公司商务楼项目物业管理投标书模板

感谢函尊敬重庆第二建筑企业：我企业能参与重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理服务工作竞标，是您们对本企业信任，在此感谢您们对我企业信任和厚爱。依据我企业对该项目相关信息了解及市场调查，特编制《重庆雅豪丽景商务楼物业管理投标书》呈报贵会，因为对该项目情况不完全了解，本标书中有不足之处，敬请各位不吝赐教。同时本企业坚信在您们信任和大力支持下，能为每位业主及用户提供质价相符物业服务，同时能让物业管理成为整体项目租凭、经营一大亮点。在此，我携企业全体职员敬祝贵企业：蒸蒸日上，财源广进！重庆嘉佳物业管理董事长兼总经理:二00六年十月十三日目录重庆嘉佳物业管理介绍-----------------------------------------------------P3重庆嘉佳物业管理组织机构图--------------------------------------------P5重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理服务定位--------------------------------------P6实现重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理服务定位战略方法----------------P7重庆雅豪丽景商务楼项目管理处组织机构设置------------------------------------P9重庆雅豪丽景商务楼项目管理处人员编制及任职条件-------------------------P13重庆雅豪丽景商务楼项目管理处物业管理部门及岗位职责--------------------P14重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务内容和标准-----------------------------------P22重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务指标承诺--------------------------------------P44重庆雅豪丽景商务楼项目服务关键点管理方法--------------------------------------P45重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务物资装备配置------------------------------P46重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务费用组成明细及说明---------------------P47第十三章编制本物业管理投标书依据及说明-----------------------------------------------P50第十四章附件--------------------------------------------------------------------------------------P51第一章重庆嘉佳物业管理介绍重庆嘉佳物业管理（全称：CHONGQINGJIAJIAREALTYMANAGEMENTCO.,LTD，简称：JJ）由多名长久从事物业管理资深人士组建而成，是含有独立法人有限责任企业。企业根据现代企业管理制度，实施董事会领导下总经理负责制，从而在制度上避免了以往物业管理实践中母子企业、关联企业等弊端，确保了企业物业管理专业性、公正性和稳定性。为了能够在精心呵护各类物业同时满足业主不停提升服务需求，物业企业根据高起点、高标准要求聚集了一批重庆市物业管理中精英人士。五位部门经理以上责任人中，硕士一人、本科三人、大专一人；高级职称三人，中级职称二人。对全部管理人员全部要求大专以上并持有物业管理上岗证书，同时精选文化素质高、业务能力强、有相关从业经验操作层职员持证上岗工作，为物业及业主提供科学细致管理和优质周到服务。重庆嘉佳物业管理成立于二00四年，注册资金50万，取得重庆市三级物业管理企业资质。企业建立了现代企业管理制度，实施董事会领导下总经理负责制。企业下设综合部、管理部、保安部、工程部、财务部和管理服务中心等机构。各部门职能分工明确，围绕企业经营宗旨和服务理念为业主服务。综合部关键负责企业行政、人事档案管理和质量管理、职员培训考评及后勤保障工作；管理部关键负责处理商务楼或新接物业日常事务，和业主沟通、处理业主或用户提出问题，同时负责清洁、绿化管理工作；保安部关键负责商务楼内治安和消防安全防范工作和商务楼内车辆管理工作；工程部关键负责商务楼或新管物业内建筑及其隶属设备设施维修、养护，负责各类工程资料保管和保持和本物业相关设施设备供给商联络等。以确保其正常运转和使用，同时为业主提供特约服务；管理服务中心关键负责企业相关信息搜集，接待业主求援或投诉，并将信息传输到相关部门以确保问题得到立即妥善处理。企业全方面导入ISO9001:质量管理体系，以“物业完好，业主满意”为质量目标，以“和业主做真诚好友”为服务理念。遵照“以优质高效、业主满意、连续改善”质量方针，弘扬“团结、务实、开拓、奉献”企业精神。使全体职员利用制度化、程序化、标准化手段开展科学管理，实现标准化、人性化规范化物业管理服务。企业经营落实“以业为主，多个经营和以业养业方针”。除物业管理外，企业还大力开展多个经营有偿服务，以有偿服务逐步处理物业管理收入不足。伴随社会发展，大家对生活质量、物业管理服务要求越来越高，维权意识越来越强，将怎样满足业主们日益增加需求？伴随物业管理市场规范和竞争加剧，对一个企业要求也越来越高，我们又怎样才能立于不败之地？嘉佳物业企业信念能坚强回复以上两问，那就是“诚信经营、真诚合作、平等互利”。重庆嘉佳物业管理组织机构图二十四小时服务中心绿化组维修组绿化组保洁组消防监控中心总经理管理部综合部工程部保安部财务部设备运行科经营管理办公室品质管理办公室行政人事办公室装修管理办公室管理处管理处管理处管理处管理处收费组保安队二十四小时服务中心绿化组维修组绿化组保洁组消防监控中心总经理管理部综合部工程部保安部财务部设备运行科经营管理办公室品质管理办公室行政人事办公室装修管理办公室管理处管理处管理处管理处管理处收费组保安队第三章重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理服务定位一、“重庆雅豪丽景商务楼”项目物业管理服务定位：“重庆雅豪丽景商务楼”项目标硬件设施很好。所以，物业管理定位是：根据物业管理最新理念，在现行法律法规框架内(尤其应吸收立即出台物权法中精髓)，以中国优异物管企业为追赶对象，将物业管理工作建立在高品质和全方位服务和科学、规范管理上。根据国家示范商场标准，为本楼业主提供科安全、方便、快捷、周到服务，并提供星级酒店式管理服务。在业主中树立良好口碑，在此基础上，重视物业企业本身发展，将以利润最大化、成本最小化，优化组织机构，快速在社会上塑造”重庆雅豪丽景商务楼”项目品牌。