房地产项目成本确定指引

房地产项目成本确定指引,,,,

成本项目编码,成本项目名称,,,成本定义

,一级科目,二级科目,三级科目,

项目总成本,,,,"指作为成本核算主体的所属企业(项目公司)开发一个房地产项目所发生的全部成本。一个所属企业(项目公司)开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。

项目总成本由开发成本和期间费用及税金两部分组成。"

"第一部分

开发成本",,,,指直接构成房地产产品成本的各类开发费用，包括土地使用费、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共设施配套费、其他建设工程费及预备费等。

1,土地征用及拆迁补偿费,,,"1）企业为获得土地而向政府支付的土地出让费、土地变更用途和超面积补交的地价等。

2）向原用地人支付的土地转让费(原用地人为企事业单位)、土地征用费(原用地人为村镇集体)、农作物补偿、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁户支出等各类国家法规规定的费用。

3）土地开发、治理费用。

4）直接发生于土地的国家税收：契税、土地使用税、耕地占用税等。

5）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。"

1.1,,政府地价,,

1.1.1,,,土地出让费/转让费/征用费,

1.1.2,,,土地勘界费,

1.1.3,,,土地评估费,

1.1.4,,,土地契税,

1.1.5,,,土地使用费,

1.1.6,,,耕地占用税,

1.1.7,,,变更用途和超面积补交的地价,

1.2,,合作款项,,

1.2.1,,,补偿合作方地价,

1.2.2,,,合作项目建房转入分给合作方的房屋成本,

1.3,,拆迁补偿费,,

1.3.1,,,建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,

1.3.2,,,安置及动迁支出,

1.3.3,,,农作物补偿,

1.4,,红线外大市政配套费,,

1.4.1,,,红线外道路、水、电、气费用,

1.4.2,,,通讯建造费,

1.4.3,,,管线铺设费,

1.4.4,,,接口补偿费,

2,前期费用,,,指项目工程开工前发生的各种前期费用。

2.1,,勘测丈量费,,指对地块进行地质勘察、地下管线探测、沉降观测、地形测绘、验线、复线、定线、放线、面积丈量等而支付的费用。

2.1.1,,,初勘,

2.1.2,,,详勘,

2.1.3,,,沉降观测费,

2.1.4,,,验线、复线、定线、放线、面积丈量,

2.2,,规划管理及设计费,,指项目可行性研究、规划设计(方案招标、方案评审)、地质灾害评估、环境影响评价、交通影响分析、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等而发生的费用。

2.2.1,,,规划设计,

2.2.2,,,可行性研究,

2.2.3,,,方案设计,

2.2.4,,,方案评审,

2.2.5,,,交通影响分析,

2.2.6,,,主体工程施工图设计,

2.2.7,,,专项方案、专项工程施工图设计,

2.2.8,,,施工图审查,

2.2.9,,,人防设计,

2.2.10,,,装修设计,

2.2.11,,,模型制作,

2.2.12,,,制图、晒图、赶图,

2.2.13,,,其他,

2.3,,报批报建费,,政府收费：指必须按照项目所在地政府部门的规定缴纳的与工程建设有关的费用，应以法规形式公布的政府规定作为收费依据。包括：安监、质监、人防报建、散装水泥基金、墙改基金、档案管理费、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。注：散装水泥基金、墙改保证金、档案管理费为预缴，工程竣工后可退回。

2.3.1,,,证照费,

2.3.2,,,工程安全监督费,

2.3.3,,,工程质量监督费,

2.3.4,,,土壤氡浓度检测,

2.3.5,,,抗震审核费,

2.3.6,,,规划管理费,

2.3.7,,,人防报建,

2.3.8,,,消防审核费,

2.3.9,,,交易中心手续费,

2.3.10,,,文物勘探发掘费,

2.3.11,,,工程定额测定费,

2.3.12,,,噪音防治费,

2.3.13,,,室内空气检测,

2.3.14,,,防雷审查/防雷检测费,

2.3.15,,,白蚁防治费,

2.3.16,,,（新型建筑材料专项基金）,

2.3.17,,,（散装水泥专项基金）,

2.3.18,,,水土保持设施补偿费/水土流失防治费,

2.3.19,,,建筑面积丈量,

2.3.20,,,(档案管理费),

2.3.21,,,垃圾服务费,

2.3.22,,,其他政府收费,

2.4,,三通一平和临时设施,,"1）指为取得工程开工条件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、平整场地、地下管线迁移、绿化迁移、接入施工用水用电、开通施工用道路等费用。

