项目管理协议利润分配模式

开发项目委托管理协议委托方：房地产开发有限公司（下称甲方）管理方：房地产开发有限公司（下称乙方）为顺利推动本项目实行，妥善解决本项目实行过程中的有关问题，甲方拟定以拥有项目用地使用权的甲方为本项目开发主体，通过委托乙方对本项目进行全过程管理的方式，解决项目一期和完毕整个项目的开发，乙方也完全确认通过本协议约定的委托管理方式来支持甲方完毕本项目开发。为此，甲乙双方经充足协商一致并签订协议如下：1定义就本协议而言，除上下文另有需要，下列专用名词具以下意义：1.1本项目：指位于东侧、街西侧，经规划管理局批准项目用地的工程，用地面积：平方米，允许建筑面积：平方米。1.2项目用地：本项目开发用地占地面积：平方米，证号：国用（）第号，地号：，用途：城乡混合住宅，土地使用权性质：国有出让土地使用权，土地使用权取得时间：年月日，止日期：年月日。1.3建设用地规划许可证：指规划管理局年月日核发的规建用字（）第号《建设用地规划许可证》。1.4项目设计单位：指设计院（施工图设计），设计公司（方案设计）。1.5项目监理单位：指、。1.6本项目收入：1.7本项目开发成本：1.8本项目可分派利润：指本项目的一期、二期、三期所有完毕开发和销售后，1.9除非另有表白，否则本协议所提及之条、款、段或附件皆指本协议的有关条、款、段或附件。1.10下列附件为本协议不可分割的部分，与本协议主文具有同等效力：附件（一）《项目总体规划》；（二）《项目总体设计方案》；（三）《房屋工程建设标准》；（四）《环境工程建设标准》；（五）《工程物资材料和配件器材的选定标准》；（六）《销售付款情况一览表》；(七）《结算支付情况》；2项目基本情况2.1项目名称建设工程。2.2项目规模总建筑面积m2。其中住宅建筑面积m2，商业用房建筑面积m2，公共服务设施建筑面积m2，地下停车场建筑面积m2。2.3项目工期工程开发建设周期自年月日开工建设，年月日所有竣工验收交付。2.4项目实行情况2.4.1整个项目规划手续已所有办理完毕，办理单位为乙方。2.4.2环境配套建设情况：已经委托公司完毕了环境工程设计，配套设施涉及：，已经建设了。2.4.6结算支付情况：项目收取房款万元，所有由乙方直接受取，甲方已向乙方支付项目资金元，由乙方负责向相关材料供应商、施工单位予以支付。具体详见附件（七）。3项目开发模式3.1基本模式：由甲方作为项目开发主体，进行项目投资、项目开发，鉴于乙方已经进行了开发前期工作、项目建设，批准将本项目所有继续委托乙方进行项目管理，将工程建设成“以人为本、环境优美、布局合理、质量优良、美观雅致、价格适宜”的项目。3.2具体方式3.2.1甲方委托乙方进行项目管理，由乙方直接对项目提供全程管理服务并全面负责项目建设的质量、进度、成本的“三控”等。除本协议约定和按照工程项目管理的相关规定、管理规范所拟定应由甲方决策和管理事项外，乙方负责项目目的控制的全面管理工作,具体以本协议约定为准。3.2.2甲方按照本协议约定向乙方支付项目管理费用，同时按照乙方完毕项目建设“三控”等指标情况进行考核支付，未完毕考核指标相应增减的费用和补偿从应付乙方的项目管理费用中档额相应进行减减。项目管理费用采用项目利润分派模式，假如本项目未能产生项目利润，则甲方不向乙方支付项目管理费用。