碧桂园集团虹桥路东项目资金策划会

沪苏区域虹桥路东项目资金策划汇报人：郭靖2016年10月20日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划一、项目区位简介

项目位于江阴城南板块。离江阴市中心3.5公里，8分钟车程。

周边路网干线比较发达，芙蓉大道、虹桥南路南延段、大桥南路、花山路等道路为项目提供了比较便捷的交通，江阴客运站、高铁站（规划）等组成放射网络，交通便利。

附近学校、酒店、高尔夫球场、麦德龙超市等配套设施丰富。目标地块江阴客运站江阴高铁站（规划）芙蓉大道快速路G2京沪高速虹桥路南延伸段张家港方向无锡上海方向市区方向常州方向沿江高铁（规划）交通节点距离（km）车程（min）江阴客运站13规划高铁站25江阴麦德龙2.38江阴步行街3.58市政府510一、项目区位简介项目大户型产品类型产品面积单价规划套数推出时间剩余套数产品特征与精工产品

对比一、项目区位简介阳光假日花园

高层

100-142㎡780029302010/11/281119功能性齐全，户型总体设计比较方正，南北通透客餐厅大、主卧宽敞金宸国际花园高层84-288㎡730019322011/10/1559超50%以上绿化率卫生间干湿分离恒大御景高层81-170㎡8600/

900016432014/6/22197整体楼间距比较大预留人性化空间恒大帝景多层135-198㎡12800842016/7/235精装修品牌较高档智能化装修、符合人体工程学

高层91-208㎡960020232016/7/214172024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡534746.492容积率1.63建筑面积㎡9674714楼面地价元/㎡2337二核心经营指标1计划总收入万元7139972计划总支出万元6420933净利润万元71904三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元1287002投资峰值万元1362373年化自有资金回报率62.24%4成就共享金额万元8323一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘竣工2016-9-30已获取2017-2-282017-3-12017-6-182018-8-10首批交楼1、土地款分期支付简介：2016年9月28日支付土地款50000万元，2016年10月18日支付土地款48000万元，2016年10月19日支付32000万元，2017年2月支付70000万。合计200000万元。2、项目分期开发简介：项目分四期开发。2018-8-152016-11-30一、项目营销货量铺排及推售计划产品结构户型面积段2017年推售套数面积金额（亿元）双拼

(毛坯）BJ240256100255694.42BJ260260102265594.59BJ4004001872001.25小计

2205932810.26高层洋房

（装修）YJ140143556795956.41YJ18018384153461.24YJ2602603283200.67小计

6721032618.31合计

——89216258918.58项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域玲珑湾项目股权架构图虹桥路东项目合作方式：虹桥路东上海新碧碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

碧享投资中心共享投资公司股份占比

85%5%10%利润分配比例85%

5%10%每一天资金成本16.13万每一天管理费用12.55万元每一天年化自有资金成本3.58万元每一天资金占用成本关键政策梳理—集团内部一、融资方式内部开发贷二、担保方式开发贷：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本开发贷年化6%可贷2年期，推售好可提前还款。关键政策梳理—外部一、融资方式：并购贷款：需要集团担保外部开发贷：需要四证齐全；最高额度为地价的60%；虹桥路东项目属于并购项目，目前土地已抵押，可根据分批支付土地款节奏分地块解压，重新贷入。

二、商业按揭：首套房一般20%首付，2套房要区分贷款是否结清，首付在20%-30%之间，名下有两套房产则禁止贷入。三、公积金按揭：取得预售证即可四、预售资金监控：虹桥路东项目11年拿地，根据锡政规【2014】1号文，无需监管。关键政策梳理—江阴公积金政策公积金（必须交满6个月）利率5年以下2.75%

5年以上3.25%首付比例首套20%

二套30%（利率上浮10%）最高限额个人30万

夫妻双方不超过60万放款时间

放款周期预计一个月备注一．公积金准入条件：取得预售证即可二．贷款条件：按月连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且在申请贷款前6个月（含）内未提取住房公积金关键政策梳理—江阴按揭贷款政策工行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款可以准入

借款人年龄不得高于70周岁农行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于70周岁中行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付原则上要求30%，利率不打折

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于65周岁招商家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于25%

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于70周岁农商行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于20%

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于65周岁专项策划方案—并购贷/开发贷融资项目明细

备注贷款银行招行

并购贷12亿，年化利率6%可贷两年；开发贷各行洽谈中，可以基准利率贷入（4.75%左右）申报金额12亿元

并购贷最高贷入收购价的60%，开发贷为土地款的60%预计获批时间

2016-10-31

贷入计划

2016-10-31

还贷计划

2018-6-30

难点

开发贷目前土地已抵押，需根据分批支付土地款节奏分地块解压，重新贷入。需协调项

专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般一周左右，最快放款为一至三天。风险：1、客户资信质量不佳、贷款资料提供不及时导致放款时间滞后；2、公积金（组合）贷款，公积金审批放款周期长，导致回款滞后。应对：1、选择可快贷的银行进行合作，加速资金回笼；2、按揭贷款工作前置，在客户认筹时即通过合作银行查询客户征信情况并告知签约时办理贷款需提供的资料清单，客户签约当天需要资料齐全，并同时签订按揭贷款合同；3、控制使用公积金（组合）贷款规模，通过价格拉差，引导客户使用商贷(或者商转公)专项策划方案—监控资金解冻预售资金：无监管公积金贷款：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

一现金流入

902,536

-

219,342

208,278

147,068

115,825

120,257

83,650

8,1151销售收入

792,536

-

149,342

188,278

127,068

115,825

120,257

83,650

8,1152贷款收入

110,000

70,000

20,000

20,000

-

-

-二现金流出

822,310

137,716

108,926

156,823

117,222

120,706

77,861

63,121

39,9341土地成本

200,000

130,000

70,000

-

-

-

-

-

-2开发成本

416,275

6,809

28,158

72,995

83,003

65,081

67,035

54,177

39,0183销管费用

26,313

907

3,629

3,629

3,629

3,629

3,629

3,629

3,6295增值税附加、防洪费

24,760

-

4,521

5,699

5,429

5,666

3,640

2,532

-2,7276土地增值税

13,891

-

2,618

3,300

2,227

2,030

2,108

1,466

1427所得税

26,742

-

-

-

834

23,399

1,449

1,316

-1288还贷支出

110,000

-

-

70,000

20,000

20,000

-

-

-9其他支出

4,200

-

-

1,200

2,100

900

-

-

-三净现金流量

80,227

-137,716

110,416

51,455

29,846

-4,881

42,396

20,529

-31,