长沙市开福区项目调研报告书样本

长沙开福区(四方坪)调研汇报书知本·动力广告序言………………………3第一章：总体调研概况……………………4长沙市房地产市场现实状况分析…………………8第三章长沙市开福区房地产市场现实状况分析…………19第四章长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析……………………25第五章关键竞争对手分析……………26第六章四季美景计划提议……………35附1………………………40附2………………………44附3………………………46序言4月25号至5月25号，30天来我们项目组相关人员8人共出动330余人次，具体调查了长沙市北城区尤其是开福区中四方坪板块累计18个楼盘销售推广情况。经过周密楼盘走访、市场考察、资料搜集、分析整理等调研工作，参考项目规模、楼盘类型、项目所在地、推广周期、主诉求定位、开发商综合实力、主力消费群等综合考评指标，得出以下3个楼盘对“四季美景”推广销售存在借鉴价值或形成冲击，列为竞争对手深入调研对象，分别为：左岸春天、时代先锋、科院。因为时间仓促及调研渠道有限等方面原因，或是部分竞争楼盘仍处于项目筹备阶段，资料或有缺失、不尽详实，我们将在推广期后续市场调研中给予追踪、补完。调查是市场策略研究前期阶段，我们将策略建立在调查基础之上，经过对大量调查资料进行统筹分析、研究整理,并结合项目现实状况对竞争项目进行关键分析。我们以市场真实数据、信息为基础,顺应长沙房产大势，全部调研内容皆围绕四季美景有针对性地展开。“知己知彼,百战不殆”,唯有经过深度剖析长沙房产动态,充足认识本身利弊，方能游刃有余地引领市场时尚。第一章：总体调研概况一、调查目标四季美景在长沙市北区四方坪板块，而长沙素有“南帝北丐”之称，即北城区人气和经济繁荣程度要远远低于南城区，从房地产项目来看，除经济适用房以外，现在北区还没有尤其成功较大规模住宅项目。而伴随最近几年长沙市房地产行业连续升温，竞争随之加剧，为了尽可能降低项目开发风险程度，在前期有必需进行深入正确市场调查，以达成以下多个目标：1、全方面了解长沙北城区尤其是开福区中四方坪板块房地产市场整体情况，以明确本项目标开发背景及市场发展趋势；2、了解竞争性楼盘现实状况及动态，为制订本项目标营销策略提供依据；3、了解消费者对北区存在偏见根本原因，规避项目所在区域给开发带来不利原因，为本项目标计划设计提供依据；4、了解目标消费群特征及其购置需求，为本项目定位、推广传输提供依据。二、调查内容（一）长沙市住宅市场概况长沙市区域概况长沙经济发展概况长沙住宅市场特点长沙住宅市场发展趋势（二）开福区市场概况开福区概况开福区住宅供给和成交情况（三）四方坪市场概况1、四方坪概况2、四方坪住宅供给和成交情（四）竞争性楼盘情况竞争性楼盘界定①大型楼盘②同类型楼盘③同区域楼盘调查内容①同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住宅单元总量、现有供给量分析；②同类楼盘特点（售价和销售率、销售和卖点、户型面积、计划和建筑设计特点）；③估计未来几年住宅供给总量、单元套数、已开发物业后续供给量；④周围关键竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、套数；⑤同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大单元面积；⑥同类楼盘现时价格幅度；⑦未来住宅供给量增幅、市场承接力、竞争情况。（五）目标用户及其需求特点目标用户界定①有一定经济实力②认可郊区置业③认可运动地产调查范围①中、高级小区②政府机关宿舍③效益好企机关宿舍调查内容①目标用户区域分布；②目标用户特征描述；③目标用户对项目所在区域见解；④目标用户对运动概念偏好程度，和喜爱何种形式运动项目；⑤目标用户对居住环境及配套设计要求；⑥目标用户对户型面积及室内功效部署要求；⑦目标用户购房能接收价位；⑧影响目标用户购房决定原因。三、调查对象及路径竞争性楼盘调查竞争性楼盘资料关键经过国土局、计划局、计划设计院、建筑设计企业、计委、房地产媒体记者、房地产企业责任人等路径取得。目标用户对目标用户调查关键对调查范围内住户进行入户深度访问。第二章长沙市房地产市场现实状况分析一、二00三年长沙房地产市场发展情况及分析（数据起源于长沙市房地产交易管理所）近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济快速增加，展现稳步发展势头。二00三年，其加速发展态势更趋显著，市场表现更为活跃。二00三年长沙房地产市场基础情况以下：1、房地产开发投资大幅增加，占固定资产投资比重加大，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，和去年同期相比增加49.84%，长沙市房地产开发投资首次超出了100亿元。占固定资产投资比重1/4强。2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升从商品房供给情况来看，伴随房地产开发强力增加，房地产施、完工面积同时上扬，截止11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，完工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增加32.66%和33.46%。从商品房预售情况来看，，全市共有155个企业887栋商品房上市预售，同意预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增加18.77%。其中同意预售住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重81.44%，商品房供给量较为充足。从销售情况来看，，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增加21.74%、19.15%和19.24%，商品房有效需求保持了较高增幅，市场供、求两旺。从商品房销售价格来看，全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增加3.87%，其中商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增加3.29%，商品房价格在略有下跌基础上稳步回升，商品房价格基础保持稳定。3、二手房交易放量增加，住房二级市场被激活，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增加39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增加76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年以后，最终实现了突破，达成118万㎡，增加近一倍。本市住房二级市场经过多年培育以后，在政府宏观政策调控下，尤其是10月本市出台“长沙市人民政府相关深入搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）具体方法作用下，市场被快速激活。4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增加76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增加75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费个人住房抵押贷款，成交起数，从98年613起至28078起，六年间增加了45倍。消费者消费观念发生了根本改变，国家开启内需，拉动消费政策因为有了金融业支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业快速发展有力保障。5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求增加，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年增加78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增加24.32%。，即使长沙已基础实现“三个大变样”城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房有效需求，它为完善城市功效，加紧城市基础设施建设，改善市民居住水平和质量全部做出了较大贡献。6、经济适用住房建设全方面得到调控，商品房市场结构更趋合理，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，完工面积58.60万㎡，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。从年初开始，长沙市人民政府果断停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全方面压缩，经济适用房占新增商品房开发量比重由调控前靠近50%到调控后20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场影响基础消除。以上多个方面充足说明，长沙房地产市场继续保持了快速增加格局，各关键指标大幅增加，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达成历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增加态势，究其原因，关键有以下几点：1、从产业投入角度分析长沙市近几年来经济总量连续高速增加，GDP保持二倍数增加，对房地产业投入不停加大。98年至11月，全市共完成房地产开发投资340.55亿元，占全市固定资产投资1/4。尤其是以来，长沙市实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有地域差异不停缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了宽广空间。从市场角度分析——从购房能力分析，伴随长沙经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙房价较为稳定，这使得市民住房购置能力大为提升，个人购置商品房占市场总销量94%。——从投资角度分析，因为股市长久低迷，银行利率数次下调，而房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求，长沙现在经过按揭贷款购置商品房比率为74.22%。据长沙市房地产交易中心最近一次调查统计，投资型置业者在购置各类商品房中比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。