商业房屋租赁合同教材

商业房屋租赁合同合同编号：

出租人（以下简称“甲方”）：有限公司

营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件一（略）］：

法定代表人：

法定地址：

联系电话：

联系传真：

联系人：

承租人（以下简称“乙方”）：有限公司

营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件二（略）］：

法定代表人：

法定地址：

联系电话：

联系传真：

联系人：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方向甲方承租房屋事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。●律师批注

【条款目的】

1.明确合同双方当事人相关信息，为审查对方主体资格提供依据。避免因主体不合格导致合同无效或效力待定。

2.有助于为当事人提供诉讼线索。

【风险提示】

1.甲方名称应与租赁房屋《房屋所有权证》记载之房屋所有权人名称一致。乙方应核对《房屋所有权证》原件并将复印件作为本合同附件。如果甲方名称与房屋所有权人名称不符，乙方应要求甲方提供有权出租房屋的证明文件。例如，甲方与房屋所有权人签署的《租赁合同》（《租赁合同》中应明确房屋所有权人同意甲方转租房屋，或由甲方另行提供房屋所有权人同意其转租房屋的证明）。

2.合同双方应根据对方提供的主体资格证件（例如营业执照、身份证等）审查本条列明的全部主体资格信息，保证填写内容与证件记载内容一致。

3.核查法人营业执照时，应注意核查是否经最近一年年检合格。

4.经加盖公章并与原件核对无误的主体资格证件复印件（一方当事人为自然人的，应于证件复印件上签字）应作为本合同附件。

5.如果一方当事人为未成年人（即未满18周岁），除应核对身份证（或户口簿）外，应要求其提供经公证的如下证明文件：

(1)该方当事人与其法定监护人（或指定监护人）存在合法监护关系的证明；

(2)上述法定监护人（或指定监护人）同意该方当事人签署及履行本合同的证明。

6.如果要求上述法定监护人（或指定监护人）就该方当事人签署及履行本合同的行为承担连带保证责任，应签署担保协议。

7.租赁期限超过6个月时，应采用书面形式订立租赁合同。如果未采用书面形式，应视为不定期租赁。任何一方可以在提前通知对方的前提下，随时终止租赁关系。

8.为避免对合同中的相关名词发生歧义，并简化合同中的相关条款，避免对名词的重复解释，有些合同中会对涉及的相关名称或名词进行定义。如果合同中对相关名称或名词进行定义，应以简明、准确为原则，且经定义的名称或名词一般应通用于合同中的全部条款。如有例外，应作特别说明。

【相关案例】

2002年11月23日，谢某某与A公司签订了《商品房买卖合同》，向银行按揭贷款购买了A公司开发的位于乌鲁木齐市×××号房产。

2003年1月1日，谢某某与A公司签订《房屋代管协议》，并约定：A公司代理谢某某管理×××号房产，对该房产进行出租或出售。出租金额由A公司收取后直接支付给贷款银行或谢某某。

2008年4月30日，A公司与欧某签订《房屋租赁合同》，将×××号房产出租给欧某。Ａ公司将房产交付给欧某后，欧某未按时足额支付租金，并导致A公司未将租金支付给贷款银行或谢某某。为此，2011年６月１日，谢某某向A公司发出解除代管协议的通知，A公司在通知上盖章。

因欧某未将房产交还给Ａ公司，导致Ａ公司不能向谢某某交还房屋。谢某某将欧某起诉至法院，要求其交还房产并支付租金。

诉讼中欧某辩称:其是与A公司签订的房屋租赁合同，并不知道且不可能知道房屋是由他人代管的，A公司也未告知该房屋是代管租赁。另外，租金是由A公司收取的，并在票据上加盖了A公司的公章。因此，根据合同相对性原则，谢某某作为原告主体不适格。

法院经审理认为，谢某某与A公司所签订的房屋代管协议及A公司与欧某签订的房屋租赁合同均真实、合法、有效,合同双方当事人均应严格依合同履行各自义务。《合同法》第403条第1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，谢某某与A公司签订的房屋代管协议实际为一份委托合同，谢某某即为委托人，A公司为受托人，欧某为第三人。A公司以自己的名义与欧某签订房屋租赁合同，欧某未能按照合同向A公司完全履行给付租金的义务，使A公司无法按照其与谢某某所签订的代管协议履行缴纳租金义务。此后，A公司向谢某某告知了欧某不履行义务的情况，即披露了第三人，故谢某某作为委托方可以向欧某主张其未向A公司缴纳的2009年至2010年的租金。对欧某认为谢某某不是本案适格主体的理由不予支持。

【法律规定】

《中华人民共和国民法通则》（1987.01.01施行）

第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。

未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：

(一)祖父母、外祖父母；

(二)兄、姐；

(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。

对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。

没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。一、租赁房屋

1.租赁房屋所在建筑物基本情况

(1)租赁房屋所在建筑物坐落于中国省市区号，建筑总面积为平方米（以下简称“该建筑物”）［该建筑物位置示意图及总平面图见附件三（略）］。

(2)甲方对该建筑物及其所占用的土地拥有房屋所有权及土地使用权。该建筑物《房屋所有权证》编号［房屋所有权证复印件见附件四（略）］，《土地使用证》编号［土地使用证复印件见附件五（略）］。

(3)本合同签署时，该建筑物未被设定抵押，且不存在任何其他法律障碍。

(4)该建筑物竣工验收日期为年月日，交付使用日期为年月日。

(5)该建筑物为钢筋混凝土框架结构，总计地上层，地下层。地上建筑层高不低于米，地下建筑层高不低于米。楼板可承重公斤/平方米。

(6)该建筑物第层至第层为商业购物中心，经营范围包括但不限于销售服装、图书、食品，提供餐饮、娱乐、教育等服务。

(7)该建筑物在租赁房屋之外设地上及地下停车场［停车场具体位置见附件三——该建筑物位置示意图及总平面图（略）］。其中，地上停车位不少于个，地下停车位不少于个。每个停车位建筑面积不少于2.5平方米。

2.租赁房屋具体位置

甲方向乙方出租的租赁房屋为位于该建筑物第层的第号及第号房屋[以下统称“租赁房屋”。租赁房屋具体位置及范围见本合同附件六《租赁房屋平面图》中红线范围内蓝色部分(略)]。

