沈阳市某房地产项目可行性研究报告

沈阳〔暂名〕工程可行性研究报告二○○二年七月八日目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析〔一〕国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大〔二〕工业经济保持平稳增长〔三〕建筑业生产持续增长〔四〕全市固定资产投资保持较快增长〔五〕市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长〔六〕居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降〔七〕人口〔八〕居民收入和储蓄〔九〕城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析〔一〕房地产现状分析〔二〕房地产市场开展趋势分析工程分析篇一、工程概况二、工程主要经济技术指标三、工程片区市场分析〔一〕工程片区环境分析〔二〕工程周边客户层分析〔三〕周边居住状况分析〔四〕竞争楼盘分析〔五〕工程周边商业市场分析四、物业开展规划1、工程定位2、功能定位3、目标客户群定位4、工程优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套效劳8、本案的网点设计五、工程SWOT分析〔一〕工程的优势分析〔二〕工程的劣势分析〔三〕工程的时机点分析〔四〕工程的威胁点分析经济分析篇一、工程建设总投资分析〔一〕开发本钱〔二〕开发费用〔三〕投资本钱费用估算汇总二、工程开发建设实施方案三、工程资金回收方案四、工程销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析〔一〕盈亏平衡分析〔二〕敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析〔一〕国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大2001年实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值619.4亿元，增长11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元，增长17.7%。2002年前5个月国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%，增幅提高4.4个百分点。第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。〔二〕工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值482.0亿元，增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业〔以下均简称为规模以上工业企业〕完成工业增加值198.5亿元，增长9.5%。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3%；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%，比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为89.34%，比上年下降3.93个百分点。2002年前5个月工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业〔下同〕完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%，增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。工业经济效益水平趋于好转。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5%，增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%，增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是局部骨干企业盈利水平趋好。〔三〕建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。2002年前5个月随着住宅市场的繁荣，建筑业开展速度加快，其增加值为10.5亿元，增长16.5%，增幅比上年同期提高8.4个百分点。〔四〕全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于根本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；根本建设投资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%，其中住宅708.2万平方米，增长11.5%。全年销售商品房192.5万平方米(建筑面积)，下降8.6%。2002年前5个月5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。从投资管理渠道看，根本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房地产开发投资19.7亿元，增长37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7%和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%。住宅建设和销售市场的活泼促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。〔五〕市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%。2002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元，同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。〔六〕居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为100.0%，其中，效劳工程价格指数105.7%，消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中，食品102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着98.8%，家庭设备用品及维修效劳94.3%，医疗保健和个人用品87.9%，交通和通讯97.0%，娱乐教育文化用品及效劳104.2%，居住106.8%。2002年前5个月由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的上升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为101.0%，与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。其中，效劳工程价格指数为112.5%，消费品价格指数为96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修效劳、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及效劳和居住类价格不同程度上涨。〔七〕人口2001年，全市人口出生率为6.40‰，比上年下降1.97个千分点；死亡率为5.55‰，下降1.22个千分点；人口自然增长率为0.85‰，下降0.75个千分点。年末全市总人口达689.3万人〔户籍人口〕，比上年增加4.2万人。在总人口中，市区人口487.7万人；县(市)人口201.6万人。农业人口253.6万人，非农业人口435.7万人。〔八〕居民收入和储蓄2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2%。