2）指建设临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等发生的费用。"

2.4.1,,,临时道路,

2.4.2,,,临时用水,

2.4.3,,,临时用电,

2.4.4,,,场地平整费,

2.4.5,,,临时围墙/板,

2.4.6,,,临时办公室,

2.4.7,,,临时场地占用费,

2.4.8,,,其他,

3,建安工程费,,,指列入开发项目施工图预算的各种建筑安装工程费用及设备购置费用，二次装修费用。

3.1,,土石方工程,,指土方、护壁(坡)、降水等的施工费用。

3.1.1,,,基坑支护,

3.1.2,,,止水帷幕,

3.1.3,,,土（石）方开挖,

3.1.4,,,其他,

3.2,,基础工程,,指桩基、桩基检测、基础处理等的施工费用。

3.2.1,,,试桩工程,

3.2.2,,,桩基,

3.2.3,,,桩基检测,

3.2.4,,,降水费,

3.2.5,,,基础处理,

3.2.6,,,其他,

3.3,,主体土建工程,,

3.3.1,,,地下室土建工程费,指建筑物地下室的结构及建筑工程费用。

3.3.2,,,地上部分土建工程费,指建筑物上部的结构及建筑工程费用。

3.3.3,,,烟道工程,

3.3.4,,,其他,

3.4,,主体安装工程费及设备购置费,,

3.4.1,,,常规室内水电暖气工程,

3.4.1.1,,,常规水,"给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界

排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界"

3.4.1.1.1,,,①主要供水系统阀门,

3.4.1.1.2,,,②水泵、变频设备,

3.4.1.2,,,常规电,室内外界限划分：以室内电表箱或低压配电柜为界

3.4.1.2.1,,,①配电箱,

3.4.1.2.2,,,②电缆桥架,

3.4.1.2.3,,,③母线,

3.4.1.2.4,,,④电线、电缆,

3.4.1.2.5,,,⑤灯具,

3.4.1.2.6,,,⑥开关插座,

3.4.1.3,,,弱电预埋,

3.4.1.4,,,室内采暖系统,室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界

3.4.2,,,配电房,

3.4.2.1,,,①配电房变压器,

3.4.2.2,,,②高压柜,

3.4.2.3,,,③低压柜,

3.4.2.4,,,④变配电安装费,

3.4.2.5,,,⑤变配电检验费,

3.4.3,,,消防工程,

3.4.3.1,,,①消防水,管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界

3.4.3.2,,,②消防电,

3.4.3.3,,,③防排烟系统工程费用,

3.4.3.4,,,④气体消防系统,

3.4.4,,,空调工程,

3.4.5,,,柴油发电机及安装,

3.4.5.1,,,①柴油发电机设备购置费,

3.4.5.2,,,②安装费,

3.4.5.3,,,③发电机组消声环保工程费,

3.4.6,,,电梯设备及安装,

3.4.6.1,,,①电梯设备购置费,

3.4.6.2,,,②电梯设备安装费,

3.4.7,,,燃气工程,

3.4.8,,,直饮水,

3.4.9,,,智能化工程,

3.4.10,,,宽带网络系统,

3.4.11,,,电视系统,

3.4.12,,,电话系统,

3.4.13,,,其他,

3.5,,主体装饰工程,,

3.5.1,,外墙装饰,,

3.5.1.1,,,面砖,

3.5.1.2,,,涂料,

3.5.1.3,,,石材,

3.5.1.4,,,外墙保温,

3.5.1.5,,,阳台栏杆,

3.5.1.6,,,铝合金格栅,

3.5.1.7,,,成品装饰件,

3.5.1.8,,,门窗、幕墙工程,

3.5.1.9,,,单元门,

3.5.1.10,,,其他,

3.5.2,,公共装修,,

3.5.2.1,,,首层入口大堂,

3.5.2.2,,,各楼层电梯厅,

3.5.2.3,,,各楼层公共通道、楼梯间,

3.5.2.4,,,防火门,

3.5.2.5,,,入户门,

3.5.2.6,,,其他,

3.5.3,,户内精装修,,

3.5.3.1,,,土建装饰装修,

3.5.3.2,,,水电气安装工程,

3.5.3.3,,,电器设备,

3.5.3.4,,,厨卫设备,

3.5.3.5,,,其他,

4,基础设施建设费,,,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费以及环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

