2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试考试历年高频考点试题摘选含答案_第1页
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2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试考试历年高频考点试题摘选含答案第1卷一.参考题库(共75题)1.交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。2.在收益法中,资本化率的大小,对于估价结果有很大的影响,因此,如何选取资本化率是很重要的问题。一般地,我国不动产估价业中求取资本化率的方法是()。A、实际经验法B、市场提取法C、安全利率加风险调整值法D、复合投资收益率法E、投资收益率排序插入法3.假设开发法使用的范围有哪些?4.若较为精确地应用假设开发法时,应考虑()。A、通货膨胀影响B、投资利息因素C、资金时间价值D、投资风险补偿5.运用成本法进行不动产价格评估,经常发生的方法运用错误有()。A、比较实例选择有误B、条件说目标和前面表述不一致C、参数选择有误D、成本项目确定错误E、所选的比较因素不能反映待估不动产的特点6.估价报告有效期应从()起计。A、估价时点B、估价作业期C、出具估价报告之日D、签订估价委托合同之日7.某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。8.某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500m2的土地的使用权,性质为商业。并在其上建造了一座酒楼,建筑面积为8000m2。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估,估价期日为2009年3月12日。 据估价人员调查核实,此不动产在评估期日尚可使用35年,当地同类同档次物业每月的营业额为50万元每月管理费和税费总计为30万元;经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年,容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/m2,土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%。9.从估价目的和估价结果的形式看,市场比较法除了可以用于评估不动产价格外,还可以用于评估不动产的租金,也可应用于其它方法中有关参数的求取。10.某一房地产,土地总面积2500m2,是6年前通过征用农地取得,当时费用800元/m2,现时取得该类土地,每平方米需1000元,地上建筑总建筑面积6000m2,是2年前建成交付使用的,当时建筑造价800元/m2,现实建造同类建筑物每平方米为1100元,估计该建筑物有8成新,该类建筑物的残值率为2%,试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。11.()是表示合理经济行为的基本原理,它广泛应用于经济活动中,也是市场比较法的理论依据。A、预期原理B、替代原理C、生产费用价值论D、边际效用原理12.某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块,50年土地使用权,并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物,建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2,每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价格的3%,年保险费为重置价格的0.3%。目前该建筑物重置价格为1500元/m2,残值率为零,土地及房屋还原利率分别为5%和6%。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。13.不动产的社会经济特性包括:()A、不可移动性B、权益受限性C、数量有限性D、难以变现性14.不动产的主要特征表现在不能移动,或虽能移动,但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能,或者会带来明显的经济损失。15.简述新开发土地有哪些,公式是有哪些?16.基准地价是指在宗地估价的基础上,评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是()。A、它是一种区域性的价格B、是一种分用途的价格C、是一种平均价格D、是一种控制性的价格E、是无限年期的价格17.简述市场比较法的使用条件?18.物质折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。19.简述我国不动产估价的原则(至少回答5条)?20.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。21.不动产作为一种财产,体现的是人们之间的社会关系和经济关系,使它同时表现出一些特殊的社会经济特性,主要有()。A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性22.成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于()A、不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域B、既无收益又很少进入市场交易的不动产C、工业用地的价格评估D、全新或基本全新的不动产价格评估E、使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估23.运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下()步骤来求取估价对象价格。A、调查待估不动产基本情况B、选择最佳的开发利用方式C、估计开发经营期D、预测开发完成后不动产总价格E、估算成本费用及利税24.成本法的基本公式为:新开发的土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益。25.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的()。A、最低价格B、平均价格C、出让地价D、标定地价26.某出租的写字楼,使用面积为3000m2,收益年限为45年,空置率为20%,未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元,同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元,除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变,报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。27.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于()。A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B、无收益的不动产的价格评估C、交易型不动产的价格评估D、很少发生交易的不动产的价格评估28.简述非正常交易情况的类型?29.成本法下的三类估价对象是新开发的土地、()、就有不动产。30.下列表述中不正确的是()。