房地产公司偿债能力问题分析论文

X房地产公司偿债能力分析与提升策略目录TOC\o"1-5"\h\z1绪论 2\o"CurrentDocument"\h研究背景 2\o"CurrentDocument"\h研究意义 2\o"CurrentDocument"\h相关理论综述 3\o"CurrentDocument"\h研究内容和研究方法 4研究内容 4142研究方法 4\o"CurrentDocument"\h15创新点 5\o"CurrentDocument"\hXX房地产公司偿债能力的现状分析 5\o"CurrentDocument"\h公司概况 5\o"CurrentDocument"\h短期偿债能力分析 5流动比率 5速动比率 6现金比率 7\o"CurrentDocument"\h长期偿债能力分析 8231资产负债率 8利息保障倍数 9产权比率 10股东权益比率 11XX房地产公司偿债能力的问题分析 12.1财务压力较大 12.2偿债风险高 124XX房地产公司偿债能力出现问题的原因分析 12房地产开发行业利润空间越来越小 12项目产能呈现周期性过剩 13XX房地产公司融资渠道单一 13XX房地产公司债务高度集中 135加强XX房地产公司偿债能力的对策 14XX房地产公司应加速公司转型 14合理开发项目减少过剩产能 14筹资渠道多样化 15制订合理的偿债计划 16总结 171结论研究背景众所周知，房地产行业是资金密集型和高负债的行业，行业特点是对资金的需求量非常大，项目所经历的周期长，而且伴随着的是经营风险也非常大。房地产行业的每一个环节，从最开始的开发到购买土地等原材料进行建造，再到房地产项目完工后的销售活动，都离不开大量资金的支持，资金的缺乏将直接导致整个项目的停滞。因此很多房地产企业只能用高负债的方式来维持企业的运作和盈利，另一方面，中国房地产企业的资金来源于自筹资金的比例较为低，大多数是依赖于银行贷款，在土地储备和房地产开发及销售过程中，银行贷款占了很大比例。新时代特别是资管新规出台以后，用地产行业资金短缺问题越来越突出，特别是债务结构问题和现金流问题不断凸显,这就给居地产企业的偿债能力带来了极大地考验。偿债能力分析的方法概念一经提出就受到了大量的关注，随着越来越多的企业运用偿债能力分析理念作为企业资金运作规划的指导，上个世纪末世界范围内也掀起了一股企业偿债能力分析的浪潮。自1995年以来，接近80%的世界五百强企业进行了偿债能力分析。但是，偿债能力分析是个工作量十分庞大的过程，一般小企业很少有涉及,本是出于抵抗资金周转风险的考虑而实行的偿债能力分析经营，常常会由于企业过小而无法得到有效运用，这也对一些企业的日常经营和发展造成了消极影响；这些企业在实施偿债能力分析的过程中都只是一味的增大企业的经营规模和业务数量来实现资金盈利从而还债，并且进入一些与自身主营业务不相关的产业中，忽视了潜在的经营风险，最终导致企业投资失败，甚至影响到核心业务的正常发展。研究意义第一，偿债能力分析能够将企业的财务状况正确传达给企业管理者，便于其做出合适的经营决策，如调整企业资产结构、选择更适合的融资方式等。第二，偿债能力辅助投资者判断企业财务风险,根据企业财务风险水平选择是否进行投资。第三，偿债能力帮助银行、上下游企业等债权人更好地了解企业的资产情况,制定相应的借款条件，设置合适的合同利率，并评估借出款项收回的可能性。由此可得，企业偿债能力是各方关注的焦点，涉及企业经营者、所有者、债权人等各方的利益。企业的偿债能力由其对于到期债务的偿还能力所体现。债务偿还能力弱的企业很有可能对偿还到期债务承受着巨大压力。企业在债务到期时如果没有充足的资金偿还，那么很可能就会面临被宣告破产的风险。因此，在评价企业财务风险中，偿债能力是至关重要的一项指标，只有当企业偿债能力能够满足日常经营的需要时，企业才能够健康稳定地发展。相关理论综述短期偿债能力主要是指企业用流动资产偿还流动负债的能力。该指标反映的是企业能否及时偿还日常到期债务和相应流动负债，以及能否准确反映企业现有的财务状况与经营成果。财务管理人员应明确了解企业的短期债务偿还能力。长期债务偿还能力是指企业对长期债务的负担能力强弱,实际是企业自身能否对长期债务的偿还提供一定的保障。通过分析企业对于长期偿债能力的强弱，可以对企业的财务状况进行全面的了解，发现并及时调整企业资本结构中存在的不足，并据此对资本结构进行优化，提高企业对债务风险的控制能力。评估这个能力的指标主要是资产负债率和利息保障倍数。在短期偿债能力分析中，企业流动比率是企业流动负债受流动资产的保护程度，流动比率越高的企业对流动负债的偿还能力就越强。