二、“重庆雅豪丽景商务楼”项目物业管理形象定位：·高效塑造“重庆雅豪丽景商务楼”项目进取、创新和富有效率物业管理服务气氛。·环境保护树立“重庆雅豪丽景商务楼”项目在整个物业管理服务重视环境保护文化内涵和社会形象。·繁荣聚集商务气氛，重视总体效益，使“重庆雅豪丽景商务楼”融入天星桥及沙坪坝区现代商务区。第四章实现重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理服务定位战略方法为确保本企业对“重庆雅豪丽景商务楼”项目所述服务定位目标实现，本企业将关键采取以下战略方法：一、建立一支高素质职员队伍。1、以高标正确定各岗位人员任职条件，从学历、职称、工作经历，尤其是个人综合素质等方面把好进人关。2、以始于培训，最终培训标准对全员进行多层次培训，不停提升职员业务技能、职业道德和增强服务意识、质量意识。二、导入CI策划。为统一“重庆雅豪丽景商务楼”项目标识，树立“重庆雅豪丽景商务楼’’项目高级次、高端形象特点，为该商务楼导入VI形象识别系统，使商务楼业主、用户、社会各界拥有一个共同、统一品牌形象。从而提升“重庆雅豪丽景商务楼”项目和我企业著名度、美誉度。三、建立高效运行机制。在企业特派管理处主任一名，统一领导、统一管理.实施分级分部门负责制，根据权责统一标准明确部门、岗位职责和权力，经过管理处办公会、企业办公会等形式落实企业决定、部署工作，和督促检验工作完成情况，从而形成一个高效运作体系。四、建立管理服务中心建立管理服务中心，负责多种信息搜集、分析、整理、督办，同时经过管理服务中心对各项工作过程进行监视、测量，使整个运作有效性及效率能得到充足保障。立即纠正工作中偏差，并设置用户意见箱，搜集用户意见。立即处理各项事务，同时经过服务中心接收用户特约委托，立即为业主提供各类特约服务，方便用户。五、严格根据ISO9001:要求，规范运作，建立连续改善机制。为确保服务质量上档次，和连续改善要求，物业企业将根据ISO9001:标准结合“重庆雅豪丽景商务楼”项目基础情况起草、制订质量管理体系文件.并按体系文件要求全方面运行，从过程控制中实现定位目标。六、充足发挥业主、业主代表和业主委员会作用。不定时和业委会共同召开业主大会、业主代表大会，听取业主们意见，了解业主们现在需求及潜在需求，忠心听取每位业主意见和提议。并让每位业主督促本企业所提供服务公开化、透明化、人性化程度，从而保障整体商务楼服务工作不停连续改善和满足各位业主需求。七、经过举行多种活动，大力营造商务楼内人文气氛尤其提倡由业主自行组织，参与活动来聚集商务楼人气，使业主社会价值，业主经济效益等在商务楼内得以实现和提升。从而使业主们形成一个较强归属感和投资“重庆雅豪丽景商务楼”项目标自豪感。第五章重庆雅豪丽景商务楼项目管理处组织机构设置运作系统、管理机制和人员配置一、“重庆雅豪丽景商务楼”项目商务楼物业管理机构设置标准依据“重庆雅豪丽景商务楼’’项目标基础情况，JJ将在“重庆雅豪丽景商务楼”项目设置物业管理处（以下简称：管理处），管理处实施JJ企业领导下经理负责制。组织机构设置标准是精干高效，一专多能，关键岗位设置由管理处报请同意。二、管理处组织机构图物业管理处由企业总经理直接分管，设管理处主任一名，下设工程技术维修组、保安班、保洁绿化组。业主委员会嘉佳物业“重庆碧景园’’管理处管理处主任业主委员会嘉佳物业“重庆碧景园’’管理处管理处主任工程组工程组保安班保洁绿化组1、管理中心接收业主委员会和JJ领导。2、“重庆雅豪丽景商务楼”项目商务楼管理中心财务相对独立，在JJ授权下，推行“重庆雅豪丽景商务楼”商务楼物业管理委托协议中要求权利和义务。3、管理处实施目标管理责任制，并在管理中心内部实施垂直领导。4、组织机构设置标准是精干高效、一专多能。三、内部动作步骤：1、专设管理服务中心，二十四小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。2、设置值班主管制，由管理处、各组主管轮值负责，坚持天天工作碰头，通常问题不过夜。3、实施首问责任制，任何职员对用户报修、提议、意见及投诉，均须第一时间受理，立即汇报相关部门并跟踪落实结果，确保问题处理、用户满意。不然，对此将视为服务质量不合格项，按对应管理程序处理。四、信息系统1、坚持管理处主任每三个月安排专门用户专访，每个月随机走访用户不少于20%，搜集用户要求、意见、提议或投诉。2、管理处每三个月向业主委员会汇报，咨询各方面意见和提议。3、坚持六个月一次用户座谈会，广泛了解广大业主、用户对物业管理服务需求。4、强化服务系统立即改善和有效沟通，最大程度地满足用户服务需求。五、管理机制1、实施目标管理责任制目标管理责任制就是将管辖项目标管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为关键职责交托给本管理处领导集体，并给予对应权力，同时，将目标实现和领导集体切身利益（工资、奖金、岗位晋升）挂钩。这种管理体制使管理中心骨干责、权、利明确，在管理中心和职员之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同负担压力，共同发明佳绩。2、激励机制JJ深信职员激励推进力，强调在严格、量化、规范管理基础上融合激励机制，关键在以下三个方面：（1）事业激励：以JJ和职员同发展共进步来吸引人，为广大职员发明发展空间。实施各级岗位考评和聘用制，形成职员靠真才实学求发展良好风气。（2）量化目标激励：量化管理和目标管理是JJ推进科学管理关键方法。管理中心将管理目标分解成份项目标，并全部以量化形式表现，明确到个人指标，并将职员收益和量化目标实现紧密挂钩，使全员共同参与管理，推进总体目标实现。（3）效益激励：物业收益直接和工资、奖金分配挂钩，严格兑现量化目标管理奖罚方法，管理效益好坏每个月在职员收入中可直接表现，以保持职员对物业收益关注，提升工作主动性和发明性。3、监督和自我约束机制：（1）强化服务意识培训，培养职员自律、服从和工作角色意识。（2）严格ISO9001:质量体系，坚持工作周例会，定时自审《物业委托管理协议》实施情况，以确保服务质量。（3）关注物业管理方案实施情况，定时审核月报及季度财务报表，关注用户意见和物业时效收益和长久收益情况。监督机制图（以下图）：管理效果、服务质量、物业经济效益社会各界、开发商、业主、用户、监督管理效果、服务质量、物业经济效益社会各界、开发商、业主、用户、监督运组织行为管理制度政府业务主管部门监督组织行为管理制度政府业务主管部门监督中接收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门、业主委员会监督收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门、业主委员会监督员工业主、业主委员会监督委托管理协议要求权力、责任、义务业主、业主委员会监督委托管理协议要求权力、责任、义务督管理组人、财、物资源，管理质量JJ及ISO9001:管理组人、财、物资源，管理质量JJ及ISO9001:体系监督第六章重庆雅豪丽景商务楼项目管理处人员编制及任职条件岗位关键岗位职责任职条件人数管理处主任对商务楼工作各过程进行策划，并监视、控制和进行连续改善。