房地产-深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告(一二级联动)

深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告深圳市家园实业发展有限公司二〇一九年五月五日深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目第第2页/共36页目录第章项基本况 4项土地置 4项地块况介绍 5项地块地历沿革 5项地块地现状 5第章项开发期 7一土地发阶段 7二土地发（房产设）段 10第章开建设资成分析资金筹 12项经济标表 12项总投资 12土费估如下 13一土地发阶成本支 13二土地发阶成本支 14项资金筹情分析 15第章项销售入分析 16一土地发阶实现售收入 16二土地发阶实现售收入 17第章项利润估 19完一级地开阶段 19完二级地开阶段 20第章结论 21附本目的发建可供考的场分析 22项所在经济房地市场况 22广省深市经运行况 22深市福区自及经运行况 25深市房产项开发场环分析 27周楼盘析 30项合作背景况 33深市家实业展有公司景情况 33深市渔实业份有公司景情况 33绍 36第一章项目基本情况项目土地位置（3卫星图卫星图2D图2D图项目地块情况介绍项目地块土地历史沿革土地该土地范围内位于自制地块BXCY-000824835.7（”）（1）1996该“D97-006”地块自划拨给渔农村公司后，名义上是给渔农村项目地块土地现状第第10页/共36页托家园公司完善该土地前期相关手续，并由家园公司全权开发该地块。2018地代码为J910第二章项目开发周期一级土地开发阶段主要工作内容是完善开发建设土地的手续，使之能具备报建要24（1、完善开发建设土地手续201854圳渔农实业股份有限公司签订了关于深圳市红岭中学高中部分片区项目的《D97-006（2），协确定项目宗地号为24835.7确定深圳渔农实业股份有限公司仅作为土地提供方，深圳30%分得相关物业，其余70%的物业由家园公司分得。鉴于该土地为早期村属坟地，属于林地。多年来经过家园公司的不断努力，已经向政府各有关部门申请变更为发展备用建设（）。制定了相关报建的相关流程，流程内容简要如下：（详见3）【1】确定合作关系——主要由渔农公司配合推进深圳市渔农实业股份有限公司与家园实业合作开发的前期手续（确定【2】发展备用地确定用地性质（参考法定图则编制）规划研究。出《规划研究报告》《专题研究报告》，研究确（等方面规划，说明拟开发用途的可行性。根据《规划研究报告》等文件，向市规划与自然资源局福田/）研究（【3】办理建设用地规划许可证、办理缴（补）交土地价款等事项。以下相关案例可供参考：山语清晖项目为深圳市华来利投资控股(集团)有限公司投资兴B402-0012200501-2005-0441福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北。占地面积60899平方米，总建筑规模292099平方米。项目于2014年建成。28003.472二级土地开发（即房产建设）阶段表1：经济技术指标表单位：平方米项目数量开发建设用地面积（平方米）24835容积率5.8计容积率总建设面积（平方米）144050可售面积（平方米）134000其中住宅134000公共配套设施10050其中社区健康服务中心2000老年人日间照料中心1000社区警务室50社区党群服务中心800社区管理用房300社区文化活动室2000物业管理用房300这个阶段家园公司主要要做如下工作：1、勘探和地质调查等；2、建设设计；3、办理报建手续等工作；4、建设工程发包；5、基建建设和工程监理；6、工程验收；7、房产销售等工作；8、房产交付使用。第三章开发建设投资成本分析与资金统筹项目经济指标表2.2阶1项目总投资表2：项目总投资列支表单位：万元序号项 目合计一级土地开发阶段二级土地开发阶段第1年23451总投资5650001005001050029500090000690001.1开发建设投资40000090000025000035000250001.2经营管理费用5000050005000250001200030001.3财务费用75000500050001500020000300001.4自营资产投资0000001.5销售费用300000020002000080001.6不可预见费用100005005003000300030003%估5%估算。财务费用贷款基数按年化10%土地费估算如下3序号成本测算科目概算（万元）一土地前期变性费用90000二其他费用10000成本总计100000一级土地开发阶段成本列支序号项目名称金额（万元）估算说明1前期土地变性90000其中已投入5亿元资金将林地变性为发展备用地2其他费用100003土地平整100004办理缴交土地价款及土增税1800005相关契税等20000合计310000二级土地开发阶段成本列支序号成本测算科目概算（万元）占总成本比例一土地前期费用10000020.62%二公共配套设施费等）10000020.62%三补缴土地出让金14000028.87%四土增税以及相关税金6000012.37%五财务费用7500015.46%六不可预见费100002.06%开发成本合计485000100%项目资金统筹情况分析表6：项目资金统筹表单位：万元序号项目合计一级土地开发阶段二级土地开发阶段第1年第2年3452资金筹措5000001000000400000002.1自有资金150000500000100000002.2短期借款10000050000050000002.3长期借款2500000025000000第四章项目销售收入分析一级土地开发阶段实现销售收入2.270%20.63表7：一级开发阶段项目收入分析表单位：万元序号项目合计开发期第1年第2年1现金流入20630002063001.1销售收入20630002063001.2出租收入0001.3自营收入0001.4其他收入0001.5回收固定资产余值000序号项目合计开发期第1年第2年1.6回收经营资金0001.7净转售收入000二级土地开发阶段实现销售收入13400012/11/147.470%，因此可实现销售收入约100亿元。