——从消费结构分析，伴随房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了显著改变。改善型住房需求较为显著，大家已不能满足于“够住就行”传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大，“终极置业者”不停涌现，长沙人均居住水平快速提升。至，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。——从需求关系分析，伴随长沙城市化进程加紧，新增城市人口增幅较大。从1998年到末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增加和机械增加)，每十二个月平均增加5.52万人。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，长沙市每十二个月因人口增加而拉动住房需求将达成120万㎡(按现在本市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达成180万㎡。另外，城市外来人口购置需求也不容忽略，据统计，长沙市现在外来人口购房比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增加。3、从政策角度分析——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济支柱产业，加大对房地产业发展支持力度。二是国家将开启消费、拉动内需作为国民经济增加关键举措，采取多种政策和方法，大力发展和开启住宅消费。三是深化住房制度改革，根本停止了住房实物分配制度，全方面推进住房商品化，市场化进程。四是经过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭住房需求。五是前后出台了意在依靠科技进步，提升住房质量一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业连续、健康发展提供了良好外部环境。——从长沙政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分重视对房地产市场培育，重视政策引导，在前后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、许可经济适用房上市等一系列政策方法基础上，10月又出台了长政发［］58号文件“长沙市人民政府相关深入搞活房地产市场若干意见”，深入放宽政策。关键方法有扩大公房出售范围；主动妥善处理了产权发证中历史遗留问题；深入降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房契税降为1%)；提升公积金贷款额度，加紧住房货币化进程；果断停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和方法全部含有极强操作性，极大激活了潜在消费群。长沙二手房交易放量增加和经济适用住房建设规模全方面回落，充足显示了政府利用了市场机制宏观调控市场，利用了政策杠杆引导长沙房地产市场健康、有序发展能力。市委市政府确定为改革发展年，提出了要“大干新三年，再创新辉煌”，全力推进城市化进程。未来三年，本市将围绕加紧发展，实现全方面小康总目标，以科学发展观为统揽，以“一洲两岸，六桥三环，打通出口，开发新区”，加紧小城镇建设为关键，坚持以人为本，高起点、高标准、高质量、高效益计划、建设、管理、经营城市，到，城市化水平达56%，城区绿化率为33%，城市绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积8.3平方米，人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，要全方面完成“一江两岸一洲”滨水区建设，全方面完成“六桥三环”，城区环境保护绿化达标，完成棚户区改造和农民进城务工廉租房建设，完成历史区街保护和维修等关键工程，到全市控制性详规覆盖总面积达成400平方公里。本市近期发展目标已经明确，长远发展蓝图已经绘就，市委市政府决议和去年国务院18号文件和市人民政府58号文件，给本市房地产业带来了愈加宽广可连续发展空间。，长沙房地产市场仍将在投资和需求双向拉动下，在政府宏观政策调控和引导下，坚持住房市场化基础方向，不停完善市场体系；坚持以需求为导向，不停调整供给结构；继续完善住房一级市场，搞活住房二级市场，培育住房梯级消费观念，增强和带动居民住房消费主动性；深入规范市场服务行为，发挥房地产中介服务作用，确保本市房地产市场总量基础平衡，结构基础合理，价格基础稳定，努力促进全市房地产业连续健康发展。二、一季度长沙市房地产市场分析（数据起源于长沙市房地产交易管理所），作为市委市政府确定改革发展年，在“大干新三年，再创新辉煌”目标鼓舞下，本市城市建设稳步推进。本市房地产业也紧紧抓住这一发展机遇，继续加大投资力度，深入加强了对房地产二、三级市场引导和培育，一季度本市房地产市场关键展现以下多个特点：1、房地产开发投资快速增加，房屋建设速度加紧一季度，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比去年同期增加30.71%。房屋施工面积513.09万平方米，完工面积69.78万平方米，分别比去年同期增加11.01%和55.31%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。因为3月1日起实施市政府89号令《长沙市城市房地产交易管理措施》中要求“取得商品房预售许可证必需要符合：房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达成十层，并已确定施工进度和完工交付日期”条件，提升了商品房预售门槛，致使一部分开发商为了早日实现商品房预售，加紧了商品房施工速度,使本市一季度商品房完工面积加大。2、商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大一季度，全市共有203栋商品房被同意上市，同意预售总建筑面积为120.10万平方米，其中住宅面积为86.69万平方米，分别比去年同期增加43.49%和30.64%。上市量比去年同期净增36.40万平方米，增速较快，本市商品房市场继续扩容。在同意预售商品房中，住宅占总上市量比重为72.18%，比去年同期下降7.21个百分点。非住宅商品房建设比重有所增加。伴随本市居民可支配收入深入增加，消费者对房地产投资热情也将深入提升。同时，长沙作为省会城市，有着良好商业基础，长沙市商业网点、集贸市场和商业从业人数位居全国超出百万人口城市第七位，商业气氛很好，伴随本市城市化进程加紧，门面和写字楼等经营性用房也将会顺应市场需求，其建设比重有深入增加之势。3、商品房交易连续升温，市场需求较为旺盛一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。其中商品房期房成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增加52.69%、63.76%和36.20%。房地产市场保持了较为旺盛需求。在市场有效需求不停提升同时，本市房地产开发整体水平也得到了提升。房地产投资日趋于理性，房地产开发商越来越重视经过楼盘品质打造，提供全方位诚信服务，来铸就本身品牌，在猛烈市场竞争中赢得市场。4、二手房交易活跃，政策促进作用显著一季度，全市共办理二手房交易2665户、成交面积37.41万平方米、成交金额5.34亿元，分别比去年同期增加76.84%、206.39%和261.64%。其中房改房上市成交1471户、成交面积10.17万平方米、成交金额1.27亿元，分别比去年同期增加97.72%、108.83%和124.28%。二手房成交面积比去年同期增加两倍多，交易量翻倍。本市住房二级市场日益活跃。本市二手房交易量快速放大，是在多重利好原因综合作用下产生：首先，二手房市场活跃关键得益于政府对住房二级市场精心培育和具体政策指导。多年来，国家前后出台了一系列政策，开启住房消费，培育住房二级市场。本市也于去年年底出台了58号文件（长沙市人民政府关于深入搞活房地产市场若干意见），并于今年年初出台了长沙市房地产交易管理措施，从简化二手房交易手续、降低税费、加强配套服务，规范交易行为等方面放宽政策，直接刺激和促进了二手房市场活跃。其次，二手房关键集中于市中心，交通便利，生活设施齐全，总价较低，易于出租和出售，对于那些经济实力不强又急需改善居住条件和购置房地产用于保值增值投资者极具吸引力。其三，居民住房消费能力提升将促进一部分人采取“以旧换新，以小换大”方法不停改善居住条件，形成住房梯级消费模式，加速二手房流通。其四，金融机构对二手房按揭支持力度加大和中介服务日益规范和完善，也将深入推进住房二级市场活跃。所以，本市住房二级市场在上述利好原因连续作用下，在以后较长一段时间内仍将保持较快发展速度。5、房地产抵押登记业务量继续增大，个人住房抵押贷款增幅趋缓一季度，全市共办理房地产抵押登记7377起，抵押面积200.81万平方米，抵押金额50.10亿元，分别比去年同期增加6.76%、24.73%和6.51%。其中个人住房抵押贷款6965起，抵押面积85.77万平方米，抵押金额17.87亿元，分别比去年同期增加5.93%、8.17%和-1.42%。房地产抵押贷款业务在业务总量增加同时，出现了一个较为显著特点：增幅趋缓，尤其是个人住房抵押贷款中抵押金额出现了本市自开展房地产抵押业务以来首次负增加。从房地产抵押登记面积来分析，1998年—本市个人住房抵押登记面积年均增幅为142.65%，一季度下降了134个百分点。个人住房抵押贷款增幅快速下降，关键有两个原因：一是本市个人住房抵押贷款经过六年高速增加，市场容量已经达成了一定水平，需要进行一定程度调整。二是受央行“121”号文件影响，银行加强了对个贷风险防范，提升了贷款条件，放贷速度趋缓。6、旧城改造力度减弱，新区建设速度加紧一季度，全市共拆迁房屋1034户，拆迁房屋面积17.53万平方米，拆迁面积较去年同期下降了16.80%，其中拆迁住宅面积10.42万平方米，较去年同期增加了1.52%。伴随本市“十二个月一个样，三年大变样”旧城改造目标实现，以后本市旧城改造将在局部进行，城市房屋拆迁量将呈下降趋势。伴随本市“大干新三年，再创新辉煌”序幕拉开，本市城市建设重心将转向新城区建设和开发，以后十年，本市将投入1000亿元，努力把长沙建设成为“国家级生态城市”。纵观一季度本市房地产市场总体运行是理性、健康、平稳，保持了一个良好发展开局。伴随本市国民经济连续发展，城市化进程加紧，和居民收入水平提升，我们有理由相信，年二季度本市房地产市场将继续保持稳步增加态势，将发展愈加好、愈加快。经过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：1、长沙市商品房均价约为2450元/平米，在全国省会城市中房价相对很低，甚至比南昌、合肥还低，其次这几年长沙城市发展很快速，所以房地产发展空间很大。