3.租赁房屋建筑面积

根据测绘机构出具之租赁房屋建筑面积测绘报告［测绘报告见附件七（略）］，租赁房屋总建筑面积平方米（以下简称“租赁面积”），其中：

第号房屋建筑面积平方米；

第号房屋建筑面积平方米。

除另有约定外，本合同中租金、物业服务费等需要以面积作为计算依据的，均以本条约定的租赁面积为准。

4.甲方将如下设施设备或区域与租赁房屋一并交付乙方使用：

(1)租赁房屋所需的功能性附属设施，包括但不限于能够满足租赁房屋约定用途的公用或专供乙方使用的商业给水、下水、电力、煤气或天然气（外部接口）、通风、空调(包括制冷和制热)、消防(包括但不限于喷淋系统、防排烟系统、消火栓、消防报警及联动系统等)、电信(包括但不限于固定电话和宽带等）。除非该等附属设施位于租赁房屋内，乙方不得要求对该等附属设施享有排他的专用权。

(2)本合同约定的专供乙方使用的店招位和广告位以及非专供乙方使用的库房、通道、卸货区、垃圾存放区及停车位［具体位置见本合同附件（略）］。

(3)该建筑物内非专供乙方使用的且能够直通各楼层的电梯。其中，客运自动扶梯部（仅直通该建筑物及/或租赁房屋地上各楼层），客运垂直电梯部，货运垂直电梯部。电梯的载重量分别不小于kg、kg和kg［各电梯具体位置见附件（略）］。

(4)其他乙方正常使用租赁房屋所需的设施、设备或区域。●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋基本情况以及可供承租人使用的设施、设备及区域。

【风险提示】

1.为避免双方对合同条款中约定的租赁房屋所在楼层或房号存在不同理解（例如，有些建筑物楼层编号中没有四层，导致该建筑物楼层编号的五层对应的实际楼层为四层），租赁房屋位置示意图应作为租赁合同附件，并应约定该示意图为认定租赁房屋具体位置的依据。

2.乙方应核查租赁房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（如有），或《房地产权证》。具体核查内容包括但不限于：房屋所有权人名称与甲方名称是否一致、是否有共有权人、是否已经存在抵押等。如房屋所有权人名称与甲方名称不一致或有共有权人时，应要求甲方提供有权向乙方出租租赁房屋的证明文件。此外，乙方还应核查房屋坐落与本合同约定该建筑物或租赁房屋位置或坐落是否一致、房屋用途是否能够满足本合同约定的租赁房屋用途（例如，如果房屋用途为住宅，一般不能用于商业经营）、租赁房屋是否属于可供出租或如出租应经审批的房屋（例如是否为人防工程等）等。

3.如果租赁房屋于本合同签署前已被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，出租人应向承租人书面告知租赁房屋已经抵押的事实。经告知的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此造成承租人损失的，由承租人自行承担。如果出租人未书面告知承租人租赁房屋已设定抵押，出租人对出租已经被设定抵押的租赁房屋造成承租人的损失承担赔偿责任。

4.如果租赁房屋于本合同签署后被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条的规定，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

5.如果租赁房屋包括多个相互独立的房间或楼层，合同除应约定租赁房屋总建筑面积外，还应分别约定各独立空间或各楼层的建筑面积。

6.如果租赁合同签署时，该建筑物尚未竣工，或租赁房屋为该建筑物房产证项下的部分区域且未单独测绘等，可以将本合同中租赁房屋的建筑面积约定为预测面积，并约定最终的租赁面积以具有相关资质的测绘机构出具的建筑面积测绘报告为准，以及约定预测面积与实测面积出现误差时的处理方式（包括租金、物业服务费等相关费用的调整等）。

7.为避免由合同一方聘请的测绘机构出具的测绘报告不准确，双方还可以约定任何一方对对方提供的测绘结果有异议时的处理方式（例如双方共同委托测绘机构进行测绘等），并约定测绘费用的承担主体。

8.商业房屋租赁合同与住宅房屋租赁合同的重要区别之一是，前者需要考虑房屋的物业条件是否能够满足经营需要。本合同因房屋用于销售服装，对水、电、煤气或天然气等均无特殊要求。因此，没有约定水、电、煤气或天然气等能源的供应条件。但如果租赁房屋用于经营餐馆、影院、超市等用途，应就租赁房屋的给排水、电力、排烟、楼板承重、空调供应时间及温度等条件进行详细、具体的约定。

9.如果租赁房屋位于中国北方地区，合同应约定是否提供集中（或单独）供暖以及承租人应支付的供暖费数额及支付时间。

10.商业项目中的承租人出于客流量的考虑，可能会要求出租人确定商业项目的统一开业日期，并保证商业项目于统一开业日期时应达到最低开业率。特别是如果租赁房屋所在的商业项目尚未整体开业时，承租人对开业日以及开业率会更加关注，这也是商业房屋租赁与住宅房屋租赁的重要区别。如果合同双方协商一致约定统一开业日期及/或开业率的，应明确约定开业以及开业率的判断标准。

11.为明确租赁合同项下乙方可以使用的租赁房屋及相关区域（包括广告位、车位等）的具体位置，附件一（略）应包括该建筑物整体平面图、租赁房屋所在各楼层平面图以及乙方可使用的（含专用及非专用）外立面（包括店招位、广告位等）、室内及室外导引区、停车位、客梯、货梯、库房、通道、卸货区、垃圾存放区、电表、水表、配电箱及/或供电供水控制设施、设备或系统等位置及平面图。

12.如果合同中约定承租人为乙方提供专用的设施、设备或区域，例如专用车位、广告位、卸货通道、电梯等，除应明确约定该等设施、设备或区域专供乙方使用外，还应将相关的位置示意图作为合同附件。同时，应约定乙方因使用该等专用设施、设备或区域而应向甲方支付的相关费用数额及支付时间。

【相关案例】

某机票代理公司了解到，某写字楼房地产项目已经销售90%，机票销售潜在客户较多。因此，该公司向开发商购买了该写字楼项目中的部分房屋。签订房屋买卖合同时，机票代理公司要求开发商在合同中明确约定已售房屋情况。同时，在违约条款中约定，如果房屋交付时办理入住手续的业主未达到房屋可售套数的80%，则机票代理公司有权解除房屋买卖合同。写字楼项目交付使用后，该公司发现由于退房率较高，项目的入住率未能达到合同约定的比例。因此要求解除房屋买卖合同，并得到了法院的支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》》（2000.12.13施行）

第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。二、房屋用途

1.租赁房屋用于乙方销售注册商标为的女士服装。

2.为满足乙方经营所需，甲方同意乙方将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的%，否则应视为乙方变更租赁房屋用途。