A、在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B、在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C、在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D、在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果31.不动产实际上是实物与权益的结合。其中,实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体(含附着物);权益部分包括法律规定的各种权能。32.预计某房地产每年能提供的净收益为15万元,并且5年后该房地产的价值为200万元,在报酬率15%的条件下,该房地产现时的买入收益价格是多少?33.简述土地价格的修正有哪些?34.收益法是基于哪种原理?()A、替代原理B、预期收益原理C、生产费用价值论D、区位论35.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地,受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。36.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于()。   A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B、无收益的不动产的价格评估C、交易型不动产的价格评估D、很少发生交易的不动产的价格评估37.简述成本法的含义是什么?38.房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。39.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的()。比如说,不动产整体评估,只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的,它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A、方法运用错误B、参数确定错误C、技术思路错误D、报告整体格式错误40.在利用假设开发法进行估价时,应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。41.简述折旧的种类有?42.新建不动产的公式是?43.运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外,还要有一个良好的社会经济环境。44.不动产估价报告规范格式主要有:()A、土地估价报告规范格式(文字式)B、土地估价技术报告规范格式(文字式)C、房地产估价报告规范格式(文字式)D、房地产估价报告规范格式E、土地估价报告规范格式(表格式)45.不动产的()是不动产的一般性质,是针对不动产价值变化的总体趋势而言的,不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动,也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A、用途多样性B、涉及广泛性C、保值增值性D、权益受限性46.简述建筑物有效经过年数与实际经过年数之间的关系?47.某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。48.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A、说明估价报告的合法性、真实性B、说明估价的独立、客观、公正性C、规避估价风险D、保护估价报告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求49.最佳使用原则运用于不动产估价,必须体现三点,即最佳用途、最佳规模和()。A、最佳效益B、最佳价格C、最佳状态D、最佳交易50.重新构建价格是指企业或个人的实际耗费,而是社会一般的公平耗费,即实际成本。51.按照规定,纯土地估价有效期为一年,建筑物和不动产估价有效期为半年。52.通常选取多个可行的资本化率,计算得到几个收益价格,对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析,最终确定可能的价格,做为收益法测算的估价价格。53.资本化率是不动产实际收益与不动产价格的比率,实质是资本投资的收益率。54.待估不动产情况:类型为土地,无地上附着物,总面积为10000m2,形状规则,住宅用途,规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期,同基期相比每年递增增长率为12个百分点,单位不动产价格比容积率为1时,不动产价格增加5%。  所选案例情况:收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产,比价情况见下表 估价要求:评估2008年12月31日市场价值。55.某建筑物的建筑面积为100m2,已经使用10年,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,该建筑的经济寿命为30年,残值率为5%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额()A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元56.估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m2,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。57.下列不动产中,适用于用市场比较法进行价格评估的是()。A、古建筑B、教堂C、寺庙D、交易型不动产58.假设开发法除了对不动产价格进行评估外,该方法还可应用于不动产投资决策分析。59.基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果,在比较的基础上,对基准地价进行修正,从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是()。A、替代原理B、预期收益原理C、供求原则D、收益分配原则60.成本法所采用的“成本”是具有特定含义的成本。具体表现为:()。A、是一种经济成本B、是估价时点的价格C、是指开发商所付出的成本D、是消费者的成本E、是实际成本61.某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示: 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。 62.简述收益法的使用范围?63.路线价法适用于市街地,主要适用于商业繁华区域土地价格的估算,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳。64.影响不动产价格的社会因素指生活状态、人文、心理状况和一般社会行为等。下列选项属于社会因素的是()。A、人口状况B、心理因素C、城市化及公共设施条件D、国际化状况E、城市交通体系状况65.引起真正的房地产自然增值的原因是()。A、装修改造B、需求增加C、通货膨胀D、改进物业管理66.不动产的()使得不动产之间不能实现完全替代,每一宗不动产的价格都存在差异,因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A、个别性B、不可移动性C、用途多样性D、权益受限性67.