碧桂园沪苏区域张家港南二环项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域张家港南二环项目启动会

张家港南二环项目

2016年08月01日项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录杨舍镇隶属于江苏省苏州张家港市。距离最近已进驻张家港暨阳湖项目约0.8公里。一、项目概况-城市简介宏观经济指标2015年全市常住总人口125.25万全市户籍人口91.98万市区常住人口78万杨舍镇（城关镇）户籍人口45.5万GDP/增速2180.25亿/6%人均GDP23.77万元财政收入/财政支出409.8万元/152.8亿元城镇居民人均可支配收入4.68万元/8.6%城乡居民储蓄存款/人均1267.8亿元/13.8万元社会消费品零售总额460万元固定资产投资/增速780.02万元/1.2%房地产开发投资（亿元）145.74全市商品住宅销售面积（万㎡）128.02平均交易价格（元/㎡）9948

全市汽车拥有量25.3万辆一、项目概况-城市布局经苏虞张上锡张高速公路，苏州至张家港全长仅70公里左右，用时仅45分钟，是去往苏州最快捷的交通干道。S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。芙蓉大道东段是一条纵贯东西向的干线公路，途径澄江、山观、周庄等江阴各镇。张家港市片区分布图地块基本信息占地：78亩（52049㎡）容积率：2.1地价：700万元/亩总价：54651.45万元楼面地价：5000元/㎡付款时间:2016年7月11日总地价20%（保证金）2016年8月11日总地价30%2017年7月10日总地价50%建筑限高：60m商业比例：≥2000㎡物业服务用房：≥地上总建面的7‰是否具备开工条件：是重要交通节点距离/用时路径步行街4.5公里/9分钟河西南路市政府5公里/11分钟东环路新市河路澳洋医院2公里/3分钟金港大道暨阳湖实验学校355米/1分钟（步行）北庄路暨阳湖休闲公园2公里/3分钟金港大道

长途汽车客运站1.7公里/4分钟北庄路华昌南路苏虞张公路本案张家港市政府一、项目概况-区位交通锡张高速畅达苏州城区S338省道畅达上海太仓S338省道畅达上海太仓芙蓉大道畅达江阴各镇

馨苑路一、项目概况-周边配套澳洋医院（西北侧）特点说明景观现状暨阳湖生态公园功能定位现状高端居住、生态、休闲区周边配套现状沙州路步行街、澳洋医院、东湖苑幼儿园、暨阳湖实验学校（含初中）、汽车贸易广场、长途汽车客运站、中油泰富酒店暨阳湖生态/休闲公园（西侧）暨阳湖实验学校（西侧）沙州路步行街（北侧）长途汽车客运站（东侧）中油泰富酒店（东侧）汽车贸易广场（南侧）东湖苑幼儿园（西侧）华昌路河西路暨阳湖大道本案南二环路金港大道一、项目概况-项目学区介绍周边教育配套现状（公立学校）地块学区为暨阳湖实验学校，包括小学部和中学部，其中在2015年初三年级模拟考试排名中，该校平均总分名列第三，升学率较高，小学在当地知名度良好。与当地最好教育配套距离距暨阳湖实验学校，355m，可步行到达。地块学区配套方案地块可配套当地知名度较高的小学及中学。暨阳湖实验学校（小学/初中部）梁丰初中第二中学第一中学梁丰小学实验小学113/4223本案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二地块南至：空地地块北至：东苑路地块东至：河西南路地块西至：城南环卫所目标地块二、投资回顾-地块基本信息占地：78亩（52049㎡）容积率：2.1地价：

700万/亩总价：

54651.45万元楼面地价：5000元/平付款时间：2016年7月11日缴纳土地款的20%（保证金）2016年8月11日前支付土地款的30%2017年7月10日左右支付土地款的50%是否可提前预售：否建筑密度：≤30%建筑限高：住宅：15m≤H≤60m商业：H≤15m商业比例：≥2000㎡是否符合土规、林规、城规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是1、南二环为双向六车道，河西南路为双向四车道；2、地块南部为市政绿地；3、地块已为净地，整体标高略高于市政路面。二、投资回顾-项目周边项目北侧东苑路实景图项目东侧道路实景图河西南路实景图目标地块项目正南侧实景图项目原状中梁集团地块（地块北侧）城南环卫所实景图项目南侧内部实景图项目整体定位：劳斯莱斯（改善）优势地块靠近暨阳湖生态公园（开放式），区位良好