4委托项目管理内容4.1甲方委托乙方管理的范围重要涉及本项目的前期、设计、建造、销售和前期物业等五个阶段，其中：前期阶段涉及但不限于项目策划、可行性研究、立项、前期手续的报批等；设计阶段涉及总体规划设计、开发方案设计、单体设计、施工图设计、景观绿化设计等的审查、管理等；建造阶段涉及施工招标、施工现场管理、物资采购乃至分部分项工程乃至工序的质量检查和验收，各施工单位施工进度的协调，工程变更、工程结算和索赔报告的初步审查与签署、工程竣工验收交付等；销售阶段涉及销售方案的拟订、具体销售工作的实行、向购房人交付房屋等；前期物业管理阶段涉及相关物业手续的报批、前期物业管理公司的初选、与前期物业管理公司的移交和衔接等。凡本协议未例举，但属于前期、设计、建造、销售和前期物业阶段也许发生的事务均在委托乙方管理的范围。委托权限乙方对授权事项在授权范围内享有决策权、指令权、管理权、签字权，但对以下事项乙方必须先报经甲方书面批准后，方可行使，否则因此发生费用或甲方规定更改而返工、重做、拆除等产生的费用等均由乙方承担支付：4.2.1项目各项设计的拟定和变更。4.2.2施工单位的拟定和施工协议的签订。4.2.3更换本协议约定的工程物资材料和配件器材的。4.2.4在协议价款外签署变更决算文献或工程索赔文献的。4.2.5拟定销售价格和销售方案。4.2.6前期物业管理方案和前期物业管理公司的拟定。4.3委托期限自本协议生效之日起至项目竣工验收交付完毕时止。乙方在本协议签订前已经从事的开发管理工作，甲方按照本协议约定予以追认并确认其效力，双方按照本协议约定对相关事宜进行解决。5项目建设“三控”标准5.1乙方按照附件(一)、（二）及本协议约定承担对建设工程的质量、进度、成本等指标的控制责任。5.2质量控制5.2.1房屋工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（三）规定为准。5.2.2住宅区环境工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（四）规定为准。5.2.3住宅区工程所用的物资材料和配件器材的选定标准须符合国家规定质量标准、设计规定和附件（五）的规定，乙方未经甲方书面批准不得擅自更换。5.3进度控制按照本协议第2.3条规定执行。成本控制5.4.1本协议的成本控制是在前述质量、进度控制基础上，对社区住宅总的建设成本的控制，以住宅房（含自行车棚的成本）、商业用房及会所、地下停车场为成本核算单位，社区的附属配套设施计入各成本核算单位。5.4.2乙方负责控制的成本中涉及项目开发建设的前期费用、建筑安装费、社区配套费（含道路）、税费、景观绿化费用等所发生一切必要和也许的费用，但土地费用不计入乙方负责控制成本。5.4.3根据社区建设标准、市场建设成本并考虑建设成本上涨因素，甲乙双方确认乙方负责控制的各成本核算单位的成本为：住宅房为元/平方米；商业用房及会所为元/平方米；地下停车场为元/平方米。5.4.4乙方负责控制的上述成本不因材料、人工费用等任何因素的调整和市场变化而调整，但发生甲方书面批准的重大工程变更的，根据实际变更款项进行调整。6项目管理费用及考核支付办法6.1双方批准以乙方参与本项目利润分派的方式，由甲方向乙方支付项目管理费用，以促使乙方能在管理活动中有效控制项目开发成本、承担项目开发风险。除此外，甲方不在项目成本外向乙方支付任何其他费用或报酬，乙方因管理活动的人员工资、管理费用等一切费用等均由乙方自行承担。管理费用拟定办法6.2.1本项目利润在A万元以下的，甲方不向乙方支付项目管理费用，超过A万元在B万元以下部分，该部分（B-A）万元作为应付乙方的项目管理费用。假如本项目利润超过B万元，则对超过B万元以上部分（C万元），按照甲方：乙方=X：Y的比例，作为奖励再向乙方支付项目管理费用C万元×%。6.2.2本项目利润在整个项目完毕竣工、销售后，以甲方委托的相关中介机构审定结果为准。