农民人均纯收入到达3230元，增长3%。城市居民人均消费性支出5515元，增长8.1%。农村居民人均生活消费支出1944元，下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长9.8%。2002年前5个月截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。〔九〕城镇居民居住条件继续改善2001年全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析(一)房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%，同比提高了1.4个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%，较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活泼、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%，正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年，到位资金116.6亿元,同比增长36.8%。除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6%，比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%，开发企业自筹资金占29.9%，其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善沈阳市开始实行土地储藏制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施《沈阳市城市房产管理条例》，它的公布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活泼，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积55.8万平方米，比去年同期增长37.9%，其中商品住宅销售面积为52.6万平方米，比去年同期增长44.3%。2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积65．95万平方米，成交额17．72亿元；存量房成交面积63．65万平方米，成交额10．28亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价根本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环〔外环〕与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也说明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显缺乏2001年，沈阳市人均居住面积达8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积192.5万平方米。其中商品住宅165万平方米，同比分别下降8.5%和10.3%，有效需求明显缺乏。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达220.4万平方米，同比增长66.6万平方米。特别是空置一年以下〔含一年〕的商品房148.9万平方米，同比增加70.2万平方米，增长89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到67.6%。〔二〕房地产市场开展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活泼，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在2300～2800元的商品房成交比例占总量的70％。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40％。这说明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供给，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活泼程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活泼表现，为房地产的快速开展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计说明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积245.8万平方米，金额32.7亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活泼，而政府的大力支持，是二手房市场活泼的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活泼表现，为房地产的快速开展提供了支持条件。工程分析篇一、工程概况工程名称：嘉盛园〔暂定名〕位置：沈阳市和平区太原街地区，开展商：沈阳**房地产开发设计规划：规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为46800㎡，其中住宅面积为31400㎡，商业网点为10200㎡。二、工程主要经济技术指标指标名称指标数量总占地面积14000㎡规划总建筑面积46800㎡其中：规划地上建筑面积41600㎡其中：住宅建筑面积31400㎡商业配套建筑面积10200㎡地下停车场建筑面积5200㎡容积率3.2覆盖率20%绿化率25%地下停车位100个三、工程片区市场分析〔一〕工程片区环境分析本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济兴旺。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路——南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。交通线路兴旺，且与沈阳地铁一号线相邻〔地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点〕，也使本区域成为不可多得的地铁处女地。外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的开展提供了不可多得的商机。商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；太原街老区域改造已成定局。[判断]：本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。〔二〕工程周边客户层分析政府机关及企事业单位林立〔市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构〕，货币分房及购房前景乐观。多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的开展，其购置力不言而喻。以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可无视的地位。大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。[判断]：本区域拥有广泛的消费根底及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得工程的开发成功。〔三〕周边居住状况分析区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为50-80平方米。房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济开展极不相衬。