物业设施设备工作手册模板

设备设施工作手册（试行）《设备设施工作手册》目录编号标题WI-S-01闭路监控系统保养规程WI-S-02变压器保养规程WI-S-03道闸系统保养规程WI-S-04电瓶车保养规程WI-S-05阀门保养规程WI-S-06防盗监控系统保养规程WI-S-07防火卷帘门保养规程WI-S-08风机系统保养规程WI-S-09用水、供水系统保养规程WI-S-10管道煤气系统保养规程WI-S-11中央空调系统保养规程WI-S-12室外照明系统保养规程WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14水泵保养规程WI-S-15消防拴保养规程WI-S-16有线电视线路保养规程WI-S-17防避雷系统保养规程WI-S-18控制柜保养规程WI-S-19低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31设备分类代码WI-S-32设购置步骤WI-S-33设备改造步骤WI-S-34设备重大故障维修步骤WI-S-35设备（机具）外委维修要求WI-S-36变压器室管理要求WI-S-37配电房（室）管理要求WI-S-38空调机房管理要求WI-S-39公共设施巡查制度WI-S-40设备保养维护供方监督管理要求WI-S-51闭路监控系统操作规程WI-S-52低压配电柜配电操作规程WI-S-53电梯安全操作规程WI-S-54控制柜作业指导书WI-S-55瓶组站操作规程WI-S-56气化炉操作规程WI-S-57气化站作业指导书WI-S-58中央空调系统操作规程WI-S-59电梯困人救援规程WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61电梯机房管理要求东莞市春华物业管理 编号：WI-S-01设备工作文件 版次/改次：A/0标题：闭路监控系统保养规程 页码：1/11.目标：确保防盗闭路监控系统正常工作。2.适用范围：本企业所属小区防盗闭路监控系统。3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并统计，确保系统工作正常。4.工作内容：4.1室外摄像系统:4.1.1每个月检验室外防雨、防风、防尘罩密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.1.2每个月检验支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检验避雷针接地是否良好；检验转动部分连线是否有破裂、拉断现象；检验转动部分润滑情况，并加润滑油。4.1.3室外摄像系统长久风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每个月检验一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定时刷防锈漆。4.2室内摄像系统:4.2.1每个月检验防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。4.2.2检验支撑杆固定和防腐情况，螺丝加黄油保护。4.3监视和控制系统4.3.1监视室通风、照明检验；室内全部设备每个月检验一次。4.3.2检验各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检验各画面是否正常，有没有变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并立即处理，若故障严重处理不了，应立即向上级领导汇报。4.3.3每个月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每个月对录象机磁鼓用棉签沾75%酒精擦抹，以确保图像清楚。4.4每个月保养按要求填写《闭路监控系统保养表》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：1/21．目标:确保变压器处于最好运行或备用状态。2．职责:工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。3．操作人员必需含有高压进网作业许可证。4．工作程序：4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。4.3逐一把负荷移到备用变压器。4.4断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关，预防反送电。4.6检验变压器外罩有没有破损，铭牌是否完好清楚，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检验变压器高低压侧和电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.8紧固电压调整联接片固定螺丝。4.9检验冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检验里面电路是否良好。4.10用吸尘器清洁变压器内部灰尘。4.11查变压器中性点接地情况和变压器接地线是否牢靠。4.12断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧线圈相和相之间、相和地之间绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.13检验变压器内有没有遗留工具，锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后变压器，观察其带负荷运行情况。