长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其走势,可用于不动产价格发展趋势或潜力的比较,也可以用来评估某宗不动产的现时价格。68.成本法评估的价格是一种“积算价格”,考虑了不动产的效用、价值及市场需求等情况。69.简述不动产估价的原则?70.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自有资金的一般收益率为8%,试计算不动产的资本化率。71.利用假设开发法评估不动产价格,首先需要调查待估不动产的基本情况,主要包括()。A、弄清不动产最佳开发利用方式B、弄清政府的规划限制C、弄清土地权利状况D、弄清开发经营期E、弄清不动产的自然状况72.不动产是实物与权益的结合。其中不动产实物包括()A、土地B、建筑物C、其他附着物D、土地和建筑物组成的整体E、机器设备73.()就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较,对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正,以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法74.可用成本法进行估价的不动产有()。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估75.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。第2卷一.参考题库(共75题)1.目前我国的房地产估价管理部门有()A、国土资源部B、建设部C、人事部D、财政部E、土地学会2.()指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格,是该类不动产大量成交价格的统计结果,反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A、公开市场价值B、理论价格C、市场价格D、评估价格3.重建价格是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。4.评估8号宗地的地价为()元/m2A、740B、791C、891D、9905.下面属于影响不动产价格一般因素中的社会因素的有()A、消费水平B、城市交通体系状况C、不动产交易惯例D、心理因素E、地价政策6.市场比较法的适用条件是要有充足的市场交易资料,且比较实例与估价对象具有相关性和替代性。7.为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 上表交易情况比较中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素比较中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递增1%。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。8.根据图1-1和表1-1,评估1号宗地的地价为()元/m2 A、990                B、1037.78        C、1223.1            D、8909.某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,有效经过年数为8年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年。假定残值率均为零,试计算该建筑物的折旧总额。10.不动产的资本化率有()A、综合资本化率B、土地资本化率C、房地产资本化率D、建筑物资本化率E、房屋资本化率11.需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料如表: 上表交易情况中,负值表示低于正常价格的幅度,正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度,正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币,1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币;1995年7月1日至1996年11月1日期间,该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。12.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价。A、合法原则B、最高最佳使用原则C、估价时点原则D、替代原则13.不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括()A、土地B、建筑物C、其他附着物D、土地和建筑物组成的整体E、机器设备14.某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价按建筑面积算为800元/m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)按建筑面积算为2000元/m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。15.为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表: 上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。16.6年前,甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知,现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。17.从估价对象来看,市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估,如古建筑、教堂、学校等。18.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年。A、52B、70C、68D、5019.估价人员必备素质:()、()。20.旧有不动产公式是?21.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格,时点不同则价格不同。22.土地的自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、用途多样性。23.某一宗土地的总面积为1 000m2,是10年前通过征用农地取得的,使用年限60年。当时每亩花费18万元(1亩=667m2),现时重新取得该类土地需要620元/m2;地上建筑物的总面积为2000m2,是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价按建筑面积算为600元/m2,现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元/m2,该建筑物的经济寿命50年,残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。24.某工业开发区征用土地总面积5km2,土地出让年限为50年。根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元,征地中发生的其他费用为1.5亿元;征地后,土地开发的费用为2亿元/krn2,开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。