碧桂园沪苏区域张家港西二环项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域张家港西二环项目启动会

张家港西二环项目管理部

2016年11月17日汇报人：王浩然项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录宏观经济指标2015年全市总人口126.3万城区户籍人口92.89万城区常住人口80万GDP/增速2230亿/7%人均GDP/增速178000元/7%财政收入/财政支出377亿/8%城镇居民人均可支配收入41400元城乡居民储蓄存款/人均966.58亿/76530元社会消费品零售总额490.76亿固定资产投资/增速766.05亿元/-3.1%房地产开发投资（亿元）179全市商品住宅销售面积180万平方米平均交易价格（元/㎡）9948全市汽车拥有量25.3万张家港市隶属于江苏省苏州市，本案距离最近已进驻碧桂园翡翠湾项目路程5.3公里。张家港市稳居全国百强县数据前三，综合来看，当地居民购买意愿及购买力较强，房地产投资开发经济环境宽松。一、项目概况-城市简介本案一、项目概况-城市布局S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。芙蓉大道东段是一条纵贯东西向的干线公路，途径澄江、山观、周庄等江阴各镇。张家港市片区分布图地块基本信息占地：85.6亩（57081.7㎡）容积率：1.2地价：618万元/亩总价：52914.73万元楼面地价：7725元/㎡建筑限高：.18/40/60m商业比例：/物业服务用房：≥地上总建面的7‰是否具备开工条件：基本具备（场地树木移除需要和当地村民协商。）重要交通节点距离/用时路径购物公园500米/5分钟沙州西路市政府5公里/11分钟人民路第一人民医院2.8公里/3分钟永安路泗港小学1.5公里/3分钟永安路张家港市第六中学1.1公里/3分钟泗港街

长途汽车客运站7公里/10分钟沙洲西路南苑西路西二环路本案张家港市政府暨阳湖生态园一、项目概况-项目区位目标地块2341.张家港市第六中学2.泗港中心小学4.城西购物公园3.第一人民医院1.5km/步行5mins2.8km/步行10mins500m片刻即达11.1km/步行4mins

本案S338省道畅达上海太仓S338省道畅达上海太仓芙蓉大道畅达江阴各镇一、项目概况-区位交通疏港高速连通金港一、项目概况-项目学区介绍目标地块121.张家港市泗港中心小学（规划为张家港实验学校西校区小学部）位于张家港市泗港镇东泗杨路北侧。学校距项目1.5公里，车程约3分钟。泗港中心小学校园占地面积大，学生人数众多，教学设备完善。最近几年，在校长的带领下，全校教师励精图治，开拓进取，努力塑造形象，取得了前所未有的成绩。2.

张家港市第六中学（规划为张家港实验学校西校区中学部）位于张家港市杨舍镇泗港街道，学校距项目1.1公里，车程约3分钟。前身为公立泗港初级中学，1958年春创办。2000年7月更名为“张家港市第六中学”，2003年4月创建为江苏省实施教育现代化工程示范初中。1.5km1.1km一、项目概况—项目进展10.29勘探单位进场11.05除树林清表全部完成11.01土方单位开始清表工作11.08市政自来水接驳口完成一、项目概况—项目进展11.10两个池塘排水完成11.14东北角树林全部清除11.13西侧泗港路围挡立柱完成11.15场地南侧上空高压热磁检测