3.乙方如拟将租赁房屋用于本合同约定之外的用途，应经甲方事先书面同意。同时，乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。如乙方未能完成审批、登记、备案手续或因其他原因导致租赁房屋用途未能依法变更，乙方应按本合同约定用途使用租赁房屋，且不得以未能变更用途或甲方已经同意变更用途等为由主张免予履行或承担全部或部分合同义务或法律责任。

4.乙方于租赁房屋开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。同时，乙方不得以办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续为由主张免予履行全部或部分合同义务，或免予承担法律责任。●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋的用途。

【风险提示】

1.对于出租方来说，租赁房屋的用途关系到整个商业项目的经营方向，并与排他竞争性条款直接相关；对于承租方来说，租赁房屋的用途关系到其租赁房屋的目的是否能够实现。因此，明确、具体地约定租赁房屋的用途是商业房屋租赁合同中的重要内容。

2.租赁房屋的用途应尽量约定明确、具体。对乙方可利用租赁房屋开展的经营行业或业态（如餐饮、百货、娱乐等）、经营品牌或商号、经营产品类别等均应明确约定。

3.因乙方利用租赁房屋经营时，经常需要于租赁房屋内设置必要的配套办公场地或仓库等，以满足经营所需。因此，根据乙方的要求，租赁合同中可以约定乙方可将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但为避免乙方利用该约定内容改变租赁房屋的用途，合同中应进一步约定，该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的一定比例，否则应视为乙方变更租赁房屋的用途。

4.如果租赁房屋的用途涉及需要相关行政机关审批、登记或备案的（例如餐饮、影院等），应于开业前依法办理相关的审批、登记或备案手续。

【相关案例】

某有限公司作为房屋的承租人，承租某商场部分房屋。签署租赁合同时，承租人未严格审查合同中关于房屋用途的限制性约定，且未对合同中有关承租人变更房屋用途前应征得出租人同意的约定提出异议。房屋交付后，因承租人经营状况不佳，决定改变房屋用途，将约定的销售图书变更为销售服装。但变更前，承租人未按合同约定与出租方协商变更房屋用途并签订补充协议。因承租人擅自变更房屋用途导致与该商业项目中的其他商户经营范围发生重合，并使出租人违反了与其他商户约定的排他竞争条款。出租人因此向法院提起诉讼，要求解除其与该承租人签署的租赁合同，并要求承租人承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。

法院经审理认为，承租人擅自变更租赁合同约定的房屋用途，已经违反合同约定。出租人有权依据租赁合同的约定解除合同，并要求承租人支付违约金。违约金不足以弥补出租人因此而遭受的损失时，承租人还应承担足额赔偿责任。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。三、租赁期限

1.租赁期限

（1）本合同租赁期限年，自租赁房屋交付之日起计算（包含免租装修期）。即租赁期限自年月日起至年月日止。

（2）租赁房屋交付日与本合同第五条第2款约定的实际交付日不符的，租赁期限开始日期以本合同第五条第2款约定的实际交付日为准。

2.续租及终止

甲乙双方应于本合同租赁期限届满时提前六个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。●律师批注

【条款目的】

明确租赁期限的开始及终止时间以及与续租有关的事项。

【风险提示】

1.租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。否则，超过部分无效。

2.租赁合同中，双方就租赁期限届满后租赁期限是否延长的约定通常有三种方式：

(1)合同约定，租赁期限届满后，除非本合同一方提前一定期限向对方发出终止合同的书面通知，租赁期限自动延长。

此种方式有利于稳定双方的租赁关系。但如果采用此种方式，合同应对延长期限内的租金数额及其支付时间、延长的期限等进行约定。同时，合同约定的租赁期限届满前，双方应根据自身的实际情况决定是否延长租赁期限。如果不希望租赁期限延长的，应提前向对方发出终止通知，及时终止租赁合同。

(2)合同约定，双方可于租赁期限届满前就租赁期限延长的有关事项进行协商。如果双方未能就延长租赁期限事宜（包括租金标准、租赁期限等）达成一致意见并签署补充协议，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。

采用此种方式的，合同约定的租赁期限届满前，如果任何一方希望延长租赁期限，应提前向对方发出书面通知，并就与延长租赁期限有关的事项进行协商并签署补充协议，明确租赁期限延长的具体期限、该期间内的租金计算标准以及支付方式等。通常条件下，除非补充协议中另有约定，原租赁合同中约定的双方权利义务以及其他内容于延长的期限内仍对双方具有法律约束力。

(3)合同约定，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。同等条件下，承租人享有优先承租权。

采用此种方式的，合同中应约定“同等条件”的判断标准，即“同等条件”是否包括租金数额、租金支付时间、租赁期限等相关条件。另外，出租人可以根据租赁房屋及其所在建筑物的实际情况，考虑是否有必要将租赁房屋用途列为“同等条件”的判断标准之一。

3.如果租赁合同中未约定租赁期限的延长事宜，或采用上述第(2）种或第(3）种方式约定。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋且出租人未提出异议的，原租赁合同于承租人继续使用租赁房屋的期间内继续有效，但租赁期限为不定期。在提前合理期限通知对方的前提下，合同任何一方均有权随时解除合同。

【相关案例】

1.1999年5月1日，××供销社将其所有的房屋出租给郝××作为经营用房，租赁期限为23年零6个月。后因郝××经营不善，于租赁期限开始后的第11年欲解除租赁合同。为免予支付提前解除合同应承担的违约金，其向法院起诉请求确认租赁合同因超过20年无效。

法院经审理后认为，租赁合同中有关租赁期限的约定，20年之内的部分有效，超过20年的部分无效。郝××提前解除合同应向出租方承担违约责任并支付违约金。

2.上海某物业服务有限公司将某村3号房屋一间出租给赵某作经营使用，月租金人民币1500元，租赁合同每年一签。租赁期限届满后，在未续签租赁合同的条件下，赵某不仅继续占用房屋，且未支付租金。上海某物业服务有限公司诉至法院，请求判令被告赵某支付租赁期限届满后占用房屋期间的租金，同时解除双方的租赁关系，并由赵某交还租赁房屋。

法院经审理认为，双方签署的《房屋租赁合同》合法有效。租赁期限届满后，赵某继续使用租赁房屋，且双方对继续使用租赁房屋均未提出异议，但未重新签订合同，故双方之间原租赁合同继续有效，赵某应支付房屋使用期间的费用。因合同的租赁期限转为不定期，且出租人要求解除合同。因此，依据《合同法》第232条、第236条的规定，双方的租赁合同依法可以解除。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁房屋的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。四、租金及其他费用