25.不动产估价应遵循一些基本原则,例如:估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产,这一要求即符合()。A、合法性原则B、最有效使用原则C、估价期日原则D、替代原则26.简述重置价格和重建价格的含义?27.收益类不动产指能直接或间接取得市场租金或其他经济收益的不动产。28.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它适用于有收益或有潜在收益的不动产估价,由于它具有理论依据而应用很广,也适用于无收益的不动产估价。29.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2。A、4800B、5124C、5800D、712430.下列选项中,适用于用市场比较法进行价格评估的是()。A、古建筑B、学校C、纪念馆D、不动产的租金31.简述不动产估价的意义是?32.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9033.不动产的自然特性包括:()     A、用途多样性B、耐久性C、个别性D、涉及广泛性34.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法,其估价精度与()密切相关。A、基准地价及宗地价格修正系数体系B、市场交易资料是否充分C、不动产未来每年的预期客观纯收益D、估算土地开发成本费用的数额35.在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生的有形收益,还要考虑其带来的无形收益。36.运用假设开发法评估不动产价格,需要估算开发成本费用及利税包括()。A、开发建筑承包费B、专业费用C、不可预见费D、投资利息E、税金及开发商合理利润37.今有一平房,基地面积150m2,建筑面积100m2,土地使用权年限60年,从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用,耐用年限60年。建筑物原值500元/m2,残值率为2%。此平房出租每月租金2000元,押金1万元,押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税,四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提,维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料,评估该出租房屋2003年5月20日的价格。38.土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利润)×土地增值收益率。39.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。40.一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、()及附件等部分组成。A、估价师声明B、估价报告编号C、估价结果报告D、估价技术报告E、估价的假设和限制条件41.不动产的基本特征是(),它是由土地的自然特性所决定的,因此,不动产特性主要取决于土地特性。A、不可移动性B、耐久性C、个别性D、数量有限性42.简述不动产估价的个别因素?43.不动产作为一种财产,体现的是人们之间的社会关系和经济关系,使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。主要有()A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性44.运用收益法评估不动产的价格,需要确定不动产预期产生的总收益和总费用,从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是()。A、实际收益B、客观收益C、有形收益D、无形收益45.收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为()。A、市场价格B、比准价格C、收益价格D、成本价格46.运用市场比较法的估价过程中,建立价格可比基础具体包括以下()内容。 A、统一付款方式B、统一币种和货币单位C、统一面积内涵D、统一面积单位E、统一采用单价47.影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济政治状况等。48.基准地价是指在宗地估价的基础上,评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以,基准地价不是一种宗地价格,而是区域性的价格。49.在我国,单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。不动产整体估价和单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。50.通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格的方法是()。A、假设开发法B、基准地价系数修正法C、成本法D、路线价法51.防范估价风险的最后一道防线是()。A、撰写估价报告B、审核估价报告C、出具估价报告D、估价资料归档52.某工业区的出让年限为50年,该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元/km2,征地中发生的其他费用为3000万元/km2,土地开发费为2亿元/km2。当地银行的年贷款利率为12%,征地完成后,土地开发周期为两年,第一年土地开发费占全部土地开发费的1/4,每年投资资金为均匀投入,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。53.重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲,采用重置价格来评估不动产的价格更为合理,但在实际中,采用重建价格进行评估。54.运用长期趋势法对不动产估价的前提是具有足够的和真实的不动产价格资料和数据,越是近期的数据,预测的结果越准确。55.不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。56.某建筑物总建筑面积500平方米,现时重置价格每平方米1000元,耐用年限50年,残值率5%,尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。57.简述地产与房产的区别?58.某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为60年,有效经过年数为8年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为55万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为120万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残置率均为零,试计算该建筑物的折旧总额。59.房地产价格是客观存在的,是不以个人意志为转移的,因此,房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程,所要揭示的是房地产的理论价格。60.成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格,即指()。A、现在成本B、过去成本C、实际成本D、经济成本61.