3100多年建城史，前后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建全部，曾经是中国政治、经济文化中心和最早对外开放城市，著名遐尔“丝绸之路”就是以西安为起点，是和雅典、罗马、开罗齐名世界著名历史古全部。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内相关键文物保护单位282处，其中国家级关键文物保护单位34处，省级关键文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。被誉为“世界第八奇迹”秦始皇兵马俑坑，现在世界上保留最完整、规模最大古城墙--西安明城墙及周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等，皆为人类珍贵历史文化遗产。丰富历史文化遗产和独特自然风貌使西安成为海内外游客首选旅游目标地之一。改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上景区20个，国家4A级景区9个，年末全市星级宾馆72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆13家。首批取得了“中国优异旅游城市”称号，旅游业成为西安经济发展支柱产业和非外贸创汇关键起源。西安区位优势显著，是西部地域关键金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处中国中西部两大经济区域结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市门户和交通枢纽。历代以来，西安金融、商贸业在区域经济中全部含相关键地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多个金融机构并存和共同发展多层次、多元化、多功效金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等组成金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管组成金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功效完善、布局合理。全市有各类批发零售贸易及餐饮业网点12万个，各类贸易市场543个，销售过亿元市场16个。全市连锁企业已发展到83家，连锁门店1268个。全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。西安交通便利，通讯发达，城市服务功效齐全。西安是西部地域航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场和68个中国城市，11个国家和地域通航。旅客吞吐量636万人次，货邮吞吐量7.3万吨。公路建设形成了以西安市为中心“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成，二环路全方面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区和所辖区县全部开通高速公路。城市绿化覆盖率达成30.06%，城区空气环境质量良好天数达成260天。西安信息化建设发展快速，形成了拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换、数据和多媒体等多个通信手段，覆盖全市城镇，连接全国和世界各地现代化电信通信网络。“数字西安”正在建设之中。西安电信宽带多媒体城域网已经覆盖西安城区90%以上区域和郊县40%以上区域。西安邮政是全国六大通信中心和11个一类邮件转口局之一。全市社会保障体系日趋完善，养老、失业、医疗、工伤和生育等保险制度基础建立，社会保障水平深入提升。紧抓西部大开发历史机遇，乘势而上，各项工作开创新局面。多年来，全市认真落实国家和省委、省政府工作布署，围绕西部大开发、西安大发展，坚持解放思想，实事求是，和时俱进，开拓创新，提出了“建设西部经济强市、实现中国西安·西部最好”奋斗目标。国家实施西部大开发战略以来，西安基础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。