4.15做好保养统计。编写：审核：同意；日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：2/25.安全注意事项：5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5.2摇测绝缘电阻必需由两人进行。6.相关文件统计：《干式变压器保养统计》编写：审核：同意；日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-03设备工作文件版次/改次：A/0标题：道闸系统保养规程页码：1/11.目标：确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2.职责：维修部完成。3.保养周期：每个月检验保养一次。4.内容：4．1修整挡车杆，对反光膜脱落进行修复。4．2打开箱门，对各转动轴加润滑。4．3补充齿轮箱内机油。4．4全方面紧固电线接头，限位开关关闭到位。4．5检验箱门、箱盖密封，预防雨水进入。4．6每十二个月查验齿轮磨损及限位开关紧固。4，7全方面抹擦箱内各部件灰尘。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-04设备工作文件版次/改次：A/0标题：电瓶车保养规程页码：1/11．目标：确保电瓶车正常、安全使用。2．职责：由维修部实施每七天定时保养，并做好统计。3．保养内容：3．1检验电压是否为48V以上，如不够48V，应立即进行充电；3．2检验外观是否良好，电液有没有渗漏，接线有没有松动，制动是否良好，达成标准；3．3检验方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有没有异常声音，如润滑不良，应立即加注黄油或润滑油；3．4检验多种灯光使用是否正常。4．支持性统计：《电瓶车检验、保养统计表》。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-05设备工作文件版次/改次：A/0标题：阀门保养规程页码：1/11．目标：确保阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。2．适用范围：本物业所属小区管路阀门。3．职责：由工程维修部实施保养工作并作统计。4．内容：4．1对阀门阀体外表脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。4．2对阀门连接铜阀芯传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。4．3门上螺母进行防腐除锈，加黄油。4．4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。4．5检验阀门和管头连接部分胶垫有没有老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。4．6保养时填写保养统计。4．7支持性文件：《阀门保养纪录》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：1/21．目标：确保防盗监控系统正常工作。2．适用范围：本企业管理防盗监控系统。3．职责：由工程维修部、保安部负责。4．工作程序：4．1维修4.1.1监视器图象不清楚检修步骤：4.1.1.1调整监视器旋钮；4.1.1.2检验视频线有没有松动；4.1.1.3校正镜头焦距；4.1.1.4清理镜片和防尘罩上灰尘；4.1.1.5检验摄像头或镜头是否损坏。4.1.2监视器图像检验步骤：4.1.2.1检验摄像头是否通电；4.1.2.2检验视频连线有没有断裂；4.1.2.3检验摄像头是否损坏；4.1.3控制器不控制检修步骤：4.1.3.1检验控制器控制电压有没有输出；4.1.3.2检验控制电压有没有输入；4.1.3.3检验输入插件是否损坏；4.1.3.4检验输出插件是否损坏。4．2保养：4.2.1要求每个月对系统进行一次维护保养；4.2.2检验防尘罩，并清洁洁净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；4.2.3检验摄像设备支撑杆固定及防腐是否良好；4.2.4检验监视室通风、照明，检验各控制系统、监视系统连线接触是否良好；东莞市春华物业管理编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：2/24.2.5对于室外摄像系统，检验其防风、防雨、防尘罩密封，检验避雷针接地是否良好。5．相关文件：《设备维修统计》《防盗监控系统保养统计》编写：审核：同意：日期东莞市春华物业管理编号：WI-S-07设备工作文件版次/改次：A/0标题：防火卷帘门保养规程页码：1/11、目标：确保防火卷帘门时刻处于良好备用状态。2、职责：由工程维修部负责维修保养。3、内容：3．1月保养：3．1手控检验：3．1．1外观检验门轨、门扇有没有变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；3．1．2卷帘门电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；3．1．