【X房地产项目各阶段中的风险及应对策略探析实例9700字（论文）】

X房地产项目各阶段中的风险及应对策略分析实例TOC\o"1-2"\h\u11810引言 124961一、X房地产项目合作开发中的风险现状调查的概况 214080（一）调查背景 24382（二）调查对象 213981（三）调查目的 28070（四）研究方法 314792（五）研究过程 32175二、X房地产项目合作开发中风险现状 411930（一）X房地产项目简介 41402（二）X房地产项目风险管理现状 625969三、X房地产项目各阶段中的风险分析 85937（一）项目选择阶段的风险分析 820147（二）意向合作阶段的风险分析 915575（三）项目合作阶段的风险分析 10926（四）项目退出阶段的风险分析 1120003（五）项目各阶段风险的评价 1123222四、X房地产项目合作开发中风险应对策略 1422156（一）项目选择阶段风险应对措施 143216（二）项目合作意向阶段风险应对措施 14863（三）项目合作阶段应对措施 1521517（四）项目退出阶段应对措施 15929结语 163388参考文献 17摘要：在合作开发过程中的风险，最先调查了项目案例的现状，在充分了解项目的基础上，详细地对项目选择阶段、合作意向阶段、进行合作阶段和退出阶段的风险问题加以分析，结合房地产项目的实际状况，对房地产项目的采取措施进行了探索与讨论。最后，找出能够有效降低项目风险，有效地提高项目的风险管理水平，对项目的销售、运营及开发时机等方面进行控制。通过具体的案例研究，在一定程度上可以增加人们对房地产项目风险管理的了解，并在实际的项目实践过程之中应用相关的知识。关键词：房地产项目；合作开发；风险管理引言近些年来，我国的经济正在快速增长，是国家经济的一个重要基础。市场和环境是不断变化着的，给房地产带来的问题不可避免，比如开发周期、经济环境、经营管理等都会对房地产项目的开发产生一定的影响，而且有些因素人为不可控制，不稳定因素较多。因此，有必要研究和分析目前房地产项目的风险情况。针对于合作开发过程中的风险现状和对策，第一部分是对X房地产项目的调查背景、目的、方法、过程进行概况，第二部分是对X房地产项目中的风险现状进行简介，第三部分是对X房地产项目各阶段出现的风险进行分析，最后是把实际案例结合在一起，在合作开发过程中出现的风险，从而发现房地产行业目前存在的问题，最终提出了适当的解决方案，希望能够在房地产行业中献出一份力量。一、X房地产项目合作开发中的风险现状调查的概况（一）调查背景住房的需求在逐步地增加，一些大型房地产项目需要3-5年，复杂的城市项目需要8-10年，而房地产项目一般来说周期在2年左右。房地产项目共同开发的整个过程，不仅开发周期长，而且投资金额大，同时也存在多种不可控的因素，是一项高投入、高回报的风险活动。市场的投资增长率过高，由此经济环境非常具有挑战性。多种因素会严重影响整个建筑项目，因此风险因素需要提前识别、评估和解决。除此之外，施工单位应该对风险做好监控，以确保顺利进行施工过程。（二）调查对象为了解X房地产项目开发合作中的风险现状，对X房地产项目进行了简单的调查分析。调查的对象为项目有关的负责人，调查内容主要是关于房地产开发项目各个阶段的风险对其项目的影响。（三）调查目的从理论意义上看，X房地产项目作为研究的对象，分析、识别与应对该项目合作开发过程中出现的风险因素，我国房地产项目风险应对措施的内容能够得到充实。此外，还识别和评估了X房地产开发项目各阶段出现的风险，并且采取了积极有效的措施，合理运用风险管理手段来降低房地产项目的损失。（四）研究方法（1）文献查阅法：在项目的当前研究中，查阅了诸多有关房地产项目合作开发中风险的文献，并且深入研究了国内外专家和研究人员的相关研究成果。