最近，市委、市政府提出按国际化、市场化、人文化、生态化理念，深入提升和丰富西安发展境界和内涵。8.3.2.2项目所在地人力资源情况1、管理团体介绍总经理王勇，男，45岁，汉族，毕业于南京通讯工程学院通讯工程专业，大学本科学历，学士学位。企业总经理王勇先生，是陕西百事通企业投资（集团）法人代表及总裁，下属十多个子企业，包含信息产业、能源、基础建设、通讯工程、生物制药等多个领域。王勇先生是陕西省十大杰出青年实业家、陕西省企业家协会副会长、美国华侨协会副会长，美国天然医药保健品协会实施主席。她于1998年移民美国，作为海外华侨，把西安作为自己投资关键城市，投资项目涵盖了十多个行业。开发责任人刘林声，男，50岁，汉族，藉贯陕西，毕业于西北建筑工程学院民建专业，大学本科学历，学士学位，高级工程师。刘林声先生前后任职于西安造纸机械厂副总工程师兼设计部主任；陕西经纬集团地产企业副总兼总工程师；西房股份企业任总经理助理兼项目经理。刘林声先生还参与大型建设项目立项论证、经济分析和方案定位；同时含有土建工程施工图设计、工程概预算、工程监理、资产评定资格及能力；现任企业总工程师。市场营销责任人李君，男，35岁，汉族，藉贯河北，毕业于西北大学经济管理专业，大学本科学历，学士学位，经济师。李君先生，自98年进入房地产策划和销售行业至今关键有以下销售业绩：参与策划、销售“雁塔北广场”、“大唐芙蓉园”等大型项目。参与策划、销售“世家星苑”、“翠庭大厦”等项目，取得了成功并取得了“世家星苑”26天内售完288套房最高统计；四个月内盘活了滞销六年烂尾楼项目"翠庭大厦”(原龙观天下),发明了销售率达90％巨大成功，当年发明了多项房地产行业第一统计。李君先生独立策划、销售“铂金广场”、“吉庆大厦”项目，取得5个月内销售了70％业绩。独立策划、销售“铭爵大厦”取得了八个月销售了7000万元佳绩。独立策划海星“诚品花园”、“紫薇田园城市D区”。独立策划、销售“秋涛阁”取得了八个月销售了5000万元佳绩。财务责任人袁跃茂，男，40岁，汉族，藉贯湖南，毕业于中国人民大学经济管理专业，大学本科学历，学士学位，会计师。袁跃茂先生前后任空军西安四站修理厂财务责任人、助理会计师；空军临潼疗养院财务四处长，会计师；兰空大荔生产基地主任。１月～２月在空军第七工程队任总会计师，参与新疆库尔勒机场组织建设。后在高科地产企业任财务经理，主管项目核实及融资工作。5月至今任企业财务经理，含有较丰富财务管理及融资经验。2、陕西百事通企业投资（集团）项目组织管理机构组织机构及部门设置图董事会↓董事长↓总经理↓游客管理部门↓研究行销部门↓人事财务部门↓环境管理组↓游客服务组↓行销管理组↓研究发展组↓人事管理组↓财务管理组↓资讯服务基本服务环境卫生管理游憩资源设施管理保全管理定价策略公共关系宣传推广活动策划和推动游憩教育活动研究发展市场研究发展人事关系人力发展资金营运资金筹措项目建成后，总定员需419人(包含管理干部)。职员薪酬标准为年平均15,000元/人，符合当地劳动力政策要求。该企业实施全员劳动协议制，为职员办理了正当劳动用工手续和劳动保险，按期缴纳社会保险。8.3.2.3项目可行性分析1、项目背景秦始皇陵兵马俑坑在中国陕西省西安市以东40公里﹐秦始皇陵兵马俑在1961年被中国国务院审定为全国关键文物保护单位,更在1987年被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名目》,被誉为世界[第八大奇迹]，和埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今，已接待中外游客4000万人次，其中包含一百多位国家元首、政府领袖，议会议长等贵宾。伴随兵马俑博物馆开放发展﹐馆前逐步形成旅游服务区﹐众多商店即使产生了经济效益﹐不过因为早期缺乏整体计划﹐所以显得凌乱分散,功效不全﹐直接影响游客滞留时间和消费水平。1999年8月﹐中国国务院总理朱镕基在视察时﹐做出净化秦始皇陵园环境﹐保护文物遗址等指示。陕西省政府所以决定征地2902亩﹐建设《秦皇陵遗址公园秦始皇陵博物院》及《秦始皇陵公园》﹐并经国家发展计划委员会于4月正式同意。建设计划中﹐在兵马俑博物馆前旅游服务区占地共805.8亩。其中A区在北侧，共393亩，为环境建设区，用于绿化美化；C区在东侧，共116.8亩，为文化村，用于安置原先在博物馆前而必需拆迁1007户。而直接面对博物馆正门B区，则为[馆前服务区]。该区有一部分作为停车场用地，而其它150亩即为本项目“兵马佣国际旅游广场”之用地。