简述收益法的范围有?62.简述市场比较法的特点?63.有三个比较实例A、B、C,成交价分别为1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价,得到:标准不动产:100分、估价对象:92分、实例A:89分、实例B :97分、实例C :92分;区域修正后,可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为:()元/m 2A、1551B、1565C、1600D、162564.某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。65.不动产估价是否要进行年限修正?66.成本法中的成本是开发商或承建商所付出的成本,而不是指消费者所付出的成本。67.收益法中采用的资本化率,等同于与获取估价对象不动产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。68.按剩余技术分摊高层建筑地价,是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额,享有或承担该份额相应的权利和义务。69.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。70.评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。  (1)收集有关资料:共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 (2)可比实例的成交价格如下: (3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:注:表中的价格指数为环比指数,均以上个月为100。  (4)房地产状况的比较判断结果,如下表所示: 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。 71.某房地产建成于2000年12月30日,此后收益年限为50年;2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元;预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。72.()就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较,对这些类似不动产的成交价格 进行适当的修正,以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法73.某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。74.一份完整的估价报告内容包括:封面、目录、估价师声明、估价的假设和限制提案件、估价结果报告和附件。75.简述不动产的经济特性?第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:正确2.参考答案:A,B,C,D,E3.参考答案: 1)待开发土地的估价(如生地、毛地、熟地) 2)土地这你、复垦 3)待拆迁改造的再开发房地产的估价,这是公事中的建筑费还包括拆迁费用 4)现有新旧房地产中地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。 5)在建工程(包括停建工程) 6)可装修或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建) 假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中:确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。确定具体开发项目的预期利润。确定开发项目中可能发生的最高成本法费用4.参考答案:C5.参考答案:C,D6.参考答案:C7.参考答案: (1)计算该宾馆年总收益 =300×50×365×(1-30%)=3832500元=383.25万元 (2)计算该宾馆年总费用 =14万元/月×12月=168万元 (3)计算该宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 (4)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 (5)计算同档次宾馆年总收益 =300×45×365×(1-20%)=3942000元=394.2万元 (6)计算同档次宾馆年总费用 =394.2×30%=118.26万元 (7)计算同档次宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 (8)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 (9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析:床价50>45元,但空房率也高,30%>20%,特别是营运费用过高,竟占总收入的43.84%,导致净收益下降,应改善管理,降低营运支出。 (10)经过综合考虑后,估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。8.参考答案: (1)不动产纯收益=年营业额—年支出额=(50-30)×12=240(万元)  (2)土地总价格=6000×2500=1500(万元) 9.参考答案:正确10.参考答案: 11.参考答案:B12.参考答案: 估价过程如下 (1)待估不动产出租为有效益的不动产,适宜于采用收益法评估该地块的价格。 (2)计算总收益:同类建筑物出租租金30元/m2,则年总收益=30×450×12=162000(元) (3)计算出租年总费用 总费用包括以下几项: 年管理费=162000×5%=8100元 年维修费=1500×450×3%=20250元 年保险费=1500×450×0.3%=2025元 年税费=20×450=9000元 小计共39375元 (4)计算房屋纯收益 计算房屋折旧: 年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限=1500×450/49=13775.51元 计算房屋现值 =房屋重置价格-年折旧额×已使用年限 =1500×450-13775.51×3=633673.47 房屋纯收益=633673.47×6%=38020.41元 (5)计算土地年纯收益 =不动产总收益-不动产总费用-房屋纯收益 =162000-39375-38020.41=84604.59元  (6)估算2004年11月的土地使用权价格,由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权,估价期日剩余使用年限为46年。  收益价格= 13.参考答案:B,D14.参考答案:正确15.参考答案: 1)包括: 填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城区总拆除旧建筑物 2)公式: 新开发土地价格 =(土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益)*修正系数 应分摊的费用=收益程度*设施总费用 开发利润=(土地取得费+土地开发成本+管理费用)*投资利润率 土地增值收益 =(土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)*土地增值收益率 价格修正用修正系数K16.参考答案:A,B,C,D17.