极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购置。1998年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅工程，但由于产品形态单一〔多数为130-190平米大户型〕，总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。[判断]：区域内的产品形态单一及供需矛盾，加之潜在目标客户资源丰厚，为本工程的成功提供了不可多得的市场时机。因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。〔四〕竞争楼盘分析城中花园开展商虹彩房地产开发位置南五马路250号装修标准清水房户型及面积80-300㎡二室—五室均价5300元/㎡最惠付款方式7成30年按揭销售业绩首三期售完客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广评语推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。豪隆世家开展商正大豪隆房产开发位置南八马路与同泽街交汇处装修标准清水房户型及面积二室：99.9㎡；三室：153.6㎡；五室：185.22㎡均价4300元/㎡；4180元/㎡起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩销售40％客户来源生意人、市民优劣势分析中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当局部房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广评语推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。南园康居楼开展商沈阳顺翔房屋开发位置南五马路金都酒店对面装修标准清水房户型及面积二室：72.3㎡；四室255.4㎡均价4380元/㎡；4080元/㎡起价最惠付款方式首付一万，余款30年按揭销售业绩一期90％，二期50％客户来源生意人、市民、小公司优劣势分析户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。推广评语无明确推广概念。孔雀花园开展商玛丽蓝位置七纬路装修标准清水房户型及面积二室：126㎡；三室：152㎡；四室：180㎡均价5300元/㎡最惠付款方式7成30年按揭销售业绩仅余几套客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广评语推广概念准确，从业人员较专业。嘉盛园开展商沈阳铁西房屋开发公司位置民主路与同泽街交汇年装修标准清水房及精装房户型及面积一室：60㎡；二室：80-100㎡；三室：100-120㎡均价3850元/㎡；3400元/㎡起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩客户来源企业家、生意人、政府官员、市民、公务员优劣势分析中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。推广评语先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。中润世纪花园开展商位置和平区南京街78号装修标准清水房户型及面积二室二厅：169㎡；三室二厅：183㎡；四室以上：223-338㎡均价4380-6280元/㎡最惠付款方式7成20年按揭销售业绩销售70％客户来源企业家、生意人、官员、娱乐圈人士优劣势分析豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广评语推广概念一般，销售人员少，热情不高。〔五〕工程周边商业市场分析1、工程潜在的商业价值地域价值：本案位于太原商圈，无论历史形成或未来开展，该地域均有着无限的商业价值潜力。政府因素：太原街老区改造文件已正式下达〔政府文件〕。外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。工程的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通兴旺等根底条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。工程周边主要干道及经营类别〔附表一〕商业街名称主要经营品种店铺数量店铺规模太原街服装、眼镜、乐器、通信、医药、137以小型门面居多，5—20㎡左右中华路银行、证券、12多为分支机构，中等规模民主路机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料85全部为小型门市，20㎡左右胜利南街机电配件、水泵、轴承、药房等94小型店铺为主南五马路东药房、诊所、医疗器械11中等门市100㎡左右同泽南街汽车配件50小型门市15-30㎡左右南二马路五金、汽车修理业40小型门市，20㎡左右南京南街体育用品25中等门市50-150㎡左右和平北大街银行、写字楼、酒店、旅行社等20家左右中等规模，写字楼档次较高

本区域内的主要经营品种及经营状况〔附表二〕行业名称一般经营面积现网点使用方式业主收入状况价格〔购/租〕乐器行200㎡左右租用〔太原南街〕年纯收入10万左右18万汽车零配件30～120㎡租用〔原居民楼一楼〕年纯收入60万元左右3～15万彩印喷绘20～200㎡租用〔原居民楼〕经营大户年毛收入500万元2～18万快餐类100～300㎡租用年纯收入10万元左右10～25万医药业50～200㎡租用中型药店年纯收入30万元左右3～15万家电业〔代理〕20～150㎡租用——1～10万钟表眼镜行业50～200㎡租用年纯收入5万元左右4～18万服装类20～200㎡租用年纯收入在2—10万元之间1．8万～18万工程周边主要公交车及长途站点提示〔附表三〕工程周边道路名称公交车站点长途站点路况说明南二马路601、604、沈阳——辽阳、沈阳——鞍山道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂民主路523、246、环路2、1998—2001年工程周边的网点投入量及消化量近年来区域内大型网点的投入量与价格〔附表四〕网点名称地理位置层数投入时间销售价格单位面积出售比率南园康居楼网点南五马路1～3层2000年6000元/㎡1000～2700㎡仅余1栋，主要以抵债方式出售美龙家园南京南街〔中润世纪家园南〕1～4层2001年均价6000元/㎡700～4000㎡销售率70%中润世纪家园〔一、二期〕南京南街1～3层1998年/2001年6500元/㎡300～2000㎡一期销售100%，二期整体销售鸿源大厦中山公园西门南50米1～3层2000年1000元/㎡.年300～1000㎡出租率50%和平商场四层楼本案正北1～4层2000年整体招商5000㎡左右0豪隆世家新华广场西500米1～3层2001年6500元/㎡300～670㎡出售率40%方迪大厦和平区西塔街1～3层2001年6500元/㎡300～2000㎡出售率缺乏30%综上所述，本案周边地区的网点销售〔出租〕率为60%。3、区域内网点需求调查区域内的主要经营企业明细表〔附表六〕企业类别企业名称主要分布地段大型合资〔私营〕企业洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业等南京南街及南五马路写字楼鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦南五马路、和平北大街银行、证券约20家国有银行〔工、建、中、农、交行〕、商业银行〔华夏、招行、广发行等〕遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等中华路、南京南街、和平北大街、南五马路政府机关、企事业单位和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、