地块靠近南二环路，毗邻河西南路，交通便利；地块距离暨阳湖实验学校较近，约355米，步行即可到达；地块为净地，不存在拆迁补偿等社会问题；地块周边医院、超市、银行、公园一应俱全。劣势地块周边有部分安置房；调研发现当地人偏好毛坯产品，对精装产品要求较高。地块西边和南边有一路220kv的高压线穿过。机会地块周边目前新开发楼盘，竞争较小；地块周边旧小区较多，存在改善居住环境的潜在需求；本地品牌开发商较少，目前仅有世茂、新城、恒大；常住人口125.25万，城镇居民人均可支配收入4.68万元，人口规模适中，购买力较强。威胁目标地块与吾悦广场属于同一学区，其价格较低，均价8400-8700元/㎡（部分产品已涨至9000元/㎡），会与其形成对比（但是，吾悦楼盘在二环外，区位不受城区客户认可）；当地已存在140平以上大户型产品，其中别墅存量较大。二、投资回顾-项目市场定位事项是/否描述城市是否存在富裕人群是张家港有亿元企业382家，外资企业2000多家，私营业主和个体工商户已超46000户，另有较多公务员、医生等均为富裕人群。（全国百强县第三名）当地有钱人改善需求是否还有释放空间是目前市区少有可开发地块，而周边乡镇富裕人群较多，这批人群追求生活品质，对改善性户型有较大需求，虽然目前市场上已有140以上大平层产品，但市场需求仍未被充分释放，有挖潜空间。本项目是否符合劳斯莱斯要求是本项目交通方便，临近步行街、暨阳湖生态公园、澳洋医院等。区内有暨阳湖实验学校（该校2015年中考模拟试平均分494.25，比排名第一的学校仅少5分，在公立学校中排名第三）。区位受富人认可。别墅产品是否具备竞争力是我司精工产品对比竞品，户型具有优势。二、投资回顾-总结

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略-房地产数据分析：土地供应逐年下降，市区土地越来越稀缺；15年土地涌入16年商品房竞争市场。目标市场（主城区-杨舍镇）近三年商品住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201537025/24526972014288190.47401245520131496991.66046084合计2154143///时间张家港市近三年住宅用地成交（全城）成交面积（亩）可开发建面（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20134507450557308920141543185401201520159131223692357合计6962.6757//三、营销策略-房地产数据（指引：四个“黄色底纹项”计算方式为“其左侧数据与商品房销售面积比值”，保留1位小数。）分析：2014年主城区商品房存量面积128万㎡，按照上一年商品房（或商品住宅）销售面积，需1.3年才能消化。其中土地市场自2013出让高峰期后近两年主城区住宅成交大幅递减，共4宗，约392亩。目标市场（主城区-杨舍镇）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均销售面积(m2)2014146.41.4789.40.9038（约2600套已取得预售证但未售）90（约6000-7000套未来新推货量）1.399.899.282.2201393.81.1478.10.95//82.683.48/201285.41.3460.80.96//63.6//合计325.6/228.3///246//三、营销策略-竞品概况曼巴特购物广场国际购物中心张家港市政府暨阳湖实验学校（小学、初中）暨阳湖生态公园中锐尚城国际⑤占地：100.5亩容积率：2.0建面：12万平方米产品：高层面积：90~140㎡均价：毛坯1.2万/m2开盘：2012-5去化：2015.4交房，剩余约20套。（尾盘）世茂九溪墅

④占地：971亩容积率：1.3建面：125.4万平方米产品：高层、别墅面积：86~185m2均价：毛坯1.2-1.25万/m2开盘：2013-12去化：高层11栋，一期在售985套，剩270套，月均去化约70套朗诗国泰城①占地：86.1亩容积率：2.2建面：12.64万平方米产品：高层面积：124~180m2均价：精装1.6万/m2开盘：2014-4-26去化：共12栋，1000余套，剩200余套，月均去化约30套。吾悦广场（二环外）

③占地：197亩容积率：3.8建面：61.5万平方米产品：高层住宅（共2240套）、酒店式公寓面积：88~142m2均价：毛坯8500-9000元/m2，北靠暨阳湖的楼均价9500元/㎡）开盘：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩450多套，月均去化80多套。12345金厦阳光锦程②占地：380亩容积率：2.5建面：85万平方米产品：高层面积：93.8~144㎡均价：毛坯9000-9500元/㎡（140以上产品毛坯定价12000元/㎡

