碧桂园沪苏区域汾湖项目资金策划会

沪苏区域汾湖项目资金策划汇报人：钟有飞2016年10月18日2024/6/13一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划4、商品住宅市场目标地块镇政府中心城区123451、汾湖嘉乐城（共1500套）占地：195亩容积率：2.4开盘时间：2014-07-07面积段：公寓55、60㎡高层97、110、126、143㎡售价：93平均价8660元/平，110-126平12270元/平，142平12340元/平，去化：共1500套，已去化1100多套2、华府壹区（共1448套)占地：150亩容积率：2.31开盘时间：2011年8月31日面积段：高层86-140㎡少量跃层320㎡售价：10500去化：已交房，剩余约20套3、大众湖滨花园（326套）占地：100亩容积率：0.5开盘时间：2011年8月31日面积段：多层、别墅售价：7500-8000去化：售罄（共326套）4、明珠花苑占地：100亩容积率：1.47开盘时间：2009年12月面积段：小高层、多层售价：5000-6500去化：售罄6、汾湖理想城（1000套）占地：99亩容积率：2.0开盘时间：2016年7月面积段：90-150平售价：首期开盘9500元（装修房）去化：整体25%（含未推）65、致源海公馆占地：74容积率：1.55开盘时间：2010年12开盘面积段：多层/小高层80-110售价：现房高层毛坯均价7000元/㎡去化：售罄一、项目区位简介1、周边竞品2024/6/13一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡93717.892容积率1.73建筑面积㎡200298.654楼面地价元/㎡10513.34二核心经营指标1计划总收入万元2884142计划总支出万元2571023净利润万元23366三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元487942投资峰值万元1751263年化自有资金回报率万元47.89%4成就共享金额万元1745一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-9-8尚未募资2016年11月25日2016年12月02日2016年12月09日2017年4月1日竣工后3个月开工后26个月竣工1、土地款分期支付简介：16年10月6日前支付土地款8.37亿，16年11月30日前支付土地款8.88亿（另需支付契税5025万），共计17.25亿土地款。2、项目分期开发简介：无分期开发计划。一、项目营销货量铺排及推售计划推盘

计划计划主推产品主要时间节点计划当次推售产品类别可售面积

（万m2)货值

（亿元）开工时间开盘时间交楼时间首次推盘2017叠墅YJ110

叠墅YJ140高层YJ90高层YJ1202.625.2

2017-3-31

加推洋房高层YJ90高层YJ1201.392.52017-6加推叠墅叠墅YJ110

叠墅YJ1401.202.62017-8二次推洋房高层YJ90高层YJ1207.165.82017-9-1二次推叠墅叠墅YJ110

叠墅YJ1401.892.32017-10三次推叠墅叠墅YJ110

叠墅YJ1400.922.02017-12车位推售车位0.140.88

2018-4-1商业推售商铺0.813.25

2018-1-1

项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图汾湖地块项目合作方式：股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

碧享投资中心共享投资公司股份占比85%5%10%利润分配比例85%

5%10%每一天资金成本52.31万每一天管理费用10.61万元每一天天年化自有资金成本41.7万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额12418万/项目开发周期1170天周期年化自有资金成本48794万/项目开发周期1170天汾湖项目股权架构图汾湖上海新碧碧享投资中心共享投资有限公司关键政策梳理—集团内部一、融资方式：内部开发贷二、担保方式：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：内部融资年化6%可贷2年期，推售好可提前还贷四、其他：暂无关键政策梳理—外部一、融资方式：开发贷款需要四证齐全，最高额度为地价的60%二、商业按揭：首套房一般30%首付；2套房要80%首付三、公积金按揭：首次家庭最高70万；个人最高45万；二次首付比例50%，家庭最高50万，个人最高30万四、预售资金监控：要求设置预售资金监管账户，但监管账户资金暂无要求监管五、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无六、合作方特殊要求等：暂无关键政策梳理—限购政策解读一、非本市（苏州全市）户籍居民家庭申请购买第1套住房时，需提交累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明二、暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房三、暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；四、居民家庭首次购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。五、对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。六、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。七、职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变；第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元；职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计。关键政策梳理—限购政策解读