6.2.3本项目利润拟定期，对甲方已经销售的房屋按照其销售收入拟定收入，未销售房屋或甲方决定不销售的房屋按照以下价格界定收入：商业用房、会所和物业管理用房、地下停车场按照实际成本单价计算；住宅按照项目销售平均单价计算。6.2.4本项目利润拟定期，对项目开发成本据实计入，对土地费用按照元/平方米的价格计入。管理费用考核调整办法6.3.1除因甲方书面批准的重大工程变更导致乙方控制成本减少的外，因乙方管理因素致使乙方负责控制成本部分的最终实际结算价低于本协议第5.4.3条约定的控制指标的，该低于部分作为作为对乙方的奖励，连同第6.26.3.2除因甲方书面批准的重大工程变更导致乙方控制成本增长的外，乙方负责控制成本部分的最终实际结算价高于低于本协议第5.4.3条约定的控制指标的，该高于部分由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。6.3.3因项目的建筑物质量不合格产生、或乙方管理因素而返工、重做等产生的的损失和多支出费用，由乙方承担，从第6.3.4非因甲方因素导致项目开发进度延误的，自延误超过30日后按延误项目部分总投资的日万分之五计算损失，该损失由乙方承担，从第6.6.4管理费用核算支付办法6.4.1在本项目开发完毕并核算拟定本项目利润后，双方根据本协议约定拟定和调整计算最终应付乙方项目管理费用，在计算拟定最终支付乙方项目管理费用后10日内先支付乙方项目管理费用的56.4.2在乙方完毕向甲方交付和移交本项目产品、产权、资料等的30内，6.4.3剩余项目管理费用在本项目整体竣工验收合格后满360日后的30日内所有付清甲方延期支付项目管理费用的，应向乙方承担延期支付部分每日万分之五的违约金。7项目履行7.1项目批准手续变更在本协议生效后，双方共同将项目用地规划批准手续及项目一期、项目二期的批准手续变更到甲方名下。协议的变更7.2.1在本协议生效后，双方共同将原乙方作为协议主体的本项目涉及的以下重要协议的主体变更为甲方：(1)委托设计协议；(2)工程监理协议。7.2.2项目一期已履行完毕和未履行完毕的协议，仍然由乙方作为协议主体继续履行，按照协议约定享受权利和承担义务。本协议不构成项目一期协议及其未履行责任的转移。7.2.3项目二期已通过招投标方式签订的施工协议的协议主体变更为甲方，物资材料供应协议由甲方进行审查后决定是否批准承继和变更主体，对符合协议附件（五）约定的甲方不予承继，由乙方负责协商解除并自行承担其责任。乙方已签订的项目二期协议详见附件（七）。7.2.4在本协议生效后，乙方不得再对外签订与本项目有关的其他任何协议。7.2.5项目一期已销售房屋的商品房买卖协议变更为由甲方与各购房人签订，在本协议生效后由乙方负责撤回原备案协议，在相关手续变更到甲方名下后，由甲方再行办理备案登记。因此多支出的费用由甲方承担，不计入乙方控制的价格成本中。7.3项目管理7.3.1组织结构（开发主体）（开发主体）公司公司设计单位监理单位施工单位造价审定单位材料供应商设计单位监理单位施工单位造价审定单位材料供应商设计单位、监理单位、施工单位、造价审定单位、材料供应商均对甲方负责，其中监理单位依法负责施工阶段的工程质量监督，材料供应商根据与甲方签订的协议供应物资材料。7.3.2乙方应按照国家相应规范和本协议约定做好项目质量、进度、投资成本控制，完善管理机构和管理制度，委派能满足管理需求的有资质的人员，进行有效管理，应就项目实行情况和存在问题向甲方报送周报和月报，就进度目的向甲方报送周计划和月计划。