表8：二级开发阶段项目收入分析表单位：万元序号项目合计建设期建设期建设期销售期销售期123451现金流入1000000001000005000004000001.1销售收入1000000001000005000004000001.2出租收入0000001.3自营收入0000001.4其他收入0000001.5回收固定资产余值000000序号项目合计建设期建设期建设期销售期销售期123451.6回收经营资金0000001.7净转售收入000000第五章项目利润评估完成一级土地开发阶段表9：主要经济数据表单位：万元序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元1110002前期费用万元1000003营业收入万元2063004营业税金及附加万元309455利润总额万元64355总投资收益率%57.98%6所得税万元16088.757税后利润万元48266.25投资利润率%43.48%经营期平均投资利润率%/年21.74%第第20页/共36页完成二级土地开发阶段表10：主要经济数据表单位：万元序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元4540002开发成本万元3100003其他成本万元1440004营业收入万元10000005营业税金及附加万元2500006利润总额万元296000投资利润率%65.20%7所得税万元740008税后利润万元222000投资利润率%48.90%经营期平均投资利润率%/年16.30%第六章结论附：本项目的开发建设可供参考的市场分析项目所在地经济及房地产市场情况广东省深圳市经济运行情况\h深\h\h\h\h\h\h\h\h\h\h\h和\h大鹏\h和\h\h与\h\h\h惠州接壤。深圳是国务院定位的全国性\h经济中心和国际化城市，与北\h\h\h\h罗湖\h\h\h\h\h8个行政区。深圳\h\h\h\h\h24\h房屋\h\h唯一赁业\h增加值GDP\h核算的有效途径。2016圳纳入GDP\h的新业态经济增加值为1565.53GDP8.0%。201824221.987.624221.987.622.099961.959.3%；第三产业增加值14237.946.4%。第一产业增加值占全市地区生产总值的10090.597.1%；6564.8313.31895683.2%，按2018年平均汇率折算为28647美元。3067.213.6%；2541.589.4（）1560.526.38296.6312.71037.39\h计入\h形式计入GDP（下同）8.9%。全年5017.842.0%。全年全市进出4425.52015年中国城市竞争力蓝皮书》显示，2015圳首次超越香港，位居第一。201530.93519.9562.5724.4613.9有资质等级以上的总承包和专业承包建筑企业完成建筑业总产值3471.0224.1%。深圳市福田区自然及经济运行情况\h深圳市福田区是深圳市\h中心城区，市委市政府所在地，位于\h深圳\h\h文化\h\h\h78.6610\h街道，94\h，114\h居委会133.0573.02\h人口密度为全市最高。福田区高端集聚效应显现，辖区聚集了全市50%70%60%的安防企业总部。聚焦落实“在构建推动经济高质量发展体制机2017A492520184018.37.4％。投资拉动强劲发力。完成464.95消费潜力持续释放。完成社会消费品零售总额1824.8亿元，增长7.4％，占全市三成，连续14年稳居全市首位。1130.86.6％，较去年增速提高3个百分点。财税收入再创新高。完成税收总额1688.712.2％，比GDP4.818010.6％。在经济下行压力普遍较大经济质量持续提高。产业结构优化升级。第三产业实现增加值3778.1GDP942703.3412.136815857.5％。税收86GDP51.121.5/GDP深圳市房地产项目开发市场环境分析运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之44.83%。30以深圳市商品住宅市场为例。目前深圳市新增住宅用土地近4年处于低位，年均住宅土地建筑面积在50万平以下；另外，从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。年深圳市住宅成交面积基本在450万平左右。以深圳市目前每年50足的危险。新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70考虑到深圳城市建成面积已经达到44.83%左右，简单通过新增住宅土地方式满足城市住宅需求已经不适合目前城市可持续发展需第第36页/共36页周边楼盘分析楼盘介绍实际均价二手市场（摘自链家）万泽云顶香蜜湖A17680.542.8750837B10322.932477281116.5万平方米，规划5栋高层住宅，11套别墅。，15万元万科兰万科兰江山第·瑧山道位于深圳市福田区梅江山第瑧道10万元~18万元面积60899，共计房屋楼盘介绍实际均价二手市场（摘自链家）398限公司。山语清晖山语清晖集团2005），用筑面积为216251.4米，其中：深规许字12万元楼盘介绍实际均价二手市场（摘自链家）01-2005-0441号文规定的容积率≤2.9，建筑覆盖率≤40%。栖棠映山栖棠映山位于深圳市福田区梅林，总建筑面积20926，总占地面积025户11万元。项目合作方背景情况深圳市家园实业发展有限公司背景情况深圳市家园实业发展有