关键政策梳理—主要合作银行商业按揭银行房贷所需资料首付房贷期限中信银行①身份证（主贷人及配偶）

②结婚证

③户口薄

④收入证明(月收入需个人帐户明细6个月)

⑤首付款证明(发票)及帐户流水证明

⑥还款借记卡卡号

⑦购房合同

⑧对申请住房贷款的申请人,婚姻状况为离婚的,在提供离婚证的同时,必须再提供由民政局盖章的离婚协议,或法院的调解书。⑨社保证明(公积金辅助)①没有房贷记录，首付最低可为30%。

②有房贷记录，但已经结清，则最低首付比例为50%。

③有房贷记录，且未结清，则最低首付比例为80%。①正常贷款，贷款人最长可贷至70周岁，不超过30年

②我行无接力贷款

工商银行①夫妻双方身份证

②夫妻双方户口本

③结婚证

④夫妻双方收入证明/单身签单身声明

⑤银行卡（主借款人的）

如果收入证明的月收入在1万以上，需提供相应的银行流水作为佐证材料。⑥社保证明(公积金辅助)①首套最低可至30%；

②人民银行征信系统显示有贷款记录的，不管是否已结清，首付都不得低于50%；

①正常贷款：贷款年龄+贷款年限不超过70周岁，最长30年，

主借款人年龄不超过65周岁；

②接力贷款：（父母做主借款人，子女做共同借款人；父母未做过贷款申请做首套房贷）

原则上贷款年龄+贷款年限不超过80周岁

专项策划方案—外部融资项目明细

备注贷款银行开发贷款

申报金额12亿元开发贷为土地款的60%预计获批时间2016.12

贷入计划2016.12

还贷计划2018.6

难点暂无

需协调项暂无

专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。当地：咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，最快放款为二至三天。风险：1、客户贷款资料不齐全，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、对客户推广公转商贷款方式，加大回款速度；4、公积金贷款账户数量进行控制，限定合作银行。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管部门负责监管。监管期限为：自项目取得商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后。

2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。当地：根据了解，目前当地要求设置预售资金监管账户，监管账户资金暂无要求监管，但房管局在考虑计划施行。风险：房管局不明确预售资金监管的时间。应对：1、保持与房管局的良好沟通，及时了解政策。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、针对公积金贷款，考虑公转商的形式，尽量减少保证金账户金额。专项策划—第1.5年现金流分析单位：万元序号项目2016年2016年2016年小计2017年2017年2017年2017年2017年

小计3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入-120,000120,000-80,30428,99882,534191,8361销售收入----80,30428,99882,534191,8362贷款收入120,000120,000-二现金流出83,74996,718180,30312,85310,7579,04242,34574,9961土地成本83,749.0088,953172,538---2开发成本-6,9546,9548,9804,5173,26735,94452,7083销管费用8118112,1634062,1634065,1375增值税附加、防洪费----2,5039042,5735,9806土地增值税----1,4475221,4873,4577所得税----1744752258748还贷支出--9其他支出-1,7101,710.001,7101,710.006,840三净现金流量(一减二)-83,74923,282-60,303-12,85369,54719,95740,190116,840

其中：受限资金--四累计现金流量-83,749-60,303-60,303-73,156-3,60916,34856,53756,537专项策划—项目周期现金流单位：万元序号项目2016年

小计2017年

小计2018年

小计2019年

小计一现金流入120,000191,836124,4203,8831销售收入-191,836124,4203,8832贷款收入120,000---二现金流出180,30374,996151,10010,3751土地成本172,538---2开发成本6,95452,70816,4573,3173销管费用8115,1374,0568115增值税附加、防洪费-5,9803,8781216土地增值税-3,4572,242707所得税-8741,0476,0558还贷支出--120,000-9其他支出-6,8403,420-三净现金流量(一减二)-60,303116,840-26,680-6