建筑工程成本控制要点

成本控制要点应用指南

（试用本）

编者按

我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这

本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：

第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出

来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。

第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们

以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How＞和〈谁来控制一

-Who）的编写形式，仅提供一本应用指南。

第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实

践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。

目录

第一项........立项成本控制要点应用指南

第二项........规划环节成本控制要点应用指南

第三项........招投标环节成本控制要点应用指南

第四项........施工环节成本控制要点应用指南

第五项........材料及设备采购环节成本控制要点应用指南

第六项........销售环节成本控制要点应用指南

第七项........工程预决算环节成本控制要点应用指南

第八项........期间费用的成本控制要点应用指南

第九项........物业管理成本控制要点应用指南

附件........公司规范化管理系列文件

立项成本控制要点应用指南

立项环节的成本控制根据项目开发方

式的不同而有所区别。该环节由于有

国家多项法规政策的限制，运作时灵

活度较小，基本原则是在国家规定范

围内最大限度地控制企业的费用。项

目部在项目开发前期起主要作用，因

此，这一环节成本控制的主要任务由

项目部来承担。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

力争减免

用理拆迁安置费用

、新

1公司工程体系和审算部负责自建

征土

走；交政府部分部分；工程部负责

地

按有关规定办理交政府部分。

最大化，合理提

开

高容积率，降低负责

发

土地成本

形

式

明细

司争取最

大利益

2、买

断项多

目

一平的标准明细负责

间直接挂钩。

［规划环节成本控制要点应用指前I

规划环节的成本控制所占权重最大，具

有“一锤定音”的地位和作用：在规划

环节进行成本控制是实现事前控制的关

键，可以最大限度的减少事后变动带来

的成本。所以该环节控制要点和控制内

容相当复杂，基本原则是，周密规划，

科学讨论，严格审批。设计部和各类评

审委员会在该环节承担主要的职能。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

分析

析一设计部负责，

1、规划方(1)可行性规

项目、审算、

案划设计

销售部配合

计变更

由项目、设

评审委员会，对方

计、工程、审

案进行评审、确

算、财务、销

定。

(2)方案评审售等各部门组

成评审委员

入可行性设计变更

会，总经理负

环节，再重新评

责

审。

计根据实际情况进

设计部负责，

行细节调整

工程部配合

(3)设计成果

前确定

审算部负责，

成果进行投资估算设计部配合

设计部负责，

营的情况和市场分项目部、销售

析制订设计任务书部协作

(1)设计方案

设计部

2、报批设

招投标评审委

计

员会

项目部负责，

(2)报批

完善自身报批规范设计部配合

性，材料完整

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

(1)扩初设计步调整设计部负责，

要求知会各部门

3、扩初设

计投标方案和设备选

设计部与工程

型、实体研究、环

(2)成本概算部负责

境方案等因素对总

成本作出概算

审算部负责

求招标招投标评审委

(3)扩初设计

员会

图

设计部负责

搜集权威地质资

料

(1)地质勘察

察

2种以

4、桩基设设计部负责，

上形式

计(2)设计方案工程部协助

评审

形式和桩基结构评

审

(3)桩基施工

图

计、桩基设计、功

能设计及配套设施

等因素，在扩初图

基础上确立施工图

设计部和工程

(1)施工图设计设计个

部负责，其他

要求

部门协助

构造价、建筑造价

和环境设施费等约

占总造价70%的部分

5、施工图属于设计方可控部

设计分，应严格审核。

政府部门报批费，

(2)报建按政府有关政策交项目部

纳。

(3)报施图

设计部负责，

(4)审图互审互签，明确修

工程协助，知

(5)施工配合改意见，设计洽商

会销售部

设计图纸测算与实

设计部负责，

(6)面积测算际施工时检验相结

工程部协助

合

6、销售包制一

装设计

根据扩初设计图、

⑴方案设计要经营指导书和实体设计部负责，

求研究的结果确定方销售部协助

案设计要求

研

定装修材料和设备

7、装修方⑵材料设备选

设计部负责

案设计型成本方案

标成本计划明细表

分分析

设计部负责，

制订设计任务书

销售部协助

(3)招投标

招投标评审委

评审

员会

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

销售部负责

(1)小区建筑

设计部负责，

物功能的经济评

销售、工程部

估筑物功能

协助

(2)市政配套

项目部负责

方案

件

报批标准确立环境设计部负责，

8、功能设

(3)环境方案设计方案目标成本项目部协助

计

设计总额

招投标评审委

员会

智能化必要性分析销售部负责

(4)智能化设

计招投标小组组

织，总经理负

部合作，争取双赢

责

保持各部门与销售

部的信息畅通，保设计部负责，

(5)销售承诺

障销售承诺与实际工程部协助

功能的一致性

(1)设计调整

费用

9、设计变

设计部负责，

更(2)设计变更严格按照设计变更

工程、销售部

洽商洽商流程进行

协助

在扩初图确定前确

(1)选型定材料设备，使设

设计部负责，

(2)方案确定计在图纸阶段就考

10、材料设工程部协助

时间虑了材料设备的安

备

装

招投标评审委

(3)采购招投标

员会

其他费用物业管理完善费限额设计审算部

招投标环节成本控制要点应用指南

招投标环节的成本控制涉及到工程、

设计、审算、销售等多个部门的实际

运作，在程序上没有太多变数，但具

体内容特别是招投标评审委员的选择

则须有很强的针对性。这个环节成本

控制的难点在于标书制订，重点在于

评标。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

工程部负责工

程监理招投标

程监理、材料及设合同；

备供货商名册及资设计部负责设

料库。计、环境、装

修招投标合

中的承建商、供货同。

(1)资质

商、监理公司中选审算部负责材

(2)管理水平

1、投标择投标单位。料设备招投标

(3)技术力量

单位的选合同。

(4)历史记录

择家投标单位报招投销售部负责营

(5)资金实力

标工作组。销、包装招投

(6)合作经历

标合同。

小组

审核、考察、评招投标评审委

估、筛选三家以上员会审核

投标单位报招投标主管领导批

评审委员会及主管准。

领导

1、工程部负

各类合同的招投标书责工程监理招

内容应包含：投标合同；

(1)工期；2、设计部负

(2)工程造价或取责设计、环

费标准；境、装修招投

主办部门起草、制

(3)质量要求；标合同。

定招投标标准文本

(4)付款方式；3、审算部负

(5)招标范围；责材料设备招

(6)结算方式；投标合同。

(7)验收标准；4、销售部负

(8)投标注意事责营销、包装

2、招投项；招投标合同。

标文件(9)废标条件(投

标书必须加盖投标单

位法人印章)；

(10)接标时间;