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二1、地块基本信息1、地块北侧梁丰西路、南侧沙洲西路（双向六车道）直通市区，交通便利；2、地块北侧、东侧临河，被绿色景观带环绕，景观资源极佳；3、地块内部场地平整，存在较多的树木，存在纠纷。占地：85.6亩容积率：1.2地价：618万元/亩总价：52914.73万元楼面价：7725元/㎡土地分宗情况：无是否可提前预售：否是否可规划变更：否是否可调整户型：否建筑密度：30%建筑限高：18/40/60米商业比例：无是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：否地块北至：河道地块西至：泗港路地块南至：沙洲西路地块东至：滨河路（在建）二、投资回顾-项目周边西至：社区商业南至：待开发地块北至：社区及待开发地块东至：购物公园二、投资回顾-项目市场定位品牌优势：周边无知名房地产企业进驻，我司已打开张家港市场，口碑较好；市场优势：城西客户收入水平相对较高，有较多私营业主及政府官员住在城西片区，房子较旧，改善型住宅需求量大，客户经济实力强。本体优势：地块周边配套齐全，环境优美，靠近芙蓉大道与S338省道，交通十分便利。微观市场：地块周边旧小区较多，存在改善居住环境的潜在需求，城西客户收入水平相对较高，有较多私营业主及政府公务员居住在城西；经济水平：张家港一直稳居全国百强县排行榜前三，区域经济实力雄厚。楼板价相对较高，给短期快速去化带来挑战；新产品需要接受市场考验。优势劣势机会挑战西侧多为安置房小区，品质一般，较难形成圈层效应；西二环外地块，当地客户有二环情节。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略-竞品概况中梁壹号院占地：9.4万㎡容积率：2.1建面：20万方产品：高层、小高层、叠加，联排面积：高层95-170㎡；联排200㎡，叠加169m²均价：高层1.2W，叠加1.6W楼面价：5071/㎡开盘：2016-10-29去化：开盘去化550套。剩余50套.（开盘当天）钻石湾市中心商圈世茂九溪墅占地：64.8万㎡容积率：0.7建面：125.4万方产品：高层、联排面积：叠加160-200㎡；联排300-400㎡均价：高层毛坯1.4W/㎡，联排2.8W/㎡楼面价：5000/㎡开盘：2013-12去化：整体去化75%，暨阳湖壹号暨阳湖壹号占地：23万㎡容积率：0.6建面：16万方产品：高层、联排，叠加面积：高层95-170㎡；联排330-440㎡；叠加291-313㎡均价：叠加1.8W/㎡，联排均价：3W楼面价：7857/㎡开盘：2011-4去化：尾盘，整体去化80%中梁壹号院世茂九溪墅翡翠湾隆基观唐隆基观唐占地：6.6万方容积率：0.98建面：11.3万方产品：联排/双拼/叠加面积：叠加230-270㎡

联排500-600㎡均价：叠加均价2W，联排均价3W楼面价：9775/㎡开盘：2014-6去化：尾盘，剩余20套左右4.5km4km6.2km8.4km购物公园商圈张家港市政府碧桂园翡翠湾竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质中梁壹号院1412.1高层，联排，叠加高层均价1.2W，叠加均价1.6W2016-10.2910.29日首开，当天去化9成，约550套定位高端，类型多样暨阳湖壹号3430.6高层，联排，叠加

叠加均价：1.8W，联排均价：3W2011-04总户数约459套，整体去化8成地段较好，环境较好隆基观唐1000.98叠加，联排，双拼叠加均价2W，联排均价3W2014-06尾盘剩余20套左右市中心地段，档次高世茂·九溪墅9710.7高层，联排高层均价：1.4W，联排均价：2.8W2016-10.3010月底高层加推一幢160m²户型，整体去化85%，均价1.4W类型多样、环境好三、营销策略-竞品分析三、营销策略—项目机会项目优势：（1）城西为生态宜居版块，环境好，产品稀缺，市场同类型竞品较少，可创造溢价空间。（2）项目周边路网发达，配套成熟，未来配套（轨道交通、学校等）更为完善。（3）碧桂园品牌在张家港知名度高，有一定的客户资源积累，可以四盘联动，有利于后期项目的推广与销售。项目劣势：（1）项目属城西二环外地段，本地人认可度偏低。（2）项目楼面地价较高，短时间内快速去化有一定风险。三、营销策略—项目定位购买力：持续稳定或上升的购买群体地域：履盖全市，周边镇区及部分江阴客户改善客群为主年龄35-55岁一定的经济基础私营业主大型企业白领行政事业单位公务员市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家/敬献懂生活的港城人追求“阳光”“舒适”“健康”“生活”产品特色洋房+叠加产品线丰富生态宜居叠墅DS140（4F）——50%