2、长沙是个经典消费型城市，城市居民在娱乐、休闲、餐饮和交通方面花费比重较大，住房消费比重相对较低。

3、去年长沙对商品房和二手房交易税费全部有了很大减免，市场交易逐步开始活跃。

4、众多外地著名开发商如阳光100、美联置业、奥园、绿城、南全部、中天、香港国中等纷纷看准长沙市场上马地产项目。

5、现在长沙高素质楼盘较少，和沿海发达城市比较而言有一定差距也给了长沙房地产市场很大发展机遇。

6、最近因为很多地域投资过热，物价上涨较快，政府加大了宏观调控力度，提升了钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业贷款门槛。使得一大批实力有限，过于依靠银行贷款中小房地产企业碰到了一定融资困难，市场将会出现比较残酷优胜劣汰。

7、长沙市现在关键发展方向是东扩南移,人民东路、体育新城、省政府和河西南大桥板块和河东湘江滨水带等已成为房产商投资热土。

8、现在长沙别墅用地因为受到审批限制，市场出现了部分供不应求，以后两年高素质别墅项目将会有很好发展前景。

9、在长沙地产届到现在为止仍未形成多大品牌效应，即便是所谓本土略微有名华盛、创远、顺天、金海林等开发商开发项目在长沙市场占有比重也十分有限。注（长房是个例外）

10、长沙迎来了商业地产年，王府井、铜锣湾、国中星城、中南汽车世界二期、安居乐家居建材广场、运达国际商业广场、坡子街和立即揭开神秘面纱中天广场、新外滩、德胜商业广场等项目个个摩拳擦掌，猛烈竞争由此展开。三、销售推广调研分析依据长沙楼市调研走访及《潇湘晨报》地产信息资料，我们总结了以下销售特征：

1、经过对有购置意向潜在消费者调查数据显示，长沙市住房消费市场潜在购置者年纪开始展现出走小趋势。原本占据主流消费市场长沙市民年纪在２６岁－３５岁，今年开始演变成为２５岁以下和２６岁－３０岁消费群体。

调查表明，潜在购置意向受访者中２６岁－３０岁年纪层占３６％，２５岁以下年纪层占３３％，跃居第二位，较为充足地表现了需求市场活跃。同时，购置主体年轻化对于楼市产品多样性要求也将更高，对于部分新理念和创新产品接收程度也将提升不少。

2、数据表明，长沙市潜在购置群体理想购置价位集中在总价１０．１万－２５万元。长沙市２００３年商品房平均价格为２２２２元／平方米，消费者理想价格和市场仍存在一定差距。

从这次调查来看，认为理想价位在１５．１万－２０万元消费者最多，占受访者２８％，其次是认为理想价位在１０．１万－１５万元消费者，占总数２０％，而期望值在２０．１万－２５万元消费者也占到了１８％。由此可见，１０万－２５万元楼盘是消费者所能承受心理预期。3、调查显示，选择三房两厅受访者高达５４％；其次是选择两房两厅受访者，占总量２３％；而选择四房两厅、五房两厅及复式单位和一室一厅受访者分别为１０％、８％和５％。从理想面积来看，潜在购置群体欲购置户型关键集中在两房两厅和三房两厅，户型面积集中在８１－１４０平方米。

从调查数据不难看出，８１－１００平方米两房两厅，１００－１４１平方米三房两厅将是未来主流消费市场关键取向。同时结合消费者所能够承受心理预期，能够初步估算出潜在购置群体购置心理价位是每平方米２０００元以内，和现在新兴片区市场价位相比，存在一定落差，反应出消费市场对价格压缩期望值较高。

4、在这次调查中发觉，住房消费市场自用考虑百分比仍然占据主流，高达８７．３％；投资型购房虽较往年有所上升，仍仅占１１．６％。消费者在选择自住住房时，相当青睐拥有少许商业配套纯住宅小区。调查显示，７１％受访者在选择住宅类型时考虑是拥有少许商业配套纯住宅小区，１７％受访者选择大型商场上塔楼住宅，还有１２％消费者表示无所谓。5、同时，数据也表明，小高层住宅在潜在购置群体心目中比重扩大，成为最受青睐住宅物业类型。５４％受访者表示首选小高层住宅；多层仍然保持次考虑地位，有２８％受访者表示考虑购置；选择高层和别墅受访者分别为１３％和５％。

从调查来看，拥有少许商业配套纯住宅小区是潜在购置群体关键考虑对象，充足表现出住宅开发规模化必需性，一定程度上反应了人居住群体心理需求，这显然也是未来郊区物业大盘开发一个利好信息。同时，小高层观景度和多层小区低密度已成为潜在购置者关键考虑元素。

6、大家在选购住房时，周围环境、交通和物业管理是最关注问题。这次调查图表数据显示，长沙市潜在购置者对物业综合品质衡量标准关键原因依次是环境、交通和物业管理，这说明未来楼盘供给市场开发中心有必需考虑住房小区居家气氛营造，郊区物业交通情况改善，产品售后服务——物业管理水平也成为衡量住房综合品质关键原因。伴随今年消费者入住小区数量增加，物业管理已经成为消费者进行物业品质评判关键原因，但从关联数据来看，潜在消费群体对物业管理服务关键内容分别为保安２４小时巡查、智能防火防盗、四季绿化三个方面，充足表现出现在长沙市民对物业管理价值期望还停留在物业管理原始状态，即安防和园林维护方面。这也表明长沙物业管剪发展空间巨大，未来物业管理企业面临问题将是服务意识革新和服务水准综合提升。

而受访者对物业应配置生活配套持期望值最高前五位依次是：超市、菜场、银行、诊所、幼稚园。熊克辉认为，在楼盘开发规模化背景下，潜在消费群体对大小区所应负担附加功效亦提出了更高层次要求，一个新发展取向日益显现，造村造镇式独立综合型生活大小区将成为未来住宅小区发展目标之一。第三章长沙市开福区房地产市场现实状况分析一、房地产开发背景几年来，长沙北城即使开发了部分住宅楼盘，房产商圈了许很多多地，‘北丐’印象，却在大家记忆中如影随行。政府“拓北”战略实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业发展奠定了最坚实平台：根据拓城计划，开福区新拓展部分关键由四方新城4.6平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世纪片4平方公里，洪山旅游区3平方公里，捞霞片13平方公里等组成。以后3年，开福区将投入109亿进行城市建设。五年内，开福区将城区面积由现有17.3平方公里拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。仅今年上六个月，该区就已投入11个亿进行基础设施建设。现在，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架“六纵六横”、四通八达道路交通网络。且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。计划中“四城”建设，面积达4．6平方公里四方新城和面积达12平方公里青竹湖外商城已形成一定规模；依靠霞凝港和长沙火车北站新址新港城，其占地1500亩现代物流配送中心前期工程已经开启；金鹰城也有新发展。