(11)开标时间；

招投标评审委

(12)定标方法；

员会审核；

(13)投标单位补充招投标工作组审核

主管领导批

意见；

准；

(14)标准合同条

文；

(15)图纸、其他要

求等。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

1、技术部门

负责技术评标

优先顺序2、审算部负

1、技术评标责经济标书的

2、经济评标评标

3、评标(1)技术性评标和定标3、合作经历3、财务部负

和定标(2)经济性评标定标责审核广告包

装费

招投标评审委

综合审核投标单员会审核、评

位；评定中标单位定。

主管领导批准

施工环节的成本控制主要应注意两大方

面，一个是因各种变更带来的费用，另一

个是材料、工程款的支付。由于市场变化

与市场把握的原因，施工阶段不可避免由

于各种情况而要对施工计划和内容进行改

动，而在变更时明确目的和遵循程序都是

必须的。这一阶段进行成本控制时要注意

各部门的及时沟通和良好合作。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

位要全面、准确，尽

量避免在施工中的重计算变更费用

大设计调整。(含可能引起

的索赔)。

工作。全面考虑工程

(1)变更评

造价，对可能发生变表执行修改的

估

更的地方有预见性，工期评估。

并予以事先约定。

、设计

1估变管理员负责计

变更环节

更带来的各种变化，算变更后的成

为审批提供参考依本现状。

据。

计变更分成四类，不

经办部门

(2)变更的同类别按相应的审核

审核签认签认流程进行。

发生变更项目

的负责人

必须有设计单

位、设计部、工程

部、监理单位和施工经办部门

单位共同签字后，才

能有效。

(3)变更的主管总经理审批

主管总经理

审批后方可进行变更。

(1)签证的

严格按照合同中所约

必要性

定的条款执行。经办部门(设

施工现场计部或工程

签证(2)签证的生，应坚持当时发部)

时限生当时签证的原

则。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

工程量准确。

经办部门(设

(1)签证的因、工程量应清楚

计部或工程

工程量准确、无涂改、编

部)