西安国衡拍卖行于9月19日就此案公开拍卖，结果由陕西百事通企业投资（集团）以9800万元人民币买断项目402、建设项目概况项目开发、建设、运行基础理念依靠兵马俑、延伸兵马俑：“兵（马俑）”无我有；“兵”有我新；“兵”静我动；“兵”参观我参与；“兵”单一我多元；“兵”展示结果我体验过程；“兵”立足“物”威严我着眼情气氛。项目功效定位荟萃中华民族历史文化精华，意在成为文化艺术商品生产经营、文物判定、复制和经营、旅游产品开发经营世界性集散地；集餐饮、购物、休闲、演艺、娱乐、住宿、会议于一体；和兵马俑相互辉映，将《兵马俑历史博物馆》参观旅游转化为《大秦文化街》体验旅游，有机融合旅游文化价值和旅游商业价值，在展现大秦雄风之中体验秦风秦韵，创建体验式、情景式、文化式消费旅游世界品牌。项目区位项目在《秦始皇兵马俑历史博物馆》馆前，是参观兵马俑游客进出口必经之地。东西宽220米，南北长455米，占地150亩。关键经营技术指标总用地面积（m2）：100100总建筑面积（m2）：65940.8建筑层数：2层建筑密度：30.6%绿化面积：35%容积率：0.52项目计划设计项目区划和业态板项目区划和业态板块专题广场办公区商业区景观休闲区配套服务区餐饮区品牌饮风味小吃展馆宾馆剧院大秦乐舞专题餐饮大秦乐舞专题餐饮特色旅游品民间工艺品前店后特色旅游品民间工艺品前店后坊商品文物判定中心国际会议厅国际会议厅文物和文化艺术品展示文物和文化艺术品展示文物拍卖厅文物拍卖厅根据历史文化发掘和营造标准，表现区域历史文化风貌，同时引申发展，塑造大秦文化特有形象，营造场地本身场所精神；根据景观环境协调和融合标准，使得广场内建筑和秦兵马俑博物馆相协调，并充足利用场地地形及台地和坡地改变，使建筑和山地背景融合；根据建筑技术高效性和可连续性标准，利用成熟工业化建筑技术达成建设经济性及高效性；根据生态资源保护和利用标准，功效方法(生活方法)理性和多样性标准，利用街－广场、巷子－场院－门廊－井院形成一系列理性外部空间，并依靠此结构组织广场内部复杂功效。景观设计传承宏大秦文化之精髓，挖掘提炼中华历史文化之内涵，利用现代造景手法，全方位表现立体化景观理念，在丰富多变景观轴线上，充足表现人和自然、人和文化、人和历史紧密接触。入口——让时代在激情欢腾设计中表现秦文化理念，且包含秦国及六国文化。七雄广场表现出历史沧桑和民族伟大；六合广场演绎着大秦荣耀和显赫；时光隧道激发大家对于远古和未来憧憬；时间广场统计着华夏文明轨迹。项目关键竞争力项目计划和设计由中国外顶级专业机构组成打造项目运作团体集中了开发建设、营销策划、地产行销、运行管理等行业专业人员。项目总体定位顺应旅游产业由观光－休闲－体验，由低端到高端，由浅层次到高层次发展大趋势。项目在举世著名兵马俑馆馆前，为游客出入口必经之地，有年300万人次（境内游客75%，境外游客25%）客流量及年均递增8%客流量人气确保。项目依靠兵马俑品牌含有垄断性、排她性、不可复制性。秦始皇兵马俑在1974年被当地农民意外地发觉，出土后千军万马震惊了世人。秦陵陪葬品中兵马俑千人千面，栩栩如生，实物大小铜马车和兵器等也极度精巧完整，反应出两千年前中国艺术就已经达成写实主义巅峰。秦陵设计格式也使世人对中国历史发展有更深入认识。另外秦陵考古发掘，也印证了史书对于秦始皇记载，而且清楚完整显现战国至秦朝而聚集文化体系，是中国历史研究中珍贵宝藏。另外，联合国教科文组织更因为该遗址含有高度历史，考古，科学，民族，和人类学价值，足认为全人类共享瑰宝，认定应该以跨国组织结合多种力量加以保护，而将其列入《世界文化遗产名目》,由此可见秦始皇兵马俑不仅只是中国人历史宝藏，更是受到全世界重视文化遗址。3、项目市场分析作为“朝阳产业”，中国旅游业伴随综合国力和人民生活水平不停提升而蓬勃发展，旅游市场需求快速增加。相关方面统计显示，1999年中国中国旅游人数就突破了7亿人次，旅游收入达成2831亿元；中国中国旅游人数靠近8亿人次，出国旅游也达成8900万人次。旅游人数及旅游收入显示，休闲产业已经崛起。教授估计，入境旅游人数将达4249万人次，比同期预期9％；旅游外汇收入87亿美元，比同期增加37％。中国旅游继续保持旺盛活力，实现了稳步增加。到，中国旅游总收入将超出3.3万亿元，到时旅游将成为国家支柱产业之一。西安是世界著名历史文化名城，建城已经有3100多年历史，多如繁星文物古迹遗存使西安享受“天然历史博物馆”美称。