文献综述的范围包括学校图书馆中有关房地产项目风险管理方面的书籍、在线网络资源和期刊数据库。为研究X房地产项目创造了良好的条件。（2）案例法：作为具体对象的X房地产项目，实际的案例分析填补了单调的理论分析，让整个研究更具有说服力。（3）专家调查法：不仅对X房地产项目的情况展开了调查,还要调查和询问项目的主要负责人,更加深入地掌握项目的相关建筑资料,从而有助于辨识X房地产项目各阶段出现的风险并控制风险。（五）研究过程此次回收的调查问卷共20份，为X房地产项目的相关人员，调查问卷即为本次论文的附件。问卷调查的结果为论文的撰写提供了信息，但本次的分析基于调研，问卷调查的具体实施过程分为以下三个阶段：（1）前期准备阶段通过在图书馆查找相关资料、搜集网络信息，初步了解了X房地产项目合作开发中的风险现状，编写调查问卷，以便实地走访时发放问卷。（2）实地调研阶段选取房地产开发项目X作为研究对象，通过实践经验和理论考察，从项目选择阶段、合作意向阶段、项目合作阶段和项目完成阶段的风险识别、评估和应对等方面对X房地产开发项目的风险管理进行了详细的分析和探讨，发放调查问卷并及时回收。（3）总结分析阶段通过对回收的调查问卷进行科学汇总并整理，得出X房地产项目合作开发中风险现状，分析合作开发过程中存在的问题，由此提出合理的建议与对策。二、X房地产项目合作开发中风险现状（一）X房地产项目简介1．项目概况X房地产项目作为研究对象，定位打造高品质小区。该项目对区域的整体规划、配套设施以及环境建设要求十分严格，在最大程度上满足住户的生活需求。其家庭式温情模式，激发了住户对生活的热爱与激情，充分体现了以人为本的思想。X房地产开发项目既能够享受城市的繁华，又可享有青山绿水、别墅花园的生活品质，确实是一个不错的选择。位于苏州相城区北部的X房地产开发项目，靠近4号线的安元西路站和2号线的蠡口站地铁站，交通十分便利。该项目周围有很多便利设施，小区自带美好荟商业中心，还有在建的商业邻里中心，教育配套完善，有较高的发展潜力。X房地产项目室内为简洁宽敞的设计，其中主卧客厅的布置在房屋的南侧，满足了住户对阳光、通风等要求，另外错层的设计能够使住户体会到花园洋房的魅力。立面处理方面考虑了单个建筑和行的变化，形成了一种有序统一的花园城市风格，项目内部的绿色景观能够体现出自然和居住的舒适感。X房地产项目的区域位置及周边环境如图1所示。图1X房地产项目区位图2．项目规划X房地产项目分期设计开发的，总共有两期的花园住宅。项目于2015年9月开始建造，于2018年9月完成项目的运作，开发周期3年。该项目的规划占地面积约为14万平方米，规划建筑面积约为52万平方米，用地类型全部为住宅用地，容积率为3.0，绿地率为36%。其项目共有29栋楼，共设计居住数量为4700户。X房地产项目规划情况如表1所示。表1X房地产项目规划情况名称数值开工时间2015年竣工时间2018年规划占地面积139000平米规划建筑面积520000平米总共住户4700户容积率3.0绿地率36%平均价格1.8万元/平米计划投资额24.34亿元银行贷款额5亿元物业费2.5元/平方/月土地成本17.1亿元投资额2.6亿元3．合作各方介绍（1）资金方万科地产在20世纪八十年代年开始成立的，凭借其规范的发展模式和透明的企业文化，逐步确立了行业中的优势地位，各个指标长期在市场中占据领先的地位。（2）参与方万科苏南物业，以客户为导向，全心全意的服务理念，组成了一支优异的专业团队，以其优质的服务塑造了具有影响力的物业公司。（二）X房地产项目风险管理现状对于风险管理制度，X房地产公司制定标准比较规范，在风险管理过程中使得X房地产项目的风险管理人员具有一定的管理基础。