道路网络和城区拓展，为三大产业发展提供了巨大舞台。商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主现代商业。现在，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和、联华、普尔斯马特、JF联合中心等30多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。房地产业方面，总投资4亿元四季花城商住楼一期房已销售一空，二期工程立即动工；投资2亿多元建鸿达商务大厦预售率达成100％。今年上六个月，该区境内房地产销售面积达7．2万平方米，成为该区成长最快一个产业。由此吸引了一批全国著名大型房地产企业前来投资建房，投资总额已超出20亿元，建筑面积达150万平方米。除了已经闪亮登场千亩大盘金鹰城·圣爵菲斯、江滨玫瑰园外，顺天·北国风光、海利·悦秀清城、左岸春天二期、滨江丽园、科大佳园等多个大盘也正在筹谋出场。创远房产圈定了３０００亩，住宅大盘北城大会师态势已经形成了。休闲业方面，有全省首家已开业青竹湖高尔夫球场，投资5000多万元华夏拉斯维加斯休闲广场，中南地域最大金马美食城。境内还涌现出各具特色垂钓中心、“农家乐”、休闲山庄100多个。

三大产业“巨龙”腾起，全方面舞活了开福区经济。今年上六个月，全区实现GDP12．99亿元，同比增加16．5％；社会固定资产投资完成19．28亿元，同比增加17．09％；引进外资16．2亿元，同比增加178％；地方财政收入17052万元，实际增加5571万元，增加率达71．09％。以上各项经济指标，均居全省前列。二、开福区基础概况开福区末总人口38.85万人，其中非农业人口30.8万人。整年中国生产总值达成21.94亿元，在岗职员年平均工资达成12406元。开福区占地188平方公里，是长沙市最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，另外，还有30万平方公里土地可供城区开发利用。开福区和其它四个城区相比，含有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础微弱等软肋，但有弊也有利，开福区又含有天然优势显著、发展潜力巨大优势：占地188平方公里，是全市面积最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。另外，开福区还有30平方公里土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积1.6倍。

三、楼盘分布情况：（1）经济适用房经济适用房有金帆小区、四方小区、广福园、科大佳园，关键在城郊结合处，交通较为便利，均价在1250元/㎡左右。开发商实力雄厚，通常开发周期为3年，购房对象以市内拆迁户、无房户及周围低收入家庭，销售火爆，价格一路飘红，从开盘价1080元/㎡至今，每平方米上涨了200元/㎡，销售率普遍超出80%，大多数是期房销售。小区内配套设施较差，房屋建筑外观大众化，绿化率高（35%以上），销售部外观包装通常，销售员素质较差，普遍反应房屋质量不好。（2）商品房以烈士公园湖景和浏阳河河景为主，和以世界之窗、海底世界、广电中心为主版块。开发商围绕这些湖景、水景及公园优美环境，如梦泽园、王府花园、新华联家园、左岸春天、圣爵菲斯等高等级墅、高层电梯洋房。开发商投入较大，建筑外观比较漂亮，小区内部环境优美，配套设施高级齐全，户型设计偏重豪华、高级，物业管理完善，销售现场装修豪华，销售员素质较高，但因户型面积过大，户型设计较为陈旧、无新意，和价格过高等原因阻碍了销售进度，户型以二房二厅、三房二厅销售情况最好，价格为2600元/㎡-4000元/㎡左右，有独立车库、车位。（3）别墅楼盘以芙蓉路以北延伸线金霞路至捞刀河延线，开发了部分如：绿色和平墅、江滨玫瑰园、滨江丽园等项目，价格通常在1400～2420元/㎡，因其位置偏远，交通不便，周围配套设施不全，造成其销售情况不畅。（4）专业市场市场以芙蓉北路延线，如：e时代电讯市场、建鸿达现代城等，以优越地理位置，成熟市场培育，已及投资回报率高做为卖点，吸引了大批投资用户。价格在5000～28000元/㎡左右，配套设施齐全，物业管理完善，配有大型停车场。星沙农机汽车市场是以经营汽车和配件专业市场，3月开盘至今，一期600个门面，销售率100%，二期550个门面，住宅834套，销售率70%左右。四、销售情况：从这多个楼盘来看：开发规模比较大，四季花城、雍景园、王府花园全部是建筑面积为十万平米以上大盘；开发商较有实力，宣传力度高；但现场销售力度不够，销售周期比较长，两年前开盘有汇城花园、梦泽园，雍景园、王府花园，其中大户型在一期销售良好，比如汇城花园和雍景园销售达95%，但从去年起在二期销售却显著受阻。纵观这几楼盘发觉最畅销为80㎡---90㎡，总价控制在20—30万元之间，此户型销售率基础达100%。销售很好为100㎡—140㎡左右，总价在30-40万元之间户型。滞销为150㎡以上大面积户型，因为总价过高，销售困难，空置率高。另多个楼盘以商住楼为主，从火车站周围锦华时代、日出东方、到八一路芯全部大厦、五一路亚大时代来看，全部是闪亮登场小面积户型商住楼。这类楼盘特征为：地处黄金地段，面积小，总价不高。以30-80为主，单价为3000元左右，总价在十几万到二十几万之间。交通方便，商业气氛好，配套齐全，成为今年楼市崭新亮点。关键用户群为：依恋城市喧嚣年轻白领阶层，22-35岁之间职业群体，部分中小型企业驻长办事处，市内人士剩下资金投资。从这多个楼盘销售情况来看，销售周期全部不长，日出东方1月8日开盘已售40%，亚大时代3月份开盘已售50%，芯全部大大厦4月6日开盘，锦华时代计划月底开盘，销售势头全部呈良好。总体来说，开福区城区面积17.63万平方公里，人均居住面积11.02，高于全市人均指数10。46M2。开福区开发密度较高，总量较大，因为这两年开发力度加大，已改变了开福区原来为工业区环境差面貌，成为长沙市高级住宅区聚集地，成为部分中产阶级首选热点。但从现在来看，小面积户型异军突起倍受青睐，销售率很高，估计今年星城楼市，小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小和齐全功效空间特征户型。经过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：（1）宏观计划和市政府建设目标引导：“五年内，开福区城区面积将由现有17.3平方公里拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。”这是开福区今年提出城市建设目标。从今年到3年内，开福区将投入109亿进行城市建设，根本改善开福区基础配套设施落后现实状况。（2）土地后备资源充足：开福区占地188平方公里，是长沙市面积最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，有30平方公里土地可供城区开发利用，给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。（3）五大商贸中心对经济拉动作用：开福区精心打造未来五大商贸中心，芙蓉北路松桂园中央商务区（CBD）、黄兴北路中山亭商业购物中心、丽臣广场批发商业中心、四方商贸中心、青竹湖外商城，汇粹金融、商贸、办公、旅游、物流很多功效实体，为房地产业发展打下坚实基础。（4）开福区开发密度较高，总量较大，因为这两年开发力度加大，已改变了开福区原来为工业区环境差面貌，成为长沙市高级住宅区聚集地，成为部分中产阶级首选热点。（5）从现在来看，小面积户型异军突起倍受青睐，销售率很高，估计今年小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小和齐全功效空间特征户型。（6）区域整体房地产市场发展不够成熟，开发较为分散。现在开发关键集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周围，没有形成相当规模居住区。（7）地理位置相对较偏，交通、基础设施相对较为落后等原因抑制了楼盘销售，同时也给大家生活带来很多不便，形成“南帝北丐”心理定势。（8）该区经济不够活跃，产业结构升级过缓，造成市场上购置力不足。（9）土地开发拆迁成本高：和其它四个城区相比，开福区是一个老工业区，旧城改造和新区拓展任务艰巨，拆迁成本高、难度大，在一定程度上打击了开发商开发烧情。第四章长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析（1）、四方坪地块曾是长沙经济适用房聚集地块，整个四方坪品位较低和楼盘价格不高，左岸春天、江滨玫瑰园等项目标市场反应较冷淡可见其受大环境影响而曲高和寡，项目定位和地块定位有较大落差。现阶段正在打破这个定势，关键是同地块各高级楼盘相互影响、生活圈（生活配套、交通设施）成熟共同提升了板块形象和档次，改变广大市民购房置业观念。（2）、四方坪地块及周围正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，如左岸春天、金鹰城·圣爵菲斯、山水芙蓉、新外滩花园、浙江绿城别墅园（暂名），和腾飞岛上高等级墅和豪宅区等多个楼盘。将成为令人瞩目标长沙富人区，并逐步形成独具特色区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层置业者。（3）、浏阳河沿岸景观和其相邻电广传媒、新世纪文化城、世界之窗、海底世界协力组成以旅游、人文观光、文化为专题四方坪大小区，和有着全国影响力金鹰文化节辐射影响，将在未来几年里成为长沙楼市新兴住宅集中小区，项目地块具发展潜力和增值趋势。（4）、开福区发展四方新城力度很大，远景计划很好；大型超市麦德龙也近在咫尺，是业主便捷生活有力支持；有150、115、136等多条公交线路，伴随芙蓉北路改建完工、伍家岭立交桥等交通路网深入完善；这些全部有利于四方坪地价提升和品位提升。（5）、四方坪板块为火星镇板块、芙蓉北路板块和金鹰城板块交集交汇处，相互影响、生活圈（生活配套、交通设施）成熟共同提升，地块优势日益突显。第五章、关键竞争对手分析左岸春天：（一）、楼盘概况：楼盘名称左岸春天楼盘地理位置长沙市四方坪四方大道和麦德龙路交汇处东北角，北临浏阳河风光带，傍水而居，发展企业长沙泓信房地产开发物业管理中海物业管理顾问，湖南锦鸿物业项目代理长沙金达利建筑咨询宣传口号法式尊邸，人文世家。星城人居之梦。占地面积一期为10万平米,二期为100亩建筑面积一期为21万平米，二期为124000平米容积率1.83绿化率65.36％公用建筑面积分摊系数9.9%（有资料显示超出20%）得房率90%物业类型住宅建筑结构框剪计划户数315户（一期）、788户（二期）楼层高度3米公交路线150、603、132、115、801、501、环线中巴主力户型一期为二房二厅一卫，三房二厅二卫，四房二厅二卫、五房二厅二卫（错层），五房二厅三卫（复式）。二期主力户型为三房二厅户型面积76～300平方米,其中二期80-120