这里有被誉为“世界第八大奇迹”秦始皇兵马俑坑，有当今世界上保留最完整、规模最宏大古城墙明代古城墙，有以出土被誉为“东方维纳斯”裸体彩俑汉阳陵，还有6000多年历史半坡遗址；蜚声海内外钟鼓楼，有明代建立藏石碑三千多块、被誉为石质历史书库碑林博物馆；有文物储藏量全国之最陕西历史博物馆；有唐代著名高僧玄奘法师译经之地大雁塔；有西北历史最长化觉巷清真大寺，和西安旅游区内华夏始祖轩辕黄帝之陵黄帝陵；有汉武帝刘彻之墓汉茂陵；有唐女皇武则天和唐高宗李治合葬墓唐乾陵；释迦牟尼真身佛指舍利供奉之地法门寺等驰名中外景点，同时，陕西还拥有以“险”著称华山、以垂直分布气候而著名秦岭生态区等自然风景，全部令成千上万中外游客流连忘返。这也为陕西、西安商业、旅游业提供着巨大商机。西安显著区位优势，蕴藏着巨大商机旅游资源，再加上陕西省宏观政策大力支持，已经和正在形成旅游强省地位和数千万来自中国外消费群体；城市基础设施改善和交通能力提升，在客观上为西安旅游地产大发展积蓄了更大助推力。能够预见，伴随西安地产界认识提升，西安旅游地产将步入高速发展快车道，也必将推进陕西省国民经济迈向新高度。旅游产业作为世界性朝阳产业蓬勃发展，并经历了由低端到高端，由浅层次到深层次三个发展阶段。观光旅游阶段：以“到此一游为目标”，以“走马观花”为特征；休闲旅游阶段：以景观资源为依靠，以“观赏和享乐”为特征；体验旅游阶段：以排它性历史文化资源为背景，以体验文化价值和个性化气氛为目标。体验旅游特点不是静态展示结果，而是动态展示过程；不是单纯参观文物古迹而是突出融合和有机参与；不是吃喝玩乐互不相干，而是你中有我，我中有你；不是突出“物”而是营造整体气氛，不是简单旅游消费而是追求旅游消费高附加值——留连忘返、印象深刻美好回味。西安作为华夏文明十三个封建王朝帝全部，拥有极其丰富人文旅游资源，其中尤以秦兵马俑博物馆为其经典之作。1974年秦始皇兵马俑被发掘以来，全球轰动效应经久不衰，至今已接待中国外游客4000万人次，其中有一百多位各国元首和政府首脑等政要人员光临参观游览。市场调查数据显示1998－兵马俑博物馆游客量游客数1998年1999年总计外宾(万人)31.238.446.648.954.2219.3内宾(万人)105.8118.2142137.4152.1709.7累计137156.6188.6187.2206.3875.7游客对本项目标爱好调查感爱好者0.85感爱好原因体验大秦文化0.3不感爱好者0.15改善商业环境0.27体验消费乐趣0.2游客对本项目感爱好内容体验中华小吃0.3购置特色旅游产品0.26购置民间工艺品0.23体验文化艺术0.21游客对西安印象最深想再次前往景点本项目依靠兵马俑，在参观兵马俑博物馆游客出入口必经之地，拥有充足客流和人气市场。4、项目标交通优势兵马俑博物馆周围交通：游客在西安火车站广场东侧搭乘306或307号绿色公车可直达秦始皇兵马俑博物馆，全程41公里，仅需50分钟。公车为空调豪华大巴士，乘坐舒适，而且每10分钟就有一班，十分方便。公车沿途并停靠华清池及秦始皇帝陵，可纳入行程中，为丰富西安东线景点一日游。西安全部会区内交通：秦始皇兵马俑博物馆周围现在并没有舒适住宿地点，所以绝大多数游客全部选择住在西安市区内，二者游客人潮有高度重合性，也所以西安旅游便利是否跟博物馆游客数有很大关系。西安全部会区内计划有610路旅游专车，只要搭配短程徒步漫游，就可遍览西安古全部内各关键景点，而且车资相当低廉，售票员还兼导游，有任何问题全部可问询，对于中国外自助游客全部十分便利实惠。出租车是自助游客另一选择。现在市区很轻易招到出租车，而司机大多也全部会按表收费，游客无须担心，即使车资较贵，但便利性也更为提升。西安至邻近景点交通：西安旅游景点包含东线秦始皇陵、兵马俑博物馆、西岳华山，西北线汉武帝茂陵，黄土民俗村，黄土高原窑洞景观等。要抵达这些景点，有快速巴士，火车，出租车等多样选择，除此之外，还可选择当地旅行社一日游或二日游，但旅行社品质良莠不齐，拖延出发时间耽搁行程，带游客参观人为投资伪造古迹景点，或带游客至商店半强迫推销事件仍时有所闻。西安至中国关键城市交通：距离西安最近国际机场为咸阳机场，在西安市北方40公里，由机场进市区搭乘巴士仅需1小时左右，有航空班机直达中国各大城市，飞行时间全部在3而西安火车站则是西安对中国各大城市关键大门，每日有频繁火车班次直达北京，上海，开封，重庆，郑州，青岛，乌鲁木齐等关键城市，对于中国境内游客很方便，价格并分软卧硬卧两种，提供不一样选择。价位更低廉巴士。