参考答案: 1)要有充足的市场交易资料。 2)比较实例与估价对象具有相关性和替代性18.参考答案:错误19.参考答案: 我过不动产估价应遵循以下基本原则: 1、合法性原则,即不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产; 2、最有效原则,即所估不动产价格是以能使该不动产之效用作最高发挥之使用方法为前提所能把握之价格为标准; 3、估价期日原则,即不动产估价时应首先明确估价期日; 4、替代原则,即可以通过不动产市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例的价格进行各种因素的比较修正后来替代待估不动产的价格; 5、供求原则,即估价应考虑市场供给与需求因素; 6、预期收益原则,即估价者必须对不动产市场进行细致分析的前提下,准确预测该不动产未来能给权利人带来的利润总和; 7、收益分配原则,即由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益,应由各因素分配; 8、公平原则,即要求估价人员应用科学方法客观公正的对不动产价格进行评估。20.参考答案:正确21.参考答案:A,C,D,E22.参考答案:A,B,C,D23.参考答案:A,B,C,D,E24.参考答案:错误25.参考答案:B26.参考答案: (1)计算未来3年的净收益 ①未来第一年的净利益: (360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32(万元) ②未来第二年的净收益: (400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52(万元) ③未来第三年的净收益: (330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92(万元) (2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 =0.3951×(53.50+55.15+40.86) =0.3951×149.51 =59.07(万元) (3)计算收益价格27.参考答案:A28.参考答案: 1)利害关系人之间的交易 2)急于出手或者急于购买情况下的交易 3)受债权债务关系影响的交易 4)对市场行情缺乏了解的交易 5)有特别动机或偏好的交易 6)相邻不动产的合并交易 7)特殊交易方式下的交易 8)税费非正常负担的交易29.参考答案:新建不动产30.参考答案:D31.参考答案:错误32.参考答案: 已知 a=15,t=5,Pt=200,r=15%。 33.参考答案: 1)个别因素修正 2)有限年期的土地使用权价格修正(用修正系数K) 3)如果测算的是某小区的平均土地价格,应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率,进行公共设施的占地面积和公共面积的分摊 4) 宗地生熟度修正  5) 市场资料比较修正34.参考答案:B35.参考答案:错误36.参考答案:A37.参考答案: 1)经济成本:“成本”是不动产重新建造是的完全价格,市场价格,不同于会计成本。 2)估价时点时的价格 3)消费者的成本:意味着包括利润 4)客观成本:假设开发建设时大多数开发商的正常花费,非个别案例。38.参考答案:正确39.参考答案:C40.参考答案:错误41.参考答案: 1)物质折旧:自然老化、正常使用所造成的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修所造成的损坏 2)功能折旧:由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 3)经济折旧:建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供给过量、需求不足、自然环境恶化42.参考答案: 1)公式: 新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 2)新建建筑物公式: 新家建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润43.参考答案:正确44.参考答案:A,B,D,E45.参考答案:C46.参考答案:有效经过年数可能短语也可能长于实际经过年数。当建筑物的维护保养正常是,其有效经过年数与实际经过年数相当;当建筑物的维护保养更好或经过了更新改造,有效经过年数短于实际经过年数,剩余经济寿命相应较长;当建筑物的维护保养交叉,有效经过年数长于实际经过年数,剩余经济寿命相应较短。47.参考答案: (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为: (2)各层建筑面积=4000×6/24=1000(m2/层)  (3)计算1层商铺收益价格  年净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44(万元)  V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20(万元)  (4)计算2~3层商场收益价格      年净收益=1000×2×70%×600=84(万元)      V2-3=84/10%[1-1/(1+10%)50-3]=830.48(万元)  (5)计算4层酒楼收益价格      年净收益=1000×70%×50×12-80000=34(万元)      V4=34/8%[1-1/(1+8%)50-3]=413.59(万元)  (6)计算5~10层办公楼收益价格  年净收益=6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62(万元)      V5-10=186.62/7%[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13(万元)  (7)计算11~24层住宅价格  V11-24=1000×14×4000=5600(万元)  (8)计算房地产价格  V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)48.参考答案:C,D49.参考答案:C50.参考答案:错误51.参考答案:错误52.参考答案:正确53.参考答案:错误54.参考答案: (1)计算该不动产价格期日修正系数 期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数期日修正系数见下表: (2)计算容积率修正系数 容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数待估不动产容积率指数100,容积率修正系数见下表: (3)计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素(个别因素)修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数,以待估不动产区域因素(个别因素)条件指数为100,案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值,如案例A的个别因素修正系数为100/[100+(-4)]=100/96  (4)计算各案例不动产修正后的价格: (5)估算不动产的价格。 各案例不动产比较后比准价格偏差不大,采用算数平均数计算待估不动产价格。  待估不动产单位价格=(713+668+660+663)/4=676(元/m2)  待估不动产的总价格=676×10000=676(万元)55.