负责对业主服务工作，领导管理处日常工作。大学大专以上学历，中级专业职称以上，持全国物业管理企业经理上岗证。三年以上独立管理商务楼经验，45以下，性别不限。1保安班长对固定岗、巡查岗、车辆管理员实施管理；负责火灾早期(消防部队未达成前)现场指挥调度；对固定岗、巡查岗、实施随机抽检，并作好统计负责通常治安案件/火灾和刑事案件发生率统计。对固定岗、巡查岗、义消队员、实施管理并指导其工作。中专以上文化程度，复转军人，持物业管理上岗证，含有三年以上保安管理工作经验，40岁以下，男性。1保安员对出入商务楼人员、财物进行登记、验证。负责商务楼公共设施、消防/治安设施设备、治安情况、二次装修现场、车库和露天停车场巡视检验。高中以上文化程度，复转军人，含有1年以上保安工作经验，35岁以下，身高1.75米及以上,身体健壮男性。4维修工依据用户要求和企业相关部门传输要求,负责对所管辖区域业主/租赁户按物业管理委托协议或特约维修服务简单水电类项目维修。对商务楼内机电设备实施维护保养并作好设备维修/保养统计。负责提议对所辖商务楼内机电设备进行标识,对标识进行维护保养。高中以上文化程度，含有三年以上相关工作经验；或中专以上文化程度，含有三年以上相关工作经验，持相关操作证35岁以下，责任心强男性为宜。1清洁、绿化工负责所分配区域清洁/保洁具体工作。负责所辖商务楼环境绿化/美化具体工作。初中以上文化程度，45岁以下。下岗职员优先。3第七章重庆雅豪丽景商务楼项目管理处物业管理部门及岗位职责一、物业管理部门职责1、管理组（1）管理室负责管理处各项工作协调、调度和管理。负责质量体系宣贯、运行、督促检验和落实。负责开展宣传教育、公益活动及精神文明活动。负责每六个月一次用户满意度调查工作。（2）管理服务中心●具体负责日常物业管理和用户服务工作负责接待业主投诉、意见、新闻媒体、上级部门等信息搜集、统计、归纳、统计、分析处理和立即传输，并提供分析汇报，为质量分析、决议提供依据。按受各部门工作人员投诉，经过相关部门处理，并对投诉进行跟踪、回访和统计。充足利用现代化管理手段获取信息并进行整理和利用。对关键区域进行全方面管理服务。2、工程组（1）设备管理、维修负责检验智能化、供配电、给排水、空调、电梯、消防等公用设备设施运行、和设备房、设备日常维护工作。负责各类技术资料搜集、归纳、整理。负责节电、节水、节能计划及方法制订，并实施。负责设备突发事故处理。配合各能源供给及通讯等业务单位维修检验工作。负责建筑物本体维护及公共交通道路、配套公共设施、设备维修养护工作。负责建筑物配套公共照明、泛光等灯光系统维修养护工作。负责停车场维修养护工作。负责其它临时维修工作。3、清洁、绿化组负责整个商务楼清洁保洁工作。负责清洁情况质量监督并统计，发觉问题立即处理。负责垃圾搜集、处理。负责“四害”清杀工作。负责将垃圾清运至垃圾中转站，并督促环卫部门立即清运垃圾。负责建筑物外墙清洗工作。负责商务楼绿化养护管理（施肥、造型、修剪等），维护整体环境形象，创最好生态环境。负责绿化病虫害防治工作。对绿化工作进行质量监督、统计。4、保安组负责安全管理工作计划制订和实施。负责各楼层保卫巡视，按要求巡查路线、时间实施二十四小时巡查值班。控制来访人员，按要求程序办理来访手续，按要求路线通行。负责突发事件应急方案及预防方法制订和实施。负责消防检验和防火监督管理。负责监控中心二十四小时值班，发觉异常情况快速通知相关人员进行处理，并汇报值班领导。亲密监视商务楼外来人员进入关键商务楼区域行为，预防突发事件发生。亲密监控消防设备设施运行情况，发觉异常，立即按相关程序操作，预防火灾发生。亲密监视交通情况（如车辆进出等）。参与义务劳动和便民服务活动。二、物业管理岗位职责管理处主任职责1、全方面负责管理处日常工作，直接对总经理负责；2、审核各项工作计划、培训计划及设备维修保养计划，检验各项计划落实情况；3、提出年度物品消耗及管理预算，确保最好物耗率，控制成本；4、依据管理协议要求，跟进收款情况，在必需时亲自实施催款计划确保管理费用立即到位；5、主持召开管理例会和专题业务会议，对业务工作进行指导、检验、协调和全方面了解；6、负责对管理处各班队工作进行检验、考评；7、有权提名管理处职员；在不违反政策前提下，决定其操作人员录用、考评、奖惩等，在合适时提出人员晋升汇报；8、组织考查、选择合格供方提交总经理核准，督促相关部门有效控制及考评各供方工作，促进供方保障工作质量；9、负责向总经理汇报质量管理情况，为管理评审提供对应汇报，对管理提出改善意见；10、帮助总经理负责管理处日常管理对外联络事务，负责管理处内外活动计划、组织；11、制订维修保养计划、节能计划、工程维修预算等各项工作计划；12、审批业主二次装修方案，确保楼宇安全使用；13、定时检验总体设备运行情况，立即纠正维保工作偏差；14、负责开展业务培训，提升并保持部门职员总体业务水平；15、负责处剪发生业户投诉，并定时进行回访；16、向总经理定总结、汇报工作，帮助总经理完成其它工作。维修人员职责1、熟练操作掌握管辖区供电系统线路部署、设备技术性能及实际操作。2、持证上岗，遵守职员守则各项规章制度，服从领导安排。3、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，注意负荷变动，发觉异常情况分析原因并汇报办公室，认真作好值班统计及配电房、水泵房巡查统计。4、负责用户二次装修图纸各专业技术审定。5、依据用户要求和企业相关部门传输要求,负责对所管辖区域业主、住户进行服务或特约维修服务各类项目维修。6、对商务楼内设备、设施实施维护保养并作好设备维修、保养统计。7、发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，立即排除故障，正确停送电。8、严格遵守安全操作规程，除经主任同意并制订了可靠安全方法，不许可带电作业。9、常常保持配电房、变压器房、值班室内外清洁卫生工作。10、按时上班，不脱岗。紧急事故未排除时不得下班。11、完成上级交办其它临时任务。保安队班长职责1、主持全班工作，果断根据主任指示，率领全班队员依据各处职责，认真做好安全保卫及消防工作。对日常工作进行全方面监督；2、熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考评标准，掌握值班区内护管工作程序及特点，加强关键岗位安全防范；3、处事公道，言行文明，对自己缺点勇于更正，虚接收提议和意见；4、做好工作安排（包含训练、学习安排）。依据实际需要，对各岗位人员进行调整；5、常常检验各岗位工作情况，零点以后夜间查岗每七天不少于两次；6、每七天召开班务会1次；7、立即做好岗位培训、军事训练及日常考评工作。每个月对考评不合格队员按要求给予处罚；8、检验各岗位人员执勤情况对玩忽职守，违纪违章人员按要求进行处罚，阻止、纠正各类违章违法行为；9、对不称职队员有权提出调离和解聘提议；10、负责全班队员内务管理和考勤工作；11、负责跟踪检验业主二次装修，确保楼宇安全使用；12、率领全班配合其它部门管理服务工作；13、完成上级交办其它临时任务。