3开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）；3．1．4按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应亲密注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。若不能，应快速手动停车，且必需待限位装置修复（或调整）正常后方可操作。3．2自控检验：3．2．1用燃着香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动开启卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自开启卷帘门全部关闭。3．2．2卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。3．2．3消防中心按钮操作检验：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门经过二次下滑关闭到位后，检验消防中心信号指示是否正常。3．2．4针对系统中检验出来缺点立即修复。3．2．5对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。3．3、年保养：3．3．1完成月保养全部项目。3．3．2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检验。3．3．3紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检验箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及统计：《消防设施月保养统计》《消防设备年保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-08维修工作文件版次：A/0标题：风机系统保养作业指导书页码：1/1目标：确保风机手动、自动能正常开启和运转。2．范围：每六个月对全部风机进行一次全方面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3．内容：3．1、保养前应先挂上标示牌。3．2、手摇转动风轮，观察转动情况，调整好皮带松紧度，或联轴器间隙和对中度。3．3、查各接合面垫片和密封填料，必需时应予更换。3．4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。3．5、向各转动部位加润滑油，调整风阀传动机构，动作灵活可靠。3．6、检测电机绕组绝缘电阻，紧固电源接线端子，检验电机接地是否良好。3．7、风机控制柜内多种电器是否良好，紧固各接线端子。3．8、检验风阀传动机构是否灵活可靠电线有没有破损，电线接头紧固是否良好。3．9、风机主电源检验电源指示应正常。3．10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。3．11、每日检验一次。4．相关文件统计：《风机六个月保养统计》编制：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-09设备工作文件版次/改次：A/0标题：供水系统保养规程页码：1/11．目标：确保供水系统正常使用。2．范围：适适用于石竹新花园供水系统管路、阀门、水表维护保养。3．职责：维修部负责实施每个月定时保养。4．保养内容：4．1供水主管、支管、户外管保养。4．1．1检验各主管、支管、户外管共联部件是否有渗漏，如有，应立即进行补漏；4．1．2检验各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，如有应立即除锈、补漆；4．2水表保养：4．2．1检验水表时，看指针是否正常，读数是否和上月有比较；4．2．2每次检验后要将水表盖盖好环境复杂地域要加防护罩，确保水表安全和正确性；4．2．3检验水表和连接件是否漏水，如有，应立即汇报，并提前通知停水，维修或更换。5．支持性统计：《供水系统保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-10设备工作文件版次/改次：A/0标题：管道煤气系统保养规程页码：1/1目标：确保小区内煤气供气设备和设施安全运行。范围：小区内各煤气设备设施。职责：煤气站值班人员负责小区户内、户外管道煤气设备设施、燃器具和气化设备监控、操作、统计、巡查、维修和保养及异常情况处理和汇报。内容。4．1每星期应对气化设备和设施、煤气站内管道得除尘、室内环境清洁；4．2气化炉每三个月须轮换使用一次，轮换后必需对原气化炉进行换水、排残；4．3每六个月对油气分离器进行排残一次；4．4每30天对户外管道进行外观检验，是否有生锈、渗漏，中压压力是否正常，管道支架是否稳定；4．5发生特殊情况（如：恶劣天气等）时，应加强检验；4．6每六个月对煤气管道进行涂漆防锈处理；4．7年底对本年煤气管道保养做出总结，同时做出第二年保养计划；4．8加强对业主进行安全用气宣传。5．支持性统计。5．1煤气系统保养统计。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-11设备工作文件版次/改次：A/0标题：中央空调系统保养规程页码：1/21．目标：确保系统安全正常工作，保障空调设备含有良好性能。2．范围：企业管理空调设备。3．职责：由工程维修部负责。3．内容：3．