参考答案:A56.参考答案: (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式: (2)计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2(万元)  (3)计算年总费用  ①年家具设备的折旧费=8000×(1-4%)/12=640(万元) ②年经常费=100×12=1200(万元)  ③年房产税=5569.2×12%=668.3(万元)  ④营业税等=5569.2×6%=334.15(万元)  年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15(万元)  (4)计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75(万元)  (5)计算房地产价格 57.参考答案:D58.参考答案:正确59.参考答案:A60.参考答案:A,B,D61.参考答案: (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格,其公式为:V=A/R  (2)计算客房与餐饮年总收益:  ①客房年总收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(万元)      ②餐饮年总收益=3148.13×13%=944.44(万元)      (3)计算客房与餐饮年总费用:      ①客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)      ②餐饮年总费用=944.44×55%=519.44(万元)  (4)计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28(万元)     (5)由所给资料计算报酬率:  可比房地产的报酬率:     A=3000/25200=11.9%  B=3500/29400=11.9%                           C=2800/23800=11.76%                            D=2000/16600=12.05%  以其平均数作为估价对象的报酬率:     (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%      (6)从公式求得该宾馆价格为:      V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73(万元)62.参考答案:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。由于它具有理论依据而应用很广,但对于无收益的不动产估价则不适用。63.参考答案:正确64.参考答案:A,B,C65.参考答案:B66.参考答案:A67.参考答案:错误68.参考答案:错误69.参考答案: 1)合法性原则(合法产权、合法使用、合法处分、其他) 2)最有效使用原则(最佳用途、最佳规模、最佳集约度) 3)估价期日原则(估价期日为现在时、过去时、未来时。意义:便于弄清估价对象价格时点,了解不动产的市场状况;为不动产的交易、等级、管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限;有利于估价人员选择合适的估价方法,对年期修正系数、利息期等参数进行设定。) 4)替代原则(不动产价格水平有具有相同性质的替代性不动产的价格所决定,由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后决定,不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。) 5)供求原则(特定情形下的非均衡供需法则,是不动产估价中特有的供求原则) 6)预期收益原则(过去收益的重要意义在于推测未来的收益变化) 7)贡献原则(对于不动产而言,判定其合理的收集量,需要明确其是否处于最有效使用状态,不动产以生产因素是否适当,生产因素之组合是否均衡,各生产因素的贡献率有多大。土地的贡献是土地收益或地租) 8)公平原则(估价人员应站在公正的立场上,遵循不动产价格形成理论及规律,运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估)70.参考答案:不动产资本化率=70%×5%+30%×8%=5.9%71.参考答案:B,C,E72.参考答案:A,B,C,D73.参考答案:A74.参考答案:B,C75.参考答案: (1)无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为: (2)50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为: 注:运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点,请必须掌握。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案:A,B,D2.参考答案:C3.参考答案:错误4.参考答案:C5.参考答案:C,D6.参考答案:正确7.参考答案: 估算写字楼于2005年10月30日的正常价格如下  (1)采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。  (2)求出各可比实例的比准价格: (3)计算评估结果  若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果,则有:  估价对象价格=(6310.52+6391.66+6019.78)/3=6240.65元/m28.参考答案:A9.参考答案: (1)计算建筑物的重置价格 ①建造成本:800万元  ②管理费用:800×3%=24万元  ③投资利息:(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格:800+24+54.9+50+120=1048.9万元 (2)计算建筑物的折旧额 ①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额:(1048.9-18-200-110)×1/50×80=115.34万元  ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元10.参考答案:A,B,D11.参考答案: (1)对可比实例A的单价修正12.参考答案:B13.参考答案:A,B,D14.参考答案: 根据所给资料判断,用成本法估算该房地产的总价。 估价公式是: 旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧 (1)求取土地现值=1100×1000=1100000元 (2)建筑物的重新构建价格=2000×2000-1100000=2900000元 (3)建筑物的折旧: 采用直线法计算折旧,计算折旧的经济寿命为50-1=49年 折旧总额=2900000×4/49=236734.69元 (4)估价对象的积算价格为1100000+2900000-236734.69=3763265.31元15.参考答案: 16.