平米中小户型所占百分比达30%建筑高度和层数多层、小高层（一期为7-16层，二期为12-16层）栋数一期为21栋，二期为8栋住区内配套设施50000平米艺术园林、

5000平方米组团园林、10000平方米中心园林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美发厅，工农桥小学、双语幼稚园，网球场、全民健身运动场、游泳池、400米环形跑道。住区周围配套设施

麦德隆超市、四方坪商贸城、北斗星商厦，国防科大，广电中心、世界之窗、海底世界。起价一期为2200元/平方米，二期为2450元/平米均价一期为2700元/平方米，二期为2800元/平方米银行按揭银行7成20年相关公共方法花园：5000平方米组团园林，10000平方米中心园林

会所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美发号

小学：工农桥小学

幼稚园：双语幼稚园

运动场：网球场、全民健身运动场、游泳池、400米环形跑道建筑装修标准外墙：贴高级象牙白或肤红色高级玻化砖

内墙：高级仿瓷涂料

地面：水泥砂浆找平

楼梯间：工艺铁花楼梯扶手，大理石踏步

门：入户实木高级防盗门，户内预留门洞

窗：中山威力塑钢窗

阳台：欧式铁花栏杆，弧形花园式

厨房：水泥砂浆找平，预留上下水道

卫生间：水泥砂浆找平，预留上下水道

空调位：统一机位及冷凝排水道配套方法电梯：（芬兰）TONE

电视：卫星及有线

电话：有

宽带网：有

液化气：管道

供水：二次供水

供电：二次供电

安全系统：红外监控，可视对讲

停车：地下停车注：1、一期中购房用户60%为当地市民，40%为本省地级市、外省在湘私营业主和韩国、日本等在长工作外国好友。2、左岸春天优势为绿化率高、环境高雅、分摊面积低、配套完善、住户素质高、人车分流、监视系统优异。3、二期已进入开启期（已建5层），将在四月中旬开盘。4、中小户型太少，偏大户型将部分喜爱左岸春天但经济能力有限人挡在了门外，高端用户不足对整个楼盘销售产生了一定影响。所以二期将摒弃曲高和寡局面，在户型和价格方面进行一定调整，打造叫好又叫座房子。5、左岸春天举行了牡丹艺术节暨第二届春之花·嘉年华大型花卉展，整个活动以牡丹花卉展为专题，期间穿插“左岸春天杯”摄影比赛、现场生活秀（含绘画、咖啡吧展示、西洋乐器演奏、牡丹仙子和你共游左岸）、小区文化活动（含幼儿早期智力开发讲座和插花艺术讲座）、少儿艺术演出、园林艺术论坛等阶段营销活动，取得了不俗成绩。（数据起源售楼经理）（二）、左岸春天楼盘分析：优势：1、左岸春天在170亩建筑基地上，用了110亩面积来计划园林，聘用国际园林大师贝尔高林企业，精心计划一座以讲求造型艺术为专题欧式风情艺术园林。2、配套设施如法国左岸艺术培训中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美发厅，工农桥小学、双语幼稚园，网球场、全民健身运动场、游泳池等一应惧全，是业主便利生活有力支持。3、有150、115、136等多条公交线路，伴随芙蓉北路改建完工、伍家岭立交桥等交通路网深入完善。4、地产商实力雄厚，含有一定信誉度。左岸春天由泓信地产联合华森、贝尔高林、中海物业三大企业打造源于法国塞纳河左岸生活格调且含有国际人居品质大规模小区，5、户型经典，自然采光、对流通风、明透景观、超高性价比，最大程度发挥空间使用率。6、名牌物管。中海物管是中国首家经过IS9002国际认证金牌管家，提供卓越、科学酒店级个性化服务，以中国第一专业品牌确保第一生活品质。

7、物业服务周到。左岸小区服务中心二十四小时“ANYCALL”，以至微关爱表现生活品质。70余项物业服务，包含公用设施、车辆、消防、绿化、卫生管理；上门安装、维修设备，家政、家教服务，生活省心。

