酒店式公寓投资全价值分析模板

沈阳酒店式公寓投资全价值分析样本情况：此次调查包含现在已建成酒店式公寓项目：腾龙国际商务公寓、金园大厦。

在建酒店式公寓项目：现代程式、五里河大厦、金茂国际公寓、皇城酒店公寓、博润国际大厦。

２００４年沈阳将会有１５－１７家酒店式公寓面世和销售，关键分布在金廊沿线（６家）、北站商圈（４－５家）、中街（１家）、太原街（３－４家）、西塔地域（１家）、铁百商圈（１家）。

何谓“酒店式公寓”

由开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘用酒店管理企业引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。意为“酒店式服务，公寓式管理”。中国酒店式公寓经过几年发展，在原有基础上已经形成自己特点，含有“自用”和“投资”两大功效。

沈阳酒店式公寓价格走势、租金情况、分布区域、投资方法

一、经过对沈阳现有酒店式公寓调查，现在沈阳酒店式公寓早期出售价格平均在６０００—７０００元人民币，已为现房或准现房平均出售价格在７５００—９０００元人民币。伴随政府提出振兴东北老工业基地带来无限商机，沈阳酒店式公寓销售价格还会有小幅度上升空间，但伴随供给量加大价格将趋于稳定。详情见附表。

二、租金方面，在太原街商圈腾龙国际商务公寓１００８业主所购１０６平方米房子，投资８０万人民币，现月租金８０００元人民币。中小户型租金在３０００—６０００元人民币。专业人士称：以现在租赁市场来看，沈阳酒店式公寓回报率保持在８％—１０％左右，这一价格基础符合市场规律。

三、沈阳酒店式公寓现在关键集中在被称为沈阳第二使馆区五里河、中街及太原街商圈、沈阳金廊、北站金融区。这些区域均是投资热点区域，相对租金也较高。

四、另外，在投资方法选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多购房者选择一次性付款。

投资酒店式公寓目标人群

一、在沈阳海外企业高层管理人员；

二、在沈阳海外社团和驻华使馆工作人员等；

三、外地来沈投资者及外地企业在沈办事处；

四、ＩＴ行业中小型企业和私营业主；

五、专业投资人士；

六、白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等收入可观、但无充足时间进行个人理财人群，组成了沈阳酒店式公寓关键需求群体。

投资酒店式公寓最好时机

现在酒店式公寓市场趋势还取决于宏观经济发展态势及客群需要。投资者要想投资酒店式公寓，最好时机应是在以下多个时间：

一、现在是沈阳酒店式公寓投资最好时机。１、经历其它城市多年实践和发展，服务提供更完善；２、有很多成功先例供参考；３、酒店式公寓黄金地段土地资源缺乏，已开发酒店式公寓针对沈阳市场地段好，周围配套成熟，具升值潜力。

二、项目销售早期。因为项目销售前期产品价格对应较低，作为投资者，先期购置者在价格上比后期购置者有优势。

三、交房前十二个月。因为房屋交付情况、按揭处理、投资回报、用户寻求等情况较清楚。

沈阳酒店式公寓供给特点及市场需求

泛五里河区域：供给方面，沈阳五里河大厦现在占有这一区域最大供给份额。其酒店式公寓建筑面积在６万平方米左右。需求方面，除投资型用户外，其它用户也有相当百分比，包含以自主兼投资为关键目标私营业主、办公族和以满足内部需要为目标海外跨国集团用户等等。外籍人士在此区域也较集中，消费能力很强，对高级公寓尤其是酒店式商住公寓需求较大。

中街商圈：供给方面，此区域仅金茂国际商务公寓一家，总供给面积２万平方米，共３８０套。需求方面，酒店式服务公寓购置用户中，投资者占绝大多数。投资用户关键能够分为两大类型。第一类为纯投资型用户，关键由个人投资者和机构投资者组成，机构投资者关键是含有一定经济实力中、小型企业。她们购置酒店式服务公寓关键目标就是看中了酒店增值潜力。除投资型用户外，其它用户也有相当百分比，包含以自住兼投资为关键目标私营业主、办公族等等。

太原街商圈：供给方面，已为现房仅腾龙国际商务公寓，建筑面积１．６万平方米，２５８套。其它项目未来一两年内将投入使用。此区域项目较集中，是公寓市场发展最早、较成熟区域。需求方面，该地域写字楼、酒店相对众多，公寓商务功效相对较弱，更贴近居住本质，将会得到当地域商务人士认同。另外南站二洞桥周围另一家酒店式公寓项目博润国际大厦距太原街商圈咫尺之遥，价格优势也吸引了一部分客群。

沈阳金廊：现在，上海昌鑫置业投资已准备在此开发酒店式公寓，建筑面积大约在１．６万平方米。上海昌鑫置业投资因其临近三好街，距浑南新区也相对较近。所以其关键需求人群为ＩＴ行业中小型企业、私营业主、专业投资人士及在浑南新区投资兴业海外企业高层管理人员。其它金廊项目也将推出酒店式公寓。需求方面，伴随金廊形象确实立和影响扩大，对于当地域公寓将产生巨大需求。

北站商圈：为沈阳金融商务中心。财富中心等项目在未来一到两年内也将推出酒店式公寓。此区域关键需求人群为白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等。此区域供给量较集中。

投资酒店式公寓优势

一、出租率较有确保。酒店式公寓大多聘用专业酒店物业管理企业和酒店式公寓管理企业进行管理，她们有广泛出租客源，而一般公寓小业主出租，偶然性强。另外，租客也愿意花比公寓不高价差，取得更多、风险更小服务；

二、租金稳定性较有确保。在一般公寓里，因为各投资者资金、持房能力不一样，投资百分比增加势必造成小业主恶性竞争。而酒店式公寓统一经营方法使各业主经济利益捆绑在一起，管理企业依据收益分成，能够保持物业整体租价；

三、性价比比酒店更有优势。酒店式公寓因为是成套住宅，相比较于纯酒店单间设计，居住舒适性大为提升。同时，酒店式公寓在其软、硬件配置和纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，所以，很多酒店长租客便把置业眼光投向了酒店式公寓。

酒店式公寓市场前景分析

针对越来越多购房人想从买房中得到额外投资回报，精明开发商便适时地推出了多种投资型产品。相关教授认为，酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业上选。因为这类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间。通常，酒店租金要比公寓高出３０％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目所难以比拟。

伴随政府提出振兴东北老工业基地，沈阳将深入发展成为东北经济、金融、文化、商业中心，随之带来了大量商机，也带来了外地投资人士、境外企业、跨国企业驻沈阳中短期办事人员来沈阳投资兴业。这一切给酒店式公寓提供了一个极大发展空间。

风险提醒及投资提议

一、看开发商资金实力是否雄厚、信誉度是否良好；