号准、全，并有监

理工程师的签字确

认。

发生变更项目

(续)的负责人

2、施工必须遵循“先洽后

现场签证(2)签证的干”的原则。在确认

审批签证前，应按相应

主管总经理

审批程序报审，通

过后方可正式签

证。

进行分类汇总统计分

(3)签证的

析，并根据统计资料资料工程师

反馈

对控制工程变更提出

改进意见。

(1)扩初图甲方技术负责

3、审图

会审会签及审批制度。人

(2)施工图

会审制度。__________

(3)分项、

分部图会审图纸中的问题修改

(4)各专业完O

技术图纸会审

(1)分包方

合费。_____________

式

4、总分(2)分包内

程中修改分包方甲方代表

包配合赛容

式、分包内容、范

(3)分包的

围而增加工程成

责任界定

本。

材料的选型应在材设计部

料招标前确定。

(1)选型

(2)材料供审算部组织

方式，通过招标确

应方式工程部参加

5、材料定相关费用。

(3)材料计

供应

划

划。__________甲方代表

(4)预留时

间

的问题，留出相应经办部门

的时间。

与

(5)付款进监理工程师审

付款。

核完成的形象

(6)工程进部位

6、工程

款的支付核工程进度。

核工程价值量

(1)付款的主管副总或总

级别人员最终审

审批经理

批。

i材料及设备采购环节成本控制要点应用指南I

材料及设备采购环节成本控制的核心要

素是计划和信息，通过明确而科学的流

程，就可以最大限度的减少在该环节出

现损失的概率，达到成本控制的目的。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

及订立合同时暂缺

间

与工程进度相配合

1、材料具体与采购点远近

工程部

进场计划相对应

与工程进度相配合

周期

与工序安排相联系

间

日常搜集市场信

息，建立材料市场审算部

信息库。

材料设备的技术参

技术参数数由设计部确定或设计部

2、材料

封样。

的性能价

必须招投标的材料

格比

设备要制定招投标

计划。不需招投标

审算部

的材料设备，采用

三家以上厂家报价

选择。

材料款支付预付款限额控制

方式

3、材料经办部门（工程

材料款支付总额进度控制。

款支付部或设计部）

进度

于合同总价的

5%o

付款。

甲方工地代表或

数量验收专业工程师负责

到现场数量

监控验收

4、材料

验收工程部

收

物业公司

量验收

材料保管物的卸货和保管的

5、材料

责任承担者

保管与保工程部

修

材料保修确保修责任和保修

期

i销售环节成本控制要点应用指南I

销售环节的成本一般是按比例控制，但

一旦制订了费用目标总额，具体的单项

支出就必须严格控制。由于销售涉及的

部门比较多，所以各部门乃至总经理都

需要分工负责这部分的控制职能。此

外，由于销售环节的一些操作会对入住

和物业管理产生重要的影响，所以这个

环节的成本控制也必须有长线考虑。

控制要

控制什么怎么控制谁来控制

点

(1)费用总额项目部

总额

(2)市场信息收

集

1、营销因素确定具体计销售部

(3)营销计划

方案划和费用

(4)营销预算

(5)营销方案审主管总经

见，按审批流程

批理

操作

(1)现场销售人销售部部

工费用控制_______门经理

(2)现场销售器

2、营销具费

现场费(3)卖场、现场

用包装费销售部专

(4)销售模型费业经理和

用部门经理

(5)宣传资料及

礼品费

(6)展销费

(7)计划额度控主管总经

制超额审批制度理

(1)媒体及广告

代理公司信息收集销售部

和分析

3、媒体

销售部