8、智能化管理系统确保住户安枕无忧。IC卡门禁系统、保安CCTV监控系统、周围防卫系统、停车场智能管理电子系统、巡更管理系统、可视对讲系统、消防广播系统，更有二十四小时保安巡查全力保障。劣势：1、左岸春天均价达2800元/平米，高于周围楼盘价格，故其在价格方面存在一定压力，必需含有有力价格支撑体系。2、非中心地带，交通不太便捷（可做到便利）。3、项目总体风格定位选择了走法国左岸文化这条线。不管从地理上或是文化上，法国左岸距离长沙这座中国内陆城市全部有一段不小距离，基础上扯不上边。4、小区计划最大错误是户型定位，尤其是面积百分比分配。据统计，项目一期户型面积均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米户型仅３０套左右，约占一期总数８.9%，而１６０－１８０平方米之户型就占了７０.1%，如此百分比失调，面积过大，是项目难以走动关键原因。5、一期2１栋多层和小高层住宅均带电梯，即使能够是一个创新，增加了卖点，但因为成本增加，反而加大了项目标风险。6、价格定位过高，超出了区域心理承受线。２４００元／平方米以上售价，加之大面积户型，像两只拦路虎，挡住了市场通道。7、公摊面积过多，高过２０％，消费者不管怎样是不能接收。8、广告推广成本高，而实际效果却微乎其微，增加了销售成本，也增加了市场风险。频繁更换销售代理企业，使销售管理和控制衔接不上，队伍不稳定，影响了军心。机会：1、浏阳河沿岸景观和其相邻电广传媒、新世纪文化城、世界之窗、海底世界协力组成以旅游、人文观光、文化为专题大小区，和有着全国影响力金鹰文化节辐射影响，将在未来几年里成为长沙楼市新兴住宅集中小区，项目地块具发展潜力和增值趋势。2、开福区发展四方新城力度很大，远景计划很好，已现雏形，和计划中浏阳河风光带形成一个交集，交集关键就是左岸春天，伴随浏阳河改造工程一项项进行，左岸春天价格将一路飙升。3、凭借秀美自然风光、和市中心恰到好处距离、便捷交通网络和优越基础设施和人文环境，左岸春天周围正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，逐步形成独具特色区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层置业者。4、大型超市麦德龙近在咫尺是业主便捷生活有力支持。5、二期有几栋楼直接面对浏阳河，属于视野开阔尤其适宜人居江景盘。威胁：1、四方坪有部分竞争楼盘，如

玫瑰园、滨江丽园等。2、麓南造城是目前长沙楼市热点，对左岸春天环境有一定威胁。3、因四方坪地块曾是长沙经济适用房聚集地块，故整个四方坪品位和楼盘价格一时极难提升，造成项目定位和地块定位有落差。4、作为所处区域四方坪浏阳河一带，因为历史原因，其经济实力全部不是很强，素有“南帝北丐”之称。所以也滞后了这一带城市基础设施发展，物流交通困难。这种情况直到才有所改善。另长沙人认为城北风水不好，全部不愿意定居在城北，一定程度上影响了区域整体地产市场发展。5、消费者对房产这类理性消费品全部抱着较为谨慎态度，通常全部比较挑剔。差异化卖点：1、在170亩建筑基地上用110亩面积来计划一座以讲求造型艺术为专题欧式风情艺术园林。2、配套设施如法国左岸艺术培训中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美发厅，工农桥小学、双语幼稚园，网球场、全民健身运动场、游泳池等一应惧全，是业主便利生活有力支持。3、物业服务周到。左岸小区服务中心二十四小时“ANYCALL”，以至微关爱表现生活品质。70余项物业服务，包含公用设施、车辆、消防、绿化、卫生管理；上门安装、维修设备，家政、家教服务，生活省心。4、大型超市麦德龙近在咫尺是业主便捷生活有力支持。5、四方坪将在未来几年里成为长沙楼市新兴住宅集中小区，聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，一个富人区正在左岸春天周围崛起，项目具发展潜力和增值趋势。 小结：

总而言之可见左岸春天有三大突出卖点：欧式园林设计；富人区正在左岸春天周围崛起，项目具发展潜力和增值趋势；拥有麦德龙生活便利。在170亩建筑基地上用110亩面积来计划一座以讲求造型艺术为专题欧式风情艺术园林，浓厚小区文化，完善小区服务和配套，拥有良好路网设施，丰富物业形态；大型超市麦德龙近在咫尺等全部是左岸春天强劲优势。开福区发展四方新城力度很大，远景计划很好，已现雏形，和计划中浏阳河风光带形成一个交集，交集关键就是左岸春天，伴随浏阳河改造工程一项项进行，左岸春天价格将一路飙升。同时左岸春天周围正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，一个富人区正在左岸春天周围崛起，逐步形成独具特色区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层置业者。但交通不太便利，非中心地带，四方坪地块品位不高造成在价格方面也存在一定压力，推广楼盘时须补劣强优：无便捷但可做到便利（生活配套和周围配套成熟），价格可经过塑造高雅环境和成熟配套提升高级楼盘形象及宣传楼盘升值概念支撑。第六章、四季美景计划提议一．市场格局：（1）、四方坪地块凭借秀美自然风光（两条河一条江在这里聚集，湘江如带，捞刀河浏阳河似网，三条水四季常流，风光可览）、和市中心恰到好处距离、便捷交通网络和优越基础设施和人文环境，周围正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，如左岸春天、金鹰城·圣爵菲斯、山水芙蓉、新外滩花园、浙江绿城别墅园（暂名），和腾飞岛上高等级墅和豪宅区等多个楼盘。逐步形成独具特色区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层置业者。（2）、浏阳河沿岸景观和其相邻电广传媒、新世纪文化城、世界之窗、海底世界协力组成以旅游、人文观光、文化为专题大小区，和有着全国影响力金鹰文化节辐射影响，四方坪地块将在未来几年里成为长沙楼市新兴住宅集中小区，项目地块具发展潜力和增值趋势。（3）、四方坪有部分竞争楼盘，如