为了能够顺利实施该项目，成立了专项小组，由副总经理专门领导，结合项目的指挥机构图，对工作员工进行风险管理培训，提高员工对风险防范的意识。指挥机构如图2所示。副总经理副总经理总工程师总工程师销售部行政部开发部工程项目部财务部销售部行政部开发部工程项目部财务部合同组投资组合同组投资组对内业务组对外业务组工程项目组风险管理组对内业务组对外业务组工程项目组风险管理组图2X房地产项目指挥机构图1．运用SWOT法进行风险因素分析根据有关风险管理的信息，结合工程的实际情况，采用SWOT方法对X房地产项目的风险因素进行了分析，并总结了出项目的风险管理现状。（1）X房地产项目的优势分析作为X房地产项目的开发公司，具有雄厚的经济实力，在业内享有较高的知名度和行业认可度。因此能够很好的保证项目的建设与运行，在交易市场上由其开发的楼盘炙手可热。另外，X房地产项目地处苏州的相城区，配套设施完备，位置的优越使其交通优势明显，绿化率较高，推广的房屋类型大多能够满足当前购房者的需求，项目优势优越。（2）X房地产项目的劣势分析X房地产项目的周边区域，有着较多的在售和未开发房地产项目，如嘉镜天成花园、金御华府、橡树湾花园等楼盘，与周边区域相比竞争较为激烈。另外一方面，没有专业的商业运营团队来组织该项目，相对老式的物业管理理念，难以应对新的业态和要求。（3）X房地产项目的机会分析X房地产项目，所处之地在重点发展的城镇中心，X房地产项目位于活力岛板块，区域的规划起点高，区位优势较为明显，具有较大的升值潜力与空间。（4）X房地产项目的威胁分析X房地产项目主推的房型为60-90㎡的两房和三房，对一些首次购房者有着较大的吸引度，但是在该区域范围内的购买房屋者，置换需求的人群占有大多数，中小型的房屋类型难以满足其住房需求。除此之外，该项目周边有较多的成熟社区，所以征地成本相对较高。综合上述内容得出，如表2所示。表2X房地产项目SWOT分析表优势（Strengths）机会（Opportunities）开发经验比较丰富开发模式灵活周边环境优越，区域优势明显交通便捷，离地铁站近区域规划起点高弱势（Weaknesses）威胁（Threats）运营团队经验缺乏物业管理模式老套周边的楼盘较多竞争较为激励2．采用专家调查法对风险因素进行分析访谈是通过发放问卷进行的，对每个人的调查时间大约为半个小时左右。将项目简介、土地相关指标以及目前的市场调研报告等背景资料，在发放调查问卷的过程中传达给每一位工作人员，主要是针对管理人员关于X房地产项目的风险管理以及各阶段的主要风险因素，让他们阐述房地产项目出现的风险，从而提出建设性的建议。将建议归纳为房地产项目每个阶段产生的风险的详细清单，这些风险将根据其重要性进行相应分类。对X房地产项目的实际情况进行更真实有效地了解，通过专家问卷调查和打分的方式，找出存在的问题或不良因素，结合前期对房地产项目的相关文件和技术记录的查阅，初步地了解X房地产项目和风险管理，在此基础上确定了本次调查的目的和大致方向，并通过发放问卷对可能的风险进行了适当的弥补。三、X房地产项目各阶段中的风险分析每个房地产项目都有其不同而特殊的发展阶段，总结和参考有关的房地产文献，将X房地产项目整个合作与开发的过程分为四个阶段，其按照顺序排列是选择阶段、意向合作阶段、合作阶段、退出阶段。（一）项目选择阶段的风险分析1．宏观市场及政策风险（1）政治环境风险房地产开发商在投资前应充分考虑国家政策、经济趋势和市场环境。如若在社会动荡的情况下，房地产的建设周期越来越长，成本越来越高，，房地产这样的固定产品上投资量小，所以开发商的利润空间很小，宏观环境间接影响了房地产项目的开发建设与未来销售。X房地产项目的宏观环境非常好，我国的社会形势也很稳定，难以构成风险。