1月保养：3．1．1水系统保养：3．1．2检验冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；3．1．3洗冷却水塔，塔盘；3．1．4洗冷却水管上过滤器；3．1．5在冷却水中加入缓蚀剂；3．1．6检验冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；3．1．7检验系统阀门有没有渗漏，清洁系统设备表面。3．2盘管风机保养：清洁过滤网、风机转动部位注油，检验电磁阀和温控开关。3．3水泵保养：见《水泵定时保养》。4．0六个月保养：4．1主机保养：主机由外委厂家维修单位每六个月全方面保养一次，维修部检验合格后在保养统计上签字。4．2副机保养：4．3冷却水泵保养见《水泵定时保养》；4．4制柜保养见《低压配电柜，控制柜保养》；4．5电动阀开启和关闭性能、电器元件检验。5．0冷却塔：5．1叶螺栓紧固，检验转动时是否振动.刮塔壁；5．2齿轮箱油位检验，补油。轴承温升检验补加润滑油东莞市春华物业管理编号：WI-S-11设备工作文件版次/改次：A/0标题：中央空调系统保养规程页码：2/25．3布水器转动情况检验；5．4塔盘.塔体倾斜校正。6．0管道系统：6．1阀门漏水检修，保温层修补；6．2冷却水管道加药除垢，除水藻；6．3冷冻水管道加药除水垢。7．0相关文件及统计：《空调月保养统计》《空调六个月保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-12设备工作文件版次/改次：A/0标题：室外照明系统保养作业指导书页码：1/11．目标：确保小区内夜间正常照明。2．范围：适适用于各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯维护、保养。3．职责：工程由维修部负责。4．内容：4．1各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯日检；4．1．1检验各灯灯泡是否完好。如有烧坏，应立即更换；4．1．2检验各线路运行时是否过流，绝缘是否老化；4．1．3检验各控制开关使用情况，如有过热、碳化、误动作等应立即更换；4．1．4带整流器钠灯在雷击或大雨后，应具体检验其绝缘情况；4．2月检。4．2．1检验各支路工作电流，是否和其额定电流相符合；4．2．2检验各镇流器、灯座、线路有没有漏电；4．2．3检验各接线盒防水胶垫是否老化、破损，如有应立即更换或做好防水处理；4．2．4检验电源线各个接头，是否发烧。5．支持性统计：《室外照明系统保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-13设备工作文件版次/改次：A/0标题：疏散指示灯保养页码：1/11．目标：使疏散指示灯运行良好，当交流电断电以后能确保每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。2．职责：由维修部负责。3．内容：3．1检验指示灯玻璃面板有没有划痕或破裂现象；3．2检验电源指示灯应常亮，当断开交流电而采取备用电池供电时，也应能亮，不然应检验修复；3．3指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检验修复；3．4检验灯具安装是否牢靠可靠；3．5清洁灯箱外壳及显示器表面；3．6每个月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；3．7发觉故障立即修理，每个月检验一次。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-14设备工作文件版次/改次：A/0标题：水泵保养规程页码：1/21.目标：确保水泵一直处于良好运行或备用状态。2.适用范围：全部石竹新花园内安装生活水泵、消防泵、稳压泵、雨淋泵、排污泵、潜水泵、空调水泵。3.职责：由工程维修部负责保养、统计.4.工作程序：4.1生活水泵和空调系统用泵每七天进行一次通常性保养，每六个月进行一次全方面保养。4.2消防水泵和雨淋每两月，补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10～15分钟，消防泵开启时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6M以上每六个月进行一次全方面保养。4.3排污泵、潜水泵每六个月进行一次全方面保养。4.4水泵保养时应把和泵体相连5米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。4.5泵体保养：4.5.1检验泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清楚，外观整齐，油漆完好。4.5.2补充润滑油，若油质变质，有杂质，应予更换。4.5.3检验盘根密封情况，若有漏水应增加或更换盘根填料。4.5.4联轴器联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每十二个月应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。电机保养：5.1外观检验应整齐，铭牌完好，接地线连接良好。5.2拆开电机接线盒内导线连接片，用500VMΩ摇表摇测电机绕组相和相.相对地间绝缘电阻值不低于0.5MΩ。5.