区域内局部经营种类的未来开展规划及需求〔附表七〕行业名称现经营面积经营场地变迁因素未来开展规划网点需求面积网点需求格局彩印喷绘20～200㎡有动迁可能买或租网点200～400㎡大开间、大进深餐饮业〔快餐业〕100～500㎡新品种的引入或连锁经营租用网点100～500㎡格局方正家电代理业20～150㎡连锁经营买或租网点100㎡左右格局方正，适于经营洗浴业200～1000㎡买网点，个人经营300～800㎡钟表眼镜店100～200㎡连锁经营或新办企业租用网点200～300㎡格局方正银行及证券公司200～1000㎡开设分理处或分支机构买网点〔固定资产投入〕500～2000㎡影楼200～400㎡连锁经营或新办租用网点500㎡以下室内易于规划娱乐城〔健身中心〕1000㎡以下租用网点1000～2000㎡室内易于规划超级市场500㎡左右连锁经营租用网点1000㎡左右单层空间足够大大型主题市场4000㎡左右联合投资经营整体购置设室内电梯、楼梯间等四、物业开展规划1、工程定位沈阳首座小面积完全产权公寓〔公寓主定位〕沈阳首座顶尖地段精品小户型〔住宅主定位〕2、功能定位商住两用公寓小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套效劳小户型精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该工程从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。定向商业网点为配合住宅的销售，并完本钱工程未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升工程的整体档次。3、目标客户群定位商住两用公寓：单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟〔不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭〕、艺术工作者〔studio〕、外来驻沈工作者及公司、投资客精品小户型住宅：周边生意人〔生意之便〕、周边政府机关、企事业单位购房者〔回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力〕也有相当的商住需求客户定向商业网点：配合公寓未来生活的娱乐性、效劳性经营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、工程优势资源整合充分利用片区的商业气氛资源，打造都市人文社区形象。树立一个独具特色的都市经典家园形象5、物业总体规划建筑风格：现代主义风格，要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风。围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安闲、令住户真正能够感受到阔中取静的居家气氛。小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。园内中庭广场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，防止空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可防止入室查表对住户滋扰及不便。赠送可视对讲门禁系统：终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，表达档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计户型设计应表达人性化、功能化、时尚化。按本工程的目标客户定位，面积在40～120Μ2之间，主力户型以70～110Μ2的二室两厅和三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。〔1〕户型面积及配比完全产权公寓〔26层点式高层〕建议户型面积为20～60平方米其中：20～30平方米25%30～40平方米35%40～50平方米25%50～60平方米15%精品小户型住宅〔两座板式住宅〕建议户型面积为70～120平方米其中：70～80平方米二室一厅一卫30%80～90平方米小二室二厅一卫30%90～100平方米标准二室二厅一卫10%100～110平方米小三室二厅一卫20%110～120平方米标准三室二厅二卫10%板式住宅户型配比二室户型70%三室户型30%〔2〕整个工程的不同产品份额完全产权公寓30%精品小户型住宅70%〔3〕户型设计要点根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2米之内；尽量缩小走道的面积，防止不必要的浪费；把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；适当提高层高，建议到达3米；室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套效劳特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性效劳设施。建议应解决的个性配套效劳：★配备专业化系统化科学化的物业管理公司★相当数量的车位或地下停车场★效劳部门相对合理的收费标准★智能化居家及办公的根本配套〔高速宽带网络、卫星电视等〕★先进、管理完善的共享空间〔商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、多部高速电梯等〕★各种效劳配套设施〔中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等〕★专有的各种个性化效劳〔24小时送餐、上门洗衣效劳、家庭清洁、的士效劳、房屋代租、24小时循环生活热水等〕8、本案的网点设计网点规划建议的出发点本案特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本工程网点的开展时机本案周边的经营产业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用网点规划网点为两层，单位面积在250平方米左右网点销售应具有相当的定向性，防止破坏住宅的居住环境及未来的小区管理网点应注意设计室内格局应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能网点周围一定要预留车位网点的价格建议设定在6500～7000元/平方米之间依据本案前期的网点市场调查及2002年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划设计为：★网点设置为两层，面积份额控制在200～300平方米★网点面宽7～8米，足够各种娱乐、效劳行业的门脸设计要求★网点的定向销售至关重要，因此是否可以考虑统一风格的局部装饰★应规划网点门前的停车场★网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求最大限度优化网点结构★经营工程应尽量回避万达商业广场的主营业务〔太平洋百货、沃尔玛超市、欧倍德建材超市〕★网点售价可控制在6000元～7000元/平方米[判断]：综上所述，本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园〔产品形态类似〕及万达商业广场〔品牌效应〕的竞争。但针对市场供需状况及市政改造力度的加大，本案网点的销售形势应较为乐观。五、工程SWOT分析〔一〕工程的优势分析1．绝佳的地理位置本工程位于沈阳市最主要的商业区——和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅50米，此地为沈阳市开展之非常成熟地带。富贾云集，商业气氛浓郁，为沈阳市商业“黄金三角地”之中央，地理位置极为优越。2．方便迅捷的交通本工程20米之距离即为长途客运站，300米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来，四通八达，方便迅捷。3．成熟完善的社区配套太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业气氛。