西安对国外交通：在西安以北咸阳机场天天全部有航班往返香港、广州、上海等中国大陆对外窗口，飞行时间约2-3小时，国际旅客可经由这些城市国际机场直接转机到西安，节省很多时间和体力，或选择经由火车，巴士转接至西安，沿路作更深入旅游探访，让国外游客可根据时间，预算，旅游目标等作多样选择，是吸引更多境外游客关键优势。5、观光资源优势秦兵马俑博物馆兵马俑是中国西安最关键观光景点，能够说没有看到秦始皇兵马俑，就等于没有来过西安。秦始皇陵及兵马俑坑在西安市以东40公里，被誉为世界「第八大奇迹」，能够跟埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今，已接待中外游客4000西安古全部在中华民族50历史长河中，周、秦、汉、唐等13个王朝在西安建全部，73个皇帝在西安执政，前后历时1100余年，观光资源丰富不言可喻，赫赫有名古迹就包含古城墙钟楼，大雁塔，小雁塔，清真寺，碑林博物馆等。陕西东部旅游热线包含骊山，华清池，秦兵马俑，秦始皇陵，及西岳华山等。其中景点包含很多历史场景，如周幽王因褒姒一笑失天下骊山烽火台，鸿门宴遗址，西安事变发生地（临潼及骊山）等，蕴含丰富多彩人文和自然景观，每十二个月全部吸引着数以万计中国外游客。其中秦始皇陵陵园占地近八平方公里，北靠骊山，南临渭水，规模宏大，气势雄伟，更是世界上规模最大，结构最奇特，蕴藏最丰富帝王陵园。西安西部旅游热线以秦王建全部咸阳为中心，包含咸阳博物馆、汉武帝茂陵、中国历史上唯一女皇帝武则天和其夫唐高宗李治合葬墓「干陵」、昭陵、世界唯一保留佛祖舍利佛教名刹法门寺、太白山等。今天陕西西线，因为古丝绸之路重新发觉而随之兴起，成为生机勃勃新旅游路线。6、市场营销战略及市场定位《大秦文化街》荟萃世界历史文化精华，以文物展览展示、文物复制、判定和销售，旅游产品开发、制作、销售为关键，集文化交流、观光体验、美食茶饮，歌舞戏曲，服装展示，休闲娱乐，酒店服务于一体，再塑帝全部繁荣、重温秦风秦韵，接纳四海、沟通八方。打造西部文化旅游新景观，重显大秦雄风。项目以兵马俑博物馆为依靠，以秦文化为背景和号召，以文化旅游专题商业区为发展理念，以产业化为目标，用文化旅游概念充足整合多个产业，形成独特国际化品质和优势，最终形成一个以文化旅游产业架构为专题，复合餐饮、购物、休闲娱乐功效为主新型旅游广场，为广大游客提供一个以秦文化背景旅游、文化休闲式娱乐和购物商业广场。该项目将独家提出“华夏文化旅游一号产业公园”概念，扩展单向文化旅游展示为互动体验功效，经过配置和新型创意业态关联组合商业种类，使项目成为一个现代化公共文化旅游会聚商圈，有单纯文化历史参观扩展为容纳专题峰会、创意研发、传输沟通、商业实践、空间营造等整个创意产业链和连接国际时尚体验产业公园。招商是本项目营销关键所在，为了实现本项目标体验旅游商业发展定位，项目标商户组成必需超脱当地旅游商业经营分散、旅游产品低级反复不足，含有创新和特色，同时，在招商对象和招商手法上，要跨越地域界限，引入不一样地域、不一样国家特色商品和服务。本项目标消费群体关键为来自世界各地及全国各地旅游人士，但因为本项目和西安市相距只不过是半小时车程左右，只要本项目能营造浓郁娱乐休闲气息，西安市民娱乐消费也能成为本项目常年营业收入起源。7、项目标竞争优势项目标唯一性是建立在世界奇迹上商业街区，项目市场垄断性，作为兵马俑博物馆馆前唯一商业配套项目，涵盖了全国甚至全世界消费群体。依据9月底——10月初所做市场调查汇报显示，到西安游客有85%对于在兵马俑博物馆前商业服务区前景感爱好，至于所期待旅游服务设施则包含关中风味小吃美食街，特色旅游纪念品步行街，民间工艺品制作，和民俗观光及艺术演出等，显示游客对旅游设施需求越来越细致。所以《大秦文化街》将区分为：文化购物、特色餐饮、体验消费三个关键功效，形成一个独立小小区，在此商业服务区中能够满足游客全部食衣住行育乐需求。8、项目运作团体项目总体计划顾问：美国科特勒营销集团(KotlerMarketingGroup)美国科特勒营销集团是现在全球市场营销领域顶尖咨询企业之一，总部设在美国华盛顿，并在英国、瑞典、加拿大、澳大利亚和中国设有办事机构，并在美国芝家哥设有［大用户管理研究中心］。项目方案策划顾问：美国ITEC娱乐企划企业(ITECEntertainmentCorporation)ITEC为全球著名娱乐事业设计及咨询企业，以科技专业及创新结合娱乐和想象，由作家、艺术家、工程师、设计师、土地计划师、营运管理教授等组成强有力团体，为用户提供全方位服务。