保安队员职责1、坚守岗位，保持高度警惕，注意发觉可疑人、事、物，预防治安案件发生；2、在实施任务时，对杀人、放火、抢劫、偷窃等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款权力；3、对护卫区内刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序提供情况，但无勘察现场权力；4、根据要求，阻止未经许可人员、车辆进入商务楼；5、对出入商务楼可疑人员、车辆及其所携带或装载物品，按要求进行验证，检验；6、在执勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；7、宣传法制，帮助业主做好“四防”工作，落实各项安全防范方法，发觉不安全原因立即向业主汇报，帮助整改；8、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑人员有权进行盘查监视，并汇报当地公安机关处理；9、对违反《治安管理处罚条例》人，有权劝阻、阻止和批语教育，但无处罚权力；10、对有违法犯罪行为不法分子，能够进行监视、检举、汇报，但无权侦察、扣押、搜查；11、主动配合卫生、绿化、维修等其它服务，阻止违章行为，预防损坏，不能阻止处理，立即向班长汇报；12、熟悉和珍惜商务楼内配套公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握多种消防器材使用方法；13、主动帮助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；14、认真完成领导交办其它任务。清洁工职责1、每日需对楼道清扫保洁，定时清运楼内垃圾；2、每日需对楼内信箱、标牌、墙面、地面、窗台等公用部位进行保洁工作，并不停巡视以保持洁净整齐；3、每七天需对楼内消防箱、防盗门、窗、公共通道、天台等设施进行保洁工作，以保持洁净整齐；4、每个月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持洁净整齐；5、每日需清扫外围，停车场、绿化带及照明设施、指示牌等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰渍、污迹；6、每次使用完保洁工具、器具后应清洗洁净，统一存放于指定地点，并立即补充或申领保洁工具、器具；7、完成主主任交办其它工作。义务消防员职责1、接收商务楼保安班长领导。2、商务楼全部职员均属于义务消防队员,全部有义务实施有责任和消防工作,发生火灾时须紧急奔赴火灾现场按相关规程和规范投入灭火救灾工作。3、学习消防知识,熟知商务楼消防设施设备功效和所设置位置,熟悉灭火器具摆放点,掌握何种火灾原因使用何种消防灭火器,熟悉消防栓水龙带/水枪连接和使用,熟悉手动报警、“119”4、阻止任何违反消防安全行为,发觉火灾隐患立即处理和汇报。5、按培训策划参与组织多种消防灭火训练活动。6、参与灭火行动,疏散受灾人员及物资。第八章重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务内容和标准第一节建筑本体管理结合JJ物业多年管理所总坚固践经验，融合西方发达国家物业管理超前理念，确定“重庆雅豪丽景商务楼”项目物业建筑本体维护和保养关键在于周密计划和日常有效检验。为此，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检验为主体三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制订房屋维修保养计划、装修管理要求计划，全方位地实施维修和保养。一、物业健康档案管理为了效保持物业完好、正常使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出“物业健康档案”管理方法，为房屋保值、增值提供可行操作平台。建立物业健康档案管理最少有三方面好处，一是对房屋维修保养起到预防和事前控制作用；二是当房屋发生损坏情况时，能够很轻易找到问题症结所在；三是当业主进行房产置换时，能够为房屋价值评定提供可靠参考。（一）物业健康档案分类我们根据业务类别将物业健康档案分成以下多个方面：1、房屋本体维修档案；2、房屋装修维修档案；3、公共设备维修档案；4、房屋设施维修档案；（二）物业健康档案业务组织为使物业健康档案能起到其应有作用，真正受益于“重庆雅豪丽景商务楼”项目标业主，一个高效、协调业务组织系统就尤显关键，为营造这么一个组织系统，我们设想是：物业健康档案业务由管理处主任和维修工全方面负责操作，并对业务过程及业务结果全方面责任。（三）物业健康档案管理内容1、在确立了物业健康档案管理组织关系后，还需要深入确定物业健康档案管理内容，对物业实施动态化管理。2、搜集物业验收原始资料：该资料包含房屋户型平面图、水电气图、弱电管线图、室内装修情况、装修资料、原配家用设备等。3、将物业验收原始资料进行分类归档；（四）物业健康档案管理操作步骤依据管理内容及现有资源条件，我们对此管理操作步骤要求以下：各类物业健康信息搜集信息反馈编写、制订健康管理汇报及计划建立物业健康档案将资料分类、整理、归档检验、评定发觉问题统计实施据此制订物业检修计划各类物业健康信息搜集信息反馈编写、制订健康管理汇报及计划建立物业健康档案将资料分类、整理、归档检验、评定发觉问题统计实施据此制订物业检修计划二、物业维修养护计划就整个物业管理步骤而言，编制物业维修养护计划是不可缺乏。编制物业维修养护计划目标，是在于从全局出发对物业使用过程中所存在问题隐患进行一次全方面和计划保养，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。物业维修养护计划编制依据物业维修养护计划编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是全方面、客观地反应物业真正使用，也只有建立在此基础上维修养护计划，才能为真正地处理存在总是提供有效、实在处理手段。物业维修养护计划制订职责1、工程维修人员负责编制物业维修保养计划；2、管理处主任负责审核物业维修保养计划；3、企业主管领导负责同意物业维修保养计划；4、管理处维修人员负责依据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及统计。第二节设施设备管理一、设施设备管理技术分析对工程设备进行深入、正确综合分析，是做好工程设备管理前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作是胸有成竹。为此，嘉佳物业精心组织了各专业工程人员对“重庆雅豪丽景商务楼”项目标设施设备系统进行了专业调研，全方面、详尽技术分析。二、设施设备管理模式和管理方法（一）设施设备管理模式1、“重庆雅豪丽景商务楼”项目设施设备齐全、数量繁多、分布各区特点，我企业以“点阵统一，关键控制”工程设备管理模式。关键控制：就是对关键设备关键部位，制订专门方法和制度，有目标去关键控制，从而确保设施设备正常运行。