山东泰安市土地市场及地产市场调研报告74p案例分析定位报告

营销策划部泰安市土地市场及地产市场分析报告营销策划部章节一、泰安市综合分析…………………..3-16二、地块周边资源分析…………..……17-31三、泰安近期土地成交价格分析……..32-40四、泰安市地产市场宏观分析……………….…….…41-45五、泰安楼市案例分析………….…….46-58六、泰安市近期楼盘成交价格分析……………….….59-64七、泰安市养老行业分析……………..65-73八、产品初步定位报告……….….……………九、sowt分析………………….….……………一、泰安市综合分析泰山地区是华夏文明的东部发祥地，东夷海岱文明的源头区，儒家文化的承载区。泰安基本概况地理位置：位于山东省中部，地理位置优越，北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。总面积7761平方千米。地名由来:泰安也因泰山而得名，从古语“泰山安则四海皆安”中来，寓意“国泰民安”。天平湖泰山气候条件:属温带半湿润大陆性季风气候区，境内泰山海拔1545米，具有明显的高山气候特征，年平均气温13℃，环境优美，气候宜人。经济形势2008年2009年2010年2014年40（亿元）5570853004005006001500180020002200泰安市实现生产总值(GDP)建筑业产效（三级及以上建筑企业完成）43.1亿，增长26.9%52.2亿，增长18.9%75.1亿，增长43.5%86.1亿，增长13%338.4亿，增长17.1%410.4亿，增长21.3%486亿，增长18.3%560.6亿，增长15.4%1513.3亿，增长13.4%1715.7亿，增长13.6%2051.7亿，增长13.7%2304.3亿，增长11.5%产业结构2008年2009年2010年2014年泰安三大产业比例情况010203040506070第一产业第二产业第三产业10.655.533.99.954.635.59.553.636.99.352.538.52014年，泰安三大产业比重从2008年10.6:55.5:33.9的调整为9.3:52.5:38.5，第三产业得到较快发展，提高了4.4个百分点。泰安市历年三大产业比例情况分析如下图所示：人均GDP情况2010年泰安市人均GDP增速明显，达到37633元人民币的水平，比2009年增长19.55%。泰安市历年人均GDP及增长情况如下图表所示：2008年2009年2010年2014年泰安人均GDP及增长情况05000100001500020000250003000035000人均GDP人均GDP增占率27736314803763340000（元）5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%22.93%13.50%19.55%4185011.1%营销策划部城镇居民可支配收入情况2010年泰安市城镇居民人均可支配收入19953元，同比2009年增长12.91%，泰安市历年城镇居民可支配收入与增长情况分析如下图所示：2008年2009年2010年2014年泰安城镇居民人均可支配收入及增长情况030006000900012000150001800021000人均可支配收入增长率16095176721995324000（元）3.00%6.00%9.00%12.00%15.00%16.47%9.80%12.91%18.00%21.00%24.00%（本章完）泰安市城市规划状况城市发展方向布局结构中心城规划形成“一主、一副、两组团”的空间布局结构。主城、副城和外围组团之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。一主为泰城，一副为南部开发区新城，两组团为主城东西两侧的青春创业园组团和泰山科技园组团。营销策划部三、青春创业园组团：为京福高速公路西侧、泰肥公路两侧地区。青春创业园是以工业区为基础发展起来的综合新区，主要包括北部生活区和南部产业区。其主要职能为生活居住、生产物流。人口规模现状0.7万人，规划近期控制在3万人左右，远期6万人左右。四、泰山科技园组团：包括冯庄河与芝田河之间、灵山大街以北的地区和泰山东苑。其主要职能为生活居住、生产物流、旅游休闲。人口规模现状1.8万人，规划近期控制在5万人左右，远期12万人左右。近期建设策略：开发新城区、提升老城区、保护风景区二、地块周边资源分析营销策划部全市2009年末常住人口548万人,其中城镇人口264.2万人。青山环抱，绿水相依，冬无严寒，夏无酷暑营销策划部泰山，世界自然与文化遗产；泰山，中国旅游圣地40佳；泰山，中华十大名山；泰山，世界地质公园；泰山，国家5A级旅游景区；泰山，“中华国山”；岱庙历史悠久，底蕴深厚，著名的“历史文化名城”中部宜居城市中部交通枢纽鲁中经济核心风景旅游城市历史文化名城国际旅游名城A组团B组团C组团D组团天平湖南侧：中青旅综合用地规划内容：两个五星级度假酒店及旅游聚集中心天平湖西侧：现有高尔夫练习场天平湖地块资源：1、泰山风景旅游名胜区；3、天庭乐园，省级十佳乐园；2、天平湖湖景资源；4、现有的高尔夫练习场；天平湖北侧：天庭乐园地块规模组团规模A组团250亩B组团800亩C组团2000亩D组团700亩背靠“天下第一山”泰山风景名胜区，有天然的天平湖自然景观，周边项目均为度假型配套环湖西路土地条件地表绿植高铁大桥天平湖大桥酒店项目度假村地块条件本地地块调研区域，位置处于天平湖西湖南侧，地面由高密度绿植覆盖，地面城不规则坡地，主要道路环湖路已经通车，区域内有停业的度假村、本地居民村落。整体来讲自然条件不错，但在天平湖整体区域来看属于最差区域，以大桥为分界线，西湖生活配套交通便利性差，湖南岸比北岸从风水角度来讲更要次之，其地块条件来看未来升值潜力不如西湖北岸，生活便利性上不及东湖南岸北岸。（本章完）营销策划部三、泰安市近期土地成交价格分析2014年泰安市成交土地达到4045亩