）开盘：2014-10去化：共2076户，共剩余约80套，月均55套。距市中心2.3公里，7分钟市二环市中心圈结论：市区楼盘单价在9K至16K之间，整体去化率约75%，品牌开发商不多，主要为本地小型企业，开发能力一般，但产品品质较高。目前售价最高楼盘为朗诗.国泰城（定位为科技型高端产品），去化最快的为二环外的吾悦广场（定位刚需、总价低、贴临主城）；下半年，周边竞品较多，竞争压力较大。翡翠湾目标地块中梁地块6金新城湖滨国际景苑⑥占地：53亩容积率：2.2建面：11.54万平方米产品：高层、多层面积：120-140㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-09（预计）产品规划：共515户，其中别墅12栋，7栋高层503套金新城汇金中心⑦占地：315亩容积率：3.3建面：100万平方米产品：酒店式公寓商铺写字楼住宅面积：108-142㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-1-9去化：共3395户，共剩余1500套8中梁壹号院⑧占地：141亩容积率：2.1建面：25.9万平方米产品：高层、小高层、别墅面积：高层95-170㎡；别墅200㎡均价：暂无开盘：2016-11（预计）产品规划：7竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质中梁壹号院1412.1高层、小高层及别墅暂无2016-09未开盘；预计11月开盘定位高端，其产品未出金新城湖滨国际景苑532.2高层、别墅11000元/㎡2016-09未开盘；预计9月开盘定位中高端，其产品未出世茂·九溪墅9711.3平层、复式及别墅12000元/㎡2016-06高层11栋，一期在售985套，剩270套，月均去化约70套类型多样、环境好朗诗国泰城862.2大平层16000元/㎡2015-12共12栋，1000余套，剩200余套，月均去化约30套主打科技牌，户型方正、精装三、营销策略-竞品分析（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略-竞品对标对比项目中梁壹号院目标地块占地141亩78亩容积率2.12.1建筑面积25.9万㎡10.77万㎡每亩地价711万/亩700万/亩楼面地价5071元/㎡5000元/㎡当前售价/定价暂无13000元/㎡首期开盘时间2016-112016-10-15累计销售00待开发+销售————19（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略-竞品对标评价项目中梁壹号院目标地块对比结果交通区位交通便捷交通便捷☆☆周边配套澳洋医院、暨阳湖实验学校、中油泰富酒店、汽车站澳洋医院、暨阳湖实验学校、中油泰富酒店、汽车站☆☆自然景观资源暨阳湖生态公园暨阳湖生态公园☆☆开发商品牌地产50强千亿房企地产十强☆☆☆规划高层、小高层、多层高层☆区内园林环境前庭后院七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆☆区内配套底商底商☆☆☆产品点评产品类别较多，针对高端改善客户产品单一，针对高端改善客户☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略-竞品对标项目名称竞品户型YJ140户型对标结果基本情况面宽*进深16×11.114.1×8.1☆☆层高2.9m2.9m☆☆梯户比两梯两户一梯一户☆☆☆首层架空/大堂层高4.2m2.9m部分3.2m☆建筑形式高层高层☆☆面积情况建筑面积148.9㎡143㎡☆☆实得面积117.8㎡113㎡☆赠送面积33㎡20㎡☆（3）竞品与目标地块产品对比YJ140户型中梁148户型三、营销策略-竞品对标项目名称竞品户型YJ140户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/26方/4.8米南/23.4方/4.6米☆☆主卧朝向/面积/开间南/16方/3.8米南/16.9方/3.6米☆☆南向房间数量3个3个☆☆功能区分房间数4房4房☆☆阳台数3个1+1个☆卫生间数2个2个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）1000☆☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）索菲亚☆☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）老板/索菲亚/科勒☆☆☆电器（品牌）（毛坯）美的/飞利浦/西门子☆☆☆价格单价1100013000☆☆总价163万186万☆实得单价1084313985☆（4）竞品与目标地块产品对比三、营销策略-项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、张家港整体市场向好，改善型需求抬升；城南新房供应总体供小于求，且市场环境良好，且市场的区域认可度高；2、项目周边竞品主要为中小型开发商，产品与我司存在差异化；3、地块所处城南板块二环以内基本已无土地出让，该地块属稀缺土地资源，后续可打造为高品质社区。