1.租金

(1)租赁房屋的租金自租赁房屋开业之日起计算。本合同约定的租金数额不包括乙方依据本合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。

(2)本合同约定的租赁期限内，租赁房屋的月租金标准为：

自年月日起至年月日止，租金为人民币元/平方米/月；

自年月日起至年月日止，租金为人民币元/平方米/月；

自年月日起至年月日止，租金为人民币元/平方米/月。

(3)租金支付时间

①租赁房屋的租金采取“先付后用”的方式，且每三个完整自然月支付一次（即每三个完整自然月为一个支付周期）。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首十五日前支付下一个支付周期的租金。

②首期租金指自开业日起至第一个支付周期结束之日止的期间的租金总和。乙方应于租赁房屋交付当日向甲方支付首期租金。

③末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满之日止的期间的租金总和。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。

④首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按乙方于该月实际租赁房屋的天数计算该月租金。

(4)甲方应于收到乙方支付的租金后日内向乙方提供等额合法房屋租赁发票。

2.物业服务费

(1)租赁房屋物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米元（日物业服务费＝月物业服务费×12÷365）。

(2)如因物业服务内容增加、物价部门调整服务价格等各种原因，乙方同意甲方调整物业服务费收费标准，并按照甲方通知的收费标准支付物业服务费。

(3)物业服务费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的物业服务费。

(4)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月物业服务费按日计算（即：日物业服务费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前个工作日内支付。

(5)甲方收到乙方支付的物业服务费后日内，应向乙方提供等额的合法发票。

3.能源费

(1)甲方为租赁房屋提供电力及空调（具体供应条件详见租赁房屋交付标准及条件）。

(2)甲方不为乙方提供专用的上下水、卫生间、煤气或天然气。乙方可使用位于该建筑物公共区域内的上下水及卫生间。

(3)乙方应向甲方支付能源费按租赁面积计算，每月每平方米元（日能源费＝月能源费×12÷365）。

(4)如因物价部门调整能源费价格，乙方同意甲方相应调整上述第（3）项约定的能源费价格，并按甲方通知的收费标准支付能源费。

(5)能源费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的能源费。

(6)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月能源费按日计算（即：日能源费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前个工作日内支付。

(7)甲方收到乙方支付的能源费后日内，应向乙方提供等额的合法发票。

(8)租赁房屋空调供应时间为营业日的早点至晚点。如果乙方需要于该供应时间之外由甲方供应空调，除应提前三日向甲方提出书面申请外，还应按每小时元的标准向甲方支付空调延时使用费。

4.乙方除应向甲方支付本合同约定的租金、物业服务费、能源费、装修押金、装修垃圾清运费等费用外，无须向甲方支付任何其他费用（但乙方依据本合同约定应支付的违约金及损害赔偿金除外）。

5.乙方应以人民币向甲方支付租金及其他费用。

6.乙方向甲方支付的租金及其他费用均应支付至甲方指定的如下账户。甲方变更账户信息时，最迟应于合同约定的乙方应付租金及/或其他费用前十五个工作日以书面形式通知乙方。否则，因此造成逾期支付的，乙方不承担违约责任：

户名：

开户行：

账号：

7.本合同约定乙方应向甲方支付租金或其他费用的期间届满的最后一日是节假日的，乙方应于节假日后的首日支付。

8.因乙方向甲方支付租金、物业服务费及其他费用而应向银行支付的手续费由乙方承担。

9.甲乙双方因履行本合同而需要缴纳的相关税费由各方依法承担。●律师批注

【条款目的】

明确承租人应支付的租金、物业服务费、能源费等相关费用的计算标准、金额以及支付方式等。

【风险提示】

1.因商业房屋的承租人于接收房屋后，通常需要对房屋进行必要的装修装饰。因此，与住宅房屋租金起算时间（通常自房屋交付之日起计算）不同，商业房屋的租金一般于约定的免租装修期结束后或于租赁房屋开业之日起开始计算。

2.本合同约定，租金不包括乙方依据合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。根据实际情况，有些商业房屋的租金可能包括物业服务费、能源费等其他费用。合同双方应于合同中明确约定承租人支付的租金是否包含上述费用，或约定承租人除支付租金外，还应支付的其他费用及其数额。

3.与住宅房屋租金计算方式（按房屋总建筑面积计算）不同，商业房屋的租金一般按每建筑平方米的日租金、月租金或年租金计算。

4.合同中约定的租金标准应明确租金计算的币种。非以人民币计价的，应约定汇率换算方法、换算基准时间。

5.合同中涉及按年或按月支付租金或履行其他义务的，应明确约定月或年是否为自然月或自然年。

6.如果合同签订时，租赁房屋的交付日不能确定，或租赁房屋实际交付日与合同约定的交付日不符，双方应于租赁房屋实际交付给承租人时签署租金确认文件，明确每个租赁年度的起止日期及其对应的租金数额。

7.本合同目前采用的租金计算方式为固定租金，即与承租人利用租赁房屋而获得的收益无关。除固定租金外，商业房屋的租金计算方式还可以采用与租赁房屋营业额挂钩的方式，即通常所称的扣点租金。采用扣点租金方式的，应于合同中明确约定对营业额数据的确认程序以及依据，并约定承租人隐瞒营业额时应承担的违约责任。

8.本合同明确约定乙方应向甲方支付物业服务费。在有些商业项目中，虽然业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但业主可以与承租人约定由承租人向物业服务企业交纳物业服务费。如果合同做上述约定，则该约定有效，但业主应对承租人支付物业服务费的行为承担连带交纳责任。

9.本合同未约定租赁保证金。如果出租人要求承租人支付租赁保证金，则合同中应约定租赁保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、抵扣后承租人应承担的补足义务、承租人交还租赁房屋后租赁保证金返还的条件以及返还时间等。

10.本合同未约定质量保证金。如果出租人要求承租人支付质量保证金，合同中应约定质量保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、质量保证金返还的条件以及返还时间等。

11.因本合同租赁房屋用于销售服装，且无须甲方为乙方提供专用的上下水、煤气或天然气等。因此，本合同中乙方应向甲方支付的能源费采取按租赁房屋面积并按固定数额计算并支付的方式。如果租赁房屋用于餐馆、洗浴、影院等对上下水、电量、煤气或天然气等能源消耗较多的用途时，可为租赁房屋安装相关能源的独立计量仪表，并由承租人根据该仪表数据据实支付能源费；或约定由承租人按该建筑物总用水量、用电量、用气量的一定比例支付能源费。