左岸春天、江滨玫瑰园、滨江丽园等，其中城市先锋、左岸春天因地理位置、定位等原所以成为关键竞争对手。二、计划分析：项目标因子亦即消费者购房时所考虑原因。通常有三个大方面，即：购房价值因子（关键有交通条件、楼宇质量、周围环境及景观三个方面）、楼盘表现因子（含价格、地段、发展商实力三个方面）、产品设计及管理因子（关键为室内间隔/户型、小区物业管理、小区内计划、小区配套设施四方面）。销售因子又表现为隐性、显性两种。显性因子为现有看得见、摸得着现实原因；隐性因子为未来能够得到改善、提升可预见利益点。需求形态需求关键因子表现地段论便利、便捷隐性因子＋显性因子环境论生态、健康、轻松显性因子价格务实、性价比显性因子户型中、小户型为主，布局合理显性因子前瞻性地块升值、品位提升隐性因子（1）便利性分析：对于便利性需求，又包含有“基础设施需求”和“生活提升需求”两个方面。便利性原义关键是指周围生活配套完善和成熟度。而现代住宅产业发展趋势，受“就近”意识影响，将以“小区自给自足”式“一站式居住”模式为主流，即“一天，一个所在，一次满足。”——基础设施基础设施是满足消费者日常生活所需要多种硬件设施，如：超市、菜市场、幼稚园、小学、道路、交通、车库、食肆、休闲娱乐等，涵括了衣、食、住、行、娱等各个步骤。从社会心理学角度分析，人消费行为出除了含有一定社会性之外，往往还会带有一定归属感、自我认同性和支配特征。所以，基础设施提供，除了依靠于周围区域配套外，亦需要小区本身自我完善。比如超市、菜市场、幼稚园、康体运动设施及日常休闲娱乐设施等。——生活提升设施伴随社会发展，现代人在满足了基础生活需求，开始越来越重视生活品质、个人发展保障性，所以，对自我修养提升、自我技能丰富、生活品质提升全部日益成为她们所关注问题。基础自我提升设施包含：业主培训体系、小区文化艺术设施、家政中心、食肆、SPA、康体休闲、运动场馆、休憩景观等。这类配套设施更多应由小区本身给予满足，以最大地表现小区人文关心和社会责任感。（2）前瞻性分析：消费者对于区域认知仍然存在偏颇之处，关键表现在对地块品位、价值、未来状态认知不足上。实际上开福区发展四方新城力度很大，远景计划很好，已现雏形，和计划中浏阳河风光带形成一个交集，伴随浏阳河改造工程一项项进行，该地块价格将一路飙升。凭借秀美自然风光、和市中心恰到好处距离、便捷交通网络和优越基础设施和人文环境，四方坪地块正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，一个富人区正在这里崛起，逐步形成独具特色区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层置业者。三、计划提议：（1）、四方坪正在聚集大批别墅豪宅和顶尖精英族群，伴随四方坪地块品位提升，四季美景可定位为中高级，及本楼盘需补足密度高劣势，提议注入湖湘本土文化和精神提升楼盘档次和形象，暂定位为新长沙时代湘派人文典范生活特区，但可价格偏低一点,如定价为元/平米，提升销售势能，实现快速销售。（2）、定价偏低肯定要求控制成本，提议建筑密度提升，及多设计部分小户型，实现单价不过低，但总价调低。（3）、现代人表现为对纯自然背景、顶级建筑钟爱和精巧高雅环境钟爱，足够经济实力和不俗眼光，使她们能够选择绝好自然环境和专属高级楼盘最好组合，故应设计高雅园林，但因建筑密度高，精巧、细腻园林是四季美景首选，如稀有植物种植、古树移植等，提升档次并做到园林独一无二。（4）依据定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化馆为楼盘形象支撑点并利于炒作。（5）、依据以上分析可知业主肯定有基础设施需求和生活提升需求，基础设施是满足消费者日常生活所需要多种硬件设施，如：超市、菜市场、幼稚园、小学、道路、交通、车库、食肆、休闲娱乐等，而自我提升设施包含：业主培训体系、小区文化艺术设施、家政中心、食肆、SPA、康体休闲、运动场馆、休憩景观等。即构建泛会所，在忠于小区设计本体基础上，充足展现对使用者关切态度，突出人和小区、人和自然互动关系，并巧妙地引入大好生态做邻居，分散绿化、景观，把活动设施从会所中搬出来，和亲水轴、人文轴完美融合，浑然天成。我们业主，一边散步、一边休闲、一边享受芬芳浴，满足业主健康休闲生活中唯美，既抛弃传统集中会所消遣方法，又舍弃不实用现代生活设施，营造出一个真正享受得起大小区居家模式。小结：利用卓越性价比、地标性建筑、升值潜力、小区文化和配套、四方新城区位优势做文章、造势、造梦，利用高级次定位和价格形成反差积蓄销售势能。在广告诉求方面采取传输超低价突破心理价格障碍发明销售势能，渲染高级次高品质提升心理价格积聚销售势能相结合形式，提升项目标关键销售力和市场竞争力，维系项目超高性价比品牌关键认同。附1：长沙郊区地产基础分析现阶段中国基础设施是由政府投资，在现在条件下，对郊区投资有限，使得很多郊外新区交通不便，服务设施不足，对城里居住人缺乏吸引力。为处理购房者出行需求，开发商势必需自己配套大量交通工具。但这些交通工具利用率全部不会太高，它对社会资源(含汽车，油料等)消耗量全部会远远超出合理布局城市公交系统正常运转消耗量。从而增加了开发商负担，最终转嫁到消费者身上。

长沙房地产业起步较晚，直到97年才掀起开发烧潮。在经过七年高速发展后，市区房地产项目标开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地,期望在楼市鏖战中拔得头筹。因为竞争日益猛烈，越来越多有实力房地产开发企业进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开发，不停拓展新空间，实现做大做强目标。近几年，长沙房地产发展开始转向大盘时代，单个楼盘间竞争已经升级为板块之间竞争。同一板块各楼盘之间存在不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战多年也形成一个趋势,竞争模式在朝着多赢方向在发展。

按现在长沙郊区楼盘竞争格局，我们把它们分为五大板块：河西板块，城南板块，城北板块，城东板块和星沙板块。每一个板块全部有一个甚至多个实力比较雄厚企业在安营扎塞，而且每个板块全部有着很强竞争实力。由此看来，肯定将是长沙郊区房地产开发一个火爆年,也势必成为长沙房地产业里程碑式年份。

郊区楼盘在近几年发展过程中，出现得最多也是大家最关注问题以下:

一是交通问题。郊区楼盘之所以叫郊区盘，就是说它位置在城市边缘，自然交通情况要亚于市区。伴随近几年城市市区扩大，二环、三环线路全方面拉通，城市道路已经延伸到郊区，在未来几年里，郊区楼盘交通情况将有显著改善。

二是价格。价格也和项目位置有着亲密关系，位置越偏，地价越低，产品销售价格也就越低。大家之所以选择在郊区买房，对价格关注程度不亚于交通。大家普遍认为，价格和位置成正比，位置越偏，价格就要求越低，相反，假如价格低一点，位置稍微偏一点也就没什么很大问题了。

三是设计风格。长沙城市文化底蕴深厚但建筑文化品位不高,现在房地产商和已经购置了房产业主讨论得最多就是楼盘建筑风格，欧式美式建筑风格遍布星城大街小巷，大多数楼盘缺乏民族传统东西。

四是物业档次。在郊区楼盘购置选择中，中层收入者对房子要求就较高，而低收入阶层就只要求有个家就满足了，这种选择造成了现在郊区房地产开发中出现了严重两极分化现象：要么建是环境优美配套齐全高级物业，要么就建是通常安居适用房了。

四是板块情况。

城南板块

城南板块：在省政府南迁、长株潭三市融城发展、城市道路修建和改建拉动下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、长沙大道两厢土地价格大幅上涨，且基础被瓜分一空；湘府路最东边同升湖山庄在今年能够结束最终一期开发，湘府路沿线也已陆续开始了开发。所以，这一区域也将成为未来3-5年开发关键区域，中高级住宅物业（其中中等物业占较大百分比）、商业物业（以专业市场为主）将成为这一区域开发主流。

河西山水板块

河西岳麓区，是长沙西大门，多年来，伴随基础建设不停完善，日益繁荣。而长沙“十二个月一个样，三年大变样”新一轮城市建设新高潮给房地产市场繁荣带来了新契机，也为河西房地产注入了强劲动力。市政府搬迁，潇湘大道改建，猴子石大桥修建，河西大学城优良文化底蕴，城市基础设施完善，大大改善了河西北区居住环境，使这块土地变得炙手可热。南北方位开发更是河西焦点，南边依靠山、水优势，北边依靠市政，暗流涌动，来势凶猛，估计未来两年内，河西房地产开发面积约300万㎡，“钱”景宽广。现在这片区物业形态上以别墅及高级洋房为主；因为道路改扩建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、所以这一地域也将成为一个投资热点地域，将关键开发中等偏低价位多层洋房、小高层住宅。

此板块又能够细分为荣湾镇板块、麓谷板块和市府板块。荣湾镇板块关键指荣湾镇片区，这里关键有河西大型商业中心通程广场支撑，但因为是老城区，除非拆迁，不然已无地可用；麓谷板块关键指计划中麓谷范围，也包含汽车西站和大学城一带，含盖麓南板块，这一区域将是长沙未来高尚小区，是一个适应未来城市发展需求、不可多得、适宜居住长沙高尚住宅最为集中超级大型生活小区，现在在麓南板块已形成了四虎啸山之势；市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷锋大道潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场已几近成熟，是河西楼市中住宅价值最高一个区域。

城北板块

城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，离市区最近，因为青竹湖高尔夫球场兴建及良好自然环境，使这一区域含有了得天独厚环境优势，高级住宅将是这一区域兴建关键。另外，沿芙蓉北路（伍家岭以北至开福区政府），中等住宅小区将是投资热点。但局限于城北经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，这一块在短时间内不会有突破性发展，发展速度会比较平缓。