南京一小、铁路五小、东北育才中学、铁路实验中学、134中学、20中学，均属于省市重点学府，使本工程依偎学区，亲子无限。医大附属医院、二0二医院、和平区中心医院保证了本地业主寻医问药，为生活提供有效保障。商贸饭店、新世界酒店、金都饭店、金杯大厦、上海梅陇镇酒家、杭帮菜、麦当劳、肯德基及都市快车等各种风味餐厅使本工程所在地成为沈城餐饮美食的绝佳处所。中华剧场、东北电影院、市文化宫、保龄宫、市游泳馆、中山公园及正在建设中的沈城第一家也是最大的一家群众体育休闲健身广场，皆为沈城娱乐休闲健身之首选。〔二〕工程的劣势分析1．地块局限传统观念的局限，对地域内经营品种及经营环境有偏见。原周边地域居住状况较差，居民素质相应不高，影响了地域开展速度。2．周围环境因素车辆站点集中，本、外地流动人口量大，人员素质混杂。道路状况较差，路面较窄，损坏严重，且人车共行。3．历史因素历史遗留的脏、乱、吵环境印象较难改变。区域内外来人口较多，不利于区域的标准化开展。〔三〕工程的时机点分析1．以陈政高为首的新一届市政府领导为沈阳带来了“经营城市”的新概念，限将城市建设做为一项重要的资产予以经营，在改善城市环境、提升城市档次的同时，通过政府政策上的优惠，吸引更多的外资进入沈阳，建造沈阳，进而改善就业环境，提高居民居住水准。此举从整体上提高城市价值。也使本工程所在地的片区价值得到相应提升。2．继沈阳市及和平区政府投资改造太原街地区后不久，大连万达集团又准备斥资12亿，在太原街打造沈阳首家SHOPPINGMALL〔大型商业广场〕。将太原街建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、观光旅游及综合效劳为一体的一站式消费场所。使人们购物、休闲或漫步时，尤如在林荫道上散步一样舒适和惬意。此次万达集团进军太原街也正是看中太原街地区对沈阳人来说与北京的王府井、上海的南京路、美国的曼哈顿、巴黎的香榭丽舍一样是一个城市商业的LOGO〔标志〕。是向外地人引以炫耀的骄傲所在。而万达以此工程为沈阳引进了沃尔玛、太平洋百货等居世界500强的多家国际知名品牌店的开业也会带动工程周边商铺的价值。而这一切最大的受益者无疑是本工程。政府及大型企业集团斥巨资改造太原街，既完善沈阳的商业功能也提高了太原街地区的片区价值。从而大大增加太原街的人气与商气。而本工程也因此面受益非浅，在商业价值获得大幅提升的同时也因太原街大型商业广场的产生，衍生了相当一局部有强烈安家欲望的中、高收入的白领或外来的年青资本家及大量的流动人口，从而使本工程的潜在消费群体扩容，销售前景看好。因此，价值有望获得提升。3、营销筹划水平是决定工程价值实现程度的重要因素。本工程将凭借深、沪地产的新理念及新手法，通过对本工程土地位置、人文景观、商业概念、学府概念、太原街改造、户型设计、中庭广场、人车分流等卖点的提示与浓缩和推广，使物业价值提升。〔四〕工程的威胁点分析主要来自周边的竞争楼盘的潜在威胁。政府改造速度及力度的把控与实施，同样关系着本区域未来的开展。经济分析篇一、工程建设总投资分析〔一〕开发本钱1、土地费用编号工程名称金额〔万元〕备注1土地出让金5822征地、折迁安置补偿金17502.1陆军侦察局13002.2沈空司令部3002.3沈阳铁路局1503市房产局直属房产残值费3124现地动迁补偿费2240每户10万元计算，共224户。合计48842、前期工程费编号工程名称金额〔万元〕备注1土地勘测、规划设计费1802、三通一平210按总占地面积150元/平方米计算。合计3903、根底设施建设费编号工程名称金额〔万元〕备注1根底设施建设费582按规划地上建筑面积140元/平方米计算合计5824、建筑安装工程费编号工程名称金额〔万元〕备注1建筑安装工程费4914按规划总建筑面积1050元/㎡计算2电梯315共9部电梯，每部电梯按35万元计算合计52295、不可预见费编号工程名称金额〔万元〕备注1不可预见费332按上述1、2、3、4项之和3%计算合计3326、开发期税费及其他费用编号工程名称金额〔万元〕备注1城市建设综合配套费750按规划总建筑面积160元/㎡计算2工程质量监督费21按建筑安装工程费的0.4%计算3工程监理费31按建筑安装工程费的0.6%计算4其他105按建筑安装工程费的2%计算合计907工程开发本钱为以上六项之和，共计为：12324万元。〔二〕开发费用1、管理费用编号工程名称金额〔万元〕备注1管理费用370按开发本钱的3%计算合计3702、财务费用贷款额初步按开发本钱的50%计算，约6000万元。贷款利率按5.58%计算。为简化计算，对工程财务测算影响不大的前提下，贷款利息初步按单利计算。贷款期限初步确定为1年。编号工程名称金额〔万元〕备注1财务费用335合计3353、销售费用编号工程名称金额〔万元〕备注1销售费用607按销售收入3%计算合计607工程开发费用为以上三项之和，共计为：1312万元。〔三〕投资本钱费用估算汇总编号工程名称金额〔万元〕1开发本钱123241.1土地费用48841.2前期工程费3901.3根底设施建设费5821.4建筑安装工程费52291.5不可预见费3321.6开发期税费及其他费用9072开发费用13122.1管理费用3702.2财务费用3352.3销售费用607合计13636工程总建设投资为：13636万元单位规划建筑面积投资本钱＝13636万元÷46800㎡＝2194元/㎡单位规划地上建筑面积投资本钱＝13636万元÷41600㎡＝3278元/㎡二、工程开发建设实施方案工程实施进度初步方案工程建设期从拆迁到工程竣工验收交付使用预计需要1年时间，以下为工程实施初步方案安排。工程实施进度初步方案表010203040506070809101112拆迁三通一平开挖基槽根底施工结构施工水电安装装修施工电梯安装根底设施配套建设样板房装修﹡备注：以上按月份进行分期。工程投资方案与资金筹措安排投资方案与资金筹措表序号工程合计12341工程总投资136364102614827156711.1开发建设投资133013990598026606711.2贷款利息335112168552资金筹措136364102614827156712.1资本金550119902980460712.2借贷资金〔含利息〕63352112316810552.3预售收备注：以上按三个月为一季度进行分期。三、工程资金回收方案工程资金回收预计需要9个月，以下为工程的资金回收预期进度。资金回收预期进度表091011121314151617合计商品房比例〔%〕8101215151015105100面积〔㎡〕25123140376847104710314047103140157031400商业网点比例〔%〕10152020151055100面积〔㎡〕10201530204020401530102051051010200车位个8101215151015105100﹡备注：以上按月份进行分期。四、工程销售收入及利润的测算价格策略根据竞争楼盘分析和本工程的自身特点，本工程商品房的销售价格定位于3400元/㎡～4300元/㎡具有较强的竞争力，总体价格策略考虑以“低开高走”的方式入市。依据稳健性原那么，本报告初步将该工程的具体销售价格定位于下，以此作为测算本工程销售收入的依据。商品房以均价3850元/㎡销售商业网点以7200元/㎡销售地下停车位按8万元/个进行销售工程销售收入与经营税金及附加测算销售收入与经营税金及附加估算表序号工程合计0910111213141516171销售收入20233176623913015340230352023230116566441.1商品房1208996712091451181318131209181312096041.2商业网点7344734110214691469110273436736701.3地下停车位8006480961201208012080402经营税金及附加1232108146184207185123140101392.1营业税10128812015117015210111583322.2城市维护建设税716811121178622.3教育费附加514689856422.4交易税99912151715101183﹡备注：以上按月份进行分期。