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢靠紧密。6.相关阀门，管道及附件保养：6.1各个阀门开关应灵活，阀体内外无渗漏。6.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。东莞市春华物业管理编号：WI-S-14设备工作文件版次/改次：A/0标题：水泵保养规程页码：2/26.3压力表指示正确，表盘清楚。6.4管道及各附件外表整齐美观、无裂纹、油漆应完整无脱落。6.5点动判定水泵转向是否正确，若有误应予更正。控制柜保养：7.1断开控制柜总电源，检验各转换开关，开启、停止按钮动作应灵活可靠。7.2检验柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子接线螺丝。7.3清洁控制柜内外灰尘。7.4合上总电源，检验电源指示应正常。保养完成开启水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无显著振动和异声，压力表指示正常，开启柜各电器无不良噪音。10.相关文件及统计：《水泵月保养统计》《水泵、电机六个月保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-15设备工作文件版次/改次：A/0标题：消防栓保养规程页码：1/11.目标：确保消防栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能快速正常地供给消防水。2.职责：由保安部负责。3.内容：3.1月保养：3.1.1栓外检验：3.1.2检验栓门把手是否完好，栓门开关有没有卡阻，锁、玻璃有没有损坏；3.1.3指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有没有脱落；3.1.4栓门是否完好。3.2测试：随机抽取消防栓总数5%，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确报警显示。4.年保养：4.1完成月保养是全部内容。4.2开栓门取出水带，仔细检验有没有破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或更换。4.3将水带交换展开交换皱边后重新卷起。4.4检验水枪头和水带，水带和龙头之间联接是否方便可靠，如有缺损应立即修复。4.5将栓内阀门开闭一次，检验是否灵活，并清除阀口周围锈渣，将阀杆上油防锈。4.6将栓内清扫洁净，部件存放整齐后，关上栓门，4.7逐一测试报警按钮灵敏性和检验指示灯显示正确性。5.相关文件及统计:5.1消防设施月保养统计。5.2消防设施年保养统计。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-16设备工作文件版次/改次：A/0标题：有线电视线路保养规程页码：1/11.目标：能正常收看有线电视节目。2.范围：整个小区。3.职责：由维修部负责。4.内容：4.1放大器部份保养。4.1.1检验放大器经长时间工作温度有没有过高现象（以手触摸不烫手为宜）；4.1.2检验放大器电源插头和电源插座线温度有没有偏高，插头ACPIN有没有氧化，插头和插座配合是否紧靠；4.1.3放大器和分支器线路接口有没有生锈，如生锈应除锈后涂上凡士林。4.2分支器部份保养。4.2.1检验分支器和线路接口有没有生锈，如生锈，应除锈后涂上凡士林；4.2.2清洁分支器。4.3.箱体部分保养。4.3.1检验箱体内、外有没有生锈及油漆脱落；4.3.2检验下雨时箱内有没有进水；4.3.3检验箱内密封胶有没有老化、脱落；4.3.4箱体四面有没有物体蔽住散热孔。5.支持性统计：《有线电视系统保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-17设备工作文件版号/改次：A/0标题：防避雷系统保养规程页码：1/11.目标：确保避雷系统在雷雨气候能正常起作用。2.职责：由维修部技工实施每个月定时保养，并作好统计，维修部进行监督和技术指导。3.保养内容：3.1检验避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要立即除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达３０％以上必需更换。3.2用小锤轻敲引下线导电接触部件，检验接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要立即处理。3.3检验接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢靠可靠，如发觉问题要立即更正及紧固。3.4每十二个月雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统接地电阻（R≤10Ω）。内容每周每月半年每年1、检验避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆－※－※2、检验导电接触部件，焊点－※－※3、接地电阻测试－－－※4.支持性统计：《避雷系统保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-18设备工作文件版号/改次：A/0标题：控制柜保养规程页码：1/11.0目标：确保控制柜控制功效良好、正常。2.0职责：全方面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。