序号系统管理关键管理方法关键点1电梯系统安全运行日常巡检统计、委外维保、按时年检2消防系统可靠运行、随时可开启定时试验、巡查3供配电系统安全可靠运行加强日常维护检验，发电机定时试验、检修4给排水系统水质良好，排水正常水箱定时消毒、换水，水质定时检验，排水系统定时清理、疏通5公共照明系统使用正常日常巡检、测试2、模式管理关键点该管理模式管理关键点在于电梯、消防设施、给排水系统实施二十四小时运行值班管理措施，对集中控制供配电系统、监控系统、消防系统实施二十四小时集中值班运行，经过严密工作计划，严谨工作步骤，严格质量管理和完善应急处理预案，对日常维修保养、用户报修、紧急情况处理等实施统一控制，从而达成统一质量，统一监管效果。管理方法依据“点阵统一、关键控制”管理模式，针对设备管理关键点，我们提出和之配套管理方法，对设施设备实施专案管理。1、设备交接管理设备验收和接管是搞好设备管理工作首要步骤，这一步骤若能把好关，将很有利于以后日常管理。设备接管可分为岗位交接和责任交接。在交接前期，因为存在种种不完善地方，设备可能交接不清，在此情况下，管理中心能够先行实施岗位交接，对暂交付条件暂不完善，但急需先行使用设施设备可心先给予代管，不负担维护责任（此时维护维护责任在施工安装企业方），条件成熟后，双方进行责任移交。在接管过程中，管理处按重庆第二建筑企业所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收，对设备安装数量、安装位置及完工图逐项验收。在验收过程中还有以下几点值得注意：（1）设计图纸规格型号、数量符合；（2）关键设备、设施安装位置和安装质量符合；（3）设备和连接整个系统技术性能，应和设计要求符合；（4）验收完成，应填写验收和移交统计，汇报并归档。2、设备档案资料管理（1）设备原始资料档案管理将设备原始资料归档，资料内容关键包含：验收统计、测试统计、产品合格证、订货协议、安装协议、设备安装图和建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡，统计相关设备各项明细资料。（2）关键设备维修资料档案管理一是维修单管理：每一次维修全部要填写维修单，每个月统计一次，每三个月装订一次，由工程组负责保管以备查验。二是设备巡查统计表：值班人员填写设备巡查统计表每个月一册，每个月统计一次，每十二个月装订一次，由管理处保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行改善、设备革新、技术改善方法等资料，由工程组汇总存查。3、人员管理（1）人员素质管理：包含人员上岗证、特殊工程作业证、技能证书管理；人员岗位培训、技术培训管理。（2）设备责任人管理：依据设施设备情况，实施设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并统计设备运行情况。更应明确责任人岗位职责（见下表）：名称责任人关键工作职责专业设备及日常维护维修技工依据设备台账编制相关维修计划，负责公共设施维护，制订保养计划专业保养专业维修企业电梯等智能化高设备，由专业企业制订维修保养第三节环境保洁管理一、保洁管理关键和模式环境保洁管理追求是一直如一保洁环境，管理关键在于整齐环境保持，在“重庆雅豪丽景商务楼”项目，我们对环境管理提出一个关键理念：（一）“无干扰”服务我们对保洁人员工作时间进行了硬性要求：一切保洁工作尽可能不在用户上下班高峰时间进行。这种“保洁无干扰”环境管理服务方法，让用户在愉悦中享受清新环境，是“人性化”服务理念真实表现。二、垃圾桶设置（一）垃圾桶设置垃圾桶是保洁管理必不可少一项设施，垃圾桶制作要和整体环境相协调，既要注意摆放位置美观，又要方便用户生活习惯。公共区域视需要设置垃圾桶，在确定垃圾桶具体位置时考虑美观、实用和环境协调一致。（二）保洁作业工作内容、工作范围保洁管理必需按日常、定时或特殊作业制订出作业项目实施计划，也只有经过这么作业计划书，方能确保保洁管理无盲点，便于管理工作实施检验和考评。1、公共区域保洁保养服务（包含楼内电梯、过道、走火通道等公共场所）：序号日常保洁工作范围1全部过道、楼梯地面天天循环清扫，每七天一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无积水，并天天拖地二次，干旱发觉污渍、垃圾及进处理，保持光洁明亮。2擦净电梯门、走火通道门，发觉手印、污渍立即清理洁净。3擦净全部垃圾筒，立即清理垃圾，保持垃圾不超出筒身1/2处，电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。4电梯地面保持平整无尘，平时常常打扫，天天吸尘两次保持无垃圾，电梯内壁不锈钢天天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每七天用不锈钢保养剂进行保养，降低氧化、锈蚀程度，保持光亮、洁净。5每日清扫走火通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶天天拖二遍，发觉口香糖、痰渍等立即清除，每七天清洗一洗。2、室外部分日常保洁保养序号日常保洁工作范围1天天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发觉脏物废物品立即处理。保持外围洁净，整齐。2停车场地面天天清扫垃圾杂物，使行人有一个整齐舒适环境，依据地面地砖程度和季节改变进行冲洗。3局部地面每个月依据地面情况进行根本冲洗。4对绿化带进行关键巡查，立即清扫果皮、废纸等杂物，垃圾、使休息者居坐而安。5立即搜集垃圾，将垃圾放在指定地点。清扫时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，立即清洗垃圾筒外表及内面，保持洁净，无异味、无滿溢。6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱处外灯柱表面上灰尘。立即处理违章乱贴海报、小广告及污迹。7每个月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时预防孳和蚊蝇，每个月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发觉堵塞，及疏通。8外墙2米9帮助保安搞好治安工作，如发觉可疑人员立即通报保安。3、地下车库日常保洁序号日常保洁工作范围1每日清扫地面垃圾杂物，尤其注意车上抛出垃圾物。保持地面无垃圾杂物，无积水，无显著泥水，整齐，每个月用清水冲洗一次地面。2雨天增加清扫力度，发觉泥土用小扫把清理，晴天用清水将地面冲洗洁净。3在空车位地方用鸡毛掸清除库顶蜘蛛网、管道上面灰尘，对有停车车位，待车走后再进行对库顶清扫，以防弄脏客人车辆。4每日抹净打扫挡车器同，消水栓箱，防撞标志，天花、垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道闸等设施灰尘，保持洁净无污迹、无泥沙、无尘。5保洁地库值班室地面，抹净台面、椅子、窗台和多种开关灰尘、擦净玻璃及多种通告牌。6立即清倒垃圾，将垃圾放到指定地点。7每个月根本清除死角，对油污较多车位地面进行尤其处理。