4、该片区交通便利，位于新老商圈结合地，各类配套齐全，更有张家港唯一大型湖泊公园暨阳湖公园毗邻，区域价值将继续得到拔升。5、已充分积累碧桂园翡翠湾项目经验，并且已在张家港树立标杆，有一定的客户资源积累，更有利于后期项目的推广与销售。三、营销策略-策略思路策略目标创造更多港城标杆，升级豪宅、高端形象，增强龙头企业口碑；产品力思考提升三期140户型产品力，综合考虑，引入更科技更智能家装，满足更高端客群需求，进行差异化营销；推广方向全新塑造“智慧豪宅”升级概念，全面进行营销手段包装；推广力度与渠道保持“2016碧桂园代言张家港，翡翠湾代言暨阳湖”的强劲舆论态势，力压下半年竞品，寻求外部营销力量，根据开盘经验，全面铺开有效宣传渠道，强力发声。品牌组合拳三盘联动，整合资源、共享资源，合力发声。进一步软实力提升溢价能力。三、营销策略-策略思路5月21日首开，开盘至7月31日主要去化库存；7月初开始认筹二期，蓄客期约一个月；7月11日，Q地块摘牌，将其定位为翡翠湾三期。此阶段，分两次加推2栋二期；前后分两次推广主题，重点宣传260户型，提升产品形象。高端落位。此阶段，全面推广140升级新品，调性再次提升；初步计划开3栋楼，货量252套、货值4.68亿；与此同时，项目周边金新城与中梁地产集中开盘，项目竞争压力较大。加推常销期7月11日Q地块摘牌（三期）10月中旬加推加推洋房9#12#，171套3.42亿8月中旬2期：加推洋房10#，100套2.22亿；3期：加推3栋，252套4.68亿；开盘热销阶段加推密集阶段三期造势阶段业绩冲刺阶段此阶段，进行今年最后一轮加推；推广方面，联合三盘力量，主题以“年底抢好房，买空碧桂园”为方向，冲刺年度目标。加推加推3期1栋，72套1.34亿12月初三、营销策略-推广策略时间轴开盘后推广主题：碧桂园致谢张家港输出热销10亿信息，增强品牌认可度；同步输出二期即将预约，做好蓄客工作推广主题“应市加推全城火爆预约”引爆储客。输出一期仅剩71席140户型，挤压客户，促进成交提升产品力，升级高端形象；高密度强声音“称霸”市场；推广节奏铺排有序，阶段目标明晰；推广主题：湖居平墅时代仰望重磅推出260户型；标榜名人“湖居定律”，升级形象，满足港城人民“面子工程”推广主题：精工铸造升级更智能线上重点输出三期产品力提升信息，充分释放信息；线下辅以160加推信息推广主题：年底抢好房买空碧桂园再次释放热销信息，引导消费；包装优惠，冲刺年度目标；再次三盘联动，扩大影响力开盘热销阶段加推密集阶段三期造势阶段业绩冲刺阶段加推常销期加推7月11日Q地块摘牌（三期）10月中旬加推洋房9#12#，171套3.42亿8月中旬2期：加推洋房10#，100套2.22亿；3期：加推3栋，252套4.68亿；12月初加推3期1栋，72套1.34亿三、营销策略-推广动作铺排活动推广渠道包装”繁花似锦魅惑之夏“，主题活动”缤纷8月，夏日狂欢“，主题活动小业主夏令营；缤纷水果节；泳池派对；水上智勇大冲关；蓝色海洋节；游泳竞赛；游泳培训班；”花好月圆温馨9月“，主题活动园丁联谊会；中秋晚会；捕鱼大赛；百变魔法箱众筹活动；”金秋十月，有爱翡翠湾“，主题活动国庆七天乐升级新品发布会；旗袍盛宴；风水讲座；新品板房公开日”浓情秋意，醉美家园“，主题活动绚烂灯光季；萌动家庭趣味运动会；感恩节狂欢；绘画比赛；”情暖冬日岁末感恩“，主题活动魔力宠物大赛；萌动家庭趣味运动会；圣诞节活动；绚烂烟火晚会；每月业主生日宴，带动老带新，增强品牌认可度；三期围挡落实；区位图、沙盘、五星体验馆整改，加上三期信息；以及三盘联动展厅调整；升级140板房、260板房筹备；升级140板房、升级五星体验馆开放后期维护、更新事宜电视台开机广告、网络户外阵地包装（围挡、灯旗等）交通指示牌、公交车身曼巴特停车场看板建议增加微推广：外聘专业微信服务公司电视台开机广告、网络、互联网app植入户外、短信（定点）阵地包装（围挡、灯旗等）公交车身、曼巴特停车场看板道闸、电梯广告等网络、互联网app植入户外、短信（定点）阵地包装（围挡、灯旗等）公交车身、曼巴特停车场看板道闸、电梯广告等开盘热销阶段加推密集阶段三期造势阶段业绩冲刺阶段加推常销期加推7月11日Q地块摘牌（三期）10月中旬加推洋房9#12#，171套3.42亿8月中旬2期：加推洋房10#，100套2.22亿；3期：加推3栋，252套4.68亿；12月初加推3期1栋，72套1.34亿三、营销策略-销售计划2016年推售YJ140TYJ260T商铺产品户型面积段（㎡）2016年推售2017年推售推售时间套数面积（㎡）金额