工程利润测算序号项目金额〔万元〕1销售收入202332总本钱费用136363经营税金及附加12324利润总额53655所得税17706税后利润3594税前投资利润率＝5365÷13636×100%＝39.3%税后投资利润率＝3594÷13636×100%＝26.4%五、现金流量分析全部投资财务现金流量表序号工程合计1234561现金流入202330017668808735923011.1销售收入2023317668808735923012现金流出16638410261482823120715058532.1开发建设投资136364102614827156712.2经营税金及附加12321085364481402.3所得税177010577133净现金流量3595-4102-6148-10577601585414474累计净现金流量-4102-10250-11307-370621473595﹡备注：以上按三个月为一季度进行分期。财务净现值基准收益率ic的大小取决于银行利率的上下、工程经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般趋于选取“捎大于银行同期贷款利率”做为基准收益率。本工程贷款利率按5.58%计算，那么季度贷款利率为5.58%÷4=1.4左右，故基准收益率可取3%。由此可以得出：财务净现值〔FNPV〕=2270〔万元〕财务内部收益率根据上表可以计算得出：财务内部收益率〔FIRR〕=10.65%本工程全部投资财务内部收益率远远大于基准收益率。六、不确定性分析〔一〕盈亏平衡分析固定本钱本工程固定本钱由以下相关本钱组成：土地费用：4884万元前期工程费：390万元根底设施建设费：582万元财务费用：335万元固定本钱合计：6191万元变动本钱变动本钱＝总本钱－固定本钱＝13636－6191＝7445万元工程盈亏平衡点=固定本钱÷〔销售收入－变动本钱〕×100%=6191÷〔20233－800－7445〕×100%=52%﹡备注：此处销售收入扣除车位销售所得共计800万元。由此可见，工程自身抗风险能力较强。〔二〕敏感性分析影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发本钱和售价水平。而开发本钱工程中最有可能发生波动变化的是建筑安装工程费。因而，本工程敏感性分析主要针对全部投资的评价指标财务内部收益率〔FIRR〕，分别计算售价、建筑安装工程本钱上下波动5%、10%时对财务评价指标的影响程度。计算结果见下表：敏感性因素分析表变动幅度-10%-5%0+5%+10%销售单价6.97%8.82%10.65%12.47%14.28%建安工程费12.09%11.36%10.65%9.97%9.31%从以上分析结果可以看出，售价相对建筑安装工程费的敏感程度大，但财务内部收益率均大于基准收益率。世联咨字[2003]-GW06号关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发工程可行性研究报告东莞市四方集团：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产参谋〔深圳〕对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发工程可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参考。我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对工程周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将工程的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。谢谢！世联地产参谋〔深圳〕2002年6月20日目录TOC\o"1-3"一、报告摘要71.1开发企业71.2工程简介71.3工程经济效益指标71.4结论、风险及建议8二、工程概况92.1工程综述9工程位置92.2工程用地11用地面积11地块形状11地块现状12工程用地经济技术指标132.3工程开展状况13工程开展单位简介13工程法律手续14三、工程投资环境153.1宏观经济分析15全国整体经济环境15东莞经济环境183.2石龙镇经济环境21石龙镇概况21石龙镇经济22石龙镇城镇规划25四、石龙镇房地产市场分析274.1市场总体特征274.2市场供给分析28住宅供给28商业供给324.3市场需求分析35住宅需求35商业需求36五、工程开展定位375.1工程SWOT分析375.2开展战略385.3形象定位385.4产品定位395.5户型定位405.6客户定位41六、工程开发建设及经营的组织实施方案426.1有关工程方案说明426.2施工进度表42七、工程总投资估算、资金筹措方案、投资方案437.1工程总投资估算437.2资金筹措方案457.3工程投资方案46八、工程经济效益、财务分析478.1工程经济效益估算47销售收入47销售回款方案48销售利润488.2工程财务分析488.3工程不确定性分析49九、结论、风险及建议51十、附表附表1：施工进度表附表2：工程总投资估算表附表3：工程开发本钱估算表附表4：投资方案表附表5：工程销售回款表附表6：现金流量表附表7：工程损益表附表8：资金来源与运用表附表9：贷款归还期测算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、报告摘要1.1开发企业东莞市四方集团是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良好，具有较好的开展潜力。1.2工程简介本工程位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。1.3工程经济效益指标工程总投资：211,816,962元工程销售收入：309,548,886元〔别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%〕税后利润：54,114,992元本钱利润率：25.55%财务内部收益率〔FIRR〕：34.27%财务净现值〔FNPV〕：45,560,272元动态投资回收期：1.87年贷款归还期：2年1.4结论、风险及建议结论本工程开发商已合法取得本工程土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本工程在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产工程开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本工程具备良好的可行性。风险及建议石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地本钱较高，需要严格控制工程本钱和管理本钱。充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介参谋公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二、工程概况2.1工程综述工程位置工程位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。本工程本工程图2：四至—东临裕兴路及聚龙湾花园图3：四至—南临金沙湾花园图4：四至—西临金沙湾公园图5：四至—北临金沙湾公园2.2工程用地用地面积用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。地块形状地块呈四边形，整体形状较规那么。图6：地块红线图地块现状工程用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停车场。