8保洁中如发觉客人车门或车窗、车灯没相关好，应立即通知车库值班人员，方便得到妥善处理，并将此事汇报主管。4、日常保洁特殊服务除了日常保洁管理六大部分外，本企业还确定出以下保洁特殊服务：进场之初，本企业将组织人员对保洁范围内全部区域作一次深入根本开荒保洁。企业设置机动组，任何紧急情况，突击保洁，我企业随时组织大量人员突击帮助。5、质量检验标准严格检验是保障保洁工作质量必需手段，相关保洁检验标准可参考以下措施实施：A、墙面：用卫生纸擦拭80CM，检验卫生纸无显著灰尘及污渍；B、楼梯：抽查2至3层，无痰渍、烟头、垃圾等；C、玻璃或镜面：抽查不一样位置3到5外，每处检验约1平方米，无水渍、手印、洁净、明亮；D、排水沟：抽查20米E、明沟：抽查1-3米F、标牌、指示牌：抽2-3个，用卫生纸擦拭无显著灰尘，表面光亮；G、消防设备设施：抽查2-3个消防栓，无灰尘，表面光亮；H、电梯门：用卫生纸擦拭，无显著灰尘、污渍；I、天花、灯饰、风口、烟感器：抽查天花50平方米无灰尘、污渍；抽查3-5个灯饰、风口、烟感器，无灰尘等；J、垃圾房：检验地面无垃圾；污水沟无垃圾、泥沙、积水；K、天台：检验地面无垃圾物，下水口无泥沙，垃圾物；L、车库：抽查30平方米地面无垃圾。6、保洁管理关键点：A、保洁时依据实际情况合适避开用户或用户聚集区域，待用户离散后再补做；用户进出频繁和轻易脏污区域，要关键拖擦；B、电梯间铺设地毯并天天进行清洗一次；C、垃圾处理：用户生活垃圾箱设在隐蔽且异味不易扩散地方；公共区间垃圾桶设在电梯入口处；垃圾清理频数要快，保持日产日清，不能产生异味；清运垃圾时选择适宜时间和通道，不可使用客梯；可按用户要求上门清理较大量生活垃圾。D、为办公室提供保洁委托服务三、消杀管理序号项目消杀方法消杀频率1灭鼠滞留消杀烟雾消杀药品诱捕办公区、卫生间：2次/月墙基、通道、底部、梯间：4次/月大堂、通道口：4次/月外围、垃圾站：3次/月2灭蟑3灭蚊4灭蝇5白蚁防治第四节安全、消防管理一、安全管理（一）安全管理特点分析人流、车流、物流量大；本商务楼地处重庆沙坪坝区，商业气息现较浓，交通四通八达，人流、车流、物流量大，周围环境复杂。天天出现不一样人流、车流高峰，给“重庆雅豪丽景商务楼”安全秩序管理形成较大压力。（二）安全管理总体思绪企业针对”重庆雅豪丽景商务楼”地理环境、功效布局、物业特点，在对物业及周围环境具体调查分析基础上，针对“重庆雅豪丽景商务楼”安全管理特点，设置层级安全屏障，对每一处安全关键点设设有相对应管理防范方法，以周密、细致工作安排确保“重庆雅豪丽景商务楼”公共安全秩序。“重庆雅豪丽景商务楼”项目安全管理关键点1、出入安全管理关键点由保安值班人员负责检验、验证，从形象、礼节到技巧，严格控制出入口。2、楼层隐患点安全管理关键点管理处加强对安全工作宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。逐层对公共区域进行检验，发觉问题立即汇报、处理。管理每个月组织进行一次综合安全检验，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检验。3、上下班人流高峰期出入口工作关键点：“重庆雅豪丽景商务楼”项目在上下班高峰出入口估计将出现人流、车流高峰，为了提升通行效率，降低因人流、车流压力可能造成压力，对物品漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际两班两转制。在不增加人员情况下，实施早晚班、机动班人员互补支援措施，在上班高峰期7:30-8:30，下午下班高峰期17:30-18:30各一个小时内除早晚班正常人员外，由队长带队加强秩序维护力量，相互调配支援。二、安全管理队伍建设1、业务技能培训（1）安全业务培训关键分上岗前培训和岗位培训两个类型。（2）培训方法：理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。（3）上岗前培训内容：保安基础素质、基础专业知识、基础专业技能。（4）岗位培训内容：形势教育、法律基础常识、专业基础和消防知识、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列、文明、职业道德、职业纪律、敬业精神等。2、日常管理（1）保持保安队伍稳定性。提升工作效率和服务质量，增强和用户间沟通和了解，加强治安防范。在人员招聘中，严格把关。（2）建立行之有效规章制度，作为保安行为准则和工作标准，并建立重视才能、配套考评机制，竞争上岗，优胜劣汰。（3）树立保安队伍良好形象。在日常管理工作中，保安不仅要讲究文明礼貌，重视仪表修养，而且要知道相关法律、法规。所以经过开展必需军事训练和日常教育工作，树立良好保安队伍形象。三、消防管理1、消防管理关键（1）施工期消防控制（2）装修期消防动火（3）消防监控控制（4）消防设施设备管理（5）消防制度建立2、消防管理组织建设和职责分配（1）依据《中国消防条例实施细则》第十九条要求，物业管理处应建立防火安全委员会，并明确一名物业管理处领导为防火责任人，组织和领导管理处消防安全工作。（2）防火安全委员会职责●认真落实落实相关消防法规，切实将消防工作纳入议事日程，做到和经营工作同计划、同部署、同检验、同总结、同评选（“五同”）。●负责消防制度建立和落实。●定时召开安全会议，部署消防工作，组织消防安全检验，研究处理重大火险隐患和多种不完全原因，对在消防工作上做出显著成绩或因为违反消防制度造成不良后果部门和个人做出奖励或处罚决定。●组织和领导义务消防队培训和学习和消防安教育。●发生火灾时负责指挥职员进行补救，追查火灾原因，对相关责任者进行处理。3、安全三级检验制（1）实施三级检验制A、管理中心防火安全委员会每个月组织一次防火安全检验。B、各班组每七天组织一次部门防火安全检验。C、岗位、班组每日班后进行防火自查。（2）检验内容A、查领导：对消防工作是否重视。B、查思想：是否含有消防议事。C、查制度：是否落实。D、查隐患：是否存在，提出后是否整改。E、查方法：是否得力，行之有效。F、查器材：是否完好无损，位置是否变动。（3）检验标准A、以多种消防技术规范操作规程为依据。B、以多种消防法规、消防管理制度为准绳，有法必依，违章必究，有奖有赏。（4）管理处安全部门在组织专题检验时，被检部门应派员参与，并主动提供情况和资料，检验完成后，被检部门责任人应在检验统计上签字。隐患整改制度A、对消防机关及保卫部门发出火险隐患通知书，或是自己查出隐患要做到“四定，三不交”。B、四定即：a、定隐患性质，如：重大隐患、通常隐患、不安全问题，不安全原因。b、定整改方法：依据隐患性质采取对应整改方法。c、定整改责任人：依据“谁主管，谁负责标准”，落实整改责任人。d、定实施整改期限，依据整改隐患原因定出处理隐患所需最短时间。C、“三不交”即：a、班组能处理不交部门。b、部门能处理不交管理处。c、管理处范围内能处理不交上级主管部门。d、隐患处理，要严格根据消防部门提出要不去做。e、处理完后，要报管理处和消防部门验收。