DS140（6F）——10%高层YJ180T——40%（比例为套数比）叠墅均价20000元/㎡（毛坯）高层12000元/㎡（毛坯）客户形象产品售价三、营销策略—策略要点打造项目的5大气质团队气质销售员形象气质佳，语言表达能力强，能深刻认识产品价值体系，在当地具有广泛的人脉关系，具有深拓客的潜质；物业训练有素，言谈规范，可以营造尊贵氛围。客户气质70、80后已实现一定程度财务自由、追求生活品质的中产阶级（老城区改善及外来投资客）。产品气质低容积率结合张家港公园、东横河景观带、环城河等打造改善性产品；洋房+叠墅的产品组成，区别周围竞品，立志打造港城最好的户型。小区气质项目定位劳斯莱斯打造人居标杆，重塑港城豪宅典范。品牌气质千亿房企碧桂园，中国地产前三强，24年豪宅专家，布局张家港碧桂园、碧桂园·翡翠湾、碧桂园·翡翠湾三期，热销港城。三、营销策略—核心策略策略1打造高端产品，倡导“宜居”“绿色”“便捷”等生活模式。策略3推动圈层营销、精准营销、意见领袖营销，以业主为核心，多渠道、多方位挖掘意见领袖和老带新营销。策略2农村包围城市，以周边乡镇为营销推广突破口，把握地缘性客户，挖掘具有购买实力的乡镇客群，带动市区客户。2.1-2.28重温品牌认知度，表达项目定位感谢主打项目调性，逐步释放卖点感动节点信息释放，卖压制造感知11月30日展厅开放4月15日示范区开放3月25日产品发布会品牌立势期广泛拓客期硬广强拓期11.1-11.3012.1-12.313.1-4.154.16-5.11.1-1.3110月12日摘牌5.1盛大开盘开盘冲刺期三、营销策略及推广分析-策略大纲推广主题核心战略碧桂园张家港拿地信息公开告知，以三项目热销唤醒市场品牌认知度。以爱之名，制造轰动，提升项目社会友好感。联合港城慈善企业家，为圈层营销做铺垫。产品发布会启动项目认筹。示范区开放，展现项目之美，炒作市场热捧。短时间内快速提升项目来访量，制造现场人气，激发认筹客户项目忠诚度，为开盘垫定基础。事件活动1、“元旦见”事件营销：钻石之约，闪亮港城2、微信票选：港城印象，我的家乡3、媒体采风见面会蓝色-大众红色-圈层1、情人节事件营销：钻石湾帮你实现爱情之钻。1、钻石湾名流之夜：钻石珠宝秀2、张家港经济论坛1、到访有好礼2、钻石湾国际马戏节1、扫码关注拿礼品，钻石湾微信公众号吸粉活动。2、微信票选：港城最美家庭以事件营销为突破点，制造悬念，深度引发市场关注。1、碧桂园爱心行动，温暖港城的冬天。2、微信票选：随手拍下你身边的“爱”。3、让爱传递，碧桂园慈善晚宴四星闪耀不忘初心碧桂园钻石湾张家港第肆城钻石湾城市精英别墅城市人居新风尚爱在港城，温暖你我碧桂园

钻石湾让这个冬天不再寒冷绽放如钻石之光精英美墅观景高层认筹倒计时5月1日盛大开盘一城张家港，几家钻石湾？致敬懂得生活的你3、碧桂园钻石湾新春音乐会推广阶段以产品定位明确为契机，配合展厅开放，相应物料制作到位，传递项目高端性。三、营销策略—推广排布三、营销策略—销售计划产品户型楼层面积段2017年首期推售2017年后续货量（㎡）推售时间套数面积金额套数面积金额

（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）多层YF1404F141.52017-5-1164233814.644868441.36YF1406F141.52017-5-12434230.681825660.51高层YJ180T17F181.42017-5-1136247522.963461880.74小计—

——324515568.28100155982.61张家港西二环碧桂园项目推售范围图首推货量后期货量YJ180道口YF140营销经理：巫泽目总经理：王浩据截止到2016年11月12日YJ180YJ180YF140道口1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#17#18#19#20#21#16#货量总表产品楼层套数面积（㎡）YF140421230225YF1406425989YJ1801717030940合计--42467154首推产品交付标准面积（㎡）144F/6F多层

17F高层毛坯51556开工时间2017-3-15开售时间2017-6-11交楼联合验收2018-8-30备注首推货量地下室约为18000㎡后期产品交付标准面积（㎡）64F/6F多层