据相关统计结果显示，2014年泰安市区土地成交量为4045亩，超过2009年和2010年总和，同比暴增50%，包括商住、商业金融、办公三类用地，其中商住土地为2232亩，可建建筑面积为293.2完平方米，2014年全年的商品房销售面积不到90万平方米。底价成交

据相关统计结果显示，2014年泰安市土地拍卖74块宗地，其中48块土地底价成交，仅7块土地竞价成交。营销策划部

基于目前不很乐观的地产市场情况，经过查询国土资源局的官方网站显示，自2014年11月12日2014-75号宗地以180万元（住宅）/亩成交后，至今再无土地成交。为了更好的得到有效的地块价格对于参考，通过多方了解，找到以下数据。天平湖周边地块价格营销策划部2010-8号宗地，受买方：泰山德美置业总面积-112.18亩；性质-商服；容积率-不大于1；成交时间-2010年；成交总金额-8637万元；土地价-77万/亩；楼面地价-1115元/平方米

2010-8号宗地，受买方：泰山德美置业总面积-112.18亩；性质-商服；容积率-不大于1；成交时间-2010年；成交总金额-8637万元；土地价-77万/亩；楼面地价-1115元/平方米

营销策划部2014-8号宗地，受买方：山东泰安龙曦酒店公司总面积-142亩；性质-商服；容积率-不大于1；成交时间-2014年3月；成交总金额-9937万元；土地价-70万/亩；楼面地价-1050元/平方米

营销策划部2014-46号宗地，受买方：泰安千古情旅游演艺有限公司总面积-233.5亩；性质-商服；容积率-不大于1；成交时间-2014年9月；成交总金额-12611.3760万元；土地价-54万/亩；楼面地价-809元/平方米

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基于天平湖周边情况，以天平湖大桥为中心一份为二，再以湖南岸北岸一分为二。（本章完）高价值区（具备成为第一居所的条件）同样具备成为第一居所的条件因在岸南故作为次价值区此区域土地自然条件非常好，为小丘陵地形，绿化度非常高，但生活配套设施极为匮乏。此区域背山靠水，并处在主干道迎宾大道辐射范围内，虽目前距离市区较远，配套不全，未来升值潜力看好。营销策划部

根据土地成交的情况反映，2014年大多数地块离市中心较远，且多以底价成交为主，土地成交均价仅为112万/亩，去年的高价地块主要集中于城西环山板块及高铁板块，成交单价在200万/亩。（本章完）四、泰安市地产市场宏观分析综合1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年全年泰安一手商品房交易走势月度销售总套数月度销售总金额2.93亿1.35亿6.47亿445套330套1327套944套5.19亿719套3.92亿539套3.41亿531套3.33亿597套3.79亿534套3.59亿827套5.73亿589套3.81亿445套3.26亿2011全年销售套数：7827套全年销售金额：46.78亿元全年销售面积：84.19万平方米销售均价：5560元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.07亿3.29亿132套309套466套1.98亿2012233套1.3亿2015年1月-4月泰安一手商品房交易走势月度销售总套数月度销售总金额截止12年5月，泰安市2015年一月至今销售套数：1140套（11年前四月3046套）销售金额：7.63亿元（11年前四月15.94亿）销售面积：12.85万平方米销售均价6000元上下/平方米