4、防设备管理和检验（1）管理处内安装，配置各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用，必需保持完好灵敏状态，任何人不得无故拆损、破坏、也不许挪作它用，不然将按消防奖惩条例及消防法严厉处理。（2）多种消防管道修理或停水，消防自控设备维修、调试，应事先报管理处，经同意后，方可作业。（3）各消防安全通道必需保持通畅，任何人不得破坏和堵塞。（4）管理处对全部消防器材负责定时组织检验、更换，并联络检修，以确保灵活好用，对消防器材配置和变动情况要登记立案。（5）各班组、各岗位对自己工作范围内消防设备在责任配合安全部进行维护，发觉问题立即汇报。严格实施公安消防部门相关新建、改建、扩建工程各项管理要求。（7）各部位需要进行施工改造及内装修工程进，须事先将施工方案及相关图纸报一份交管理处立案，另一份报消防局审批。（8）施工方案未经消防监督机关同意前，不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检验验收，合格后方可批使用。（9）新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施使用。（10）施工总工程材料须符合防火规范要求，不得违章施工。（11）任何工作要和施工单位签署消防协议书明确责任，并报保安部立案。5、设备机房、消防泵房管理（1）消防泵房防火制度A、严禁非工作人员进入泵房，泵房内不准私人会客。B、严禁携带剧毒物品进入泵房。C、泵房内严禁有明火。D、泵房内严禁吸烟。（2）电梯机房防火制度A、机房内严禁吸烟，严禁存放各油料、纸张和易燃、易爆物品，严禁兼作库房和其它工作间。B、机房、梯箱顶部和梯井底部要定时打扫，立即清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。C、严禁使用汽油等易燃液体清洗件。D、未经同意严禁明火作业，如需明火作业时应经管理处主任签字认可后，到综合管理组领取动火许可证方可作业。E、消防器材放置在指定位置，严禁随意挪动，机房工作人员必需熟悉消防器材放置地点，掌握消防器材使用方法，负责补救早期火灾。四、治安/消防突发事件应急方案4.1治安突发事件关键包含4.1.1打架、斗殴、流氓滋扰；4.1.2贩毒、吸毒；4.1.3偷窃案件；4.1.4爆炸及可疑爆炸物品；4.1.5抢劫、暗杀、凶杀；4.1.6精神病、酒醉出丑闹事；4.1.7火灾。4.2报警4.2.1凡碰到突发事件发生，任何人全部有责任和义务报警。4.2.2报警应注意讲明：4.2.2.1发案地点；4.2.2.2发案时间；4.2.2.3报警人姓名、身份、联络电话；4.2.2.4相关事件其它相关情况；4.2.2.5发生火灾还要讲清着火物质火势大小和消防车抵达位置。4.3在带离肇事者过程中应注意4.3.1警惕性要高；4.3.2查看肇事者有没有凶器，有应立即收缴；4.3.3预防肇事者逃跑。4.4对打架斗殴、流氓滋扰处理程序4.4.1保安部接警后，值班人员应做到：

4.4.1.1统计好案发地点；4.4.1.2作案人数、案情现况；4.4.1.3案件相关情况；4.4.1.4报案人姓名、身份及联络电话；4.4.1.5保护好现场；4.4.2处警4.4.2.1组织警力、赶赴现场；4.4.2.2将斗殴双方分开，并将肇事者带离现场，交保安部处理；4.4.2.3清理现场，查看有没有遗留物及公共设施完好情况；4.4.2.4如有伤害发生应立即和医务人员联络，进行紧急处理;4.4.2.5对现场进行保护,预防斗欧人员逃跑。4.5对吸毒、贩毒处理程序4.5.1保安员应加强关键部位巡视，注意观察进入关键部位嫌疑人员。关键部位指：4.5.1.1商务楼空置房间；4.5.1.2闲置工地、工棚；4.5.1.3地下停车场。4.5.1.4商务楼/大厦可隐藏地;4.5.1.5商务楼/大厦可翻越缺口及微弱步骤；4.5.2处警4.5.2.1保安部值班接到报警后作好以下几方面工作；4.5.2.2组织警力，携警具赶赴现场；4.5.2.3尽可能抓获现行、吸毒贩毒者；4.5.2.4将吸毒、贩毒人员及证据带到保安部处理；4.5.2.5清理现场查看，有没有遗留物及公物完好情况；4.5.2.6通知公安派出所；4.5.2.7将嫌疑人移交公安机关处理。4.6对偷窃案处理程序4.6.1保安员应加强关键部位巡视，预防盗案发生，这里关键部位定义为：4.6.1.1商务楼写字间（尤其是未安装防盗门、窗房间）；4.6.1.2商务楼公共楼道和住户之间窗门;4.6.1.3商务楼楼顶、车库；4.6.1.4商务楼周围;4.6.2处警4.6.2.1登记；4.6.2.2组织警力，携警具赶赴现场；4.6.2.3部署警戒线，无关人员不得进入，和案件相关人员或可疑人员全部不能私自离开；4.6.2.4对抓获现行要立即将人和赃物一并带到保安部，并派专员看管；4.6.2.5通知公安机关派出所，协同公安机关做相关工作；4.6.2.6将犯罪嫌疑人移交公安机关处理。4.7对爆炸及可疑爆炸物处理4.7.1保安部值班人员接到报警作好以下登记：4.7.1.1发生爆炸时间、地点；4.7.1.2和案件相关其它情况；4.7.1.3报案人姓名、身份、联络电话；4.7.1.4立即向管理处汇报;4.7.2管理处应立即通知相关部门人员抵达现场;4.7.2.1工程维修组、管理处；4.7.2.2医务人员；4.7.2.3案发觉场单位责任人；4.7.2.4企业领导。4.7.3值班人员接到报警后应作好以下工作4.7.3.1汇报班长组织人力赶赴现场,并作好岗位警戒,预防趁乱打劫;4.7.3.2部署以可疑爆炸物或爆炸地点为中心警戒线；4.7.3.3开启消防设施设备,使其进入战备状态；4.7.3.4汇报公安机关派出所；4.7.3.5配合公安部门做好相关工作；4.7.3.6做好人员疏散工作及抢救工作;4.7.4相关部门应作好以下工作4.7.4.1工程维修组立即关闭周围因为爆炸可能引发恶性事故设备，撤走现场周围能够移动珍贵物品；4.7.4.2管理处主任组织临时指挥部，组织指挥协调各项工作；4.7.4.3医务人员做好抢救伤员准备工作；4.7.4.4办公室帮助保安部做好人员疏散工作，做好抢救伤员全部车辆准备工作。4.7.5工作要求4.7.5.1沉着、冷静；4.7.5.2不轻易靠近、移运可疑爆炸物；4.7.5.3听从指挥，坚守岗位。4.8对抢劫、暗杀、凶杀等暴力事件处理4.8.1保安部值班人员接到报警后应作好以下登记：4.8.1.1发案时间、地点；4.8.1.2报案人姓名、身份、联络电话；4.8.1.3案件相关其它情况。4.8.2保安部值班员作完登记后，应通知以下部门（单位）抵达现场。4.8.2.1公安机关派出所；4.8.2.2医务人员。4.8.3保安部处理案件时应做好以下几方面工作：4.8.3.1组织警力；4.8.3.2携带必需器材；4.8.3.3部署警戒线；4.8.3.4对现场拍照；4.8.3.5配合公安机关做好相关工作；4.8.3.6帮助抢救伤员。4.8.4相关部门应做好以下工作：4.8.4.1医务人员负责对受伤者救护；4.8.4.2行政部负责办案、救护伤员用车。