12.如果甲方为租赁房屋提供中央空调，则合同中一般应约定延时空调使用费。当乙方需要甲方于约定的空调供应时间之外提供空调时，应按约定向甲方支付空调使用费。

13.有些商业项目中，因甲方能够提供推广活动，双方可以根据实际情况约定乙方向甲方支付推广费。

14.合同履行过程中，如果合同约定的任何一方履行义务的期限届满之日为节假日，则履行义务的届满日期一般应顺延至节假日结束后的首日。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2012.08.31修正）

第八十二条期间包括法定期间和人民法院指定的期间。

期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。

期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。

期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。

《物业管理条例》（2007.08.26修订）

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。五、交付与验收

1.租赁房屋交付日

甲方应于年月日向乙方交付租赁房屋（以下简称“交付日”）。

2.租赁房屋的验收及交接

(1)甲乙双方应于约定的交付日前办理租赁房屋验收手续（具体日期以甲方提前十五日书面通知的日期为准）。

(2)办理验收手续时，乙方应与甲方共同检查本合同约定的全部设施设备及区域。如经验收租赁房屋符合本合同约定的交付标准及条件，甲乙双方应共同签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。

(3)如经验收，上述任一设施设备或区域不符合本合同约定交付标准及条件的，应将不符之处、维修或整改方式以及期限等记载于验收单中，并经甲乙双方共同签署。验收单一式二份，甲乙双方各执一份。

(4)对于验收单中记载的应由甲方负责维修或整改的部位，甲方应于约定的期限内维修或整改完毕，并通知乙方与甲方共同办理再次验收手续。

(5)经再次验收合格后，甲乙双方应签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。

(6)房屋交接单签署当日为甲方实际向乙方交付租赁房屋之日（以下简称“实际交付日”）。

(7)甲方实际向乙方交付租赁房屋之日晚于本合同约定的交付日的，甲方应按本合同约定承担违约责任并支付违约金。

(8)如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业服务费、能源费。同时，本合同约定的免租装修期不予顺延，且乙方应于约定的开业日开业。逾期开业时，应按本合同约定承担违约责任。

3.租赁房屋交付条件

(1)本合同签署时甲方拥有向乙方出租租赁房屋的完整权利（包括获得向乙方转租的权利等）；

(2)租赁房屋向乙方交付前已被清空（乙方同意保留之装修装饰或财产除外），且不存在任何人占用租赁房屋内的任何面积或存在与租赁房屋有关之任何纠纷、争议或诉讼、仲裁；(3)租赁房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址；

(4)任何第三方不会对乙方使用租赁房屋的行为提出主张或干涉；

(5)租赁房屋条件能够满足乙方确定的租赁房屋用途；

(6)符合本合同附件八所列交付标准及条件（略）。

4.甲方应保证租赁房屋于租赁期限内符合本条约定之交付标准及条件。●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋交付日期、验收和交接程序以及交付条件。

【风险提示】

1.由于商业房屋用途复杂，特别是用于餐饮、影院等用途时，会对商业房屋具备的给排水、电力、煤气或天然气、排烟等提出较住宅房屋更高的要求。因此，合同除应对验收及交接程序做出约定外，对商业房屋应具备的交付条件亦应做出明确、具体的约定。如果租赁合同中对房屋交付使用时的入住率或店铺开业情况有约定，则办理租赁房屋交付验收手续时，应当对该等实际情况进行实地核查。

2.如果在租赁房屋验收过程中，承租人发现有与合同约定的交付标准及条件不符之处，应及时提出，并要求出租人记载于验收记录文件中。

3.在租赁房屋交付标准及条件中，除应约定房屋水、电等符合约定条件外，还应约定房屋可以作为承租人注册经营实体或办理开业经营所需的注册或登记地址。

【相关案例】

2006年12月12日，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》，约定由原告（即承租人）承租被告（即出租人）管理的×××酒店作餐饮经营场所。合同签订后，出租人于约定的时间向承租人交付了房屋，承租人亦按约履行支付租金的义务。合同履行过程中，承租人发现出租人在未经承租人同意的情况下，擅自开放了餐厅的后门，并任由住店客户通过餐厅自由进出停车场。承租人认为，出租人的行为对餐厅工作人员的人身及财产安全均造成极大隐患，承租人不得不专门雇人于营业时间结束后留守看店。在与出租人协商未果的情况下，承租人向法院提起诉讼，请求判令出租人支付因后门无法关闭而支出的人员值班费1.1万元。出租人向法院辩称，租赁房屋于交付给承租人时即已经设计并安装后门。虽然房屋交付时后门并未实际开放，但合同履行过程中，出租人是应消防部门的要求依法将后门打开的。如果出租人不开放后门，将面临消防部门对出租人处以行政处罚的风险，故出租人不同意承租人提出的诉讼请求。

法院经审理认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。餐厅后门系消防原因无法关闭，且此情况承租人在租赁房屋前即应了解，故法院对承租人的该项诉讼请求不予支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。六、免租装修期

1.自本合同约定的实际交付日起，乙方享有个月的免租装修期。乙方应于免租装修期内完成租赁房屋的装修。

2.免租装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但应支付物业服务费、能源费等本合同约定的其他费用。同时，免租装修期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。

3.免租装修期仅限于乙方对租赁房屋进行装修，不得开展经营或其他活动。如果乙方开展经营活动，甲方有权决定免租装修期于乙方开始经营之日终止。租赁房屋租金应自免租装修期结束之日起计算。

4.乙方承诺最迟于租赁房屋实际交付日后日内开始进场装修。●律师批注

【条款目的】

商业项目的租赁期限通常会包含免租装修期，以便承租人对租赁房屋进行必要的装修装饰。本条约定的目的在于明确免租装修期的具体日期、承租人于该期限内应支付的费用以及于免租装修期内可以利用租赁房屋从事的活动。

【风险提示】

1.出租人逾期交付租赁房屋时，免租装修期的开始日应相应顺延。

2.应约定免租装修期是否包含在合同约定的租赁期限内。

3.应约定免租装修期内租金、物业服务费以及水电等能源费用的计算方式。

4.应约定承租人是否可以于免租装修期内开展经营活动。

5.如果乙方于装修租赁房屋前需要由甲方办理或自行办理相关的审批、登记或备案手续，乙方应于免租装修期前或开始之日即通知甲方办理或自行办理。避免因办理审批、登记或备案手续而导致无法于免租装修期内装修完毕。七、房屋装修