所以对应的企业在经营过程中提高自身的流动比率能够有效应对偿债能力不足的问题,这也是企业在进行短期偿债能力分析的一个重要指标;速动比率分析也是评价短期偿债能力最常用的方式之一，与流动比率相比，速动比率剔除了流动资产中流动性最差的存货的影响。除上述两种短期偿债能力的分析指标外，还有现金比率，但是现金比率的衡量有两面性，其值若越高就表明企业对于债务的偿还能力越强，但是这也意味着企业自身对资金的使用效率比较低下，而且对于资金的分配也较为不合理。在长期负债能力分析中，有资产负债率分析：企业总资产越多，借款越少，资产负债率越小，长期偿债能力就越强，反之，总资产越少，银行借款等负债越多，企业财务风险就越大；企业在会计期间内所获得的税前利润减去利息费用与固定支付的利息费用之间的比例为己获利息保障倍数;产权比率是评估资金结构合理性的一种指标是负债总额和所有者权益总额的比例；股东权益比率是股东权益和资产总额的比例，此比率值过高和过低都会对企业偿债造成负面影响，应当保持平衡和合理比例。研究内容和研究方法141研究内容本文在结构上共分为五章：第一章是绪论,主要对本文的研究大背景和研究企业偿债能力的意义还有相关的偿债能力分析的理论综述，本文的研究内容和方法及创新点。第二章对XX房地产的偿债能力的现状进行分析，从短期偿债能力和长期偿债能力的角度切入，并运用流动比率、速动比率、现金比率指标进行短期偿债能力现状的分析，对于长期负债比率则运用资产负债率、利息保障倍率、产权比率、股东权益比率进行分析，为下一章的问题做铺垫。第三章XX房地产公司偿债能力的问题分析，通过对第二章现状的数据分析，找出XX房地产偿债能力目前出现的问题，主要方向是财务的压力和偿债的风险方面切入。第四章针对XX房地产公司出现的偿债能力方面的问题，找出出现这些问题的原因，分别从行业利润、项目产能、融资渠道、债务是分散还是集中等方面进行原因解析，找出XX房地产自身的经营和财务等方面所出现的漏洞和不足。第五章根据第四章的原因找出解决XX房地产公司所存在问题得对策，围绕其出现问题的原因相对应的找出措施和方案，为XX房地产公司解决其偿债问题和提高偿债能力提供参考。1.4.2研究方法本文应用文献研究法、比较分析法、财务指标分析法等方法结合XX房地产公司多元化经营的实际情况，对其高负债经营下的债务偿还能力进行分析并给出相应的提升策略。文献研究法：通过文献研究法，客观地了解国内外学者对企业高负债经营和偿债能力分析的研究成果,掌握企业高负债经营与偿债能力分析的相关理论，在此基础上，为本文后续的偿债能力分析、债务风险控制策略的提出提供相应的理论依据。比较分析法：运用同行资料与数据以及XX层地产公司的相关数据进行纵向与横向对比分析，以此更加全面客观的识别XX房地产公司高负债经营下的偿债能力。偿债能力分析法：基于XX房地产公司披露的历年年报数据中，运用各种偿债能力分析指标去识别XX层地产公司高负债经营下的债务风险。创新点近年来对于企业债务风险分析的研究很多，但多数为整体行业的实证研究，将房地产企业的债务风险分析经营与财务风险直接联系在一起的案例研究相对较少。本文选取房企中的代表企业XX房地产公司来对其进行案例研究，基于XX房地产公司债务风险分析其偿债能力的强弱，本文从不同的角度对其进行识别，并提出对应的提升偿债能力的策略。希望本文的分析一方面能够丰富房企债务风险分析发展的案例研究，另一方面给案例企业以及其他房企和相关投资者提供借鉴。2XX房地产公司偿债能力的现状分析公司概况XX房地产公司成立于2002年12月2日，于2010年9月2日在深圳创业板成功上市，注册资本904616941元。在全国房地产行业中，XX房地产公司不仅是领头羊之一，更是房地产项目的承包者、投资者和开发者。其主要经营方向是与房地产开发有关的产品，是集生产、服务、销售于一体的公司，XX房地产公司一直致力于为全国提供优质房产项目，在全国范围内设立了上百家办事处和分公司。2015——2019年，该公司以50%的平均负债率稳定且快速地发展。但近年来，随着全国经济环境的变化，XX房地产公司所而临的市场竞争日益激烈，导致公司而临各种潜在风险。短期偿债能力分析221流动比率流动比率是企业流动资产与流动负债的比值。理论上说，该指标越大，公司的短期偿债能力就越强。但若该指标过大，也表明企业对其流动资金的利用率较低，没有给企业带来更多盈利。因此，一般情况下，企业的流动比率为2较为合理团。2015——2019年，XX房地产公司的平均流动比率分别为1.1085,1.2515,1.1067,1.2727和1.1379,见表2-1。从这5年的数据来看，XX层地产公司的流动比率明显低于标准指标2,由此可初步得出XX房地产公司的短期偿债能力并不强，资金变现能力较弱，债务到期时可能无法及时偿还。与此同时，数据显示，XX层地产公司的存货规模较小，2016——2019年的存货周转率分别为1.