参考答案: 据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来44年的净收益的现值之和: 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36(万元) 求取未来16年的净收益的现值之和: 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元 求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值: V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73(万元)17.参考答案:错误18.参考答案:D19.参考答案:职业素质;伦理素质20.参考答案: 1)旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧 2)旧有建筑物价格=建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧21.参考答案:正确22.参考答案:错误23.参考答案: 根据题意,采用成本法进行评估,其步骤如下: (1)求取土地现值 土地现值=620×1000=620000(元) (2)求取建筑物重新构建价格 建筑物重新构建价格=1200×2 000=2400000(元) (3)求取建筑物的折旧 2400000×8/50=384000(元) (4)求取估价对象的现时总价 现时总值=620000+2400000-384000=2636000(元) (5)求取估价对象的现时单价 现时单价=2636 000÷2 000=1318(元/m2) 采用成本法估算该宗不动产的现时总价为263.6万元,单价为1318元/m2。24.参考答案: 根据题意,采用成本法进行评估,步骤如下。 (1)计算土地取得费 土地取得费为:(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2) (2)计算土地开发费 土地开发费为:(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2) (3)计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费,土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费又分两部分,其中40%为第一年投人,计息期为1.5年;另外60%在第二年投人,计息期为0.5年,因此投资利息为: 120×[(1+0.1)2-1]+200×40%[(1+0.1)1.5-1]+200×60%×[(1+0.1)0.5-1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2) (4)计算投资利润 投资利润为:(120+200)×20%=64(元/m2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益为:(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2) (6)计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2) (7)计算土地总价格 土地总价格=512.83×5000000=25.6415(亿元) 因此,采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元/m2,总价格为25.6415亿元。25.参考答案:A26.参考答案: 1、重置价格又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格; 2、重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料,建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格;27.参考答案:错误28.参考答案:错误29.参考答案:C30.参考答案:D31.参考答案: 1)为不动产市场交易服务(可为不动产市场交易提供客观的价格标准) 2)有利于提高不动产经济运行效率(有利于不动产资产的机制显化和资源优化配置) 3)确立公平的收益分配制度的依据(为开发投资及确立科学的收益分配制度服务) 4)有利于不动产的公平赋税。32.参考答案:B33.参考答案:B,C34.参考答案:A35.参考答案:正确36.参考答案:A,B,C,D,E37.参考答案: (1)求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800(元) (2)求有效毛收入 24800-2000=22800(元) (3)求运营费用 税费:22000×17.5%=3850(元) 管理费:22000×5%=1100(元) 维修及保险费:100×500×2%×2=2000(元) (4)求年净收益a A=22800-3850-1100-2000=15850(元) (5)求收益价格V 38.参考答案:错误39.参考答案:正确40.参考答案:A,C,D,E41.参考答案:A42.参考答案: 1)土地:面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使 用权年限 2)建筑物:新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向43.参考答案:A,C,E44.参考答案:B45.参考答案:C46.参考答案:A,B,C,D,E47.参考答案:错误48.参考答案:正确49.参考答案:错误50.参考答案:C51.参考答案:B52.参考答案: 根据题意采用成本法进行评估,步骤如下: (1)计算土地取得费为:(4500+3000)×104/106=75元/km2 (2)计算土地开发费为:2×108/106=200元/km2 (3)计算投资利息:投资包括土地取得费和土地开发费,土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费又分两部分,其中25%为第一年投人,计息期为1.5年;另外75%在第二年投人,计息期为0.5年,因此投资利息为: 75[(1+12%)2-1]+200×0.25×[(1+12%)1.5-1]+200×0.75×[(1+12%)0.5-1]=37.09元/km2 (4)计算投资利润:(75+200)×25%=68.75元/km2 (5)土地增值收益:(75+200+37.09+68.75)×0.05=19.04元/km2 (6)则土地价格=75+200+37.09+68.75+19.04=399.88元/km2 因此,采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元/km2。53.参考答案:错误54.参考答案:错误55.参考答案:正确56.参考答案: 57.参考答案: 1)地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成,而房产则完全是劳动商品。 2)地产的价格主要取决于其位置及供求关系,而房产的价格主要取决于其劳动价值量。 3)地产具有稀缺性,会因供不应求而不断增值,而房产除因外部投资的辐射增值外,会因不断折旧而贬值,地产的经济运行主要遵循地租规律,而房产的经济运行主要遵循价值规律。58.参考答案: 先计算建筑物的重置价格包括: 1)建造成本=800(万元) 2)管理费用=800×3%=24(万元) 3)投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1] =54.90(万元) 4)建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=

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