17F高层待定15598开工时间待定开售时间待定交楼联合验收待定备注二期货量地下室约为6000㎡三、营销策略—关键节点时间事项2016年10月12日摘牌2017年4月15日示范区开放（内控）2017年5月1日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化227套，按金额去化5.8亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理王浩然项目副总经理暂无工程部经理李刚综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师杨勇闫俊杰惠胜资料员-金伦工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师高震生成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建经理陈良营销经理巫泽其造价主管王翠行政主管吴梅鑫项目部组织策划项目部配置9人，已到位7人。财务经理陈肖曦四、前置策划-人员架构四、前置策划-总标段划分标段本栋总面积1#10002#17113#22814#22815#17116#22817#17118#22819#171110#228111#171112#228113#171114#228115#171116#228117#256618#342319#618820#1237621#12376汇总68154地库305011#2#5#6#7#8#9#4#16#18#19#20#21#13#11#14#15#17#12#3#10#四、前置策划-合约主线（展示区）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1临时围挡2016.11.20全苑区2016.11.5单位已定2一标段总承包工程2016.12.15一期2016.11.25未定标3临水、临电及活动板房工程2016.12.1展示区范围2016.11.20单位已定4展示区绿化工程2016.12.25展示区范围顺茵定标5展示区园建工程2017.1.10展示区范围2016.12.25议标单位已定6铝合金门窗工程2017.1.20样板房、综合楼2017.1.5未定标7综合楼、样板房装修工程2017.1.20样板房、综合楼2017.1.5议标未定标8消防工程2017.1.5样板房、综合楼2016.12.26议标未定标9栏杆工程2017.1.6样板房、综合楼采购部1月6日直接发包10亮化工程泛光照明2017.2.10展示区范围议标未定标11营销围挡、广告标识工程2017.2.25展示区范围区域办公室采购未定标四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1土石方工程2016.11.1一期2016.10.26单位已定2基坑支护工程2016.12.25一期2016.12.25未定标3铝合金门窗工程2017.8.2一期2017.8.2未定标4防火门工程2017.11.1一期集团采购部B类甲指材——5入户门工程2017.12.3一期采购指定厂商——6栏杆工程2017.12.15一期集团采购部B类甲指材——7消防工程2017.3.1一期2017.3.1未定标8电梯工程2017.11.1一期通力——9智能化工程2018.1.10一期2018.1.10未定标10园建工程2018.2.20一期2018.2.20——11绿化工程2018.2.20一期顺茵——12泛光照明2018.2.12一期昇辉——13市政供水2018.2.1一期政府垄断——14市政供电2018.2.1一期政府垄断——15燃气工程2018.2.1一期政府垄断——16电视、网络工程2018.2.1一期政府垄断——四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152017.1.312017.3.1甲指乙供塑钢门窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1外墙涂料302017.1.202017.3.52内墙涂料302017.1.202017.3.53反应型防水卷材302017.1.202017.3.14火灾报警及消防联动控制系统302017.1.202017.3.15电线电缆202017.1.202017.3.15甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门402016.12.302017.3.202淋浴屏风302017.2.202017.4.13锌钢组合栏杆302017.2.202017.3.25甲分包四、前置策划-采购主线（展示区）甲供序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016.11.152017.3.12洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302017.1.152017.3.253配电箱302017.1.152017.2.204灯具类402017.1.152017.3.305开关面板302017.1.152017.3.206中央空调(已确认有现货)302017.1.152017.3.207电器类（抽油烟机、其他）302017.1.152017.3.208路灯、草坪灯、高杆灯302017.1.202017.3.109室内健身器材452017.2.202017.3.3010石雕、铜雕、仿砂岩雕602017.1.152017.4.211户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452017.2.202017.4.512精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452017.1.202017.4.113家具（样板房）452017.2.102017.4.514饰品（样板房）452017.2.102017.4.615家具（综合楼）452017.2.102017.4.516饰品（综合楼）452017.2.102017.4.6四、前置策划-准备工作抓设计主线设计部门输出成果完成日期长江都市板房施工图2016.12.27板房装修水电暖图2016.12.29装修设计院板房装修材料表2017.1.4板房装修水电条件图2017.1.7板房装修施工图2017.1.20板房软装2017.2.10设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2016.12.27景观设计中心景观方案2016.12.30园建施工图2017.1.10水电结构图2017.1.16绿化地形图2017.1.16设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2016.11.23总平施工图2016.12.10长江都市一期货量桩基图2016.11.30一期货量单体施工图2016.12.20二期货量地库及施工图2016.11.30人防设计院人防设计图2016.12.30景观设计中心货量景观图待定设计部门输出成果完成日期产品研发院综合楼单体方案2016.12.10长江都市综合楼基础图2016.12.15综合楼施工图2016.12.17综合楼装修水电暖图2017.1.1装修设计院综合楼装修材料表2016.12.31综合楼装修水电条件图2017.1.5综合楼装修施工图2017.1.10综合楼软装2017.2.10综合楼样板房展示区管网及景观货量区图纸四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确城市公司互动，区域互动每周五与城市公司、区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照苏州张家港市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。七层以下的商品房项目完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，完成基础和三层结构工程。货币资本金监管政策多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米，商业450元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。（基础完成退40%，主体完成退40%，交付退20%）需签订监管协议，设定监管账户，预售款监管至少当月销售额的20%限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