（亿元）套数面积（㎡）金额

（亿元）洋房YJ140T

1402016-10-15

324

46,332

6.02234

32308

4.20YJ260

260-

-

-

-

96

24898

3.24商业

-

--

-

-

-

45

3,900

0.74小计

-

--

324

46,332

6.02

375

61106

8.18三、营销策略-关键节点时间事项2016年7月11日摘牌2016年10月1日YJ140T临建板房开放（内控）2016年10月15日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化176套，按金额去化3.3亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部伍仲滨项目总经理全面负责项目管理工作。邹明富项目副总经理负责开发报建、工程管理、外部关系维护等工作。吴梅鑫综合专员负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部陈良开发部副经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部梁佳宪工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。待定土建主管工程师负责项目临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。李广冉土建工程师负责项目计划运营、现场施工管理。待定土建工程师负责项目现场施工管理。朱鸿雁资料员负责图纸，合同，收发文等工作高震生水电工程师负责现场水电施工管理项目部组织策划项目总经理伍仲滨项目副总经理邹明富工程部经理梁佳宪综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建资料员朱鸿雁工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师高震生成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建陈良包瑜娜营销经理柏建军造价主管王翠吴梅鑫项目部组织策划项目部综合部3人工程部5人开发部2人已到位6人

财务主管曹志强四、前置策划-人员架构土建工程师缺编3人四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交招标进展1土石方工程2016.8.1一期议标已初步确定单位、议标流程发起中2桩基础工程2016.8.10一期议标暂定中基发展3总承包工程/消防工程2016.9.1一期招标2016.7.25发起立项4铝合金门窗工程2017.3.1一期招标2016.1.15发起立项5入户门工程2017.4.10一期采购指定厂商未定标6栏杆工程2017.3.10一期集团采购部B类甲指材未定标7园建工程2017.7.1一期招标未定标8绿化工程2017.7.1一期子公司顺茵9泛光照明2017.8.15一期招标未定标10市政供水2017.9.1一期政府垄断——11市政供电2017.9.1一期政府垄断——12燃气工程2017.9.1一期政府垄断——13电视、网络工程2017.10.1一期政府垄断——责任人：工程-梁佳宪合约-王翠张家港南二环项目首期地质勘查工程正在进行：总包工程三通工程（临路、临水、临电）场地平整、土石方临时设施（办公生活、围墙、围板）规划设计（施工图、景观、照明……）近期计划：立项议标请示招标结果审批签订合同四、前置策划-合约主线（货量区）合同编制责任人：工程-梁佳宪合约-王翠四、前置策划-采购主线（板房）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016-8-102016-9-102洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302016-8-102016-9-103配电箱302016-8-102016-9-104灯具类402016-8-12016-9-105开关面板302016-8-102016-9-106中央空调302016-8-102016-9-107电器类（抽油烟机、其他）302016-8-102016-9-108路灯、草坪灯、高杆灯302016-8-102016-9-109精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452016-8-12016-9-1510家具（样板房）452016-8-12016-9-1511饰品（样板房）452016-8-12016-9-15甲供责任人：工程-梁佳宪区域-杜卫尉设计部门输出成果完成日期装修设计院板房装修材料表8月10日板房装修水电条件图8月13日板房装修施工图8月15日板房软装8月20日板房设计部门输出成果完成日期地下室方案确定7月30日首期周边地下室施工图8月15日景观设计中心景观方案8月15日泳池施工图/园建施工图/水电结构图/绿化施工图/管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平方案已完成总平施工图7月28日货量桩基图8月8日货量单体施工图8月15日货量区装修水电暖图8月30日货量地库图8月15日永久性围墙8月22日装修设计院货量装修图9月15日人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图待定货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照苏州张家港市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。七层以下的商品房项目完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，完成基础和三层结构工程。货币资本金监管政策多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米，商业450元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。（基础完成退40%，主体完成退40%，交付退20%）需签订监管协议，设定监管账户，预售款监管至少当月销售额的20%限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