1.甲方对租赁房屋或该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，应提前三十日书面通知乙方。如因重建、改造或翻修、更新导致租赁房屋停止或暂停营业，或正常经营受到影响时，甲方应予以足额补偿。具体补偿方式及补偿标准由双方届时另行协商。

2.乙方在不改变租赁房屋内部主体结构、建筑分区和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁房屋进行内部装修装饰、改造、安装或更改设施设备（以下统称“装修”）。

3.若乙方需对租赁房屋内原有的水、电、燃气、供暖、消防等设施设备进行改造，须事先经具备相应资质的建筑设计单位出具变更设计说明书、施工图纸等，并向有关行政机构办理审批、登记手续，且获得甲方书面同意后方可实施。

4.乙方应保证租赁房屋内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求。乙方应依法自负费用办理装修（包括但不限于消防施工申请、消防验收、设计报审等）所需的行政审批手续（甲方予以必要的协助）。经政府部门审批、登记后的装修设计方案非经审批机关批复不得修改。

5.乙方应按政府部门的要求修改不符合要求的装修方案，并承担相应的法律责任，包括但不限于因装修方案未能通过政府部门批准而不能装修以及因验收不合格而不能投入使用的风险。乙方不应以上述事由为原因请求降低租金或相关费用，或要求解除本合同。

6.除非甲方书面同意，乙方对租赁房屋的装修应于免租装修期内实施。免租装修期外，如果乙方需要对租赁房屋进行装修，无论是否影响租赁房屋及/或甲方、其他商户的正常经营，均应事先征得甲方书面同意，并遵守本合同、全部附件关于装修的相关约定以及甲方、物业服务企业制定的相关管理制度。

7.乙方及其承包商、代理机构与雇员应遵守本合同及全部附件约定、甲方及/或物业服务企业制定的各类管理规定（包括但不限于装修管理规定）及在装修期间提出的其他要求。乙方需按照上述约定及要求装修租赁房屋，并确保装修安全。甲方及/或物业服务企业有权就乙方对租赁房屋的装修进行规范、管理。

8.乙方在装修前应按照装修管理相关规定将装修方案及图纸、装修材料清单及质检证明文件、施工单位资质文件等装修所涉全部资料报甲方审核并将复印件加盖乙方公章（乙方为自然人时应签字）交甲方备案，同时应提供原件供甲方核对。

9.因政府部门原因、乙方迟延提交装修申请原因或乙方按照甲方要求补充或修改申请文件等原因导致乙方未能及时开始装修的，相关责任及损失均由乙方承担。

10.乙方应按本合同约定为租赁房屋装修购买保险，费用由乙方自行承担。该等保险应于装修开始之日起至装修完成之日止的期间内持续保持有效。

11.乙方应于装修开工前向甲方支付装修押金元，装修垃圾运输费元。装修押金于乙方的装修满足甲方制定的装修管理规定中规定的返还条件及时间时，由甲方不计利息的向乙方返还。

12.乙方装修开工时应至少满足如下条件：

(1)已按本合同约定就装修事项征得甲方书面同意；

(2)依法应经政府部门审批同意、登记或备案时，已获得审批、登记或备案文件；

(3)已与甲方及/或物业服务企业签署装修管理协议、消防安全责任书及甲方及/或物业服务企业要求的其他文件；

(4)已自负费用为装修购买保险；

(5)已向甲方及/或物业服务企业支付应支付的全部费用，包括但不限于装修押金和装修垃圾运输费等；

(6)相关法律规定及甲方、物业服务企业制定及不时修改的其他条件。

13.乙方应按照提供给甲方且已经经过审批的装修文件及资料进行装修。装修期间，甲方及物业服务企业有权随时察看租赁房屋装修进度及效果，一旦发现乙方的装修不符合约定或甲方、物业服务企业的要求，则可要求乙方立即整改。

14.乙方应承担因装修而产生的一切法律责任。乙方装修不应影响该建筑物主体结构安全及甲方、相邻商户以及任何第三方的正常经营活动或造成损失，或给该建筑物内其他使用人造成不良影响。乙方装修给甲方或其他主体造成的损害，以及装修过程中的其他责任，均由乙方承担。

15.未经甲方书面同意，乙方不得：

(1)在租赁房屋或该建筑物任何部位搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施；

(2)改装、增加或允许他人改装、增加电气设施、燃气设施、空调设备、下水管道、消防/火警监测或保安系统；

(3)安装或允许他人安装任何需要附加电气/燃气、市电布线/管道、或不通过分表计量的电/燃气、或其重量超过了地面的设计载重的设备、机器；

(4)铺设或使用任何可能损坏或穿透地板的覆盖物；

(5)根据本合同其他约定或相关附属文件、管理制度要求，需要得到甲方同意的其他行为。

16.乙方装修完成后，应自行负责办理装修验收手续。验收不合格的，乙方应进行整改。如果甲方也进行了相应验收的，甲方的验收不免除乙方承担因装修及验收不合格等而引发的法律责任，且不导致甲方对乙方的装修承担任何责任。

17.乙方于装修完毕后依法应办理竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，应依法办理验收手续，取得竣工验收合格证明及消防验收合格证明，并将相关验收文件复印件并加盖公章提供给甲方备案。●律师批注

【条款目的】

明确承租人对租赁房屋进行装修时以及完成装修之后，合同双方应享有的权利、承担的义务。

【风险提示】

1.乙方对租赁房屋进行装修时应遵守相关法律法规以及甲方或物业服务企业制定的相关规章制度。

2.甲方及物业服务企业有权利对乙方装修租赁房屋的行为进行规范和管理。

3.乙方对租赁房屋进行装修涉及应事先经相关行政机关审批、登记或备案事项时，应依法提前办理相关手续。

4.租赁房屋装修完成后，依法应向行政机关办理验收手续并取得竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，乙方应依法办理相关手续。

5.如果乙方需要改变租赁房屋主体结构及/或功能时，应事先征得甲方同意。如果甲方不是租赁房屋的所有权人，应征得租赁房屋所有权人的同意。

6.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修押金，并同时约定该等押金、费用的交纳时间、数额及返还条件、时间等。