图7：地块现状之一图8：地块现状之二工程用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本工程各项经济技术指标如下表所示：项目规划指标用地面积〔卖地红线〕54,253.84㎡用地面积〔建筑红线〕51,808.85㎡用地性质商住用地土地使用年限70年建筑容积率≤2.0建筑高度≤8层建筑覆盖率绿化率2.3工程开展状况工程开展单位简介东莞市四方集团O0001615；住所：东莞市石龙镇红棉路1号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：5,500万元〔股东共四人，每人以货币形式出资1,375万元〕；企业类型：有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业〔不含国家专控专营工程〕；〔涉及许可证的工程凭许可证经营〕。营业期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强联合、共同开展的道路，并已购置大批土地用来开发社会所需工程。四方集团的土地储藏情况：西湖商住用地5269平方米；石龙黄洲工业用地12900平方米；石龙黄洲新二中对面8460平方米；茶山横岗管理区26100平方米；寮步镇工业用地60000平方米〔其中有12000平方米厂房一层、办公室及员工宿舍6000平方米〕。工程法律手续根据委托方提供的资料，目前工程正在办理《石龙新城区土地有偿使用合同书》，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团，土地使用补偿费为人民币90,000,000元。其他工程报建手续正在办理中。本工程在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产工程开发程序及规定。三、工程投资环境3.1宏观经济分析3.1.1全国整体经济环境(1)2002年国民经济良好开展势头全年国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3%。(2)全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在2002年，我国经济持续快速开展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的开展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的房地产市场开展是主题，结构调整和标准是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应开展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购置继续成为市场主流。因区域开展的不平衡，房价开展趋势呈现较大的差异性，高速开展的中西部地区价格将保持增长势头，开展成熟的东部沿海地区房价那么出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比拟成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化开展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，标准土地市场秩序，防止楼市动乱造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供给调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供给总量，特别是住宅和写字楼用地的供给量，优化土地供给布局和结构，防止楼市动乱带来风险。停止别墅类用地的土地供给。过量供给的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购置并居住的普通住宅的土地供给，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导标准贷款投向 。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购置能力的住宅工程，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等工程应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金〔指所有者权益〕应不低于开发工程总投资的30％；对土地储藏机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购置主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购置第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购置第二套以上〔含第二套〕住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。3.1.2东莞经济环境GDP及增长2002年东莞市实现国内生产总值672.3亿元，比上年增长18.4%，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民币约41,000元〔约4,900美元〕，固定资产投资总额190.1亿元，增长51.5%；社会消费品零售总额225亿元，增长14.7%；地方财政收入55.3亿元，增长42.9%；年末金融机构本外币各项存款余额1,902.4亿元，比年初增长21.5%，占全国的1.04%，其中城乡居民本币储蓄存款余额1001.7亿元，增长25.3%，占全国的1.15%；城镇居民年人均可支配收入16,949元，增长3.7%；农村居民人均纯收入7823元，增长6.2%。经济结构继续优化。2002年三大产业比例到达4.8:55.2:40。房地产市场〔1〕东莞商品房施工和竣工面积2001年竣工面积到达114.8万平方米，主要原因是1999年市场的利好的行情刺激下的结果；1999年后开工面积有所增长，以后的三年内增量会有所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。〔2〕房地产投资增长东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比拟表199920002001全社会固定资产投资〔亿元〕88.32102.89125.49房地产业投资〔亿元〕10.4411.2514.85房地产业投资/社会固定资产投资0.100.110.12东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有1个百分点。东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从1998年开始，投资增长率维持在5%以上，其中2001年增长率到达32%。预计在1-2年内，投资增长率将会进入调整期。〔3〕商品房销售面积和空置面积从房地产销售面积来看，除了在1998年受外销市场的影响下，其余每年在不断增长，2001年达70万平方米。随着市政建设的全面铺开，预计市场的需求还会扩大.空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的速度，空置率呈逐年减少趋势。〔4〕房地产区域开展特点东莞市房地产开展较早的区域有城区、常平、樟木头和虎门，一直以来城区的优势都不是十清楚显。但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平、樟木头和虎门市场保持原来水平的同时，2001年城区销售的房地产面积约占东莞市2001年总销售面积的77％，城区成为了东莞房地产的主战场。3.2石龙镇经济环境3.2.1石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城、博罗两镇，南临茶山、石排两镇，西临石碣镇。全镇总面积12.8平方公里，其中陆地面积10.36平方公里。处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江自然分割为四个局部，呈“工”字形。石龙镇有八百多年历史，曾与广州、佛山、陈村并称广东四大名镇。至2001年底，全镇总人口13.26万人〔户籍人口与外来人口比例约为1：1〕；海外华侨、港澳台同胞2万多人分布于世界各地。