历年关键企划包含佛罗里达、好莱坞、日本和西班牙环球影城(UniversalStudios)，派拉蒙影城专题公园(ParamountParks)，好莱坞星球(PlanetHollywood)，美国佛罗里达海洋世界(SeaWorldofFlorida)，新加坡科学中心(SingaporeScienceCenter)，美国迪士尼乐园(WaltDisneyWorld)等。项目运行管理顾问：美国贝克休闲企划集团(BakerLeisureGroup)贝克休闲企划集团成立超出，如其创办人SteveBaker所言，该集团宗意在于提供最高水平顾问服务，为全球各地不一样规模，不一样性质休闲事业提供专业营运行销，帮助用户实现梦想和愿景。集团服务内容包含可行性研究，行销企业，营运企划，商品研发等。8.4项目标风险分析政策性风险分析本项目乃是依据国家发展计委员会制订第十个五年计划纲要而设计，并由陕西省发展计划委员会确定，确定为国家旅游发展之关键项目。由此充足显示本项目受到中国各级政府，从中央至地方一致支持，将有庞大行政资源作为后盾，其中「西安高架快速干道」一期工程建成就是中央到地方政府支持该开发案具体实例。陜西省发展计划委员会在9月以公文指示建设西安十里铺至临潼兵马俑段快速道路，以促进临潼区发展，并要求全线采一级公路技术，并由省交通厅补助资金（请见附件：《陜西省发展计划委员会》9月27日本企业认为该项目政策风险较小。法律风险本咨询评定项目标建设不仅要符合国家产业政策，而且也必需符合国家现行法律、法规。因为项目包含上述法规大多是在多年制订并公布，近期更改可能性不大，所以项目实施法律风险较小。经济风险经济风险是指项目在建设期间或在经营期间，因为项目所处经济环境和经济条件改变，致使实际经济效益和预期经济效益发生差异。对经济环境和经济条件考察，应从宏观和微观两方面进行考量。宏观经济环境和经济条件改变，是指国家经济制度变革、经济法规和经济政策变更、产业政策调整、经济发展波动等。营业收入风险如前文所述，该项目标市场含有其特殊性。本企业认为该项目标营业收入存在风险较小。融资风险因为本项目标融资金额较大，故合作双方需进行大量前期准备工作，同时对合作事项进行充足协商和沟通。本企业认为本项目标正常投产运作融资到位是先决条件之一。市场销售风险依据委托方提供相关资料，现在该企业已在进行招商，但仍需要多方面进行市场开拓。投资立即性风险本项目有完整实施计划，对项目各阶段所需要资金及资金用途全部有明细计划，资金能否立即到位，将是关系到本项目能否实施关键原因。土地取得风险依据委托方提供相关资料显示，委托方已经取得本项目用地150亩中80亩土地出让使用权证。本企业认为委托方应立即取得其它70亩土地出让使用权证。项目完工验收风险项目完工验收风险将关键有全部建筑工程质量是否符合相关要求、生产工艺能否正常运转。财税政策改变风险国家和地方政府相关财税优惠政策是本项目未来收益关键影响原因，这些优惠政策是国家和当地政府基于其产业政策和因地制宜地充足利用外资而制订，所以在短期内不会发生变更，所以其风险较小。8.5收益评定法咨询评定假设条件采取收益法对项目进行咨询评定是建立在一定假设条件下，当这些假设条件和咨询评定项目所依据基础标准发生改变时，咨询评定结果通常会失效。本项目所依据关键假设条件有：企业连续经营企业实施会计制度保持稳定国家宏观经济运行环境保持稳定国家产业政策明确、稳定国家信贷政策保持稳定国家货币政策保持稳定国家税收政策保持稳定项目所包含相关法律手续齐全委托方提供全部资料真实、无误、完整项目建设资金能够根据项目计划按时投入，确保项目顺利进行。8.6收益估计8.6依据现场勘查结合委托方提供投资价值分析汇报、项目标商业计划书及其它相关材料，其项目标计算期以下：整个项目周期为,其中建设期为1年受益期为8.6.2项目财务分析8.6.28.6.2依据委托方提供相关资料，该项目标总投资规模估计为45765万元人民币，向外方融资3000万美元，合人民币24330万元。项目投资明细见下表。