7.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修垃圾运输费，并同时约定该费用的数额及支付时间。

8.合同中应明确约定因租赁房屋装修而产生的法律责任的承担主体。特别是当承租方的装修方案或装修验收不能通过相关政府部门的批准时的责任承担事宜。

【相关案例】

1.A公司承租租赁房屋后需要对房屋进行装修，并向物业公司交纳了装修押金。后因A公司装修时遭到隔壁公司的投诉。在装修完成后，物业公司以A公司违反装修管理规定并遭到他人投诉为由拒绝向其返还装修押金。后经双方协商，物业公司向A公司返还了部分装修押金。

2.2009年9月15日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将某处230平方米房屋出租给乙方用于职工宿舍。合同同时约定，乙方在租用期间，需对承租房屋进行翻建、改建、扩建的，应经甲方同意并另行签订改建合同方可施工。未征得同意的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。原告接收房屋后对所租房屋进行了职工宿舍的分隔装修，在装修期间，因被××政府安全生产监督管理科检查发现违反相关法律规定而被迫停止施工。此后，因装修方案一直未能获得主管行政部门的批准，房屋始终未能作为职工宿舍供原告使用。后原告向被告提出解除合同并返还已付租金的要求，遭被告拒绝。原告遂向法院提起诉讼。

法院经审理认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示。虽然双方约定原告所租场地用途为职工宿舍并由被告保证原告正常使用，但由于有关政府部门不同意原告在所租场地上进行职工宿舍的隔间工程，致使合同目的无法实现。故原告提出解除合同的主张，法院予以支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。八、房屋修缮

1.租赁期限内，甲方应使公共区域各项设施设备以及租赁房屋内由甲方提供的各项设施设备处于正常工作状态。

2.遇到火灾等紧急事件时，甲方或物业服务企业可以在不通知乙方的情况下强行进入租赁房屋。因此导致乙方遭受损失的，由责任方承担赔偿责任。

3.租赁期限内，乙方应合理使用并爱护租赁房屋内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等。

4.乙方对租赁房屋实施的装修，由乙方负责修缮，并应使其始终处于清洁和良好状态且符合相关规定。因修缮所发生的全部责任及所有费用，包括税收及政府收费等均由乙方承担。

5.乙方如发现本合同约定应由甲方负责修缮的设施设备出现损坏或故障，应及时书面通知甲方，必要时应及时报警。同时，乙方应采取有效措施防止损失扩大。甲方应于接到乙方通知的当日开始维修工作。

6.乙方承担下述修缮责任：

(1)由乙方实施的装修以及添置的设施设备；

(2)因乙方或其顾客、来访客人使用不当或不合理使用致使损坏的设施设备及区域。

7.甲方承担与该建筑物相关的全部修缮责任，但本条第6款约定的应由乙方承担的修缮责任除外。●律师批注

【条款目的】

明确合同双方对该建筑物以及租赁房屋的修缮责任。

【风险提示】

1.租赁期限内，出租人应当保证租赁房屋能够满足合同约定的条件，否则应承担违约及赔偿责任。但由乙方实施的装修以及添置的设施设备等应由乙方负责修缮。

2.如果由于承租人自身原因导致租赁房屋不符合合同约定的条件或不能满足承租人的经营需要，承租人无权要求出租人予以赔偿。

3.合同或其附件应明确约定出租人及承租人负责修缮的责任范围。

4.甲方对该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，必然会影响商业项目的客流量，并可能影响乙方的正常经营。因此，甲方应向乙方支付适当的补偿。

【相关案例】

2006年12月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市杨浦区周家嘴路×××号×××酒店的三间门面房租赁给原告使用，同时将酒店的厨房及员工餐厅交给原告使用与经营管理。2008年11月4日，因被告经营的客房水管爆裂，造成原告经营的餐厅漏水。2008年11月6日，被告委托他人维修漏水相关部位，并于2008年11月11日维修完毕。维修工程完毕后，原告就所受损失的赔偿事宜与被告协商未果，遂诉至法院。

法院经审理认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因被告原因造成租赁餐厅漏水至实际修复验收完毕期间，对原告经营势必造成影响，被告应承担赔偿责任。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。九、物业服务

1.乙方认可甲方已选定的物业服务企业，并同意遵守甲方与物业服务企业签订的《物业管理合同》、《物业管理规约》约定的内容以及不时制定或修改的物业管理相关文件规定的全部内容［《物业管理合同》、《物业管理规约》作为本合同附件（略）］。

2.甲方有权根据需要，制定、修改任何其认为经营和维持该建筑物所必要的一切规章制度。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权益。

3.上述规章制度作为本合同的补充，在任何方面均不得减损本合同的效力。如上述规章制度与本合同约定不符，应以本合同的约定为准。

4.乙方承认并接受该物业服务企业的管理和服务，并承诺严格遵守物业服务企业制定的各项物业管理制度。物业服务企业有权对上述制度进行修订，乙方亦应严格遵照执行。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权益。●律师批注

【条款目的】

明确承租人接受甲方聘请的物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并同意遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。

【风险提示】

1.物业服务企业提供的物业服务是针对整个商业项目的。因此，租赁合同中应明确约定乙方认可并接受物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并承诺遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。

2.承租人在与物业服务企业提供的物业管理活动中的权利义务由出租人与承租人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。如果承租人违反法律法规或管理规约的规定，出租人或房屋所有权人应为承租人的行为承担连带责任。

【法律规定】

《物业管理条例》（2007.08.26修订）

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。十、开业

1.租赁房屋开业日为年月日。

2.租赁房屋开业条件：

(1)甲方已向乙方交付租赁房屋，并符合本合同附件所列租赁房屋交付标准及条件约定。

(2)乙方实际控制的以租赁房屋为注册地的经营实体（如有）已获得经营所需的全部经营主体及行业经营资质，包括但不限于营业执照、行业经营审批登记或备案文件、商标或专利注册文件或授权经营许可文件等。

(3)乙方及前述以租赁房屋为注册地的经营实体与甲方已依据本合同约定签署《主体变更三方协议》。

(4)乙方已经完成租赁房屋的装修，且已通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件提供给甲方备案。

(5)已按约定购买足额的保险，并已将保单复印件（加盖公章，乙方为自然人时应签字）提供给甲方备案。

(6)已按本合同约定向甲方支付全部应付费用及款项。

(7)其他本合同、全部附件约定及相关管理制度要求的条件。

3.如因甲方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就时，乙方有权选择：

（1）延期开业直至开业条件全部成就之日，并有权要求甲方按照本合同第十六条第2款约定的标准承担违约责任。（2）于开业日开业，并按标准向甲方支付租金、物业服务费及其他费用，直至本条第2款所述开业条件全部成就之日止。