选择则

(2)招投标销售部

评审委员

会

设计部、

(1)设计、装修

销售部

成本总额

(2)材料采购设计部

型

(3)信息采集及招投标评

4、样板招投标审小组

房装修物业公

(4)样板房维护司、销售

协议

部

设计部负

清单______

(5)材料回收、责，物

保管和再利用业、销售

部配合

处理

控制要

控制什么怎么控制谁来控制

点

销售前台

(1)销售折扣点待定

负责

5、销售

销售前台

回款

(2)回款周期待定负责，财

务监督

1销售

营销部负

充条

责，设

67及承

补(1)承诺的给出

款计、工程

诺监督

一

设计部负

(2)设计变更与责，销

会制度

承诺售、工程

协助

客户服务

中心负

(1)交房日期类处理

7、客户责，销售

(2)保修期

交房前台、物

(3)质量补偿延长保修期

业公司协

作

(1)中介费待定销售部

(2)与销售相关

8、其他的其他费用(如因

主管副总

销售要求而发生的程进行

设计洽商变更费)

工程预决算环节成本控制要点应用指南

工程预决算环节的成本控制难点在于有

关监控信息的及时和准确性。这些信息

可以来自合作方、第三方，和自己的调

研，不论哪种方式都应该注意严格按程

序走，防止出现不规范或不负责的实际

操作。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

先由造价比例大

的项目看(地面、

墙面、部分家

具)，缩小及调整

1、乙方(1)乙方预算审算部负责，设

面积。

预算内容的审查计部协助

施工方法、报价及

招标方法不同会影

响成本的问题

管理经验丰富、职财务部、审算部

业道德良好、工作与主管副总负责

认真负责工程造价确定工程造价咨

咨询公司进行钢筋询公司。

(1)施工图中量计算工作

2、钢筋

的钢筋用量

用量的核

(2)洽商、变抽查与核实工程造

实

更的钢筋用量价咨询公司的钢筋

用量计算工作_____

审算部经理监督

司与审算部相关人

员必须下现场了解

乙方绑扎钢筋情况

价差调整办法

(1)材料价差

3、价差(材料、人工、赛审算部材料组与

(2)人工价差

的调整用)变化情况预算工程师负责

(3)费用价差

波动时，应立即与

相关单位商量对策

1,设计部负责建

筑专业图纸质

责组织各专业共同量的审核

审图，实行专业负2、工程部负责其

责制’他专业图纸的

(1)图纸审核

4、洽审核

(2)因市场因

商、变更3、工程项目部负

素甲方对图纸

的费用控责现场签证的

的修改

重大修改之前，应监控

(3)现场签证

进行方案经济比较一4,审算部负责审

核洽商、变更

明确发生费用的原的合理性、完

因和责任整性(负洽

商)及经济性

控制要点控制什么怎么控制谁来控制

1、工程项目

部负责施工合

合同义务同中技术条款

(1)工期的监控

(2)质量行合同义务2、审算部负

责施工合同中

过程中控制合同条款经济

5、违约

部分的监控

与索赔

工程项目部负

(3)配合管理负责各施工方的配责施工过程中

合问题协调、配合

(4)停工、窝窝工时，工程部与审算部负责违

工审算部及时进行约费用的核实

停、窝工费用计算

M

期间费用的成本控制要点应用指南l

-

期间费用主要有财务、人工、行政三块

费用组成。由于地产业务的周期变化，

期间费用的灵活性很高，更需要加强对

期间费用的计划控制。财务部在这一环

节除了承担主要的控制任务外，还有义

务指导监督其他部门的有关费用支出情

况。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制