（2）市场供求风险投资大多数进行在房地产市场繁荣的时候，但不排除项目建设完成后，房地产市场可能会出现的销售价格下降的情况，这样一来开发商将会面对巨大的财务损失。X房地产市场处于供过于求的状态，导致房屋销售积压，因此X房地产项目在这个阶段会面临一些风险。2．项目本体风险（1）建设条件风险在开发房地产项目之前，都会对该项目所处的地块进行勘测。在测量过程中，如果出现较大的误差，其测量的结果直接影响着施工的效果，对后期的施工将会造成很大的困难。对于X房地产开发项目来说，错误的地质勘察方法，会使与实际的勘察的结果差异相差大，基坑设计和支护技术不能够支撑后期项目的建设与发展，会导致较大的安全隐患。（2）城市规划调整风险城市规划是基于政府引导进行的，X房地产项目位于江苏省苏州市活力岛，依靠重大交通建设和经济项目，新城的建设对X房地产项目带动作用显著，彻底改变目前郊区分散的结构。其花园洋房的类型越来越受到人们的青睐，有着很大的升值潜力，投资风险较小。（二）意向合作阶段的风险分析1．法律方面的风险在其建设和施工过程中，X房地产项目可能遇到有关的房产政策、贷款利率和相关的法律政策等变化，在一定程度上影响了X房地产项目各自共有利益的相关方。所以政策风险还是可能会导致一系列问题的发生。在意向合作的这个阶段，由于部分的法律法规没有得到特别的完善,就可能会导致后续问题的发生。2．财务类风险X房地产项目是由万科通过招标、拍卖、挂牌等方式获得的，所获取得土地途径正规，因而法律风险不会产生。一方面，项目合作的各方有着较高声誉和知名企业，项目不具有在道德上的风险。另一方面，项目资金风险是比较容易出现在这个阶段。（三）项目合作阶段的风险分析1．项目融资风险房地产项目筹集资金大多通过银行贷款。在项目的建设阶段，土地被抵押给银行以获得贷款；在项目开盘后，业主首付款的支付用以偿还银行，之后每月按揭还贷剩余部分的款项。资金是否筹措到位，关系到X房地产项目能否按计划进行。另外，房地产项目顺畅的实施还会受到其他因素的影响，比如施工技术、施工材料、施工人员整体素质。2．项目本身的管理风险（1）开发时机的风险在项目开发过程中，大多数房地产公司为了解决资金问题，要么选择向银行借款，要么找到可以合作开发的企业伙伴。融资方式在项目中显得尤为重要，采取合理的方式不但可以解决企业的建设融资问题，还能够降低融资成本，减少X房地产项目建设过程中的不确定性风险。X房地产项目建设计划的总投资额约为25亿元，能否获得足够的建设资金是X房地产项目成功的关键，X房地产开发项目的融资协议、融资条件、融资环境等把握不当，会使房地产开发企业因此而遭受经济损失。另一方面，中高端的住户使其项目的建设要与时俱进，并且X项目开发的全周期较长，因此要走在前列，保证市场需求的变化不会耽误楼盘的销售。（2）成本增加的风险在项目中所产生的人力资源和物力等费用，都属于项目的成本费用。X房地产项目的周期较长，建设过程中出现的材料费用以及分发的员工工资，在不同的阶段都会有着变化的风险，这将会对项目成本产生一些未知的影响，从而加大了成本费用的困难程度，因此可以通过控制成本的方式去增加企业的收益。（3）工程进度缓慢的风险房地产项目在整个施工的过程中，其中工期为从开工至竣工验收的时间段，一些工程环境、工作人员的操作能力以及材料供应储备量等因素，会对项目的进度产生影响。如果受到不良因素的影响将会推迟项目的进度，工期的延长可能会错失销售的好时机，导致项目的成本增加，从而使企业获取得利益骤减。因为X房地产项目的开发时间相对而言比较长，在此过程中可能会出现其它的潜在风险因素，工程的进度将会延缓。（4）质量安全的风险一个房地产项目的质量在整个建设起到重要的作用，是项目长远发展的重要的基础，项目的质量与安全在项目的中有着明确的标准与规定。X房地产项目质量监督管理单位没有按工程质量要求进行合格验收而造成的工程质量问题，在一定程度上有着质量问题。