7.3.3甲方派项目小组，对进场材料、施工质量、项目进度等进行监督，有权随时抽查、抽检工程材料和施工质量，有权规定乙方采用更换、返工、整改等措施保证项目质量和进度。7.3.4工程变更须经设计单位、监理单位签字盖章确认后，经乙方确认后提交甲方最终确认，对确属需要增减乙方负责控制的成本造价的工程变更，将变更部分提交造价审定单位审定，用于作为结算依据和调整应付乙方项目管理费用的依据。7.3.5凡涉及项目协议签订的，协议均先经乙方审查并签署书面意见，送甲方审定后签署。7.3.6涉及工程款结算支付的,均先经乙方审查并签署书面意见，送甲方审定后作为结算依据。8项目验收和交付8.1乙方保证整个项目可以按照本协议约定期间竣工，乙方项目管理因素导致迟延向购房者交付房屋产生的补偿责任最终均由乙方承担。8.2本次合作开发项目分批或整体竣工时，由甲方按照国家相应规范、项目设计和本协议约定标准等对工程项目进行验收。本项目各单体工程（含隐蔽工程）竣工时，甲方参与工程竣工验收。各行政管理部门对房屋进行验收时，乙方负责具体各相关事宜8.3甲方验收或参与验收时，有权对不符合协议约定和相应标准的工程、项目提出更换、返工、整改，并有权拒绝接受。8.4经验收合格的项目最终移交甲方，涉及本项目所有建设工程及其相应配套、共用设施等。甲方根据商品房买卖协议向各购房人交付房屋时，乙方负责具体交付事宜。9甲方的陈述、保证和承诺9.1甲方保证作为一家具有资质的合法存续的有限责任公司，有资格且有能力签署并履行本协议，且已就签署和履行本协议获得了充足的授权和批准。9.2甲方保证已明确了充足了解了本协议约定的各项具体事宜及有关各方的权利义务，承诺将全面充足地履行本协议。9.3甲方保证项目用地的合法性及项目用地能及时转移到其名下，以不对本项目的实行导致任何不利影响。9.4甲方承诺项目实行过程中，能保证项目资金的及时到位，能及时和充足行使监督权、管理权和决策权，以不对本项目的实行和乙方的项目管理工作导致任何不利影响。9.5甲方保证能按照约定向乙方结算支付项目管理费用，对乙方项目管理过程中提出的意见和需要签署的相关法律文献，可以及时予以答复和办理，以不对本项目的实行和乙方的项目管理工作导致任何不利影响。10乙方的陈述、保证和承诺10.1乙方保证作为一家具有资质的合法存续的有限责任公司，有资格且有能力签署并履行本协议，且已就签署和履行本协议完善了各项授权和批准。10.2乙方保证已明确了充足了解了本协议约定的各项具体事宜及有关各方的权利义务，承诺将全面充足地履行本协议。10.3乙方保证按照协议约定负责办理项目开发建设前期、设计、建造等各环节的项目管理工作，顺利办理项目相关手续的变更。10.4乙方保证按照协议约定或相应规定对工程建设所需各种建筑物资、工程材料、器材、配件进行选定和采购,严密组织管理，可以按照本协议约定有效地进行本项目的投资成本、质量、进度控制，按协议约定标准、工期，向甲方交付100%合格的项目工程。10.5乙方保证及时向甲方通报工程进度，与甲方洽商工程变更和工程建设中其它需双方会商拟定的事宜，在甲方委托授权范围内合法谨慎勤勉地从事项目管理，承担因未能合法勤勉谨慎履行管理责任给甲方或第三人导致损失的所有补偿责任。11违约责任11.1甲乙双方必须严格履行本协议各项条款，任何一方未全面充足履行本协议约定义务或违反在本协议中所做出的各项陈述、保证和承诺，应按本协议约定或法律规定承担因此导致相对方或第三人的所有损失。

11.2因乙方未能全面充足履行本协议约定义务，或不能按约定胜任或完毕委托管理事项，或存在运用受托进行项目管理地位损害委托人权益的，甲方随时有权解除本协议，将不向乙方支付项