4.如因乙方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就，于甲方通知的开业日未能开业的，乙方除应按本合同第四条约定向甲方支付租金、物业服务费及其他相关费用外，还应按本协议约定向甲方支付违约金及赔偿甲方损失（包括但不限于甲方因乙方违约行为应向第三方支付的违约金及赔偿）。如果甲方因此解除本合同，乙方无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理租赁房屋及乙方的装修而支付的费用亦由乙方承担。●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋的开业日、开业条件以及相关的法律责任。

【风险提示】

1.商业房屋租赁与住宅房屋租赁的区别之一是，商业房屋的开业日及开业条件是需要特别关注的。如因承租人原因导致在不具备法律规定的开业条件前开业的，除承租人应承担相关法律责任外，出租人亦有可能根据实际情况被要求承担相关责任。

2.约定租赁房屋的开业日有利于出租方确定该建筑物的统一开业日，从而保证商业项目整体开业。十一、规范经营

1.乙方应于甲方确定的该建筑物统一营业时间正常营业。

2.该建筑物正常营业时间为营业日早点至晚点（法定节假日期间营业时间调整时，以甲方通知时间为准，以下简称“营业时间”）。

前款所称营业日指每日，除非甲方书面通知该日不营业或停业。

3.乙方应服从甲方对该建筑物统一营业时间的安排，未经甲方书面同意，不得于营业时间内无故停止、暂停营业。

4.乙方以租赁房屋为注册地注册由其实际控制的公司、合伙制企业（以下简称“该经营主体”）的，应于本合同约定的开业日前办理完毕相关的审批注册手续，领取有关证照。同时，乙方应与该经营主体及甲方共同签订《主体变更三方协议》，约定由该经营主体受让乙方于本合同项下全部权利义务，并由乙方就该经营主体履行本合同义务的行为承担连带保证责任。

5.乙方利用租赁房屋开展的经营活动依法应办理审批、登记或备案手续的，乙方应于开业前办理完毕并保证于经营期限内持续有效。

6.乙方保证其于租赁房屋内开展的经营活动未侵犯任何第三方合法权益（包括但不限于第三方合法拥有的知识产权）。

7.乙方于租赁房屋内不得存放或销售假冒伪劣商品、易燃易爆类危险品、违法、违禁物品，不得从事违反法律法规规定的行为。

8.乙方于租赁房屋内进行的经营活动应严格执行政府职能部门有关商品质量、物价、安全、消防、卫生、环保等方面的法律法规，并依法纳税。

9.乙方负责租赁房屋内的全部经营管理，享有及承担因经营而产生的收益及风险。如因乙方经营行为导致甲方遭受损失时，乙方应负责赔偿。●律师批注

【条款目的】

对承租人利用租赁房屋开展的经营行为进行必要的约束，避免因承租人的违法经营行为导致甲方遭受损失。

【风险提示】

1.乙方应于约定的开业日前办理经营所需资质，避免因逾期办理资质而导致不能开业或违法经营。

2.甲方作为商业项目的出租人，为乙方的经营以及仓储行为提供了必要的场所。因此，甲方有必要对乙方利用租赁房屋开展的经营活动进行必要的约束，避免因乙方的违法经营行为导致甲方被处以行政处罚或承担损失。

3.当甲方发现乙方存在违法经营活动时，应予以必要的管理和纠正。特别是有关政府部门对乙方处以暂停营业等处罚措施时，甲方应予以及时协助。

【相关案例】

某商品批发市场将市场中的商铺用于出租，并由承租人经营服装饰品。2008年，某著名品牌公司发现在该批发市场内存在大量销售假冒该公司合法注册商标商品的行为。在与该批发市场协商未果的情况下，某著名品牌公司向法院提出诉讼，要求判令该批发市场赔偿其各项经济损失总计50万元。该批发市场向法院辩称，涉案服装系消费者主动索购，并非商户公开摆卖，其作为市场管理者，对于消费者索购行为进行管理的难度很大。同时，其已对市场内的商户进行了严格管理，并对售假行为进行了积极查处，履行了其作为市场管理者应当承担的审查和管理义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，该著名品牌公司注册取得的涉案商标应当受到我国法律的保护。批发市场作为经营管理者，负有严格管理、审查其市场内的经营者所经销商品的来源和商标授权的真实、合法、有效证明文件的义务。批发市场对于商户公开展示并销售的商品，未严格审查其来源和商标品牌，未尽到作为市场管理者的严格管理义务，批发市场为相关商户的涉案侵权行为提供了便利条件，应依法承担相应民事责任。

【法律规定】

《中华人民共和国商标法》（2001.10.27修正）

第五十二条有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：

(一)未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的；

(二)销售侵犯注册商标专用权的商品的；

(三)伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；

(四)未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的；

(五)给他人的注册商标专用权造成其他损害的。

第五十三条有本法第五十二条所列侵犯注册商标专用权行为之一，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，商标注册人或者利害关系人可以向人民法院起诉，也可以请求工商行政管理部门处理。工商行政管理部门处理时，认定侵权行为成立的，责令立即停止侵权行为，没收、销毁侵权商品和专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具，并可处以罚款。当事人对处理决定不服的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不履行的，工商行政管理部门可以申请人民法院强制执行。进行处理的工商行政管理部门根据当事人的请求，可以就侵犯商标专用权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。

第五十四条对侵犯注册商标专用权的行为，工商行政管理部门有权依法查处；涉嫌犯罪的，应当及时移送司法机关依法处理。

《中华人民共和国专利法》（2008.12.27修正）

第六十条未经专利权人许可，实施其专利，即侵犯其专利权，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，专利权人或者利害关系人可以向人民法院起诉，也可以请求管理专利工作的部门处理。管理专利工作的部门处理时，认定侵权行为成立的，可以责令侵权人立即停止侵权行为，当事人不服的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不停止侵权行为的，管理专利工作的部门可以申请人民法院强制执行。进行处理的管理专利工作的部门应当事人的请求，可以就侵犯专利权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。

第六十三条假冒专利的，除依法承担民事责任外，由管理专利工作的部门责令改正并予公告，没收违法所得，可以并处违法所得四倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处二十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十四条管理专利工作的部门根据已经取得的证据，对涉嫌假冒专利行为进行查处时，可以询问有关当事人，调查与涉嫌违法行为有关的情况；对当事人涉嫌违法行为的场所实施现场检查；查阅、复制与涉嫌违法行为有关的合同、发票、账