此外，其项目的工作人员没有按严格的质量标准完成一个项目。（四）项目退出阶段的风险分析物业管理风险尤其包括：选择物业公司的风险和向物业公司收费的风险。物业公司的选择在很大程度上会影响其项目的后期运营，X房地产项目是其自身的物业公司操作的，没有聘请其它的物业公司，该公司的服务理念较好，有着专业的管理模式，在退出阶段的物业管理风险的影响程度相对较轻。（五）项目各阶段风险的评价1．选择阶段的风险评价对于项目的选择阶段出现的风险，其销售价格的影响因素较为明显，而其它风险的影响程度较低，如项目中出现的履约风险、关联风险等风险因素。故而采取敏感性分析的方法，对风险的抵御能力做出评价，并且就项目中的销售价格这一因素做出详细地分析与判断，X房地产项目在2015年这个时间段开始施工建设，两期的楼盘销售价格为34亿元，房屋类型的涵盖面比较广，洋房均价为2.1万元每平米，高层均价为1.8万元每平米。由于X房地产项目建设的成本约达24亿元，净利润率为10.1%，内部收益率为10.5%；由此可以看出该项目对销售价格的敏感度系数较高。2．项目风险评估X房地产项目在意向阶段、合作阶段和退出阶段中，通过专家调查分析的方法，把定性与定量的评价结合在一起。由于房地产项目风险具有多阶段性和复杂性，各阶段出现的风险在评估的指标下不能够直接准确的表达，同时风险因素在项目建设过程中也难免会产生波动的情况，对数据的评价分析方面也会有些潜在的影响，应该尽可能减少主观片面的指标影响，选取能够反映项目风险因素的综合评价的指标。依据实际的各阶段情况，结合各阶段的特性，建立了风险层次的评价体系，一级指标的评估集为:整体项目风险U={U1，U2，U3}={意向合作阶段风险，合作阶段风险，退出阶段风险}二级指标的评估集为:意向合作风险U1={U4，U5}={项目估价风险，资金约定风险}合作风险U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履约风险，工程质量风险，关联风险，融资风险，税务风险，开发时机风险，成本增加风险}退出风险U3={U13，U14，U15}={收益分配风险，运营风险，销售风险}根据以上内容构建X房地产项目风险层次结构评价分析，如图3所示。X房地产项目风险UX房地产项目风险U意向合作风险U1项目退出风险U意向合作风险U1项目退出风险U3项目合作风险U2资金约定风险项目估价风险运营风险销售风险收益分配风险工程质量风险成本增加风险开发时机风险税务风险融资风险关联风险履约风险资金约定风险项目估价风险运营风险销售风险收益分配风险工程质量风险成本增加风险开发时机风险税务风险融资风险关联风险履约风险3图3风险层次结构评价体系(1)首先，判断各个风险因素的权重值；(2)其次，确定风险的等级值A；按照其发生的不同概率程度，将风险的等级分成了5个，分别为0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各个风险要素相应的权重值乘以发生概率的风险值，即为该风险要素得分W·A；(4)最后，风险要素的得分相加在一起，即为风险度，风险要素的风险度来表示这个项目的风险程度大小。经专家问卷调查的方式，得出最终风险度评估表，如表3所示:表3风险应对策略表风险因素权重发生概率0.2发生概率0.4发生概率0.6发生概率0.8发生概率1.0风险要素得分风险排名项目估价风险0.05✔0.026资金约定风险0.05✔0.0110履约风险0.05✔0.0111关联风险0.05✔0.0112融资风险0.1✔0.025税务风险0.1✔0.028开发时机风险0.1✔0.044成本增加风险0.1✔0.043工程质量风险0.05✔0.019收益分配风险0.05✔0.027运营风险0.2✔0.121销售风险0.1✔0.062合计10.38由表3得出结果，在意向合作阶段、合作阶段和退出阶段中各种风险出现的范围在0.2-0.6数值中间，依据风险要素的排列顺序，运营风险、销售风险、成本增加风险在项目建设过程起着重要作用，开发时机风险、估价风险次之，履约风险、资金约定风险影响程度较小。