泰安是山东省唯一一个被限购的地级市，2014年土地供应大幅增长,泰安城区土地供应343.97万平方米约8200亩,供应量增长30.5%；成交241.81万平方米,增长19.3%；成交均价为117.59万元/亩,同比下降25.4%

楼市成交量逐月下滑,通过本次市场调差结果显示,2014年3月最高峰值市区新建商品房共成交1327套,到9月份成交597套呈每月成交下降趋势。到2014年10月出现全年第二次回暖827套月成交，自此至今又呈现每月下降的趋势，截至2015年4月份，泰安市的一手商品房累计可售面积达到了202.69万平方米，环比增长5%，商品房住宅可售套数12945套，可售面积154.44万平方米，环比增长7%，世联预测12年市场还将增加150万平方米的商品房供应量，届时将达到300万~400万平方米的市场存量，是2011年泰安全年销售面积的4~5倍。

总结营销策划部五、泰安市楼市分析营销策划部环山路以南东岳大街以北泰安市一类地块几乎聚集了泰安市多数售价一万以上的高端项目，如国山墅、御园、玉都国际等东岳大街以南泰山大街以北泰安市二类地块地块中的主要项目价格集中在8000元上下，例如泰山公馆、鼎基时代、福盈天地等

以下俩个区域是泰安市去化比较高的区域，在市场不好的情况下，凭借稀缺的地段与北山的风水气象，仍有固定的购买人群。

泰安本地居民对泰山的特别认识，普遍的地段概念就是，离山（背山）越近地段越好所以其他区域的楼盘因位置局限，价格较低，4000~5000之间包括恒大城。值得注意的是容郡·山语湖其项目位置离天平湖北岸很近，销售均价达到了12000元以上，多层带电梯。营销策划部国山墅楼盘名国山墅位置泰安市政府西300米占地面积182亩总建面17万平米建筑类型多层/双拼/联排容积率1.04建筑风格

苏格兰开盘时间2011.4年户型配比多层：130-160㎡；别墅：260-400㎡价格多层15000元别墅20000以上开发分期一期已基本售罄，二期已全部封顶，三期未定客户分析1、高端圈层客户；2、企事业单位高管；楼盘特色处于泰安政府西侧，背靠泰山处于绝版位置。

营销策划部玫瑰庄园楼盘名玫瑰庄园位置泰安市佛光路西环山路南100米

占地面积8.64万平米总建面23万平米建筑类型多层容积率2.2建筑风格

现代开盘时间2010年户型配比两室：80-100㎡；三室：100-150㎡价格均价4500元/㎡开发分期项目分三期，一、二期已售罄，目前尾房阶段。客户分析1、婚前购房者约占50%；2、投资购房者约占30%；3、养老购房者约占10%；4、其他约占10%楼盘特色小户型，大空间，小面积，大收益

营销策划部恒地.乐活小镇楼盘名恒地.乐活小镇位置城东·明堂路中段（省电力学校对面）

占地面积12万平米总建面15万平米建筑类型多层容积率2.1建筑风格

现代开盘时间2012年户型配比两室：80-100㎡；三室：100-150㎡；别墅：260-350㎡价格未定开发分期共一期项目，目前正在紧张施工中，最快的楼栋已建至地上6层左右客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占20%。楼盘特色极简而又极尊贵；红、白、蓝色系的完美搭配，接驳了时尚和古典的对话。

营销策划部三合御都楼盘名三合御都位置温泉路北端，环山路南侧，东至唐訾路占地面积31万平米总建面39.1万平米建筑类型高层容积率2.2建筑风格

现代开盘时间2011年户型配比两室：88-100㎡；三室：100-150㎡；四室：150-200㎡价格均价7200元/㎡开发分期一期正在预售，无二期客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占15%；4、其他约占5%楼盘特色观景阁楼、私家庭院