无冬歇期

无雨季

6月梅雨季土地税费标准契税：3%；优惠政策

无六、报建策划-报建费用（建筑面积暂按13.9万，报建费用约8717万，其中含

5354万可退，不含水电燃气通信等费用）建设工程规划证：1777万其中白蚁21万、规划服务10万、墙改30万、配套费1050万、有线电视费210万、人防易地100万、散装水泥120万、图纸审查31万、地勘17万，人防相关费用（检测、审查、标示、预案编制）20万、交评10万、道路开口费及占用公路100万、日照8万、档案费50万等（墙改和散装水泥可返还）土地证：1736万

契税1640万、印花税30万、耕地占用税66万预售证：5204万其中货币资本金5004万、民工保证金200万等（可退）重点+难点总平及建施审查需加强与规划局的沟通协调，日照、车位、绿化、建筑高度及相关地方法规需及时了解图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度图纸审查、质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备现场进度需加快，确保达到预售条件三、报建策划-重点、难点三、报建策划-已的开展工作发改、规划、国土、住建、人防、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案公示项目立项各项工作开展中确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理2016年7月12日前（已完成）2016年7月19日（已完成）2016年7月28日前完成中间报告2016年8月5日完成2016年8月21日完成2016年8月16完成2016年8月5日完成资质证明确定环境影响评估，交通影响评估单位2016年7月21日（已完成）四、报建策划-报建关键节点完成规划设计初步方案国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间责任人：陈良2016年7月21日已完成2016年8月1日正在跟进2016年8月17日2016年9月5日地块土地款全部付清2016年9月8日2016年9月15日2016年10月15日预售条件：含地下室高层完成首层结构待定待定（以工程为准）总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划日照分析审查其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务等等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图建设单位/设计单位证件材料消防报建施工图申报材料准备消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查五、报建策划-流程图张家港南二环项目开发报建流程图—前期营业执照刻章-7.20房地产开发资质办理证明-8.5土地出让合同-8.1环评-8.15名称变更-8.5建设用地批文-8.8立项-8.16用地规划许可证-8.17交地确认书-9.2缴清土地款-9.1国土证-9.5发包初步方案-9.6直接发包-9.7合同备案-9.8质监-9.12安监-9.13施工许可证-9.15规划许可证-9.8施工图审查-（8.18-9.5）规划公示-8.21交评-8.15初步方案-7.21人防-8.18价格备案地名预审核资本金存入物业备案面积预测绘预售许可证10.15公司名称核准-7.14已完成进行中59天66天96天五、报建策划-流程图张家港南二环项目开发报建流程图—后期提出竣工验收申请室内环境检测规划验收国土验收建设工程档案消防验收民防工程竣工验收民防工程竣工验收建设工程竣工验收备案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划-里程碑计划档案号:JS-ZJGJYHBGY20160725领导签发:张家港暨阳湖碧桂园三期2016年里程碑计划苑区图编号产品情况土地获取规划设计方案确定开工开售竣工验收及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付标准首期

货量区31#、2#、3#、4#楼（YJ140,共4栋）1846332精装2016-7-112016-7-192016-11-152016-12-24待定待定因地块为整体地下室，交楼时间视二期开发节奏而定1#、2#、3#、4#楼地下室-112000毛坯二期

货量区35#、8#、9#楼（YJ140,共3栋）1832544待定待定待定待定待定二期货量为待定，视销售情况确定6#、7#楼（YJ260,共2栋）1624690待定商铺23900毛坯5#、6#、7#、8#、9#楼地下室-115979毛坯注：（1）2017年春节为2017-1-28，2018年春节为2018-2-16，均考虑约30天假期（2）预售条件：七层以下的商品房项目完成基础工程；七层及以上，有地下室，完成基础和首层结构；无地下室，完成基础和三层结构。制表日期：2016年7月25日推盘