4637,2.3778和4.2428,周转速度呈缓慢增长趋势。这一方而说明该公司存货变现能力在逐步变强；另一方而说明其存货周转率仍较低，需不断改善。表2-12015-2019年XX房地产公司流动比率年份20152016201720182019XX房地产1.38301.51701.33091.58881.3240同行业6.51213.91353.62153.001702.77672015 2016 2017 2018 2019■XX房地产■同行业图2・12015-2019年XX房地产公司流动比率222速动比率速动比率是流动资产扣除存货和预付费用等流动较差的资产后与流动负债的比值,能进一步体现企业规避风险的能力,该指标越大说明企业偿债能力越强。通常，速动比率的指标为1较佳，即此时公司陷入违约风险的可能性相对较小。2015——2019年，XX房地产公司的速动比率分别为1.1332,1.2325,1.0224,1.3860和1.1726,见表1-2。可以看出,2015——2019年XX房地产公司的速动比率高于标准指标数目呈波动增长趋势。由此可知，XX房地产公司的短期偿债能力达到了标准值的要求，且速动比率基本维持了动态的稳定发展趋势，说明XX房地产公司潜在的违约风险能够被预测，属于可控制风险。表2・22015-2019年XX房地产公司速动比率年份20152016201720182019XX房地产1.13321.23251.02241.38601.1726同行业5.72023.35353.07802.52152.62602015 2016 2017 2018 2019■XX房地产■同行业图2-22015-2019年XX房地产公司速动比率223现金比率现金比率的数值越高，说明企业短期偿还债务的能力越强，但过高的现金比率也会给企业带来较高的机会成本，意味着企业可能存在资金使用效果不佳、资金分布不合理的问题。理论上说,一个企业的现金比率保持在20%以上较为合理,但应结合企业的具体情况。指标与企业短期偿债能力呈正比,该指标的数值越大,说明该企业的短期偿债能力越强同。2015-2019年，XX居地产的该比率分别为：34.1780%,36.8260%,29.9882%,68.5315%,54和40.83%,见表2-3。从该组数据中可以看出，2015——2019年，XX房地产的短期偿还债务能力水平明显高于标准数值，只有2016年的现金比率低于30%,其他4年均远高于标准值且呈高速上升的发展趋势，2017年更是达到了5年中的最高值68.5315%。这说明XX房地产短期偿还债务的能力在逐步加强,企业自身防范财务风险的能力增强。表2-32015-2019年XX房地产公司现金比率（单位％）年份20152016201720182019XX房地产34.178036.826029.988268.531554.4083同行业78.324572.412368.785179.354675.3146■XX房地产■同行业图2-32015-2019年XX房地产公司现金比率长期偿债能力分析资产负债率理论上看，XX房地产的资产负债比率需要保持在50%——80%o通过对XX房地产近5年的资产总额和负债总额数据进行分析发现，2015-2018年，XX房地产的资产负债率分别为53.3438%,59.1431%,63.2071%,52.9527%和54.8621%,见表2-4。因此，从数据上看，XX层地产的资产负债率正好符合标准数值区间，并保持平稳状态。相对于整个行业的平均资产负债率而言，该公司近5年的资产负债率基本达到同行业平均水准，但并没有显示出明显的数据优势，这说明XX房地产长期偿还债务的能力在全行业中处于一般水平，存在一定的偿债风险，应时刻提高警惕。表2-42015-2019年XX房地产公司资产负债率（单位％）年份20152016201720182019XX房地产53.343859.143163.207152.952754.8621同行业52.843559.143263.207052.955554.0260

■XX房地产■同行业图2-42015-2019年XX房地产公司资产负债率232利息保障倍数为了保障足够的偿债能力，利息保障倍数至少应大于1,且只要利息保障倍数足够大，企业就有充足的能力支付利息，反之则反。XX房地产公司的利息保障倍数在2015——2019年呈波动上升趋势，虽然在2017年发生恶化，出现明显的财务亏损，导致利息保障倍数为负值，但在2018年又达到最高，这是由于该企业2018年的盈利状况较好，实现了利润的增加。这表明该企业在2018年支付利息的能力有所增强，长期偿债能力有所增强。而在2019年，其利息保障倍数再次呈现下降趋势，这说明公司仍存在一定的偿债风险，应提高警惕，详见表2-5o表2-52015-2019年XX房地产公司利息保障倍数年份2015201620