房产规划成本优化

目录设计参数解释及其关联分析设计参数解释及其关联分析设计参数解释及其关联分析设计参数解释及其关联分析产品排布设计基础数据收集土地分析业态选择产品形式及面宽、进深的确定产品间距、退界、高度的确定多种强排方案比选结论产品排布设计基础数据收集土地分析产品排布虹桥机场2号航站楼虹桥火车站九亭镇徐家汇七宝镇松江北场一号地块闵行区中心产品排布产品排布产品排布产品排布产品排布业态选择产品排布业态层数容积率高品质中品质低品质独栋2-3小于0.30.3-0.4大于0.4双拼2-30.4-0.50.5-0.60.6-0.7联排2-30.5-0.60.6-0.70.7-0.8叠拼4-50.7-0.80.8-0.90.9-1.0多层洋房5-71.0-1.11.1-1.21.2-1.4小高层8-111.5-1.71.7-1.91.9-2.0中高层12-182.0-2.22.2-2.42.4-2.5高层19-33大于2.5，24层容积率可做到3以上，33层容积率可做到4以上产品排布产品排布产品排布产品形式及面宽、进深的确定产品排布一梯二户一梯三户一梯四户一梯五户一梯六户其他万科金色名郡绿地海顿公馆绿城玉兰公寓滨湖品阁收集户型示意图产品排布90两房90两房90两房90两房楼梯120三房90两房90两房120三房楼梯平均面宽34米，进深10.5米平均面宽37米，进深10.5米产品排布产品间距、退界、高度的确定产品排布产品排布产品排布产品排布产品排布产品排布产品排布产品排布建筑类别建筑朝向居住建筑（含规定的文教卫生建筑非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离（m）建筑物高度的倍数最小距离（m）主要日照朝向低层0.55—3多层0.59—5高层0.25130.159其他朝向低层0.253—3多层0.255—5高层0.1259—6.5产品排布建筑高度道路宽度小于24米24~50米大于50米40米以上10121530米~40米8121520米以上~30米6101520米及以下51015产品排布产品排布多种强排方案比选产品排布产品排布产品排布产品排布特性排布方式点式行列式合围式景观性强弱强建筑密度及容积率满足度弱较强强视野强弱强舒适度强一般弱产品排布产品排布项目分期项目分期项目分期项目分期项目分期竖向设计竖向设计竖向设计分级坡度使用平坡0～2%建筑、道路布置不受地形坡度限制，可以随意安排。坡度小于3‰时应注意排水组织缓坡2～5%建筑物宜平行等高线或与之斜交布置，若垂直等高线，其长度不以超过30～50米，否则需结合地形作错层、跌落等处理；非机动车道尽可能不垂直等高线布置、机动车道则可随意选线。地形起伏可使建筑及环境绿地景观丰富多彩。5～10%建筑、道路最好平行等高线布置或与之斜交布置，若与等高线垂直或大角度斜交，建筑需结合地形设计，作错层、跌落处理，机动车道需限制其坡长。中坡10～25%建筑应结合地形设计，道路要平行或与等高线斜交迂回上坡。布置较大面积的乒坛场地、填、挖土方量甚大。人行道如与等高线作较大角度斜交布置，也需做台阶。陡坡25～50%用作城市居住区建设用地，施工不便，费用大，建筑必须结合地形个别设计，不宜大规模开发建设。在山地城市用地紧张时仍可使用。急坡＞50%通常不宜用于居住区竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计有些高密度小区原本设置的铁门，但高峰时期关不上，满足不了车辆通行密度，最后只好将铁门打开，再增设档杆。路网及出入口设计双进单出单进单出路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计路网及出入口设计小区配套小区配套小区配套小区配套小区配套小区配套小区配套小区配套小区配套示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区BCDAEFGIHJKLMNO示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区代号敏感点示例特征建议做法A1车行道铺装；绿化背景客户对负向价值敏感，但成本不太敏感想方设法满足基本功能需要，保证工程质量A2花园大小和私密性的保障客户对正向价值敏感，但成本不太敏感尽量多一些这样更方便、更人性、更好看、更环保、更可靠的细节设计，做到惠而不费AB1大乔木移植的成活保证、路沿石、井盖客户仅对负向价值敏感，成本也敏感，用最低的成本满足基本功能需要，保证工程质量AB2私家入户、主入口景观、冬季效果客户对主要对正向价值敏感，成本也敏感在边际收益（新增收益减去新增成本）为正的前提下提高产品功能和档次B景观铺设垫层、公共挡墙成本敏感，但客户不容易感受到其价值用最低的成本满足规范或公司标准示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区示范区样板房深色浅色男人女人风格主题主题神秘尊贵性感休闲华丽风格地中海法式英式美式东南亚印度中式维多利亚示范区示范区装修风格和年龄关系表年龄段（岁）常匹配的装修风格风格主体描述20-25现代简约、北欧、日式风格时尚、现代、个性、不落俗套26-35现代、美式田园、混搭、简欧、地中海现代、甜蜜、温馨、诗意36-45现代、新中式、法式轻松、安逸、品位、格调46-60古典、新中式、法式、东南亚品位、地位、经典20-25岁，对于刚参加工作不久，只有两三年工作经验的年轻人来说，可以为其选择具有简洁舒适又不乏个性的北欧风格也可以选择以玻璃和金属、烤漆等饰材为主要风格现代简约风格。对于27-33岁年龄层的刚性需求客户来说，其购房的目的主要是婚房或是家庭增加新成员后改善住房需要，针对该年龄阶段可选择的风格较多，以中档总价的风格为主，另外也可考虑选择台式、韩式等特色鲜明的风格。对于36-45岁年龄段的客户来说，经过多年的工作历练，更有家庭气息、放松的、有品位的生活环境更是其需求的空间，带有温馨感的现代风格装修、新中式风格、法式是其首选，另可选择港式风格作为现代风格的升级版。对于46-60岁年龄段的客户来说，生活的印痕在他们身上很深，装修风格应该更多的沉积他们的生活，古典、新中式、法式，东南亚风格更能显示他们的地位和心境。示范区装修风格和家庭结构关系家庭结构常匹配的装修风格单身青年现代简约、北欧、日式风格等年轻夫妇现代、美式田园、地中海、混搭、简欧风格等三口之家（孩子较小）现代、混搭、地中海、美式田园、简欧等，儿童房应充满童趣三口之家（孩子较大）现代、新中式、法式等三代同堂现代、古典、新中式、法式、东南亚风格等对于单身青年，现代、北欧、日式风格灵活、自由、简约不失为一种好的选择。对于没有孩子的年轻夫妇，选择风格多样化，但不宜选择太多厚重的风格。对于孩子还未小学毕业的三