计划计划主推产品内控时间里程碑时间当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开放时间开盘时间开工时间开盘时间首期YJ140

4.636.02

——2016.10.152016-11-152016-12-24二期YJ140、YJ260、商业、车位8.478.78

待定待定待定待定摘牌时间：2016年7月11日总地价：5.46亿总占地面积：78亩

容积率：2.1总货值：14.8亿投资峰值：5.95亿首期货值：6.02亿二期货值：8.78亿融资计划：融资2亿，预计10月11月分别放款1亿产品户型面积段（㎡）2016年推售2017年推售推售时间套数面积（㎡）金额（亿元）套数面积（㎡）金额（亿元）洋房YJ1401402016/10324463326.02待定待定待定YJ260260待定待定待定待定待定待定待定商业——————待定待定待定小计———324463326.02待定待定待定道口道口1#4#5#8#2#3#6#7#9#

首推货量

二期货量

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ260

YJ260六、工程策划-开工示意图1、规划为“劳斯莱斯”产品，容积率2.1，总建面约13.73万㎡，地下室约2.8万㎡，共规划建设YJ140（18层）7栋，

YJ260（18层）2栋，

两户型总计9栋，654户。2、主力产品为YJ140/（18层），558套，占比75.96%；YJ260（16层），96套，占比24.04%。共654套，装修标准暂未确定。六、工程策划-户型分布概况五、营销策划—目标、供货计划三、前置策划——集团职能中心组织策划总体情况：场地内挖填平衡土方：约8万方；挖方：约10.2万方（未包含前期处理场地需外运约8万方）；填方：约3万方；其中：“-”代表挖方，“+”代表填方场地1前期已堆放大量建筑垃圾土，需外运约8万方场地2-57000m³+14000m³-25000m³+9000m³场地3-20000m³+7000m³场地3内存在池塘，需抽水清淤及回填后方可打桩六、工程策划-土石方施工方案地块周边围挡先行施工，一方面维护工地，另一方面起到宣传的作用。展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，以高度3m为主，总长度约920m，面层覆喷绘。六、工程策划-围挡设置本项目不做示范区六、工程策划-临路（土方、总包施工）道路原则：1、道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工，节约成本。2、临路尽可能设于红线外。首开区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于4米。道路开口地块红线施工道路

一期已竣工交付

二期已竣工交付YJ140YJ140YJ140YJ140YJ260YJ260YJ140YJ140YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#YJ140YJ140YJ140YJ140YJ260YJ260YJ140YJ140YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#六、工程策划-临水

一期已竣工交付

二期已竣工交付首期地块有1处市政管网接驳口，采用分区供水。给水接驳点1负责首期货量施工用水及生活用水。

给水接驳点2负责供二期货量施工用水及生活用水。首推货量后期货量给水接驳点1给水接驳点2给水接驳点道路开口YJ140YJ140YJ140YJ140YJ260YJ260YJ140YJ140YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#地块范围六、工程策划-临电

一期已竣工交付变压器临电正在办理申请手续，预计2016年8月20号通电。沿一期河西南路与南二环路交叉口设置一台500KvA变压器，沿北庄路设置一台500KvA变压器。500KVA500KVA六、工程策划-临舍

一期已竣工交付

二期已竣工交付

一期已竣工交付

二期已竣工交付YJ140YJ140YJ140YJ140YJ260YJ260YJ140YJ140YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#道口道口由于地块南侧空地相对较大，可用做临设的场地，从成本角度考虑，为了节俭，项目临设准备以租赁为主，搭设为辅的方式。现场少量搭设板房，用于现场办公和生活（总共三栋，其中生活区两栋）。临时办公区与生活区YJ140YJ140YJ260YJ260YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#六、工程策划-货量区现场塔吊工区布置现场计划布置3台臂长60米自升式起重塔吊，1台臂长75米自升式起重塔吊，与周边高压线不冲突。其覆盖范围为对应主楼及周边地库。塔吊道路开口R=75R=60R=60R=60首推货量后期货量六、工程策划-工程策划难点难点2：该场地内存在池塘，需抽水清淤及回填后方可打桩难点1：该场地内前期已堆放大量建筑垃圾土，需外运约8万方沿河西南路、东苑路及赵庄路红线范围周边均存在政府市政管网，在进行土方开挖及场地处理时需格外小心。六、工程策划-工程策划重点节点开始时间完成时间静载2016-9-152016-9-25土方开挖2016-9-202016-10-1基坑围护2016-9-202016-10-10桩位复测与问题桩处理2016-9-202016-9-22垫层及砖胎膜2016-9-232016-9-30防水及保护层2016-9-252016-9-28底板钢筋绑扎2016-9-292016-10-10底板混凝土浇筑2016-10-22016-10-5-1层墙柱钢筋绑扎2016-10-52016-10-7梁板钢筋绑扎及支模2016-10-72016-10-9地下室顶板砼浇筑2016-10-102016-10-11地上一层主体砼浇筑2016-10-122016-10-15YJ140YJ140YJ140YJ140YJ260YJ260YJ140YJ140YJ1401#4#5#8#2#3#6#7#9#开工正负零完美开盘25天2016-10-152016-10-102016-9-155天六、工程策划-工期目标（区域内控）项目摘牌2016-7-1130天完美开盘首期货量（1#、2#、3#与4#）节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2016-10-13达预售条件