石龙镇至莞城车程约20分钟；距莞深高速公路约5.7公里，距广汕公路约13公里，与相邻城市深圳、广州、惠州联系紧密3.2.2石龙镇经济〔1〕GDP与社会商品零售总额石龙镇的经济总体保持快速开展，GDP年增长率为27.77％，社会商品零售总额年均递增率为7.61％，社会购置力逐步提高。2001年人均GDP约为2192美元〔按全镇总人口计〕。2002年全镇城乡居民储蓄存款余额43亿元，人均储蓄存款约3.2万元。2002年城镇职工工资水平12328元，农村居民纯收入8118元〔2〕全社会固定资产投资总额2001~2002年，全社会固定资产投资呈现快速增长。〔3〕利用外资额利用外资额从2000年开始迅速增长。〔4〕产业结构与城市化水平2001年石龙镇第一、二、三产业的产值分别为150万元、125,658万元、114,529万元，产业结构比例为0.06：52.3：47.7，第二、第三产业占主导地位，第一产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工、经商。〔5〕支柱产业与著名企业石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂200多家，已初步形成了光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业根底，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点开展的支柱性产业。三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业的主要组成局部。石龙镇共有外商投资企业100多家，有十几家日本企业落户石龙。京瓷公司，年产值达10亿港元；日本美能达生产复印机、激光打印机，年产量达50万台；北大方正，三协精机，华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大的企业。〔6〕人口数量与质量至2001年底，全镇总人口为13.26万，外来人口与户籍人口的比例接近1：1。外来人口增长快，主要分布在劳动密集型的工厂里从事技术流水线工作，小局部从事效劳行业。平均人口密度10065人/平方公里，处于东莞各镇上游水平。全镇将近80％的人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。现状人口的文化结构显然不利于技术水平和管理水平的提高，不利于经济的开展，不利于产业的升级换代。〔7〕石龙镇与其它各镇的经济比拟经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排GDP〔万元〕36300033017620306113126631038897910082389工业总产值〔万元〕704802430412309556213709168569150500135171财政收入〔万元〕2686316234173182380077116233社会消费品零售总额〔万元〕38700016902512571151826408053595046919土地面积〔K㎡〕17010812.866.63656.6356石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的中心城镇。3.2.3石龙镇城镇规划〔1〕城镇性质东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业兴旺、环境优美的现代化滨江城镇。〔2〕规划结构四大组团老城组团——占地2.5K㎡，规划5.75万人，以日用消费型商业区为依托新城组团——占地4.1K㎡，规划5.47万人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖组团——占地3.1K㎡，规划3.28万人，以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托红海组团——占地0.7K㎡，规划为物流园四条开展轴线镇内连结老城区、新城区、西湖区的四条主要道路一条蓝带东江将石龙镇分割为“一江三埠”，是石龙镇的重要水运航道和景观资源图9：石龙镇规划结构图〔3〕城镇规划有关指标规划指标2000年(实际)2005年2010年2020年建设用地规模〔K㎡〕7.318.0210.36人均建设用地〔㎡/人〕56.66071.5总人口〔万人〕12.913.8213.914.5户籍人口〔万人〕6.687.027.638.56暂住人口〔万人〕6.226.86.275.94四、石龙镇房地产市场分析4.1市场总体特征开展历程在20世纪90年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，1993、1994年随着全国房地产建设的高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多的市政工程工程完工并投入使用，房地产工程不断推出；90年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设的多为旧式、小规模的多层住宅。2001年，随着正龙豪园、聚龙湾工程的推出，石龙房地产市场突然升温。开展阶段由国际城市开展经验可知，房地产开展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年石龙经济的稳定开展，也进一步带动了房地产市场的开展。2002年石龙镇人均GDP为2192美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳开展阶段。图1：国际通行的房地产开展阶段与人均GDP数值的关系图单位:美元开展时期启动期平稳开展期快速增长期开展速度放缓直至停滞不前人均GDP1000~30003000~40004000~80008000以上总体特征石龙镇土地已根本出让或被征用。因体制原因，石龙镇房地产公司控制着该镇主要的建设用地，土地市场化程度低。开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。本地房地产中介机构数量极少，仅有少量的小型中介以地铺形式进行二手楼租售业务；二级市场一般是开发商自售，外地品牌中介已进入本地市场〔香港怡高、深圳爱地时代〕。老城区、西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差；新开发楼盘主要集中在新城区。老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺；西湖区商业以大型批发、综合性商业为主；新城区商业面积供给较多，销售情况良好，但商业气氛清淡。写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺4.2市场供给分析4.2.1住宅供给〔1〕区域分布与价格区间老城区——主要集中分布旧式多层住宅及村宅，少量高层，价格区间1000-1800元/㎡西湖区——主要集中分布旧式多层住宅及村宅，无新工程，价格1000-1600元/㎡新城区——近期开发工程全部集中在此区，且住宅质素较高。价格区间：普通住宅1200-2700元/㎡，别墅3000-10558元/㎡〔2〕主要住宅楼盘工程名称规模户型面积〔㎡〕销售价格(元/㎡)销售率正龙豪园占地10.5万㎡，建筑面积4.78万㎡，一期31栋独立别墅，二期135栋独立别墅和叠加别墅1期:346~5872期:独立别墅301~568叠加别墅166、3081期:8033~97862期:3000~105581期:55%2期:45%聚龙湾1、2、3期总建筑面积18.76万㎡，1期5栋多层，2期11栋12层小高层，3期3栋高层2房:87.52~98.613房:111.40~185.224房:215.48~221.86复式:160.69~271.481期均价:24002期均价:25003期均价:27001期约90套，销售100%2期约434套，销售90%3期约510套，销售50%龙升市场总建筑面积7.9万㎡，340户,17栋7层住宅3房:96.02~112.28复式:146.83~169.011596~224150%金沙湾花园占地约8.2万㎡，目前规划147个地块,以卖地自建方式开发(独立别墅)350~500地块价格170~200万