4.1,,社区管网道路工程,,含政府为开发地块提供电力、自来水、污水处理等资源或设施而收取的各种费用。如电增容费、水增容费、排污增容费等。正常情况下，应以法规形式公布的政府规定作为收费依据。注：煤气报户费、电话初装费、有线电视开户费等是为小业主垫付的。

4.1.1,,,室外排水系统,中水、排水系统工程，污水处理工程

4.1.2,,,室外给水系统,给水工程

4.1.3,,,室外燃气系统,燃气调压站、燃气外线、燃气二次管线工程

4.1.4,,,室外采暖系统,换热站、热力外线、热力二次管线工程

4.1.5,,,室外强电系统,高压外线、高压开关站、高低压变配电、电表集抄系统工程

4.1.6,,,室外弱电系统,一体化智能管理系统，如停车管理、小区闭路监控、周界红外防越、小区门禁、电子巡更、电子公告屏、室外背景音乐等

4.1.7,,,室外消防系统,室外消防水、电系统

4.1.8,,,室外道路系统,道路、路灯工程

4.1.9,,,其他,

4.2,,园林景观工程,,

4.2.1,,,园林水系工程,

4.2.2,,,园林绿化工程,

4.2.3,,,硬质景观与小品工程,

4.2.4,,,其他,

5,公共配套设施费,,,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

5.1,,政府规划的公建,,原本需要开发商建设，但通过向政府交费免除开发商建设的，其交费支出也在此核算

5.1.1,,,人防地下室土建工程,

5.1.2,,,幼儿园,建造成本、配套资产购置以及由开发商承担的教学资源引入费

5.1.3,,,学校,建造成本、配套资产购置以及由开发商承担的教学资源引入费

5.1.4,,,社区医院,

5.1.5,,,居委会,

5.1.6,,,垃圾压缩站,

5.1.7,,,其他,

5.2,,自行配套的公建,,

5.2.1,,,会所,

5.2.2,,,社区活动中心,

5.2.3,,,物业管理,

5.2.4,,,游泳池,

5.2.5,,,文体设施,

5.2.6,,,其他,

6,开发间接费,,,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

6.1,,咨询、评估费,,

6.1.1,,,工程监理费,支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

6.1.2,,,造价咨询费,支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用以及其他造价类咨询费用

6.1.3,,,法律顾问费,

6.1.4,,,招标委托代理费,

6.1.5,,,房地产评估费,

6.1.6,,,其它专项咨询委托费,

6.2,,工程保险费,,

6.2.1,,,工程保险费,

6.3,,物业启动费,,指项目建设过程中发生的清洁卫生费、安全保卫费、管理费用、绿化养护费、公共设施维护费以及竣工后的一次性物业完善费等。

6.3.1,,,物业启动费,

6.4,,营销设施建设费,,

6.4.1,,,卖场费用,临时或长久性售楼处、接待厅或销售现场的建安、装饰、家俱配饰、设施、整改及租金等费用，展会建卖场的费用入营销费用

6.4.2,,,样板间费用,包括样板间设计、装修、家俱配饰、设施费、整改费等，租用场地所建的还括租用场地的租金

6.4.3,,,销售环境改造费,包括销售卖场或销售通道的围板费用、销售通道的设计、工程及租用场地租金费用、精神堡垒费用、现场包装、环境整改费用等

6.4.4,,,维护费用,销售卖场和样板间日常维修工程、清洁物耗费用、水电费用及超过保修期限发生的维修费用等

7,建安预备费,,,指项目工程建设过程中开发成本部分发生的不可预见费用。本项费用在成本测算及目标成本编制过程中需要考虑，在项目结算后本项费用已被消化掉，不再列支。

7.1,,基本预备费,,

7.1,,材料涨价预备费,,

"第二部分

期间费用

及税金",,,,指房地产企业生产经营过程中发生，不属开发成本的费用，包括管理费用(含开办费)、财务费用、销售费用、经营税金及其他费用。

8,营销费,,,指企业为销售产品发生的费用，如广告费、代理费、佣金、销售奖励、其他费用等。

8.1,,媒介广告费,,

8.1.1,,,报纸广告,

8.1.2,,,刊物广告,

8.1.3,,,电视广告,

8.1