3.0保养内容：3.1关掉控制柜电源，检验柜内各类开关、接触器，有损坏要立即更换，触点凹凸不平必需更换。3.2紧固各类器件紧固螺栓，紧固全部接线螺栓，弹簧垫片不行应进行更换。3.3每班检验各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。3.4对有弱电（即电子元件）控制板，应检验电路组件是否清洁，元件有否脱焊。3.5检验柜内全部电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要立即更换。3.6检验全部指示标志及线头标志是否清楚，柜表面油漆有没有脱落，有问题要立即修补。3.7每三个月对柜内外进行一次全方面清洁，用刷子或吹风机清除灰尘，尤其是残留电线及金属丝线，以防造成电路短路。3.8接通控制电源，注意有没有异常响声及异味，检验各指示部件工作状态应正常，对有弱电控制板要用万用表检验板上输入电压是否正常，操作上应小心。3.9控制柜内应备有控制原理图。3.10每十二个月必需用５００ＶＭΩ表测试线路绝缘电阻（Ｒ≥１０ＭΩ）。3.11每十二个月必需用对地电阻测试仪测试控制柜对地电阻（Ｒ≤１０Ω）。3.12保养周期：时间项目每周每月每季每年1、紧固螺丝，接线－－※※2、清理灰尘－－※※3、电动机根本路，二次控制回路绝缘电阻－－－※4、接地装置检验－－－※4.0支持性统计：《控制拒保养统计表》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜（箱）、开关保养规程页码：1/4１.目标：确保低压配电柜正常、安全运行。２．范围：低压配电柜检验、保养。３．要求：３.１全方面地检修配电柜内全部设备。３.２以最少停电时间完成检修。３.３每六个月保养一次。４．内容及步骤：４.１检修前按排好工作程序，取得管理处经理同意。４.２检修前一天通知业主停电时间。４.３先检修勿需停变压器部分，关掉空气开关。４.４馈线柜检修：４.点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行应进行更换，检验主回路铜鼻子是否接触牢靠，清理灰尘部分及指示部分。４.４.4.4.3.1用吹风机对断路器进行清扫工作。4.4.3.2对机构各个摩擦部分涂以润滑油。4.4.3.3触头银基合金磨损严重，表面不平等，则必需更换。4.4.3.4用500VMΩ表检验断路器绝缘电阻,R≥10MΩ。4.4.3.5断路器检验完成后，在手动和电磁锉适用闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。４.４.４断开馈线柜前进线开关，挂上吹风机清理柜内灰尘，检验抽屉接插机构有没有异常（有问题更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检验控制部份和指示部份。４.５电容柜检修：编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜（箱）、开关保养规程页码：2/4４.４.６进线柜检修：４.４.4.6.2.1抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；4.6.2.2对各个转动或滑动部位加注润滑油；4.6.2.3抹净触头上烟痕，发觉触头接触面上有小金属粒时，应将其清除；4.6.2.4假如触头银合金磨损严重，则必需更换触头；4.6.2.5清理灭弧罩两壁烟痕，假如灭弧栅片损坏，必需更换；4.6.2.6用５００VMΩ表检验断路器绝缘电阻(R≥10MΩ)；4.6.2.7重新插入开关后，按“开启”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。４.７.0母线检修：４.７.１检验前操作步骤：逐一断开低压侧负荷，断开高压侧断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上４.４.７.３拆除和母排连接二次回路短接线和接地线，用500VMΩ表测量相间、相对地、相对零绝缘电阻（Ｒ东莞市春华物业管理编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜(箱)、开关保养规程页码：3/4４.４.８切换柜检修：４.４.５.注意事项：５.１必需设专员监护５.２工作前必需验电５.３检修人员应对整个配电柜电气机械联锁情况熟悉并会操作。５.４检修中应具体了解哪些线路是双供电。５.５母排检修时，应对线路中残余电荷进行充足放电。６.保养周期：时间项目每七天每个月六个月壹年1.馈线柜A.紧固接线,螺丝B.检验接插口C.清理灰尘D.抽屉式万能限流断路器－－－－－－－※※※※※※※※2.电容柜A.紧固接线,螺丝B.检验电容C.清理灰尘－－－－－－※※※※※※3.进线柜A.紧固接线,螺丝B.进线开关C.清理灰尘－－－－－－※※※※※※东莞市春华物业管理编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜(箱)、开关保养规程页码：4/4时间项目每七天每个月六个月壹年4.母排A.紧固螺丝B.绝缘电阻－－－－※※※5.切换柜A.开关B.机械,电气联锁装置－－－－※－※※6.配电柜(箱)二次回路绝缘电阻－－－※7.接地网,电缆沟接地支架,配电柜(箱)接地电阻－－－※７.