营销策划部楼盘名华城丽景湾位置丰台路以东，泰前大街以北，双龙河以西，老泰佛路以南占地面积7.7万平米总建面8.12万平米建筑类型多层容积率1.06建筑风格

现代开盘时间2010年6月6日户型配比主力户型：二居室93平米，三居室92-133平米价格均价6200元/㎡开发分期一、二期项目的外立面粉饰已经基本完成，其中部分楼体的玻璃已安装完毕，车库已经开始建设，小区绿化、室外道路的铺设也即将开始，一、二期预计10月份交付使用。客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占20%。楼盘特色以一流的江南团队联手之力，将都市之激情浪漫与江南水乡之宁静闲适结合于一体

华城.丽景湾营销策划部大安绿视界楼盘名大安绿视界位置碧霞湖路南段与老泰莱路交汇处占地面积10.3万平米总建面20万平米建筑类型高层容积率1.6建筑风格

现代开盘时间2012年户型配比两室：87-100㎡；三室：100-120㎡；四室：120-145㎡价格均价4300元/㎡开发分期一期未开盘，正在施工；二期未定客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占20%。楼盘特色低容积率、低密度、高绿化、高景观配置、双公园设计

营销策划部泰豪名城楼盘名泰豪名城位置东岳大街与泰明路交叉路口，北临东岳大街，东临泰明路占地面积10.5万平米总建面15万平米建筑类型高层容积率2.1建筑风格

现代开盘时间2011年户型配比两室：90-110㎡；三室：110-130㎡；四室：130-160㎡价格均价6300元/㎡开发分期一期未开盘，二期未定客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占30%；3、其他约占10%楼盘特色艺术让建筑不冷漠、雕琢让建筑绽放光彩

营销策划部心怡佳苑楼盘名心怡佳苑位置佛光路北段学府家园北临占地面积12万平米总建面14万平米建筑类型多层容积率2.2建筑风格

现代开盘时间2010年户型配比两室：95-110㎡；三室：110-140㎡价格均价5200元/㎡开发分期一期剩余房源为42套，无二期客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占10%；4、其他约占10%楼盘特色现代简洁的建筑形式

营销策划部大安绿视界楼盘名大安绿视界位置碧霞湖路南段与老泰莱路交汇处占地面积10.3万平米总建面20万平米建筑类型高层容积率1.6建筑风格

现代开盘时间2012年户型配比两室：87-100㎡；三室：100-120㎡；四室：120-145㎡价格均价4300元/㎡开发分期一期未开盘，正在施工；二期未定客户分析1、婚前购房者约占60%；2、投资购房者约占20%；3、养老购房者约占20%。楼盘特色低容积率、低密度、高绿化、高景观配置、双公园设计

营销策划部宝龙国际社区（本章完）楼盘名宝龙国际社区位置泰安市泰山区温泉路北首

占地面积23.73万平米总建面30万平米建筑类型商住一体容积率建筑风格

现代开盘时间2008年12月户型配比商铺户型为38-80平米；温泉小户型为30-70平米；别墅户型为550平米价格均价7000元/㎡开发分期客户分析1、婚前购房者约占40%；2、投资购房者约占40%；3、商品房购买者约占10%；4、养老购房者约占10%。楼盘特色集五星级酒店、娱乐、美食、购物、游乐、居住、休闲、运动八大功能于一体的大型的购物、休闲中心

营销策划部六、泰安市楼市成交价格分析泰安2014年第四季度成交金额均价一栏泰安2014年第四季度成交金额均价一栏

楼盘成交量方面，2011年最后季度冠军楼盘是恒大城，成交套数为366套。楼盘成交价格方面，2011年最后季度冠军楼盘是国山墅，成交价格为17089元/平方米.恒大城案例分析热销原因分析：优惠-开盘85折赠送-1500精装修宣传-广告投入巨大品牌-恒大影响力与日俱增定价-合理的价格营销策划部国山墅案例分析高价销售原因分析：成本-土地成本较高接近400万/亩（地王）地段-绝版稀缺地段形态-多层与别墅品牌-高文安室内设计，陈青松规划设计圈层-定位高端，走精品销售路线。

(本章完)七、泰安养老行业分析老龄化现状据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后