2016-10-8±0完成2016-9-15开工备注：货量现有预售条件为地上一层主体结构封顶六、工程策划-项目难点在未取得施工证的情况下，若提前动工，政府将进行罚款并将预售条件提高；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是消防审图回复速度；现场施工场地较差，存在池塘及大量建筑垃圾土，施工不易；项目地处张家港市区，扬尘及夜间施工极易受政府干扰。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二七、财务策划-项目目标（项目内控）本期总地价：5.46亿本期面积：78亩每亩地价:700万/亩容积率：2.1楼面地价：5000元/㎡土地获利倍数：0.26首次预售总货量6.02亿预计投入峰值5.95亿总可售面积（不含车位）10.74万㎡不含税总收入：13.35亿总投入：11.95亿净利润总额:1.4亿IRR：33.64%净利率:10.47%自有资金回报率103.7%成就共享奖金目标2018万回正时间7个月成就共享达成时间2017-2-15七、财务策划-财务资金策划8月-10月陆续支付土地款及契税5.6亿七、财务策划-财务资金策划序号项目合计2016年2016年2016年

小计2017年2017年2017年2017年2017年

小计2018年2018年2018年2018年2018年

小计2019年2019年2019年2019年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入

168,149

-

67,793

67,793

13,655

40,966

25,122

15,975

95,717

4,639

-

-

-

4,639

-

-

-

-1销售收入

148,149

-

47,793

47,793

13,655

40,966

25,122

15,975

95,717

4,639

-

-

-

4,639

-

-

-

-2贷款收入

20,000

20,000

20,000

-

-

二现金流出

154,178

59,520

14,053

73,572

5,116

7,714

10,642

8,631

32,103

16,796

20,110

2,551

8,153

47,611

446

223

223

-1土地成本

56,139

56,139

56,139

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-2开发成本

51,000

2,268

9,448

11,716

3,650

4,906

8,615

6,991

24,162

5,761

4,248

2,273

446

12,729

446

223

223

-3销管费用

5,005

1,112

556

1,668

556

556

556

556

2,224

556

278

278

1,112

5增值税金及附加、防洪费

11,425

-

1,490

1,490

426

1,277

783

498

2,984

145

1,870

-

4,937

6,952

-

-

-

-6土地增值税

2,692

-

861

861

246

738

435

279

1,699

66

-

-

66

132

-

-

-

-7所得税

6,492

-

-

-

-

-

15

68

83

30

3,675

-

2,703

6,409

-

-

-

-8还贷支出

20,000

-

-

10,000

10,000

20,000

9其他支出

1,425

198

198

238

238

238

238

950

238

40

277

三净现金流量(一减二)

13,971

-59,520

53,741

-5,779

8,540

33,251

14,480

7,344

63,615

-12,157

-20,110

-2,551

-8,153

-42,972

-446

-223

-223

-

其中：受限资金

-

-

-

-

四累计现金流量

13,971

-59,520

-5,779

-5,779

2,761

36,012

50,492

57,836

57,836

45,678

25,568

23,017

14,864

14,864

14,417

14,194

13,971

13,971七、财务策划-利润概览项目总金额（万元）整个项目金额（万元）高层洋房底商非人防地下室人防地下室占地面积

52,049

50,327

1,722

-

-建筑面积

137,489

105,040

2,869

23,707

5,873可售面积

131,616

105,040

2,869

23,707

-计容面积

107,909

105,040

2,869

-

-一、项目总收入