项目标总投资估算项目总投资估算表序号费用（万元）1土地费用（含拍卖佣金）102402前期开发费5943基础设施及配套费49424景观配套费34585马球馆22656专题剧院57347道教文化传输中心45718博物馆16989商业用房960610营销广告90011不可估计费用60712创办费50012建设期利息65013总计45765部分分项项目投资明细土地使用权价值土地费用预算表序号项目土地价值（万元）170亩5250280亩4990累计150亩10240前期开发费用前期开发费用预算表项目取费基础费率费用（万元）施工图审查费65684㎡1.5元/㎡10劳保统筹9853万元0.0355350定额编制费9853万元0.00220招投标管理费9853万元0.00660监理费9853万元0.00660预算编制费9853万元0.00220地质勘探费65684㎡7.5元/㎡49质量监督费9853万元0.002525总计594基础设施及配套费基础设施及配套费预算表项目预算基础费率费用（万元）土方工程40万m320元/m3800配电工程65684㎡90元/㎡591供水工程65684㎡125元/㎡821温泉设施工程N/AN/A300管网工程65684㎡75元/㎡493勘察及设计65684㎡80元/㎡525取暖工程65684㎡135元/㎡887天然气工程65684㎡80元/㎡525总计4942景观配套费景观配套费预算表项目面积单价总价（万元）地面、铺装32897㎡250元/㎡822.4绿化7㎡180元/㎡360.3小品设施300万元300雕塑1589.3万元1589.3照明250万元250水景544㎡136万元136总计3458马术馆马术馆建设预算表项目面积（㎡）单价（元/㎡）费用(万元)建筑安装费755015001132装修(含消防、空调)755015001510总计2265专题剧院专题剧院预算表项目规格数量单价（元/㎡）费用(万元)主体建筑㎡60351500905装修(含消防、空调)㎡603548202909舞台功效设备㎡250540服务、化妆套400200道具套件250200作曲、录音、演奏首10260编排、前期制作120餐饮配套600总计5734博物馆博物馆建设预算表项目面积（㎡）单价（元/㎡）费用(万元)建筑安装费37731500566装修(含消防、空调)377330001132总计1698道教文化传输中心道教文化传输中心建设预算表项目面积（㎡）单价（元/㎡）费用(万元)建筑安装1015815001524装修1015830003047总计4571商业用房商业用房建设预算表项目面积（㎡）单价（元/㎡）费用(万元)建筑安装38424.815005764装修38424.810003842总计96068.6.2业务收入测算西安市场情况西安市场商业房产价格比较项目名称规模（㎡）售价（元/㎡）租价（元/㎡·月）骡马市商业步行街25万3--5万400-500大雁塔旅游广场2.4万2.5万200古韵沁园旅游广场0.4万1.75万150书院门古玩字画旅游商业步行街5万250项目标价格策略投资人购置商铺产权售价：1.5万元/㎡经营者租赁商铺租价:120元/㎡·月这一价格定位在西安市场具性价比优势，在发达地域更具竞争力。对家庭年均收入12万元投资人来说，按购置60㎡产权计算，房价收入比为7.5倍，市盈率为12.5倍。所以，这一租售价格定位具较强吸引力和竞争力。收入分项测算及说明项目标收入分为商铺出售收入、商铺自营收入、博物馆及道教文化传输中心门票收入，大剧院和马术馆利润分成收入等部分。商铺出售收入项目建筑面积（㎡）售价（万元/㎡）销售收入(万元)馆前服务区商铺33104.81.549657.2累计33104.849657.2注：商铺总面积为38424.80平方米，扣除自营部分后确定出售面积。商铺自营收入自营面积（M2）月租金（元/平方米）租金收入（万元）5320120766.08注：自营收入按商铺出租收入确定，不考虑产品销售收入。博物馆收入年参观人次（万人）票价票务收入（万元）10020道教文化传输中心年参观人次（万人）门票票务收入（万元）60201200大剧院利润分成收入年观赏人次（万人）票价票务收入（万元）净利润率利润分成率净利润60100600025%51%765马术馆利润分成收入年游览人次（万人）票价票务收入（万元）净利润率利润分成率净利润6050300025%40%300项目成本费用测算依据企业实施工业企业会计制度，测算时各项费用计算标准以下：企业按5%缴纳营业税，按营业额1%考虑附加税；项目劳动定员估计为419人，去除大剧院、马术馆等后，项目相关劳动定员为220人，其劳动政策按当地相关要求办理，职员福利费,社会保险按工资总额44%计；项目资产折旧按直线法核实，折旧年限为，创办费摊销期限为5年；固定资产修理费按固定资产折旧总额10%计；企业费用按主营业务收入5%计；经营费用按主营业务收入3%估算；商铺成本商铺单位成本计算表项目分摊系数金额(万元)土地成本38424.8/65940.8*102405967.02前期开发费分摊38424.08/65940.8*594