无冬歇期

无无

土地税费标准契税：3%；印花税0.3‰优惠政策

无六、报建策划-报建费用（建筑面积暂按98598㎡算，报建费用约5658万，其中

含2773.7万可退，不含水电燃气通信等费用）建设工程规划证：1095.6万（不含土地证费用）其中白蚁19.8万、规划服务6万、墙改78.9万、配套费690万、有线电视费123.3万、人防易地112.6万、散装水泥19.8万、图纸审查13万、地勘12万，人防相关费用（检测、审查、标示、预案编制）7.5万、交评10万、道路开口费及占用公路100万、日照1.4万、档案费5万电子档案服务费20万等（墙改和散装水泥可返还）土地证：1763.7万

契税1587.5万、印花税26.5万、耕地占用税144万、土地交易服务费5.7万预售证：3894.3万（含工程证1095.6万元）其中货币资本金2475万、民工保证金200万等（可退）重点+难点总平及建施审查需加强与规划局的沟通协调，日照、车位、绿化、建筑高度及相关地方法规需及时了解。图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度。图纸审查、质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备。现场施工进度需加快，确保达到预售条件。三、报建策划-重点、难点三、报建策划-已的开展工作发改、规划、国土、住建、人防、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案公示确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理各项工作开展中项目立项2016年10月13日前（已完成）2016年10月15日（已完成）2016年11月8日前完成中间报告2016年11月15日完成2016年11月20日完成2016年11月19日完成资质证明2016年11月30完成确定环境影响评估，交通影响评估单位2016年10月25日（已完成）四、报建策划-报建关键节点完成规划设计初步方案国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间责任人：陈良2016年11月03日已完成2016年10月24日已完成2016年11月22日2016年12月6日地块土地款全部付清2016年12月10日2016年12月31日2017年04月25日预售条件：含地下室高层完成首层结构待定待定（以工程为准）总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划日照分析审查其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务等等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图建设单位/设计单位证件材料消防报建施工图申报材料准备消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查五、报建策划-流程图张家港西二环项目开发报建流程图—前期营业执照刻章-10.25房地产开发资质办理证明11.19土地出让合同-10.24环评-11.18名称变更-11.15建设用地批文-11.22立项-11.20用地规划许可证-11.22交地确认书-11.30缴清土地款-11.30国土证-12.06发包初步方案-12.13直接发包-12.14合同备案-12.19质监-12.20安监-12.28施工许可证-12.31规划许可证-12.10施工图审查-12.08规划公示-11.30交评-11.18初步方案-11.14人防-12.08价格备案地名预审核资本金存入物业备案面积预测绘预售许可证04.25公司名称核准-10.17已完成进行中59天78天192天五、报建策划-流程图张家港西二环项目开发报建流程图—后期提出竣工验收申请室内环境检测规划验收国土验收建设工程档案消防验收民防工程竣工验收建设工程竣工验收备案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划—里程碑计划档案号:JS-ZJGJYHBGY20161101领导签发:张家港西二环碧桂园项目2016年里程碑计划苑区图编号产品情况土地获取规划设计方案确定开工开售竣工验收及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付标准示范单位1综合楼（销售中心、含YJ180板房）21000精装2016/10/122016/11/12017/3/152017-6-4（对外开放）————YJ180板房设置在综合楼顶层，DS140板房设置4#楼1~4层，展示区开放时外脚手架需全部落架，综合楼的竣工备案时间视后续开发节奏而定。DS140板房4283精装非示范单位2#、4#楼（DS140,共2栋）42830毛坯首期

货量区3#、5#-8#、10#、12#、14#、16#楼（DS140,共9栋）420902毛坯2017-6-11（开售）2018/8/252018/8/30因一期与二期为整体地下室，消防验收、人防验收需整体地下室全部完成，故建议一期与二期地下室同时进行竣工备案验收，一期联合验收与备案时间视二期开发节奏而定。