支持性统计：《低配电柜保养统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-31设备工作文件版号/改次：A/0标题：设备分类及代码页码：1/1代码名称代码名称代码名称GPG高压配电柜BP补压泵ZK中央空调B变压器KB空调水泵GK空调柜机G柴油发电机FM阀门ST空调水塔DPG低压派电柜SC水池FJ风机XKG消防控制柜SX水箱JLM防火卷帘门GB生活给水泵XT消防电梯TX公共天线XB消防泵KT客梯DJ防盗对讲LB喷淋泵HT货梯DZ道闸QB潜水泵FT扶梯YY游泳池设备编写:审核:同意:日期:东莞市春华物业管理编号：WI-S-32工作文件版号/改次：A/0标题：设备购置步骤页码：1/1维修部申请维修部主管签字总经理审批维修部会同相关技术购置人员验证后付款维修部资料行政部办理入整理归档库手续编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-33工作文件版号/改次：A/0标题：设备改造步骤页码：1/1维修部提出维修部主管审批改造方案管理处经理审批部件购置管理处委外实施改造自行改造维修部验收维修部资料整理归档编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-34设备工作文件版号/改次：A/0标题：设备重大故障维修步骤页码：1/1故障汇报维修部制订方案报总经理审批相关事项通知业主所需配件购置维修部实施方案试机验收整理统计存档编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-35维修工作文件版号/改次：A/0标题：设备(机具)外委维修要求页码：1/1一、因部分设备专业性较强，技术含量较高，损坏后维修难度较大，在相关主管、技工班、品质管理部尽力也不能处理情况下，即要实施外委维修。二、由管理处负责填写《设备外委维修申请表》。三、外委维修申报人要写明维修内容，并向维修方问清维修所需费用及大约修复时间并填于表格中，经企业专业工程师签署意见，品质管理部部长审核后呈请总经理同意，再送修理或请专业人员来企业维修。四、维修完成，相关人员要对设备功效进行检定验收，符合使用要求才能付款。属Ⅰ、Ⅱ级设备由品质管理部检定并立案。属Ⅲ级设备由管理处检定，全部设备外委维修管理处全部要立案。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-36设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器室管理要求页码：1/11、变压器是关键电力设备，亦是有一定危险场所，为了确保人身和设备安全，未经企业领导或维修主管同意，非值班人员不得入内。2、维修保养人员必需持证上岗。3、在维修保养及运行变压器时，必需严格根据操作及保养规程进行。4、电工必需熟悉电气设备情况及相关安全方法对变压器定时巡查，并做好统计，发觉问题立即处理并上报。5、供电线路严禁超载供电，室内严禁乱放、乱接、乱拉电线。6、变压器室大门及隔栅门上必需悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。7、变压器房内要配置完善消防设施，并确保其完好及使用方便。8、保持室内清洁，做到无杂物、无积水确保室内照明。编写:审核:同意:日期:东莞市春华物业管理编号：WI-S-37设备工作文件版次/改次：A/0标题：配电房管理要求页码：1/1配电房是石竹新花园供电系统关键部位，设专职电工对配电装置巡视，未经管理处经理、部门主管许可，非工作人员不得入内。值班人员必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。值班人员必需亲密注意电压表、电流表、功率因数表指示情况，严禁变压器空气开关超载运行。常常保持配电房地面及设备外表无尘。配电房设备倒闸操作由值班员单独进行，其它在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分用户发出停电通知，对于突发性停电事故应经过电话、口头通知或广播向用户作出解释。常常保持配电房消防设施完好齐备，确保应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。值班人员应认真做好值班统计和巡查统计，认真实施交接班制度。编写:审核:同意:日期:东莞市春华物业管理WI-S-38工作文件版次/改次：A/0标题：空调机房管理要求页码：1/1空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，严禁非工作人员入内。保持机房内良好通风和照明。空调机运行时，值班人员应按时巡查，检验各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应立即调整处理，并做好统计。定时清洗系统过滤网和过滤器，确保送风管道和水管道通畅。每七天对主、副机和机房进行一次清洁。每六个月对主、副机进行一次全方面检验保养，确保机组良好运行。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-39设备工作文件版次/改次：A/0标题：公共设施巡查制度页码：1/11.0目标：确保小区内各类公共设施完好率，延长公共设施使用寿命。2.0使用范围：小区内全部公共设施3.0细则：3.1公共设施由工程维修部主管、工程维修部付主管和设备设施领班负责巡视检验。3.2每七天对小区内各类公共设施巡查一遍，巡查人认真填写《公共设施设备周巡查统计》。3.3发觉公共设施损坏，巡查应如实统计并填写《派工单》，安排技工进行修复。