346.12基础设施及配套38424.08/65940.8*49422879.7景观配套费38424.08/65940.8*3458.98建设安装工程费9066广告费38424.08/65940.8*900524.43不可预见费38424.08/65940.8*607353.7建设期利息38424.08/65940.8*650378.76成本累计21530.71单位成本0.5603项目固定资产总额折旧固定资产折旧总额及维修费固定资产总额年折旧额(万元)年维修费(万元)18716.061701.46170.15注：固定资产总额按投资总额扣除商铺出售部分成本、大剧院及马术馆建安成本和创办费后确定。人工福利及社会保险人工福利及社会保险计算表职员人数年人均工资(万元)年工资总额职员福利费社会保险累计2201.533046.299475.2损益计算估计损益表金额单位：万元第2年第3－6年第7－销售收入53623.283966.083966.08其中：房产销售收入49657.200.000.00其它销售收入3966.083966.083966.08销售成本18548.620.000.00其中：房产销售成本18548.620.000.00销售税金及附加3217.40237.96237.96营业利润31857.263728.123728.12管理费用5127.972650.112550.11其中：企业费用2681.16198.30198.30固定资产折旧1701.461706.461706.46固定资产维修费170.15170.15170.15人工福利475.20475.20475.20创办费摊销100.00100.000经营费用1608.70118.98118.98利润总额25120.59959.021059.02所得税8289.79316.48349.48投资收益1065.001065.001065.00净利润17895.801707.541774.54注:房产及自营商铺均按100%销售、租赁项目计算期现金流量表金额单位：万元第1年第2年第3－6年第7－现金流入5468850315031销售收入5362339663966投资收益106510651065现金流出457651644215171550项目投资45765经营性流出1644215171550净现金流量-4576538246351434818.6.2净现值所谓净现值(NPV)，是指在考虑货币时间价值条件下，项目方案未来各经营期内净现金流量折现值总和。采取这种方法测算时，项目未明年份全部现金流入和流出数量全部要根据估计折现率将其折现为现在价值（本汇报中所称“现在”系指评定基准日6月30日）。通常地，假如NPV大于零，即项目现金流进量折现值大于项目现金流出量折现值，故认为项目方案是可行，且项目标酬劳率也会大于估计折现率；假如其计算公式为：项目评定值（NPV）＝上式中：r：折现率NCFt：项目第t年净现金流量t：项目寿命周期内第t年n：项目寿命周期其中，上式中t改变区域是[0，n]，其中t＝0表明项目投资期。相关上式中NCFt和n已经确定。下面关键讨论折现率r取值，同时折现率r对取值项目标净现值和内含酬劳率影响极大。折现率通常能够了解为投资酬劳率。通常地，投资酬劳率由两部分组成：即，其一是正常酬劳率（常被了解为无风险酬劳率）Rf，其二是风险酬劳率Rr，故折现率能够写成r＝Rf＋Rr。在确定无风险酬劳率时，通常根据近期银行存款利率确定，我们取五年期银行存款复利率2.29%；风险酬劳率，考虑到该行业风险原因、本项目标规模、经营风险和市场风险等，确定其为9.5％。则项目标折现率为：11.79％，取12％。依据相关表格中数据和折现率，能够计算项目各年净现金流量现值为（计算至6月30日NPV＝￥5387万元NPV大于零，说明项目可行。内含酬劳率测算（IRR）所谓内含酬劳率，是指使得项目净现值为零时项目折现率，亦即考虑货币时间价值项目标投资酬劳率。即：项目评定值（NPV）＝＝0其计算结果IRR＝18%,大于项目折现率12％，说明项目可行。8.7投资项目标不确定性分析影响项目不确定性分析在项目评定过程中，存在着很多内在不确定性，它们关键来自以下多个方面：第一，投资项目是一个获益于未来投资计划，未来总是不能确定。社会发展、技术进步及资源开发未来过程，尤其是项目标社会经济环境，总是给项目建设经营以多种多变影响。这些未来发生事件几乎无法正确地加以估计。第二，很多非物质成本和效益分析评价，要靠分析者个人价值判定。主观判定总