18#楼（DS140,共1栋）63380毛坯20#、21#楼（YJ180,共2栋）1724283毛坯一期地下室-118000——二期

货量区19#、11#、13#、15#楼（DS140,共4栋）48475毛坯待定待定待定待定

17#楼（DS140,共1栋）62535毛坯19#楼（YJ180,共1栋）176071毛坯二期地下室-16000——注：（1）2017年春节为2017-1-28，2018年春节为2018-2-16，均考虑约30天假期（2）预售条件：七层及以上，有地下室，完成3层主体结构；多层，完成主体结构1/2。四、工程开发—开工示意图六、工程策划产品类型首期开盘货量二期货量展示区货量区套数面积套数面积套数面积综合楼11000————————叠墅2434221642338266941017层洋房————13624752346188合计2544223004813410015598首期货量里程碑开放时间里程碑开盘时间内控开放时间里程碑预售证时间2017-6-42017-6-112016-04-152016-05-01摘牌时间：10月12日总地价：5.291亿总占地面积：85.62亩

容积率：1.2总货值：10.89亿投资峰值：5.74亿首期货值：8.28亿计容面积：51556平方米二期货值：2.61亿，计容面积：15598平方米融资计划：融资3亿，2017年1月中旬放款（具体看四证取得时间）综合楼示范区范围二期货量范围一期货量范围道路原则：1、道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm。2、临路尽可能设于建筑红线外。入口至展示区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于6米。道路开口行车线路施工道路六、工程策划-展示区临路（土方、总包施工）西侧道口（已开口）展示区内道路闭合形成环路临时道口展示区范围东侧道口（需要开口）西侧道口（需要开口）样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)家私饰品包装完美开放10天2017-02-142017-03-302017-4-092017-01-102016-12-3115天44天六、工程策划—展示区工期目标（区域内控）摘牌2016-10-128天2017-04-157天3.5个月完美开放（扣除春节20天）首期货量（10栋叠墅、两栋高层）节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2017-04-24达预售条件

2017-3-15±0完成2017-01-16开工备注：货量现有预售条件：七层及以上，有地下室，完成3层主体结构；多层，完成主体结构1/2。六、工程策划—项目难点1、场地内有大量苗木，并且有池塘，地质条件复杂，政府需处理村民赔偿事宜，非净地，存在村民闹事的风险；2、本项目为合作开发项目，开发过程中需解决对方公司诸多问题，影响工程进度。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用11.02万每一天管理费用5.7万元每一天内部计息5.32万元七、项目每一天费用预计项目资金231天内回正，资金回正晚一天，成就共享金额减少4.5万元周期开发间接费用与销管费用总额5575万/项目开发周期978天周期年化自有资金17332万*30%/项目开发周期978天七、项目资产情况一览表表一：货量情况科目本年度累计

11-10销售情况①已推未售货量②未推货量③已摘牌未开发土地合计未售总值

①+②+③已竣工在建已取预售证在建未取预售证合计0亿元0万㎡

0亿元0万㎡

0亿元0万㎡

0亿元0万㎡

11.22亿元8.46万㎡，86亩0亿元0万㎡，0亩11.22亿元8.46万㎡

多层----7.19亿元，,3.60万㎡-7.19亿元，,3.60万㎡中高层----3.70亿元，3.08万㎡-3.70亿元，3.08万㎡车位----0.33亿元，1.78万㎡-0.33亿元，1.78万㎡其他-------备注:

车位总货值/项目净利润=0.33亿/1.14亿=29%。表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）85.62-85.62

总收入（亿元）-10.11-10.11总成本-8.97-8.97净利润-1.14-1.14净利润率-11.27%-11.27%表三：截止2016年11月10日资金情况

科目金额(亿元)备注

我司合作方累计销售回笼资金00累计投入资金0.9880地款:0.788亿，注册资本金0.2亿累计经营资金净回笼00七、财务策划—项目目标（项目内控）总地价：5.29亿土地面积：5.71万平方米每亩地价：618万元容积率：1.2楼面地价：7922元土地获利倍数：0.22首次预售总货值：8.28亿预计投入峰值：5.74亿总可售面积：8.46万平方米总收入：10.11亿总投入：8.97亿净利润总额：1.14亿IRR：23.4%净利率：11.27%自有资金回报率：66%成就共享奖金目标：1239万回正时间：2017年5月成就共享达成时间：2017年5月七、财务策划—财务资金策划支付土地款及相关费用等5.48亿收到融资3亿项目预计2017年5月开盘，资金回正归还融资3亿七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度一现金流入142204

3000056489230901843693661525131911217261321销售收入1122045648923090184369366152513191121