城东板块

城东板块之所以快速成长起来，关键依靠是体育新城。体育新城是一个处于快速成长中新城区，但和繁荣成熟老城区却有着割舍不停血缘联络。其北边和商贸中心区紧密相连，三湘、南湖、高桥、马王堆等市场群落财富涌动，西边和东塘商圈声息相通，商业气氛触手可及，东边傍依浏阳河，风光旖旎，环境优美。在繁荣和时尚包裹当中，体育新城灿烂如花，足以笑傲她人。体育新城种种地缘优势带动了周围区域腾飞，强力推进了整个区域内经济飞速发展，也催生了地产、娱乐、餐饮等相关产业蒸蒸日上。畅达路网、完善配套，体育新城形成了一个能量惊人磁场，促动了整个板块地产开发，展现了东南区域一个能够期待美好前景。体育新城板块以“四纵七横”现代路网为依靠，形成了区域经济发展“东进南拓”强劲态势，促进体育新城和各交通主干道两厢地产开发。能够预见，在各级政府和民间资本协力推进下，体育新城板块将成为一个生机蓬勃发展区域，地产开发欣欣向荣，一批大规模、高品质高级楼盘也将次第亮相。

星沙板块

多年来，因为长沙县城镇建设飞速发展，十年前杂草从生星沙早已成为一个关注焦点。《长沙市政府工作汇报》制订“市中心东拓”城市发展战略布署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”地位给予确定，也给致力于星沙发展建设各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。

星沙因为是国家级经济开发区，有着政策上优惠和产业上支撑，会一直延续现在房地产开发势头，销售也会比较平稳，中低价格和中高级次物业将仍然是主旋律。星沙因为有产业强力支撑，星沙现象将类似一个房地产区域温室效应。

附2：星沙区房地产项目概况区域特点地理优势：星沙开发区占地38.6平方公里,为长沙市东部窗口,京珠高速连南北,319国道贯穿东西，交通十分便利。国家级经济开发区：全球500强中大企业及全国著名企业纷纷落户，有猎豹、大众、申湘汽车、光南、光阳摩托、可口可乐、娃哈哈、LG曙光、三一重工、金沙利彩印、经阁铝材等。一个全新城区：94年开始建设，近时间，城区已初具规模，工业区、生活区、休闲区分布合理。长沙县政治文化中心：县委县政府、县公安局、县法院等部门全部聚集于此。地广价廉，多为未开发区域，适合做大规模投资、开发。二、楼盘分布情况商品房关键集中在以县委县政府周围，东西以开元路延线，南北以板仓路、天华路为中心，以全国最大绿化广场为卖点，周围聚集了众多房地产项目，如：山水人家、楚天家园、领秀新城、星兴佳园、欣安小区等，比较成规模。户型以大户型较多，有销售滞后现象，销售率不到30%；小户型设计较少，销售情况很好，达成60%以上；多层比电梯小高层销售情况好。星沙区商品房在价格上即使占优势，但还是有以下劣势：eq\o\ac(○,1)、多数项目不含有品牌经营，没有规模。eq\o\ac(○,2)、交通不便。eq\o\ac(○,3)、整体推广力度不够。但伴随开元路拉通，连接火星大道，商业步行街、通程商业广场开张营业，和各大品牌企业扎根，和市政配套设施不停改善，星沙区商品房将会有较大升值空间。2、别墅。星沙开发区别墅项目山水芙蓉，作为长沙市别墅品牌，销售情况良好，不足之处是建筑密度，较显拥挤，造成独体别墅销售滞后影响总体销售进度。3、工业区。319国道以南聚集了众多品牌企业，星沙区大力招商引资，加速星沙以南区域工业建设。附3：竞争性楼盘1.锦绣华天1.1项目详情开发商湖南华天置业类型商业用房许可证号长房售许字第1256号起价2150元/平方均价2350元/平方银行按揭建设银行7成20年按揭城市长沙区域开福区项目位置长沙市开福区芙蓉北路唐家巷口销售电话44812884480422代理商无建筑商中建四局六企业，湖南中远工程企业楼层高层建筑结构框架项目进度现房物业管理湖南华天物业管理项目位置在长沙市芙蓉北路159号交通情况公交9路109路115路348路116路401路公共汽车在小区入口处设站主力户型3居室4居室1.2项目概况锦绣华天是由湖南华天集团所属湖南华天置业斥资2．4亿元精心打造高尚商住小区。小区紧临芙蓉北路；南接长沙金融商务中心；北连伍家岭中心商业圈、金鹰电视文化中心，整个小区占地39．26亩，计划建设总面积近11．5万平方米3绿化率42％。由3幢造型新奇、设计精美公寓楼和一幢气势恢宏、韵律流畅商务写字搂组成；高达20米超大型小区入口近8000㎡中心绿化广场及600米环型车道，小区内设会所、儿童乐园、商场、酒楼、可泊车300多辆大型地下停车场……。小区提供多达79多个户型设计，面积从70㎡—260㎡不等，能充足满足业主个性需求。小区周围城市配套完善，北斗星商厦、泰阳商城、新一佳、麦德龙超市提供了为小区居民良好购物环境；湘雅医院、省妇幼保健院、麻园岭小学、周南中学、长沙市一中为业主就医、就学提供了便利条件；9路、109路、115路、348路、116路、402路公交车在小区入口处设站；提供方便快捷公共交通。2.圣爵菲斯2.1项目详情物业名称金鹰城·圣爵菲斯地址长沙市广电中心发展商湖南金鹰城置业占地面积225000平方米建筑面积173000平方米容积率≤0.7绿化率68％六大组团：金鹰城·圣爵菲斯由18幢独立别墅－－金棕榈滩；43幢联排别墅－－音乐之声；51幢公寓－－罗马假日、花样年华、飞跃彩虹；等六大独立组团组成，各组团特征鲜明，自成一体，依山就势自然布局。大山大水，贵胄天成圣爵菲斯建于6000000平方米原生山林中，0棵香樟树做邻居，触目皆绿；45000平方米月亮湾碧水环抱。八大配套湖南国际会展中心、湖南国际会展中心酒店、长沙海底世界、长沙世界之窗、湖南省广电中心、湖南广播影视学院（筹建）、48洞高尔夫球场（筹建）、长沙月湖水上公园（筹建）VIP高尔夫练习场圣爵菲斯业主，可享用五星级豪华会所——欢城；100多项现代运动、休闲、娱乐设施：恒温泳池、网球场、壁球馆、保龄球馆、夜总会、水边音乐茶座、钓鱼湾、茶艺馆等！同时可享用长沙首个私家VIP高尔夫练习场。会所设施一览表VIP高尔夫练习场网球场健身房音乐茶座室内恒温泳池乒乓球室桌球室国际会议中心茶艺馆商务中心酒吧棋牌娱乐室名人俱乐部宴会大厅咖啡馆游戏室中西双厨房圣爵菲斯，发明性地推出了中西双厨房设计：外面，是明亮开放西式厨房，里面，是宽大封闭中式厨房，完全杜绝油烟困扰。中西双厨房，既带来中西美食双重享受，更深刻感受到细致人文关心。空中花园圣爵菲斯创先推出“入户空中花园”设计，推门而入，不再是卫生间、厨房，也不是狭长过道，而是一个阔大空中花园。跃式结构圣爵菲斯跃式结构打破平淡，从厅到房，逐层而上。中央新风系统圣爵菲斯率先引进世界领先中央新风系统，二十四小时不停通风、换气。中央真空吸尘系统圣爵菲斯，率先引进了世界优异中央真空吸尘系统分质供水系统圣爵菲斯率先引进世界领先分质供水系统，健康纯净饮用水和洁净生活水直接入户！家居智能系统圣爵菲斯五重安防系统：第一重：小区周围红外线监控系统；第二重：小区二十四小时巡更点；第三重：楼房单元门禁