四、X房地产项目合作开发中风险应对策略表4风险应对策略表各阶段的风险应对措施风险应对的策略政策调整承担风险及时收集有关的政策信息。不可抗力转移风险引入有保障的方式。建设开发资质预防风险委托专业机构进行调查。城市规划调整风险预防做好政策信息的收集。意向合作预防并控制风险发生考核对方实力及信用。资金约定不清详细制定合同约定资金的垫付标准。项目估值及定位风险风险承担及预防委托专业机构评估。开发时机风险风险承担进入市场密切关注。融资风险监督好各方工程款支付情况各方对资金情况进行管控。关联风险划分好彼此的权责对工程队伍选择采用公开公正的招投标制度。销售风险运营风险风险预防并控制构建销售账户，保证账款独立管理。收益分配风险根据项目合同条款设定分配模式（一）项目选择阶段风险应对措施房地产项目开发过程中出现的政治风险是很难调控的，所以以防风险的发生有必要采用适当的策略。首先，在政策调整的先兆出现时，充分利用政策及时调整开发的步伐，通过短、中、长期战略，稳妥平稳地推进发展活动，同时确保X房地产项目的顺利完成，实现预期的投资回报。其次，应加强对市场的研究，重点是改进对市场需求和市场发展趋势的预测。在新一轮的房地产市场调控下，住宅产品首先受到冲击，而商业产品则没有受到影响。因此，在投资规划的阶段，必须在不同的投资规划阶段找到一个平衡点，在保证住宅的开发效益的同时，创新发展新的模式，。（二）项目合作意向阶段风险应对措施项目各方在签署合同协议文本时，有关法律性质的文件和一些对于项目有着重大意义的合同应该予以重视，除此之外房地产项目自身存在的一些纠纷的风险也要仔细进行确认，对房地产项目权属交易的了然如心。对项目公司进行法律性质的考察，X房地产项目操盘方为国有企业，国有资产在市场交易进行挂牌展示时，必须进行对项目持有的资产进行评价分析。（三）项目合作阶段应对措施启动资金的来源方式是利用银行授权获得贷款和自有资本，通过运用综合控制来扩大房地产开发公司的融资渠道。面临市场上出现的紧缩政策，在内部与战略合作的单位协调配合，除此之外应该主动抓牢公司的资金支持，制定一个科学与合理的融资方案。X房地产项目部应采取风险转移和风险保留政策来减少风险，以此来满足项目开发建设过程中的资金需求，提升房地产项目的融资能力。这样的话可以创新资金管理方式，开发公司和建设单位通过统筹控制，实行统一的资金管理，可以有效地减少开发建设单位的资金需求。（四）项目退出阶段应对措施在项目退出阶段中，整体项目都已经进入了收尾的阶段，关键表现在企业的资产风险上，深入具体的情况，前期投入的资金应该有效化，能够在预期的收益来获取，在项目的财务分配上占据着主导地位。在项目的清算退出阶段，应该采取对工商变更的有效措施，以便减少出现的后期物业问题，降低对退出方的影响程度。应该告诉住户的实际情况，减少因为物业问题对退出方的产生不良的影响。

结语在对房地产项目的研究是比较广泛的，基于对其项目的进一步的了解，每个阶段的风险都涉及到一些利益相关者，从项目的整个周期出现的风险进行分析并提出对策，继而得出的结果有：在房地产项目合作开发的过程中，合作各方都要有自己的风险控制点，在合作和竞争中找寻共同的利益需求，一同面对项目显现的风险。其次，在项目过程中还要注重对整个项目的风险防范和控制，成立专业的风险管理机构，建立相应的风险控制流程和制度，有利于企业认识到各阶段的风险，有针对性