3.4重大问题（如管道、阀门跑水漏水或公共设施被盗等），巡查人立即汇报管理处经理及企业领导，方便立即采取方法。3.5公共设施完好率应确保在95﹪以上。3.6巡查时如发觉有些人违反管理要求破坏小区内公共设施时，应立即加以劝阻并立即进行教育，情节恶劣者给对应处罚。4.0支持性统计：《派工单》《公共设施周巡查统计》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理WI-S-40工作文件版次/改次：A/0标题：设备保养维护供方管理要求页码：1/10目标:监督设备保养维护供方工作，为每十二个月服务供方评价提供资料。0适用范围：适适用于为小区提供服务供方。0职责：3．1管理处负责每个月对服务进行监督检验及评分。3．2品质管理部组织各管理处对服务供方进行复审。4．0工作细则：4．1电梯：4．1．1电梯供方每两周对电梯进行一次日常保养。保养前保养人先到管理处报到，并领取机房钥匙。保养完成后，保养人应请管理处相关主管或责任人在其保养统计上签字认可，同时为管理处提供《电梯周检表》、《电梯季检表》、《电梯年检表》。4．1．2管理处每个月依据电梯供方服务情况对电梯分包进行评分，填写《电梯供方评分表》。每十二个月对电梯供方进行一次复审，各管理处平均评分在80分以下为不合格。4．2.0高压设备：4．2．1高压供方每三个月上门对设备进行一次常规检验，做出预防性判定。4．2．2利用停电机会对电力高压设备进行除尘去污，对检验出来故障设备进行检修，对未能立即处理设备缺点必需在一星期内跟踪处理完成。4．2．3对电力线路及高压电缆进行常常性巡线，预防一切可能危害电力线路安全运行情况发生。电力线路一旦遭受外力破坏，应立即组织人力抢修，立即恢复送电，同时帮助我方追究肇事单位或个人责任。4．2．4对我方故障设备依据其缓急程度必需于当日或次日抢修完成。4．2．5每三个月必需填写《高压用户电力设备巡查及抢修汇报》交给我方。4．2．6每十二个月半必需对变压器，高压电缆等高压设备进行一次试验，并填写试验汇报。5．0支持性统计：《电梯供方评分表》《高压用户电力设备巡查及检修汇报》《高压设备试验汇报》编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-51工作文件版次/改次：A/0标题：闭路监控系统操作规程页码：1/11．开机首先检验摄像信号线是否插入VIDEO（视频）插孔，开关应拨在75Ω位置，输入电源应插好，无破皮现象，然后将电源开关打开，显示器、分频器、录像机电源打开。2．调整图像2．1当调整图像时，只须调整UP（向上）或DOWN（向下）选择开关；而调整图像左右时，须调整LEFT（相左）或RIGHT（向右）选择开关。调整主机时PAN/TILTCONTRO方法选择。2．2当图像出现枕形情况时，应调整显示器H-HOLD（行扫描）；图像受光棚压缩时，调整显示器V-HOLD（场扫描）；在图像不清楚时，调整显示器BRIGHT（亮度）或CONTRAST（黑白对比度）。3．录像将录像带准备好，放入录像机，同时按下PLAY和REC两键开始录像，时间能够定3H、6H、12H、24H等长短。4．回放录像在录制好图像播放时，请按STOP，然后按PLAY，就能够回放录像。5．收录图像进，反摄像镜头对准物体或拍摄对象，调整远近距离，以达成正确位置，使收录图像达成最好效果。6．当闭路电视出现图像无法调整清楚、控制键不起作用、摄像机和线路有故障时应立即关掉设备电源，并通知维修部相关人员。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-52设备工作文件版次/改次：A/0标题:低压配电柜配电操作规程页码：1/31．运行和维护：1．1配电装置运行中应进行下列检验：1．1．1当住户有疑问时，应立即进行调查，发觉有问题立即处理。1．1．2每六个月清扫配电柜电器、开关一次，保持绝缘良好。并按《配电柜、开关保养规程》中各项对低压配电装置进行检验。1．2用500VMΩ摇表测试多种装置绝缘电阻。1．2．1控制柜二次回路R≥1MΩ；1．2．2低压电缆R≥10MΩ；1．2．3母线R≥10MΩ；1．3每十二个月用接地电阻仪测试高压室配电房接地网，电缆沟接地支架，低压配电柜接地电阻R≤10Ω。2．0巡视：2．1运行中，天天要进行二次巡视检验，用电高峰期，每2小时巡视一次。2．2每次发生故障跳闸后，应进行检验，如不能处理，必需向企业领导汇报，并作好统计。2．3安装或修理后投入运行配电装置在48小时内每2小时检验一次。2．3电装置在异常情况下，要加强监视。3．0班值班员要求：3．1．1巡查多种配电柜指示灯、电流表、电压表读数是否正常，有损坏立即更换。3．1．2线排有没有跳火、冒烟发烧、变色现象、低压瓷瓶有没有裂纹。3．1．3电动开关工作中有特异噪音时，应将工作极面防锈抹净。3．1．4电缆温度表面温度不超出65℃2压配电柜中电动开关、抽屉式开关接插中接触面应严密、无变色、无火花和放电现象，温度不超出70℃3电柜中空气开关温度应不超出75℃4．事故处理：4．1配电装置发生故障时，应依据信号指示及故障现象找出原因。编写：审核：同意：日期：东莞市春华物业管理编号：WI-S-52设备工作文件版次/改次：A/0标题:低压配电柜配电操作规程页码：2/34．2主开关联络开关、电动开关发生故障时处理方法：序号故障现象可能原因处理方法1不能合闸和停止，断开二次回路熔断器按钮转换开关2触头不能闭合失压脱扣器无电压或线圈断路贮能弹簧变形导至闭协力减小反作用弹簧过大机构不能复位再扣检验线路恢复电压或更换线圈更换贮能弹簧调整