4.9对精神病、酒醉出丑闹事人员处理4.9.1保安部值班人员接到报警后，应做好以下工作：4.9.1.1给予劝阻和诱导，让其离开；4.9.1.2在可能危及她人人身安全和公私财产安全时可采取强制手段，快速将闹事人员带离现场；4.9.1.3查明闹事者身份、目标、工作单位及家庭住址；4.9.1.4通知闹事者家眷领回，同时加强监护；4.9.1.5对情形严重者应向公安派出所汇报，并移交公安机关处理；4.9.1.6在处理这类事件时应注意说话得体，态度和蔼、冷静。第九章重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务指标承诺序号指标内容国家指标标准承诺指标指标测评依据1房屋及配套设施完好率98%98%房屋外观无破坏，立面整齐，无改变使用功效，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用2房屋零修、急修立即率98%99%接到维修单10分钟内赶到现场，进行妥善处理3维修工程合格率及回访率98%99%维修工程基础无二次返工现象，符合质量标准回访率100%4保洁率95%96%垃圾日产日清，清洁卫生无死角，环境无污染、目视无杂物、无污迹5机电设备完好率99%设备良好，运行正常，无事故隐患6责任火灾发生率0无责任火灾发生7治安事件发生率≤3‰无责任被偷窃、被抢事件发生，年度无内部重大刑事案件发生。8重大投诉率≤1%让住户生活得舒心，满意9住户投诉处理率98%99%10业主满意率98%98%业主满意；主管单位满意；社会各界满意11绿化完好率95%96%区域内绿化物保持优美12道路、车场完好率90%95%道路通畅无损坏，无随意占道或改变使用功效。13管理费收缴率98%98%每个月财务报表，除工程遗留等问题外基础无拖欠。14档案建立完好率98%档案齐全，管理完善，清楚可查15供水、供电正常率99%除供电、供水部门和物业企业抢修外，无一随便停水，停电现象16环境保护建设按ISO14000审核标准核定17市优建设按重庆市示范住宅商务楼验收标准检验18国优建设按全国示范住宅商务楼验收标准检验19安全建设按OHSAS18000审核标准核定第十章重庆碧景园小区项目服务关键点管理方法物业类型关键点管理方法商务楼●对环境保洁要求较高●对照明、中央空调要求较高●对电梯运行要求较高●对消防安全管理要求较高●商务服务需求大●服务细小过程要求高●上下班期间人流集中●办公时间外来人员出入频繁●装修工作不定时性较大●个性化需求较大●通信、网络设备要求较高●建立业主/用户档案，搜集完善商务楼完工资料●制订上岗培训教材，经培训考评合格后上岗●建立、健全各项规章制度，完善工作步骤，提升工作效率●严格根据设备运行、保养管理要求进行日常保养及巡视工作●制订符合当地消防管理要求及装修管理要求装修准则，并给宣传●帮助用户对包含屐消防设备装修范围向主管理单位申报●主动开展各项商务服务，满足用户需求●制订符合市场标准清洁、绿化作业规程，并监督实施效果●导入ISO9001:体系，使各项工作得到连续改善●加强对分包单位(电梯、外墙清洗)监管，确保设施设备正常运行●统一完善公共区域种类标识，搞好写字楼物业形象●定时进●认真对待用户投诉，立即给处理、回访●人防和技防相结合，确保商务楼安全(设施、设备、资料)●定时开展消防，制订社会活动事件处理程序，明确关键责任人●主动配合、公安、卫生防疫等政府部门工作，做好各项预防工作第十一章重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务物资装备配置设备名称及型号数量大约经费(元)备注电话1部168电脑1台4500办公办公桌椅3套800工具柜1个200维修工资料柜2个800职员服装2套400管理人员1名，按每人春、秋装各两套36套5400操作人员9名，按每人春、秋装各两套办公用具估算1000饮水机1台300办工使用热水器1台500保安员宿舍使用对讲机2个800保安、维修工用橡皮棍2根100保安员执勤使用日常清洁、绿化工具1000清洁及绿化工作人员使用铝合金梯1架400水电工工具1套累计18269第十二章重庆雅豪丽景商务楼项目管理服务费用组成明细及说明一、成本测算（每个月）管理成本：1、职员工资（见附件）：10000.00元2、公共设施设备维护保养费：100.00元4、卫生费；100.00元（含绿化费、杀虫消毒费）7、折旧费：150.00元8、办公费：300.00元9、法定税费：760.00元10、相关保险费：550.00元12、不可预见费；300.00元累计：12260.00元（大写：壹万贰仟贰佰陆拾元正）附件:人职员资岗位人数工资标准(元)累计(元)备注管理处主任1人15001500保安班长1人11001100保安员4人10004000清洁工3人8002400维修工1人10001000累计10人=SUM(ABOVE)10000二、物业管理费收费标准说明：依据我企业所编制人员配置标准、工资标准、服务标准及其它相关费用支出成本组成，特测算出雅豪丽景商务楼物业管理常规性收费标准以下:1、商业房常规性物业管理服务费为：2.00元/m²/月。(不包含电梯运行电费、年检费)2、办公用房常规性物业管理服务费为：1.50元/m²/月(不包含电梯运行电费、年检费)3、车库物业管理服务费：50元/月/车位。三、其它费用收取说明：1、每个月公共用水、用电据实分摊费：该费关键指用于道路灯、楼道灯照明用电、设施设备运行电费、公共用水总费用。依据国家对应文件要求，该费用应由使用人据实公摊，该费用按谁受益（使用）谁负担标准。（此项费用据实公摊情况每三个月由物业企业进行公告）。2、二次供水费用说明：因二次供水加压泵使用电费，按谁受益（使用）谁负担。计算方法：单独电表度数×每度电费÷受益（使用）户数（如没有二次供水部分，将不产生此费用）3、物业空置时按应缴纳物业管理常规性收费标准50%/月收取，其公共用电、用水等按正常使用每个月进行据实分摊。4、自本企业进场之日起，凡未办理装修手续业主均按以下标准进行收取装修期间费用：（1）装修确保金：使用人（业主）在进行房屋装修时，应向物业企业按200元/平方米缴纳装修确保金（该费用在使用人（业主）装修完成经物业企业对房屋进行验收合格三个月后，并在装修过程中无违规现象发生情况下，凭物业企业开具原始票据，由物业企业如数无息退还该确保金）。（2）装修除渣费：由使用人（业主）进行室内装修时所产生垃圾由使用人（业主）清运至物业企业指定地点倾倒，由物业企业从指定地点统一转运至环卫部门指定地点费用，由使用人（业主）按使用5.00元/平方米向物业企业缴纳该费用。（3）装修出入证费：为确保本商务楼内使用人（业主）安全，本住宅楼在装修过程中实施出入证管理制度，进入本商务楼装修工人，必需办理装修出入证，出入证工本费10元/证/人，出入证确保金50元/证/人（出入证确保金在使用人装修完成后，凭出入证证件及物业企业开具原始票据，由物业企业一次性无息退还）。第十三章编制本物业管理投标书依据及说明一、《全国物业管理条例》二、《重庆市物业管理措施》三、本项目标实地考察汇报书四、本项目周围类似物业调查汇报书五、《重庆市物业管理收费实施措施》第十四章附件附件：一、重庆嘉佳物业管理营业执照复印件附件：二、重庆嘉佳物业管理资质证书复印件附件：三、重庆嘉佳物业管理管理文件目录 1．目标管理标准作业规程 2．物业管理投标方案编制标准作业规程 3．物业接管标准作业规程 4．物业接管验收标准作业规程 5